ASG Law

Tag: Right of Redemption

  • Pagbawi ng Lupa: Kailan Ito Maaaring Gawin ng Isang Nangungupahan?

    Karapatan ng Nangungupahan: Pagbawi ng Lupang Naiparehistro sa Ibang Pangalan

    G.R. No. 236173, April 11, 2023

    Isipin mo na lang, pinaghirapan mo nang linangin ang isang lupa sa loob ng maraming taon. Bigla na lang, malalaman mo na naiparehistro na pala ito sa pangalan ng iba. Ano ang mga karapatan mo bilang isang nangungupahan? May laban ka pa ba?

    Ang kasong Heirs of Nicanor Garcia vs. Spouses Dominador J. Burgos ay nagbibigay linaw sa karapatan ng isang nangungupahan na bawiin ang lupang naiparehistro sa pangalan ng iba. Ayon sa Korte Suprema, may karapatan ang isang nangungupahan na magsampa ng aksyon para sa pagbawi ng lupa, lalo na kung ang pagpaparehistro ay ginawa nang walang kanyang kaalaman.

    Ang Batas na Nagbibigay Proteksyon sa mga Nangungupahan

    Ang karapatan ng mga nangungupahan ay protektado ng Agricultural Land Reform Code (RA 3844). Layunin ng batas na ito na bigyan ng pagkakataon ang mga magsasaka na magkaroon ng sariling lupa at mapabuti ang kanilang kalagayang pangkabuhayan.

    Ayon sa Section 11 at 12 ng RA 3844, may karapatan ang isang nangungupahan na bilhin ang lupaing sinasaka niya kung ibebenta ito ng may-ari (right of pre-emption). Kung naibenta na ang lupa sa ibang tao nang walang kaalaman ang nangungupahan, may karapatan siyang tubusin ito (right of redemption).

    Sinasabi sa Section 12 ng RA 3844:

    “Sec. 12. Lessee’s Right of Redemption. – In case the landholding is sold lo a third person without the knowledge of the agricultural lessee, the latter shall have the right to redeem the some at a reasonable price and consideration: Provided, That where there are two or more agricultural lessees, each shall be entitled to said right of redemption only to the extent of the area actually cultivated by him. The right oft he redemption under this Section may be exercised within one hundred eighty day from notice in writing which shall be served by the vendee on all lessees affected and the Department of Agrarian Reform upon the registration of the sale, and shall have priority over any other right of legal redemption. The redemption price shall be the reasonable price of the land at the time of the sale.”

    Ibig sabihin, dapat ipaalam sa nangungupahan ang pagbebenta ng lupa. Kung hindi ito ginawa, may 180 araw siya para tubusin ang lupa mula sa pagkakarehistro ng bentahan.

    Ang Kwento sa Likod ng Kaso

    Si Nicanor Garcia ay isang nangungupahan sa lupa ni Fermina Francia. Nang mamatay si Nicanor, natuklasan ng kanyang mga tagapagmana na ang isang bahagi ng lupa ay naiparehistro na sa pangalan ni Dominador Burgos, na dating trabahador ni Nicanor.

    Ayon sa mga tagapagmana ni Nicanor, ginamit ni Dominador ang panlilinlang para mailipat sa kanyang pangalan ang lupa. Kaya naman, nagsampa sila ng kaso para bawiin ang lupa.

    Ibinasura ng Regional Trial Court (RTC) ang kaso, dahil umano sa walang karapatan ang mga tagapagmana ni Nicanor na magsampa ng aksyon para sa pagbawi ng lupa, dahil isa lamang siyang nangungupahan. Dagdag pa rito, lampas na raw sa taning ang paghain ng kaso.

    Ngunit, hindi sumang-ayon ang Korte Suprema. Ayon sa kanila, may karapatan ang isang nangungupahan na magsampa ng aksyon para sa pagbawi ng lupa, lalo na kung ang pagpaparehistro ay ginawa nang walang kanyang kaalaman.

    Narito ang ilang sipi mula sa desisyon ng Korte Suprema:

    • “A person alleging himself to have a better right may also protect his interest over the property through an action for reconveyance, such as a lessee in an agricultural lease over the disputed land.”
    • “[T]hese rights of pre-emption and redemption vest an agricultural lessee the personality to seek reconveyance of the leased property to enforce and protects such rights.”

    Ipinunto rin ng Korte Suprema na hindi dapat basta-basta ibasura ang kaso dahil lamang sa sinasabing lampas na sa taning ang paghain nito. Dapat bigyan ng pagkakataon ang mga tagapagmana ni Nicanor na patunayan ang kanilang mga alegasyon sa pamamagitan ng paglilitis.

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ng Korte Suprema ay nagbibigay proteksyon sa mga karapatan ng mga nangungupahan. Ipinapakita nito na hindi basta-basta maaaring alisin sa kanila ang kanilang karapatan sa lupa.

    Ang desisyon na ito ay nagpapaalala rin sa mga may-ari ng lupa na dapat nilang ipaalam sa mga nangungupahan ang anumang pagbebenta ng lupa. Kung hindi nila ito gagawin, maaaring maharap sila sa kaso.

    Mga Mahalagang Aral:

    • May karapatan ang isang nangungupahan na bawiin ang lupang naiparehistro sa pangalan ng iba, lalo na kung ang pagpaparehistro ay ginawa nang walang kanyang kaalaman.
    • Dapat ipaalam sa nangungupahan ang anumang pagbebenta ng lupa.
    • Kung hindi naipaalam sa nangungupahan ang pagbebenta ng lupa, may 180 araw siya para tubusin ito mula sa pagkakarehistro ng bentahan.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang dapat kong gawin kung malaman kong naiparehistro na ang lupang sinasaka ko sa pangalan ng iba?

    Kumonsulta kaagad sa isang abogado para malaman ang iyong mga karapatan at ang mga hakbang na dapat mong gawin para mabawi ang lupa.

    2. Gaano katagal ang taning para magsampa ng kaso para bawiin ang lupa?

    Ayon sa kasong ito, may 180 araw ka para tubusin ang lupa mula sa pagkakarehistro ng bentahan, kung hindi ka naabisuhan sa pagbebenta.

    3. Kailangan ko bang magbayad para mabawi ang lupa?

    Oo, kailangan mong bayaran ang makatwirang halaga ng lupa sa panahon ng bentahan (redemption price).

    4. Ano ang mangyayari kung hindi ko kayang bayaran ang redemption price?

    Maaaring humingi ng tulong sa Department of Agrarian Reform (DAR) o sa Land Bank para mapondohan ang pagtubos mo sa lupa.

    5. Paano kung patay na ang nangungupahan? May karapatan pa rin ba ang kanyang mga tagapagmana na bawiin ang lupa?

    Oo, ayon sa batas, ang karapatan ng nangungupahan ay hindi nawawala kahit na siya ay pumanaw na. Ang kanyang mga tagapagmana ang may karapatang ipagpatuloy ang pagbawi sa lupa.

    Kung mayroon kang katanungan tungkol sa pagbawi ng lupa o iba pang mga usaping legal, huwag mag-atubiling kumonsulta sa mga eksperto ng ASG Law. Maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa https://www.ph.asglawpartners.com/contact. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo!

  • Kailangan Ba Talaga ng Nakasulat na Abiso sa Pagbili ng Parte ng Ari-arian?: Pagtatanggol sa Karapatan ng mga Co-Owner

    Sa isang mahalagang desisyon, ipinagtanggol ng Korte Suprema ang karapatan ng mga co-owner na makabili ng parte ng ari-arian. Nilinaw ng Korte na kailangan pa rin ang nakasulat na abiso mula sa nagbebenta, kahit na alam na ng co-owner ang bentahan. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga karapatan ng mga co-owner at tinitiyak na sila ay may sapat na impormasyon upang magdesisyon kung bibilihin nila ang parte ng ari-arian.

    Pagbebenta ng Lupa at Pangarap na Mabayaran: Kailan Dapat Malaman ng mga Kamag-anak?

    Ang kaso ay umiikot sa isang parte ng lupa sa Cebu City na pagmamay-ari ng ilang magkakapatid. Ibinenta ni Ricardo ang kanyang parte sa mag-asawang Nogra nang hindi nagbibigay ng pormal na nakasulat na abiso sa kanyang kapatid na si Hermelina. Ayon kay Hermelina, nalaman lang niya ang bentahan noong 2007. Dahil dito, naghain siya ng kaso sa korte upang subukang bilhin ang parte ng lupa na naibenta na. Sinabi naman ng mga Nogra na alam na ni Hermelina ang bentahan noon pa man, kaya hindi na kailangan ang nakasulat na abiso.

    Naging sentro ng argumento ang Article 1623 ng New Civil Code, na nagsasaad na ang karapatang bumili ng parte ng ari-arian ay dapat gamitin sa loob ng 30 araw mula nang makatanggap ng nakasulat na abiso mula sa nagbebenta. Ayon sa Korte Suprema, ang nakasulat na abiso ay mahalaga upang matiyak na walang duda sa bentahan at alam ng mga co-owner ang kanilang karapatan. Sinabi ng Korte na kahit alam ng co-owner ang bentahan sa ibang paraan, kailangan pa rin ang nakasulat na abiso upang magsimula ang 30-araw na palugit.

