ASG Law

Tag: Usury

  • Jurisdiksyon ng Sharia Courts sa Pilipinas: Gabay sa Usury at Kontrata

    n

    Pagpapalakas ng Sharia Courts: Ang Saklaw ng Jurisdiksyon sa Kontrata at Usury

    n

    G.R. No. 211089, July 11, 2023

    nn

    Ang pagpapalakas ng Sharia Courts ay mahalaga sa ating sistema ng hustisya. Sa desisyon na ito, ipinapakita ng Korte Suprema na ang Sharia Courts ay may awtonomiya at hindi kailangang umasa sa regular civil courts. Layunin natin na magkaroon ng pantay at inklusibong hustisya para sa lahat, anuman ang kanilang pinanggalingan. Sa kasong ito, nililinaw natin ang malawak na saklaw ng jurisdiksyon ng Sharia Courts.

    nn

    Panimula

    n

    Isipin ang isang Muslim na negosyante na nangutang sa kapwa Muslim. Kung magkaroon ng hindi pagkakaunawaan sa kontrata, saan dapat dumulog ang mga partido? Ito ang sentral na tanong sa kaso ng Spouses Dr. John O. Maliga at Annielyn Dela Cruz Maliga laban sa Spouses Abrahim N. Tingao at Dimasurang Unte, Jr. Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa jurisdiksyon ng Sharia Courts sa mga kontrata at usury sa pagitan ng mga Muslim.

    nn

    Ang kasong ito ay nagsimula nang matuklasan ni Dr. Maliga ang mga usurious loan transactions ng kanyang asawa. Dahil dito, nagsampa sila ng reklamo sa Sharia District Court (SDC) upang mapawalang-bisa ang mga utang at mabawi ang labis na bayad na interes.

    nn

    Legal na Konteksto

    n

    Ang Presidential Decree No. 1083, o ang Code of Muslim Personal Laws of the Philippines, ang pangunahing batas na nagtatakda ng jurisdiksyon ng Sharia Courts. Ayon sa Artikulo 143 nito:

    nn

    n

    Article 143. Original jurisdiction.

    n

    (1) The Shari’a District Court shall have exclusive original jurisdiction over:

    n

    (d) All actions arising from customary contracts in which the parties are Muslims, if they have not specified which law shall govern their relations; and

    n

    (2) Concurrently with existing civil courts, the Shari’a District Court shall have original jurisdiction over:

    n

    (b) All other personal and real actions not mentioned in paragraph 1 (d) wherein the parties involved are Muslims except those for forcible entry and unlawful detainer, which shall fall under the exclusive original jurisdiction of the Municipal Circuit Court; and

    n

    nn

    Mahalagang tandaan na ang Republic Act No. 11054, o ang Organic Law for the Bangsamoro Autonomous Region in Muslim Mindanao, ay nagpalawak pa sa eksklusibong jurisdiksyon ng Sharia Courts sa mga kaso kung saan ang parehong partido ay Muslim.

    nn

    Ang jurisdiksyon ay ang kapangyarihan ng isang korte na dinggin, litisin, at desisyunan ang isang kaso. Ito ay itinakda ng batas at hindi maaaring baguhin ng mga partido.

    nn

    Pagsusuri sa Kaso

    n

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    n

      n

    • Sa pagitan ng 2009 at 2012, umutang si Annielyn kay Unte ng P110,000.00 na may 15% na interes kada buwan.

      • n

    • Noong 2009 din, umutang si Annielyn sa Spouses Tingao ng P330,000.00 na may 10% na interes kada buwan.

      • n

    • Natuklasan ni Dr. Maliga ang mga usurious loan transactions ng kanyang asawa at hiniling na itigil ang pagbabayad.

      • n

    • Nagsampa ng reklamo ang mga Spouses Maliga sa SDC laban kina Unte at Spouses Tingao, humihiling na mapawalang-bisa ang mga utang at mabawi ang labis na bayad na interes.

      • n

    nn

    Iginigiit ng SDC na wala silang jurisdiksyon dahil ang kaso ay may kinalaman sa Usury Law. Ngunit, ayon sa Korte Suprema:

    nn

    n

    Jurisdiction, once acquired, is retained until the end of litigation. The applicable law or the validity of the contract at issue is immaterial. They do not bear on the issue of jurisdiction, much less divest the SDC of the same.

    n

    nn

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang SDC ay may kakayahang magdesisyon sa mga kaso kahit na kailangan pang gumamit ng ibang batas, tulad ng Civil Code, upang malutas ang isyu.

    nn

    Ayon kay Justice Zalameda,

  • Pagpapawalang-bisa ng Usury: Ang Labis na Interes sa Pautang ay Labag sa Batas

    Sa kasong ito, ipinasiya ng Korte Suprema na ang pagpapataw ng labis na interes sa isang pautang, partikular na ang 5% bawat buwan, ay labag sa batas at moralidad. Dahil dito, ang nasabing kasunduan sa interes ay walang bisa. Ngunit, hindi ito nangangahulugan na hindi na kailangang bayaran ang prinsipal na halaga ng pautang. Ipinag-utos ng Korte na bayaran ang prinsipal na halaga kasama ang legal na interes na itinakda ng Bangko Sentral ng Pilipinas. Mahalaga ito upang protektahan ang mga umuutang laban sa mapang-abusong interes at matiyak na ang mga kasunduan sa pautang ay makatarungan at naaayon sa batas.

    Pautang na May Patong: Kailan Masasabing Labis ang Interes?

