ASG Law

Tag: Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree

  • Pananagutan ng Presidente ng Korporasyon sa Paglabag sa P.D. 957: Kailan Ka Dapat Mapanagot?

    Kailan Dapat Panagutan ang Presidente ng Korporasyon sa Paglabag sa P.D. 957?

    G.R. No. 248584, August 30, 2023

    Isipin mo na ikaw ang presidente ng isang malaking real estate company. Alam mo ba na maaari kang personal na managot sa batas kung hindi narehistro ang mga kontrata ng iyong kumpanya? Ito ang sentrong isyu sa kaso ni Felix G. Valenzona laban sa People of the Philippines. Ang kasong ito ay nagbibigay linaw kung kailan dapat managot ang isang presidente ng korporasyon sa paglabag sa Presidential Decree No. 957 o ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.

    Sa madaling salita, si Valenzona, bilang presidente ng ALSGRO, ay kinasuhan dahil hindi umano nairehistro ang mga kontrata sa pagbenta ng lote kay Ricardo Porteo, na paglabag sa P.D. 957. Ang Korte Suprema ay nagpaliwanag na hindi sapat na basta presidente ka lang; kailangan patunayan na ikaw mismo ay may direktang kinalaman sa pagkakamali.

    Ang Legal na Konteksto ng P.D. 957

    Ang P.D. 957 ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng subdivision lots at condominium units. Layunin nitong siguraduhin na ang mga developers ay sumusunod sa mga regulasyon at hindi nananamantala sa mga mamimili.

    Ang Seksyon 17 ng P.D. 957 ay nagsasaad:

    “SECTION 17. Registration. – All contracts to sell, deeds of sale and other similar instruments relative to the sale or conveyance of the subdivision lots and condominium units, whether or not the purchase price is paid in full, shall be registered by the seller in the Office of the Register of Deeds of the province or city where the property is situated.”

    Ibig sabihin, dapat irehistro ng nagbebenta ang lahat ng kontrata sa pagbenta ng lote o condominium sa Register of Deeds. Kung hindi ito gagawin, maaaring may pananagutan ang nagbebenta.

    Ang Seksyon 39 ng P.D. 957 naman ang nagtatakda ng mga parusa:

    “SECTION 39. Penalties. – Any person who shall violate any of the provisions of this Decree and/or any rule or regulation that may be issued pursuant to this Decree shall, upon conviction, be punished by a fine of not more than twenty thousand (P20,000.00) pesos and/or imprisonment of not more than ten years: Provided, That in the case of corporations, partnerships, cooperatives, or associations, the President, Manager or Administrator or the person who has charge of the administration of the business shall be criminally responsible for any violation of this Decree and/or the rules and regulations promulgated pursuant thereto.”

    Dito lumalabas na sa kaso ng mga korporasyon, ang Presidente, Manager, Administrator, o ang taong namamahala sa negosyo ang mananagot.

    Ang Kwento ng Kaso ni Valenzona

    Narito ang mga pangyayari sa kaso ni Valenzona:

    • Noong 2003, nagbenta ang ALSGRO ng mga lote kay Ricardo Porteo.
    • Hindi nairehistro ang mga kontrata sa Register of Deeds.
    • Nalaman ni Porteo na naibenta na ang mga lote sa iba.
    • Nagsampa si Porteo ng kaso laban kay Valenzona, bilang presidente ng ALSGRO.
    • Ipinagtanggol ni Valenzona na hindi niya trabaho ang magrehistro ng mga kontrata.
    • Nagdesisyon ang RTC na guilty si Valenzona.
    • Umapela si Valenzona sa CA, ngunit kinatigan ang desisyon ng RTC.

    Sa Korte Suprema, nagbago ang ihip ng hangin. Sinabi ng Korte na hindi sapat na basta presidente ka lang. Kailangan patunayan na ikaw mismo ang may pagkukulang o kapabayaan na nagresulta sa hindi pagpaparehistro ng mga kontrata.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “To hold Valenzona criminally liable, it must also be established that he had the volition or intent to not register or cause the non-registration of the subject contracts. This, the prosecution miserably failed to do.”