    Binigyang-diin ng Korte na ang nakasulat na abiso ay hindi lamang basta impormasyon tungkol sa bentahan, kundi pati na rin ang mga detalye nito, tulad ng presyo at mga kondisyon. Mahalaga ito upang magkaroon ng sapat na batayan ang co-owner para magdesisyon. Idinagdag pa ng Korte na bagamat may mga pagkakataon na maaaring hindi na kailangan ang nakasulat na abiso, ito ay limitado lamang sa mga sitwasyon kung saan malinaw na alam na ng co-owner ang lahat ng detalye ng bentahan at nagpabaya pa sa kanilang karapatan.

    Sa kasong ito, nakita ng Korte na walang sapat na ebidensya na nagpapakita na alam na ni Hermelina ang lahat ng detalye ng bentahan bago siya nakatanggap ng kopya ng Deed of Absolute Sale. Wala ring katibayan na nagpapakita na nagpabaya si Hermelina sa kanyang karapatan. Kaya naman, pinaboran ng Korte Suprema si Hermelina at sinabing may karapatan siyang bilhin ang parte ng lupa na naibenta na.

    Ipinapakita ng desisyong ito na seryoso ang Korte Suprema sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga co-owner. Ang nakasulat na abiso ay isang mahalagang proteksyon upang matiyak na sila ay may sapat na impormasyon upang magdesisyon nang tama. Hindi dapat basta-basta balewalain ang kinakailangan na ito, lalo na kung hindi malinaw na alam na ng co-owner ang lahat ng detalye ng bentahan at hindi rin siya nagpabaya sa kanyang karapatan.

    Ang hatol ng Korte Suprema ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng pormal na proseso at proteksyon ng mga karapatan sa ilalim ng batas. Sa pamamagitan ng mahigpit na pagsunod sa mga alituntunin, tinitiyak na ang bawat indibidwal ay may pagkakataong ipagtanggol ang kanilang interes at karapatan sa legal na paraan. Ang desisyong ito ay isang paalala sa lahat na maging maingat sa pagpapatupad ng batas at siguraduhin na ang katarungan ay nanaig sa lahat ng pagkakataon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung kailangan ba talaga ang nakasulat na abiso sa pagbebenta ng parte ng ari-arian sa isang co-owner, kahit na alam na niya ang bentahan.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema? Kailangan pa rin ang nakasulat na abiso, kahit na alam na ng co-owner ang bentahan. Ito ay upang matiyak na alam niya ang lahat ng detalye at may sapat siyang panahon para magdesisyon.
    Ano ang Article 1623 ng New Civil Code? Ito ay nagsasaad na ang karapatang bumili ng parte ng ari-arian ay dapat gamitin sa loob ng 30 araw mula nang makatanggap ng nakasulat na abiso mula sa nagbebenta.
    Bakit kailangan ang nakasulat na abiso? Upang matiyak na walang duda sa bentahan at alam ng mga co-owner ang kanilang karapatan. Ito rin ay nagbibigay ng sapat na impormasyon para sila ay makapagdesisyon.
    May mga pagkakataon ba na hindi na kailangan ang nakasulat na abiso? Oo, limitado lamang sa mga sitwasyon kung saan malinaw na alam na ng co-owner ang lahat ng detalye ng bentahan at nagpabaya pa sa kanilang karapatan.
    Ano ang nangyari sa kasong ito? Pinaboran ng Korte Suprema si Hermelina at sinabing may karapatan siyang bilhin ang parte ng lupa na naibenta na dahil hindi siya nakatanggap ng nakasulat na abiso.
    Ano ang ibig sabihin ng desisyong ito? Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga karapatan ng mga co-owner at tinitiyak na sila ay may sapat na impormasyon upang magdesisyon kung bibilihin nila ang parte ng ari-arian.
    Ano ang laches na binanggit sa kaso? Ang laches ay ang pagpapabaya o pagkaantala sa pag-claim ng isang karapatan sa loob ng mahabang panahon, na maaaring magresulta sa pagkawala ng karapatang iyon. Sa kasong ito, importante na ang co-owner ay hindi nagpabaya sa pag-exercise ng kanyang right of redemption.

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapakita ng kanilang dedikasyon sa pagprotekta ng karapatan ng bawat isa. Sa pagsunod sa mga proseso ng batas at pagbibigay importansya sa nakasulat na abiso, masisiguro natin na ang mga transaksyon ay patas at walang nagiging biktima ng kawalan ng impormasyon. Mahalaga na malaman natin ang ating mga karapatan at responsibilidad upang maprotektahan natin ang ating mga sarili at ang ating mga ari-arian.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa layuning pang-impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Pinagmulan: Rama vs. Nogra, G.R. No. 219556, September 14, 2021

  • Pagpapatunay ng Ugnayang Pang-Agrikultura: Hindi Kailangan ang Kasunduan, Gawi ang Basehan

    Hindi kailangan ang isang pormal na kasunduan upang maitatag ang ugnayang pang-agrikultura. Maaari itong maging basehan sa mga gawi ng mga partido. Ipinahayag ng Korte Suprema na ang ugnayang tenancy ay maaaring ipahiwatig sa pamamagitan ng asal ng mga partido, batay sa mga kinakailangan ng batas. Ang desisyon na ito ay nagbibigay proteksyon sa mga magsasaka na walang pormal na kasulatan ng tenancy, basta’t napatunayan ang kanilang ugnayan sa may-ari ng lupa sa pamamagitan ng gawi at iba pang ebidensya. Sa madaling salita, ang aktwal na pagsasaka at pagbabahagi ng ani ay maaaring magpatunay ng kanilang karapatan bilang tenant.

    nn

    Lupaing Binenta: Sino ang Mas May Karapatan, Tenant ba o Bumili?

    nn

    Pinagdedebatihan sa kasong ito ang dalawang lote sa Nagalangan, Danglas, Abra. Ang mga mag-asawang Galera ay naghain ng reklamo upang tubusin ang lupa mula sa mga mag-asawang Franco, na bumili nito mula kay Romeo Bayle, tagapagmana ng orihinal na may-ari. Ayon sa mga Galera, sila ay mga tenant sa lupa mula pa noong 1990. Pinawalang-bisa ng Department of Agrarian Reform Adjudication Board (DARAB) ang naunang desisyon na pumapabor sa mga Galera, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA). Ang pangunahing tanong: Sapat ba ang kanilang gawi para kilalanin silang tenant at bigyan ng karapatang tubusin ang lupa?

    nn

    Ang Korte Suprema ay sumang-ayon sa Court of Appeals na may sapat na ebidensya upang patunayan na ang mga Galera ay mga tenant sa lupa. Ayon sa Korte, bagama’t kadalasang hindi sakop ng Rule 45 ng Rules of Court ang mga tanong ng katotohanan, may mga pagbubukod, tulad ng kung ang mga natuklasan ng Court of Appeals ay salungat sa mga ng trial court. Sa kasong ito, may sapat na batayan upang suriin muli ang mga natuklasan ng CA. Dagdag pa rito, itinuro ng mga petisyoner na hindi umano binigyang pansin ng Court of Appeals ang kanilang mga ebidensya, partikular ang mga sinumpaang salaysay ng mga saksi na nagpapatunay na iba ang tenant sa lupa.

    nn

    Ayon sa Korte, ang pagiging tenant ay isang katanungan ng katotohanan. Ito ay nangangailangan ng pagpapatunay sa mga sumusunod na elemento: (1) ang mga partido ay ang may-ari ng lupa at ang tenant; (2) ang paksa ay lupaing agrikultural; (3) mayroong pahintulot sa pagitan ng mga partido; (4) ang layunin ay produksiyong agrikultural; (5) may personal na paglilinang ng tenant; at (6) may pagbabahagi ng mga ani sa pagitan ng mga partido. Dapat mapatunayan ang lahat ng mga elementong ito sa pamamagitan ng matibay na ebidensya. “Ang kawalan ng isa o higit pang mga kinakailangan ay nakamamatay.” Ang pagpapatunay nito ay responsibilidad ng nagke-claim bilang tenant.

    nn

    Sa kasong ito, kahit walang pormal na kasunduan, tinanggap ng Korte Suprema ang ebidensyang nagpapakita na ang mga Galera ay nagtatanim sa lupa mula pa noong 1990, at nagbabahagi ng ani sa mga Bayle. Ito ay sapat na upang ipahiwatig ang pagkilala at pagpayag ng mga Bayle sa ugnayang tenancy. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang Seksyon 7 ng Republic Act No. 1199, na nagsasaad na ang ugnayang tenancy ay maaaring maitatag nang pasalita o nakasulat, hayagan o ipinahiwatig. Higit pa rito, nakasaad sa Seksyon 5 ng Republic Act No. 3844 na maaaring maitatag ang relasyong pang-agrikultura sa pamamagitan ng implikasyon.

    nn

    Dahil kinilala ang mga Galera bilang tenant, may karapatan silang tubusin ang lupa ayon sa Seksyon 12 ng Republic Act No. 3844, na nagsasaad:

    nn

    n

    SECTION 12. Lessee’s Right of Redemption. – In case the landholding is sold to a third person without the knowledge of the agricultural lessee. the latter shall have the right to redeem the same at a reasonable price and consideration: Provided, That where there are two or more agricultural lessees, each shall he entitled to said right of redemption only to the extent of the area actually cultivated by him. The right of the redemption under this Section may be exercised within one hundred eighty days from notice in writing which shall be served by the vendee on all lessees affected and the Department of Agrarian Reform upon the registration of the sale, and shall have priority over any other right of legal redemption. The redemption price shall be the reasonable price of the land at the time of the sale.

