ASG Law

Tag: Registry of Deeds

  • Pagbenta ng Lupa na May Pekeng Pirma: Ano ang Iyong mga Karapatan?

    Pekeng Pirma sa Kasulatan ng Bilihan: Hindi Balido ang Paglilipat ng Lupa

    G.R. No. 190901, November 12, 2014

    Maraming Pilipino ang nagmamay-ari ng lupa, at ang pagbenta nito ay isang malaking desisyon. Ngunit paano kung ang kasulatan ng bilihan ay may pekeng pirma? Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin na ang pagbenta ng lupa na may pekeng pirma ay hindi balido at walang bisa mula sa simula pa lamang.

    INTRODUKSYON

    Isipin na lang na ang iyong pamilya ay nagmamay-ari ng lupa sa loob ng maraming henerasyon. Isang araw, nalaman mo na ang lupang ito ay naibenta na pala sa iba, gamit ang kasulatan na may pekeng pirma ng iyong magulang. Ano ang iyong gagawin? Ito ang sentrong isyu sa kasong ito, kung saan ang mga Revilla ay nakipaglaban upang mabawi ang kanilang lupa na naibenta gamit ang pekeng kasulatan.

    ANG LIGAL NA KONTEKSTO

    Sa Pilipinas, ang kontrata ng bilihan ay kailangang mayroong tatlong importanteng elemento: pagpayag (consent), bagay (object), at sanhi (cause). Kung wala ang isa sa mga ito, ang kontrata ay maaaring mapawalang-bisa. Ayon sa Artikulo 1318 ng Civil Code:

    “Walang kontrata maliban kung ang mga sumusunod na rekisitos ay naroroon: (1) Pagpayag ng mga nagkasundo; (2) Bagay na tiyak na siyang paksa ng kontrata; (3) Sanhi ng obligasyon na itinatag.”

    Sa kaso ng pekeng pirma, walang pagpayag mula sa tunay na may-ari. Dahil dito, ang kontrata ay walang bisa. Ang ganitong uri ng transaksyon ay maituturing na hindi naganap ayon sa batas. Dagdag pa rito, ayon sa Artikulo 1410 ng Civil Code, ang aksyon para ipawalang-bisa ang isang kontrata ay hindi nagpe-prescribe o walang taning.

    PAGSUSURI NG KASO

    Narito ang mga pangyayari sa kaso ng Amada Cotoner-Zacarias vs. Spouses Alfredo Revilla and the Heirs of Paz Revilla:

    • Ang mga mag-asawang Revilla ay may-ari ng isang parsela ng lupa sa Cavite.
    • Noong 1983, nangailangan sila ng pera at humiram kay Amada Cotoner-Zacarias. Bilang seguridad, pumayag sila na si Amada ang mangangalaga sa lupa.
    • Hindi alam ng mga Revilla, gumamit si Amada ng isang pekeng kasulatan ng bilihan upang ilipat ang titulo ng lupa sa kanyang pangalan.
    • Ipinagbenta ni Amada ang lupa sa mga Casorla, at pagkatapos ay sa mga Sun.
    • Nang malaman ng mga Revilla ang tungkol sa pekeng kasulatan, nagsampa sila ng kaso upang mabawi ang lupa.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “Well-settled is the rule that “conveyances by virtue of a forged signature. . . are void ab initio [as] [t]he absence of the essential [requisites] of consent and cause or consideration in these cases rendered the contract inexistent[.]”

    Ibig sabihin, dahil sa pekeng pirma, walang consent, kaya’t walang bisa ang paglilipat ng lupa.

    Tinukoy ng korte ang mga sumusunod na isyu:

    1. Kung ang karapatan ng mga Revilla na magsampa ng kaso ay nag-expire na.
    2. Kung may hurisdiksyon ang korte dahil sa hindi tamang pagbabayad ng filing fees.
    3. Kung tama ang Court of Appeals sa pag-utos na ibalik ang lupa sa mga Revilla.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon sa kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagiging maingat sa mga transaksyon sa lupa. Mahalaga na siguraduhin na ang lahat ng mga dokumento ay lehitimo at ang mga pirma ay tunay. Kung ikaw ay bibili ng lupa, mag-ingat at magsagawa ng due diligence bago magbayad.

