ASG Law

Tag: Redemption

  • Pagbawi ng Ari-arian sa Pagkakautang sa Buwis: Sino ang May Karapatan?

    Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito, nilinaw na ang karapatang tumubos ng ari-arian na naibenta dahil sa hindi pagbabayad ng buwis ay limitado lamang sa may-ari o sa taong may legal na interes dito. Ipinunto ng Korte na ang simpleng pag-okupa ng ari-arian ay hindi sapat upang magkaroon ng legal na interes na kinakailangan para makapag-tubos. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa kung sino ang may legal na karapatan na muling makuha ang ari-arian na naibenta dahil sa hindi pagbabayad ng buwis, na nagtatakda ng limitasyon sa mga umaangkin ng karapatan batay lamang sa kanilang paninirahan dito.

    Kapag ang Paninirahan ay Hindi Sapat: Ang Kuwento ng Pagbawi sa Lupa

    Ang kaso ay nagsimula nang ibenta ng Pamahalaang Panlalawigan ng Rizal ang isang lupa dahil sa hindi pagbabayad ng buwis. Ang Upper Tagpos Neighborhood Association, Inc. (UTNAI), isang samahan ng mga naninirahan sa lupa, ay tinubos ito mula sa bumili sa subasta. Naghain ang UTNAI ng kaso upang kanselahin ang orihinal na titulo ng lupa na nakapangalan sa dating may-ari na si Albert Onstott, isang Amerikanong mamamayan, at magpalabas ng bagong titulo sa kanilang pangalan. Ang anak ni Albert na si Michael, ay kumwestiyon dito, na nagsasabing hindi maaaring tubusin ng UTNAI ang lupa dahil wala silang legal na interes dito. Dito lumabas ang tanong: sapat ba ang paninirahan sa isang lupa upang magkaroon ng legal na interes na kinakailangan upang ito ay tubusin?

    Ayon sa Korte Suprema, hindi sapat ang simpleng pagtira sa lupa para magkaroon ng legal na interes na kinakailangan para makapag-tubos nito. Ang legal na interes ay kailangang may kaugnayan sa pag-aari o isang pag-aangkin na kinikilala ng batas, katumbas ng isang legal na may-ari na may legal na titulo sa ari-arian. Itinatakda ng Seksyon 261 ng RA 7160, o ang Local Government Code of 1991, na ang may-ari ng ari-arian o sinumang may legal na interes dito, o ang kanyang kinatawan, ang may karapatang tumubos nito.

    Seksyon 261. Redemption of Property Sold. – Sa loob ng isang (1) taon mula sa petsa ng pagbebenta, ang may-ari ng delinquent na real property o ang taong may legal na interes dito, o ang kanyang kinatawan, ay may karapatang tubusin ang ari-arian sa pamamagitan ng pagbabayad sa lokal na tesorero ng halaga ng delinquent tax, kasama ang interes na dapat bayaran doon, at ang mga gastos ng pagbebenta mula sa petsa ng delinquency hanggang sa petsa ng pagbebenta, kasama ang interes na hindi hihigit sa dalawang porsyento (2%) bawat buwan sa presyo ng pagbili mula sa petsa ng pagbebenta hanggang sa petsa ng pagtubos. Ang nasabing pagbabayad ay magpapawalang-bisa sa sertipiko ng pagbebenta na ibinigay sa bumibili at ang may-ari ng delinquent na real property o ang taong may legal na interes doon ay may karapatan sa isang sertipiko ng pagtubos na ibibigay ng lokal na tesorero o ng kanyang kinatawan.

    Pinagtibay ng Korte na ang legal na interes ay dapat na aktuwal at materyal, direkta at agaran, hindi lamang inaasahan. Ang paggamit o pag-okupa sa ari-arian ay hindi nagbibigay sa kanila ng legal na interes dito.

    Binigyang-diin ng Korte na kung papayagan ang mga nangungupahan o umuukupa na mag-angkin ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng pagtubos nito sa pagkakautang sa buwis, lalabagin nito ang karapatan ng tunay na may-ari. Dahil dito, ang pagtubos ng UTNAI sa lupa at ang pagpapalabas ng Certificate of Redemption sa kanilang pangalan ay mali.

