ASG Law

Tag: Pagpapawalang-Bisa ng Kontrata

  • Pagpapawalang-Bisa ng Kontrata: Kailangan Ba ang Pagpayag ng Asawa?

    Pagpapawalang-Bisa ng Kontrata: Kailangan Ba ang Pagpayag ng Asawa?

    G.R. No. 259469, August 30, 2023

    Maraming mag-asawa ang nagtataka kung kailangan ba ang kanilang pagpayag sa mga transaksyon na pinapasok ng kanilang asawa, lalo na pagdating sa ari-arian. Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa isyung ito, partikular na sa mga kasal na naganap bago pa man ang Family Code.

    Ang kaso ng Buyayo Aliguyon vs. Jeffrey a.k.a. ‘Napadawan’ Dummang, Johnny a.k.a. ‘Bidang’ Dummang, Minda Dummang, and Donato Dummang ay tungkol sa pagbawi ng lupa kung saan sinasabi ng nagdemanda na pinayagan lamang niya ang mga respondent na manirahan doon. Ngunit, iginiit ng mga respondent na ang lupa ay ibinenta sa kanila bilang kabayaran sa utang ng anak ng nagdemanda.

    Ang Batas Tungkol sa Ari-arian ng Mag-asawa

    Mahalagang maunawaan ang mga batas na namamahala sa ari-arian ng mag-asawa. Bago ang Family Code, ang sistema ng conjugal partnership of gains ang umiiral. Sa sistemang ito, ang mga ari-arian na nakuha sa panahon ng kasal ay itinuturing na pag-aari ng mag-asawa, at kailangan ang pagpayag ng parehong partido sa mga transaksyon dito.

    Ayon sa Artikulo 166 ng lumang Civil Code:

    “Unless the wife has been declared a [non compos mentis] or a spendthrift, or is under civil interdiction or is confined in a leprosarium, the husband cannot alienate or encumber any real property of the conjugal partnership without the wife’s consent. If she refuses unreasonably to give her consent, the court may compel her to grant the same.”

    Ngunit, ayon naman sa Artikulo 173, mayroon lamang 10 taon ang asawa upang ipawalang-bisa ang kontrata na ginawa ng kanyang asawa nang walang kanyang pahintulot. Kung hindi niya ito gagawin sa loob ng 10 taon, ang kontrata ay mananatiling may bisa.

    Halimbawa, kung ibinenta ng asawa ang kanilang bahay at lupa nang walang pahintulot ng kanyang misis, mayroon lamang 10 taon ang misis upang ipawalang-bisa ang bentahan. Kung hindi niya ito ginawa sa loob ng panahong iyon, hindi na niya ito maaaring ipawalang-bisa.

    Ang Kwento ng Kaso

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • Si Buyayo Aliguyon ang nagmamay-ari ng lupa sa Nueva Vizcaya.
    • Pinayagan niya si Kiligge Dummang na manirahan sa isang bahagi ng lupa noong 1968.
    • Umalis ang mga Dummang, ngunit bumalik at humingi ng pahintulot sa anak ni Buyayo, si Robert, upang manirahan sa isang ektarya ng lupa.
    • Nalaman ni Buyayo na ang lupa ay ibinenta ni Robert bilang kabayaran sa kanyang utang.
    • Kinuwestiyon ito ni Buyayo, ngunit sinabi ng mga Dummang na pumayag si Buyayo na ibigay ang lupa kapalit ng pagbabayad ng utang ni Robert at dagdag na halaga.

    Ayon sa Korte:

    “Reconciling Articles 166 and 173 of the New Civil Code, it is settled that a sale of real property of the conjugal partnership made by the husband without the consent of his wife is voidable and the wife is given the right to have the sale annulled during the marriage within 10 years from the date of the sale.”

    Dahil hindi naghain ng aksyon si Maria, asawa ni Buyayo, upang ipawalang-bisa ang bentahan sa loob ng 10 taon, ang Korte ay nagdesisyon na ang bentahan ay mananatiling may bisa.

    Ano ang Kahalagahan Nito?

    Ang desisyong ito ay nagpapakita na may limitasyon ang karapatan ng asawa na ipawalang-bisa ang mga transaksyon na ginawa ng kanyang asawa nang walang kanyang pahintulot. Mahalagang malaman ang mga batas na ito upang maprotektahan ang iyong karapatan sa ari-arian.

    Mga Aral na Dapat Tandaan:

    • Kung kasal ka bago ang Family Code, alamin ang iyong mga karapatan sa ari-arian.
    • Kung hindi ka sang-ayon sa transaksyon ng iyong asawa, kumilos agad at maghain ng aksyon sa korte sa loob ng 10 taon.
    • Magkonsulta sa abogado upang malaman ang iyong mga opsyon.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang conjugal partnership of gains?
    Ito ang sistema ng ari-arian ng mag-asawa kung saan ang mga ari-arian na nakuha sa panahon ng kasal ay pag-aari ng parehong asawa.

    2. Kailan nagsimula ang Family Code?
    August 3, 1988.

    3. Ano ang dapat kong gawin kung hindi ako sang-ayon sa transaksyon ng aking asawa?
    Maghain ng aksyon sa korte upang ipawalang-bisa ang transaksyon sa loob ng 10 taon.

    4. Ano ang mangyayari kung hindi ako kumilos sa loob ng 10 taon?
    Ang transaksyon ay mananatiling may bisa.

    5. Kailangan ko bang magkonsulta sa abogado?
    Oo, upang malaman ang iyong mga karapatan at opsyon.

    Dalubhasa ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa ari-arian ng mag-asawa. Kung mayroon kayong katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Maaari kayong mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa Contact Us para sa konsultasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo!

  • Pagpapawalang-bisa ng Kontrata sa Bentahan ng Lupa: Ano ang Dapat Mong Malaman Ayon sa Kaso ng Olivarez Realty?

    Huwag Basta-Bastahin ang Kontrata: Pagbabayad sa Tamang Oras, Susi Para Hindi Mawala ang Ari-arian

    n

    [ G.R. No. 196251, July 09, 2014 ] OLIVAREZ REALTY CORPORATION AND DR. PABLO R. OLIVAREZ, PETITIONERS, VS. BENJAMIN CASTILLO, RESPONDENT.

    n

    nSa mundo ng negosyo at ari-arian, madalas nating marinig ang mga kaso ng pagbebenta at pagbili ng lupa. Ngunit paano kung hindi matupad ang napagkasunduan sa kontrata? Isang halimbawa nito ang kaso ng Olivarez Realty Corporation laban kay Benjamin Castillo, kung saan pinagdesisyunan ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagtupad sa kontrata, lalo na pagdating sa pagbabayad sa tamang oras. Sa kasong ito, malalaman natin kung paano ang simpleng pagkabigo sa pagbabayad ay maaaring humantong sa pagkawala ng ari-arian at pera na naipuhunan.n

    n

    Ang Legal na Basehan: Kontrata ng Bentahan (Contract to Sell)

    n

    nUpang lubos na maintindihan ang kasong ito, mahalagang maunawaan muna ang konsepto ng “kontrata ng bentahan” o contract to sell. Ito ay isang kasunduan kung saan ang nagbebenta ay nangangako na ibebenta ang kanyang ari-arian sa mamimili kapag nabayaran na ng mamimili ang buong halaga ng bentahan. Hindi katulad ng “kontrata ng bilihan” o contract of sale, sa kontrata ng bentahan, hindi agad naililipat ang titulo ng ari-arian sa mamimili hangga’t hindi pa buo ang bayad. Ang pagbabayad ng buong halaga ay isang suspensive condition, ibig sabihin, nakasalalay dito kung matutuloy ba ang bentahan o hindi.n

