Nilinaw ng Korte Suprema ang proseso ng pagbabayad ng real estate tax kapag may hindi pa nareresolbang pagtatalo sa hangganan sa pagitan ng dalawang lokal na pamahalaan. Sa desisyong ito, ipinag-utos ng Korte na pansamantalang ideposito ng mga nagbabayad ng buwis ang kanilang real estate tax sa isang escrow account habang hinihintay ang pinal na desisyon sa pagitan ng mga nagtatalong lokal na pamahalaan. Ang ruling na ito ay naglalayong protektahan ang interes ng lahat ng partido, at tiyakin na patuloy na makakalap ng buwis ang pamahalaan nang hindi naaapektuhan ang mga nagbabayad.

Hangganan ng Bayan, Buwis Kanino? Ang Usapin ng Cainta at Pasig

Ang kasong ito ay nag-ugat sa pagtatalo sa pagitan ng Municipality of Cainta, Rizal at City of Pasig hinggil sa territorial jurisdiction sa ilang parcels of land na pag-aari ng Spouses Ernesto at Edna Braña (Sps. Braña). Ang Sps. Braña ay nagmamay-ari ng anim na parcels of land na matatagpuan sa Phase 9, Pasig Green Park, Cainta Rizal. Mula 1994 hanggang 1996, nagbayad sila ng real estate tax sa Municipality of Cainta. Ngunit noong 1997, sinampahan sila ng City of Pasig ng kaso para sa collection ng unpaid taxes, na iginigiit na ang kanilang mga ari-arian ay sakop ng Pasig. Kasabay nito, patuloy na naniningil ang Cainta sa Sps. Braña, kaya’t nagsampa sila ng action for interpleader upang maresolba kung kanino sila dapat magbayad ng buwis.

Bukod pa rito, may pending na boundary dispute case (Civil Case No. 94-3006) sa Regional Trial Court (RTC) of Antipolo City sa pagitan ng Cainta at Pasig na kinabibilangan ng mga subject properties. Dahil dito, naglabas ang RTC of Antipolo ng Injunction Order na nagbabawal sa City of Pasig na mangolekta ng buwis sa mga disputed areas. Iginigiit ng Cainta na ang mga ari-arian ay sakop ng Brgy. San Isidro, Cainta Rizal, na nasa ilalim ng kanilang geographical jurisdiction batay sa Progress Map ng CAD-688-D. Samantala, sinasabi ng Pasig na ang mga locational entries sa mga titulo ng lupa ay nagpapakita na ang mga ari-arian ay nasa Brgy. Santolan, Pasig. Ayon pa sa Department of Finance (DOF), ang lokasyon na nakasaad sa titulo ang dapat sundin sa pagbabayad ng real estate taxes.

Ang RTC of Pasig, sa desisyon nito sa interpleader case, ay nag-utos sa Sps. Braña na magbayad ng real estate taxes sa City of Pasig mula 1996 hanggang sa kasalukuyan. Binigyang-diin ng RTC na bagama’t hindi nito maaaring pagdesisyunan ang actual location ng mga ari-arian dahil sakop ito ng RTC of Antipolo, dapat pa ring sundin ang mga locational entries sa mga titulo ng lupa. Hindi sumang-ayon ang Municipality of Cainta, at dinala ang usapin sa Korte Suprema, na iginigiit na ang desisyon ng RTC of Pasig ay sumasalungat sa Injunction Order ng RTC of Antipolo.

Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung kanino dapat bayaran ang real estate taxes ng mga ari-arian ng Sps. Braña—sa City of Pasig o sa Municipality of Cainta? Ayon sa Real Property Tax Code at sa Local Government Code (LGC), ang local government unit kung saan matatagpuan ang ari-arian ang may karapatang mangolekta ng buwis. Ngunit dahil may pagtatalo sa lokasyon ng ari-arian, hindi maaaring basta umasa sa nakasaad sa titulo, lalo na’t may pending na boundary dispute case. Hindi rin maaaring balewalain ang katotohanan na matagal nang na-assess ng Cainta ang mga ari-arian at doon nagbabayad ng buwis ang Sps. Braña bago pa man maningil ang Pasig.