    n

    nn

    Ang mga batas sa repormang agraryo ay naglalayong itama ang hindi makatarungang sistema ng pagmamay-ari ng lupa. Sa pagbibigay proteksyon sa mga tenant, sinisikap ng estado na balansehin ang ugnayan sa pagitan ng may-ari ng lupa at magsasaka. Sa huli, ang layunin ay bigyan ang mga magsasaka ng pagkakataong magmay-ari ng lupa na kanilang sinasaka.

    nn

    FAQs

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    n

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang mga mag-asawang Galera ay maituturing na mga tenant sa lupa, at kung mayroon silang karapatang tubusin ito matapos itong maibenta sa mga mag-asawang Franco.
    Kailangan ba ng nakasulat na kasunduan upang maitatag ang ugnayang tenancy? Hindi. Ayon sa Korte Suprema, maaaring maitatag ang ugnayang tenancy sa pamamagitan ng mga gawi ng mga partido, kahit walang pormal na kasunduan.
    Ano ang mga elemento upang mapatunayan ang ugnayang tenancy? Kabilang dito ang pagtatanim sa lupaing agrikultural, pahintulot ng may-ari, layunin ng produksyong agrikultural, personal na paglilinang, at pagbabahagi ng ani.
    Ano ang karapatan ng tenant kung ibenta ang lupa? May karapatan ang tenant na tubusin ang lupa sa makatwirang halaga, sa loob ng 180 araw mula nang malaman ang pagbebenta.
    Bakit mahalaga ang desisyon na ito? Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga magsasaka na walang pormal na kasulatan ng tenancy, basta’t napatunayan ang kanilang ugnayan sa may-ari ng lupa sa pamamagitan ng gawi at iba pang ebidensya.
    Ano ang papel ng Republic Act No. 3844 sa kasong ito? Ang batas na ito ang nagbibigay ng karapatan sa tenant na tubusin ang lupa, at naglalayong protektahan ang mga magsasaka mula sa pang-aabuso.
    Paano nakaapekto ang historical background sa desisyon? Ang Korte Suprema ay isinaalang-alang ang mga historical context sa agraryo. Kabilang ang pagtingin ng hukuman sa Republic Act No. 3844. Batas na ito ay may layong ituwid ang hindi pantay na pamamaraan ng pagmamay-ari sa agraryo. Ito rin naglalayong magbigay hustisya para sa mga marginalized.
    Sino ang may responsibilidad sa pagpapatunay ng pagiging tenant? Ang partido na nag-aangkin na siya ay tenant ang may responsibilidad na patunayan ang lahat ng mga kinakailangang elemento.
    Kung may hindi pagkakaintindihan tungkol sa sakahan at agrikultura sino ang dapat konsultahin? Para sa karagdagang impormasyon kumonsulta sa dalubhasa at bihasa sa Republic Act No. 3844 upang mabigyan linaw.
    .

    nn

    Ang kasong ito ay nagpapakita na hindi laging kailangan ang pormal na kasunduan upang maprotektahan ang karapatan ng mga magsasaka. Ang mahalaga, napatunayan ang kanilang ugnayan sa lupa sa pamamagitan ng kanilang gawi at iba pang sapat na ebidensya. Mahalagang magkaroon ng sapat na kaalaman sa batas para maprotektahan ang karapatan bilang tenant.

    nn

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    nn

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Spouses Laureto V. Franco V. Spouses Macario Galera, Jr. and Teresita Legaspina, G.R. No. 205266, January 15, 2020

  • Ang Kahalagahan ng Pag-Consign sa Pagtubos ng Lupa: Pagtanggol sa Karapatan ng mga Tenant

    Sa desisyon ng kasong ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na bagaman may karapatan ang isang tenant na tubusin ang lupaing sinasaka, kailangan niyang ipakita ang seryosong intensyon na gawin ito sa pamamagitan ng pag-consign ng halaga ng pagtubos sa korte. Ibig sabihin, hindi sapat na sabihing gusto mong tubusin ang lupa, kailangan mo itong patunayan sa pamamagitan ng pagdeposito ng pera. Ang pagkabigong gawin ito ay nangangahulugang hindi mo naisasagawa ang iyong karapatan sa pagtubos. Protektado pa rin ang tenant dahil hindi siya basta-basta maaalis sa lupa kahit nagbago na ang may-ari nito.

    Pagbebenta ng Lupa: Kailan at Paano Protektado ang Tenant?

    Ang kaso ay nagsimula nang bumili si Cita C. Perez ng isang lupa sa Tarlac na inuupahan ni Fidel D. Aquino. Ayon kay Aquino, hindi siya binigyan ng abiso tungkol sa pagbebenta, kaya’t nais niyang tubusin ang lupa. Iginiit ni Perez na alam ni Aquino ang tungkol sa pagbili at hindi nito ginamit ang kanyang karapatan sa pagtubos sa tamang oras. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung naging tama ba ang paggamit ni Aquino ng kanyang karapatang tubusin ang lupa.

    Ayon sa Republic Act No. 3844, na sinusugan ng RA 6389, ang isang tenant ay may karapatang tubusin ang lupaing sinasaka kung ito ay naibenta sa ibang tao nang walang kanyang kaalaman. Nakasaad sa Seksiyon 12 ng RA 3844:

    Seksiyon 12. Karapatan ng Lessee sa Pagtubos. – Sa kasong ang lupain ay naipagbili sa ibang tao nang walang kaalaman ng agricultural lessee, ang huli ay may karapatang tubusin ang parehong bagay sa makatuwirang presyo at konsiderasyon: Sa kondisyon, na kung mayroong dalawa o higit pang agricultural lessees, ang bawat isa ay may karapatan sa nasabing karapatan sa pagtubos lamang sa lawak ng lugar na aktwal na sinasaka niya. Ang karapatan ng pagtubos sa ilalim ng Seksyon na ito ay maaaring gamitin sa loob ng isang daan at walumpung araw mula sa nakasulat na abiso na dapat ihatid ng vendee sa lahat ng mga lessees na apektado at sa Kagawaran ng Repormang Pansakahan sa pagpaparehistro ng pagbebenta, at magkakaroon ng priority sa anumang iba pang karapatan ng legal na pagtubos. Ang presyo ng pagtubos ay dapat ang makatuwirang presyo ng lupa sa oras ng pagbebenta.

    Upang magamit ang karapatang ito, dapat sundin ang mga sumusunod: (a) ang nagtutubos ay dapat na isang agricultural lessee o share tenant; (b) ang lupa ay dapat na naibenta sa ibang partido nang walang nakasulat na abiso sa lessee at sa DAR; (c) ang lugar lamang na sinasaka ng lessee ang maaaring tubusin; at (d) ang karapatang tubusin ay dapat gamitin sa loob ng 180 araw mula sa nakasulat na abiso ng pagbebenta. Sa madaling salita, kailangan ang abiso upang magsimula ang pagbibilang ng araw para sa pagtubos.

    Dagdag pa rito, ayon sa jurisprudence, kailangan ding mag-tender o mag-consign ng halaga ng pagtubos. Ayon sa Korte Suprema, kailangan na ipakita ang seryosong intensyon sa pagtubos sa pamamagitan ng pagdeklara nito sa korte kasabay ng paglalagak ng redemption price.

    Hindi mahirap makita kung bakit dapat ilagak sa korte ang buong halaga ng presyo ng pagtubos. Sa pamamagitan lamang ng mga naturang paraan maaaring maging tiyak ang mamimili na ang alok na tubusin ay isa na ginawa nang seryoso at sa mabuting pananampalataya. Hindi maaaring asahan ang isang mamimili na aliwin ang isang alok ng pagtubos nang walang kasamang katibayan na ang tagatubos ay maaaring, at handang isakatuparan kaagad ang muling pagbili. Ang ibang tuntunin ay mag-iiwan sa mamimili na bukas sa panliligalig ng mga espekulador o crackpots, gayundin sa hindi kinakailangang pagpapahaba ng panahon ng pagtubos, salungat sa patakaran ng batas sa pagtatakda ng isang tiyak na termino upang maiwasan ang matagal at anti-ekonomiyang kawalan ng katiyakan tungkol sa pagmamay-ari ng bagay na naibenta. Ang paglalagak ng buong presyo ay mag-aalis ng lahat ng mga kontrobersya tungkol sa kakayahan ng tagatubos na magbayad sa tamang oras.

    Sa kasong ito, bagaman tenant si Aquino at hindi siya binigyan ng abiso tungkol sa pagbebenta, hindi niya naipakitang handa siyang tubusin ang lupa sa pamamagitan ng pag-consign ng pera sa korte nang magsampa siya ng kaso. Kaya naman, nagdesisyon ang Korte Suprema na hindi niya nagamit nang tama ang kanyang karapatan sa pagtubos.