    n

    nAyon sa Korte Suprema sa kasong San Miguel Properties, Inc. v. Huang:n

    n

    n“In a contract to sell real property, the seller explicitly reserves the transfer of title to the prospective buyer until full payment of the purchase price. Full payment is a positive suspensive condition, the non-fulfillment of which prevents the obligation of the vendor to convey title from acquiring an obligatory force.”n

    n

    nIbig sabihin, kung hindi makabayad nang buo ang mamimili, walang obligasyon ang nagbebenta na ilipat ang titulo ng ari-arian. At higit pa rito, maaaring mapawalang-bisa ang kontrata at mawala pa sa mamimili ang mga naibayad na.n

    n

    Ang Kwento ng Kaso: Olivarez Realty vs. Castillo

    n

    nMagsimula tayo sa mga pangyayari. Si Benjamin Castillo ang nagmamay-ari ng malawak na lupa sa Batangas. Nagkaroon siya ng kasunduan sa Olivarez Realty Corporation na bilhin ang kanyang lupa sa pamamagitan ng isang “Deed of Conditional Sale” noong April 5, 2000. Sa kasunduan, babayaran ng Olivarez Realty ang lupa sa halagang P19,080,490.00. Napagkasunduan ang paunang bayad na P5,000,000.00 na babayaran sa installments, at ang balanse na P14,080,490.00 ay babayaran naman sa loob ng 30 buwan matapos mapawalang-bisa ang titulo ng Philippine Tourism Authority (PTA) sa parehong lupa.n

    n

    nAng Olivarez Realty ang siyang responsable sa paghahain ng kaso laban sa PTA upang mapawalang-bisa ang titulo nito. May probisyon din sa kontrata na si Castillo ang magtatanggal ng mga umuukupa sa lupa sa loob ng anim na buwan, at kung hindi niya magawa, maaaring suspindihin ng Olivarez Realty ang pagbabayad ng down payment. Agad na nag-okupa ang Olivarez Realty sa lupa pagkatapos ng kontrata.n

    n

    nNgunit dito na nagsimula ang problema. Sa kabila ng kasunduan, P2,500,000.00 lamang ang naibayad ng Olivarez Realty. Hindi rin sila nagsampa ng kaso laban sa PTA, at hindi rin nila binayaran ang mga umuukupa sa lupa. Dahil dito, nagsampa ng kaso si Castillo para mapawalang-bisa ang kontrata dahil sa substantial breach o malaking paglabag sa kontrata ng Olivarez Realty.n

    n

    nNarito ang ilan sa mahahalagang punto sa pagdinig ng kaso:n

    n

      n

    • Reklamo ni Castillo: Hindi pagbabayad ng buong down payment, hindi pagsampa ng kaso laban sa PTA, at hindi pagbayad sa mga umuukupa. Iginiit niya na ang kontrata ay contract of adhesion at hindi sapat na naipaliwanag sa kanya ang mga termino sa Tagalog.

      • n

    • Depensa ng Olivarez Realty: Hindi raw “fully assist” si Castillo sa pagsampa ng kaso laban sa PTA at hindi rin daw naalis ni Castillo ang mga umuukupa sa lupa sa loob ng anim na buwan. Kaya daw nila sinuspinde ang pagbabayad.

      • n

    • Motion for Summary Judgment: Nagsampa si Castillo ng Motion for Summary Judgment dahil sa paniniwalang walang tunay na isyu ng katotohanan na kailangang litisin. Ibig sabihin, batay sa mga pleadings at ebidensya, malinaw na ang Olivarez Realty ay lumabag sa kontrata.

      • n

    • Desisyon ng RTC: Pumanig ang Regional Trial Court (RTC) kay Castillo at nagdesisyon ng summary judgment. Pinawalang-bisa ang kontrata, kinumpiska ang P2,500,000.00 bilang danyos, at pinagbayad ang Olivarez Realty ng moral at exemplary damages, pati attorney’s fees.

      • n

    • Desisyon ng CA: Inapela ito sa Court of Appeals (CA), ngunit pinagtibay rin ng CA ang desisyon ng RTC.

      • n

    • Pag-apela sa Korte Suprema: Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Iginiit ng Olivarez Realty na may genuine issues of material fact kaya hindi dapat summary judgment. Sinabi rin nilang hindi raw tama ang docket fees na binayaran ni Castillo.

      • n

    n

    nSa Korte Suprema, ang pangunahing tanong ay kung tama ba ang summary judgment at kung sapat ba ang docket fees na binayaran. Ayon sa Korte Suprema:n

    n

    n“Trial may be dispensed with and a summary judgment rendered if the case can be resolved judiciously by plain resort to the pleadings, affidavits, depositions, and other papers filed by the parties.”n

    n

    nPinag-aralan ng Korte Suprema ang mga argumento ng Olivarez Realty ngunit nakita nilang walang genuine issue of material fact. Ang depensa nila na hindi sila nakapagbayad dahil hindi naalis ang mga umuukupa at hindi nasampahan ng kaso laban sa PTA ay hindi katanggap-tanggap dahil malinaw sa kontrata na responsibilidad nila ang magsampa ng kaso laban sa PTA at mayroon silang obligasyon na magbayad ng down payment kahit hindi pa naalis ang mga umuukupa sa loob ng anim na buwan. Ang pag-okupa nila sa lupa nang 14 na taon nang walang sapat na bayad ay lalo pang nagpabigat sa kanilang sitwasyon.n

    n

    Praktikal na Aral Mula sa Kaso

    n

    nAng desisyon ng Korte Suprema sa kasong Olivarez Realty Corporation vs. Benjamin Castillo ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga negosyante at indibidwal na pumapasok sa kontrata ng bentahan ng ari-arian.n

    n

    nMahahalagang Aral:n

    n

      n

    • Tuparin ang Kontrata: Ang pinakamalinaw na aral ay ang kahalagahan ng pagtupad sa kontrata. Kung pumirma ka sa isang kasunduan, dapat mong gawin ang iyong obligasyon ayon sa napagkasunduan. Sa kasong ito, malinaw na lumabag ang Olivarez Realty sa kanilang obligasyon na magbayad.

      • n

    • Pagbabayad sa Tamang Oras: Lalo na sa kontrata ng bentahan, ang pagbabayad sa tamang oras ay kritikal. Ang hindi pagbabayad ay maaaring magresulta sa pagpapawalang-bisa ng kontrata at pagkawala ng ari-arian at naibayad na.

      • n

    • Unawain ang Kontrata: Bago pumirma sa anumang kontrata, siguraduhing naiintindihan mo ang lahat ng termino at kondisyon. Kung may hindi malinaw, magtanong at humingi ng legal na payo. Hindi sapat na sabihing hindi mo naintindihan ang kontrata sa Tagalog kung ikaw ay pumirma rito.

      • n

    • Summary Judgment: Maaaring gamitin ang summary judgment kung walang tunay na isyu ng katotohanan. Ito ay mabilisang paraan para madispatsa ang kaso kung malinaw na ang isang partido ay lumabag sa kontrata.

      • n

    • Kontrata ng Bentahan vs. Kontrata ng Bilihan: Alamin ang pagkakaiba ng dalawang uri ng kontrata na ito. Sa kontrata ng bentahan, hindi agad naililipat ang titulo hangga’t hindi buo ang bayad, at mas protektado ang nagbebenta kung hindi makabayad ang mamimili.

