ASG Law

Tag: Third Party

  • Pagpapawalang-bisa ng Writ of Possession: Proteksyon sa mga Nagmamay-ari ng Ari-arian sa Pilipinas

    Sa isang desisyon na nagbibigay proteksyon sa mga nagmamay-ari ng ari-arian, pinagtibay ng Korte Suprema na hindi maaaring basta-basta na lamang ipag-utos ang pagpapaalis sa isang tao sa kanyang ari-arian kung ito ay mayroong matibay na dahilan upang manatili doon. Ito ay lalong totoo kung ang kasunduan sa pagitan ng dating may-ari at ng nagpautang ay maituturing na isang equitable mortgage, kung saan ang paglilipat ng titulo ay ginawa lamang bilang seguridad sa pagkakautang.

    Hindi Basta-Basta ang Pagpapaalis: Kaso ng Equitable Mortgage

    Ang kasong ito ay nag-ugat sa pagkakautang ng mag-asawang Gallent sa Allied Banking Corporation. Dahil hindi nakabayad, naisapubliko ang kanilang ari-arian. Ngunit sa halip na tuluyang mawala, humingi sila ng tulong kay Juan Velasquez. Ayon sa mga Gallent, ang kanilang kasunduan kay Velasquez ay isang equitable mortgage lamang, kung saan pansamantala lamang niyang ililipat ang titulo sa pangalan ni Velasquez hanggang sa mabayaran nila ang kanilang utang. Hindi sumang-ayon si Velasquez, na naghain ng petisyon para sa Writ of Possession upang paalisin ang mga Gallent sa ari-arian.

    Ang pangunahing tanong dito ay kung maaaring basta na lamang mag-isyu ang korte ng Writ of Possession laban sa mga dating may-ari na nagke-claim na sila pa rin ang tunay na nagmamay-ari ng ari-arian dahil sa isang equitable mortgage. Ito ang pinagtuunan ng pansin ng Korte Suprema upang bigyang linaw ang karapatan ng mga ordinaryong mamamayan sa kanilang tahanan.

    Ayon sa batas, sa mga kaso ng extrajudicial foreclosure, ang pag-isyu ng writ of possession ay isang ministerial duty ng korte kapag na-konsolida na ang titulo sa pangalan ng bagong may-ari. Ibig sabihin, wala nang discretion ang korte at kailangan na nilang ipag-utos ang pagpapaalis. Ito ay nakasaad sa Seksyon 7 ng Act No. 3135, na nagsasaad na ang korte ay dapat mag-isyu ng writ of possession sa bagong may-ari kapag nagawa na ang foreclosure at walang redemption.

    Sec. 7. In any sale made under the provisions of this Act, the purchaser may petition the Court of First Instance of the province or place where the property or any part thereof is situated, to give him possession thereof during the redemption period…

    Ngunit mayroong exception sa panuntunang ito. Hindi na ministerial duty ng korte ang pag-isyu ng writ of possession kung mayroong third party na nagke-claim ng pagmamay-ari sa ari-arian at ito ay taliwas sa claim ng nag-a-apply para sa writ. Sa ganitong sitwasyon, kailangan munang dinggin ng korte ang argumento ng third party bago magdesisyon kung dapat bang ipag-utos ang pagpapaalis. Ang Seksyon 33 ng Rule 39 ng Rules of Court ay nagbibigay proteksyon sa mga third party na nagmamay-ari ng ari-arian nang taliwas sa claim ng nag-a-apply para sa writ.

    Sec. 33. The possession of the property shall be given to the purchaser or last redemptioner by the same officer unless a third party is actually holding the property adversely to the judgment obligor.

    Sa kasong ito, itinuring ng Korte Suprema na ang kasunduan ng mga Gallent kay Velasquez ay isang equitable mortgage. Ayon sa Artikulo 1602 ng New Civil Code, mayroong presumption na ang isang kasunduan ay isang equitable mortgage kung ang isa sa mga partido ay nananatili sa possession ng ari-arian bilang lessee o iba pa, o kung ang presyo ng pagbebenta ay unusually inadequate. Dahil nanatili ang mga Gallent sa ari-arian at malaki na ang kanilang nabayaran, mayroong basehan upang paniwalaan na ang kanilang kasunduan kay Velasquez ay isang equitable mortgage lamang. Samakatuwid, mayroon silang sapat na dahilan upang tutulan ang pag-isyu ng writ of possession.

