ASG Law

Tag: Umuupa

  • Pagtaas ng Bayarin sa Paupahan: Kailangan Ba ang Pagpayag ng Umuupa?

    Ang kasong ito ay tungkol sa pagtaas ng bayarin sa paupahan, partikular ang Common Area and Aircon Dues (CAAD). Ipinasiya ng Korte Suprema na ang isang kontrata na nagpapahintulot sa nagpapaupa na magtaas ng bayarin nang walang pahintulot ng umuupa ay labag sa prinsipyo ng mutuality of contracts. Dahil dito, hindi maaaring magpataw ng pagtaas ng bayarin kung hindi ito napagkasunduan ng parehong partido. Kailangan ang pagpayag ng magkabilang panig sa anumang pagbabago sa kontrata, lalo na kung ito ay may malaking epekto sa kasunduan.

    Saan Nagmula ang Usapin? Ang Kontrata Ba ang Susi?

    Noong 1994, umupa si Victor Cua ng mga commercial unit kay Gotesco Properties, Inc. Ang kasunduan ay may probisyon tungkol sa CAAD. Ayon sa kontrata, maaaring magtaas ang Gotesco ng CAAD batay sa kanilang sariling desisyon kung hindi sapat ang bayarin upang matugunan ang inflation, devaluation ng piso, at pagtaas ng gastusin sa utility at maintenance. Mula 1997 hanggang 2003, nagpataw ang Gotesco ng pagtaas ng CAAD na umabot sa P2,269,735.64. Hindi sumang-ayon si Cua sa pagtaas na ito at nagreklamo. Ito ang nagtulak sa kanya na magsampa ng kaso.

    Sa ilalim ng Civil Code, ang isang kontrata ay dapat na may mutwal na pagpayag mula sa magkabilang panig. Hindi maaaring ipaubaya sa isang partido lamang ang pagpapasya sa mga mahahalagang kondisyon ng kontrata. Ang prinsipyong ito ay proteksyon sa mga partido upang matiyak na ang kasunduan ay patas at balanse.

    Art. 1308. Ang kontrata ay dapat na may bisa sa magkabilang partido; hindi ito maaaring ipaubaya sa kagustuhan lamang ng isa sa kanila.

    Ipinunto ni Cua na hindi makatarungan na magdesisyon ang Gotesco ng pagtaas ng CAAD nang walang konsultasyon o patunay na kinakailangan talaga ang pagtaas. Sa kabilang banda, iginiit ng Gotesco na may karapatan silang magtaas batay sa kanilang kontrata at dahil sa krisis sa ekonomiya. Ngunit, hindi sila nagpakita ng sapat na ebidensya upang patunayan ang kanilang claim.

    Ayon sa Korte Suprema, ang eskalasyon ng interes ay hindi dapat nakabatay lamang sa disposisyon ng isang partido. Mahalaga ang patunay sa pagtaas ng gastusin. Ipinunto ng korte na walang sapat na batayan ang pagtaas ng CAAD dahil hindi napatunayan ng Gotesco na nagkaroon ng malaking inflation o pagtaas ng gastusin na kinakailangan para sa pagtaas ng bayarin.

    Higit pa rito, kailangan ang ebidensya na nagpapakita kung paano kinakalkula ang pagtaas. Walang malinaw na proseso kung paano nakarating ang Gotesco sa kanilang assessment. Importante ito para magkaroon ng transparency sa pagitan ng mga partido.

    Sa kasong ito, ipinasiya ng Korte Suprema na dapat ibalik ng Gotesco kay Cua ang P2,269,735.64 na kanilang nakolekta. Ang halagang ito ay may interes na anim na porsyento (6%) bawat taon mula sa pagkakatapos ng desisyon ng Korte Suprema hanggang sa ito ay ganap na mabayaran.