    Dagdag pa, ang usapin kung ang lupa ay pag-aari ng mag-asawa o hindi ay nakasalalay sa kung napatunayan na na ang lupa ay nabili sa panahon ng kanilang kasal. Ayon sa Artikulo 160 ng New Civil Code, mayroong pagpapalagay na ang lahat ng ari-arian na nakuha sa loob ng kasal ay conjugal, maliban kung mapatunayang ito ay eksklusibong pag-aari ng asawa. Kung ang nasabing pag-aari ay nakuha sa panahon ng kasal, ito ay papasok sa property regime ng mag-asawa.

    Sa kabilang banda, pinanindigan ng Korte na ang paghahain ng anak na si Michael ng Petition for Relief, kung saan hiniling niya na baliktarin ang desisyon ng RTC, ay nangangahulugang boluntaryong pagpapasakop sa hurisdiksyon ng korte. Ibig sabihin, kahit na hindi naserbisyuhan ng maayos si Albert, ang pag-apela ni Michael ay nagbigay-daan sa korte upang dinggin ang kaso.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan ba ang isang samahan ng mga residente na tubusin ang lupa na naibenta sa subasta dahil sa hindi pagbabayad ng buwis.
    Ano ang ibig sabihin ng “legal na interes” sa konteksto ng pagtubos ng lupa? Ang “legal na interes” ay tumutukoy sa karapatan sa ari-arian na kinikilala ng batas, katumbas ng pagiging legal na may-ari ng ari-arian. Hindi ito simpleng pagtira o pag-okupa lamang sa lupa.
    Bakit hindi pinayagan ng Korte Suprema ang pagtubos ng UTNAI sa lupa? Dahil ang UTNAI, bilang samahan ng mga residente, ay walang legal na titulo o interes sa lupa na kinakailangan upang sila ay magkaroon ng karapatang tubusin ito. Ang paninirahan lamang sa lupa ay hindi sapat.
    Ano ang epekto ng desisyon ng Korte Suprema sa Certificate of Redemption na naibigay sa UTNAI? Dahil sa desisyon ng Korte, ang Certificate of Redemption na naibigay sa UTNAI ay pinawalang-bisa at walang legal na epekto. Kailangan itong kanselahin.
    Maaari bang bawiin ng UTNAI ang halaga na ibinayad nila para sa pagtubos ng lupa? Oo, maaaring bawiin ng UTNAI ang buong halaga na ibinayad nila para sa pagtubos ng lupa sa pamamagitan ng naaangkop na legal na hakbang.
    Ano ang kahalagahan ng pagpapatunay na ang isang ari-arian ay nakuha sa panahon ng kasal? Mahalaga ito dahil kung mapapatunayan, may pagpapalagay na conjugal ang ari-arian at pag-aari ng mag-asawa. Ito ay maliban na lamang kung mapatunayan na ang isa sa kanila ay nagmamay-ari nito ng eksklusibo.
    Ano ang epekto ng paghahain ng Petition for Relief ni Michael sa hurisdiksyon ng korte? Ang paghahain ng Petition for Relief ni Michael, kung saan hiniling niya na baliktarin ang desisyon ng korte, ay nangahulugang boluntaryong pagpapasakop niya sa hurisdiksyon ng korte.
    Ano ang maaari nilang gawin De Sena at ng Pamahalaang Panlalawigan ng Rizal, na hindi naging partido sa kaso, para ipagtanggol ang kanilang karapatan? Maari silang magsimula ng naaangkop na legal na proseso upang igiit ang kanilang karapatan sa ilalim ng batas kaugnay ng desisyon ng kaso.

