Nilinaw ng Korte Suprema na sa mga kaso ng pag-foreclose ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent, may karapatan pa rin ang dating may-ari na tubusin o bawiin ang lupa sa loob ng limang taon pagkatapos ng orihinal na panahon ng pagtubos. Higit pa rito, tinukoy ng Korte ang paraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtubos, na binubuo ng prinsipal na utang, interes na 1% bawat buwan mula nang maisagawa ang mortgage, mga gastos sa foreclosure, at mga buwis na binayaran ng bumili sa foreclosure, gaya ng Capital Gains Tax at Documentary Stamp Tax. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mga indibidwal na nagmamay-ari ng lupang nakuha sa pamamagitan ng free patent, na nagbibigay sa kanila ng pagkakataong mabawi ang kanilang ari-arian kahit pagkatapos ma-foreclose, basta’t sundin ang mga tamang proseso at bayaran ang naaangkop na halaga sa loob ng takdang panahon.

Kung Paano Pinoprotektahan ng Batas ang Karapatan ng mga May-ari ng Free Patent na Mabawi ang Kanilang Lupa

Ang kasong ito ay tungkol sa mag-asawang Guevarra na umutang sa The Commoner Lending Corporation, Inc. (TCLC) na ginawang prenda ang kanilang lupa na may free patent. Nang hindi sila nakabayad, na-foreclose ang lupa. Bagama’t lumipas na ang isang taon para tubusin ito, umapela sila sa korte para payagang tubusin pa rin ang lupa sa loob ng limang taon ayon sa Public Land Act. Ang pangunahing tanong dito ay kung may karapatan pa ba silang tubusin ang lupa at magkano ang dapat nilang bayaran.

Ayon sa Korte Suprema, protektado ng Section 119 ng Public Land Act ang karapatan ng mga dating may-ari ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent o homestead na tubusin ang kanilang lupa. Ito ay kahit na ito ay na-foreclose na. Sinasabi sa batas na:

SEC. 119. Every conveyance of land acquired under the free patent or homestead provisions, when proper, shall be subject to repurchase by the applicant, his widow, or legal heirs, within a period of five years from the date of the conveyance.

Samakatuwid, kahit hindi nakapagbayad ang mga Guevarra sa loob ng isang taon pagkatapos ng foreclosure, mayroon pa silang limang taon para tubusin ang lupa. Mahalaga ring linawin na hindi kailangang magbayad agad ng buong halaga para masabing ginagamit ang karapatang ito. Sapat na ang paghain ng kaso sa korte para hilinging tubusin ang lupa sa loob ng limang taon. Ibig sabihin, hindi kailangang magdeposito agad ng pera.

Ang mas komplikadong usapin ay kung paano kinakalkula ang halaga ng dapat bayaran para matubos ang lupa. Iginigiit ng mga Guevarra na dapat lang nilang bayaran ang halaga ng lupa nang bilhin ito sa auction, dagdag ang interes na 1% bawat buwan at iba pang bayarin. Sa kabilang banda, gusto ng TCLC na bayaran sila ng buong halaga ng utang ng mga Guevarra, kasama ang mga interes at penalty.

Nilinaw ng Korte na sa mga ganitong kaso, dapat sundin ang Section 47 ng General Banking Law of 2000. Gayunpaman, hindi dapat kasama sa halaga ng pagtubos ang anumang halaga na hindi nakasaad sa kontrata ng mortgage. Ibig sabihin, hindi maaaring isama ang mga penalty charge kung wala ito sa kontrata. Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte na ang interes na 3% bawat buwan ay labis-labis at hindi makatarungan. Sa maraming kaso, sinabi ng Korte na ang interes na lampas sa 3% bawat buwan ay ilegal at dapat bawasan.

Bilang resulta, ibinaba ng Korte ang interes sa 1% bawat buwan o 12% bawat taon. Bukod pa sa prinsipal at interes, dapat ding isama sa halaga ng pagtubos ang lahat ng gastos sa foreclosure, gaya ng Judicial Commission, Publication Fee, at Sheriff’s Fee. Dahil hindi nakapagbayad ang mga Guevarra sa loob ng isang taon, kailangan din nilang bayaran ang Capital Gains Tax (CGT) at Documentary Stamp Tax (DST) na binayaran ng TCLC.

Sa madaling salita, ang halaga ng pagtubos ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng prinsipal na utang, interes na 12% bawat taon, mga gastos sa foreclosure, CGT, at DST. Pagkatapos, ibabawas ang anumang halaga na naideposito na sa korte. Pagkatapos kalkulahin, tinukoy ng Korte na ang dapat bayaran ng mga Guevarra ay P689,460.11, ibabawas ang P240,000.00 na naideposito na nila sa korte. Mayroon silang 30 araw mula sa pagiging pinal ng desisyon para bayaran ang natitirang halaga na P449,460.11 para mabawi ang kanilang lupa.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan pa ba ang dating may-ari ng lupa na tubusin ang lupa na na-foreclose na, lalo na kung ito ay nakuha sa pamamagitan ng free patent, at kung paano kinakalkula ang halaga ng pagtubos.
Ano ang free patent?	Ang free patent ay isang titulo ng lupa na ibinibigay ng gobyerno sa mga Pilipinong kwalipikado na nagtira at nagtanim sa lupaing pampubliko sa loob ng mahabang panahon. Ito ay isang paraan upang bigyan ng seguridad ang mga ordinaryong mamamayan sa kanilang lupa.
Ano ang Public Land Act?	Ang Public Land Act ay isang batas na nagtatakda ng mga patakaran at regulasyon tungkol sa mga lupain ng gobyerno, kabilang ang proseso ng pagkuha ng free patent at homestead.
Ano ang Section 119 ng Public Land Act?	Sinasabi sa Section 119 ng Public Land Act na ang lupaing nakuha sa pamamagitan ng free patent o homestead ay maaaring tubusin ng dating may-ari, balo, o tagapagmana sa loob ng limang taon mula nang maisalin ang lupa.
Ano ang ibig sabihin ng foreclosure?	Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan kinukuha ng nagpautang (kadalasan isang bangko) ang ari-arian ng umutang dahil hindi ito nakabayad sa utang. Ang ari-arian ay ibinebenta para mabawi ang pera na ipinautang.
Ano ang redemption period?	Ito ang panahon na ibinibigay sa dating may-ari para bayaran ang utang at mabawi ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure.
Paano kinakalkula ang halaga ng pagtubos?	Ayon sa kasong ito, binubuo ito ng prinsipal na utang, interes (12% kada taon), mga gastos sa foreclosure, Capital Gains Tax, at Documentary Stamp Tax. Ibabawas dito ang anumang halaga na naideposito na sa korte.
Bakit mahalaga ang desisyon na ito?	Ang desisyon na ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mga Pilipinong may lupaing nakuha sa pamamagitan ng free patent at kung paano nila maaaring mabawi ang kanilang lupa kung ito ay na-foreclose. Pinoprotektahan nito ang mga ordinaryong mamamayan laban sa pang-aabuso.

Sa kabuuan, ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong Guevarra vs. TCLC ay nagpapatibay sa proteksyon na ibinibigay ng Public Land Act sa mga may-ari ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent. Sa pamamagitan ng paglilinaw sa paraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtubos at pagbibigay diin sa karapatan ng dating may-ari na mabawi ang kanilang ari-arian, sinisigurado ng Korte na hindi basta-basta mawawala sa kanila ang kanilang lupa.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: SPOUSES RODOLFO AND MARCELINA GUEVARRA VS. THE COMMONER LENDING CORPORATION, INC., G.R. No. 204672, February 18, 2015