    Bukod dito, pinagbigyan din ang hiling ni Cua para sa attorney’s fees na nagkakahalaga ng P100,000.00, dahil napilitan siyang magsampa ng kaso para protektahan ang kanyang karapatan. Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapakita na ang karapatan ng bawat panig sa isang kontrata ay dapat protektahan. Hindi maaaring abusuhin ang isang partido at dapat na magkaroon ng patas na pagtrato sa ilalim ng batas.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung valid ba ang probisyon sa kontrata na nagpapahintulot sa Gotesco na magtaas ng CAAD nang walang pahintulot ni Cua.
    Ano ang ibig sabihin ng mutuality of contracts? Ang mutuality of contracts ay ang prinsipyong nagsasaad na ang kontrata ay dapat na may bisa sa magkabilang partido. Hindi ito maaaring ipaubaya sa kagustuhan lamang ng isa sa kanila.
    Ano ang CAAD? Ang CAAD ay Common Area and Aircon Dues, o ang bayarin para sa paggamit ng mga karaniwang lugar at aircon sa isang commercial building.
    Bakit sinabi ng Korte Suprema na labag sa batas ang ginawa ng Gotesco? Sapagkat ang Gotesco ay nagtaas ng CAAD nang walang sapat na batayan at walang pahintulot ni Cua, na labag sa prinsipyo ng mutuality of contracts.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Ipinasiya ng Korte Suprema na dapat ibalik ng Gotesco kay Cua ang P2,269,735.64, kasama ang interes at attorney’s fees.
    May karapatan bang magtaas ng bayarin ang nagpapaupa? Oo, ngunit kailangan ang patunay na may batayan para sa pagtaas at kailangan din ang pahintulot ng umuupa, maliban kung may ibang napagkasunduan sa kontrata.
    Ano ang papel ng ebidensya sa kasong ito? Malaki ang papel ng ebidensya dahil kinailangan ng Gotesco na patunayan na may inflation at pagtaas ng gastusin para mapatunayan ang kanilang pagtaas ng CAAD.
    Ano ang aral na makukuha sa kasong ito? Mahalaga na ang kontrata ay patas at balanse, at hindi dapat abusuhin ng isang partido ang kanyang kapangyarihan. Kailangan din ang konsultasyon sa mga pagbabago.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagprotekta sa mga karapatan ng mga umuupa at pagtiyak na ang mga kontrata ay may patas na mga probisyon.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paglalapat ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: GOTESCO PROPERTIES, INC. VS. VICTOR C. CUA, G.R. No. 228513/228552, February 15, 2023

  • Pagbawi ng Posisyon: Hindi Kailangan ang Dating Posisyon, Kailangan ang Mas Matibay na Karapatan

    Sa desisyon na ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na sa isang aksyon para mabawi ang posisyon (accion publiciana), hindi kailangang patunayan kung sino ang unang nagmay-ari ng lupa. Ang mahalaga ay kung sino ang may mas matibay na karapatang humawak dito. Dagdag pa rito, hindi maaaring kontrahin ng umuupa ang titulo ng kanyang pinauupahan. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga usapin ng pagmamay-ari ng lupa at karapatan ng mga umuupa.

    Kuwento ng Lupa: Kailan Masasabing May Karapatan Kang Bawiin Ito?

    Ang kasong ito ay nagsimula sa isang reklamo para sa unlawful detainer na isinampa ng mga Dumacon-Hassan laban sa mga Alcantara at iba pa. Ayon sa mga Dumacon-Hassan, sila ang may-ari ng lupa sa Kidapawan City, kung saan nakatira ang mga Alcantara. Hinati ang mga Alcantara sa dalawang grupo: ang Group A, na mga squatter, at ang Group B, na mga umuupa na hindi nagbabayad. Paulit-ulit umanong pinakiusapan ng mga Dumacon-Hassan ang mga Alcantara na umalis, ngunit hindi sila nakinig, kaya humingi sila ng tulong sa barangay. Dahil walang nangyari sa barangay, nagdesisyon ang mga Dumacon-Hassan na magsampa ng kaso sa korte.