    Sa madaling salita, hindi maaaring basta-basta na lamang paalisin ang isang tao sa kanyang ari-arian kung mayroon siyang valid na claim dito. Kailangan munang dumaan sa tamang proseso at pakinggan ang kanyang panig bago magdesisyon ang korte. Sa ganitong paraan, nabibigyan ng proteksyon ang karapatan ng mga mamamayan sa kanilang tahanan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung maaari bang mag-isyu ng ex parte writ of possession sa transferee ng winning bidder sa extrajudicial foreclosure sale, lalo na kung may adverse claim ang dating may-ari.
    Ano ang equitable mortgage? Ito ay isang kasunduan na bagama’t kulang sa pormalidad, nagpapakita ng intensyon na gamitin ang ari-arian bilang seguridad sa isang pagkakautang. Kadalasang nangyayari ito kapag ang nagbenta ay nananatili sa ari-arian.
    Ano ang writ of possession? Isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang possession ng isang ari-arian sa taong may karapatan dito, kadalasan sa bumili sa foreclosure sale.
    Ano ang ministerial duty ng korte? Ito ay isang tungkulin na dapat gawin ng korte nang walang discretion, gaya ng pag-isyu ng writ of possession sa foreclosure kapag walang balidong tumututol.
    Sino ang maituturing na third party na may adverse claim? Ito ay ang taong nagmamay-ari ng ari-arian nang taliwas sa claim ng umuutang, gaya ng tenant, co-owner, o ang dating may-ari kung may equitable mortgage.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga ordinaryong mamamayan? Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga nagmamay-ari ng ari-arian na maaaring maalis sa kanilang tahanan nang hindi dumadaan sa tamang proseso.
    Paano kung may kaso ng forgery sa deed of sale? Ang mga third party na hindi kasali sa forgery ay hindi dapat maapektuhan ng ex parte writ of possession at hindi maaaring basta-basta na lamang paalisin.
    Ano ang dapat gawin kung pinapaalis ako sa aking ari-arian? Kumonsulta agad sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na hakbang na maaari mong gawin upang protektahan ang iyong interes.

    Ang desisyong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng pagprotekta sa karapatan ng mga mamamayan sa kanilang ari-arian. Hindi maaaring basta-basta na lamang mag-isyu ng writ of possession kung mayroong matibay na dahilan upang tutulan ito. Kung ikaw ay nahaharap sa ganitong sitwasyon, mahalagang kumonsulta sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at ang mga legal na hakbang na maaari mong gawin.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Spouses George A. Gallent, Sr. and Mercedes M. Gallent vs. Juan G. Velasquez, G.R. No. 203949, April 6, 2016

  • Pagbenta ng Lupa na may Kasunduan: Kailan Hindi Naaapektuhan ang Bumili ng mga Obligasyon ng Dating May-ari

    Sa desisyong ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang pagbenta ng lupa na may kasunduan ay hindi awtomatikong naglilipat ng mga obligasyon ng dating may-ari sa bagong bumili, maliban na lamang kung mayroong malinaw na kasunduan. Ang kaso ay tungkol sa ASB Realty Corporation at Ortigas & Company Limited Partnership, kung saan sinubukan ng Ortigas na ipawalang-bisa ang bentahan ng lupa dahil hindi natupad ng ASB ang kasunduan na magtayo ng gusali sa loob ng takdang panahon. Ngunit ayon sa Korte Suprema, hindi maaaring ipawalang-bisa ang bentahan dahil hindi napatunayan na pumayag ang ASB na akuin ang mga obligasyon ng dating may-ari ng lupa na si Amethyst Pearl Corporation. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga transaksyon ng pagbebenta ng lupa at nagpoprotekta sa mga karapatan ng mga bumibili na hindi naman kasama sa orihinal na kasunduan.

    Lupaing May Nakalakip na Kasunduan: Sino ang Dapat Sumunod, ang Dating May-ari o ang Bagong Bumili?

    Ang kasong ito ay nagsimula noong 1994, nang bumili ang Amethyst Pearl Corporation (Amethyst) ng lupa mula sa Ortigas & Company Limited Partnership (Ortigas). Sa kasunduan ng bentahan, may mga kondisyon tulad ng pagtatayo ng gusali sa loob ng apat na taon. Hindi ito natupad ng Amethyst, kaya naman ibinenta nito ang lupa sa ASB Realty Corporation (ASB) noong 1996. Nang hindi rin naitayo ng ASB ang gusali, kinasuhan ito ng Ortigas para mapawalang-bisa ang bentahan. Ang pangunahing tanong dito ay: maaari bang ipasa ang mga obligasyon ng Amethyst sa ASB dahil lamang sa binili nito ang lupa?

