Importante ang Tamang Pagseserbisyo ng Abiso sa Pagkolekta ng Buwis
The City Government of Antipolo and the City Treasurer of Antipolo v. Transmix Builders & Construction, Inc., G.R. No. 235484, August 09, 2023
Ang pagkolekta ng buwis sa ari-arian ay isang mahalagang aspeto ng pamamahala ng lokal na pamahalaan, ngunit maaari itong maging sanhi ng pagkawala ng ari-arian ng mga may-ari kung hindi tama ang proseso. Ang kaso ng The City Government of Antipolo and the City Treasurer of Antipolo laban kay Transmix Builders & Construction, Inc. ay nagbigay ng mahalagang gabay sa kung paano dapat isagawa ang pagkolekta ng buwis upang mapanatili ang karapatan ng mga may-ari ng ari-arian.
Sa kaso na ito, ang pangunahing isyu ay ang hindi pagseserbisyo ng tamang abiso sa may-ari ng ari-arian na nagreresulta sa hindi wastong pagkolekta ng buwis at pagkawala ng ari-arian. Ang artikulong ito ay magbibigay ng detalyadong pagsusuri sa kaso, mga legal na prinsipyo, at praktikal na implikasyon para sa mga may-ari ng ari-arian at negosyo.
Legal na Konteksto
Ang pangunahing batas na ginamit sa kaso na ito ay ang Seksyon 258 ng Republic Act No. 7160, o ang Local Government Code of 1991 (LGC). Ang probisyong ito ay nagsasaad na ang treasurer ng lokal na pamahalaan ay dapat magpadala ng warrant of levy sa delinquent owner ng ari-arian. Ang “delinquent owner” ay itinuturing na ang taong nakarehistro bilang may-ari ng ari-arian batay sa certificate of title, hindi sa tax declaration.
Ang LGC ay nagpalitaw ng pagbabago mula sa dating batas na Presidential Decree No. 464, na nagbibigay ng mas maraming pagpipilian sa treasurer kung saan magseserbisyo ng abiso. Ang LGC ay mas tiyak sa pagpili ng tamang may-ari ng ari-arian upang mapanatili ang prinsipyo ng indefeasibility of Torrens title.
Ang prinsipyong ito ay mahalaga dahil ito ay nagbibigay ng proteksyon sa mga may-ari ng ari-arian na nakarehistro sa ilalim ng Torrens system. Ang sistema ng Torrens ay nagbibigay ng seguridad sa mga may-ari na ang kanilang titulo ay hindi maaaring mapawalang-bisa ng sinuman, kabilang na ang mga opisyal ng lokal na pamahalaan.
Halimbawa, kung ikaw ay isang may-ari ng lupa at hindi mo nabayaran ang iyong buwis sa ari-arian, dapat kang mabigyan ng tamang abiso bago magkaroon ng anumang aksyon laban sa iyong ari-arian. Kung hindi tama ang abiso, maaari mong bawiin ang iyong ari-arian.
Pagsusuri ng Kaso
Si Clarisa San Juan Santos ang orihinal na may-ari ng tatlong lupa sa Antipolo City. Sa Enero 1997, binili ng Transmix Builders & Construction, Inc. ang mga lupa mula kay Santos, at ang mga titulo sa pangalan ni Santos ay nakansela at napalitan ng mga bagong titulo sa pangalan ng Transmix.
Gayunpaman, hindi nagawang ilipat ng Transmix ang mga tax declarations sa kanilang pangalan. Noong Oktubre 30, 2005, inilathala ng City Treasurer ang Notice of Delinquency of Real Properties sa The Philippine Star, na kinabibilangan ng mga lupa ng Transmix. Ang mga abiso ng levy ay naipadala sa city assessor at Register of Deeds, ngunit ang mga warrants of levy ay naipadala kay Santos sa kanyang dating tirahan.
Noong Nobyembre 27, 2005, inilathala ang Notice of Public Auction Sale of Real Property sa The Philippine Star, at ang auction sale ay ginanap noong Disyembre 28, 2005. Dahil sa kakulangan ng bidder, ang mga lupa ay na-forfeit sa pabor ng City Government of Antipolo.
Noong Pebrero 26, 2009, sumulat ang presidente ng Transmix kay City Treasurer upang magbayad ng mga delinquent taxes. Sa Hulyo 12, 2010, ipinasa ng City Government of Antipolo ang City Ordinance No. 2010-398 na nagbibigay ng amnesty sa mga delinquent realty taxes hanggang Disyembre 31, 2010.