    Key Lessons:

    • Ang pekeng pirma sa kasulatan ng bilihan ay nagpapawalang-bisa sa transaksyon.
    • Ang aksyon para ipawalang-bisa ang kontrata dahil sa pekeng pirma ay hindi nagpe-prescribe.
    • Mahalaga ang due diligence sa pagbili ng lupa upang maiwasan ang panloloko.

    MGA KARANIWANG TANONG

    1. Ano ang dapat kong gawin kung pinaghihinalaan ko na peke ang pirma sa kasulatan ng bilihan?

    Magkonsulta kaagad sa isang abogado at magsampa ng kaso sa korte upang ipawalang-bisa ang kasulatan.

    2. Gaano katagal ako pwedeng magsampa ng kaso kung peke ang pirma sa kasulatan?

    Dahil ang aksyon para ipawalang-bisa ang kontrata ay hindi nagpe-prescribe, pwede kang magsampa ng kaso kahit ilang taon na ang nakalipas.

    3. Ano ang due diligence sa pagbili ng lupa?

    Kabilang dito ang pagsusuri ng titulo ng lupa sa Registry of Deeds, pagtiyak na walang mga nakabinbing kaso, at pagkuha ng opinyon ng abogado.

    4. Ano ang mangyayari kung nabili ko ang lupa mula sa taong gumamit ng pekeng pirma?

    Kung napatunayan na peke ang pirma, maaaring mapawalang-bisa ang iyong pagbili, kahit na ikaw ay bumili nang may mabuting loob.

    5. Paano ko mapoprotektahan ang aking lupa mula sa mga pekeng kasulatan?

    Siguraduhing nakarehistro ang iyong lupa sa Registry of Deeds at panatilihing napapanahon ang iyong mga dokumento.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa pagmamay-ari ng lupa. Kung ikaw ay nangangailangan ng legal na payo o representasyon sa ganitong uri ng kaso, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito.

  • Paglilipat ng Ari-arian sa Pamamagitan ng Donasyon: Kailangan Bang Irehistro Ito Para Maging Balido?

    Ang Pagpaparehistro Ba ng Deed of Donation ay Kailangan Para Maging Balido ang Paglilipat ng Ari-arian?

    Heirs of Rosendo Sevilla Florencio vs. Heirs of Teresa Sevilla de Leon, G.R. No. 149570, March 15, 2004

    Isipin na lang na binigyan ka ng iyong magulang ng lupa sa pamamagitan ng donasyon. Masaya ka, pero hindi mo agad naiparehistro ang deed of donation. Pagkatapos ng ilang taon, nagkaroon ng problema sa pagmamay-ari ng lupa. Ang tanong: ikaw ba ang tunay na may-ari kahit hindi mo naiparehistro ang donasyon? Ang kasong ito ay tumatalakay sa kahalagahan ng pagpaparehistro ng deed of donation, at kung ano ang epekto nito sa pagmamay-ari ng ari-arian.

    Introduksyon

    Ang pagbibigay ng ari-arian sa pamamagitan ng donasyon ay isang karaniwang paraan upang maglipat ng pagmamay-ari sa Pilipinas. Gayunpaman, maraming nagtatanong kung kailangan bang iparehistro ang deed of donation upang maging ganap at balido ang paglilipat. Ang kasong ito ng Heirs of Rosendo Sevilla Florencio vs. Heirs of Teresa Sevilla de Leon ay nagbibigay linaw sa usaping ito. Ang pangunahing tanong dito ay kung sino ang may mas matibay na karapatan sa ari-arian: ang mga tagapagmana ng registered owner, o ang mga tagapagmana ng taong binigyan ng ari-arian sa pamamagitan ng hindi rehistradong deed of donation.

    Legal na Konteksto

    Ayon sa Civil Code ng Pilipinas, ang donasyon ay isa sa mga paraan upang magkaroon ng pagmamay-ari. Ang Artikulo 712 ng Civil Code ay nagsasaad na:

    “Ownership is acquired by occupation and by intellectual creation.

    Ownership and other real rights over property are acquired and transmitted by law, by donation, by testate and intestate succession, and in consequence of certain contracts, by tradition.

    They may also be acquired by means of prescription.”

    Para sa donasyon ng real property (lupa o bahay), kailangan itong gawin sa pamamagitan ng public document (deed of donation). Kailangan ding tanggapin ng taong binibigyan (donee) ang donasyon sa parehong deed, o sa hiwalay na public document. Kung hiwalay ang acceptance, kailangang ipaalam ito sa nagbigay (donor) sa isang authentic form, at dapat itong itala sa parehong dokumento.