    Dagdag pa ng Korte:

    “What is crucial in ascertaining criminal liability is not the position of said officer, but his or her functions in relation to the specific violation he or she is charged with.”

    Ano ang mga Implikasyon ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga corporate officers na hindi direktang responsable sa mga pagkakamali ng kumpanya. Hindi porke’t presidente ka, ay automatic ka nang mananagot. Kailangan patunayan na ikaw mismo ang may sala.

    Key Lessons:

    • Hindi sapat na basta presidente ka lang para managot sa paglabag sa P.D. 957.
    • Kailangan patunayan na ikaw mismo ay may direktang kinalaman sa pagkakamali.
    • Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga corporate officers.

    Halimbawa: Si Maria ay presidente ng isang real estate company. May isang empleyado siyang hindi nakapag-renew ng license to sell. Hindi dapat otomatikong managot si Maria kung hindi niya alam ang pagkakamali at wala siyang direktang kinalaman dito.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang P.D. 957?

    Ang P.D. 957 ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng subdivision lots at condominium units.

    2. Sino ang mananagot sa paglabag sa P.D. 957?

    Sa kaso ng korporasyon, ang Presidente, Manager, Administrator, o ang taong namamahala sa negosyo ang maaaring managot.

    3. Kailangan bang may criminal intent para managot sa P.D. 957?

    Hindi na kailangan patunayan ang criminal intent, ngunit kailangan patunayan na may volition o intensyon na gawin ang ipinagbabawal na aksyon.

    4. Paano kung hindi ko alam na hindi nairehistro ang kontrata?

    Ang kawalan ng kaalaman ay maaaring maging depensa, ngunit kailangan itong patunayan.

    5. Ano ang dapat kong gawin para maiwasan ang pananagutan?

    Siguraduhing may malinaw na sistema sa iyong kumpanya para sa pagpaparehistro ng mga kontrata at siguraduhing sinusunod ito.

    6. Ano ang kahalagahan ng kasong ito?

    Nililinaw nito ang pananagutan ng mga corporate officers sa paglabag sa P.D. 957.

    Kung mayroon kang karagdagang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Para sa mga katanungan o legal na konsultasyon, maaari kayong mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa https://www.ph.asglawpartners.com/contact.

    Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo. Bisitahin ang aming opisina sa Makati o BGC. Para sa legal na serbisyo na maaasahan, ASG Law ang inyong katuwang!

  • Proteksyon ng Mamimili: Ang Obligasyon ng Developer sa Paglilipat ng Titulo sa Buong Bayad na Lupa

    Pinagtibay ng Korte Suprema na dapat tuparin ng Home Guaranty Corporation (HGC) ang kontrata ng pagbebenta ng lupa kay Elvira S. Manlapaz dahil si Manlapaz ay isang inosenteng bumibili na nagbayad nang buo. Sa desisyong ito, binigyang-diin ng Korte na ang proteksyon ng mga mamimili ng lupa ay pangunahin, at hindi sila dapat mapinsala dahil sa mga kasunduan sa pagitan ng mga developer at iba pang partido na hindi nila kalahok. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-linaw sa mga karapatan ng mga bumibili na nagbayad na ng buo para sa kanilang lote, na nagpapatibay sa kanilang karapatan na makatanggap ng titulo kahit may mga naunang transaksyon o kasunduan na hindi nila kasali.

    Lupaing Pinag-aagawan: Kailan Dapat I-release ang Titulo sa Bumili na Nagbayad na?

    Ang kasong ito ay nagsimula sa pagitan ni Vive Eagle Land, Inc. (VELI), Planters Development Bank (Bank), at Home Guaranty Corporation (HGC) ukol sa pagpapaunlad ng mga lote sa Eagle Crest Village sa Baguio City, kasama ang lote na binili ni Elvira S. Manlapaz. Si Manlapaz ay nakipagkontrata sa First La Paloma Properties, Inc. (FLPPI) para sa lote. Nang mabigo ang FLPPI na ilipat ang titulo sa kanya matapos niyang bayaran ang buong halaga, nagsampa siya ng reklamo.

