ASG Law

Tag: Right-Of-Way Act

  • Pagkuha ng Lupa Para sa Proyekto ng Gobyerno: Kailan Dapat Sundin ang Bagong Batas?

    Pagkuha ng Lupa Para sa Proyekto ng Gobyerno: Kailan Dapat Sundin ang Bagong Batas?

    G.R. No. 266921, January 22, 2024

    Naranasan mo na bang dumaan ang linya ng kuryente sa lupa mo nang walang paalam? O kaya’y kinuha ang lupa mo para sa isang proyekto ng gobyerno pero hindi ka nabayaran nang tama? Ang ganitong sitwasyon ay tinatawag na “inverse condemnation,” at ang kasong ito ay nagtuturo sa atin kung paano ito inaayos sa ilalim ng batas.

    Ang kaso ng National Transmission Corporation (TRANSCO) laban sa mag-asawang Manalo at mga Pedraja ay tungkol sa kung aling batas ang dapat sundin sa pagbabayad ng lupa na ginamit para sa proyekto ng gobyerno. Ang sentrong tanong: Dapat bang gamitin ang lumang batas (Rule 67 ng Rules of Court) o ang bagong batas (Republic Act No. 10752) sa pagtukoy ng bayad sa lupa?

    Legal na Konteksto: Mga Batas na Dapat Tandaan

    Sa Pilipinas, may dalawang pangunahing batas na ginagamit sa pagkuha ng lupa para sa mga proyekto ng gobyerno:

    • Rule 67 ng Rules of Court: Ito ang lumang batas na nagsasabing kailangan lamang bayaran ang “assessed value” ng lupa bago ito kunin. Ang “assessed value” ay karaniwang mas mababa kaysa sa tunay na halaga ng lupa.
    • Republic Act No. 10752 (The Right-Of-Way Act): Ito ang bagong batas na nagsasabing kailangang bayaran ang 100% ng “zonal valuation” ng lupa base sa Bureau of Internal Revenue (BIR). Ang “zonal valuation” ay mas malapit sa tunay na halaga ng lupa.

    Para mas maintindihan, narito ang sipi mula sa mga batas:

    Rule 67, Section 2 ng Rules of Court:

    SECTION 2. Entry of plaintiff upon depositing value with authorized government depositary. – Upon the filing of the complaint or at any time thereafter and after due notice to the defendant, the plaintiff shall have the right to take or enter upon the possession of the real property involved if he deposits with the authorized government depositary an amount equivalent to the assessed value of the property for purposes of taxation to be held by such bank subject to the orders of the court.

    Republic Act No. 10752, Section 6(a)(1):

    (a)
    Upon the filing of the complaint or at any time thereafter, and after due notice to the defendant, the implementing agency shall immediately deposit to the court in favor of the owner the amount equivalent to the sum of:

    (1)
    One hundred percent (100%) of the value of the land based on the current relevant zonal valuation of the Bureau of Internal Revenue (BIR) issued not more than three (3) years prior to the filing of the expropriation complaint subject to subparagraph (c) of this section;

    Ang tanong, alin ang dapat sundin kung matagal nang ginamit ang lupa pero ngayon lang nagdemanda ang may-ari?

    Ang Kwento ng Kaso: TRANSCO vs. Manalo at Pedraja

    Noong 1998, nagtayo ang TRANSCO (o ang kanilang predecessor na NAPOCOR) ng mga linya ng kuryente sa lupa ng mag-asawang Manalo at mga Pedraja sa Batangas. Hindi sila nagbayad o kumuha ng permiso. Pagkalipas ng maraming taon, noong 2020, nagdemanda ang mga may-ari ng lupa para mabayaran sila. Ito ang tinatawag na “inverse condemnation.”

    Ang sabi ng TRANSCO, dapat sundin ang lumang batas (Rule 67) dahil noong 1998 pa itinayo ang mga linya ng kuryente. Ang sabi naman ng mga may-ari, dapat sundin ang bagong batas (Republic Act No. 10752) dahil ngayon lang sila nagdemanda.

