Proteksyon Mo sa Redemption Price: Bakit Hindi Basta-basta Dapat Magbayad ng Sobra sa Foreclosure

G.R. No. 183987, July 25, 2012

INTRODUKSYON

Naranasan mo na bang mangutang sa bangko gamit ang iyong ari-arian bilang kolateral? Marami sa atin ang dumadaan dito para matupad ang pangarap na bahay o makapagpatayo ng negosyo. Pero paano kung hindi natin kayang bayaran ang utang at mapunta sa foreclosure ang ating ari-arian? Kalimitan, mas mataas ang sisingilin ng bangko sa redemption price, at dito pumapasok ang tanong: tama ba ang lahat ng singilin na ito? Sa kaso ng Asiatrust Development Bank vs. Carmelo H. Tuble, nilinaw ng Korte Suprema ang limitasyon sa redemption price at pinrotektahan ang mga umuutang laban sa labis na singilin ng mga bangko.

Ang kasong ito ay nagpapakita kung paano pinangalagaan ng Korte Suprema ang karapatan ng isang umuutang na tubusin ang kanyang ari-arian sa tamang halaga, at kung paano hindi maaaring basta-basta magdagdag ang bangko ng iba pang utang o interes na hindi dapat kasama sa redemption price.

LEGAL NA KONTEKSTO

Kapag ang isang umuutang ay hindi nakabayad sa kanyang obligasyon sa bangko na ginarantiyahan ng real estate mortgage, maaaring magsagawa ng foreclosure ang bangko. May dalawang uri ng foreclosure: judicial foreclosure, na dumadaan sa korte, at extrajudicial foreclosure, na isinasagawa sa labas ng korte batay sa kontrata ng mortgage at Act No. 3135. Sa kasong ito, extrajudicial foreclosure ang ginawa ng Asiatrust Bank.

Ang Act No. 3135, o “An Act to Regulate the Sale of Property under Special Powers Inserted in or Annexed to Real Estate Mortgages,” ang pangunahing batas na namamahala sa extrajudicial foreclosure. Ayon sa batas na ito, ang umuutang ay may karapatang tubusin (right of redemption) ang ari-arian sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagpaparehistro ng certificate of sale. Ang halaga na dapat bayaran sa redemption price ay nakasaad sa Section 28, Rule 39 ng Rules of Court, na nagsasabing:

“The judgment obligor, or redemptioner, may redeem the property from the purchaser, at any time within one (1) year from the date of the registration of the certificate of sale, by paying the purchaser the amount of his purchase, with one per centum per month interest thereon in addition, up to the time of redemption, together with the amount of any assessments or taxes which the purchaser may have paid thereon after purchase, and interest on such last named amount at the same rate; and if the purchaser be also a creditor having a prior lien to that of the redemptioner, other than the judgment under which such purchase was made, the amount of such other lien, with interest.”

Ibig sabihin, ang redemption price ay binubuo ng: (1) halaga ng pagkakabili ng bangko sa ari-arian sa foreclosure sale (bid price), (2) interes na 1% kada buwan mula sa bid price hanggang sa redemption, at (3) anumang buwis o assessments na binayaran ng bangko pagkatapos ng foreclosure sale.

Gayunpaman, dahil ang Asiatrust Bank ay isang bangko, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mas espesyal na batas, ang General Banking Law (Republic Act No. 337 noong panahon na iyon), ang dapat sundin pagdating sa redemption price. Ayon sa General Banking Law, ang redemption price ay ang halaga ng utang sa mortgage deed kasama ang interes na nakasaad sa mortgage.

Bukod pa rito, may konsepto ng dragnet clause sa mortgage contract. Ito ay probisyon na nagpapahintulot na ang isang mortgage ay magsilbing seguridad hindi lamang sa kasalukuyang utang kundi pati na rin sa mga susunod pang utang ng umuutang sa bangko. Sa kasong ito, ginamit ng Asiatrust Bank ang dragnet clause para isama sa redemption price ang ibang utang ni Mr. Tuble maliban sa real estate loan.