      • n

    n

    nSa huli, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na pawalang-bisa ang “Deed of Conditional Sale”. Inutusan ang Olivarez Realty na ibalik ang lupa kay Castillo, kinumpiska ang P2,500,000.00 na down payment bilang kabayaran sa paggamit ng lupa, at pinagbayad ng moral damages, exemplary damages, at attorney’s fees. Hindi rin pinagbigyan ng Korte Suprema ang argumento tungkol sa docket fees, dahil kinilala nila na ang kaso ay action incapable of pecuniary estimation, kaya tama lang ang binayaran na docket fees.n

    n

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    n

    nTanong 1: Ano ang pagkakaiba ng kontrata ng bentahan (contract to sell) at kontrata ng bilihan (contract of sale)?n

    n

    nSagot: Sa kontrata ng bilihan (contract of sale), agad na naililipat ang pagmamay-ari ng ari-arian sa mamimili pagkatapos ng kasunduan, kahit hindi pa buo ang bayad. Samantala, sa kontrata ng bentahan (contract to sell), mananatili sa nagbebenta ang titulo hangga’t hindi pa buo ang bayad. Ang kontrata ng bentahan ay mas pabor sa nagbebenta dahil kung hindi makabayad ang mamimili, hindi niya kailangang magsampa ng kaso para mapawalang-bisa ang kontrata. Sapat na ang hindi pagbabayad para hindi matuloy ang bentahan.n

    n

    nTanong 2: Ano ang ibig sabihin ng “summary judgment”?n

    n

    nSagot: Ang summary judgment ay isang desisyon ng korte na ibinabase lamang sa mga pleadings, affidavits, at iba pang dokumento na isinumite ng mga partido, nang hindi na kailangan ng buong paglilitis. Ito ay ginagamit kung walang genuine issue of material fact, ibig sabihin, malinaw na ang katotohanan at ang legal na tanong na lang ang kailangang resolbahin.n

    n

    nTanong 3: Maaari bang bawiin ng nagbebenta ang lupa kung hindi makabayad ang mamimili sa kontrata ng bentahan?n

    n

    nSagot: Oo, sa kontrata ng bentahan, dahil hindi pa naililipat ang titulo, maaaring bawiin ng nagbebenta ang lupa kung hindi makabayad ang mamimili. Karaniwan ding kinukumpiska ng nagbebenta ang mga naibayad na bilang danyos o kabayaran sa paggamit ng ari-arian.n

    n

    nTanong 4: Ano ang dapat gawin kung hindi ako sigurado sa mga termino ng kontrata?n

    n

    nSagot: Huwag pumirma agad! Magkonsulta muna sa abogado para ipaliwanag ang mga termino ng kontrata. Siguraduhing naiintindihan mo ang lahat ng iyong obligasyon at karapatan bago ka pumirma.n

    n

    nTanong 5: Ano ang kahalagahan ng pagbabayad ng tamang docket fees?n

    n

    nSagot: Ang pagbabayad ng tamang docket fees ay mahalaga para magkaroon ng hurisdiksyon ang korte sa kaso. Kung hindi sapat ang bayad, maaaring mawalan ng hurisdiksyon ang korte at mapawalang-bisa ang buong proseso. Ngunit sa kasong ito, kinilala ng Korte Suprema na ang kaso ni Castillo ay action incapable of pecuniary estimation, kaya tama lang ang binayaran niyang docket fees.n

    n

    nNaging malinaw sa kasong Olivarez Realty vs. Castillo na ang kontrata ay kontrata, at dapat itong tuparin. Ang pagiging pabaya sa obligasyon sa kontrata ay may kaakibat na responsibilidad at maaaring magdulot ng malaking kawalan.n

    n

    nPara sa karagdagang legal na payo tungkol sa mga kontrata sa ari-arian at iba pang usaping legal, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa larangang ito at handang tumulong sa inyo. Makipag-ugnayan sa amin ngayon!n

    n

    Email: hello@asglawpartners.com

    n

    Contact: dito

  • Pagpapawalang-bisa ng Kontrata: Kailan Ito Valid Ayon sa Batas ng Pilipinas?

    n

    Nais Mo Bang Wakasan ang Isang Kontrata? Alamin ang Batas sa Pagpapawalang-bisa!

    n

    G.R. No. 190080, June 11, 2014 – GOLDEN VALLEY EXPLORATION, INC. VS. PINKIAN MINING COMPANY AND COPPER VALLEY, INC.

    n

    Sa mundo ng negosyo at personal na transaksyon, madalas tayong pumapasok sa iba’t ibang kontrata. Mula sa simpleng bentahan hanggang sa masalimuot na kasunduan sa pagmimina, ang kontrata ang nagiging batayan ng ating mga obligasyon at karapatan. Ngunit paano kung ang isang partido ay hindi tumupad sa kanyang pangako? Maaari bang basta na lamang wakasan ang kontrata? Ito ang katanungang sinagot ng Korte Suprema sa kaso ng Golden Valley Exploration, Inc. v. Pinkian Mining Company and Copper Valley, Inc., kung saan tinalakay ang legalidad ng pagpapawalang-bisa ng kontrata dahil sa paglabag dito.

    nn

    Ang Kontekstong Legal: Artikulo 1191 ng Civil Code

    n

    Ang pundasyon ng kasong ito ay nakabatay sa Artikulo 1191 ng Civil Code ng Pilipinas, na tumatalakay sa mga reciprocal obligations o obligasyon na magkabilang panig. Ayon sa batas na ito:

    nn

    Art. 1191. The power to rescind obligations is implied in reciprocal ones, in case one of the obligors should not comply with what is incumbent upon him.

    The injured party may choose between the fulfillment and the rescission of the obligation, with the payment of damages in either case. He may also seek rescission, even after he has chosen fulfillment, if the latter should become impossible.

    The court shall decree the rescission claimed, unless there be just cause authorizing the fixing of a period.

    This is understood to be without prejudice to the rights of third persons who have acquired the thing, in accordance with Articles 1385 and 1388 and the Mortgage Law.

    nn

    Sa madaling salita, kung ikaw at ang kabilang partido ay may obligasyon sa isa’t isa sa ilalim ng isang kontrata, at ang isa sa inyo ay hindi tumupad sa kanyang obligasyon, ang partido na nagdusa ay may karapatang pumili: ipatupad ang kontrata o ipawalang-bisa ito. Kasama rin sa karapatang ito ang paghingi ng danyos.

    n

    Mahalagang tandaan na ang pagpapawalang-bisa ay hindi basta-basta. Hindi ito maaari sa mga maliliit na paglabag lamang. Kailangan na ang paglabag ay substantial o malaki, na sumisira sa mismong layunin ng kontrata. Bukod pa rito, ang normal na proseso ay ang pagdaan sa korte upang maideklara ang pagpapawalang-bisa. Gayunpaman, mayroong eksepsyon dito.

    nn

    Ayon sa Korte Suprema, hindi na kailangan ang pagpunta sa korte kung ang mismong kontrata ay naglalaman ng probisyon na nagpapahintulot sa isang partido na wakasan ang kontrata kung may paglabag sa mga termino nito. Ito ang tinatawag na extrajudicial rescission.

    nn

    Ang Kwento ng Kaso: Golden Valley vs. Pinkian Mining

    n

    Ang kaso ay nagsimula sa isang Operating Agreement (OA) sa pagitan ng Pinkian Mining Company (PMC), may-ari ng mga mining claims sa Nueva Vizcaya, at Golden Valley Exploration, Inc. (GVEI), isang kompanya ng pagmimina. Sa OA, binigyan ng PMC ang GVEI ng eksklusibong karapatan na magmina sa kanilang mga claims sa loob ng 25 taon. Bilang kapalit, obligasyon ng GVEI na magsagawa ng operasyon ng pagmimina at magbayad ng royalties sa PMC kapag nagsimula na ang komersyal na produksyon.

    nn

    Lumipas ang ilang taon, hindi nakapagbayad ng royalties ang GVEI sa PMC. Dahil dito, nagpadala ang PMC ng liham sa GVEI na nagpapawalang-bisa sa OA, batay sa paglabag ng GVEI sa Section 5.01 ng kontrata (hindi pagbabayad ng royalties) at iba pang mga paglabag umano. Kinuwestiyon naman ng GVEI ang pagpapawalang-bisa, iginiit na wala pa silang obligasyon magbayad ng royalties dahil hindi pa nagsisimula ang komersyal na produksyon.

