ASG Law

Tag: Republic Act 11573

  • Pagpaparehistro ng Lupa: Paano Patunayan ang Pag-aari Ayon sa Bagong Batas

    Pagpaparehistro ng Lupa: Mga Bagong Panuntunan sa Pagpapatunay ng Pag-aari

    G.R. No. 232778, August 23, 2023

    Naranasan mo na bang mag-aplay para sa pagpaparehistro ng lupa ngunit nahirapan sa pagpapatunay ng iyong pag-aari? Maraming Pilipino ang dumaranas nito, lalo na kung ang lupa ay matagal nang tinitirhan ng kanilang pamilya. Sa kasong Republic of the Philippines vs. Spouses Rolly D. Tan and Grace Tan, tinalakay ng Korte Suprema ang mga bagong panuntunan sa pagpapatunay ng pag-aari ng lupa, ayon sa Republic Act No. 11573. Alamin natin ang mga detalye!

    Ano ang Bagong Batas (RA 11573)?

    Ang Republic Act No. 11573 ay isang batas na naglalayong gawing mas simple at malinaw ang proseso ng pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas. Binabago nito ang ilang probisyon ng Commonwealth Act No. 141 (Public Land Act) at Presidential Decree No. 1529 (Property Registration Decree). Ang layunin ng batas na ito ay upang bigyan ng seguridad ang mga Pilipino sa kanilang pag-aari ng lupa.

    Ayon sa Section 6 ng RA 11573, na nag-aamyenda sa Section 14 ng PD 1529:

    “(1) Those who by themselves or through their predecessors-in-interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain not covered by existing certificates of title or patents under a bona fide claim of ownership for at least twenty (20) years immediately preceding the filing of the application for confirmation of title except when prevented by war or force majeure. They shall be conclusively presumed to have performed all the conditions essential to a Government grant and shall be entitled to a certificate of title under this section.”

    Ibig sabihin, kung ikaw o ang iyong mga ninuno ay tuloy-tuloy na nagmamay-ari at gumagamit ng lupaing pampubliko na maaaring ipagbili, sa loob ng 20 taon bago ka mag-aplay, ikaw ay may karapatang magkaroon ng titulo.

    Ang Kwento ng Kaso

    Ang mag-asawang Tan ay nag-aplay para sa pagpaparehistro ng lupa sa Batangas City. Sabi nila, nakuha nila ang lupa mula sa mga tagapagmana nina Cirilo Garcia at Simeon Garcia. Ayon sa kanila, tuloy-tuloy silang nagmamay-ari ng lupa, kasama na ang mga nauna sa kanila, kaya’t karapat-dapat silang magkaroon ng titulo.

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • Nag-aplay ang mag-asawang Tan para sa pagpaparehistro ng lupa.
    • Nagpakita sila ng mga dokumento, tulad ng tax declaration at certification mula sa CENRO.
    • Nagtestigo ang isang kapitbahay na ang mga Garcia ay matagal nang naninirahan sa lupa.
    • Pinaboran ng Municipal Trial Court at Court of Appeals ang mag-asawang Tan.
    • Umapela ang Republic sa Korte Suprema.

    Ayon sa Korte Suprema, “Through the final proviso, any confusion which may have resulted from the wholesale adoption of the second Malabanan requirement has been addressed.” Ibig sabihin, nilinaw ng batas na hindi na kailangan ng “express government manifestation” para patunayan na ang lupa ay hindi na kailangan ng gobyerno.

    Dagdag pa ng Korte Suprema, “This final proviso unequivocally confirms that the classification of land as alienable and disposable immediately places it within the commerce of man, and renders it susceptible to private acquisition through adverse possession.” Ibig sabihin, kapag ang lupa ay idineklarang “alienable and disposable,” maaari na itong ipagbili at angkinin ng pribadong indibidwal.

    Ano ang Ibig Sabihin Nito sa Iyo?

    Dahil sa RA 11573, mas madali na ang pagpapatunay ng pag-aari ng lupa. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

    • Mas maikling panahon: Kailangan mo na lamang patunayan na ikaw ay nagmamay-ari ng lupa sa loob ng 20 taon bago ka mag-aplay.
    • Simplified requirements: Sapat na ang certification mula sa DENR geodetic engineer na nagsasabing ang lupa ay “alienable and disposable.”
    • Retroactive application: Ang batas na ito ay maaaring gamitin kahit sa mga kaso na nakabinbin pa sa korte.

    Ngunit tandaan, kailangan mo pa ring patunayan na ikaw ay tuloy-tuloy na nagmamay-ari at gumagamit ng lupa. Kailangan mo ring magbayad ng buwis sa lupa.

    Mahahalagang Aral

    • Ang RA 11573 ay nagpapadali sa pagpaparehistro ng lupa.
    • Kailangan mong patunayan na ikaw ay nagmamay-ari ng lupa sa loob ng 20 taon.
    • Kailangan mo ng certification mula sa DENR geodetic engineer.