    Ipinagtanggol naman ng Group A na sila ay legal na naninirahan sa lupa dahil nabili nila ito. Samantala, sinabi ng Group B na wala silang natanggap na नोटिस (notice) na umalis o magbayad ng renta. Ibinasura ng MTCC ang kaso dahil hindi napatunayan na pinayagan lang ng mga Dumacon-Hassan ang paninirahan ng Group A. Para naman sa Group B, sinabi ng MTCC na hindi sila nabigyan ng sapat na नोटिस (notice) bago sampahan ng kaso. Umakyat ang kaso sa RTC, na nagdesisyon na walang hurisdiksyon ang MTCC sa Group A, ngunit ibinalik ang kaso sa MTCC para sa Group B. Kalaunan, binawi ng RTC ang desisyon nito at sinabing ang kaso ay para sa recovery of possession, at kinailangan pang magbayad ng karagdagang bayad sa korte.

    Muling umakyat ang kaso sa CA, na sinang-ayunan ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na kailangang bayaran ng mga Dumacon-Hassan ang tamang bayad sa korte. Hindi sumang-ayon ang mga Alcantara at sinabing hindi dapat nagpasya ang RTC dahil hindi sila nagbayad ng tamang bayad sa korte. Ngunit ayon sa Korte Suprema, kahit hindi pa bayad ang bayad sa korte, hindi mawawalan ng hurisdiksyon ang korte. Ang hindi pagbabayad ay magiging utang na lang sa desisyon ng korte.

    Ayon sa mga Alcantara, dapat din umanong tinukoy ng RTC kung sino ang unang nagmay-ari ng lupa bago nagdesisyon. Hindi rin ito sinang-ayunan ng Korte Suprema. Sa accion publiciana, ang mahalaga ay kung sino ang may mas matibay na karapatan sa lupa, hindi kung sino ang unang nagmay-ari. Dagdag pa rito, hindi maaaring kontrahin ng umuupa ang titulo ng kanyang pinauupahan. Ang mga Dumacon-Hassan ang nagmamay-ari ng titulo ng lupa, kaya sila ang may mas matibay na karapatan.

    Nasasaad sa kaso ng Spouses Valdez, Jr. v. Court of Appeals na ang “accion publiciana is the plenary action to recover the right of possession which should be brought in the proper regional trial court when dispossession has lasted for more than one year. It is an ordinary civil proceeding to determine the better right of possession of realty independently of title.”

    Tinukoy ng RTC na ang Group B ay mga umuupa, ngunit lumabag sila sa kanilang kasunduan nang hindi sila nagbayad ng renta. Ayon sa Korte Suprema, tama ang ginawa ng RTC. Hindi maaaring magdesisyon ang umuupa na hindi magbayad ng renta dahil may kaso laban sa kanyang pinauupahan. Dapat pa rin silang magbayad maliban na lang kung may utos ang korte na hindi sila dapat magbayad. Samakatuwid, sinang-ayunan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinasura ang petisyon ng mga Alcantara.

    Binigyang diin ng Korte Suprema na bagamat sila ay dating umuupa sa lupa, ang hindi pagbabayad ng renta ay nangangahulugan ng paglabag sa kanilang kasunduan sa pag-upa at pagkakaroon ng batayan para sila ay paalisin.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung sino ang may mas matibay na karapatan sa lupa: ang mga nagmamay-ari ng titulo o ang mga naninirahan dito. Tinatalakay rin dito kung maaaring kontrahin ng umuupa ang titulo ng kanyang pinauupahan.
    Ano ang accion publiciana? Ang accion publiciana ay isang kaso para mabawi ang karapatang humawak ng lupa. Ito ay isinasampa sa RTC kapag ang pag-agaw sa lupa ay tumagal ng higit sa isang taon.
    Kailangan bang patunayan kung sino ang unang nagmay-ari ng lupa sa accion publiciana? Hindi. Ang mahalaga ay kung sino ang may mas matibay na karapatan sa lupa, hindi kung sino ang unang nagmay-ari.
    Maaari bang kontrahin ng umuupa ang titulo ng kanyang pinauupahan? Hindi. Hindi maaaring kontrahin ng umuupa ang titulo ng kanyang pinauupahan maliban na lang kung may utos ang korte.
    Ano ang obligasyon ng umuupa? Ang obligasyon ng umuupa ay magbayad ng renta sa tamang oras at paraan.
    Ano ang mangyayari kapag hindi nagbayad ng renta ang umuupa? Kapag hindi nagbayad ng renta ang umuupa, maaaring sampahan siya ng kaso para paalisin sa lupa.
    Nawawalan ba ng hurisdiksyon ang korte kapag hindi nagbayad ng tamang bayad sa korte? Hindi. Ang hindi pagbabayad ay magiging utang na lang sa desisyon ng korte.
    Ano ang epekto ng kasong ito sa mga nagmamay-ari ng lupa? Nagbibigay ito ng linaw sa kanilang karapatan na bawiin ang kanilang lupa mula sa mga umuupa na hindi nagbabayad.