    Ang kaso ay nagsimula nang si Zenaida Estonactoc ay umutang kay Atty. Leonard Florent O. Bulatao ng P200,000. Bilang seguridad, isinangla niya ang kanyang lupa sa Sto. Tomas, La Union. Napagkasunduan nila na magbabayad si Zenaida ng 5% interes bawat buwan. Dahil hindi nakabayad si Zenaida, ipina-foreclose ni Atty. Bulatao ang lupa. Naghain ng kaso si Zenaida, sinasabing labis ang interes at hindi siya lubusang nakautang ng P200,000. Ayon kay Zenaida, inaabuso ni Atty. Bulatao ang kanyang karapatan dahil sa labis na interes. Iginiit ni Atty. Bulatao na nagkasundo sila sa interes at hindi ito labag sa batas dahil wala nang limitasyon sa interes. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung labis ba ang 5% interes bawat buwan at ano ang epekto nito sa kasunduan at foreclosure.

    Tinalakay ng Korte Suprema ang tungkol sa usury o labis na paniningil ng interes. Kahit na inalis na ang mga ceiling sa interes, hindi ito nangangahulugan na maaaring magpataw ng anumang interes. Ayon sa Korte, ang pagpapataw ng labis na interes ay immoral at hindi makatarungan. Sinabi ng Korte na ang pagiging handa ng mga partido na pumasok sa kasunduan na may labis na interes ay hindi nangangahulugan na ito ay valid. Ang ganitong interes ay void ab initio o walang bisa mula sa simula dahil labag sa moralidad at batas. Upang malaman kung labis ang interes, dapat tingnan ang konteksto ng mga partido. Ang interes ay dapat makatwiran at hindi para lamang sa pagpapayaman ng nagpapautang. Ang Korte Suprema ay nagpawalang-bisa sa interest rate na 5% kada buwan dahil ito ay sobra-sobra, hindi makatwiran at labag sa moralidad.

    Ang kaso ring ito ay tumalakay rin sa validity ng isang mortgage na ginawa ng isang co-owner. Ayon sa korte, si Zenaida, bilang co-owner, ay may karapatang isanla ang kanyang parte ng lupa. Ngunit, ang foreclosure na ginawa ni Atty. Bulatao ay hindi valid dahil ang halagang sinisingil ay base sa labis na interes. Ang demand para sa pagbabayad ay dapat tama at hindi inflated. Ayon sa artikulo 1169 ng Civil Code, ang debtor ay mahuhuli lamang sa pagbabayad kung mayroong valid na demand. Ang demand na sumisingil ng halaga na mas mataas sa tunay na utang ay hindi valid.

    Ayon sa Article 493 ng Civil Code, ang isang co-owner ay may karapatang ibenta o isanla ang kanyang parte ng property. Ngunit, ang epekto nito ay limitado lamang sa kanyang parte sa paghahati ng property. Sa madaling salita, hindi maaaring ibenta o isanla ng isang co-owner ang buong property nang walang pahintulot ng ibang co-owners.

    Sa ilalim ng Artikulo 2212 ng Civil Code, ang interes na hindi nabayaran ay magkakaroon din ng interes mula sa panahon na ito ay hiniling sa korte. Ito ay nangangahulugan na hindi lamang ang prinsipal na halaga ang magkakaroon ng interes, kundi pati na rin ang interes na hindi nabayaran. Mahalaga ito upang matiyak na ang nagpapautang ay makakatanggap ng tamang kabayaran para sa kanyang pautang.

    Tinukoy ng Korte Suprema ang mga katangian ng valid payment: integridad, identidad, at indivisibilidad. Ang integrididad ay nangangahulugan na dapat kumpleto ang pagbabayad. Ang identidad ay nangangahulugan na dapat ang bagay o serbisyo na binabayaran ay ang mismong bagay o serbisyo na inutang. Ang indivisibilidad ay nangangahulugan na hindi maaaring pilitin ang nagpapautang na tumanggap ng partial payment.

    Base sa kasong ito, ang kasunduan sa mortgage ay valid lamang sa parte ni Zenaida. Ang foreclosure ay walang bisa dahil sa labis na interes at hindi tamang demand.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung labis ba ang 5% na interes bawat buwan na napagkasunduan sa pautang at ano ang epekto nito sa kasunduan at sa foreclosure.
    Ano ang ginawa ng Korte Suprema sa kasunduan sa interes? Ipinasiya ng Korte Suprema na ang kasunduan sa 5% na interes bawat buwan ay walang bisa dahil ito ay labis at hindi makatarungan.
    Kailangan pa rin bang bayaran ang pautang kahit walang bisa ang kasunduan sa interes? Oo, kailangan pa ring bayaran ang prinsipal na halaga ng pautang kasama ang legal na interes na itinakda ng Bangko Sentral ng Pilipinas.
    Ano ang epekto ng desisyon sa foreclosure? Ang foreclosure ay ipinawalang-bisa dahil ang halagang sinisingil ay base sa labis na interes.
    Maaari bang magpataw ng anumang interes sa pautang? Hindi, kahit na inalis na ang mga ceiling sa interes, hindi ito nangangahulugan na maaaring magpataw ng anumang interes. Ang interes ay dapat makatwiran at hindi para lamang sa pagpapayaman ng nagpapautang.
    Ano ang karapatan ng isang co-owner sa property? Ayon sa batas, ang isang co-owner ay may karapatang ibenta o isanla ang kanyang parte ng property.
    Ano ang valid na demand? Ang valid na demand ay dapat tama at hindi inflated. Hindi maaaring sumingil ng halaga na mas mataas sa tunay na utang.
    Ano ang mga katangian ng valid payment? Ang mga katangian ng valid payment ay: integridad, identidad, at indivisibilidad.