    Mga Tanong na Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang ibig sabihin ng “alienable and disposable” na lupa?

    Ito ay lupaing pampubliko na maaaring ipagbili at angkinin ng pribadong indibidwal.

    2. Paano ko malalaman kung ang lupa ko ay “alienable and disposable”?

    Kumuha ng certification mula sa DENR geodetic engineer.

    3. Ano ang dapat kong gawin kung wala akong dokumento na nagpapatunay na nagmamay-ari ako ng lupa sa loob ng 20 taon?

    Maghanap ng mga saksi na maaaring magpatunay na ikaw o ang iyong mga ninuno ay matagal nang naninirahan sa lupa.

    4. Maaari ko bang gamitin ang RA 11573 kahit na nagsimula na ang kaso ko bago pa ito naipasa?

    Oo, ang batas na ito ay may retroactive application.

    5. Ano ang dapat kong gawin kung may umaangkin sa lupa ko?

    Kumunsulta sa abogado upang malaman ang iyong mga karapatan.

    6. Ano ang mangyayari kung hindi ako makapagpakita ng sapat na ebidensya?

    Maaaring hindi maaprubahan ang iyong aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa.

    ASG Law specializes in real estate law. Makipag-ugnayan sa amin o mag-email sa hello@asglawpartners.com para sa konsultasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo sa mga usaping legal tungkol sa lupa.

  • Pagpaparehistro ng Lupa: Sapat na ba ang Sertipikasyon ng DENR?

    Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong Republic of the Philippines vs. Efren S. Buenaventura, nilinaw nito ang mga kinakailangan sa pagpaparehistro ng lupa, partikular na kung kailan itinuturing na sapat ang sertipikasyon mula sa Department of Environment and Natural Resources (DENR) para patunayang ang lupa ay alienable at disposable. Ayon sa Korte, bagama’t kinikilala ang bisa ng Republic Act (R.A.) No. 11573 na nagpapagaan sa mga requirements sa pagpaparehistro, hindi pa rin ito nangangahulugan na basta-basta na lamang makapagpaparehistro ng lupa nang walang sapat na dokumentasyon. Ipinadala ng Korte ang kaso sa Court of Appeals upang suriin ang katayuan ng lupa batay sa mga parameters na itinakda ng R.A. No. 11573.

    Kailan Sapat ang Sertipikasyon ng DENR sa Pagpaparehistro ng Lupa?

    Ang kasong ito ay nag-ugat sa aplikasyon ni Efren S. Buenaventura para sa orihinal na pagpaparehistro ng lupa. Ang isyu ay nakasentro sa kung sapat na ba ang sertipikasyon mula sa CENRO (City Environment and Natural Resources Office) upang patunayan na ang lupang ipinaparehistro ay alienable at disposable, na isa sa mga pangunahing requirements para sa pagpaparehistro ng lupa. Ayon sa Republic, hindi sapat ang sertipikasyon mula sa CENRO lamang, kailangan din ang orihinal na classification na aprubado ng DENR Secretary. Sa madaling salita, kailangang mapatunayan na ang lupa ay hindi na bahagi ng public domain at maaari na itong iparehistro bilang pribadong pag-aari.

    Bago pa man ang Republic Act No. 11573, ang prevailing doctrine ay hindi sapat ang sertipikasyon lamang mula sa CENRO upang mapatunayan na ang lupa ay alienable at disposable. Sa kasong Republic v. T.A.N. Properties, Inc., sinabi ng Korte na hindi sapat na mag-certify ang PENRO o CENRO na ang lupa ay alienable at disposable. Kailangan na ang DENR Secretary ang nag-apruba ng land classification at nirelease ang lupa mula sa public domain bilang alienable at disposable. Dagdag pa rito, dapat magpresenta ng kopya ng original classification na aprubado ng DENR Secretary at certified bilang true copy ng legal custodian ng official records.

    Further, it is not enough for the PENRO or CENRO to certify that a land is alienable and disposable. The applicant for land registration must prove that the DENR Secretary had approved the land classification and released the land of the public domain as alienable and disposable, and that the land subject of the application for registration falls within the approved area per verification through survey by the PENRO or CENRO. In addition, the applicant for land registration must present a copy of the original classification approved by the DENR Secretary and certified as a true copy by the legal custodian of the official records. These facts must be established to prove that the land is alienable and disposable. Respondent failed to do so because the certifications presented by respondent do not, by themselves, prove that the land is alienable and disposable.

    Gayunpaman, nagkaroon ng pagbabago sa batas nang naipasa ang R.A. No. 11573. Ayon sa Section 7 ng batas na ito, sapat na ang certification na pirmado ng isang DENR geodetic engineer na nagsasabing ang lupa ay bahagi ng alienable at disposable agricultural lands ng public domain. Kailangan lamang na ang sertipikasyon ay nakaimprenta sa approved survey plan na isinumite sa korte, at naglalaman ng sworn statement ng geodetic engineer na nagpapatunay na ang lupa ay nasa loob ng alienable at disposable lands, at nakasaad dito ang mga applicable Forestry Administrative Order, DENR Administrative Order, Executive Order, Proclamations at ang Land Classification Project Map Number na sumasaklaw sa lupa.