    Ang desisyon na ito ay nagpapaalala na ang karapatan sa pagtubos ng ari-arian na naibenta dahil sa hindi pagbabayad ng buwis ay hindi basta-basta ibinibigay sa sinuman. Kailangan itong may legal na basehan at koneksyon sa pag-aari mismo. Ang ganitong paglilinaw ay mahalaga upang maiwasan ang pang-aabuso at protektahan ang karapatan ng tunay na may-ari ng ari-arian.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: MICHAEL A. ONSTOTT VS. UPPER TAGPOS NEIGHBORHOOD ASSOCIATION, INC., G.R. No. 221047, September 14, 2016

  • Kawalan ng Pang-aabuso sa Discretion: Ang Pagpapasya ng Ombudsman sa Graft Case

    Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na walang grave abuse of discretion ang Ombudsman nang ibasura nito ang kasong graft laban sa mga opisyal ng City of Manila. Ang desisyon ay nagpapakita ng paggalang ng Korte sa awtonomiya ng Ombudsman sa pagtukoy kung may probable cause upang magpatuloy sa paglilitis. Nagbibigay ito ng katiyakan sa mga lingkod-bayan na ang simpleng pagkakamali sa pagpapasya ay hindi agad hahantong sa criminal na pananagutan, maliban kung may malinaw na ebidensya ng malisya, masamang intensyon, o gross negligence na katumbas ng masamang pananampalataya. Ang pagiging patas at pagsunod sa tamang proseso ang mga pangunahing gabay sa pagtupad ng tungkulin ng isang opisyal.

    Lupaing Nakasangla: Paano Sinalba ng Ombudsman ang mga Opisyal mula sa Paratang ng Graft?

    Ang kasong ito ay nag-ugat sa reklamong inihain ng Artex Development Co., Inc. (Artex) laban sa mga opisyal ng City of Manila, kabilang ang Register of Deeds, Legal Officer, at mga miyembro ng Auction Committee. Inakusahan ng Artex ang mga opisyal na nagkaisa upang bigyan ng hindi nararapat na benepisyo ang V.N. International Development Corporation (VN) sa pamamagitan ng pagharang sa kanilang pagtatangkang tubusin ang kanilang mga ari-arian na naisangla dahil sa hindi pagbabayad ng real estate taxes. Ayon sa Artex, ang mga respondents ay humingi ng mga dokumentong hindi kailangan sa pagtubos, nagpahiwatig na tumatanggap ng suhol, at nag-isyu ng sertipiko ng non-redemption nang wala sa panahon.

    Nilinaw ng Ombudsman na upang mapatunayang may paglabag sa Section 3(e) ng RA 3019, kinakailangang mapatunayan ang sumusunod: una, ang akusado ay isang pampublikong opisyal na gumaganap ng kanyang tungkulin; pangalawa, ginawa ng opisyal ang ipinagbabawal na gawain habang ginagampanan ang kanyang tungkulin; pangatlo, kumilos ang opisyal nang may manifest partiality, evident bad faith, o gross inexcusable negligence; at pang-apat, ang kanyang aksyon ay nagdulot ng undue injury sa gobyerno o sa sinumang pribadong partido, o nagbigay ng unwarranted benefit, advantage, o preference sa mga partido.

    Sa pagsusuri ng Ombudsman, napag-alaman nitong hindi napatunayan ng Artex na nagkasala ang mga respondents. Tungkol sa mababang bid sa pag-auction, ipinaliwanag na ang benchmark ay hindi ang fair market value ng ari-arian, kundi ang halaga lamang ng delinquent taxes, kasama ang mga interes at gastos sa pagbebenta. Dagdag pa rito, dahil may karapatan sa redemption, hindi mahalaga ang kakulangan sa presyo dahil maaaring muling makuha ng debtor ang ari-arian o ibenta ang kanyang karapatang mag-redeem.

    Hinggil sa pagdudahan ni Atty. Del Mundo ang validity ng CTC ng Artex, kinilala ng Ombudsman na ginawa lamang niya ang kanyang tungkulin bilang City Legal Officer upang matiyak ang pagsunod sa mga kinakailangan ng Local Government Code. Sa katunayan, ang CTC ng Artex ay hindi kabilang sa mga opisyal na inilaan ng Bureau of Internal Revenue sa City of Manila, ibig sabihin, hindi ito tunay. Maliban pa rito, hindi naging imposible para sa Artex na mag-redeem ng ari-arian. Kung tinanggihan ang kanilang pagbabayad dahil sa umano’y pekeng CTC, dapat sana’y nag-tender sila ng pagbabayad sa Office of the City Treasurer o kaya’y nag-consign sa korte kung talagang handa silang magbayad at mag-redeem.

