Sa ilalim ng 1964 Rules of Court, ang notice ng execution sale sa judgment obligor ay hindi kinakailangan, o opsyonal lamang; sapat na ang publikasyon at pagpoposte. Noong 1987 lamang nang, sa pamamagitan ng Circular Blg. 8 na nag-amyenda sa Rule 39, Seksyon 18 ng Rules of Court, kinailangan ng Korte na bigyan ng nakasulat na notice ang judgment debtor.

Ang Petisyong ito para sa Repaso sa Certiorari^[1] ay umaapela sa Hunyo 29, 2007 Desisyon^[2] ng Court of Appeals (CA) sa CA-G.R. CV Blg. 82429 na nagbasura sa apela ng mga petisyoner at nagpatibay sa Binagong Desisyon ng Regional Trial Court (RTC) ng Lungsod Batangas, Branch 8, sa Civil Case Blg. 2700.

Mga Nakaraang Pangyayari

Noong 1967, ipinagbili ng mga respondent na sina Clemente Perez at Cecilia Gonzales (mga mag-asawang Perez) sa mga petisyoner na sina Marcelino at Vitaliana Dalangin (mga mag-asawang Dalangin) ang isang 2.3855^[3]-ektaryang parsela ng lupa. Gayunpaman, nabigo ang huli na magbayad nang buo sa kabila ng paniningil, na nag-iwan ng hindi nababayarang balanse na P3,230.00.  Kaya, noong Abril 6, 1971, nagsampa ang mga mag-asawang Perez ng Reklamo^[4] laban sa mga petisyoner para sa pagbawi ng halaga ng pera, na idinokumento bilang Civil Case Blg. 1386 at inilipat sa Branch 2 ng City Court ng Batangas.

Nabigo ang mga petisyoner na magsampa ng kanilang Sagot kaya, idineklara silang nasa default at pinayagan ang mga mag-asawang Perez na magharap ng kanilang ebidensya ex parte.^[5]

Noong Hunyo 15, 1971, naglabas ang City Court ng Lungsod Batangas, Branch 2, ng Desisyon^[6] na nag-uutos sa mga petisyoner na magbayad nang sama-sama at magkahiwalay sa mga mag-asawang Perez ng P3,230.00 na may legal na interes mula sa pagsasampa ng Reklamo hanggang sa ganap na mabayaran, dagdag pa ang P150.00 na bayad sa abogado, at gastos ng demanda. Dahil walang apela na isinampa, ang Desisyon ay naging pinal at maisasagawa na. Alinsunod dito, inisyu ang Writ of Execution^[7].

Pagkatapos ay ipinataw ng Provincial Sheriff ng Batangas at ipinagbili sa auction ang mga ari-arian ng mga petisyoner. Ang execution sale ay isinagawa noong Marso 15, 1972, at sa parehong petsa, isang Sertipiko ng Pagbebenta^[8] ang inisyu pabor sa mga mag-asawang Perez na sumasaklaw sa mga sumusunod na ari-arian, gaya ng sumusunod:

1. Isang parsela ng palayan na may Tax Declaration Blg. (TD) 6104 na matatagpuan sa Dagatan, Taysan, Batangas na may lawak na 2.3855 ektarya;

2. Isang parsela ng palayan na may TD 29 na matatagpuan sa Bacao, Taysan, Batangas na may lawak na 5.031 ektarya;

3. Isang parsela ng palayan na may TD 8693 na matatagpuan sa Apar, Lobo, Batangas na may lawak na 22.5 ektarya; at

4. Isang parsela ng palayan na may TD 9634 na matatagpuan sa Apar, Lobo, Batangas na may lawak na 22.9161 ektarya.

Dahil sa pagkabigong matubos, nagpatupad ang sheriff ng Final Deed of Conveyance^[9] sa nasabing mga ari-arian, at isang Writ of Possession^[10] ang inisyu ng City Court noong Abril 30, 1974. Ang Writ of Possession ay natanggap ni Emmanuel Dalangin, anak ng mga petisyoner. Kaya nakaposasisyon ang mga mag-asawang Perez sa 2.3855-ektaryang palayan at kalahati ng 5.031-ektaryang ari-arian.