Ang mahalagang tanong dito ay: hanggang saan ang limitasyon ng bangko sa pagtukoy ng redemption price, lalo na kung may dragnet clause sa mortgage contract?

PAGBUKAS NG KASO

Si Carmelo Tuble ay dating vice-president ng Asiatrust Development Bank. Nang siya ay nagretiro, mayroon siyang iba’t ibang utang sa bangko, kabilang ang real estate loan, consumption loan, at salary loan. Ang real estate loan niya ay may mortgage sa kanyang ari-arian.

Nang hindi nabayaran ni Tuble ang real estate loan, nagsagawa ng extrajudicial foreclosure ang Asiatrust Bank. Ang bid price ng bangko sa foreclosure sale ay P421,800. Ninais ni Tuble na tubusin ang kanyang ari-arian, ngunit nagulat siya nang singilin siya ng P1,318,401.91 bilang redemption price. Kasama sa redemption price na ito, bukod sa orihinal na utang at interes, ang 18% na taunang interes sa bid price, interes sa ibang promissory note (kahit walang nakasaad na interes dito), halaga ng sasakyan na Nissan Vanette na kinuha sa kanya ng bangko, at iba pang charges.

Hindi sumang-ayon si Tuble sa redemption price na ito dahil sobra-sobra ang mga idinagdag na singilin. Nagsampa siya ng kaso sa Regional Trial Court (RTC) para mabawi ang labis na binayad niya.

DESISYON NG RTC AT COURT OF APPEALS

Pumabor ang RTC kay Tuble. Ayon sa RTC, labis at arbitraryo ang redemption price na sinisingil ng bangko. Hindi dapat isama sa redemption price ang halaga ng sasakyan dahil nabawi na ito ng bangko. Hindi rin dapat isama ang salary loan at car insurance dahil walang pruweba na mayroon siyang mga utang na ito. Hindi rin tama ang interes at penalty charges dahil walang nakasaad na interes sa Promissory Note para sa real estate loan. At pinakahuli, mali na singilin ang 18% na taunang interes sa bid price dahil ayon sa Act 3135 at Rules of Court, 1% lang kada buwan ang dapat na interes.

Inapela ng Asiatrust Bank ang desisyon ng RTC sa Court of Appeals (CA), ngunit pinagtibay ng CA ang desisyon ng RTC.

DESISYON NG KORTE SUPREMA

Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Sinang-ayunan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at RTC. Ayon sa Korte Suprema, mali ang Asiatrust Bank sa pagdagdag ng 18% na taunang interes sa bid price at interes sa Promissory Note No. 0142.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na bagamat tama ang bangko na ang General Banking Law ang dapat sundin pagdating sa redemption price, hindi ito nangangahulugan na malaya na silang magdagdag ng kahit anong singilin.

Ayon sa Korte Suprema, “Once the proceeds from the sale of the property are applied to the payment of the obligation, the obligation is already extinguished.” Ibig sabihin, nang na-foreclose na ang ari-arian at naibenta sa foreclosure sale, ang mortgage contract ay tapos na. Hindi na maaaring gamitin ng bangko ang dragnet clause sa mortgage contract para isama ang ibang utang sa redemption price. Kung may iba pang utang si Tuble, dapat hiwalay na itong singilin ng bangko sa pamamagitan ng ibang legal na aksyon.

Dagdag pa ng Korte Suprema, kahit na ipagpalagay na may bisa pa ang dragnet clause, hindi pa rin nito papayagan ang 18% na taunang interes. Ayon sa Korte, ang mortgage contract ay kontrata ng adhesion, ibig sabihin, ang bangko ang naghanda nito at ang umuutang ay pumirma na lamang. Kaya, dapat itong bigyan ng interpretasyon na pabor sa umuutang.