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng presumption of good faith sa mga pampublikong opisyal sa pagganap ng kanilang mga tungkulin. Ang kanilang mga pagkakamali ay hindi dapat agad na ituring na actionable maliban kung may malinaw na pagpapakita ng malice o gross negligence na katumbas ng bad faith. Hindi sapat na basta may masamang pagpapasya o negligence; dapat may dishonest purpose o moral deviation at conscious doing ng isang mali, paglabag sa sinumpaang tungkulin sa pamamagitan ng isang motibo ng intensyon o good will.

    Ang ginawang pagpapasya ng Ombudsman na ibasura ang reklamo ay pinagtibay ng Korte Suprema dahil walang sapat na ebidensya na nagpapakita ng grave abuse of discretion. Ang grave abuse of discretion ay nangyayari lamang kapag ang isang aksyon ay ginawa nang may kapritso o pagmamalabis na katumbas ng kawalan ng jurisdiction. Dapat itong maging malinaw at hayagan na umabot sa puntong pag-iwas sa positibong tungkulin o virtual na pagtanggi na gampanan ang isang tungkulin na iniutos ng batas.

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung nagkaroon ba ng grave abuse of discretion ang Ombudsman nang ibasura nito ang kaso laban sa mga opisyal ng City of Manila.
    Ano ang basehan ng reklamo ng Artex? Inakusahan ng Artex ang mga opisyal na nagkaisa upang hadlangan ang kanilang pagtatangkang tubusin ang kanilang mga ari-arian na naisangla dahil sa hindi pagbabayad ng real estate taxes.
    Ano ang kailangan upang mapatunayan ang paglabag sa Section 3(e) ng RA 3019? Kinakailangang mapatunayan na ang akusado ay isang pampublikong opisyal, ginawa ang ipinagbabawal na gawain habang ginagampanan ang tungkulin, kumilos nang may manifest partiality, evident bad faith, o gross inexcusable negligence, at nagdulot ng undue injury o unwarranted benefit.
    Bakit ibinasura ng Ombudsman ang reklamo? Dahil hindi napatunayan ng Artex na nagkasala ang mga respondents at nagpakita ang mga ito ng sapat na basehan para sa kanilang mga aksyon.
    Ano ang kahalagahan ng presumption of good faith sa mga pampublikong opisyal? Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga opisyal na gumaganap ng kanilang tungkulin, maliban kung may malinaw na ebidensya ng malisya, masamang intensyon, o gross negligence na katumbas ng masamang pananampalataya.
    Ano ang ibig sabihin ng grave abuse of discretion? Ang isang aksyon ay ginawa nang may kapritso o pagmamalabis na katumbas ng kawalan ng jurisdiction at nag-iwas sa positibong tungkulin na gampanan ang tungkulin na iniutos ng batas.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga pampublikong opisyal? Nagbibigay ito ng katiyakan na hindi lahat ng pagkakamali sa pagpapasya ay hahantong sa criminal na pananagutan.
    Ano ang papel ng CTC sa pagtubos ng ari-arian? Ang pagpapakita ng CTC ay kinakailangan upang matiyak ang pagiging tunay ng corporate secretary’s certificate.

    Sa kabuuan, ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapakita ng paggalang sa tungkulin ng Ombudsman at nagbibigay-diin sa kahalagahan ng ebidensya sa pagpapatunay ng mga akusasyon ng graft at corruption. Ito rin ay nagpapaalala sa mga pampublikong opisyal na dapat nilang gampanan ang kanilang mga tungkulin nang may katapatan at pagsunod sa batas, ngunit hindi rin dapat matakot na gumawa ng mga desisyon dahil sa takot na maakusahan ng graft kung walang malinaw na ebidensya ng pagkakasala.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Artex Development Co., Inc. v. Office of the Ombudsman, G.R. No. 203538, June 27, 2016

  • Kapag Hindi Ka Nagmamay-ari: Pagkuha ng Posisyon sa Pagkatapos ng Pagtubos

    Ipinasiya ng Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang writ of possession para paalisin ang mga taong nagmamay-ari ng property sa ilalim ng ibang titulo, kahit pa natubos na ng iba ang property. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga third party na may sariling claim sa property at nagpapakita na hindi sapat ang writ of possession para malutas ang komplikadong isyu ng pagmamay-ari.