Labindalawang taon matapos ang pag-isyu ng City Court ng Writ of Possession, o noong Pebrero 24, 1986, nagsampa ang mga petisyoner ng kaso para sa pagpapawalang-bisa ng sheriff’s sale sa Civil Case Blg. 1386 na idinokumento bilang Civil Case Blg. 2700 at inilipat sa Branch 8 ng RTC ng Lungsod Batangas. Sa kanilang Reklamo,^[11] hiniling ng mga petisyoner na ipawalang-bisa at ipawalang-saysay ang sheriff’s sale, Sertipiko ng Pagbebenta at ang Final Deed of Conveyance dahil sa kawalan ng publikasyon at notice ng sheriff’s sale, at dahil sa hindi sapat na halaga ng pagbili ng mga subject property na nagkakahalaga ng P4,187.00. Iginiit din ng mga petisyoner na ilegal na nagkutsabahan at nagtulungan ang mga respondent upang alisan sila ng kanilang mga lupa at labis na payamanin ang mga mag-asawang Perez sa kanilang kapinsalaan.

Nagsampa ang mga mag-asawang Perez ng Motion to Dismiss^[12] ngunit ipinagpaliban ng RTC ang resolusyon nito hanggang matapos ang paglilitis.^[13] Kaya naman nagsampa ang mga mag-asawang Perez ng kanilang Sagot^[14] na nagdedebate na ang lahat ng proseso na sumasaklaw sa sheriff’s sale ay balido at may bisa, at inulit ang mga argumento sa kanilang Motion to Dismiss.

Noong Agosto 22, 2003, naglabas ang RTC ng Desisyon^[15] na nagpapatibay sa validity ng sheriff’s sale. Ipinasiya nito na bagama’t lumalabas na walang notice ng sheriff’s sale, gayunpaman natanggap ng mga petisyoner ang mga kopya ng Writ of Execution at ang kasunod na Writ of Possession, na dapat magsilbing sapat na babala sa patuloy na aksyon sa kaso at sa nalalapit na pagkawala ng kanilang mga ari-arian. Ipinagpalagay ng trial court na ang pag-iral ng iba pang opisyal na dokumento sa record na sumasaklaw sa buong proseso ng execution, kasama ang presumption of regularity sa pagganap ng sheriff sa kanyang mga opisyal na tungkulin, ay nakahihigit sa argumento ng mga petisyoner ng kawalan ng notice. Idinagdag pa nito na ang pag-aksyon lamang ng mga petisyoner pagkatapos ng 12 taon mula sa paghahain ng Writ of Possession sa kanila ay nagbubunga ng malubhang pagdududa sa kanilang inaangkin na kawalan ng kaalaman sa sheriff’s sale.

Noong Disyembre 16, 2003, naglabas ang trial court ng Binagong Desisyon,^[16] na nagdedeklara ng sumusunod:

KUNG SAAN, ang reklamo ng mga plaintiff ay sa pamamagitan nito ay BINABASURA patungkol sa dalawang ari-arian na aktwal na inilagay sa pag-aari ng mga defendant sa bisa ng Writ of Possession na inisyu ng City Court, kaugnay ng Civil Case Blg. 1386, gaya ng sumusunod:

(1) ‘Isang parsela ng palayan na may TD Blg. 6104 na matatagpuan sa Dagatan, Taysan, Batangas, na may hangganan sa N – Canuto Ampuro, sa E – Creek; sa S – Valeriana Gonzales at W – Cecilia Gonzales na may lawak na 27,855 metro kuwadrado, humigit-kumulang at may tinatayang halaga na Php1,910’; at

(2) Ang Hilagang-silangang kalahating bahagi ng sumusunod na lote:
‘Isang parsela ng palayan na may TD Blg. 29 na matatagpuan sa Bacao, Taysan, Batangas, na may hangganan sa N – Gng. Felicidad Magtibay; E – Fausto Manalo; S- Raymundo Bacao; W – Batalan River na may lawak na 50[,]410 metro kuwadrado, humigit-kumulang na may tinatayang halaga na Php1,510.00;