    Narito ang naging desisyon ng korte:

    • RTC (Regional Trial Court): Pumanig sa mga may-ari ng lupa at sinabing dapat sundin ang Republic Act No. 10752.
    • CA (Court of Appeals): Kinatigan ang RTC.
    • Korte Suprema: Umapela ang TRANSCO sa Korte Suprema.

    Ang sabi ng Korte Suprema, tama ang CA. Dahil nagdemanda ang mga may-ari ng lupa noong 2020, dapat sundin ang Republic Act No. 10752. Narito ang sipi mula sa desisyon:

    “…the provisional deposit shall be in the amount equivalent to 100% of the value of the land based on the current relevant zonal valuation of the BIR pursuant to Republic Act No. 10752.“

    Ibig sabihin, dapat bayaran ng TRANSCO ang 100% ng zonal valuation ng lupa, hindi lamang ang assessed value.

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ay mahalaga dahil sinasabi nito na kung matagal nang ginamit ang lupa mo para sa proyekto ng gobyerno, pero ngayon ka lang nagdemanda, ang bagong batas ang dapat sundin. Mas protektado nito ang mga may-ari ng lupa dahil mas mataas ang bayad na matatanggap nila.

    Key Lessons:

    • Kung kinuha ang lupa mo para sa proyekto ng gobyerno, alamin kung aling batas ang mas makakabuti sa iyo.
    • Huwag magpatumpik-tumpik sa pagdemanda kung hindi ka nabayaran nang tama.
    • Kumonsulta sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan.

    Mga Tanong na Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong: Ano ang “inverse condemnation”?

    Sagot: Ito ay isang demanda na isinasampa ng may-ari ng lupa laban sa gobyerno kung kinuha ang kanyang lupa nang walang tamang proseso o bayad.

    Tanong: Ano ang pagkakaiba ng “assessed value” at “zonal valuation”?

    Sagot: Ang “assessed value” ay ang halaga ng lupa na ginagamit para sa pagbabayad ng buwis. Ang “zonal valuation” ay ang halaga na itinakda ng BIR base sa lokasyon ng lupa.

    Tanong: Kailan dapat sundin ang lumang batas (Rule 67) at kailan ang bagong batas (Republic Act No. 10752)?

    Sagot: Kung kinuha ang lupa bago nagkabisa ang Republic Act No. 10752 at nagdemanda ka bago rin ito nagkabisa, maaaring sundin ang lumang batas. Kung nagdemanda ka pagkatapos magkabisa ang Republic Act No. 10752, malamang na ang bagong batas ang susundin.

    Tanong: Paano kung hindi ako sang-ayon sa “zonal valuation” ng BIR?

    Sagot: Maaari kang maghain ng reklamo sa BIR o magsumite ng ebidensya na nagpapakita ng tunay na halaga ng lupa.

    Tanong: Kailangan ko bang kumuha ng abogado para sa kasong ito?

    Sagot: Oo, makakatulong ang abogado para malaman mo ang iyong mga karapatan at maprotektahan ang iyong interes.

    Kung mayroon kang katanungan tungkol sa pagkuha ng lupa para sa proyekto ng gobyerno, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Dalubhasa kami sa mga ganitong kaso at handang tumulong sa iyo. Para sa karagdagang impormasyon, bisitahin ang aming website o makipag-ugnayan sa amin sa pamamagitan ng email: hello@asglawpartners.com. Maaari rin kayong pumunta dito para mag-set up ng konsultasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo!