    Napag-alaman na ang VELI, Planters Development Bank, at HGC ay pumasok sa isang kasunduan para sa pagpapaunlad ng Eagle Crest Village. Binigyan ng HGC ng garantiya ang Participation Certificates, habang ang Bank ay nag silbing trustee at may hawak ng mga titulo ng lote. Dahil sa pagkaantala sa proyekto, idineklara itong ‘default’, at ginamit ang garantiya ng HGC. Matapos bayaran ng HGC ang halaga ng garantiya, inilipat ng Bank ang pagmamay-ari ng mga lote sa HGC, kasama na ang lote na inaangkin ni Manlapaz. Ngunit, bago pa ito, ang VELI ay nakipagkontrata na sa FLPPI para ibenta ang mga lote, kabilang na ang lote ni Manlapaz. Dahil dito, lumitaw ang problema kung sino ang may obligasyon na magbigay ng titulo kay Manlapaz.

    Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung sino ang dapat magbigay ng titulo kay Manlapaz, na nagbayad na ng buo para sa lote. Iginiit ng HGC na wala silang obligasyon dahil mayroon silang kasunduan sa FLPPI at hindi sila kasali sa orihinal na kontrata ni Manlapaz sa FLPPI. Sinabi naman ni Manlapaz na bilang isang ‘innocent purchaser for value’, dapat siyang protektahan ng batas at dapat ibigay sa kanya ang titulo. Ang Korte Suprema ay nagpasyang pabor kay Manlapaz, na nagbigay diin sa proteksyon ng mga bumibili ng lupa.

    Idiniin ng Korte na dahil nagbayad na si Manlapaz ng buo para sa lote, may karapatan siyang makuha ang titulo. Sa ilalim ng Presidential Decree (PD) No. 957, o ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, inaatasan ang developer na ibigay ang titulo sa bumibili kapag nabayaran na ng buo ang lote. Itinuro din ng Korte na ang HGC, sa pamamagitan ng pagpasok sa mga kasunduan sa VELI at FLPPI, ay dapat na may kamalayan sa mga naunang transaksyon at obligasyon sa mga bumibili tulad ni Manlapaz. Dahil dito, hindi maaaring basta na lamang balewalain ng HGC ang mga karapatan ni Manlapaz bilang isang ‘innocent purchaser’.

    SEC. 25. Issuance of Title. – The owner or developer shall deliver the title of the lot or unit to the buyer upon full payment of the lot or unit.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema na dapat protektahan ang mga mamimili mula sa mapanlinlang na gawain ng mga developer. Bilang pagsunod sa layunin ng PD No. 957, kinakailangang tuparin ng HGC ang obligasyon na magbigay ng titulo kay Manlapaz. Kahit na may mga paglilipat ng karapatan at pagmamay-ari sa pagitan ng VELI, FLPPI, at HGC, hindi ito dapat makaapekto sa karapatan ni Manlapaz bilang isang ‘innocent purchaser’.

    Sa kabilang banda, hindi pinabayaan ng Korte Suprema ang HGC. Upang maiwasan ang ‘unjust enrichment’, inutusan ng Korte ang FLPPI na ibigay ang buong bayad ni Manlapaz sa HGC, kasama ang interes. Sa ganitong paraan, nabalanse ang mga karapatan ng lahat ng partido, habang tinitiyak na hindi mapapahamak ang ‘innocent purchaser’.