    Para sa mga katanungan hinggil sa aplikasyon ng ruling na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Alcantara vs. Dumacon-Hassan, G.R. No. 241701, September 16, 2020

  • Pagpapatupad ng Utos ng Pagpapaalis: Kailan Ito Maaaring Gawin Kahit Hindi Kasama sa Kaso?

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang isang utos ng pagpapaalis ay maaaring ipatupad kahit sa mga hindi direktang kasama sa orihinal na kaso, lalo na kung sila ay mga umuupa o may kaugnayan sa mga nasasakdal. Ang desisyong ito ay nagbibigay-linaw sa mga karapatan at obligasyon ng mga umuupa at nagpapaupa, at nagtatakda ng limitasyon sa paggamit ng teknikalidad upang maiwasan ang pagpapatupad ng isang legal na utos.

    Hindi Kasama sa Kaso, Pero Apektado Pa Rin: Ang Kwento ng Pagpapaalis

    Umiikot ang kasong ito sa isang pagtatalo sa pagitan ni Teodula Bajao at mga umuupa sa kanyang pag-aari, sina Edgardo Quilo at Adnaloy Villahermosa. Nagsimula ang lahat sa isang kasong pagpapaalis na isinampa ni Bajao laban sa mga dating umuupa. Nanalo si Bajao sa Metropolitan Trial Court (MeTC), at kinatigan din ito ng Regional Trial Court (RTC) at ng Korte Suprema. Dahil dito, naglabas ng utos ng pagpapaalis laban sa mga dating umuupa. Ngunit, nang tangkain nang ipatupad ang utos, lumitaw sina Quilo at Villahermosa, na nagsasabing sila ay hindi kasama sa kaso at hindi dapat paalisin.

    Iginiit nina Quilo at Villahermosa na iba ang address ng kanilang tinitirhan (2518 Granate St., San Andres Bukid, Manila) kumpara sa property na sakop ng utos (2519 Granate St., Sta. Ana, Manila). Dagdag pa nila, lampas na ang 5-taong taning para ipatupad ang utos. Ngunit, binasura ng MeTC ang kanilang argumento, at sinabing sakop sila ng utos dahil sila ay mga umuupa sa property. Dito na nagsimula ang legal na laban, kung saan kinuwestiyon nina Quilo at Villahermosa ang kapangyarihan ng MeTC na paalisin sila.

    Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung maaaring ipatupad ang utos ng pagpapaalis laban kina Quilo at Villahermosa, kahit na hindi sila direktang nasasakdal sa orihinal na kaso. Para masagot ito, sinuri ng Korte Suprema ang ilang importanteng aspeto ng kaso, kasama na ang hierarchy of courts o ang tamang proseso ng pag-apela, ang mga kailangan para sa petisyon ng certiorari, at ang mga tuntunin sa pagpapatupad ng desisyon.

    Sa usapin ng hierarchy of courts, binigyang-diin ng Korte Suprema na dapat munang dumaan sa Court of Appeals (CA) ang mga petisyon bago ito isampa sa kanila. Dahil direktang naghain ng petisyon sa Korte Suprema sina Quilo at Villahermosa, nilabag nila ang prosesong ito. Kaya naman, kahit na may hurisdiksyon ang Korte Suprema, hindi nila kinunsinti ang paglabag sa tamang proseso. Tungkol naman sa petisyon for certiorari, sinabi ng korte na bagama’t hindi kailangang isama ang certified true copy ng orihinal na desisyon ng MeTC, kailangan pa ring magsumite ng plain copy nito para suportahan ang mga alegasyon sa petisyon.

