Ang desisyon na ito ay nagtatakda na ang paglalathala at pagdidikit ng paunawa ng muling iskedyul na subasta sa pagpapasubasta ng pag-aari ay kinakailangan at jurisdictional. Kung hindi ito gagawin, ang subasta ay walang bisa mula sa simula pa lamang. Ang kinakailangan na ito ay hindi lamang para sa kapakanan ng mga partido sa kasunduan, kundi para rin sa proteksyon ng publiko. Ito ay upang masiguro na ang lahat ng interesadong partido ay may pagkakataong malaman at makadalo sa subasta, kaya’t hindi dapat ipawalang-bisa ang mga importanteng proseso.

Kung Kailan ang Pagpapaliban ng Subasta ay Hindi Nangangahulugang Pagwawalang-Bisa sa Karapatan ng Publiko

Ang kasong ito ay tungkol sa mag-asawang Bautista na umutang sa Premiere Development Bank. Bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang lupa. Dahil hindi sila nakabayad, ipinasubasta ng banko ang kanilang ari-arian. Ang orihinal na subasta ay nakatakda noong Enero 15, 2002, ngunit ito ay ipinagpaliban. Ang isyu ay lumitaw dahil ang muling iskedyul na subasta noong Pebrero 18, 2002 ay hindi naipaskil o naipahayag sa pahayagan. Kaya, kinuwestyon ng mag-asawa ang legalidad ng subasta, dahil hindi raw nasunod ang mga mandatoryong requirements. Ito ang nagtulak sa korte na suriin kung ang pagpapaliban ba ng subasta ay nangangahulugang maaari nang hindi sundin ang mga panuntunan sa pagpapaskil at paglalathala.

Ayon sa Act No. 3135, malinaw ang mga patakaran tungkol sa paglalathala at pagpapaskil ng mga paunawa ng subasta. Kapag ang halaga ng ari-arian ay higit sa P400,000, kailangan itong ilathala sa isang pahayagan na may general circulation isang beses sa isang linggo sa loob ng tatlong magkasunod na linggo. Ito ay upang matiyak na maraming tao ang malalaman tungkol sa subasta. Sa kasong ito, ang paunawa para sa unang petsa ng subasta ay naipaskil at nailathala, ngunit nang ipagpaliban ito, hindi na ito muling ginawa. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mga probisyon na ito ay dapat sundin nang mahigpit. Kahit na may kaunting paglihis, maaari nang maging invalid ang paunawa at ang subasta mismo.

Section 3. Notice shall be given by posting notices of the sale for not less than twenty days in at least three public places of the municipality or city where the property is situated, and if such property is worth more than four hundred pesos, such notice shall also be published once a week for at least three consecutive weeks in a newspaper of general circulation in the municipality or the city.

Idinagdag pa ng Korte Suprema na ang paghingi ng mga postponement ay hindi nangangahulugan na p согласни ang mag-asawa na isantabi ang kinakailangang paglalathala at pagpapaskil. Ang mga patakarang ito ay hindi lamang para sa proteksyon ng may-ari ng ari-arian, kundi para rin sa interes ng publiko. Kaya, hindi ito maaaring basta-basta i-waive ng sinuman. Sa katunayan, sa kasong Philippine National Bank v. Nepomuceno Productions, Inc., ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang layunin ng paunawa ay hindi lamang para ipaalam sa may-ari, kundi para ipaalam sa publiko tungkol sa ari-ariang ipapasubasta, ang oras, lugar, at mga kondisyon ng pagbebenta. Ito ay upang makakuha ng maraming bidder at maiwasan ang pagkalugi ng ari-arian.

The principal object of a notice of sale in a foreclosure of mortgage is not so much to notify the mortgagor as to inform the public generally of the nature and condition of the property to be sold, and of the time, place, and terms of the sale. Notices are given to secure bidders and to prevent a sacrifice of the property.

Dahil dito, hindi maaaring magdahilan ang Premiere Bank na hindi sila responsable sa hindi paglalathala at pagpapaskil ng paunawa dahil kontrolado raw ng sheriff ang proseso. Ayon sa Korte, responsibilidad pa rin nilang siguraduhin na nasusunod ang lahat ng requirements ng batas. Hindi rin sapat na sabihin na dapat ipagpalagay na ginawa ng sheriff ang kanyang trabaho nang maayos, dahil malinaw na hindi naisagawa ang kinakailangang paglalathala at pagpapaskil.

Tungkol naman sa isyu kung nabayaran na ba ng mag-asawa ang kanilang utang, sinabi ng Korte Suprema na ito ay isang factual issue na hindi nila maaaring desisyunan sa pamamagitan ng appeal. Ito ay dahil ang Korte Suprema ay hindi isang trier of facts. Sa ganitong mga kaso, mas nararapat na maghain ng hiwalay na aksyon para malaman kung magkano pa ang dapat bayaran.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung valid ba ang subasta kahit hindi naipaskil at nailathala ang paunawa ng muling iskedyul na subasta.
Bakit mahalaga ang paglalathala at pagpapaskil ng paunawa?	Para ipaalam sa publiko ang subasta at magkaroon ng maraming bidder upang hindi malugi ang ari-arian.
Maaari bang i-waive ang requirements ng paglalathala at pagpapaskil?	Hindi, dahil ito ay para sa interes ng publiko, hindi lamang para sa mga partido sa kasunduan.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa paghingi ng postponement?	Hindi nangangahulugan na p agree ang may-ari na hindi na kailangang sundin ang requirements sa paglalathala.
Responsibilidad ba ng banko ang paglalathala at pagpapaskil?	Oo, dapat nilang siguraduhin na nasusunod ang lahat ng requirements, hindi lang magbayad ng gastos.
Ano ang epekto kung hindi nasunod ang mga requirements?	Ang subasta ay magiging void ab initio, o walang bisa mula sa simula pa lamang.
Ano ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito?	Ipinawalang-bisa nila ang subasta dahil hindi naipaskil at nailathala ang paunawa ng muling iskedyul na subasta.
May epekto ba ang desisyon na ito sa ibang mga kaso ng subasta?	Oo, nagbibigay ito ng malinaw na gabay sa kahalagahan ng pagsunod sa batas sa mga subasta.
Paano nakaapekto ang desisyong ito sa mga karapatan ng publiko?	Tinitiyak nito na ang mga subasta ay transparent at bukas sa lahat, at pinoprotektahan ang interes ng lahat ng partido.

Sa huli, ang desisyon na ito ay nagpapakita na ang pagsunod sa mga patakaran ng batas ay mahalaga upang masiguro ang proteksyon ng lahat, lalo na sa mga transaksyon na may kinalaman sa ari-arian at pananalapi. Kailangan ang lubos na pagsunod sa batas para magkaroon ng kumpiyansa sa sistema ng hustisya.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Bautista v. Premiere Bank, G.R. No. 201881, September 05, 2018