    Sa desisyong ito, ipinakita ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagprotekta sa mga karapatan ng mga bumibili ng lupa. Ang sinumang nagbayad na ng buo para sa kanyang lote ay may karapatan na makuha ang titulo, at hindi ito maaaring basta na lamang bawian dahil sa mga kasunduan sa pagitan ng mga developer at iba pang partido.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung sino ang may obligasyon na magbigay ng titulo sa lote kay Elvira S. Manlapaz, na nagbayad na ng buo para dito.
    Sino si Elvira S. Manlapaz sa kaso? Siya ang bumili ng lote at nagbayad ng buo, ngunit hindi naibigay sa kanya ang titulo.
    Ano ang Home Guaranty Corporation (HGC)? Isang korporasyon na naggarantiya sa proyekto at kalaunan ay naging may-ari ng mga lote.
    Ano ang Presidential Decree No. 957? Ito ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lote at nag-uutos sa developer na ibigay ang titulo kapag nabayaran na ng buo ang lote.
    Ano ang ibig sabihin ng “innocent purchaser for value”? Ito ay isang tao na bumili ng ari-arian nang may magandang intensyon, nagbayad ng tamang halaga, at walang alam na anumang problema sa titulo.
    Ano ang napagdesisyunan ng Korte Suprema? Inutusan ng Korte Suprema ang HGC na ibigay ang titulo kay Manlapaz dahil siya ay isang “innocent purchaser for value” at nagbayad na ng buo.
    Mayroon bang ibang inutusan ang Korte Suprema? Inutusan ang FLPPI na ibigay ang bayad ni Manlapaz sa HGC upang maiwasan ang “unjust enrichment”.
    Bakit mahalaga ang desisyong ito? Pinoprotektahan nito ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa at nagbibigay linaw sa obligasyon ng mga developer na magbigay ng titulo kapag nabayaran na ng buo.

    Ang desisyong ito ng Korte Suprema ay nagpapatibay sa karapatan ng mga bumibili ng lupa at nagbibigay linaw sa obligasyon ng mga developer. Ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga inosenteng mamimili na nagbayad na ng buo para sa kanilang lote. Samakatuwid, kung mayroon kang katulad na sitwasyon, mahalagang malaman ang iyong mga karapatan at humingi ng legal na payo.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: HOME GUARANTY CORPORATION VS. ELVIRA S. MANLAPAZ, G.R. No. 202820, January 13, 2021

  • Proteksyon ng Bumibili sa Hulugan: Kailan Dapat Isauli ang Binayad Kung Hindi Natuloy ang Kontrata?

    Sa kasong ito, ipinagtibay ng Korte Suprema na kailangang sundin ng developer ang batas na RA 6552, o ang Realty Installment Buyer Protection Act, bago tuluyang kanselahin ang isang kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan. Ibig sabihin, dapat munang isauli sa bumibili ang cash surrender value ng kanyang mga binayad. Kung hindi ito gagawin, mananatiling may bisa ang kontrata at may karapatan pa rin ang bumibili dito. Mahalaga ang desisyong ito para protektahan ang mga bumibili sa hulugan laban sa pang-aabuso ng mga developer.

    Kapag Hindi Natupad ang Pangako: Karapatan Ba ng Bumibili na Mabawi ang Binayad?

    Nagsimula ang kaso nang magreklamo si Gina Lefebre, kasama ang kanyang asawang si Donald Lefebre, laban sa A Brown Company, Inc. Dahil sa pangako ng developer na magkakaroon ng golf course sa Xavier Estates, bumili ang mga Lefebre ng malaking lote. Ngunit hindi natupad ang pangako, at kinansela pa ng developer ang kontrata dahil hindi raw nakabayad nang buo ang mga Lefebre. Kaya, naghain ng reklamo ang mga Lefebre sa HLURB, o Housing and Land Use Regulatory Board, para mabawi ang kanilang mga binayad.

    Ang pangunahing isyu rito ay kung tama ba ang ginawang pagkansela ng kontrata ng developer. Ayon sa RA 6552, o Maceda Law, may mga proteksyon ang mga bumibili ng property sa hulugan. Kapag nakapagbayad na ang bumibili ng hindi bababa sa dalawang taon, may karapatan siyang makatanggap ng cash surrender value kung kinansela ang kontrata. Bukod pa rito, kailangang magpadala ng notarial notice ang developer at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata. Kung hindi susundin ang mga ito, mananatiling may bisa ang kontrata.