Sa iba pang lote na binanggit sa nasabing Writ of Possession, ang Municipal Assessors ng Taysan, Batangas at Lobo, Batangas ay sa pamamagitan nito ay inuutusan na kanselahin ang anumang tax declarations na may kaugnayan sa mga sumusunod na ari-arian na maaaring nasa pangalan ng mga defendant dito bilang resulta ng nasabing Civil Case Blg. 1386, ngunit ang aktwal na pag-aari nito ay hindi naihatid o nakuha nila, at mag-isyu ng mga bago sa pangalan ng mga plaintiff dito na sina Marcelino Dalangin at Vitaliana Dalangin, gaya ng sumusunod:

(1) ‘Isang parsela ng lupa (palayan) kaingin, na matatagpuan sa Apar, Lobo, Batangas, na may TD Blg. 8693, na may hangganan sa N – Miguel Bagsic’ psc-172200; S – Nicolas Buisan, E – Vitaliano Manalo, W – Mahabang Parang River at may lawak na 225[,]000 metro kuwadrado humigit-kumulang, na may tinatayang halaga na Php6,750.00’;

(2) ‘Isang parsela ng lupa (palayan) kaingin, na may TD Blg. 9634 na matatagpuan sa Apar, Lobo, Batangas, na may hangganan sa N – Nicolas Buisan; sa S – Nicolas Buisan, E – Nicolas Buisan; at W – Aurora Manalo at Sps. Marcelino Dalangin at Vitaliana Dalangin na may lawak na 229[,]161 metro kuwadrado, humigit-kumulang, na may tinatayang halaga na P4,100’.

(3) Ang Timog-silangang kalahating bahagi ng sumusunod na lote:
‘Isang parsela ng palayan na may TD Blg. 29 na matatagpuan sa Bacao, Taysan, Batangas, na may hangganan sa N – Gng. Felicidad Magtibay; E – Fausto Manalo; S – Raymundo Bacao; W – Batalan River na may lawak na 50[,]140 metro kuwadrado, humigit-kumulang na may tinatayang halaga na Php1,510.00’;

Walang pagpapahayag patungkol sa gastos.

SO ORDERED.^[17]

Pasiya ng Court of Appeals

Umapela ang mga petisyoner sa CA na iginigiit ang irregularity ng sheriff’s sale at kasunod na paghahatid ng pag-aari sa mga mag-asawang Perez ng parsela ng lupa na sakop ng TD 6104 at ang hilagang-silangang kalahating bahagi ng lupa na sakop ng TD 29, dahil sa kawalan ng notice.

Noong Hunyo 29, 2007, naglabas ang CA ng tinututolang Desisyon, na ang decretal portion ay mababasa:

KUNG SAAN, ang apela ay BINABASURA. Ang tinututolang Binagong Desisyon, na may petsang Disyembre 16, 2003, ng Regional Trial Court ng Lungsod Batangas, Fourth Judicial Region, Br. 8, sa Civil Case Blg. 2700, ay sa pamamagitan nito ay PINAGTIBAY in toto. Walang espesyal na pagpapahayag patungkol sa gastos.

SO ORDERED.^[18]

Inuulit ang mga pahayag ng trial court, pinanindigan ng CA na ang presumption of regularity ng mga proseso na sumasaklaw sa execution sale at ang pagganap ng sheriff sa kanyang mga opisyal na tungkulin ay nakahihigit at nangingibabaw sa self- serving allegations at bare denials ng mga petisyoner na hindi sila nabigyan ng notice ng sheriff’s sale. Kaugnay nito, natuklasan ng CA na nabigo ang mga petisyoner na patunayan ang kanilang alegasyon na hindi sila nabigyan ng notice ng sheriff’s sale. Gayundin, ipinasiya nito na ang katotohanan na ang buong record ng mga proseso ng sheriff sa pagbebenta ay hindi na mahanap dahil sa paglipas ng 12 taon ay hindi dapat gamitin laban sa mga respondent.