    SECTION 7. Proof that the Land is Alienable and Disposable. — For purposes of judicial confirmation of imperfect titles filed under Presidential Decree No. 1529, a duly signed certification by a duly designated DENR geodetic engineer that the land is part of alienable and disposable agricultural lands of the public domain is sufficient proof that the land is alienable. Said certification shall be imprinted in the approved survey plan submitted by the applicant in the land registration court. The imprinted certification in the plan shall contain a sworn statement by the geodetic engineer that the land is within the alienable and disposable lands of the public domain and shall state the applicable Forestry Administrative Order, DENR Administrative Order, Executive Order, Proclamations and the Land Classification Project Map Number covering the subject land.

    Bukod pa rito, kinakailangan din na ang DENR geodetic engineer ay iharap bilang testigo upang patotohanan ang sertipikasyon. Gaya ng nabanggit sa kasong Republic v. Galeno, hindi maaaring ituring na prima facie evidence ang mga sertipikasyon ng Regional Technical Director, DENR, nang walang kaukulang pagpapatunay. Sa madaling salita, kailangan ng personal na testimonya ng nag-isyu ng sertipikasyon upang mapatunayan ang katotohanan ng mga nakasaad dito.

    Ang Korte Suprema ay nagbigay diin din sa retroactive application ng R.A. No. 11573 dahil sa curative nature nito. Ang layunin ng batas na ito ay gawing simple at i-harmonize ang mga probisyon ng batas sa lupa upang maalis ang anumang kalabuan. Dahil dito, maaari itong gamitin sa mga kaso ng pagpaparehistro ng lupa na pending pa noong Setyembre 1, 2021.

    Sa kasong ito, ipinadala ng Korte ang kaso sa Court of Appeals upang tumanggap ng karagdagang ebidensya hinggil sa land classification status ng lupa, alinsunod sa Section 7 ng R.A. No. 11573. Kinakailangan na ang sertipikasyon ng DENR geodetic engineer ay kumpleto at naglalaman ng lahat ng impormasyon na hinihingi ng batas.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung sapat na ba ang sertipikasyon mula sa CENRO upang patunayan na ang lupa ay alienable at disposable para sa layunin ng pagpaparehistro.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa sertipikasyon ng CENRO bago ang R.A. No. 11573? Hindi sapat ang sertipikasyon lamang mula sa CENRO. Kailangan din ang orihinal na classification na aprubado ng DENR Secretary.
    Ano ang epekto ng R.A. No. 11573 sa requirement ng sertipikasyon? Sa ilalim ng R.A. No. 11573, sapat na ang sertipikasyon na pirmado ng isang DENR geodetic engineer, basta’t naglalaman ito ng mga impormasyon na hinihingi ng batas.
    Kailangan bang tumestigo ang DENR geodetic engineer? Oo, kailangan na ang DENR geodetic engineer ay iharap bilang testigo upang patotohanan ang sertipikasyon.
    Maaari bang gamitin ang R.A. No. 11573 sa mga kaso na pending pa? Oo, dahil sa curative nature nito, maaaring gamitin ang R.A. No. 11573 sa mga kaso ng pagpaparehistro ng lupa na pending pa noong Setyembre 1, 2021.
    Anong impormasyon ang dapat nakasaad sa sertipikasyon ng DENR geodetic engineer? Dapat nakasaad sa sertipikasyon ang mga applicable Forestry Administrative Order, DENR Administrative Order, Executive Order, Proclamations at ang Land Classification Project Map Number na sumasaklaw sa lupa.
    Bakit ipinadala ng Korte Suprema ang kaso sa Court of Appeals? Ipinadala ang kaso upang tumanggap ng karagdagang ebidensya hinggil sa land classification status ng lupa, alinsunod sa Section 7 ng R.A. No. 11573.
    Ano ang kahalagahan ng Land Classification Map Number? Kung walang kopya ng relevant issuance (Forestry Administrative Order, Executive Order, etc.), dapat isaad sa sertipikasyon ang LC Map number, Project Number, at petsa ng release na makikita sa LC Map, pati na rin ang katotohanang ito ay bahagi ng records ng NAMRIA.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga kinakailangan sa pagpaparehistro ng lupa, lalo na sa pagpapatunay ng alienability at disposability ng lupa. Bagama’t pinagaan ng R.A. No. 11573 ang proseso, mahalaga pa rin na sundin ang mga itinakdang requirements upang matiyak ang legalidad ng pagpaparehistro.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Republic vs. Buenaventura, G.R. No. 198629, April 05, 2022