    Bagama’t ang pagpaparehistro ng deed of donation sa Registry of Deeds ay hindi kailangan para maging balido ang donasyon, ito ay mahalaga para protektahan ang karapatan ng donee laban sa ibang tao na maaaring mag-claim ng pagmamay-ari sa ari-arian. Kung hindi naiparehistro ang donasyon, maaaring magkaroon ng problema kung may ibang tao na nagpakita ng mas matibay na titulo sa ari-arian.

    Paghimay sa Kaso

    Si Teresa Sevilla de Leon ang registered owner ng isang residential lot. Pinayagan niya ang mag-asawang Rosendo at Consuelo Florencio na tumira sa lupa nang walang bayad. Noong 1966, umupa si De Leon kay Bienvenido Santos, at pagkatapos, nagtayo si Santos ng bahay doon. Noong 1976, diumano’y nag-execute si De Leon ng Deed of Donation pabor kay Rosendo Florencio. Namatay si De Leon noong 1978, at si Florencio naman noong 1995. Ang mga tagapagmana ni De Leon ay nagpadala ng demand letter sa mga tagapagmana ni Florencio para umalis sa lupa, pero hindi sila sumunod. Kaya, nagsampa ng ejectment case ang mga tagapagmana ni De Leon laban sa mga tagapagmana ni Florencio.

    Ang depensa ng mga tagapagmana ni Florencio ay may Deed of Donation na nagpapatunay na sa kanila na ang lupa. Ngunit, ang Deed of Donation ay hindi naiparehistro. Ang Municipal Trial Court (MTC) ay nagdesisyon pabor sa mga tagapagmana ni Florencio, ngunit binaliktad ito ng Regional Trial Court (RTC). Kinatigan ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC.

    Ayon sa Korte Suprema:

    • Hindi naiparehistro ang Deed of Donation, kaya’t hindi ito nakatala sa titulo ng lupa.
    • Patuloy na nagbabayad ng real estate taxes sa pangalan ni Teresa Sevilla de Leon.
    • Walang record sa notarial register ni Atty. Tirso Manguiat na nagpatunay sa Deed of Donation.
    • May pagdududa sa mga pirma sa Deed of Donation.
    • Walang paliwanag kung bakit hindi naiparehistro ang Deed of Donation sa loob ng maraming taon.

    Dagdag pa ng Korte Suprema:

    “In sum then, we agree with the RTC and the Court of Appeals that the deed of donation relied upon by the petitioners is unreliable as evidence on which to anchor a finding that the latter have a better right over the property than the respondents, who, admittedly, are the heirs of Teresa de Leon, the registered owner of the property under TCT No. T-44349 of the Registry of Deeds of Bulacan.”

    Dahil dito, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at RTC na ang mga tagapagmana ni De Leon ang may mas matibay na karapatan sa lupa.

    Praktikal na Implikasyon

    Ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagpaparehistro ng Deed of Donation. Bagama’t hindi ito kailangan para maging balido ang donasyon, ito ay mahalaga para protektahan ang karapatan ng donee laban sa ibang tao na maaaring mag-claim ng pagmamay-ari sa ari-arian.

    Mga Pangunahing Aral

    • Magparehistro Kaagad: Kung ikaw ay binigyan ng ari-arian sa pamamagitan ng donasyon, iparehistro agad ang Deed of Donation sa Registry of Deeds.
    • Magbayad ng Buwis: Kung ikaw na ang may-ari ng ari-arian, ikaw na rin ang magbayad ng real estate taxes.
    • Panatilihin ang Dokumento: Siguraduhing mayroon kang orihinal na kopya ng Deed of Donation at iba pang importanteng dokumento.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Tanong: Kailangan ba talagang iparehistro ang Deed of Donation para maging akin na ang lupa?

    Sagot: Hindi kailangan para maging balido, pero mahalaga para protektahan ang iyong karapatan bilang may-ari laban sa ibang tao.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung hindi ko naiparehistro ang Deed of Donation?

    Sagot: Maaaring magkaroon ng problema kung may ibang tao na nag-claim ng pagmamay-ari sa ari-arian at mayroon silang mas matibay na titulo.

    Tanong: Paano kung nawala ang orihinal na Deed of Donation?

    Sagot: Subukang kumuha ng certified true copy mula sa notary public na nag-notarize ng dokumento.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung may nag-claim ng lupa na binigay sa akin sa pamamagitan ng donasyon?