Sabi ng Korte Suprema, “any ambiguity is to be taken contra proferent[e]m, that is, construed against the party who caused the ambiguity which could have avoided it by the exercise of a little more care.” Dahil walang malinaw na nakasaad sa mortgage contract tungkol sa interes sa redemption price, hindi maaaring basta-basta magdagdag ang bangko ng 18% na interes.

Sa huli, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon na dapat ibalik ng Asiatrust Bank kay Tuble ang P845,805.49 na labis niyang binayad sa redemption price. Pinagtibay rin ang award ng moral at exemplary damages kay Tuble dahil sa hindi makatarungang pagtrato sa kanya ng bangko.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

Ang desisyon na ito ng Korte Suprema ay mahalaga para sa mga umuutang at mga bangko. Para sa mga umuutang, lalo na sa mga may real estate mortgage, mahalagang malaman ang mga sumusunod:

• Limitado ang Redemption Price: Hindi maaaring basta-basta magdagdag ang bangko ng mga singilin sa redemption price. Ang dapat lang isama ay ang halaga ng utang sa mortgage deed, interes na nakasaad sa mortgage, at mga legal na gastos na may kaugnayan sa foreclosure.
• Dragnet Clause ay Hindi Walang Limitasyon: Hindi maaaring gamitin ang dragnet clause para isama ang lahat ng utang sa redemption price, lalo na pagkatapos ng foreclosure sale.
• Proteksyon ng Batas: May proteksyon ang batas para sa mga umuutang laban sa labis na singilin ng mga bangko sa redemption price. Kung sa tingin mo ay sobra ang sinisingil sa iyo, kumunsulta agad sa abogado.

Para naman sa mga bangko, kailangan nilang maging maingat sa pagtukoy ng redemption price at sundin ang batas. Hindi dapat abusuhin ang dragnet clause para makapaningil ng labis sa mga umuutang.

MGA MAHAHALAGANG ARAL

• Alamin ang iyong karapatan sa redemption price.
• Huwag basta-basta pumayag sa redemption price na sinisingil ng bangko kung sa tingin mo ay sobra ito.
• Kumunsulta sa abogado kung may problema sa foreclosure at redemption.
• Para sa mga bangko, sundin ang batas at maging makatarungan sa pagtukoy ng redemption price.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng foreclosure?
Sagot: Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan kinukuha ng nagpautang (tulad ng bangko) ang ari-arian ng umuutang dahil hindi nakabayad sa utang na ginarantiyahan ng ari-arian na ito.

Tanong 2: Ano ang redemption price?
Sagot: Ito ang halaga na dapat bayaran ng umuutang para matubos niya ang kanyang ari-arian pagkatapos ma-foreclose. Kasama dito ang orihinal na utang, interes, at ilang gastos.

Tanong 3: Maaari bang isama ng bangko ang lahat ng utang ko sa redemption price?
Sagot: Hindi. Ayon sa kasong Asiatrust vs. Tuble, limitado lamang ang maaaring isama sa redemption price. Hindi maaaring basta-basta isama ang lahat ng utang, lalo na kung hindi ito direktang konektado sa mortgage.

Tanong 4: Ano ang dragnet clause?
Sagot: Ito ay probisyon sa mortgage contract na nagpapahintulot na ang mortgage ay magsilbing seguridad hindi lamang sa kasalukuyang utang kundi pati sa mga susunod pang utang.

Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin kung sa tingin ko ay labis ang sinisingil sa akin na redemption price?
Sagot: Kumunsulta agad sa abogado. May karapatan kang kuwestyunin ang redemption price kung ito ay labis at hindi makatarungan.

Tanong 6: Gaano katagal ang panahon para tubusin ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure?
Sagot: Karaniwan, isang taon mula sa petsa ng pagpaparehistro ng certificate of sale.

Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa foreclosure at redemption. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page dito para sa konsultasyon.

---

Source: Supreme Court E-Library
This page was dynamically generated
by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)