Idinagdag pa ng CA na dahil natanggap ng mga petisyoner ang mga kopya ng hindi paborableng Desisyon, pati na rin ang kasunod na Writs of Execution at Possession, kaya sila ay itinuturing na sapat na nabalaan sa mga nalalapit na kahihinatnan. Ngunit, sa halip na kumilos sa kaso, nabigo at tumanggi ang mga petisyoner na sundan ito, kahit na matapos silang maalis sa pag-aari ng Dagatan, at kalahati ng Bacao, na mga ari-arian matapos itong ilagay sa pag-aari ng mga mag-asawang Perez. Pinili ng mga petisyoner na manahimik, at pagkatapos lamang ng 12 taon sila nagpunta sa korte, sa pamamagitan ng Civil Case Blg. 2700, upang kuwestyunin ang mga proseso ng sheriff at magreklamo tungkol sa kanilang pagkaalis sa pag-aari. Kaya idineklara ng CA na ang mga petisyoner ay pinagbawalan ng estoppel at laches.

Kaya naman nagsampa ang mga petisyoner ng kasalukuyang Petisyon.

Isyu
Sa Petisyong ito, isinumite ng mga petisyoner ang sumusunod na nag-iisang isyu para sa resolusyon ng Korte:

TAMA BANG IPINATUPAD NG KAGALANG-GALANG NA COURT OF APPEALS ANG MGA PROBISYON NG RULE 39, SEKSYON 15 NG RULES OF COURT?^[19]

Mga Argumento ng mga Petisyoner

Sa paghingi ng pagbabaliktad sa tinututulang Desisyon, iginiit ng mga petisyoner na sa ilalim ng Rule 39, Seksyon 15 ng 1997 Rules of Civil Procedure, isang nakasulat na notice ng sale on execution ang dapat na ibinigay sa kanila. Ang kawalan ng notice na ito ay epektibong nagpabago sa auction proceedings tungo sa isang pribadong pagbebenta na ipinagbabawal sa ilalim ng batas. Ikinatwiran nila na hindi nila isinuko ang kinakailangan na ito, at ang kawalan nito ay nagpawalang-saysay sa mga proseso na isinagawa dito.

Ikinatwiran ng mga petisyoner na ang kanilang pagtanggap ng kaukulang Writs of Execution at Possession ay hindi maaaring madaig ang kinakailangan ng notice. Iginiit nila na ang kawalan ng notice ng sheriff’s sale ay nagpawalang-saysay dito.

Mga Argumento ng mga Respondent

Bukod sa pag-echo sa pahayag ng CA, ang mga respondent,^[20] sa kanilang mga Komento,^[21] ay nagtalo na hindi dapat pahintulutan ang mga petisyoner na samantalahin ang unavailability ng mga record na sumasaklaw sa sheriff’s sale. Itinuro nila ang katotohanan na sa panahon ng paglilitis, ang testimonya noon ng Batangas Provincial Sheriff Atty. Abratigue tungkol sa mga pangyayari sa sheriff’s sale ay tinanggal sa record sa inisyatiba ng mga petisyoner. Dahil dito, ang isyu na sumasaklaw sa pag-isyu ng notice sa kanila ay hindi maaaring malutas ng trial court. Para sa mga respondent, ito ay bumubuo ng sinasadyang pagpigil sa ebidensya na nakakasama sa kaso ng mga petisyoner.

Bukod dito, inaangkin ng mga respondent na sa ilalim ng 1964 Rules na noon ay naaangkop sa sheriff’s sale na ginanap noong Marso 15, 1972, partikular na ang Rule 39, Seksyon 18, ang notice sa judgment obligor ay hindi kinakailangan. Ikinatwiran ng mga respondent na ang kasalukuyang Rule sa ilalim ng 1997 Rules of Civil Procedure,^[22] na nangangailangan na ang nakasulat na notice ng pagbebenta ay ibigay sa judgment obligor tatlong araw bago ang pagbebenta, ay hindi dapat retroactively na mailapat sa kasong ito.

Ang Aming Pasiya
Pinagtibay ng Korte.

Ang naaangkop na rule sa panahon ng execution sale noong Marso 15, 1972 ay ang Rule 39, Seksyon 18 ng 1964 Rules of Court. Ang rule na ito ay hindi nangangailangan ng personal na nakasulat na notice sa judgment debtor.