Ang Transmix ay nagbayad ng mga delinquent taxes noong Nobyembre 17, 2010, ngunit ang City Treasurer ay nagpadala ng sulat na nagsasabing ang mga bayad ay “will be held in trust until a Resolution by a competent authority has been reached.” Sa Marso 28, 2011, ang mga lupa ay nakarehistro sa pangalan ng City Government of Antipolo.
Agad na naghain ng reklamo ang Transmix para sa pagkansela ng public auction, certificate of sale, at mga titulo, at/o reconveyance laban sa City Government of Antipolo, City Treasurer, at Register of Deeds ng Antipolo City noong Disyembre 18, 2014. Ang RTC ay nagdesisyon na ang forfeiture proceedings ay walang bisa dahil sa kakulangan ng abiso sa tamang may-ari.
Ang Korte Suprema ay nagbigay ng mga sumusunod na pangangatwiran:
“Ang American law does not create a presumption of the regularity of any administrative action which results in depriving a citizen or taxpayer of his property, but, on the contrary, the due process of law to be followed in tax proceedings must be established by proof and the general rule is that the purchaser of a tax title is bound to take upon himself the burden of showing the regularity of all proceedings leading up to the sale.”
“The warrant shall be mailed to or served upon the delinquent owner of the real property or person having legal interest therein, or in case he is out of the country or cannot be located, the administrator or occupant of the property.”
“The act of registration shall be the operative act to convey or affect the land insofar as third persons are concerned, and in all cases under this Decree, the registration shall be made in the Office of the Register of Deeds for the province or the city where the land lies.”
Ang Korte Suprema ay nagpasiya na ang levy, sale, at forfeiture ng mga lupa ay walang bisa dahil sa kakulangan ng abiso sa tamang may-ari. Ang Transmix ay dapat na mabigyan ng tamang abiso bilang ang nakarehistro sa certificate of title.
Praktikal na Implikasyon
Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay ng malinaw na gabay sa mga lokal na pamahalaan sa tamang proseso ng pagkolekta ng buwis. Mahalaga na ang mga treasurer ay mag-verify ng tamang may-ari ng ari-arian bago magpadala ng anumang abiso o warrant of levy.
Para sa mga negosyo at may-ari ng ari-arian, mahalaga na agad na ideklara ang mga pagbabago sa pagmamay-ari ng ari-arian sa tax declarations upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap. Kung sakaling magkaroon ng isyu sa pagkolekta ng buwis, ang mga may-ari ay dapat na maghanap ng legal na tulong upang mapanatili ang kanilang karapatan.
Mga Pangunahing Aral:
- Tiyakin na ang mga tax declarations ay napapanahon at na-update.
- Mag-verify ng tamang may-ari ng ari-arian bago magpadala ng abiso ng buwis.
- Kung may problema sa pagkolekta ng buwis, maghanap ng legal na tulong kaagad.
Mga Madalas Itanong
Ano ang dapat gawin kung hindi ko nababayaran ang buwis sa ari-arian ko?
Kung hindi mo nababayaran ang buwis sa ari-arian mo, makipag-ugnayan kaagad sa lokal na pamahalaan upang malaman ang mga opsyon mo. Maaari kang magbayad ng mga delinquent taxes o maghanap ng amnesty program.
Ano ang mangyayari kung hindi ko ideklara ang pagbabago sa pagmamay-ari ng ari-arian ko?
Kung hindi mo ideklara ang pagbabago sa pagmamay-ari, maaari kang mawalan ng ari-arian dahil sa hindi wastong pagkolekta ng buwis. Mahalaga na agad na i-update ang mga tax declarations.
Paano ko malalaman kung tama ang abiso ng buwis na natanggap ko?
Tiyakin na ang abiso ay naipadala sa tamang may-ari ng ari-arian batay sa certificate of title. Kung may duda, maghanap ng legal na tulong upang mapanatili ang iyong karapatan.
Ano ang magagawa ko kung ang ari-arian ko ay na-forfeit dahil sa hindi wastong pagkolekta ng buwis?
Maaari kang maghain ng reklamo para sa pagkansela ng forfeiture at maghanap ng legal na tulong upang mabawi ang iyong ari-arian.
Paano makakatulong ang isang abogado sa mga isyu sa pagkolekta ng buwis?
Ang isang abogado ay makakatulong sa pag-verify ng tamang proseso ng pagkolekta ng buwis at sa pagprotekta sa iyong karapatan bilang may-ari ng ari-arian. Maaari rin silang magbigay ng payo sa mga opsyon mo sa pagbabayad ng buwis.
Ang ASG Law ay dalubhasa sa tax collection at real property law. Makipag-ugnayan sa amin o mag-email sa hello@asglawpartners.com upang magtakda ng konsultasyon.