    Sagot: Kumunsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at kung paano mo mapoprotektahan ang iyong pagmamay-ari.

    Tanong: Gaano katagal dapat iparehistro ang Deed of Donation?

    Sagot: Iparehistro ito sa lalong madaling panahon para maiwasan ang anumang problema sa hinaharap.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usapin tungkol sa donasyon at pagmamay-ari ng lupa. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming opisina. Para sa karagdagang impormasyon, bisitahin ang aming website dito. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo!

  • Pagmamay-ari ng Lupa: Kailan Hindi Sapat ang Usapan para Mapanalo ang Kaso ng Pagpapaalis?

    Ang Kasunduan na Hindi Naisakatuparan: Aral sa Usapin ng Pagmamay-ari at Pagpapaalis

    G.R. No. 113615, January 25, 1996

    Madalas nating naririnig ang kasabihang, “Ang usapan ay usapan.” Ngunit sa batas, hindi lahat ng usapan ay sapat para maging batayan ng karapatan, lalo na pagdating sa usapin ng pagmamay-ari ng lupa. Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin na ang simpleng kasunduan, lalo na kung hindi naisakatuparan sa pamamagitan ng pormal na dokumento, ay hindi sapat para talunin ang isang kaso ng pagpapaalis.

    INTRODUKSYON

    Isipin ang isang pamilya na matagal nang nakatira sa isang lupa. Sa paniniwalang may kasunduan sila sa dating may-ari, nagtayo sila ng bahay at nagtanim ng mga halaman. Ngunit isang araw, dumating ang bagong may-ari at pinapaalis sila. Sa ganitong sitwasyon, sapat na ba ang usapan sa dating may-ari para manatili sila sa lupa? Ito ang sentral na tanong na sinagot ng Korte Suprema sa kasong ito.

    Ang kaso ng Velarma vs. Court of Appeals ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang pormal na dokumento sa pagpapatunay ng pagmamay-ari ng lupa. Sa kasong ito, ang simpleng minuto ng pagpupulong ng Sangguniang Bayan, kung saan nagkasundo ang may-ari ng lupa at ang munisipyo, ay hindi itinuring na sapat para mapatunayang nailipat na ang pagmamay-ari.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Sa Pilipinas, ang pagmamay-ari ng lupa ay protektado ng batas. Ang Artikulo 428 ng Civil Code ay nagsasaad na ang may-ari ay may karapatang gamitin, pakinabangan, itapon, at bawiin ang kanyang ari-arian. Ito ay nangangahulugan na may karapatan ang may-ari na paalisin ang sinumang walang pahintulot na tumira sa kanyang lupa.

    Gayunpaman, may mga pagkakataon na ang isang tao ay maaaring magkaroon ng karapatan sa lupa kahit hindi siya ang nakarehistrong may-ari. Ito ay maaaring mangyari sa pamamagitan ng isang legal na kasunduan, tulad ng bentahan, donasyon, o palitan. Ngunit ang mga kasunduang ito ay kailangang isagawa sa pamamagitan ng isang pormal na dokumento, tulad ng Deed of Sale, Deed of Donation, o Deed of Exchange.

    Ayon sa Artikulo 1358 ng Civil Code, kailangan ang isang dokumento para mapatunayan ang mga sumusunod:

    • Acts and contracts which have for their object the creation, transmission, modification or extinguishment of real rights over immovable property; sales of real property or of an interest therein are governed by Articles 1403, No. 2, and 1405;
    • The cession, repudiation or renunciation of hereditary rights or of those of conjugal partnership of gains;
    • The power to administer property, or any other power which has for its object an act appearing or which should appear in a public document, or should prejudice a third person;
    • The cession of actions or rights proceeding from an act appearing in a public document.

    Kung walang pormal na dokumento, ang kasunduan ay maaaring hindi maipatupad sa korte. Ito ang aral na itinuro ng kaso ng Velarma vs. Court of Appeals.

    PAGSUSURI NG KASO

    Nagsimula ang kaso nang magsampa ng “ejectment suit” si Josefina Pansacola laban kay Bienvenido Velarma sa Regional Trial Court ng Mauban, Quezon. Ayon kay Pansacola, noong Mayo 1981, nagtayo si Velarma ng bahay sa kanyang lupa nang walang pahintulot. Sinubukan niyang makipag-ayos kay Velarma sa pamamagitan ng Barangay Captain, ngunit hindi ito umalis.