Sa panahon ng execution sale noong Marso 15, 1972, ang naaangkop na rule ay ang Rule 39, Seksyon 18 ng 1964 Rules of Court. Nakasaad dito:

Sec. 18. Notice of sale of property on execution. – Bago ang pagbebenta ng ari-arian sa execution, dapat ibigay ang notice nito tulad ng sumusunod:

(a) Sa kaso ng perishable property, sa pamamagitan ng pagpoposte ng nakasulat na notice ng oras at lugar ng pagbebenta sa tatlong pampublikong lugar sa munisipalidad o lungsod kung saan gaganapin ang pagbebenta, sa loob ng makatuwirang panahon, isinasaalang-alang ang katangian at kondisyon ng ari-arian;

(b) Sa kaso ng iba pang personal property, sa pamamagitan ng pagpoposte ng katulad na notice sa tatlong pampublikong lugar sa munisipalidad o lungsod kung saan gaganapin ang pagbebenta, sa loob ng hindi bababa sa lima (5) ni hihigit sa sampung (10) araw;

(c) Sa kaso ng real property, sa pamamagitan ng pagpoposte ng katulad na notice na partikular na naglalarawan sa ari-arian sa loob ng dalawampu (20) araw sa tatlong pampublikong lugar sa munisipalidad o lungsod kung saan matatagpuan ang ari-arian, at gayundin kung saan ipagbibili ang ari-arian, at, kung ang assessed value ng ari-arian ay lumampas sa apat na raang piso (P400), sa pamamagitan ng paglalathala ng kopya ng notice isang beses sa isang linggo, para sa parehong panahon, sa [a] pahayagan na inilathala o may general circulation sa probinsya, kung mayroon man. Kung may mga pahayagan na inilathala sa Probinsya sa parehong wikang Ingles at Espanyol, kung gayon ang katulad na publikasyon para sa katulad na panahon ay dapat gawin sa isang pahayagan na inilathala sa wikang Ingles, at sa isa na inilathala sa wikang Espanyol.

Ang naunang rule ay hindi nangangailangan ng nakasulat na notice sa judgment obligor. Kaya tama ang mga respondent sa kanilang argumento na sa panahon ng execution sale noong Marso 15, 1972, ang personal na notice sa mga petisyoner ay hindi kinakailangan sa ilalim ng Rule 39, Seksyon 18 ng 1964 Rules of Court. Sa katunayan, ang notice sa judgment obligor sa ilalim ng 1964 Rules of Court ay hindi kinakailangan, o opsyonal lamang; sapat na ang publikasyon at pagpoposte.

Noong 1987 lamang nang kinailangan ng Korte na bigyan ng nakasulat na notice ng execution sale ang judgment debtor, sa pamamagitan ng Circular Blg. 823 na nag-amyenda sa Rule 39, Seksyon 18 ng Rules of Court tungkol sa notice of sale of property on execution. Kaya, ang sinasabing pagkabigo sa bahagi ng mga respondent na bigyan ang mga petisyoner ng nakasulat na notice ng execution sale ay hindi nagpawalang-saysay sa execution sale dahil hindi ito noon isang kinakailangan para sa validity nito.

Ang presumption of regularity ng execution sale at ang pagganap ng sheriff sa kanyang mga opisyal na tungkulin ay nangingibabaw sa kawalan ng ebidensya na salungat dito at sa liwanag ng self- serving allegations at bare denials ng mga petisyoner sa epekto na hindi sila nabigyan ng notice ng sheriff’s sale.

Sa Reyes v. Tang Soat Ing,^[24] naharap ang Korte sa katulad na mga pangyayari kung saan naroroon ngayon ang mga partido dito. Sa nasabing kaso, inaangkin ng mga judgment obligors – matagal na matapos isailalim ang kanilang ari-arian sa execution sale at consolidation proceedings – na ang mga rule na nangangailangan ng paunang notice ng execution sale ay hindi mahigpit na nasunod. Hindi sumang-ayon ang Korte, at pinanindigan nito –

Salungat sa paghawak ng Court of Appeals, ang burden of evidence upang patunayan ang kawalan ng pagsunod sa Seksyon 15, Rule 39 ng Rules of Court ay nakasalalay sa partido na nag-aangkin ng kawalan nito i.e., mga respondent.