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita na pinoprotektahan ng Korte Suprema ang mga ordinaryong mamamayan laban sa mapang-abusong interes. Dapat maging maingat ang mga nagpapautang sa pagpapataw ng interes at tiyakin na ito ay makatarungan. Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa inyong sitwasyon, kumonsulta sa isang abogado.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Atty. Leonard Florent O. Bulatao vs. Zenaida C. Estonactoc, G.R. No. 235020, December 10, 2019

  • Karapatan sa Pag-aari Kumpara sa Usura: Ang Pagpapalabas ng Writ of Possession

    Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagpapalabas ng writ of possession ay isang tungkuling ministerial ng korte kapag ang bumibili sa foreclosure sale ay na-konsolida na ang pagmamay-ari sa kanyang pangalan. Ibig sabihin, obligasyon ng korte na ipag-utos ang pagpapalabas nito. Hindi maaaring pigilan ang pagpapalabas ng writ of possession kahit pa mayroong pending na kaso tungkol sa validity ng mortgage o foreclosure. Protektado ng desisyong ito ang mga bumibili ng ari-arian sa foreclosure sale matapos nilang makumpleto ang lahat ng legal na rekisito, at binibigyang-diin nito ang kahalagahan ng pagiging rehistrado ng pagmamay-ari.

    Pagpapautang Ba na Walang Pahintulot? Usapin ng Writ of Possession

    Umiikot ang kasong ito sa usapin ng pagpapalabas ng writ of possession pabor sa Elena Loan and Credit Company, Inc. matapos nitong mapanalunan ang isang ari-arian sa extrajudicial foreclosure sale. Ang petisyoner na si Norma Baring ay kumukuwestiyon sa legalidad ng foreclosure dahil umano sa hindi awtorisadong pagpapatakbo ng Elena Loan bilang isang lending company at sa sobrang taas na interes na ipinataw sa kanyang mga utang. Iginiit ni Baring na dahil walang awtorisasyon ang Elena Loan mula sa Securities and Exchange Commission (SEC) para magpatakbo bilang isang lending company, wala itong karapatang mag-foreclose ng kanyang ari-arian at humiling ng writ of possession. Dagdag pa niya, labag sa batas ang ipinataw na interes dahil ito ay labis-labis.

    Gayunpaman, tinanggihan ng Korte Suprema ang argumento ni Baring. Ayon sa Korte, ang pagpapalabas ng writ of possession ay nakabatay sa Act No. 3135, na nagbibigay karapatan sa bumili sa foreclosure sale na humiling ng pag-aari ng ari-arian. Sinasabi sa batas na ito na ang Sec. 7:

    “In any sale made under the provisions of this Act, the purchaser may petition the Court of First Instance of the province or place where the property or any part thereof is situated, to give him possession thereof during the redemption period, furnishing bond… after the lapse of the redemption period, without need of a bond.”

    Ayon sa Korte, kapag lumipas na ang panahon para tubusin ang ari-arian at na-konsolida na ang pagmamay-ari sa pangalan ng bumili, tulad ng Elena Loan sa kasong ito, ang pagpapalabas ng writ of possession ay nagiging ministerial na tungkulin ng korte. Ibig sabihin, wala nang diskresyon ang korte, kundi obligadong ipalabas ang writ of possession. Sa sitwasyon kung saan na-isyu na ang titulo sa pangalan ng bumili, siya ay may ganap na karapatan na sa ari-arian. Hindi maaaring maging hadlang ang mga usapin tungkol sa validity ng mortgage o foreclosure para pigilan ang pagpapalabas ng writ of possession.

    Ipinaliwanag pa ng Korte Suprema na ang mga alegasyon ni Baring tungkol sa hindi awtorisadong pagpapatakbo ng Elena Loan bilang isang lending company at sa sobrang taas na interes ay hindi maaaring gamiting basehan para pigilan ang pagpapalabas ng writ of possession.

    “To stress the ministerial character of the writ of possession, the Court has disallowed injunction to prohibit its issuance, just as it has held that its issuance may not be stayed by a pending action for annulment of mortgage or the foreclosure itself.”

    Sa madaling salita, habang hindi pa napapawalang-bisa ng korte ang foreclosure sale, patuloy na tungkulin ng korte na ipalabas ang writ of possession. Ang mga isyung ito ay dapat harapin sa ibang legal na proseso. Binigyang diin ng Korte Suprema na ang pagpapalabas ng writ of possession ay isang mahalagang hakbang para matiyak ang karapatan ng bumili sa foreclosure sale at mapangalagaan ang sistema ng pagpapautang.

    FAQs

    Ano ang writ of possession? Ito ay isang kautusan ng korte na nag-uutos sa sheriff na ilipat ang pag-aari ng isang ari-arian sa isang tao, karaniwan ay sa bumili sa isang foreclosure sale.
    Kailan maaaring humiling ng writ of possession? Maaaring humiling nito pagkatapos ng foreclosure sale, lalo na kapag lumipas na ang panahon ng pagtubos (redemption period) at na-konsolida na ang pagmamay-ari sa pangalan ng bumili.
    Ano ang redemption period? Ito ang panahon kung saan maaaring tubusin ng dating may-ari ang ari-arian matapos itong ma-foreclose.
    Ano ang ministerial function ng korte? Ito ay isang tungkulin na dapat gampanan ng isang opisyal ng gobyerno nang walang diskresyon, ibig sabihin, obligadong gawin ito base sa batas.
    May epekto ba ang pending na kaso sa pagpapalabas ng writ of possession? Hindi. Ayon sa kasong ito, hindi maaaring pigilan ang pagpapalabas ng writ of possession kahit pa mayroong pending na kaso tungkol sa validity ng mortgage o foreclosure.
    Ano ang epekto ng SEC certification sa kaso? Hindi nito mapipigilan ang pagpapalabas ng writ of possession. Ang isyu ng awtorisasyon ng lending company ay hiwalay na usapin.
    Anong batas ang nagtatakda tungkol sa writ of possession sa foreclosure? Act No. 3135, as amended by Act 4118, partikular na ang Section 7 nito, ang nagtatakda tungkol dito.
    Ano ang remedyo ng dating may-ari kung sa tingin niya ay mali ang foreclosure? Maaaring magsampa ng hiwalay na kaso para ipawalang-bisa ang mortgage o ang foreclosure sale.

    Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa proseso ng pagpapalabas ng writ of possession sa foreclosure cases. Binibigyang-diin nito ang tungkulin ng korte na protektahan ang karapatan ng bumili sa foreclosure sale matapos nitong makumpleto ang lahat ng legal na rekisito. Ang mga isyu kaugnay sa legalidad ng pagkakautang at pagpapatakbo ng nagpapautang ay dapat resolbahin sa ibang forum at hindi maaaring maging basehan upang pigilan ang pagpapatupad ng writ of possession.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Norma I. Baring vs. Elena Loan and Credit Company, Inc., G.R. No. 224225, August 14, 2017

  • Pagbawi ng Lupang Nakuha sa Pamamagitan ng Free Patent: Paglilinaw sa Halaga at Panahon

    Nilinaw ng Korte Suprema na sa mga kaso ng pag-foreclose ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent, may karapatan pa rin ang dating may-ari na tubusin o bawiin ang lupa sa loob ng limang taon pagkatapos ng orihinal na panahon ng pagtubos. Higit pa rito, tinukoy ng Korte ang paraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtubos, na binubuo ng prinsipal na utang, interes na 1% bawat buwan mula nang maisagawa ang mortgage, mga gastos sa foreclosure, at mga buwis na binayaran ng bumili sa foreclosure, gaya ng Capital Gains Tax at Documentary Stamp Tax. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mga indibidwal na nagmamay-ari ng lupang nakuha sa pamamagitan ng free patent, na nagbibigay sa kanila ng pagkakataong mabawi ang kanilang ari-arian kahit pagkatapos ma-foreclose, basta’t sundin ang mga tamang proseso at bayaran ang naaangkop na halaga sa loob ng takdang panahon.

    Kung Paano Pinoprotektahan ng Batas ang Karapatan ng mga May-ari ng Free Patent na Mabawi ang Kanilang Lupa

    Ang kasong ito ay tungkol sa mag-asawang Guevarra na umutang sa The Commoner Lending Corporation, Inc. (TCLC) na ginawang prenda ang kanilang lupa na may free patent. Nang hindi sila nakabayad, na-foreclose ang lupa. Bagama’t lumipas na ang isang taon para tubusin ito, umapela sila sa korte para payagang tubusin pa rin ang lupa sa loob ng limang taon ayon sa Public Land Act. Ang pangunahing tanong dito ay kung may karapatan pa ba silang tubusin ang lupa at magkano ang dapat nilang bayaran.

    Ayon sa Korte Suprema, protektado ng Section 119 ng Public Land Act ang karapatan ng mga dating may-ari ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent o homestead na tubusin ang kanilang lupa. Ito ay kahit na ito ay na-foreclose na. Sinasabi sa batas na:

    SEC. 119. Every conveyance of land acquired under the free patent or homestead provisions, when proper, shall be subject to repurchase by the applicant, his widow, or legal heirs, within a period of five years from the date of the conveyance.

    Samakatuwid, kahit hindi nakapagbayad ang mga Guevarra sa loob ng isang taon pagkatapos ng foreclosure, mayroon pa silang limang taon para tubusin ang lupa. Mahalaga ring linawin na hindi kailangang magbayad agad ng buong halaga para masabing ginagamit ang karapatang ito. Sapat na ang paghain ng kaso sa korte para hilinging tubusin ang lupa sa loob ng limang taon. Ibig sabihin, hindi kailangang magdeposito agad ng pera.

    Ang mas komplikadong usapin ay kung paano kinakalkula ang halaga ng dapat bayaran para matubos ang lupa. Iginigiit ng mga Guevarra na dapat lang nilang bayaran ang halaga ng lupa nang bilhin ito sa auction, dagdag ang interes na 1% bawat buwan at iba pang bayarin. Sa kabilang banda, gusto ng TCLC na bayaran sila ng buong halaga ng utang ng mga Guevarra, kasama ang mga interes at penalty.

    Nilinaw ng Korte na sa mga ganitong kaso, dapat sundin ang Section 47 ng General Banking Law of 2000. Gayunpaman, hindi dapat kasama sa halaga ng pagtubos ang anumang halaga na hindi nakasaad sa kontrata ng mortgage. Ibig sabihin, hindi maaaring isama ang mga penalty charge kung wala ito sa kontrata. Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte na ang interes na 3% bawat buwan ay labis-labis at hindi makatarungan. Sa maraming kaso, sinabi ng Korte na ang interes na lampas sa 3% bawat buwan ay ilegal at dapat bawasan.

    Bilang resulta, ibinaba ng Korte ang interes sa 1% bawat buwan o 12% bawat taon. Bukod pa sa prinsipal at interes, dapat ding isama sa halaga ng pagtubos ang lahat ng gastos sa foreclosure, gaya ng Judicial Commission, Publication Fee, at Sheriff’s Fee. Dahil hindi nakapagbayad ang mga Guevarra sa loob ng isang taon, kailangan din nilang bayaran ang Capital Gains Tax (CGT) at Documentary Stamp Tax (DST) na binayaran ng TCLC.