    nn

    Matapos nito, pumasok ang PMC sa isang Memorandum of Agreement (MOA) sa Copper Valley, Inc. (CVI) para sa parehong mining claims. Dahil dito, nagsampa ng kaso ang GVEI sa Regional Trial Court (RTC) laban sa PMC at CVI, humihingi na ideklarang ilegal ang pagpapawalang-bisa ng OA at ang MOA sa CVI, at ipatupad ang OA.

    nn

    Ang Desisyon ng RTC at CA

    n

    Nagdesisyon ang RTC pabor sa GVEI. Ayon sa RTC, walang obligasyon pa ang GVEI na magbayad ng royalties dahil hindi pa nagsisimula ang komersyal na produksyon. Dineklara rin ng RTC na walang kasalanan ang GVEI sa pagkaantala ng produksyon dahil sa mga external factors tulad ng hindi pag-isyu ng mga permit.

    nn

    Hindi sumang-ayon ang PMC at umapela sa Court of Appeals (CA). Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na kahit na ang OA ay nagbibigay lamang ng karapatan sa PMC na magpawalang-bisa dahil sa hindi pagbabayad ng royalties, pinapayagan ng Artikulo 1191 ng Civil Code ang pagpapawalang-bisa sa anumang substantial breach ng kontrata. Ayon sa CA, ang pagkabigo ng GVEI na simulan ang operasyon sa loob ng pitong taon ay isang substantial breach.

    nn

    Ang Pasiya ng Korte Suprema

    n

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Sinang-ayunan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA. Pinagtibay ng Korte Suprema ang legalidad ng extrajudicial rescission ng PMC sa OA. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang probisyon sa kontrata na nagpapahintulot sa PMC na magpawalang-bisa kung hindi magbayad ng royalties ang GVEI.

    nn

    Ayon sa Korte Suprema:

    n

    By expressly stipulating in the OA that GVEI’s non-payment of royalties would give PMC sufficient cause to cancel or rescind the OA, the parties clearly had considered such violation to be a substantial breach of their agreement. Thus, in view of the above-stated jurisprudence on the matter, PMC’s extra-judicial rescission of the OA based on the said ground was valid.

    nn

    Ipinaliwanag din ng Korte Suprema na hindi maaaring magdahilan ang GVEI na hindi pa sila nagbabayad ng royalties dahil hindi pa nagsisimula ang komersyal na produksyon. Ayon sa Korte, obligasyon din ng GVEI na paunlarin ang mining claims at simulan ang komersyal na operasyon. Dahil hindi ito ginawa ng GVEI sa loob ng mahabang panahon, maituturing itong paglabag sa kontrata.

    nn

    Dagdag pa ng Korte Suprema, kahit na hindi lamang ang hindi pagbabayad ng royalties ang basehan ng PMC sa pagpapawalang-bisa, may karapatan pa rin ang PMC na magpawalang-bisa dahil sa iba pang mga paglabag ng GVEI, bagamat sa ganitong sitwasyon, kinakailangan ang judicial rescission o pagpawalang-bisa sa pamamagitan ng korte.

    nn

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang pagkakaiba ng extrajudicial at judicial rescission:

    n

    Where parties agree to a stipulation allowing extra-judicial rescission, no judicial decree is necessary for rescission to take place; the extra-judicial rescission immediately releases the party from its obligation under the contract, subject only to court reversal if found improper. On the other hand, without a stipulation allowing extra-judicial rescission, it is the judicial decree that rescinds, and not the will of the rescinding party.

    nn

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Leksyon Mula sa Kaso?

    n

    Ang kasong Golden Valley ay nagbibigay ng mahalagang aral tungkol sa mga kontrata at pagpapawalang-bisa. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

    nn

    Mahalaga ang Malinaw na Kontrata: Siguraduhin na ang kontrata ay malinaw at kumpleto, lalo na sa pagtukoy ng mga obligasyon ng bawat partido at ang mga grounds para sa pagpapawalang-bisa. Kung gusto ninyong pahintulutan ang extrajudicial rescission, isama ito sa kontrata.

    nn

    Substantial Breach ang Basehan: Hindi lahat ng paglabag sa kontrata ay sapat na dahilan para sa pagpapawalang-bisa. Kailangan na ang paglabag ay substantial at sumisira sa pangunahing layunin ng kontrata.

    nn

    Extrajudicial Rescission: Ingat at Konsultasyon: Kung may probisyon sa kontrata para sa extrajudicial rescission, maaari itong gawin nang hindi dumadaan sa korte. Ngunit maging maingat at siguraduhin na may sapat na basehan at sumusunod sa probisyon ng kontrata. Mainam na kumonsulta sa abogado bago magsagawa ng extrajudicial rescission upang maiwasan ang problema sa hinaharap.

    nn

    Judicial Rescission: Kung Walang Probisyon: Kung walang probisyon para sa extrajudicial rescission sa kontrata, kinakailangan na dumulog sa korte upang mapawalang-bisa ang kontrata.

    nn

    Key Lessons:

    n

      n

    • Magkaroon ng malinaw at kumpletong kontrata.

      • n

    • Unawain ang konsepto ng substantial breach.

      • n

    • Maging maingat sa extrajudicial rescission at kumonsulta sa abogado.

      • n

    • Alamin ang proseso ng judicial rescission kung kinakailangan.

      • n

    nn

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    nn

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng

  • Litis Pendentia: Kailan Hindi Hahadlangan ng Nakabinbing Kaso ang Iba Pang Usapin

    Kailan Hindi Hahadlangan ng Litis Pendentia ang Iba Pang Usapin

    G.R. No. 186657, June 11, 2014
    Dominga B. Quito, Petitioner, vs. Stop & Save Corporation, Respondents.

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mapurnada ang isang kaso dahil mayroon palang kaparehong kaso na nakabinbin? Sa mundo ng batas, may prinsipyong tinatawag na litis pendentia na pumipigil sa pagdinig ng magkaparehong kaso sa iba’t ibang korte. Ngunit kailan nga ba masasabing litis pendentia ang isang sitwasyon? Ang kasong Dominga B. Quito v. Stop & Save Corporation ay nagbibigay linaw sa prinsipyong ito, lalo na sa konteksto ng mga kaso tungkol sa pagpapaalis at pagpapawalang-bisa ng kontrata.

    Sa kasong ito, inihain ni Dominga Quito ang isang kasong pagpapaalis (unlawful detainer) laban sa Stop & Save Corporation dahil sa umano’y hindi pagbabayad ng upa. Ngunit natuklasan na mayroon palang mas naunang kaso ang Stop & Save laban kay Quito para mapawalang-bisa ang kontrata nila sa upa. Dahil dito, ibinasura ng mas mababang korte ang kaso ni Quito dahil sa litis pendentia. Ngunit tama ba ang desisyong ito? Ito ang pangunahing tanong na sinagot ng Korte Suprema sa kasong ito.

    KONTEKSTONG LEGAL

    Ang litis pendentia ay isang Latin na termino na nangangahulugang “nakabinbing demanda.” Sa batas Pilipino, ito ay isang basehan para ibasura ang isang kaso kung mayroon nang naunang kaso na nakabinbin sa pagitan ng parehong partido, para sa parehong sanhi ng aksyon, at parehong hinihinging lunas. Ang layunin nito ay upang maiwasan ang magkasalungat na desisyon mula sa iba’t ibang korte at para hindi na paulit-ulit na abalahin ang isang partido sa parehong isyu.