Sa Venzon v. Spouses Juan, idineklara namin na ang judgment debtor, bilang mga respondent dito, na nag-aakusa ng kawalan ng pagsunod sa mga kinakailangan sa pagpoposte at publikasyon ng auction sale alinsunod sa mga rule, ay nararapat na patunayan ang naturang alegasyon. Pinanindigan namin, kaya:

x x x. Sinuman ang nag-assert ng karapatan na nakasalalay para sa pag-iral nito sa isang negative, ay dapat magtatag ng katotohanan ng negative sa pamamagitan ng preponderance of the evidence. Ito ang dapat na rule, o dapat itong sundan na ang mga karapatan, kung saan ang isang negative ay bumubuo ng isang mahalagang elemento, ay maaaring ipatupad nang walang patunay. Kaya, tuwing ang karapatan ng [partido] ay nakasalalay sa katotohanan ng isang negative, sa kanya ibinabato ang onus probandi, maliban sa mga kaso kung saan ang bagay ay partikular na nasa kaalaman ng adverse party.

Samakatuwid, mali para sa trial court na panindigan na: Hindi nagharap ang mga Defendant ng ebidensya upang pabulaanan ang “no notice”

alegasyon ng plaintiff. Bagama’t sa pre-trial brief ng mga defendant spouses, mayroong pangkalahatang alegasyon na ang auction sale ay ginawa alinsunod sa batas, gayunpaman, walang ipinapakita sa record na ang mga kinakailangan patungkol sa publikasyon/pagpoposte ng mga notice ay sinunod ng mga defendant.

Sa pagdedeliberasyon sa kawalan ng notice, ang katotohanan na hindi nalaman ng plaintiff na ang Lot 12 ay isinasailalim sa isang auction sale ay nagpapatunay ng dalawang bagay: isa, na walang notice na ipinoste sa lugar kung saan matatagpuan ang ari-arian [at, dalawa, na] walang auction sale na naganap noong Marso 30, 1992. . . .

Dagdag pa, ang mga defendant, partikular na ang defendant sheriff, na siyang pinakakompetenteng tao na tumestigo na isang nakasulat na notice ng pagbebenta ang ginawa at ipinoste alinsunod sa batas, ay hindi iniharap sa witness stand. Ni hindi rin iniharap ang isang dokumento tulad ng Sheriff’s Certificate of Posting upang patotohanan ang katotohanan na isang nakasulat na notice ng pagbebenta ang ipinoste bago ang ari-arian ay sinasabing ipinagbili sa public auction. Sa katunayan, tahimik ang record kung saan isinagawa ang auction sale.

Sa pagpasiya sa naunang paraan, mali ang paglilipat ng trial court sa pasanin ng patunay ng plaintiff sa mga defendant. Totoo na ang katotohanan ng pagpoposte at publikasyon ng mga notice ay isang bagay na “partikular na nasa kaalaman” ng Deputy Sheriff. Gayunpaman, hindi nagkaroon ng hurisdiksyon ang trial court sa kanya, dahil hindi siya na-serve ng summons. Sa panahon ng pagsasampa ng reklamo, siya ay “wala na koneksyon” sa Caloocan RTC, Branch 126, na nag-isyu ng writ of execution. Kaya naman, hindi siya maaaring tumestigo para sa kanyang sariling kapakanan.

x x x [A]ng tungkulin na ipinataw ng Seksyon [18] (c) ay nakasalalay sa sheriff, na sinisingil sa pagpapatupad ng writ. May karapatan ang mga respondent spouses na ipagpalagay na regular niyang ginampanan ang kanyang tungkulin. Hindi tungkulin nila na iharap siya bilang isang testigo dahil, sa kawalan ng sheriff, ang pasanin upang patunayan ang kawalan ng pagpoposte at publikasyon ay nanatili sa petisyoner.

Hindi sinubukan ng mga respondent na tugunan ang pasanin ng ebidensyang ito, na basta pinananatili ang kawalan ng notice ng buong proseso (execution at pag-isyu ng bagong titulo sa subject property) bago ang trial court.