    Sa madaling salita, ang halaga ng pagtubos ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng prinsipal na utang, interes na 12% bawat taon, mga gastos sa foreclosure, CGT, at DST. Pagkatapos, ibabawas ang anumang halaga na naideposito na sa korte. Pagkatapos kalkulahin, tinukoy ng Korte na ang dapat bayaran ng mga Guevarra ay P689,460.11, ibabawas ang P240,000.00 na naideposito na nila sa korte. Mayroon silang 30 araw mula sa pagiging pinal ng desisyon para bayaran ang natitirang halaga na P449,460.11 para mabawi ang kanilang lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan pa ba ang dating may-ari ng lupa na tubusin ang lupa na na-foreclose na, lalo na kung ito ay nakuha sa pamamagitan ng free patent, at kung paano kinakalkula ang halaga ng pagtubos.
    Ano ang free patent? Ang free patent ay isang titulo ng lupa na ibinibigay ng gobyerno sa mga Pilipinong kwalipikado na nagtira at nagtanim sa lupaing pampubliko sa loob ng mahabang panahon. Ito ay isang paraan upang bigyan ng seguridad ang mga ordinaryong mamamayan sa kanilang lupa.
    Ano ang Public Land Act? Ang Public Land Act ay isang batas na nagtatakda ng mga patakaran at regulasyon tungkol sa mga lupain ng gobyerno, kabilang ang proseso ng pagkuha ng free patent at homestead.
    Ano ang Section 119 ng Public Land Act? Sinasabi sa Section 119 ng Public Land Act na ang lupaing nakuha sa pamamagitan ng free patent o homestead ay maaaring tubusin ng dating may-ari, balo, o tagapagmana sa loob ng limang taon mula nang maisalin ang lupa.
    Ano ang ibig sabihin ng foreclosure? Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan kinukuha ng nagpautang (kadalasan isang bangko) ang ari-arian ng umutang dahil hindi ito nakabayad sa utang. Ang ari-arian ay ibinebenta para mabawi ang pera na ipinautang.
    Ano ang redemption period? Ito ang panahon na ibinibigay sa dating may-ari para bayaran ang utang at mabawi ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure.
    Paano kinakalkula ang halaga ng pagtubos? Ayon sa kasong ito, binubuo ito ng prinsipal na utang, interes (12% kada taon), mga gastos sa foreclosure, Capital Gains Tax, at Documentary Stamp Tax. Ibabawas dito ang anumang halaga na naideposito na sa korte.
    Bakit mahalaga ang desisyon na ito? Ang desisyon na ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mga Pilipinong may lupaing nakuha sa pamamagitan ng free patent at kung paano nila maaaring mabawi ang kanilang lupa kung ito ay na-foreclose. Pinoprotektahan nito ang mga ordinaryong mamamayan laban sa pang-aabuso.

    Sa kabuuan, ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong Guevarra vs. TCLC ay nagpapatibay sa proteksyon na ibinibigay ng Public Land Act sa mga may-ari ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent. Sa pamamagitan ng paglilinaw sa paraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtubos at pagbibigay diin sa karapatan ng dating may-ari na mabawi ang kanilang ari-arian, sinisigurado ng Korte na hindi basta-basta mawawala sa kanila ang kanilang lupa.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: SPOUSES RODOLFO AND MARCELINA GUEVARRA VS. THE COMMONER LENDING CORPORATION, INC., G.R. No. 204672, February 18, 2015

  • Panloloko sa Posisyon sa Gobyerno: Ano ang Dapat Mong Malaman Tungkol sa Pagpapautang ng Pera ng mga Kawani ng Hukuman

    Huwag Gamitin ang Posisyon sa Gobyerno Para sa Pansariling Negosyo: Isang Aral mula sa Kaso ni Lopez at Montalvo

    Re: ANONYMOUS LETTER-COMPLAINT ON THE ALLEGED INVOLVEMENT AND FOR ENGAGING IN THE BUSINESS OF LENDING MONEY AT USURIOUS RATES OF INTEREST OF MS. DOLORES T. LOPEZ, SC CHIEF JUDICIAL STAFF OFFICER, AND MR. FERNANDO M. MONTALVO, SC SUPERVISING JUDICIAL STAFF OFFICER, CHECKS DISBURSEMENT DIVISION, FISCAL MANAGEMENT AND BUDGET OFFICE., A.M. No. 2010-21-SC, September 30, 2014

    INTRODUKSYON

    Imagine na ikaw ay isang empleyado ng gobyerno na pinagkatiwalaan ng publiko. Ngunit sa halip na maglingkod nang tapat, ginagamit mo ang iyong posisyon para sa sariling kita, tulad ng pagpapautang ng pera sa mga kapwa empleyado na nangangailangan. Ito ang sentro ng kasong ito kung saan nasangkot ang dalawang opisyal ng Korte Suprema dahil sa alegasyon ng pagpapautang ng pera na may mataas na interes sa kanilang mga kasamahan.

    Ang kasong ito ay nagsimula sa isang anonymous letter-complaint laban kina Dolores T. Lopez at Fernando M. Montalvo, parehong opisyal ng Korte Suprema. Sila ay inakusahan ng pagpapautang ng pera sa mga empleyado ng Korte Suprema, lalo na sa mga may mababang sahod, na may usurious na interes. Ang pangunahing tanong dito ay: Maaari bang maparusahan ang isang empleyado ng gobyerno dahil sa pagpapautang ng pera sa kapwa empleyado, kahit na ito ay ginagawa sa labas ng oras ng trabaho?