  • Pagkamit ng Lupa Para sa Publiko: Kailangan ang Tamang Alok at Pagdinig

    Sa isang desisyon ng Korte Suprema, ipinagbigay-diin na ang pagkuha ng pribadong lupa para sa gamit ng publiko ay nangangailangan ng mahigpit na pagsunod sa mga alituntunin ng batas. Partikular, ang pamahalaang lokal ay dapat munang gumawa ng isang ‘valid at definite offer’ sa may-ari ng lupa. Kung hindi ito tanggapin, dapat magkaroon ng pagtatangka na makipag-ayos muli. Bukod pa rito, kung ang may-ari ng lupa ay tumutol sa pagkuha, dapat silang bigyan ng pagkakataon na ipagtanggol ang kanilang sarili sa isang ganap na pagdinig sa korte. Kung hindi susundin ang mga prosesong ito, maaaring mapawalang-bisa ang pagkuha dahil sa paglabag sa karapatan ng may-ari sa ‘due process’. Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng pangangalaga ng Korte Suprema sa karapatan ng mga indibidwal laban sa pang-aabuso ng kapangyarihan ng pamahalaan.

    Lupa Para sa Bayan o Para sa Negosyo?: Ang Usapin sa Olongapo

    Ang kasong ito ay nagsimula nang maghain ang Lungsod ng Olongapo ng isang reklamo para sa ‘expropriation’ laban kay Jose Co Lee, isang rehistradong may-ari ng lupa sa East Tapinac, Lungsod ng Olongapo. Layunin ng lungsod na kunin ang lupa ni Lee para sa pagtatayo ng isang ‘civic center complex’. Ayon sa Lungsod, ang complex ay maglalaman ng mga opisina tulad ng Olongapo City Disaster Risk Reduction Management Office, City Museum, City Public Library, at isang satellite office ng Red Cross. Nang hindi nagkasundo ang mga partido sa presyo, nagsampa ang Lungsod ng reklamo sa korte upang makuha ang lupa sa pamamagitan ng ’eminent domain’. Tinutulan ni Lee ang pagkuha, sinasabing hindi ito para sa tunay na gamit ng publiko kundi para sa pakinabang ng isang pribadong korporasyon, ang SM Prime Holdings, Inc. Dito lumabas ang tanong: Tama ba ang ginawang pagkuha ng Lungsod ng Olongapo sa lupa ni Lee?

    Ayon sa Seksyon 19 ng Local Government Code, maaaring gamitin ng isang lokal na pamahalaan ang kapangyarihan ng ’eminent domain’ para sa ‘public use, purpose or welfare’, lalo na para sa kapakanan ng mahihirap at walang lupa. Ngunit may mga dapat sundin, tulad ng pag-aalok muna sa may-ari ng lupa at pagbabayad ng ‘just compensation’. Sa kasong ito, sinabi ng Korte Suprema na bagaman may awtoridad ang Mayor ng Olongapo na maghain ng reklamo, nabigo ang Lungsod na sumunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa isang validong ‘expropriation’.

    Isa sa mga pangunahing problema ay ang kawalan ng ‘valid and definite offer’ kay Lee. Ayon sa Implementing Rules and Regulations ng Local Government Code, ang alok na bilhin ang lupa ay dapat nakasulat at dapat ipaliwanag ang dahilan ng pagkuha at ang presyong iniaalok. Kung hindi tanggapin ng may-ari ang alok, dapat magkaroon ng pagtatangka na makipag-ayos muli. Sa kaso ni Lee, walang ebidensya na sinubukan ng Lungsod na makipag-ayos muli matapos niyang tanggihan ang unang alok. Samakatuwid, nabigo ang Lungsod na patunayan na ginawa nila ang lahat ng makakaya upang makuha ang lupa sa pamamagitan ng mutual na kasunduan.

    Bukod pa rito, nilabag din ang karapatan ni Lee sa ‘procedural due process’. Sa ilalim ng Rule 67 ng Rules of Court, ang may-ari ng lupa ay may karapatang maghain ng sagot sa reklamo at ipagtanggol ang kanyang sarili laban sa pagkuha ng kanyang lupa. Ayon sa Korte Suprema, kung ang mga depensa ng may-ari ng lupa ay nangangailangan ng pagpapakita ng ebidensya, dapat itong pagdesisyunan sa isang ganap na pagdinig. Sa kaso ni Lee, hindi ito nangyari. Ibinasura ng korte ang kanyang mga depensa nang walang pagdinig, kaya hindi siya nabigyan ng pagkakataon na patunayan na ang pagkuha ng kanyang lupa ay hindi para sa tunay na gamit ng publiko kundi para sa pakinabang ng SM Prime Holdings, Inc.