Hindi namin maaaring sang-ayunan ang belated posturing ng mga respondent. Ang disputable presumption na ang opisyal na tungkulin ay regular na ginampanan ay hindi nadaig ng mga respondent. Ang mga dokumento sa record ay nagdadala sa amin sa hindi maiiwasang konklusyon na ang mga respondent ay may constructive, kung hindi man actual, notice ng execution proceedings mula sa pag-isyu ng Writ of Execution, ang levy sa subject property, ang pagpapasailalim nito sa execution sale, hanggang sa at hanggang sa mga proseso sa RTC na may kaugnayan sa pag-isyu ng isang bagong sertipiko ng titulo sa subject property. Tiyak, pinipigilan ang mga respondent na magkunwaring walang kaalaman sa MFR (pinalitan ni Reyes) na nag-aangkin dito.

Mayroong substantial compliance sa Seksyon 15, Rule 39 ng Rules of Court: ang mga dokumento bilang suporta dito, i.e., ang Certificate of Posting na inisyu ni Sheriff Legaspi at ang Affidavit of Publication na isinagawa ng publisher ng The Times Newsweekly, ay lumalabas na maayos. Sa kasong ito, ang layunin ng pagbibigay ng notice sa pamamagitan ng pagpoposte at publikasyon sa ilalim ng Seksyon 15(c) ng parehong rule—upang ipaalam sa publiko ang pagbebenta upang sa huli ay ang pinakamahusay na presyo o isang mas mahusay na bid ay maaaring gawing posible upang mabawasan ang prejudice sa judgment debtor—ay natanto.^[25]

Sa paglalapat ng Reyes sa kasong ito, pinagtibay ng Korte ang pananaw na hindi na maaaring kuwestyunin ng mga petisyoner ang pag-uugali ng execution proceedings sa ibaba. Tulad ng wastong pinanindigan ng CA, ang presumption of regularity ng execution sale at ang pagganap ng sheriff sa kanyang mga opisyal na tungkulin ay nangingibabaw sa kawalan ng ebidensya na salungat dito at sa liwanag ng self-serving allegations at bare denials ng mga petisyoner sa epekto na hindi sila nabigyan ng notice ng sheriff’s sale, at dahil ang buong record na sumasaklaw sa pagbebenta ay hindi na mahanap.

Pagkatapos ng 12 taon at matapos maalis sa pag-aari ng kanilang mga ari-arian at titulo dito sa loob ng mahabang panahon, inihain ng mga petisyoner ang Civil Case Blg. 2700 sa pagtatangkang baligtarin ang mga epekto ng pinal at maisasagawa na desisyon sa Civil Case Blg. 1386. Ito ay isang malinaw na kaso ng afterthought, isang panganib na tinanggap ng mga petisyoner sa pagkaalam na wala na silang higit na mawawala, ngunit mababawi ang kanilang mga ari-arian kung sakaling magkaroon ng tagumpay na malayong mangyari.

KUNG SAAN, ang Petisyon ay DENIED. Ang Hunyo 29, 2007 Desisyon ng Court of Appeals sa CA-G.R. CV Blg. 82429 ay sa pamamagitan nito ay PINAGTIBAY.

SO ORDERED.

Carpio, (Chairperson), Velasco, Jr.,^* Brion, and Perez, JJ., concur.

---

^* Per Special Order No. 1437 dated March 25, 2013.

^[1] Rollo, pp. 11-24.

^[2] Id. at 25-46; penned by Associate Justice Normandie B. Pizarro and concurred in by Associate Justices Edgardo P. Cruz and Fernanda Lampas Peralta.

^[3] This figure is interchangeably indicated as 2.7855 and 2.7655 hectares in some parts of the records.

^[4] Records of Civil Case No. 1386, pp. 1-3.

^[5] Id. at 17.

^[6] Id. at 23; penned by Judge Filemon H. Mendoza.

^[7] Id. at 29-30.

^[8] Id. at 34.

^[9] Id. at 39-40.

^[10] Id. at 56-58.

^[11] Records of Civil Case No. 2700, pp. 1-4.

^[12] Id. at 18-21.

^[13] See Order dated October 13, 1986, id. at 66-67.

^[14] Id. at 83-84.

^[15] Id. at 388-400; penned by Judge Liberato C. Cortes.