    Mahalagang tandaan na kahit hindi natubos ni Aquino ang lupa, hindi siya basta-basta maaalis doon. Dapat pa rin siyang ituring na tenant ng bagong may-ari, si Perez. Ayon sa batas, hindi natatapos ang relasyon ng tenancy kahit na magbago ang may-ari ng lupa. Ayon pa rin sa Korte Suprema:

    [Sa] kaso ng paglipat [x x x], ang relasyon ng tenancy sa pagitan ng may-ari ng lupa at ng kanyang tenant ay dapat pangalagaan upang masiguro ang kapakanan ng tenant o protektahan siya mula sa hindi makatarungang pagpapaalis ng transferee o bumibili ng lupa; sa madaling salita, ang layunin ng batas na pinag-uusapan ay upang mapanatili ang mga tenant sa mapayapang pag-aari at paglilinang ng lupa o bigyan sila ng proteksyon laban sa hindi makatwirang pagpapaalis mula sa kanilang mga hawak.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung tama bang nagamit ng tenant ang kanyang karapatang tubusin ang lupa nang hindi naglalagak ng pera sa korte.
    Ano ang ibig sabihin ng pag-consign ng pera sa korte? Ito ay ang pagdedeposito ng buong halaga ng pagtubos sa korte upang ipakita na handa at may kakayahan kang bayaran ito.
    Bakit kailangan ang nakasulat na abiso sa tenant tungkol sa pagbebenta ng lupa? Upang malaman niya na naibenta na ang lupa at mayroon siyang 180 araw para tubusin ito.
    Ano ang mangyayari kung hindi mag-consign ang tenant ng pera sa korte? Hindi niya magagamit ang kanyang karapatang tubusin ang lupa.
    Pwede bang basta-basta na lang paalisin ang tenant sa lupa kahit nagbago na ang may-ari? Hindi, protektado pa rin siya ng batas at dapat ituring na tenant ng bagong may-ari.
    Ano ang basehan ng karapatan ng tenant na tubusin ang lupa? Republic Act No. 3844, na sinusugan ng RA 6389.
    Gaano katagal ang panahon para tubusin ang lupa mula sa abiso? 180 araw.
    Bakit kailangan ng buong presyo ng pagtubos na ilagak sa korte? Para masiguro ng nagbenta na seryoso at may kakayahan ang tenant na tubusin ang lupa.

    Sa kabuuan, ipinapakita ng kasong ito ang kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na proseso upang maprotektahan ang karapatan sa pagtubos ng lupa. Mahalaga ang pag-consign ng pera bilang patunay ng seryosong intensyon sa pagtubos. Bagamat hindi nagtagumpay ang tenant na tubusin ang lupa dahil sa hindi paglalagak ng pera, pinoprotektahan pa rin siya bilang tenant ng bagong may-ari.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: CITA C. PEREZ VS. FIDEL D. AQUINO, G.R. No. 217799, March 16, 2016

  • Pagpapawalang-bisa ng Pagpapasubasta sa Real Estate Mortgage Dahil sa Kawalan ng Espesyal na Kapangyarihan

    Sa kasong ito, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang pagpapasubasta sa real estate mortgage dahil sa kawalan ng espesyal na kapangyarihan sa deed of mortgage. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na kinakailangan para sa extrajudicial foreclosure, protektahan ang mga karapatan ng mga nangungutang, at tiyakin na ang mga transaksyon sa pagpapautang ay patas at naaayon sa batas.

    Kailangan Ba Talaga ang Espesyal na Kapangyarihan sa Pagpapasubasta?

    Ang kaso ay nagsimula sa pagitan ng mga mag-asawang Baysa at Plantilla. Ang mga Baysa ay umutang ng P2.3 milyon sa mga Plantilla at bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang lupa sa Quezon City. Nang hindi nakabayad ang mga Baysa, ipinasubasta ng mga Plantilla ang lupa. Kinuwestiyon ng mga Baysa ang pagpapasubasta, sinasabing walang nakalagay sa mortgage deed na nagbibigay sa mga Plantilla ng kapangyarihang ipagbili ang lupa. Nanalo ang mga Plantilla sa RTC, ngunit umapela ang mga Baysa sa Court of Appeals (CA). Ipinawalang-bisa ng CA ang karagdagang 8% interes ngunit kinatigan ang pagpapasubasta. Kaya’t, umakyat ang kaso sa Korte Suprema upang linawin ang isyu ng pangangailangan ng special power sa pagbebenta.

    Ang pangunahing isyu dito ay kung ang extrajudicial foreclosure ay balido kahit walang probisyon sa mortgage deed na nagbibigay ng espesyal na kapangyarihan para ipagbili ang property sa mortgagee. Ayon sa Act No. 3135, na nagtatakda ng mga patakaran sa pagbebenta ng property sa ilalim ng special power na nakalagay sa real estate mortgage, dapat nakasulat sa mortgage deed mismo o nakalakip dito ang special power na magbenta. Malinaw na sinasabi sa Section 1 ng Act No. 3135:

    Seksyon 1. Kapag ang pagbebenta ay ginawa sa ilalim ng isang espesyal na kapangyarihan na nakalagay sa o nakalakip sa anumang real estate mortgage na ginawa bilang seguridad para sa pagbabayad ng pera o ang katuparan ng anumang iba pang obligasyon, ang mga probisyon ng sumusunod na seksyon ay dapat mamuno sa paraan kung saan ang pagbebenta at pagtubos ay isasagawa, maging may probisyon man para sa pareho sa kapangyarihan o wala.

    Dahil walang special power na nakalagay o nakalakip sa REM, hindi maaaring simulan ng mga Plantilla ang extrajudicial foreclosure. Dapat sana ay dumaan sila sa judicial foreclosure na naaayon sa Rule 68 ng Rules of Court. Ang pagtanggal ng special power para ipagbili ang property ay nagpawalang-bisa sa buong proseso ng extrajudicial foreclosure. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpayag ng mga Baysa sa extrajudicial foreclosure ay hindi nangangahulugang may special power na ibinigay para ipagbili ang property sa public auction.

    Ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang pagbebenta ng property sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure ay dapat may nakasulat na pahintulot mula sa mga Baysa bilang mga nagmamay-ari, dahil ang mga Plantilla ay aakto bilang kanilang ahente. Kung walang pahintulot, ang pagbebenta ay walang bisa. Dagdag pa rito, binanggit ang Article 1878(5) ng Civil Code, na nagsasabing kailangan ang special power of attorney para pumasok sa kontrata kung saan ang pagmamay-ari ng isang immovable property ay naililipat o nakukuha nang may bayad o wala.

    Hindi rin katanggap-tanggap ang argumento na ang probisyon sa mortgage deed na nagpapahintulot sa extrajudicial foreclosure ay sapat na upang magbigay ng kapangyarihang magbenta. Ayon sa Korte Suprema, malinaw na kailangang mayroong isang espesyal na kapangyarihan o awtoridad para magbenta upang maipatupad ang extrajudicial foreclosure ng REM. Ipinunto ng Korte na hindi maaaring ipagpalagay na kasama sa pagpayag sa extrajudicial foreclosure ang awtoridad na magbenta.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na hindi maaaring i-estoppel ang mga Baysa sa pagkuwestiyon sa validity ng interes. Hindi rin sila maaaring maghain ng isyu tungkol dito sa unang pagkakataon sa apela. Ang pagpapawalang-bisa sa 8% na compounded interest ay hindi nangangahulugang tanggal na rin ang 2.5%/month na interes.

    Sa huli, dahil pinawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure at ang foreclosure sale, hindi na kinailangan pang pag-usapan kung nawala na ba ang karapatang magtubos ng mga Baysa. Walang dapat pag-usapan na right of redemption kung walang bisa ang foreclosure.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung balido ang extrajudicial foreclosure kahit walang probisyon sa mortgage deed na nagbibigay ng espesyal na kapangyarihan sa mortgagee na ipagbili ang property.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa pangangailangan ng special power? Ayon sa Korte Suprema, kailangang nakasulat sa mortgage deed o nakalakip dito ang special power para magbenta. Kung wala, hindi balido ang extrajudicial foreclosure.
    Ano ang epekto ng kawalan ng special power sa pagpapasubasta? Dahil walang special power, walang bisa ang buong proseso ng extrajudicial foreclosure, pati na ang pagpapasubasta at ang certificate of sale.
    Bakit hindi sapat ang pagpayag sa extrajudicial foreclosure? Ang pagpayag sa extrajudicial foreclosure ay hindi nangangahulugang may awtomatikong kapangyarihan na magbenta. Kailangan pa rin ng hiwalay na special power of attorney para magbenta.
    Ano ang dapat gawin ng mortgagee kung walang special power? Kung walang special power, dapat dumaan ang mortgagee sa judicial foreclosure, na naaayon sa Rule 68 ng Rules of Court.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa interest rate? Hindi kinatigan ng Korte Suprema ang pagkuwestiyon sa 2.5%/month na interest dahil hindi ito binanggit sa mas mababang korte at dahil nagbayad naman ang mga Baysa dito.
    Ano ang nangyari sa karapatan ng mga Baysa na tubusin ang property? Dahil pinawalang-bisa ang foreclosure, hindi na kinailangan pang pag-usapan ang karapatan ng mga Baysa na tubusin ang property.
    Ano ang resulta ng desisyon ng Korte Suprema? Pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang foreclosure, ipinag-utos na ibalik ang titulo ng lupa sa mga Baysa, at ipinabalik ang kaso sa mas mababang korte para kalkulahin ulit ang utang nang walang 8% na interes.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang pagsunod sa mga legal na proseso sa pagpapautang at pagpapasubasta. Kailangan tiyakin na ang lahat ng dokumento ay kumpleto at may sapat na awtoridad para protektahan ang karapatan ng lahat ng partido.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Baysa vs. Plantilla, G.R. No. 159271, July 13, 2015

  • Pagbawi ng Lupang Nakuha sa Pamamagitan ng Free Patent: Paglilinaw sa Halaga at Panahon

    Nilinaw ng Korte Suprema na sa mga kaso ng pag-foreclose ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent, may karapatan pa rin ang dating may-ari na tubusin o bawiin ang lupa sa loob ng limang taon pagkatapos ng orihinal na panahon ng pagtubos. Higit pa rito, tinukoy ng Korte ang paraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtubos, na binubuo ng prinsipal na utang, interes na 1% bawat buwan mula nang maisagawa ang mortgage, mga gastos sa foreclosure, at mga buwis na binayaran ng bumili sa foreclosure, gaya ng Capital Gains Tax at Documentary Stamp Tax. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mga indibidwal na nagmamay-ari ng lupang nakuha sa pamamagitan ng free patent, na nagbibigay sa kanila ng pagkakataong mabawi ang kanilang ari-arian kahit pagkatapos ma-foreclose, basta’t sundin ang mga tamang proseso at bayaran ang naaangkop na halaga sa loob ng takdang panahon.