    Sa kasong ito, hindi nagbayad ng cash surrender value ang A Brown Company, Inc. bago kinansela ang kontrata. Dahil dito, sinabi ng Korte Suprema na hindi wasto ang pagkansela ng kontrata. Ibig sabihin, may bisa pa rin ang kontrata, at may karapatan ang mga Lefebre na ipagpatuloy ito. Ngunit dahil hindi na kayang tuparin ng developer ang pangako nitong golf course, may karapatan din ang mga Lefebre na humingi ng refund, ayon sa PD 957 o Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.

    Ang PD 957 ay nagbibigay proteksyon din sa mga bumibili ng lote o condominium. Ayon sa Seksyon 20, kailangang tuparin ng developer ang mga pangako nito sa paggawa ng mga pasilidad at imprastraktura na iniaalok nito sa mga plano, brochure, at advertisement. Kung hindi ito gagawin, ayon sa Seksyon 23, may karapatan ang bumibili na ipatigil ang pagbabayad at humingi ng refund. Sa kasong ito, dahil hindi itinayo ang golf course, may karapatan ang mga Lefebre na mabawi ang kanilang mga binayad.

    Mahalagang tandaan na may mga proseso na dapat sundin kapag kinakansela ang kontrata. Sa kasong ito, hindi sinunod ng developer ang RA 6552 kaya hindi valid ang pagkansela. Higit pa rito, ang pagkabigo ng developer na tuparin ang mga pangako nito ay nagbibigay karapatan sa bumibili na humingi ng reimbursement ng kanilang binayad, ayon sa PD 957.

    Ganito ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran:

    Ang pagiging perpekto ng apela sa paraan at sa loob ng panahong itinakda ng batas ay hindi lamang mandatoryo kundi jurisdictional din. Ang pagkabigong perpektuhin ang apela ayon sa hinihingi ng mga tuntunin ay may epekto ng pagpapawalang-bisa sa karapatang umapela ng isang partido at pumipigil sa appellate court na magkaroon ng hurisdiksyon sa kaso.

    Samakatuwid, hindi maaaring basta-basta kanselahin ang kontrata nang hindi sinusunod ang batas. Sa huli, pinanigan ng Korte Suprema ang HLURB-BOC, at iniutos sa A Brown Company, Inc. na isauli ang mga binayad ng mga Lefebre. Idiniin ng Korte na dapat sundin ang batas para protektahan ang mga bumibili sa hulugan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung wasto ba ang pagkansela ng kontrata ng developer dahil hindi nakabayad nang buo ang bumibili, at kung dapat bang isauli ang mga binayad.
    Ano ang RA 6552? Ito ang Realty Installment Buyer Protection Act, o Maceda Law, na nagpoprotekta sa mga bumibili ng property sa hulugan.
    Ano ang cash surrender value? Ito ang halaga ng pera na dapat isauli sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang PD 957? Ito ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, na nagpoprotekta rin sa mga bumibili ng lote o condominium.
    Ano ang karapatan ng bumibili kung hindi natupad ang pangako ng developer? Ayon sa PD 957, may karapatan ang bumibili na humingi ng refund o kaya’y ipagpatuloy ang pagbabayad kapag natupad na ang pangako.
    Ano ang dapat gawin ng developer bago kanselahin ang kontrata? Kailangang magpadala ng notarial notice at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang epekto kung hindi susundin ang RA 6552? Mananatiling may bisa ang kontrata, at may karapatan pa rin ang bumibili dito.
    Sino ang HLURB? Ito ang Housing and Land Use Regulatory Board, ang ahensya ng gobyerno na nangangasiwa sa mga usapin tungkol sa pabahay at pagpapaunlad ng lupa.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga developer na kailangang tuparin ang kanilang mga pangako at sundin ang batas. Sa kabilang banda, nagbibigay ito ng aral sa mga bumibili na alamin ang kanilang mga karapatan at huwag mag-atubiling ipaglaban ang mga ito.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paggamit ng hatol na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Gina Lefebre, et al. v. A Brown Company, Inc., G.R. No. 224973, September 27, 2017