    Dahil dito, kinasuhan ni Pansacola si Velarma ng paglabag sa P.D. No. 772 (Anti-Squatting Law). Nahatulan si Velarma at pinagmulta ng P1,500.00. Gayunpaman, hindi pa rin umalis si Velarma sa lupa, kaya nagsampa si Pansacola ng kasong pagpapaalis.

    Depensa naman ni Velarma, ang lupa ay pag-aari na ng gobyerno dahil sa isang kasunduan sa pagitan ng dating may-ari (asawa ni Pansacola) at ng Munisipyo ng Mauban. Ayon kay Velarma, pumayag ang asawa ni Pansacola na ipagpalit ang bahagi ng kanyang lupa na ginamit para sa bagong highway sa bahagi ng lumang kalsada.

    Ngunit ayon sa Korte Suprema, hindi sapat ang “Minutes of the Meeting of the Sangguniang Bayan” para mapatunayang nailipat na ang pagmamay-ari. Narito ang sinabi ng Korte:

    “As found by the trial court, the said minutes of the meeting of the Sangguniang Bayan do not mention the execution of any deed to perfect the agreement. An engineer was appointed to survey the old abandoned road, but this act does not in any manner convey title over the abandoned road to the Pansacola spouses nor extinguish their ownership over the land traversed by the new provincial highway.”

    Ibig sabihin, kahit may usapan, kailangan pa rin ang pormal na dokumento para maging legal ang paglilipat ng pagmamay-ari. Dahil walang Deed of Exchange, nanatiling pag-aari ni Pansacola ang lupa.

    Ang naging desisyon ng Korte Suprema:

    • Pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals na nag-uutos kay Velarma na umalis sa lupa.
    • Sinabi ng Korte na kahit dapat sa Municipal Trial Court isinampa ang kaso, huli na para kwestyunin ito dahil naghain na si Velarma ng sagot at sumailalim sa paglilitis.
    • Sinabi rin ng Korte na hindi na maaaring kwestyunin ni Velarma ang pagsumite sa Lupong Barangay dahil inamin na niya ito sa kanyang sagot.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pormal na dokumento sa mga transaksyon na may kinalaman sa lupa. Hindi sapat ang simpleng usapan o kasunduan. Kailangan itong isagawa sa pamamagitan ng isang Deed of Sale, Deed of Donation, Deed of Exchange, o iba pang legal na dokumento.

    Kung ikaw ay bibili, magbebenta, o makikipagpalitan ng lupa, siguraduhing kumuha ng legal na payo at gumawa ng pormal na dokumento. Ito ay para protektahan ang iyong karapatan at maiwasan ang problema sa hinaharap.

    Mga Mahalagang Aral

    • Ang usapan ay hindi sapat para mapatunayang nailipat na ang pagmamay-ari ng lupa.
    • Kailangan ang pormal na dokumento, tulad ng Deed of Sale, Deed of Donation, o Deed of Exchange.
    • Kung may problema sa lupa, kumunsulta sa abogado.

    MGA KARANIWANG TANONG

    1. Ano ang mangyayari kung walang Deed of Sale sa bentahan ng lupa?

    Kung walang Deed of Sale, maaaring hindi maipatupad ang bentahan sa korte. Ibig sabihin, maaaring hindi mailipat ang pagmamay-ari sa bumili.

    2. Paano kung may kasulatan ng bentahan, pero hindi ito notarisado?

    Ang kasulatan ng bentahan na hindi notarisado ay maaaring tanggapin bilang ebidensya, ngunit mas mahina ito kumpara sa notarisadong dokumento.

    3. Ano ang dapat gawin kung may problema sa lupa?

    Kung may problema sa lupa, kumunsulta agad sa abogado. Huwag hayaang lumala ang sitwasyon.

    4. Kailangan bang irehistro ang Deed of Sale sa Registry of Deeds?

    Oo, kailangan irehistro ang Deed of Sale sa Registry of Deeds para maging epektibo laban sa ibang tao.

    5. Ano ang “ejectment suit”?

    Ang “ejectment suit” ay isang kaso para paalisin ang isang tao sa lupa.

    Kung kayo ay may katanungan tungkol sa usapin ng lupa o pagmamay-ari, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Eksperto kami sa mga ganitong uri ng kaso at handang tumulong sa inyo. Bisitahin ang aming website here o mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com. ASG Law: Kasama ninyo sa pagtatanggol ng inyong karapatan.