    LEGAL NA KONTEKSTO: ADMINISTRATIVE CIRCULAR NO. 5 AT ANG PROHIBISYON SA MOONLIGHTING

    Sa Pilipinas, ang mga empleyado ng gobyerno ay inaasahang maglilingkod nang buong dedikasyon sa publiko. Upang matiyak ito, mayroong mga panuntunan at regulasyon na nagbabawal sa kanila na magsagawa ng mga pribadong negosyo o propesyon na maaaring makasagabal sa kanilang tungkulin sa gobyerno. Isa sa mga ito ay ang Administrative Circular No. 5 na ipinalabas ng Korte Suprema noong 1988.

    Ayon sa Administrative Circular No. 5, “all officials and employees of the Judiciary [are prohibited] from engaging directly in any private business, vocation or profession, even outside their office hours.” Ito ay upang masiguro na ang lahat ng empleyado ng hukuman ay nagbibigay ng kanilang buong panahon at atensyon sa kanilang trabaho, at maiwasan ang anumang pagkaantala sa pagpapatupad ng hustisya.

    Ang konsepto ng “moonlighting,” o ang pagkakaroon ng pangalawang trabaho, ay hindi palaging ilegal, ngunit para sa mga empleyado ng gobyerno, lalo na sa hudikatura, ito ay maaaring magdulot ng problema. Kahit na ang isang aktibidad ay legal sa pribadong sektor, ito ay maaaring maging “misconduct in office” kung ito ay ginagawa ng isang empleyado ng gobyerno at nakakaapekto sa integridad ng kanilang opisina o sa serbisyo publiko. Ang Artikulo XI, Seksyon 1 ng Konstitusyon ay malinaw na nagsasaad na “Public office is a public trust. Public officers and employees must at all times, be accountable to the people, serve them with utmost responsibility, integrity, loyalty, and efficiency…”

    PAGSUSURI NG KASO: MULA SA ANONYMOUS COMPLAINT HANGGANG SA DESISYON NG KORTE SUPREMA

    Nagsimula ang kaso sa isang anonymous letter-complaint na ipinadala sa Office of Administrative Services (OAS) ng Korte Suprema. Sa liham, inakusahan sina Lopez at Montalvo ng pagpapautang ng pera na may usurious na interes sa mga empleyado ng Korte Suprema. Ayon sa sumbong, tinatarget nila ang mga empleyadong may mababang sahod at ginagamit pa ang ATM cards ng mga umuutang bilang collateral.

    Bagama’t anonymous ang sumbong, hindi ito basta binasura ng Korte Suprema. Ayon sa desisyon, “But the mere anonymity of the source should not call for the outright dismissal of the complaint… provided its allegations can be reliably verified and properly substantiated by competent evidence…” Dahil sa sensitibong kalikasan ng mga alegasyon at ang posisyon ng mga respondents sa Korte Suprema, nagpasya ang OAS na magsagawa ng imbestigasyon.

    Sa imbestigasyon, itinanggi ni Montalvo ang mga paratang laban sa kanya, habang si Lopez ay nag-amin na nagpapautang siya ng pera, ngunit sinabi niyang maliit lamang ang interes na kanyang tinatanggap at boluntaryo itong ibinibigay ng mga umuutang. Gayunpaman, inamin niya na humahawak siya ng ATM cards bilang collateral at ginagawa niya ang pagpapautang sa loob ng opisina ng Korte Suprema.

    Matapos ang imbestigasyon, natuklasan ng OAS na si Lopez ay nagkasala ng pagpapautang ng pera na may interes, na lumalabag sa Administrative Circular No. 5. Inirekomenda ng OAS ang suspensyon ni Lopez ng 30 araw. Sa kabilang banda, inirekomenda naman ng OAS na ibasura ang kaso laban kay Montalvo dahil walang sapat na ebidensya.

    Sinang-ayunan ng Korte Suprema ang findings ng OAS. Ayon sa Korte, kahit na walang direktang ebidensya mula sa mga saksi, sapat na ang admissions ni Lopez mismo upang mapatunayan ang kanyang paglabag. Binigyang-diin ng Korte na ang pagpapautang ni Lopez ay isang anyo ng pribadong negosyo na ipinagbabawal sa mga empleyado ng hudikatura. Ayon sa Korte Suprema, “Her various admissions entirely belied her insistence that her activities did not constitute money lending. Her claim that the amounts voluntarily given to her by the recipients had not been interests on the loans extended to them was plainly insincere.”

    Kaya naman, pinatawan ng Korte Suprema si Lopez ng suspensyon ng tatlong buwan na walang sahod. Samantala, ibinasura ang kaso laban kay Montalvo.

    PRAKTICAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kasong ito ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa lahat ng empleyado ng gobyerno, lalo na sa hudikatura. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

    • Iwasan ang “moonlighting” na maaaring magdulot ng conflict of interest o makasagabal sa iyong tungkulin sa gobyerno. Kahit na sa labas ng oras ng trabaho, ang paggawa ng pribadong negosyo ay maaaring maging problema kung ito ay lumalabag sa mga panuntunan ng serbisyo sibil.
    • Huwag gamitin ang iyong posisyon sa gobyerno para sa pansariling negosyo o kita. Ito ay maaaring magdulot ng pagdududa sa iyong integridad at sa integridad ng iyong opisina.
    • Maging maingat sa iyong mga kilos at gawi, lalo na sa loob ng opisina. Ang mga empleyado ng gobyerno ay inaasahang magpakita ng mataas na antas ng pag-uugali at integridad sa lahat ng oras.