    Kung Paano Pinoprotektahan ng Batas ang Karapatan ng mga May-ari ng Free Patent na Mabawi ang Kanilang Lupa

    Ang kasong ito ay tungkol sa mag-asawang Guevarra na umutang sa The Commoner Lending Corporation, Inc. (TCLC) na ginawang prenda ang kanilang lupa na may free patent. Nang hindi sila nakabayad, na-foreclose ang lupa. Bagama’t lumipas na ang isang taon para tubusin ito, umapela sila sa korte para payagang tubusin pa rin ang lupa sa loob ng limang taon ayon sa Public Land Act. Ang pangunahing tanong dito ay kung may karapatan pa ba silang tubusin ang lupa at magkano ang dapat nilang bayaran.

    Ayon sa Korte Suprema, protektado ng Section 119 ng Public Land Act ang karapatan ng mga dating may-ari ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent o homestead na tubusin ang kanilang lupa. Ito ay kahit na ito ay na-foreclose na. Sinasabi sa batas na:

    SEC. 119. Every conveyance of land acquired under the free patent or homestead provisions, when proper, shall be subject to repurchase by the applicant, his widow, or legal heirs, within a period of five years from the date of the conveyance.

    Samakatuwid, kahit hindi nakapagbayad ang mga Guevarra sa loob ng isang taon pagkatapos ng foreclosure, mayroon pa silang limang taon para tubusin ang lupa. Mahalaga ring linawin na hindi kailangang magbayad agad ng buong halaga para masabing ginagamit ang karapatang ito. Sapat na ang paghain ng kaso sa korte para hilinging tubusin ang lupa sa loob ng limang taon. Ibig sabihin, hindi kailangang magdeposito agad ng pera.

    Ang mas komplikadong usapin ay kung paano kinakalkula ang halaga ng dapat bayaran para matubos ang lupa. Iginigiit ng mga Guevarra na dapat lang nilang bayaran ang halaga ng lupa nang bilhin ito sa auction, dagdag ang interes na 1% bawat buwan at iba pang bayarin. Sa kabilang banda, gusto ng TCLC na bayaran sila ng buong halaga ng utang ng mga Guevarra, kasama ang mga interes at penalty.

    Nilinaw ng Korte na sa mga ganitong kaso, dapat sundin ang Section 47 ng General Banking Law of 2000. Gayunpaman, hindi dapat kasama sa halaga ng pagtubos ang anumang halaga na hindi nakasaad sa kontrata ng mortgage. Ibig sabihin, hindi maaaring isama ang mga penalty charge kung wala ito sa kontrata. Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte na ang interes na 3% bawat buwan ay labis-labis at hindi makatarungan. Sa maraming kaso, sinabi ng Korte na ang interes na lampas sa 3% bawat buwan ay ilegal at dapat bawasan.

    Bilang resulta, ibinaba ng Korte ang interes sa 1% bawat buwan o 12% bawat taon. Bukod pa sa prinsipal at interes, dapat ding isama sa halaga ng pagtubos ang lahat ng gastos sa foreclosure, gaya ng Judicial Commission, Publication Fee, at Sheriff’s Fee. Dahil hindi nakapagbayad ang mga Guevarra sa loob ng isang taon, kailangan din nilang bayaran ang Capital Gains Tax (CGT) at Documentary Stamp Tax (DST) na binayaran ng TCLC.

    Sa madaling salita, ang halaga ng pagtubos ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagdaragdag ng prinsipal na utang, interes na 12% bawat taon, mga gastos sa foreclosure, CGT, at DST. Pagkatapos, ibabawas ang anumang halaga na naideposito na sa korte. Pagkatapos kalkulahin, tinukoy ng Korte na ang dapat bayaran ng mga Guevarra ay P689,460.11, ibabawas ang P240,000.00 na naideposito na nila sa korte. Mayroon silang 30 araw mula sa pagiging pinal ng desisyon para bayaran ang natitirang halaga na P449,460.11 para mabawi ang kanilang lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan pa ba ang dating may-ari ng lupa na tubusin ang lupa na na-foreclose na, lalo na kung ito ay nakuha sa pamamagitan ng free patent, at kung paano kinakalkula ang halaga ng pagtubos.
    Ano ang free patent? Ang free patent ay isang titulo ng lupa na ibinibigay ng gobyerno sa mga Pilipinong kwalipikado na nagtira at nagtanim sa lupaing pampubliko sa loob ng mahabang panahon. Ito ay isang paraan upang bigyan ng seguridad ang mga ordinaryong mamamayan sa kanilang lupa.
    Ano ang Public Land Act? Ang Public Land Act ay isang batas na nagtatakda ng mga patakaran at regulasyon tungkol sa mga lupain ng gobyerno, kabilang ang proseso ng pagkuha ng free patent at homestead.
    Ano ang Section 119 ng Public Land Act? Sinasabi sa Section 119 ng Public Land Act na ang lupaing nakuha sa pamamagitan ng free patent o homestead ay maaaring tubusin ng dating may-ari, balo, o tagapagmana sa loob ng limang taon mula nang maisalin ang lupa.
    Ano ang ibig sabihin ng foreclosure? Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan kinukuha ng nagpautang (kadalasan isang bangko) ang ari-arian ng umutang dahil hindi ito nakabayad sa utang. Ang ari-arian ay ibinebenta para mabawi ang pera na ipinautang.
    Ano ang redemption period? Ito ang panahon na ibinibigay sa dating may-ari para bayaran ang utang at mabawi ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure.
    Paano kinakalkula ang halaga ng pagtubos? Ayon sa kasong ito, binubuo ito ng prinsipal na utang, interes (12% kada taon), mga gastos sa foreclosure, Capital Gains Tax, at Documentary Stamp Tax. Ibabawas dito ang anumang halaga na naideposito na sa korte.
    Bakit mahalaga ang desisyon na ito? Ang desisyon na ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan ng mga Pilipinong may lupaing nakuha sa pamamagitan ng free patent at kung paano nila maaaring mabawi ang kanilang lupa kung ito ay na-foreclose. Pinoprotektahan nito ang mga ordinaryong mamamayan laban sa pang-aabuso.

    Sa kabuuan, ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong Guevarra vs. TCLC ay nagpapatibay sa proteksyon na ibinibigay ng Public Land Act sa mga may-ari ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng free patent. Sa pamamagitan ng paglilinaw sa paraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtubos at pagbibigay diin sa karapatan ng dating may-ari na mabawi ang kanilang ari-arian, sinisigurado ng Korte na hindi basta-basta mawawala sa kanila ang kanilang lupa.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: SPOUSES RODOLFO AND MARCELINA GUEVARRA VS. THE COMMONER LENDING CORPORATION, INC., G.R. No. 204672, February 18, 2015

  • Pagbawi ng Ari-arian Pagkatapos ng Pag-foreclose: Kailan Ito Maaari?

    Pagbawi ng Ari-arian Pagkatapos ng Pag-foreclose: Kailan Ito Maaari?

    G.R. No. 169568, October 22, 2014

    Kadalasan, ang pag-foreclose ng ari-arian ay nagiging sanhi ng pagkawala nito sa may-ari. Ngunit, may mga pagkakataon ba na maaaring mabawi pa ang ari-arian pagkatapos nito? Ang kasong Rolando Robles v. Fernando Fidel Yapcinco, et al. ay nagbibigay-linaw tungkol dito. Ito ay tungkol sa pagmamay-ari ng lupang na-foreclose at naibenta sa public auction, ngunit hindi nakumpirma ng korte ang pagbebenta. Ang kasong ito ay nagpapakita na kahit hindi nakumpirma ang pagbebenta, ang pagbawi ng ari-arian ay hindi basta-basta maaari.

    Ang Kontekstong Legal ng Foreclosure sa Pilipinas

    Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan ang isang nagpahiram (lender) ay maaaring bawiin ang ari-arian ng umutang (borrower) kung hindi nito nabayaran ang kanyang utang. Sa Pilipinas, may dalawang uri ng foreclosure: hudisyal (judicial) at ekstrahudisyal (extrajudicial).

    Sa hudisyal na foreclosure, kailangan ng desisyon mula sa korte bago maibenta ang ari-arian sa public auction. Matapos ang pagbebenta, dapat itong kumpirmahin ng korte. Ang equity of redemption ay ang karapatan ng umutang na bayaran ang utang bago makumpirma ang pagbebenta.

    Sa ekstrahudisyal na foreclosure, ang pagbebenta ay ginagawa sa ilalim ng kapangyarihan na nakasaad sa kasunduan sa pagitan ng nagpahiram at umutang, at hindi na kailangan ng pag-apruba ng korte. Ang right of redemption ay ang karapatan ng umutang na tubusin ang ari-arian sa loob ng isang takdang panahon pagkatapos ng pagbebenta.