^[16] Id. at 411-423. The trial court merely rectified a minor mistake in the original award, in that its original decretal portion covered a portion of the property which was not intended by the parties in their sale agreement.

^[17] Rollo, pp. 37-38.

^[18] Id. at 46. Emphases in the original.

^[19] Id. at 135.

^[20] The Perez spouses have since passed away and have been substituted by their heirs. Respondent Felicidad Perez also passed away and is substituted by her co-respondent spouse Jose Basit and their children. Felicidad is the Perez spouses’ daughter. Respondents Jose Basit and his deceased spouse Felicidad, and respondent spouses Melecio Manalo and Leticia de Guzman, are impleaded as transferees of portions of the property in litigation.

^[21] Rollo, pp. 82-94, 96-109.

^[22] Section 15 of Rule 39 reads in part:

x x x x

(d) In all cases, written notice of the sale shall be given to the judgment obligor at least three (3) days before the sale, except as provided in paragraph (a) hereof where notice shall be given at any time before the sale, in the same manner as personal service of pleadings and other papers as provided by section 6 of Rule 13.

x x x x

^[23] Dated May 15, 1987.

CIRCULAR NO. 8                                           May 15, 1987

TO: COURT OF APPEALS, SANDIGANBAYAN, COURT OF TAX APPEALS, REGIONAL TRIAL COURTS, METROPOLITAN TRIAL COURTS, MUNICIPAL TRIAL COURTS, MUNICIPAL TRIAL COURTS IN CITIES, MUNICIPAL CIRCUIT TRIAL COURTS, SHARI’A DISTRICT COURTS, SHARI’A CIRCUIT COURTS, INTEGRATED BAR OF THE PHILIPPINES AND MAJOR VOLUNTARY BAR ASSOCIATIONS.

SUBJECT: AMENDMENT OF RULE 39, SECTION 18 OF THE RULES OF COURT ON NOTICE OF SALE OF PROPERTY ON EXECUTION

For the information and guidance of all concerned, quoted hereunder is the resolution of the Court En Banc, dated April 7, 1987 in “Re: Amendment of Rule 39, Section 18 of the Rules of Court on Notice of Sale of Property on Execution.”

Re: Amendment of Rule 39, Section 18 of the Rules of Court on Notice of Sale of Property on Execution. – The Court Resolved to APPROVE the following amendments of Rule 39, Section 18(c) of the Rules of Court on Notice of Sale of Property on Execution which consists of (1) publication, in addition to posting, is required where the assessed value of the real property subject of sale of execution exceeds P50,000.00 (increased from P400.00 under the present provision); (2) such publication of the notice of sale shall be made once a week for two (2) consecutive weeks (instead of for twenty [20] days), in some newspaper published or having general circulation in the province; (3) in places where newspapers are published in English and/or Filipino, publication shall be made in one such newspaper (instead of publishing said notice in both the English and Spanish newspapers as presently provided in the Rules); as well as the addition of paragraph (d) in said Section 18, imposing the requirement that in all cases, written notice of the sale must be given to the judgment debtor. The text of the amendments follows:

RULE 39
EXECUTION, SATISFACTION AND EFFECT OF JUDGMENTS
Sec. 18. Notice of sale of property on execution. — Before the sale of property on execution, notice thereof must be given as follows:

(a) x x x

(b) x x x

(c) In case of real property, by posting for twenty (20) days in three (3) public places in the municipality or city where the property is situated, a similar notice particularly describing the property and stating where the property is to be sold, and if the assessed value of the property exceeds FIFTY THOUSAND PESOS (P50,000.00), by publishing a copy of the notice once a week for two (2) consecutive weeks in some newspaper published or having general circulation in the province, if there be one. If there are newspapers published in the province in English and/or Filipino, then the publication shall be made in one such newspaper.

(d) In all cases, written notice of the sale shall be given to the judgment debtor.

Let copies hereof be circulated among all Courts, the Integrated Bar of the Philippines and major voluntary bar associations.

Please be guided accordingly.

May 15, 1987. (Emphasis supplied)

^[24] G.R. No. 185620, December 14, 2011, 662 SCRA 553.

^[25] Id. at 563-565.