Sec. 5. Appraisal of Real Property. – All real property, whether taxable or exempt, shall be appraised at the current and fair market value prevailing in the locality where the property is situated.

Ang Korte Suprema ay nagbigay ng isang makatwirang solusyon. Upang maiwasan ang paglala ng tensyon sa pagitan ng dalawang lokal na pamahalaan at upang maprotektahan ang interes ng Sps. Braña, ipinag-utos ng Korte na pansamantalang ideposito ang mga succeeding payment ng real estate taxes sa isang escrow account sa Land Bank of the Philippines. Ang perang ito ay pananatilihin doon hanggang sa magkaroon ng pinal na desisyon ang RTC of Antipolo sa boundary dispute case. Sa pamamagitan nito, matiyak na magpapatuloy ang pagbabayad ng buwis nang hindi pinapanigan ang alinmang panig.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung saang lokal na pamahalaan, City of Pasig o Municipality of Cainta, dapat magbayad ng real estate taxes ang Spouses Braña sa kanilang mga ari-arian, lalo na’t may pagtatalo sa hangganan sa pagitan ng dalawang lokal na pamahalaan.
Bakit hindi basta sinunod ang nakasaad sa titulo ng lupa?	Bagama’t ang titulo ng lupa ay nagpapakita na ang ari-arian ay nasa Pasig, hindi ito maaaring gamiting batayan dahil mismo ang lokasyon ng ari-arian ay pinagtatalunan sa isang pending na boundary dispute case.
Ano ang ginawa ng Korte Suprema upang malutas ang problema?	Ipinag-utos ng Korte Suprema na pansamantalang ideposito ng Spouses Braña ang kanilang real estate taxes sa isang escrow account habang hinihintay ang pinal na desisyon sa boundary dispute case.
Ano ang kahalagahan ng escrow account sa kasong ito?	Ang escrow account ay nagsisilbing safe haven para sa pondo hanggang sa malutas ang isyu ng territorial jurisdiction, at tinitiyak na hindi mawawalan ng kita ang pamahalaan mula sa real estate taxes.
Ano ang papel ng RTC of Antipolo sa usaping ito?	Ang RTC of Antipolo, kung saan nakabinbin ang boundary dispute case, ang may kapangyarihang magdesisyon kung anong lokal na pamahalaan ang may sakop sa mga pinagtatalunang ari-arian.
Ano ang magiging epekto ng desisyon sa mga katulad na kaso?	Ang desisyon na ito ay magsisilbing gabay sa mga katulad na kaso kung saan mayroong pagtatalo sa territorial jurisdiction at kung paano dapat bayaran ang real estate taxes habang hindi pa nareresolba ang usapin.
Ano ang responsibilidad ng Spouses Braña sa ilalim ng desisyon?	Responsibilidad ng Spouses Braña na ideposito ang kanilang real estate taxes sa itinalagang escrow account hanggang sa magkaroon ng pinal na desisyon sa boundary dispute case.
Bakit mahalaga ang pagbabayad ng buwis kahit may dispute?	Mahalaga ang pagbabayad ng buwis upang patuloy na makapagbigay ang pamahalaan ng serbisyo publiko at upang maiwasan ang anumang legal na problema sa hinaharap.

Sa pangkalahatan, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng malinaw na pagtukoy sa mga hangganan ng lokal na pamahalaan upang maiwasan ang pagkalito at pagtatalo sa pagbabayad ng buwis. Ang desisyon ng Korte Suprema ay isang praktikal na solusyon upang matiyak na ang pagbabayad ng buwis ay magpapatuloy habang hinihintay ang pinal na resolusyon ng territorial dispute.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Municipality of Cainta, Rizal v. Spouses Braña and City of Pasig, G.R. No. 199290, February 03, 2020