    Ayon sa Rules of Court, partikular sa Rule 68, Section 3, ang pagbebenta ay dapat kumpirmahin ng korte para ganap na mailipat ang karapatan sa bumili. Kung hindi ito nakumpirma, hindi ganap na naisasalin ang titulo.

    Mahalaga ring tandaan ang konsepto ng laches. Ito ay ang pagpapabaya o pagkaantala sa paggamit ng karapatan na maaaring maging sanhi ng pagkawala nito.

    Ang Kwento sa Likod ng Kaso

    Nagsimula ang lahat sa isang lupain sa Tarlac na pag-aari ni Fernando F. Yapcinco. Iginarantiya niya ito kay Jose C. Marcelo bilang seguridad sa kanyang utang noong 1944. Inilipat ni Marcelo ang kanyang karapatan kay Apolinario Cruz. Nang hindi nakabayad si Yapcinco, nagsampa ng kaso si Cruz para sa hudisyal na foreclosure.

    • 1956: Nagdesisyon ang Court of First Instance (CFI) na bayaran ni Yapcinco ang utang. Kung hindi, ipagbibili ang ari-arian sa public auction.
    • 1959: Si Apolinario Cruz ang nanalo sa public auction at binigyan ng certificate of absolute sale. Ngunit, hindi niya ito nairehistro, at hindi rin nakakuha ng judicial confirmation.
    • 1972: Ibinigay ni Cruz ang ari-arian sa kanyang mga apo.
    • 1991: Ginamit ni Apolinario Bernabe ang isang pekeng deed of sale para ilipat ang titulo sa kanyang pangalan.
    • 2000: Nagkaso ang mga tagapagmana ni Yapcinco para ipawalang-bisa ang titulo ni Bernabe.
    • 2002: Nagsampa ng kaso si Rolando Robles (isa sa mga apo ni Cruz) laban sa mga tagapagmana ni Yapcinco para ipawalang-bisa ang kanilang titulo.

    Ang RTC ay pumabor kay Robles, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA). Ayon sa CA, hindi nakakuha ng titulo si Cruz dahil hindi nairehistro ang certificate of sale.

    Ang Supreme Court (SC) ang nagbigay ng huling desisyon.

    Narito ang ilan sa mga susing pahayag ng Korte Suprema:

    “The registration of the sale is required only in extra-judicial foreclosure sale because the date of the registration is the reckoning point for the exercise of the right of redemption. In contrast, the registration of the sale is superfluous in judicial foreclosure because only the equity of redemption is granted to the mortgagor…”

    “To better serve the ends of justice, the Court holds that the real issue to consider and resolve is who between the parties had the better right to the property, not whether there was a valid transfer of ownership to Apolinario Cruz.”

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Ang desisyon sa kasong ito ay nagbibigay-diin na ang hindi pagrehistro ng certificate of sale sa hudisyal na foreclosure ay hindi nangangahulugang awtomatiko nang makukuha ng dating may-ari ang ari-arian. Higit na mahalaga kung sino ang may mas matibay na karapatan dito.

    Key Lessons:

    • Sa hudisyal na foreclosure, ang pagrehistro ng certificate of sale ay hindi kasinghalaga ng sa ekstrahudisyal na foreclosure.
    • Ang hindi pagkumpirma ng korte sa pagbebenta ay hindi awtomatikong nagbibigay ng karapatan sa dating may-ari na bawiin ang ari-arian.
    • Ang laches ay maaaring maging hadlang sa pagbawi ng ari-arian kung matagal nang pinabayaan ng dating may-ari ang kanyang karapatan.

    Mga Tanong at Sagot (Frequently Asked Questions)

    Tanong: Ano ang pagkakaiba ng equity of redemption at right of redemption?

    Sagot: Ang equity of redemption ay ang karapatang bayaran ang utang bago makumpirma ang pagbebenta sa hudisyal na foreclosure. Ang right of redemption naman ay ang karapatang tubusin ang ari-arian pagkatapos ng pagbebenta sa ekstrahudisyal na foreclosure.

    Tanong: Kailangan bang irehistro ang certificate of sale sa hudisyal na foreclosure?

    Sagot: Hindi ito kasinghalaga ng sa ekstrahudisyal na foreclosure, ngunit makabubuting gawin ito para mapatibay ang karapatan sa ari-arian.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung hindi nakumpirma ng korte ang pagbebenta sa hudisyal na foreclosure?

    Sagot: Hindi ganap na maililipat ang titulo sa bumili, ngunit hindi ito nangangahulugang awtomatiko nang makukuha ng dating may-ari ang ari-arian.

    Tanong: Ano ang papel ng laches sa mga kaso ng foreclosure?

    Sagot: Kung matagal nang pinabayaan ng dating may-ari ang kanyang karapatan na bawiin ang ari-arian, maaaring hindi na siya pahintulutang gawin ito dahil sa laches.

    Tanong: Ano ang dapat gawin kung na-foreclose ang aking ari-arian?

    Sagot: Kumunsulta agad sa isang abogado para malaman ang iyong mga karapatan at kung ano ang mga hakbang na maaari mong gawin.

    Kung mayroon kang katanungan tungkol sa foreclosure o iba pang usaping legal, huwag mag-atubiling kumunsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay may mga abogado na dalubhasa sa ganitong mga usapin. Maaari kang makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo!

  • Depensa Mo sa Extrajudicial Foreclosure: Bakit Hindi Mahalaga ang Appraised Value ng Property

    Huwag Hayaan na Madaya sa Mababang Benta sa Foreclosure: Ang Mahalaga Mong Karapatan

    G.R. No. 173183, November 18, 2013

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mangutang sa bangko gamit ang iyong property bilang collateral? Marami sa ating mga Pilipino ang ginagawa ito upang matugunan ang mga pangangailangan pinansyal. Ngunit paano kung hindi natin kayang bayaran ang utang? Madalas na kahantungan nito ay ang foreclosure ng ating property. Sa ganitong sitwasyon, mahalagang malaman natin ang ating mga karapatan, lalo na patungkol sa halaga ng ating property na maaaring maapektuhan sa proseso ng foreclosure. Ang kasong ito ng Sycamore Ventures Corporation laban sa Metropolitan Bank and Trust Company ay tumatalakay sa isang mahalagang aspeto ng extrajudicial foreclosure – ang pagpapahalaga sa property o appraisal value. Nais ng korte na linawin kung ang halaga ba ng property ay isang mahalagang isyu na dapat pagtalunan bago tuluyang maisagawa ang foreclosure.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Sa Pilipinas, mayroong dalawang pangunahing paraan para ma-foreclose ang isang property: ang judicial foreclosure at extrajudicial foreclosure. Ang judicial foreclosure ay dumadaan sa korte, habang ang extrajudicial foreclosure ay isinasagawa sa labas ng korte, batay sa Act No. 3135, na sinusugan ng Act No. 4118. Kadalasan, mas pinipili ng mga bangko ang extrajudicial foreclosure dahil mas mabilis at hindi gaanong magastos kumpara sa judicial foreclosure.

    Ayon sa Act No. 3135, partikular sa Seksyon 1, kinikilala nito ang karapatan ng nagpautang na ipa-foreclose ang property kapag nabigo ang umutang na bayaran ang kanyang obligasyon. Ang mahalagang punto dito ay ang proseso ay nakabatay sa kontrata ng mortgage na pinirmahan ninyo at ng bangko. Kung nakasaad sa kontrata ang special power of attorney na nagpapahintulot sa bangko na mag-foreclose extrajudicially, maaari itong gawin basta’t nasusunod ang mga legal na proseso.

    Mahalaga ring tandaan na sa extrajudicial foreclosure, mayroon kang tinatawag na right of redemption. Ito ay ang karapatang tubusin muli ang iyong property sa loob ng isang taon mula sa petsa ng foreclosure sale. Layunin nito na bigyan ng pagkakataon ang dating may-ari na mabawi ang kanyang ari-arian kahit na na-foreclose na ito.

    Sa kasong ito, ang isyu ay umiikot sa kung kailangan bang matukoy muna ang “tunay” na halaga ng property bago isagawa ang extrajudicial foreclosure. Iginiit ng mga petitioners (Sycamore Ventures) na binabaan umano ng Metrobank ang appraisal value ng kanilang property, kaya dapat daw munang matukoy ang tamang halaga bago ituloy ang foreclosure. Ang tanong: tama ba sila?

    PAGLALAHAD NG KASO

    Nagsimula ang lahat noong 1997 nang ang Sycamore Ventures Corporation at mag-asawang Paz ay umutang sa Metrobank ng P180 milyon. Bilang seguridad, isinangla nila ang 11 parsela ng lupa. Umabot sa P65.6 milyon ang kanilang nahiram, ngunit hindi nila ito nabayaran.

    Dahil sa pagkabigong magbayad, nagsimula ang Metrobank ng extrajudicial foreclosure. Ilang beses na ipinagpaliban ang auction sale dahil sa pakiusap ng Sycamore. Muling inayos ang utang, at isang bagong promissory note at mortgage contract ang ginawa, ngunit muli, hindi nakabayad ang Sycamore.

    Muling nag-apply ang Metrobank para sa auction sale. Muling nagpakiusap ang Sycamore na ipagpaliban, ngunit tumanggi na ang Metrobank.

