Sa kasong ito, nagpasya ang Korte Suprema na ang aksyon para bawiin ang lupa (accion reivindicatoria) at ang pagpapawalang-bisa ng titulo ay hindi nag-eexpire kung ang nagdedemanda ay nasa aktwal na posesyon ng lupa. Pinoprotektahan ng desisyon na ito ang mga may-ari ng lupa na matagal nang nagmamay-ari ng kanilang lupa laban sa mga ilegal na pagtatangka na angkinin ito batay sa mga titulo na may depekto.
Paano Naging Usapin ang Ilog? Pag-aagawan sa Lupa sa Tensuan vs. Vasquez
Nagsimula ang kaso noong ang mga Tensuan, na nagmamay-ari ng lupa sa Muntinlupa, ay nagsampa ng reklamo laban sa mga Vasquez dahil umano sa pag-encroach ng mga Vasquez sa kanilang lupa. Ayon sa mga Tensuan, ginawa ng mga Vasquez ang rip-rapping (paglalagay ng bato o kongkreto) sa pampang ng Ilog Magdaong na nagpabago sa kurso nito. Dahil dito, naangkin ng mga Vasquez ang bahagi ng lupa ng mga Tensuan. Ipinunto ng mga Tensuan na mayroon silang titulo sa lupa mula pa noong 1950, samantalang ang titulo ng mga Vasquez ay nagmula lamang sa isang “Special Work Order” na hindi naman sapat na basehan para magkaroon ng pagmamay-ari ng lupa.
Sa ilalim ng sistema ng Torrens, ang sertipiko ng titulo ay nagsisilbing katibayan ng hindi mapapasubaliang pagmamay-ari ng lupa. Kung mayroong dalawang magkaibang titulo sa parehong lupa, ang naunang titulo ang siyang mas mananaig. Sinabi ng Korte na hindi maaaring maging basehan ng pagmamay-ari ang Special Work Order No. 13-000271 dahil hindi ito kabilang sa mga paraan ng pagkuha ng pagmamay-ari ayon sa Civil Code. Ayon sa Seksyon 161 ng DENR Memorandum Circular No. 013-10, ang “Special Work Order” (SWO) ay hindi maaaring maging batayan ng pagtitulo. Higit pa rito, ang bahagi ng lupa na inangkin ng mga Vasquez ay kinabibilangan ng Ilog Magdaong, na isang public dominion at hindi maaaring pribadong angkinin. Itinatadhana ng Artikulo 420 ng Civil Code na ang mga ilog ay pag-aari ng estado.
Sinabi ng Korte Suprema na ang aksyon ng mga Tensuan ay hindi pa nag-eexpire dahil maituturing itong isang kaso ng quieting of title, kung saan sila ay nasa aktwal na posesyon ng lupa. Hindi na kailangang tumapak ang mga Tensuan sa bawat pulgada ng lupa para maituring na sila ay nasa posesyon nito. Ang mahalaga ay mayroon silang titulo sa lupa at sila ay naninirahan dito, kahit na may bahagi nito na ilegal na naisama sa titulo ng mga Vasquez. Malinaw din na hindi natulog sa karapatan nila ang mga Tensuan nang ireklamo nila sa kinauukulan ang ilegal na rip-rapping at encroachment ng mga Vasquez.
Hindi rin maaaring gamitin ang argumento ng mga Vasquez na ang lupa ay nabuo dahil sa accretion (pagdagdag ng lupa sa pamamagitan ng natural na pagdaloy ng tubig). Una, hindi ito inilahad sa kanilang sagot sa reklamo. Pangalawa, ang titulo ng mga Vasquez ay void ab initio (simula pa lang ay wala nang bisa) dahil ito ay nakabase lamang sa isang Special Work Order. Ayon sa Artikulo 449 ng Civil Code, ang nagtayo, nagtanim, o naghasik nang bad faith sa lupa ng iba ay dapat mawalan ng karapatan sa itinayo, itinanim, o inihasik nang walang bayad.
Sa madaling salita, kinatigan ng Korte Suprema ang mga Tensuan at ipinawalang-bisa ang titulo ng mga Vasquez sa bahagi ng lupa ng mga Tensuan at sa bahagi ng Ilog Magdaong na ilegal na naisama rito. Ipinag-utos din ng Korte na ibalik sa mga Tensuan ang posesyon ng kanilang lupa at bayaran sila ng mga danyos.
FAQs
| Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? | Ang pangunahing isyu ay kung nag-expire na ba ang karapatan ng mga Tensuan na bawiin ang lupa mula sa mga Vasquez, at kung valid ba ang titulo ng mga Vasquez. |
| Ano ang accion reivindicatoria? | Ito ay isang aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari ng lupa batay sa isang titulo. Sa kasong ito, ginamit ito ng mga Tensuan upang bawiin ang lupa na sinasabing inangkin ng mga Vasquez. |
| Ano ang “quieting of title”? | Ito ay isang kaso na ginagawa upang tanggalin ang mga pagdududa sa isang titulo ng lupa. Dahil nasa posesyon ang mga Tensuan, itinuring na quieting of title ang kanilang kaso, na walang expiration. |
| Ano ang Special Work Order? | Ito ay isang permit na ibinibigay para sa mga gawaing konstruksyon sa isang survey area. Hindi ito nangangahulugan na mayroon kang karapatan sa pagmamay-ari ng lupa. |
| Ano ang accretion? | Ito ay ang pagdagdag ng lupa sa pamamagitan ng natural na pagdaloy ng tubig. Sinabi ng Korte na hindi ito pwedeng magamit dahil hindi naman ito ang unang argumento sa trial court. |
| Ano ang ibig sabihin ng public dominion? | Ito ay mga bagay na pag-aari ng estado at para sa pangkalahatang gamit, tulad ng mga ilog. Hindi ito pwedeng pribadong angkinin. |
| Bakit tinawag na builder in bad faith si Ma. Isabel Vasquez? | Dahil nagpagawa siya gamit ang Special Work Order, hindi niya pinansin ang reklamo, at sinama pa niya ang ilog sa titulo niya. |
| Ano ang nangyayari sa mga itinayo sa lupa kung ikaw ay isang builder in bad faith? | Mawawala sa iyo ang lahat ng itinayo nang walang bayad, at kailangan mo pang ibalik sa dating kondisyon ang lupa kung hihilingin ng may-ari. |
| Ano ang maaari naming gawin kung may problema kami sa lupa? | Kumunsulta sa isang abogado upang masiguro ang inyong mga karapatan at malaman ang mga posibleng hakbang. |
Ang desisyon sa kasong Tensuan vs. Vasquez ay nagpapakita na pinoprotektahan ng Korte Suprema ang mga karapatan ng mga may-ari ng lupa na nasa aktwal na posesyon nito. Mahalagang malaman ang mga karapatan na ito upang maiwasan ang pang-aagaw ng lupa.
For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.
Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: AURORA TENSUAN, HEIRS OF DIONISIA TENSUAN, HEIRS OF JOSE TENSUAN, ANITA TENSUAN, HEIRS OF LEYDA TENSUAN, HEIRS OF FRANCISCO TENSUAN, AND RICARDO TENSUAN, REPRESENTED BY AMPARO S. TENSUAN, AS ATTORNEY-IN-FACT, PETITIONERS, VS. HEIRS OF MA. ISABEL M. VASQUEZ, RESPONDENTS., G.R. No. 204992, September 08, 2020