    Ang ‘due process’ ay isang mahalagang karapatan na ginagarantiyahan ng Konstitusyon. Nilinaw ng Korte Suprema na kung nilalabag ang mga pangunahing karapatan na ito, nawawalan ng hurisdiksyon ang mga korte. Kaya, ang desisyon ng korte na pumapayag sa pagkuha ng lupa ni Lee ay itinuring na walang bisa dahil sa paglabag sa kanyang karapatan sa ‘due process’.

    Ang kasong ito ay nagpapakita rin ng pagkakaiba sa pagitan ng Right-of-Way Act at ng Local Government Code. Ang Right-of-Way Act ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa para sa mga ‘national government infrastructure project’, habang ang Local Government Code ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa ng mga lokal na pamahalaan para sa gamit ng publiko. Kung ang pagkuha ay para sa isang ‘national infrastructure project’, kailangan magdeposito ng 100% ng halaga ng lupa batay sa ‘zonal valuation’ ng Bureau of Internal Revenue. Ngunit kung ang pagkuha ay hindi itinuturing na isang ‘national infrastructure project’ at isang lokal na pamahalaan ang sangkot, sapat na ang pagdeposito ng 15% ng ‘fair market value’ batay sa ‘tax declaration’ ng lupa.

    Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema si Jose Co Lee. Ipinawalang-bisa ang desisyon ng Court of Appeals at iniutos na ibalik ang kaso sa Regional Trial Court para sa karagdagang pagdinig sa mga depensa ni Lee. Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso sa pagkuha ng lupa para sa gamit ng publiko at ang proteksyon ng karapatan ng mga may-ari ng lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang Lungsod ng Olongapo ay may legal na karapatan na kunin ang lupa ni Jose Co Lee para sa pagtatayo ng isang ‘civic center complex’.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema? Sinabi ng Korte Suprema na nabigo ang Lungsod ng Olongapo na sumunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa isang validong ‘expropriation’ at nilabag ang karapatan ni Lee sa ‘due process’.
    Ano ang kailangan para sa isang validong ‘expropriation’? Kailangan ang isang ‘valid and definite offer’ sa may-ari ng lupa, pagtatangka na makipag-ayos muli kung hindi tanggapin ang alok, at isang ganap na pagdinig sa korte kung tumutol ang may-ari ng lupa.
    Ano ang ’eminent domain’? Ito ay ang karapatan ng estado na kunin ang pribadong lupa para sa gamit ng publiko, basta’t magbayad ng ‘just compensation’.
    Ano ang ‘just compensation’? Ito ay ang tamang halaga na dapat bayaran sa may-ari ng lupa para sa pagkuha ng kanyang lupa.
    Ano ang ‘due process’? Ito ay ang karapatan ng bawat isa na tratuhin nang makatarungan sa ilalim ng batas.
    Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng Right-of-Way Act at ng Local Government Code? Ang Right-of-Way Act ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa para sa mga ‘national government infrastructure project’, habang ang Local Government Code ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa ng mga lokal na pamahalaan para sa gamit ng publiko.
    Ano ang naging resulta ng kaso? Pinaboran ng Korte Suprema si Jose Co Lee at iniutos na ibalik ang kaso sa Regional Trial Court para sa karagdagang pagdinig.

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita na hindi basta-basta makakakuha ng lupa ang pamahalaan. Kailangan sundin ang tamang proseso at protektahan ang karapatan ng mga may-ari ng lupa. Ang hindi pagsunod sa mga alituntunin ay maaaring magresulta sa pagpapawalang-bisa ng pagkuha at paglabag sa karapatan ng mga indibidwal.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyon na ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Pinagmulan: Jose Co Lee vs. City of Olongapo, G.R. No. 246201, December 07, 2022