    Kaya naman, dumulog ang Sycamore sa korte (RTC) at naghain ng kaso para mapawalang-bisa ang kontrata at mortgage, kasama ang hiling na TRO (Temporary Restraining Order) para mapigilan ang foreclosure. Ang pangunahing argumento nila ay binabaan umano ng Metrobank ang appraisal value ng property mula P1,200.00 patungong P300.00-P400.00 kada metro kwadrado.

    Nagpalabas ang RTC ng TRO at kalaunan ay preliminary injunction, kaya napigilan ang foreclosure. Umapela ang Metrobank sa Court of Appeals (CA), ngunit unang ibinasura ito.

    Sa pagpapatuloy ng kaso sa RTC, humiling ang Sycamore na mag-appoint ng independent commissioners para matukoy ang “tunay” na halaga ng property. Pinagbigyan sila ng RTC, ngunit muling umapela ang Metrobank sa CA.

    Sa pagkakataong ito, pumanig ang CA sa Metrobank. Sinabi ng CA na hindi isyu ang appraisal value dahil ang halaga ng utang ay malinaw na nakasaad sa mortgage at promissory note.

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong: kailangan bang matukoy muna ang appraisal value ng property bago ituloy ang extrajudicial foreclosure?

    DESISYON NG KORTE SUPREMA

    Ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon ng Sycamore. Ayon sa korte, walang legal na basehan para pigilan ang foreclosure dahil lamang sa isyu ng appraisal value. Binigyang-diin ng korte na ang Act No. 3135 ay hindi nagre-require ng pagtukoy sa appraisal value bago isagawa ang extrajudicial foreclosure.

    Sabi ng Korte Suprema:

    “All the above provisions are quoted verbatim to stress that Act No. 3135 has no requirement for the determination of the mortgaged properties’ appraisal value. Nothing in the law likewise indicates that the mortgagee-creditor’s appraisal value shall be the basis for the bid price. Neither is there any rule nor any guideline prescribing the minimum amount of bid, nor that the bid should be at least equal to the properties’ current appraised value.”

    Ipinaliwanag pa ng korte na ang mahalaga sa extrajudicial foreclosure ay ang pagsunod sa proseso na nakasaad sa Act No. 3135 – ang pagbibigay ng notice at publikasyon. Hindi kailangan pang pagtalunan ang appraisal value dahil hindi naman ito makaaapekto sa validity ng foreclosure.

    Dagdag pa ng Korte Suprema, kahit na sabihin pang mababa ang appraisal value ng Metrobank, hindi ito sapat na dahilan para mapawalang-bisa ang foreclosure sale. Maliban na lang kung ang presyo ng benta ay “grossly shocking to the conscience,” na malayo sa katotohanan, ngunit sa kasong ito, walang ganitong ebidensya.

    Ang punto ng korte: ang remedyo ng Sycamore ay ang pagtubos ng property (right of redemption) sa loob ng isang taon. Sa pamamagitan ng redemption, maaari nilang mabawi ang property kahit na mababa ang naging benta sa foreclosure sale.

    Dahil nakita ng Korte Suprema na ang ginawa ng Sycamore ay para lamang maantala ang foreclosure, pinagmulta pa sila ng triple costs at binalaan ang kanilang abogado.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ano ang ibig sabihin nito para sa iyo? Kung ikaw ay isang borrower na nakasangla ang property, mahalagang maintindihan mo ang mga sumusunod:

    1. Hindi hadlang ang appraisal value sa extrajudicial foreclosure. Hindi mo maaaring pigilan ang foreclosure dahil lamang sa tingin mo ay mababa ang appraisal value ng bangko.
    2. Ang mahalaga ay ang pagsunod sa proseso ng Act No. 3135. Siguraduhin na naisagawa nang tama ang notice at publikasyon ng foreclosure sale. Kung may pagkukulang sa proseso, maaari mo itong gamitin bilang grounds para kwestyunin ang validity ng foreclosure.
    3. Mayroon kang right of redemption. Ito ang iyong pinakamahalagang proteksyon. Gamitin ang isang taong redemption period para makahanap ng paraan na matubos ang iyong property.
    4. Iwasan ang pagpapaliban. Ang pagtatangka na maantala ang foreclosure sa pamamagitan ng mga walang basehang argumento ay maaaring magresulta sa karagdagang gastos at multa.

    MAHALAGANG ARAL

    • Alamin ang iyong kontrata sa bangko. Basahin at intindihin ang mga terms and conditions ng iyong loan at mortgage agreement, lalo na ang tungkol sa extrajudicial foreclosure.
    • Magbayad sa takdang panahon. Ito ang pinakamabisang paraan para maiwasan ang foreclosure. Kung nahihirapan ka, makipag-usap agad sa bangko para maghanap ng solusyon.
    • Huwag balewalain ang foreclosure notice. Kumilos agad kapag nakatanggap ka ng notice. Konsultahin ang abogado para malaman ang iyong mga opsyon.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong 1: Maaari bang pigilan ang extrajudicial foreclosure kung mababa ang appraisal value?
    Sagot: Hindi. Ayon sa Korte Suprema sa kasong Sycamore, hindi kailangan ang pagtukoy sa appraisal value para sa extrajudicial foreclosure, at hindi ito grounds para mapigil ang foreclosure.

    Tanong 2: Ano ang dapat kong gawin kung sa tingin ko ay masyadong mababa ang benta sa foreclosure sale?
    Sagot: Mayroon kang right of redemption. Sa loob ng isang taon mula sa sale, maaari mong tubusin ang property. Ito ang iyong remedyo kung sa tingin mo ay nalugi ka dahil sa mababang benta.

    Tanong 3: Ano ang mga grounds para mapawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure?
    Sagot: Ang pangunahing grounds ay ang hindi pagsunod sa proseso ng Act No. 3135, tulad ng kakulangan sa notice o publikasyon. Ang isyu ng appraisal value ay hindi kasama rito.

    Tanong 4: Kailangan ko ba ng abogado para sa extrajudicial foreclosure?
    Sagot: Mahalaga na kumunsulta sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at opsyon. Makakatulong ang abogado sa pag-review ng mga dokumento, pag-assess ng legalidad ng proseso, at pagbibigay ng payo kung paano mapoprotektahan ang iyong interes.

    Tanong 5: Ano ang ibig sabihin ng

  • Paikliin ang Panahon ng Pagtubos sa Foreclosure para sa mga Korporasyon: Ano ang Ibig Sabihin Nito?

    Mas Maikling Panahon Para Tumubos ng Ari-arian sa Foreclosure? Hindi Labag sa Saligang Batas!

    G.R. No. 195540, March 13, 2013 – Goldenway Merchandising Corporation v. Equitable PCI Bank

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na ba ang pangamba na mawala ang pinaghirapang ari-arian dahil sa foreclosure? Para sa maraming negosyante, lalo na ang mga korporasyon, ang posibilidad na ma-foreclose ang kanilang mga ari-arian ay isang tunay na banta. Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong Goldenway Merchandising Corporation v. Equitable PCI Bank, nilinaw nito ang patakaran tungkol sa panahon ng pagtubos para sa mga korporasyon pagdating sa extrajudicial foreclosure. Ang kasong ito ay nagpapakita kung paano binago ng Republic Act No. 8791 (General Banking Law of 2000) ang dating nakagawiang isang taong panahon ng pagtubos na nakasaad sa Act No. 3135 para sa mga korporasyon, at kung bakit hindi ito itinuring na paglabag sa Saligang Batas.

    Sa madaling salita, ang Goldenway Corporation ay umutang sa Equitable PCI Bank at ginawang prenda ang kanilang mga ari-arian. Nang hindi nakabayad ang Goldenway, ipinagbili ng bangko ang ari-arian sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure. Sinubukan ng Goldenway na tubusin ang ari-arian sa loob ng isang taon, ngunit sinabi ng bangko na huli na dahil sa bagong batas, ang RA 8791, na nagpapaikli sa panahon ng pagtubos para sa mga korporasyon hanggang sa araw ng rehistro ng Certificate of Sale. Ang pangunahing tanong dito: tama ba ang bangko? Nilabag ba ng RA 8791 ang karapatan ng Goldenway dahil pinaikli nito ang panahon ng pagtubos na umiiral noong sila ay nagkasundo sa pautang?

    LEGAL NA KONTEKSTO: ANO ANG KAILANGAN MONG MALAMAN TUNGKOL SA PAGTUBOS AT FORECLOSURE?

    Para maintindihan ang kasong ito, mahalagang alamin muna ang ilang importanteng konsepto:

    • Extrajudicial Foreclosure: Ito ay paraan ng pagbebenta ng ipinrendang ari-arian sa publiko kapag hindi nakabayad ang umutang, nang hindi na dumadaan sa korte. Ito ay pinapayagan kung may espesyal na kapangyarihan na nakasaad sa kasunduan sa mortgage.
    • Karapatan sa Pagtubos (Right of Redemption): Pagkatapos ma-foreclose ang ari-arian, may karapatan pa rin ang dating may-ari na bawiin ito. Ito ay sa pamamagitan ng pagbabayad sa bumili (kadalasan ang bangko) ng halaga na kanilang ibinayad, kasama ang interes at gastos, sa loob ng takdang panahon.
    • Act No. 3135: Ito ang batas na orihinal na nagtatakda ng patakaran sa extrajudicial foreclosure. Ayon dito, ang dating may-ari ay may isang taon mula sa petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale para tubusin ang ari-arian.
    • Republic Act No. 8791 (General Banking Law of 2000): Binago nito ang Act No. 3135 pagdating sa panahon ng pagtubos para sa mga korporasyon. Sinasabi sa Section 47 ng RA 8791:

      “Notwithstanding Act 3135, juridical persons whose property is being sold pursuant to an extrajudicial foreclosure, shall have the right to redeem the property in accordance with this provision until, but not after, the registration of the certificate of foreclosure sale with the applicable Register of Deeds which in no case shall be more than three (3) months after foreclosure, whichever is earlier.”