    Ayon sa Korte Suprema, para masabing may litis pendentia, dapat makumpleto ang tatlong elemento:

    1. Pagkakapareho ng mga Partido: Pareho o halos pareho ang mga partido sa dalawang kaso.
    2. Pagkakapareho ng Sanhi ng Aksyon at Hinihinging Lunas: Substantially pareho ang sanhi ng aksyon (cause of action) at ang hinihinging lunas (reliefs sought) sa dalawang kaso.
    3. Res Judicata: Ang desisyon sa isang kaso ay magiging res judicata sa kabilang kaso. Ibig sabihin, kung manalo man ang alinmang partido sa isang kaso, ang desisyon na iyon ay magiging pinal at hindi na maaaring kuwestiyunin pa sa kabilang kaso.

    Mahalagang maunawaan ang konsepto ng

  • Paglabag sa Kontrata ng Pautang: Kailan Ito Maituturing na Batayan Para sa Pagpapawalang-Bisa?

    Huwag Basta-Basta Ipagpaliban ang Obligasyon sa Kontrata: Pag-aaral sa Rescission at Interest sa Pautang

    G.R. No. 186332, October 23, 2013

    INTRODUKSYON

    Sa mundo ng negosyo at pananalapi, ang mga kontrata sa pautang ay pangkaraniwan. Ngunit paano kung hindi matupad ng isang partido ang kanyang obligasyon? Maituturing ba itong sapat na dahilan para mapawalang-bisa ang kontrata? Ang kasong Planters Development Bank vs. Spouses Lopez ay nagbibigay linaw sa mga sitwasyon kung saan ang paglabag sa kontrata ay maituturing na sapat para sa rescission, at kung paano dapat kalkulahin ang interes sa pautang.

    Ang kasong ito ay nagmula sa pautang na kinuha ng Spouses Lopez mula sa Planters Development Bank para sa pagpapatayo ng dormitoryo. Nang hindi mailabas ng bangko ang buong halaga ng pautang, nagsampa ng kaso ang mga Lopez para mapawalang-bisa ang kontrata. Ang pangunahing tanong: Sapat ba ang pagpigil ng bangko sa pagpapalabas ng natitirang pautang para mapawalang-bisa ang buong kasunduan?

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang Article 1191 ng Civil Code ang pangunahing batas na tumatalakay sa rescission o pagpapawalang-bisa ng kontrata sa mga reciprocal obligations. Ayon dito:

    “Ang kapangyarihan na bawiin ang mga obligasyon ay implicit sa mga reciprocal, kung sakaling ang isa sa mga obligors ay hindi dapat gumanap sa kanyang ipinangako.”

    Ibig sabihin, sa mga kontrata kung saan may magkabilang panig na may obligasyon (tulad ng pautang, kung saan obligasyon ng bangko na magpautang at obligasyon ng borrower na magbayad), kung hindi tumupad ang isang panig, maaaring hilingin ng kabilang panig ang rescission. Ngunit hindi lahat ng paglabag ay sapat para sa rescission. Ayon sa Korte Suprema, ang paglabag ay dapat na substantial o malaki, hindi lamang basta maliit o casual.

    Bukod pa rito, mahalaga ring isaalang-alang ang prinsipyo ng mutuality of contracts sa Article 1308 ng Civil Code:

    “Ang kontrata ay dapat na nagbubuklod sa parehong partido; ang validity o compliance nito ay hindi maaaring iwan sa kagustuhan ng isa sa kanila.”

    Ito ay lalong mahalaga pagdating sa interes sa pautang. Hindi maaaring unilaterally o basta-basta na lamang itaas ng bangko ang interes nang walang pahintulot ng borrower. Ang paggawa nito ay paglabag sa mutuality of contracts at maituturing na walang bisa ang pagtaas ng interes.

    Sa usapin naman ng interes, ang kaso ay naglilinaw rin sa mga patakaran sa pagpataw nito. Bago ang BSP Circular No. 799 (na nagpababa sa legal interest rate sa 6% noong July 1, 2013), ang umiiral ay ang CB Circular No. 905-82 na nagtatakda ng 12% legal interest. Mahalagang malaman kung aling circular ang applicable depende sa panahon ng transaksyon at kung kailan naging final and executory ang desisyon ng korte.

    PAGSUSURI SA KASO

    Nagsimula ang lahat noong 1983 nang umutang ang Spouses Lopez sa Planters Bank ng P3,000,000 para sa dormitoryo. Ilang beses binago ang kasunduan, kasama na ang pagtaas ng interes at pagliit ng termino ng pautang. Umabot sa 27% ang interes at P4,200,000 ang total loan amount sa ikatlong amendment.

    Ngunit hindi naipalabas ng bangko ang natitirang P700,000. Dahil dito, hindi natapos ang proyekto ng mga Lopez at nagsampa sila ng kaso para sa rescission. Depensa ng bangko, hindi raw nagsumite ng accomplishment reports ang mga Lopez at nagtayo sila ng six-story building imbes na four-story. Ipinag-foreclose pa ng bangko ang property.

    Narito ang timeline ng mga pangyayari:

    • 1983: Unang loan agreement (P3M, 21% interest).
    • July 21, 1983: Unang amendment (23% interest, shorter term).
    • March 9, 1984: Ikalawang amendment (25% interest, availability of funds clause).
    • April 25, 1984: Ikatlong amendment (P4.2M, 27% interest, 1-year term, June 30 deadline for loan availability).
    • August 15, 1984: Unilateral na pagtaas ng interes sa 32% ng Planters Bank.
    • October 13, 1984: Nagsampa ng kaso ang Spouses Lopez para sa rescission.
    • November 16, 1984: Ipinag-foreclose ng Planters Bank ang property.

    Sa RTC, panalo ang Planters Bank. Ayon sa RTC, walang karapatang mag-rescind ang mga Lopez dahil sila raw ang lumabag sa kontrata. Ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA). Pinanigan ng CA ang mga Lopez, sinabing substantial breach ang hindi pagpapalabas ng bangko ng pautang. Idineklara pang rescind ang kontrata at inutusan ang bangko na ibalik ang na-foreclose na property.

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Bagamat kinilala ng Korte Suprema na nagkaroon ng paglabag ang Planters Bank sa hindi pagpapalabas ng buong pautang, hindi ito maituturing na substantial breach. Ayon sa Korte Suprema:

    “Planters Bank indeed incurred in delay by not complying with its obligation to make further loan releases. Its refusal to release the remaining balance, however, was merely a slight or casual breach… its breach was not sufficiently fundamental to defeat the object of the parties in entering into the loan agreement.”

    Binigyang diin ng Korte Suprema na 85% na ng dormitoryo ang tapos at P3.5M na ang naipalabas mula sa P4.2M na pautang. Ang natitirang P700,000 na lang ang hindi naipalabas, na 16.66% lamang ng kabuuang pautang. Hindi rin daw insurer ang bangko sa pagpapatayo ng gusali at may mga external factors na nakaapekto sa proyekto.

    Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC ngunit binago ang interes. Dineklara nilang walang bisa ang unilateral na pagtaas ng interes sa 32% at ibinaba ang interes sa 12% p.a. simula June 22, 1984 (petsa ng default) hanggang sa ma полного bayaran ang utang. Nagtakda rin sila ng compensatory interest na 12% p.a. hanggang June 30, 2013 at 6% p.a. simula July 1, 2013 hanggang finality ng desisyon, at 6% p.a. mula finality hanggang full payment.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral:

    1. Hindi lahat ng paglabag sa kontrata ay sapat para sa rescission. Dapat itong substantial breach na pumipigil sa pangunahing layunin ng kontrata. Ang maliit na paglabag ay hindi sapat.
    2. Bawal ang unilateral na pagtaas ng interes. Paglabag ito sa mutuality of contracts. Dapat may kasunduan ang magkabilang panig sa anumang pagbabago sa kontrata, lalo na sa interest rates.
    3. May kapangyarihan ang Korte Suprema na ibaba ang interes kung ito ay iniquitous o labis na mapang-abuso. Isinasaalang-alang ang panahon na lumipas at ang paglaki ng utang.
    4. Limitado ang liability ng heirs sa inherited estate. Hindi personal na mananagot ang mga heirs sa utang ng namatay maliban na lamang kung may ari-arian silang minana.