    SUSING ARAL: Ang pagiging empleyado ng gobyerno ay isang public trust. Inaasahan na ang lahat ng empleyado ng gobyerno ay maglilingkod nang tapat at hindi gagamitin ang kanilang posisyon para sa pansariling interes. Ang paglabag dito ay maaaring magresulta sa administrative liability at parusa.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong 1: Ipinagbabawal ba talaga ang lahat ng uri ng pangalawang trabaho para sa mga empleyado ng gobyerno?
    Sagot: Hindi lahat. Ngunit ang Administrative Circular No. 5 ay malinaw na nagbabawal sa mga empleyado ng hudikatura na magsagawa ng pribadong negosyo o propesyon, kahit sa labas ng oras ng trabaho. Para sa ibang ahensya ng gobyerno, maaaring may iba pang mga panuntunan, ngunit ang pangkalahatang prinsipyo ay iwasan ang conflict of interest at tiyakin na ang pangalawang trabaho ay hindi makakasagabal sa pangunahing tungkulin sa gobyerno.

    Tanong 2: Ano ang “usurious interest” at ilegal ba ito?
    Sagot: Ang “usurious interest” ay labis na mataas na interes sa pautang. Sa Pilipinas, may batas na nagbabawal sa usury, ngunit ito ay sinuspinde na. Gayunpaman, kahit na hindi na kriminal ang usury, ang pagpapataw ng labis na mataas na interes ay maaaring ituring na unethical at maaaring maging basehan para sa administrative case, lalo na kung sangkot ang mga empleyado ng gobyerno.

    Tanong 3: Ano ang posibleng parusa para sa paglabag sa Administrative Circular No. 5?
    Sagot: Ang parusa ay depende sa bigat ng paglabag at sa record ng empleyado. Maaaring mula reprimand, suspensyon, hanggang dismissal mula sa serbisyo.

    Tanong 4: Paano kung anonymous ang complaint, iimbestigahan pa rin ba ito?
    Sagot: Oo, iimbestigahan pa rin ito kung ang mga alegasyon ay maaaring beripikahin at suportahan ng sapat na ebidensya, lalo na kung ito ay may kinalaman sa public interest o integridad ng isang ahensya ng gobyerno.

    Tanong 5: Kung ako ay empleyado ng gobyerno at may gustong isangguni tungkol sa ethical issues o administrative cases, saan ako maaaring lumapit?
    Sagot: Maaari kang lumapit sa inyong Human Resources Department o kaya ay kumonsulta sa isang abogado na eksperto sa administrative law.

    Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa administrative law at mga kaso ng misconduct ng mga empleyado ng gobyerno, maaari kayong kumonsulta sa ASG Law. Kami ay may mga eksperto sa larangan na ito at handang tumulong sa inyo. Mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa konsultasyon.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Interes na Labis at Pag-Foreclose: Kailan Ito Labag sa Batas?

    Pagpapataw ng Labis na Interes, Dahilan para Pawalang-Bisa ang Foreclosure

    G.R. No. 192304, August 13, 2014

    Maraming Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling bahay o negosyo, at madalas, ang pautang ang nagiging daan para matupad ito. Ngunit paano kung ang pautang na ito ay may kaakibat na interes na sobra-sobra, halos hindi na makatarungan? Ang kasong Anchor Savings Bank vs. Pinzman Realty ay nagtuturo sa atin ng mahalagang aral: ang pagpapataw ng labis na interes ay maaaring magpawalang-bisa sa isinagawang foreclosure ng iyong ari-arian.

    Ang Batas at ang Interes: Ano ang Sinasabi?

    Ayon sa Article 1956 ng Civil Code of the Philippines, “No interest shall be due unless it has been expressly stipulated in writing.” Malinaw dito na kailangang nakasulat at napagkasunduan ang interes bago ito ipataw. Hindi basta-basta maaaring magdesisyon ang nagpautang na magpataw ng interes kung wala itong nakasulat na kasunduan.

    Bukod pa rito, bagaman sinuspinde ang Usury Law noong 1980s, hindi ito nangangahulugan na malaya na ang mga nagpapautang na magpataw ng kahit anong interes. Ayon sa Korte Suprema, ang interes ay dapat makatarungan at hindi sobra-sobra o “unconscionable.” Kapag ang interes ay labis na mataas at mapang-abuso, maaari itong ideklara ng korte na labag sa batas at moralidad.

    Halimbawa, kung umutang ka ng P100,000 at ang interes ay 5% kada buwan, ang taunang interes ay 60%! Ito ay maaaring ituring na sobra-sobra, lalo na kung ikukumpara sa mga interes na karaniwang ipinapataw ng mga bangko o iba pang institusyon ng pananalapi. Sa mga ganitong sitwasyon, mahalagang malaman ang iyong mga karapatan.

    Ang Kwento ng Kaso: Anchor Savings Bank vs. Pinzman Realty

    Nagsimula ang kasong ito nang umutang ang Pinzman Realty kay Anchor Savings Bank (Equicom Savings Bank na ngayon) ng P3,000,000. Bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang mga lupa. Ayon sa Promissory Note at Disclosure Statement, ang kabuuang halaga na dapat bayaran, kasama na ang interes sa loob ng tatlong buwan, ay P3,308,447.74. Nakasaad din dito ang 5% na late payment charge, 25% na attorney’s fees, at 25% na liquidated damages.

    Nakuha ni Mañalac (isa sa mga respondent) ang pautang at nag-isyu ng tatlong tseke para sa unang tatlong buwan na hulog. Ngunit sa kasamaang palad, isa lamang sa mga tseke ang naproseso. Nagkaroon sila ng balanse na P3,012,252.32 na hindi nila nabayaran.

    Dahil dito, nakatanggap ang Pinzman Realty ng Notice of Extrajudicial Sale. Ang halagang hinihingi sa notisya ay P4,577,269.42 na noong Oktubre 15, 1998 pa lamang, at hindi pa kasama ang penalties, charges, attorney’s fees, at gastos sa foreclosure. Nagsagawa ng foreclosure sale at ang Anchor Savings Bank ang nanalo bilang pinakamataas na bidder.