    Ayon sa Ortigas, dapat tuparin ng ASB ang mga kasunduan dahil nakalagay ito sa titulo ng lupa. Iginiit din nilang may karapatan silang magdemanda kahit hindi nila ganoon din ginawa sa ibang bumibili na hindi rin tumupad sa kasunduan. Ngunit hindi sumang-ayon ang Korte Suprema dito. Ayon sa kanila, ang paglalagay ng kasunduan sa titulo ay hindi nangangahulugan na otomatikong inaako ng ASB ang mga obligasyon ng Amethyst. Bagama’t alam ng ASB ang mga kasunduan, hindi ito nangangahulugan na pumayag itong akuin ang mga ito. Ang pagsasawalang-bahala ng Ortigas sa ibang mga paglabag sa kasunduan ay nakaapekto rin sa kanilang kaso laban sa ASB.

    Binigyang diin ng Korte Suprema na may pagkakaiba ang karapatan at obligasyon. Ang karapatan ay maaaring ilipat, ngunit ang obligasyon ay hindi, maliban na lamang kung may malinaw na kasunduan. Sa kasong ito, walang ebidensya na pumayag ang ASB na akuin ang mga obligasyon ng Amethyst. Kaya naman, walang basehan ang Ortigas para ipawalang-bisa ang bentahan. Mahalaga ring tandaan na ang ‘rescission’ o pagpapawalang-bisa ng kontrata ay dapat gamitin lamang kung may malaking paglabag sa kontrata.

    Sinabi ng Korte Suprema na ang remedyo ng Ortigas ay dapat laban sa Amethyst, ang orihinal na bumibili na hindi tumupad sa kasunduan. Hindi laban sa ASB, na isang third party sa orihinal na kasunduan. Ang Article 1191 ng Civil Code ay nagsasaad ng mga sumusunod:

    Article 1191. The power to rescind obligations is implied in reciprocal ones, in case one of the obligors should not comply with what is incumbent upon him.

    The injured party may choose between the fulfillment and the rescission of the obligation, with the payment of damages in either case. He may also seek rescission, even after he has chosen fulfillment, if the latter should become impossible.

    The court shall decree the rescission claimed, unless there be just cause authorizing the fixing of a period.

    This is understood to be without prejudice to the rights of third persons who have acquired the thing, in accordance with articles 1385 and 1388 and the Mortgage Law.

    Malinaw na sinasabi sa artikulong ito na kung ang isang partido ay hindi tumupad sa kanyang obligasyon, ang kabilang partido ay maaaring humiling ng rescission o pagpapawalang-bisa ng kontrata. Ngunit, ang karapatang ito ay hindi dapat makaapekto sa mga karapatan ng mga third party na nakakuha ng pag-aari nang naaayon sa batas.

    Samakatuwid, nagdesisyon ang Korte Suprema na walang basehan ang kaso ng Ortigas laban sa ASB. Pinawalang-bisa nila ang desisyon ng Court of Appeals at ibinasura ang kaso. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng lupa na hindi naman kasama sa orihinal na kasunduan at nagbibigay linaw sa mga responsibilidad na kaakibat ng pagbenta ng lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang pagbenta ng lupa na may kasunduan ay naglilipat ba ng mga obligasyon ng dating may-ari sa bagong bumili.
    Sino ang mga partido sa kaso? Ang ASB Realty Corporation (ASB) at Ortigas & Company Limited Partnership (Ortigas).
    Ano ang kasunduan sa bentahan ng lupa? May kondisyon na magtayo ng gusali sa loob ng apat na taon.
    Bakit kinasuhan ng Ortigas ang ASB? Dahil hindi natupad ng ASB ang kasunduan na magtayo ng gusali.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Walang basehan ang kaso ng Ortigas laban sa ASB.
    Ano ang epekto ng desisyon ng Korte Suprema? Nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng lupa na hindi naman kasama sa orihinal na kasunduan.
    Kanino dapat nagdemanda ang Ortigas? Dapat sana sa Amethyst, ang dating may-ari na hindi tumupad sa kasunduan.
    Ano ang kahalagahan ng paglalagay ng kasunduan sa titulo ng lupa? Nagbibigay ito ng abiso sa mga posibleng bumibili, ngunit hindi nangangahulugan na inaako na nila ang mga obligasyon.

    Ang desisyong ito ay nagpapakita na sa mga transaksyon ng pagbebenta ng lupa, mahalagang malinaw kung sino ang responsable sa pagtupad ng mga kasunduan. Ang pagiging pamilyar sa mga karapatan at obligasyon ay makakatulong upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at protektahan ang iyong interes. Para sa mga katanungan tungkol sa paglalapat ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay para lamang sa layuning pang-impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniakma sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: ASB REALTY CORPORATION VS. ORTIGAS & COMPANY LIMITED PARTNERSHIP, G.R. No. 202947, December 09, 2015