      Ibig sabihin, para sa mga korporasyon, ang panahon ng pagtubos ay paikliin hanggang sa araw ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale, o tatlong buwan mula sa foreclosure, alinman ang mauna.

    • Impairment of Obligation of Contracts (Paglabag sa Obligasyon ng Kontrata): Sinasabi sa Saligang Batas na hindi maaaring magpasa ng batas na sisira o babago sa mga kasunduan. Dito nakabatay ang argumento ng Goldenway na nilabag ang kanilang kontrata dahil binago ng RA 8791 ang panahon ng pagtubos.
    • Equal Protection Clause (Pantay na Proteksyon sa Batas): Sinasabi rin sa Saligang Batas na dapat pantay ang pagtrato sa lahat ng tao sa ilalim ng batas. Inakusahan din ng Goldenway na hindi pantay ang RA 8791 dahil iba ang patakaran sa pagtubos para sa korporasyon kumpara sa indibidwal.
    • Police Power (Kapangyarihan ng Estado para sa Kapakanan ng Nakararami): Ito ang kapangyarihan ng estado na magpatupad ng batas para sa kapakanan ng lahat, kahit pa makakaapekto ito sa pribadong karapatan o kontrata. Dito naman ibinatay ng Korte Suprema ang pagiging konstitusyonal ng RA 8791.

    PAGSUSURI NG KASO: BAKIT NATALO ANG GOLDENWAY?

    Balikan natin ang kwento ng Goldenway at Equitable PCI Bank. Narito ang mga pangyayari:

    1. Nobyembre 29, 1985: Ang Goldenway ay nakakuha ng pautang mula sa Equitable PCI Bank na nagkakahalaga ng P2,000,000.00 at ipinrenda ang kanilang mga ari-arian sa Valenzuela.
    2. Disyembre 13, 2000: Dahil hindi nakabayad ang Goldenway, ipinag-foreclose ng Equitable PCI Bank ang mga ari-arian. Naibenta ito sa public auction sa halagang P3,500,000.00 sa bangko mismo.
    3. Enero 26, 2001: Na-isyu ang Certificate of Sale pabor sa Equitable PCI Bank.
    4. Pebrero 16, 2001: Nairehistro ang Certificate of Sale.
    5. Marso 8, 2001: Sinubukan ng Goldenway na tubusin ang ari-arian sa halagang P3,500,000.00. Ngunit tinanggihan ito ng bangko dahil nairehistro na ang Certificate of Sale at ayon sa RA 8791, huli na ang pagtubos.
    6. Marso 9, 2001: Na-consolidate na ang titulo ng ari-arian sa pangalan ng Equitable PCI Bank.
    7. Disyembre 7, 2001: Nagdemanda ang Goldenway sa korte, iginiit na ang dapat sundin ay ang isang taong panahon ng pagtubos sa Act No. 3135, at ang RA 8791 ay hindi dapat ipatupad dahil labag ito sa Saligang Batas.

    Ang Korte Suprema, sa pagpabor sa Equitable PCI Bank, ay nagdesisyon na:

    • Hindi labag sa Saligang Batas ang Section 47 ng RA 8791. Ayon sa Korte, hindi nito sinisira ang kontrata. Binago lamang nito ang panahon ng pagtubos, ngunit hindi inalis ang karapatan mismo. Dagdag pa, ang batas ay may makatwirang batayan: ang pagpapalakas ng sistema ng pagbabangko pagkatapos ng Asian financial crisis. Sa pamamagitan ng pagpapaikli ng panahon ng pagtubos para sa mga korporasyon, mas mabilis na mabebenta ng mga bangko ang mga na-foreclose na ari-arian, maiwasan ang pagkalugi, at mapanatili ang kanilang katatagan. Sinabi ng Korte: “The difference in the treatment of juridical persons and natural persons was based on the nature of the properties foreclosed – whether these are used as residence, for which the more liberal one-year redemption period is retained, or used for industrial or commercial purposes, in which case a shorter term is deemed necessary to reduce the period of uncertainty in the ownership of property and enable mortgagee-banks to dispose sooner of these acquired assets.”
    • Hindi rin labag sa Equal Protection Clause ang Section 47 ng RA 8791. May makatwirang basehan ang pagtrato sa mga korporasyon at indibidwal nang magkaiba pagdating sa panahon ng pagtubos. Ang layunin ay para sa kapakanan ng ekonomiya at sistema ng pagbabangko. “It cannot therefore be disputed that the said provision amending the redemption period in Act 3135 was based on a reasonable classification and germane to the purpose of the law.” sabi ng Korte.
    • Ang RA 8791 ay ipinapatupad kahit pa ang mortgage ay pinasok bago pa ito naipatupad. Walang retroactive application dahil sinasabi sa batas na ang mga ari-ariang na-foreclose bago ang RA 8791 ay mananatili sa dating isang taong panahon ng pagtubos. Sa kaso ng Goldenway, na-foreclose ang ari-arian noong 2000, pagkatapos na maipatupad ang RA 8791.

    Dahil dito, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at Regional Trial Court na nagbabasura sa reklamo ng Goldenway. Huli na ang pagtubos ng Goldenway dahil lumipas na ang panahon na itinakda ng RA 8791.

    PRAKTICAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang desisyon sa kasong Goldenway ay may malaking epekto, lalo na sa mga korporasyon na gumagamit ng ari-arian bilang prenda sa pautang. Narito ang ilang mahahalagang puntos:

    • Paikliin ang Panahon ng Pagtubos para sa Korporasyon: Dapat tandaan ng mga korporasyon na hindi na isang taon ang panahon ng pagtubos sa extrajudicial foreclosure. Ito ay hanggang sa pagpaparehistro ng Certificate of Sale o tatlong buwan mula sa foreclosure, alinman ang mauna. Kailangan maging mabilis kumilos ang mga korporasyon kung gusto nilang tubusin ang kanilang ari-arian.
    • Retroactive Application ng RA 8791: Kahit pa pinasok ang mortgage bago pa ang RA 8791, kung ang foreclosure ay nangyari pagkatapos na maipatupad ang batas (June 13, 2000), ang mas maikling panahon ng pagtubos ang masusunod.
    • Kahalaagahan ng Pag-unawa sa Batas: Mahalaga na maunawaan ng mga negosyante ang mga batas na nakakaapekto sa kanilang operasyon, lalo na pagdating sa pautang at ari-arian. Ang hindi pag-alam sa batas ay hindi excusa.

    SUSING ARAL:

    • Para sa mga korporasyon, ang panahon ng pagtubos sa extrajudicial foreclosure ay mas maikli na dahil sa RA 8791.
    • Ang RA 8791 ay konstitusyonal at ipinapatupad kahit pa ang kontrata sa mortgage ay pinasok bago pa ang batas.
    • Kailangan maging maingat at maalam sa batas ang mga korporasyon pagdating sa pautang at ari-arian para maiwasan ang problema sa foreclosure.

    MGA KARANIWANG TANONG (FREQUENTLY ASKED QUESTIONS)

    1. Ano ang ibig sabihin ng “pagtubos” sa foreclosure?
      Ang pagtubos ay ang karapatan ng dating may-ari ng ari-arian na bawiin ito pagkatapos ma-foreclose. Ginagawa ito sa pamamagitan ng pagbabayad sa bumili ng ari-arian ng halaga na kanilang ibinayad, kasama ang interes at gastos.
    2. Gaano kahaba ang panahon ng pagtubos para sa indibidwal at korporasyon sa extrajudicial foreclosure?
      Para sa indibidwal, ang panahon ng pagtubos ay isang taon mula sa pagpaparehistro ng Certificate of Sale, ayon sa Act No. 3135. Para naman sa korporasyon, ito ay hanggang sa pagpaparehistro ng Certificate of Sale o tatlong buwan mula sa foreclosure, alinman ang mauna, ayon sa RA 8791.
    3. Konstitusyonal ba ang RA 8791 na nagpapaikli sa panahon ng pagtubos para sa korporasyon?
      Oo, ayon sa Korte Suprema sa kasong Goldenway. Hindi ito labag sa Saligang Batas dahil may makatwirang basehan at layunin ang batas.
    4. Kung ang mortgage ko ay pinasok bago pa ang RA 8791, pero na-foreclose ngayon, anong panahon ng pagtubos ang masusunod?
      Ang masusunod ay ang mas maikling panahon ng pagtubos sa RA 8791, kung ang foreclosure ay nangyari pagkatapos ng June 13, 2000.
    5. Maaari bang pahabain ang panahon ng pagtubos?
      Ang panahon ng pagtubos ay nakatakda sa batas. Mahirap itong pahabain maliban na lang kung papayag ang bumili ng ari-arian. Kaya pinakamainam na tubusin ang ari-arian sa loob ng itinakdang panahon.

    Naguguluhan ka ba sa mga patakaran tungkol sa foreclosure at pagtubos? Huwag mag-alala, kami sa ASG Law ay eksperto sa mga usaping may kinalaman sa banking at finance litigation. Kung kailangan mo ng konsultasyon o legal na payo, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito para sa aming serbisyo. Handa kaming tumulong sa iyo!



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)