    Ngunit, mas mahalaga sa lahat, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng MeTC na sakop sina Quilo at Villahermosa ng utos ng pagpapaalis. Ayon sa korte, ang mga utos ng pagpapaalis ay maaaring ipatupad hindi lamang sa mga direktang nasasakdal, kundi pati na rin sa mga sumusunod: (a) mga trespasser, squatter, o ahente ng nasasakdal na naninirahan sa property para hadlangan ang pagpapatupad ng desisyon; (b) mga bisita o nakatira sa property nang may pahintulot ng nasasakdal; (c) mga transferee pendente lite (mga taong naglipat ng karapatan habang pending ang kaso); (d) mga sublessee; (e) mga co-lessee; o (f) mga miyembro ng pamilya, kamag-anak, o konektado sa nasasakdal.

    Dahil inamin ni Quilo na siya ay umuupa sa property, itinuring siya ng korte na sakop ng utos ng pagpapaalis, kahit na hindi siya kasama sa orihinal na kaso. Kaugnay nito, binigyang diin din ng korte na bagama’t lampas na sa 5-taong taning para ipatupad ang desisyon, napapanahon ang paghahain ni Bajao ng motion for execution. Sa ilalim ng Rule 39 ng Rules of Court, ang isang desisyon ay maaaring ipatupad sa loob ng 5 taon mula sa petsa ng pagpasok nito. Kung lumipas na ang panahong ito, kailangan nang magsampa ng bagong kaso para muling buhayin ang desisyon.

    Sa kasong ito, naghain si Bajao ng motion for execution sa loob ng 5 taon. Bagama’t hindi ito agad naipatupad, itinuring ng Korte Suprema ang ikalawang motion for execution ni Bajao bilang isang complaint for revival of judgment para maayos ang kaso. Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema si Bajao. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso ng pag-apela, ang pangangailangan na magsumite ng kumpletong dokumento sa petisyon for certiorari, at ang saklaw ng pagpapatupad ng utos ng pagpapaalis.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung maaaring ipatupad ang utos ng pagpapaalis sa mga taong hindi direktang kasama sa orihinal na kaso.
    Sino sina Edgardo Quilo at Adnaloy Villahermosa? Sila ang mga umuupa sa property na sakop ng utos ng pagpapaalis, ngunit hindi sila kasama sa orihinal na kaso.
    Ano ang argumento nina Quilo at Villahermosa? Iginiit nila na iba ang address ng kanilang tinitirhan at lampas na ang 5-taong taning para ipatupad ang utos.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Kinatigan nila ang pagpapatupad ng utos ng pagpapaalis laban kina Quilo at Villahermosa.
    Bakit kinatigan ng Korte Suprema ang pagpapatupad ng utos? Dahil itinuring sila bilang mga umuupa sa property at sakop ng utos ng pagpapaalis, kahit hindi sila kasama sa orihinal na kaso.
    Ano ang kahalagahan ng desisyong ito? Nagbibigay-linaw ito sa mga karapatan at obligasyon ng mga umuupa at nagpapaupa, at nagtatakda ng limitasyon sa paggamit ng teknikalidad para maiwasan ang pagpapatupad ng legal na utos.
    Ano ang dapat gawin kung nakatanggap ng utos ng pagpapaalis? Kumunsulta sa isang abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na opsyon na available sa iyo.
    Ano ang ibig sabihin ng “transferee pendente lite”? Ito ay tumutukoy sa isang tao na naglipat ng karapatan sa property habang pending ang kaso.

    Sa madaling salita, nilinaw ng Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang teknikalidad para hadlangan ang pagpapatupad ng legal na utos ng pagpapaalis. Kung ikaw ay umuupa sa isang property at may utos ng pagpapaalis laban sa mga dating umuupa, maaaring maapektuhan ka rin, kahit na hindi ka kasama sa orihinal na kaso.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: EDGARDO A. QUILO AND ADNALOY VILLAHERMOSA VS. TEODULA BAJAO, G.R. No. 186199, September 07, 2016