    Mahalagang Aral: Sa mga kontrata sa pautang, dapat malinaw ang mga obligasyon ng bawat partido. Kung may paglabag man, dapat suriin kung ito ay substantial breach para maging basehan ng rescission. Huwag basta-basta umasa sa rescission kung maliit lang ang paglabag. At tandaan, bawal ang unilateral na pagbabago sa kontrata, lalo na pagdating sa interes.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng rescission ng kontrata?
    Sagot: Ang rescission ay ang pagpapawalang-bisa ng kontrata. Parang binabalik ang mga partido sa kanilang sitwasyon bago pumasok sa kontrata. Sa kasong ito, hiningi ng mga Lopez na mapawalang-bisa ang loan agreement.

    Tanong 2: Kailan maituturing na substantial breach ang paglabag sa kontrata?
    Sagot: Walang eksaktong depinisyon, ngunit generally, substantial breach ito kung pumipigil ito sa pangunahing layunin ng kontrata. Sa kasong ito, hindi substantial breach ang hindi pagpapalabas ng P700,000 dahil 85% na ng proyekto ang tapos.

    Tanong 3: Legal ba ang pagtaas ng interes sa pautang?
    Sagot: Oo, legal ang pagtaas ng interes basta may kasunduan ang magkabilang panig. Bawal ang unilateral na pagtaas ng interes ng bangko lamang.

    Tanong 4: Ano ang legal interest rate sa Pilipinas ngayon?
    Sagot: Simula July 1, 2013, ang legal interest rate ay 6% per annum ayon sa BSP Circular No. 799. Bago nito, 12% per annum ang legal interest rate.

    Tanong 5: Paano kinakalkula ang interes sa kasong ito?
    Sagot: Nagtakda ang Korte Suprema ng 12% monetary interest simula June 22, 1984 hanggang full payment, 12% compensatory interest hanggang June 30, 2013, 6% compensatory interest simula July 1, 2013 hanggang finality, at 6% interest mula finality hanggang full payment.

    May katanungan ka ba tungkol sa kontrata sa pautang o paglabag sa kontrata? Ang ASG Law ay eksperto sa mga usaping kontrata at commercial law. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com.

  • Pagpapawalang-bisa ng Kontrata Bilihan: Kailan Ito Maaari? – Gabay Batay sa Kaso ng Tumibay v. Lopez

    Pagpapawalang-bisa ng Kontrata Bilihan: Kailan Ito Maaari?

    G.R. No. 171692, June 03, 2013

    Sa isang kontrata bilihan, nananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari ng ari-arian hanggang sa ganap na mabayaran ng bumibili ang presyo. Ang isang bumibili na palihim na inaangkin ang pagmamay-ari ng nagbebenta bago pa man ang buong pagbabayad ay lumalabag sa kontrata, at ang nagbebenta ay may karapatang kanselahin ito dahil ang paglabag ay malaki at seryoso, na sumisira sa mismong layunin ng mga partido sa pagpasok sa kontrata bilihan.

    INTRODUKSYON

    Madalas mauwi sa hidwaan ang mga transaksyon sa ari-arian, lalo na kung hindi malinaw ang kasunduan. Isipin na lamang ang sitwasyon kung saan kayo ay pumirma sa isang kontrata bilihan, umaasang magkakaroon ng sariling lupa o bahay pagkatapos ng ilang taong pagbabayad. Ngunit paano kung bago pa man matapos ang inyong bayaran, bigla na lamang ilipat sa inyo ang titulo ng ari-arian nang hindi niyo nalalaman, at hindi pa kayo nakakabayad ng buo? Maaari ba itong maging sanhi para mapawalang-bisa ang kontrata? Ang kaso ng Spouses Delfin at Aurora Tumibay v. Spouses Melvin at Rowena Lopez ay nagbibigay linaw sa tanong na ito. Sa kasong ito, pinagdesisyunan ng Korte Suprema ang tungkol sa karapatan ng nagbebenta na mapawalang-bisa ang kontrata bilihan dahil sa ginawa ng bumibili na paglipat ng titulo sa kanyang pangalan bago pa man ang buong pagbabayad.

    ANG LEGAL NA KONTEKSTO: KONTRA BILIHAN AT PAGPAPAWALANG-BISA

    Upang lubos na maintindihan ang kasong ito, mahalagang alamin muna ang konsepto ng kontrata bilihan. Sa ilalim ng batas Pilipino, ang kontrata bilihan (contract to sell) ay isang kasunduan kung saan ang nagbebenta ay nangangakong ibebenta ang ari-arian sa bumibili kapag nabayaran na nito ang buong presyo. Hindi katulad ng ganap na bilihan (contract of sale) kung saan agad-agad na naililipat ang pagmamay-ari sa bumibili, sa kontrata bilihan, nananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari hanggang sa huling bayad.

    Ayon sa Korte Suprema sa kasong Coronel v. Court of Appeals:

    “Sa isang kontrata bilihan, ang pagmamay-ari ay nananatili sa nagbebenta at hindi maililipat hanggang sa ganap na mabayaran ang presyo.”

    Ang kontrata bilihan ay karaniwang ginagamit upang protektahan ang nagbebenta laban sa bumibili na nagbabayad ng hulugan. Sa ganitong paraan, sigurado ang nagbebenta na hindi niya mawawala ang ari-arian hangga’t hindi pa ito nababayaran ng buo.

    Kaugnay nito, mayroon ding konsepto ng pagpapawalang-bisa ng obligasyon (rescission of obligations). Nakasaad sa Artikulo 1191 ng Civil Code of the Philippines:

    “Ang kapangyarihang magpawalang-bisa ng mga obligasyon ay ipinapahiwatig sa mga reciprocal, kung sakaling ang isa sa mga obligor ay hindi tumupad sa kung ano ang nararapat sa kanya.

    Ang nasaktang partido ay maaaring pumili sa pagtupad at pagpapawalang-bisa ng obligasyon, na may pagbabayad ng danyos sa alinmang kaso. Maaari rin siyang humingi ng pagpapawalang-bisa kahit na napili na niya ang pagtupad, kung ang huli ay imposible na.

    Ipapasya ng hukuman ang pagpapawalang-bisa na hinihingi, maliban kung may makatarungang dahilan na nagpapahintulot sa pagtatakda ng panahon. xxx”

    Gayunpaman, hindi basta-basta pinapayagan ang pagpapawalang-bisa. Ayon sa Korte Suprema, kailangan na ang paglabag sa kontrata ay “substantial at fundamental na sumisira sa mismong layunin ng mga partido sa pagpasok sa kasunduan.” Hindi sapat ang maliit o bahagyang paglabag upang mapawalang-bisa ang kontrata.

    PAGSUSURI SA KASO NG TUMIBAY v. LOPEZ

    Ang kaso ng Tumibay v. Lopez ay nagsimula nang magsampa ng reklamo ang mag-asawang Tumibay laban sa mag-asawang Lopez. Ayon sa mga Tumibay, sila ang may-ari ng lupa sa Bukidnon. Binigyan nila ng Espesyal na Kapangyarihan ng Abogado (SPA) ang kapatid ni Aurora Tumibay na si Reynalda Visitacion para maialok ang lupa na ibenta. Ngunit nagulat sila nang malaman nilang naibenta na pala ni Reynalda ang lupa sa anak nitong si Rowena Lopez sa halagang P95,000 lamang, na mas mababa kaysa sa tunay na halaga nito. Iginiit ng mga Tumibay na walang pahintulot nila ang bentahan at peke ang dokumento.