    Nagulat ang Pinzman Realty nang makatanggap sila ng Statement of Account na nagsasaad na ang utang nila ay P12,525,673.44! Ito ay dahil sa napakalaking interes at mga penalty na ipinataw ng bangko.

    Hindi pumayag ang Pinzman Realty at nagsampa sila ng kaso sa korte para mapawalang-bisa ang foreclosure. Ayon sa kanila, labis at hindi makatarungan ang halagang hinihingi ng bangko.

    Ang Desisyon ng Korte Suprema:

    Sa pagdinig ng kaso, sinabi ng Korte Suprema na walang nakasulat na kasunduan tungkol sa 30.33% na interes na ipinataw ng Anchor Savings Bank. Dahil dito, tinukoy ng Korte Suprema na labis at “unconscionable” ang interes na ito. Ayon sa Korte:

    “The CA declared that the loan agreement as embodied in the Promissory Note and Disclosure Statement failed to stipulate a rate of interest. Petitioner bank likewise admitted that there is no written agreement to prove that the parties agreed to the interest rate of 30.33% per annum on the loan. Thus, the CA held that petitioner erred in unilaterally imposing an interest rate of 30.33% on the unpaid portion of the loan. The CA held that said rate was excessive, iniquitous, unconscionable and blatantly contrary to law and morals.”

    Dahil sa labis na interes, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang foreclosure sale. Ayon pa sa Korte:

    “It is jurisprudential axiom that a foreclosure sale arising from a usurious mortgage cannot be given legal effect… In the case at bar, the unlawful interest charge which led to the demand for P4,577,269.42 as stated in the Notice of Extrajudicial Sale resulted in the invalidity of the subsequent foreclosure sale held on June 1, 1999. The private respondents cannot be obliged to pay an inflated or overstated mortgage indebtedness on account of excessive interest charges without offending the basic tenets of due process and equity.”

    Bagaman pinawalang-bisa ang foreclosure, hindi nangangahulugan na hindi na kailangang bayaran ang pautang. Pinayagan ng Korte Suprema ang bangko na magsagawa muli ng foreclosure proceedings, ngunit dapat itong ibase sa tamang halaga ng utang, na walang labis na interes. Ito ay para mabigyan ng pagkakataon ang Pinzman Realty na bayaran ang kanilang utang sa makatarungang halaga.

    Ano ang Kahalagahan Nito sa Iyo?

    Ang kasong ito ay nagpapakita na hindi basta-basta pinapayagan ng batas ang pagpapataw ng labis na interes. Kung ikaw ay umuutang o nagpapautang, mahalagang tandaan ang mga sumusunod:

    • Magkasundo sa Interes sa Sulat: Siguraduhin na ang usapan tungkol sa interes ay nakasulat at malinaw na napagkasunduan ng magkabilang panig. Huwag umasa sa usapang bibig lamang.
    • Alamin Kung Makatarungan ang Interes: Magtanong at magkumpara. Kung ang interes ay tila sobra-sobra, kumunsulta sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan.
    • Huwag Matakot Lumaban: Kung ikaw ay nahaharap sa foreclosure dahil sa labis na interes, may laban ka. Huwag matakot na ipaglaban ang iyong karapatan sa korte.

    Mahahalagang Aral Mula sa Kaso

    • Ang labis na interes ay labag sa batas. Hindi maaaring magpataw ang nagpautang ng interes na sobra-sobra at mapang-abuso.
    • Ang foreclosure dahil sa labis na interes ay maaaring mapawalang-bisa. Kung mapatunayan na ang foreclosure ay dahil sa labis na interes, maaari itong ideklara ng korte na walang bisa.
    • May karapatan ang umuutang na bayaran ang utang sa makatarungang halaga. Hindi maaaring pilitin ang umuutang na bayaran ang sobrang laki ng utang dahil sa labis na interes.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “usurious interest” o interes na sobra-sobra?
    Sagot: Ito ay tumutukoy sa interes na labis na mataas at hindi makatarungan, na itinuturing na mapang-abuso sa umuutang.

    Tanong 2: Legal pa ba ang usury sa Pilipinas?
    Sagot: Bagaman sinuspinde ang Usury Law, hindi ito nangangahulugan na legal ang lahat ng interes. Ang interes ay dapat pa rin na makatarungan at hindi “unconscionable.”

    Tanong 3: Ano ang mangyayari kung ang interes sa aking pautang ay sobra-sobra?
    Sagot: Maaari kang magsampa ng kaso sa korte para ideklara na labag sa batas ang interes. Maaari rin mapawalang-bisa ang anumang foreclosure na isinagawa dahil dito.

    Tanong 4: Paano ko malalaman kung sobra-sobra na ang interes?
    Sagot: Walang eksaktong porsyento na tinutukoy ang batas. Ang korte ang magdedesisyon batay sa mga pangyayari. Ngunit bilang patnubay, ikumpara ang interes sa karaniwang interes na ipinapataw ng mga bangko at iba pang institusyon ng pananalapi. Kung malayo ang agwat at tila mapang-abuso, maaaring sobra-sobra na ito.

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin kung nahaharap ako sa foreclosure dahil sa labis na interes?
    Sagot: Humingi kaagad ng tulong legal. Kumunsulta sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at kung paano ka mapoprotektahan laban sa foreclosure.

    Kung nahaharap ka sa problema tungkol sa labis na interes at foreclosure, huwag mag-atubiling humingi ng tulong sa mga eksperto. Ang ASG Law ay may kaalaman at karanasan sa mga ganitong usapin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)