    Depensa naman ng mga Lopez, may kasunduan sila ng mga Tumibay na bibilhin nila ang lupa sa halagang P800,000 na babayaran ng hulugan. Sabi nila, nagbayad na sila ng paunang bayad at mga buwanang hulog sa loob ng ilang taon. Dahil dito, naniniwala silang may karapatan na sila sa lupa.

    Sa Regional Trial Court (RTC), pumanig ang hukuman sa mga Tumibay. Sinabi ng RTC na lumampas sa awtoridad nito si Reynalda dahil hindi humingi ng pahintulot sa mga Tumibay tungkol sa presyo ng bentahan. Dineklara ng RTC na walang bisa ang bentahan at dapat ibalik ang lupa sa mga Tumibay. Gayunpaman, inutusan din ang mga Tumibay na ibalik ang $12,000 na naibayad na ng mga Lopez.

    Hindi sumang-ayon ang mga Lopez kaya umapela sila sa Court of Appeals (CA). Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, sapat na ang SPA para kay Reynalda na magbenta ng lupa. Dagdag pa nila, ang pagtanggap ng mga Tumibay ng mga hulog sa loob ng ilang taon ay nangangahulugang ratipikasyon o pagpapatibay sa bentahan. Inutusan ng CA ang mga Lopez na bayaran na lamang ang natitirang balanse na P488,000.

    Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong dito ay: Maaari bang mapawalang-bisa ang kontrata bilihan dahil sa ginawa ni Rowena Lopez na paglipat ng titulo sa kanyang pangalan bago pa man ang buong pagbabayad?

    Pinagdesisyunan ng Korte Suprema na pumanig sa mga Tumibay. Ayon sa Korte:

    “Nahihirapan kaming tanggapin ang katwiran ni Respondent Rowena na ang premature na paglilipat ng titulo ay kinakailangan bilang seguridad para sa mga hulog na nabayaran na niya, lalo na’t walang patunay na pumayag ang mga Petitioner sa bagong areglong ito. Totoo, nabigo siyang patunayan na pumayag ang mga Petitioner na amyendahan o baguhin ang kontrata bilihan upang pahintulutan siyang makuha ang titulo sa lupa kahit hindi pa niya nababayaran ang buong presyo.”

    Sinabi ng Korte Suprema na mali ang CA sa pagbaliktad ng desisyon ng RTC. Natuklasan ng Korte na may kontrata bilihan nga sa pagitan ng mga Tumibay at Rowena Lopez, ngunit nilabag ito ni Rowena. Ang paglipat ni Rowena ng titulo ng lupa sa kanyang pangalan nang walang pahintulot ng mga Tumibay at bago pa man ang buong pagbabayad ay isang malaking paglabag sa kontrata bilihan. Dahil dito, may karapatan ang mga Tumibay na mapawalang-bisa ang kontrata.

    Dagdag pa ng Korte:

    “Tunay nga, magiging lubhang hindi makatarungan para sa atin na magpasya na ang mga Petitioner, bilang mga nagbebenta, ay dapat magpatuloy sa kontrata bilihan kahit na matapos matuklasan ang nabanggit na paglabag na ginawa ni Respondent Rowena, bilang bumibili, isinasaalang-alang na ang mga gawaing ito ay nagtaksil sa malaking tiwala na ipinagkaloob ng mga Petitioner sa kanya at sa kanyang ina, si Reynalda.”

    Kaya naman, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang desisyon ng RTC, ngunit may mga pagbabago tungkol sa danyos at bayad na dapat ibalik.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kaso ng Tumibay v. Lopez ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga transaksyon ng ari-arian gamit ang kontrata bilihan:

    1. Para sa mga nagbebenta: Huwag basta-basta magtiwala. Siguraduhing hindi maililipat ang titulo ng ari-arian hangga’t hindi pa nababayaran ng buo ang presyo. Panatilihin ang pagmamay-ari hanggang sa huling bayad, dahil ito ang proteksyon ninyo sa kontrata bilihan.
    2. Para sa mga bumibili: Sundin ang kasunduan. Huwag subukang gumawa ng paraan para makuha ang titulo bago pa man ang buong pagbabayad. Ang paggawa nito nang walang pahintulot ng nagbebenta ay maaaring maging sanhi ng pagpapawalang-bisa ng kontrata at pagkawala ng inyong naibayad na.
    3. Para sa parehong partido: Maging malinaw sa kasunduan. Siguraduhing nakasulat ang lahat ng napag-usapan, lalo na ang tungkol sa presyo, paraan ng pagbabayad, at kondisyon para sa paglipat ng titulo. Kumunsulta sa abogado para masiguro na protektado ang inyong karapatan.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL

    • Kontrata Bilihan, Hindi Ganap na Bilihan: Tandaan na sa kontrata bilihan, hindi pa naililipat ang pagmamay-ari hangga’t hindi pa buo ang bayad.
    • Paglabag na Seryoso, Sanhi ng Pagpapawalang-bisa: Hindi lahat ng paglabag sa kontrata ay sapat para mapawalang-bisa ito. Kailangan na ang paglabag ay seryoso at sumisira sa layunin ng kontrata. Ang pagkuha ng titulo bago bayaran ng buo ay maituturing na seryosong paglabag.
    • Pahintulot, Mahalaga: Kung may gustong baguhin sa kontrata, kailangan ang pahintulot ng parehong partido. Hindi maaaring basta-basta baguhin ang kasunduan nang walang kaalaman at pagpayag ng isa.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang kaibahan ng kontrata bilihan sa ganap na bilihan?

    Sagot: Sa kontrata bilihan, ang pagmamay-ari ay mananatili sa nagbebenta hanggang sa mabayaran ng buo ang presyo. Sa ganap na bilihan, agad-agad naililipat ang pagmamay-ari sa bumibili pagkatapos ng kasunduan.

    Tanong 2: Kailan maaaring mapawalang-bisa ang kontrata bilihan?

    Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang kontrata bilihan kung may seryosong paglabag ang isa sa partido na sumisira sa mismong layunin ng kontrata, tulad ng hindi pagbabayad ng buo o pagkuha ng titulo nang walang pahintulot.

    Tanong 3: Ano ang ibig sabihin ng “ratipikasyon” sa kasong ito?

    Sagot: Ang ratipikasyon ay pagpapatibay. Sa kasong ito, sinabi ng Court of Appeals na ang pagtanggap ng mga Tumibay ng hulog kahit na pagkatapos mailipat ang titulo ay nangangahulugang pinapatibay nila ang bentahan. Ngunit hindi sumang-ayon ang Korte Suprema dito.

    Tanong 4: Ano ang papel ng Espesyal na Kapangyarihan ng Abogado (SPA) sa kasong ito?

    Sagot: Ang SPA ang ginamit ni Reynalda para mailipat ang titulo sa pangalan ni Rowena. Ngunit sinabi ng Korte Suprema na lumampas sa awtoridad niya si Reynalda dahil ang SPA ay para lamang mag-alok ng benta at hindi para ilipat agad ang titulo nang hindi pa buo ang bayad.

    Tanong 5: Kung ako ay bumibili ng lupa sa pamamagitan ng kontrata bilihan, ano ang dapat kong gawin para maprotektahan ang aking karapatan?

    Sagot: Siguraduhing sundin ang terms ng kontrata bilihan at bayaran ang presyo ng buo at sa takdang panahon. Huwag subukang ilipat ang titulo sa pangalan mo hangga’t hindi pa buo ang bayad maliban na lamang kung may pahintulot ang nagbebenta. Magkonsulta sa abogado para masiguro na naiintindihan mo ang iyong mga karapatan at obligasyon.

    Tanong 6: Kung ako ay nagbebenta ng lupa sa pamamagitan ng kontrata bilihan, paano ko masisigurado na hindi ako maloloko?

    Sagot: Huwag ilipat ang titulo hangga’t hindi pa buo ang bayad. Maging malinaw sa kontrata tungkol sa mga kondisyon ng pagbabayad at paglipat ng titulo. Kumunsulta sa abogado para maprotektahan ang iyong interes.

    Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon o may katanungan ka pa tungkol sa kontrata bilihan at pagpapawalang-bisa nito? Ang ASG Law ay eksperto sa mga usaping ari-arian at kontrata. Huwag mag-atubiling kumonsulta sa aming mga abogado para sa payo at representasyon. Makipag-ugnayan sa amin ngayon sa pamamagitan ng email hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page.

  • Pagpapawalang-bisa ng Kontrata Dahil sa Paglabag: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Pag-unawa sa Rescission ng Kontrata: Kailan Ito Pinapayagan?

    G.R. No. 171076, August 01, 2012

    INTRODUKSYON

    Sa mundo ng negosyo at mga transaksyon, ang mga kontrata ay pundasyon ng mga kasunduan. Ngunit paano kung ang isang partido ay hindi tumupad sa kanyang obligasyon? Maaari bang basta na lamang ipawalang-bisa ang kontrata? Ang kasong Goldloop Properties Inc. vs. Government Service Insurance System ay nagbibigay linaw sa usapin ng rescission o pagpapawalang-bisa ng kontrata dahil sa paglabag, at ang mga limitasyon nito.

    Sa kasong ito, sumang-ayon ang Goldloop at GSIS na magtayo ng condominium. Hindi natuloy ang proyekto dahil hindi nakakuha ng permit ang GSIS mula sa Pasig City dahil sa umano’y pagkakautang sa buwis. Dahil dito, ipinawalang-bisa ng GSIS ang kontrata dahil umano sa hindi pagbabayad ng Goldloop. Ang pangunahing tanong dito ay: Tama ba ang ginawang pagpapawalang-bisa ng GSIS sa kontrata?

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang konsepto ng rescission ay nakapaloob sa Article 1191 at 1192 ng Civil Code ng Pilipinas. Ayon sa Article 1191, “Ang kapangyarihang magpawalang-bisa ng mga obligasyon ay implicit sa mga reciprocal, sa kaso na ang isa sa mga obligor ay hindi dapat tumupad sa kung ano ang nakapatong sa kanya.” Ang reciprocal obligations ay mga obligasyon na nagmumula sa parehong sanhi, kung saan ang bawat partido ay may obligasyon sa isa’t isa.

    Sa madaling salita, sa isang reciprocal obligation, kung hindi tumupad ang isang partido sa kanyang obligasyon, ang kabilang partido ay may karapatang ipawalang-bisa ang kontrata. Maaaring pumili ang partido na nagdurusa kung ituloy ang kontrata o ipawalang-bisa ito, kasama ang karapatang humingi ng danyos.

    Mahalagang tandaan na hindi basta-basta ang pagpapawalang-bisa ng kontrata. Ayon sa Korte Suprema sa kasong Velarde v. Court of Appeals, “hindi awtomatiko ang rescission.” Kailangan pa rin ang pahintulot ng korte, maliban kung mayroong malinaw na probisyon sa kontrata na nagpapahintulot sa unilateral rescission.

    Sa Article 1192 naman, tinatalakay ang sitwasyon kung saan parehong partido ang nagkasala. Sinasabi rito: “Sa kaso na parehong partido ang nakagawa ng paglabag sa obligasyon, ang pananagutan ng unang nagkasala ay dapat na pantay na pagaanin ng mga korte. Kung hindi matukoy kung alin sa mga partido ang unang lumabag sa kontrata, ang pareho ay ituturing na pinawalang-bisa, at ang bawat isa ay dapat magdala ng sarili niyang danyos.”

    PAGSUSURI SA KASO

    Sa kaso ng Goldloop at GSIS, malinaw na may reciprocal obligations. Obligasyon ng Goldloop na magbayad sa GSIS para sa lupa at magtayo ng condominium. Obligasyon naman ng GSIS na ibigay ang lupa na walang anumang sagabal at isagawa ang deed of absolute sale.

    Ayon sa MOA (Memorandum of Agreement), dapat bayaran ng Goldloop ang GSIS ng P140,890,000.00 sa loob ng apat na taon. May probisyon din sa kontrata na kung mabigo ang Goldloop na magbayad, maaaring ipawalang-bisa ng GSIS ang kasunduan. Ito ang ginamit na basehan ng GSIS sa pagpapawalang-bisa ng kontrata.

    Sinabi ng Korte Suprema na tama ang GSIS sa pagpapawalang-bisa ng kontrata dahil lumabag ang Goldloop sa obligasyon nitong magbayad. Ayon sa Korte, “When it could not do so as a consequence of the non-issuance of permits, it should have asked for an extension within which to pay the same. However, since Goldloop neither completed the payment nor sought for an extension, it is considered to have breached its commitment and obligation under Sec. 1.1 of the MOA.”

    Binigyang diin ng Korte na bagama’t may problema sa permit dahil sa hindi nabayarang buwis ng GSIS, hindi ito sapat na dahilan para hindi tumupad ang Goldloop sa kanyang obligasyon sa pagbabayad. Maaari sanang humingi ng extension ang Goldloop, ngunit hindi nila ito ginawa.

    Gayunpaman, pinuna rin ng Korte Suprema ang GSIS. “GSIS is, however, not entirely faultless. It also failed to comply with its obligation…to deliver the property free from burden.” Hindi rin natupad ng GSIS ang obligasyon nitong ibigay ang lupa na walang sagabal dahil sa problema sa buwis.

    Dahil parehong partido ang nagkulang, inilapat ng Korte Suprema ang Article 1192. “If it cannot be determined which of the parties first violated the contract, the same shall be deemed extinguished, and each shall bear his own damages.” Kaya, pinawalang-bisa ang kontrata, inutusan ang Goldloop na ibalik ang property sa GSIS, at inutusan ang GSIS na ibalik sa Goldloop ang P4,122,133.19 na naibayad nito para sa cistern tank. Walang danyos na ibinigay sa magkabilang partido.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na sa mga negosyo at indibidwal na pumapasok sa kontrata.

    Una, mahalaga ang pagtupad sa kontrata. Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Dapat tuparin ang mga obligasyon na napagkasunduan. Hindi sapat na dahilan ang mga external factors kung hindi susubukan ng partido na humanap ng paraan para tumupad, tulad ng paghingi ng extension sa kasong ito.

    Pangalawa, kung may problema sa pagtupad ng kontrata, mahalagang makipag-usap sa kabilang partido. Kung nahaharap sa problema sa permits, dapat sana ay nakipag-ugnayan ang Goldloop sa GSIS at pormal na humingi ng extension. Ang komunikasyon at maagap na aksyon ay mahalaga para maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at posibleng pagpapawalang-bisa ng kontrata.

    Pangatlo, kahit may karapatang mag-rescind, hindi nangangahulugan na perpekto ang kabilang partido. Sa kasong ito, kahit pinaboran ang GSIS sa rescission, pinuna rin sila ng Korte sa hindi pagtupad sa kanilang obligasyon na magbigay ng property na walang sagabal.

    Mga Mahalagang Aral:

    • Tuparin ang Kontrata: Ang kontrata ay batas. Sikaping tuparin ang lahat ng obligasyon.
    • Komunikasyon ay Mahalaga: Makipag-usap sa kabilang partido kung may problema.
    • Humingi ng Extension Kung Kinakailangan: Kung may valid reason para hindi makatupad sa takdang oras, humingi ng extension.
    • Hindi Awtomatiko ang Rescission: Kailangan ng legal na basehan at proseso para sa rescission.

    MGA KARANIWANG TANONG

    Tanong: Ano ang ibig sabihin ng