    Paano Mo Mababawi ang Lupa Mo? Ang Kuwento ng Writ of Possession

    Ang kasong ito ay nagmula sa isang compromise agreement na hindi nasunod, na humantong sa pagbebenta ng property sa public auction. Natubos ni Sio Tiat King (King) ang property bilang assignee ng Spouses Calidguid. Pagkatapos ng 11 taon, nag-file si King ng motion para sa writ of possession, na pinaboran ng RTC. Ngunit ang Lims, na nagke-claim na sila ang tunay na may-ari ng property sa ilalim ng ibang titulo (TCT No. 122207), ay kinontra ito.

    Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung maaaring gamitin ang writ of possession para paalisin ang Lims, na nagke-claim na may sariling karapatan sa property. Ayon kay King, bilang redemptioner, may karapatan siya sa possession. Ngunit binigyang-diin ng Korte Suprema na ang writ of possession ay hindi dapat gamitin laban sa mga third party na may hawak ng property sa ilalim ng sarili nilang claim ng pagmamay-ari. Ang Lims ay itinuturing na third party dahil nagpapakita sila ng titulo na hiwalay sa orihinal na judgment obligor (Spouses Calidguid).

    Sa desisyon ng Korte Suprema, nilinaw na kahit may karapatan si King bilang successor-in-interest o redemptioner, hindi nito otomatikong nangangahulugan na maaaring paalisin ang Lims gamit ang writ of possession. Sinabi ng Korte na may remedyo si King – kinakailangan niyang magsampa ng hiwalay na aksyon para mabawi ang possession ng property, tulad ng ejectment suit o reivindicatory action. Sa ganitong legal na proseso, mapapatunayan nang husto ang pagmamay-ari ng magkabilang partido at mabibigyan ang Lims ng pagkakataong ipagtanggol ang kanilang claim.

    Binigyang-diin ng Korte na ang simpleng pagpapatupad ng writ of possession ay hindi sapat para tanggalin ang possession ng isang third party na may sariling claim. Kailangan dumaan sa tamang legal na proseso para matukoy kung sino ang tunay na may karapatan sa property. Iginiit ng Korte Suprema na ang Article 433 ng Civil Code ay nagbibigay ng proteksyon sa mga nagtataglay ng property na may claim of ownership. Kailangan gumamit ng judicial process ang tunay na may-ari para mabawi ang property.

    Ang mahalagang aral sa kasong ito ay hindi madaling paraan ang writ of possession para resolbahin ang komplikadong isyu ng pagmamay-ari. Hindi ito dapat gamitin para paalisin ang mga third party na nagke-claim ng sariling karapatan sa property. Upang mabawi ang possession sa ganitong sitwasyon, kailangan magsampa ng hiwalay na kaso kung saan mapapatunayan ang mga claim ng magkabilang partido.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung maaaring paalisin ang Lims sa property sa pamamagitan ng writ of possession na ibin issued pabor kay King.
    Sino ang mga partido sa kaso? Ang mga partido ay si Sio Tiat King, na nag-redeem ng property, at ang Lims, na nag-aangkin na sila ang may-ari ng property sa ilalim ng ibang titulo.
    Ano ang writ of possession? Ang writ of possession ay isang court order na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang possession ng property sa taong may karapatan dito.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa paggamit ng writ of possession sa kasong ito? Sinabi ng Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang writ of possession laban sa mga third party na may hawak ng property sa ilalim ng sarili nilang claim ng pagmamay-ari.
    Ano ang dapat gawin ni King para mabawi ang possession ng property? Kailangan magsampa si King ng hiwalay na kaso para mabawi ang possession, tulad ng ejectment suit o reivindicatory action.
    Ano ang basehan ng claim ng Lims sa property? Ang claim ng Lims ay nakabase sa TCT No. 122207 na nagpapakita na sila ang rehistradong may-ari ng property.
    Ano ang ibig sabihin ng “third party” sa kasong ito? Ang “third party” ay tumutukoy sa mga taong hindi partido sa orihinal na kaso kung saan ibinenta ang property sa public auction, at may sariling claim ng pagmamay-ari sa property.
    Ano ang kahalagahan ng Article 433 ng Civil Code sa kasong ito? Ang Article 433 ng Civil Code ay nagbibigay proteksyon sa mga nagtataglay ng property na may claim of ownership, at nagsasabing kailangan gumamit ng judicial process para mabawi ang property.

    Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa atin na ang pagbawi ng possession ng property ay hindi palaging simple, lalo na kung may ibang nagke-claim dito. Mahalagang dumaan sa tamang legal na proseso para maprotektahan ang karapatan ng bawat isa.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa inyong sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o via email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na angkop sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Sio Tiat King v. Lim, G.R. No. 185407, June 22, 2015

  • Estoppel sa Redemption ng Foreclosed Property: Ano ang Sabi ng Korte Suprema?

    n

    Huwag Magpaloko sa Pangako: Estoppel at Redemption sa Foreclosure

    n

    G.R. No. 193453, June 05, 2013

    n

    n

    n

    Naranasan mo na bang mapangakuan pero napako? Sa mundo ng batas, lalo na pagdating sa foreclosure ng ari-arian, mahalagang maging maingat sa mga pangako at representasyon. Ang kaso ng Spouses Hojas vs. Philippine Amanah Bank ay nagtuturo sa atin ng mahalagang aral tungkol sa estoppel at kung paano ito mailalapat sa karapatan ng redemption. Sa madaling salita, hindi ka basta-basta maaasahan sa isang pangako kung walang sapat na basehan, lalo na kung ito ay taliwas sa nakasulat sa batas. Ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang aktuwal na pagbabayad o tender of payment sa loob ng takdang panahon ng redemption, at kung paano hindi sapat ang simpleng intensyon o pangako ng extension ng panahon.

    n

    n

    n

    n

    n

    Ang Legal na Konteksto: Redemption at Estoppel

    n

    Bago natin talakayin ang detalye ng kaso, mahalagang maunawaan muna ang mga legal na konsepto na nakapaloob dito. Una, ano ba ang extrajudicial foreclosure? Ito ay isang proseso kung saan ang isang nagpautang (tulad ng bangko) ay maaaring mabawi ang ari-arian na isinangla kung hindi nakabayad ang umutang. Ito ay extrajudicial dahil hindi na kailangan dumaan sa korte para maisagawa ang foreclosure, basta’t nasunod ang mga legal na proseso na nakasaad sa batas at sa kontrata ng mortgage.

    n

    Pagkatapos ng foreclosure sale, may karapatan pa rin ang dating may-ari na bawiin ang kanyang ari-arian. Ito ang tinatawag na right of redemption o karapatan sa pagbawi. Ayon sa batas, partikular sa Act No. 3135, na siyang batas na namamahala sa extrajudicial foreclosure, ang dating may-ari ay may isang taon mula sa petsa ng foreclosure sale para bawiin ang ari-arian. Upang magawa ito, kailangan niyang bayaran ang bumili sa foreclosure sale (kadalasang ang bangko mismo) ng halaga na kanilang binayad, kasama ang interes at iba pang gastos.

    n

    Ngayon, ano naman ang estoppel? Sa ilalim ng Artikulo 1431 ng Civil Code, ang estoppel ay nangyayari kapag ang isang tao, sa pamamagitan ng kanyang gawa, representasyon, o pananahimik, ay nagdulot sa ibang tao na maniwala sa isang partikular na katotohanan at kumilos batay dito. Kung mangyari ito, hindi na maaaring bawiin ng unang tao ang kanyang representasyon kung ito ay makakasama sa ikalawang tao na naniwala at umasa sa kanya. Sa madaling salita, kung ikaw ay nangako o nagbigay ng representasyon, at may umasa dito at nagbago ang posisyon dahil dito, hindi mo na basta-basta mababawi ang iyong salita.

    n

    Sa konteksto ng redemption, maaaring magkaroon ng estoppel kung ang bangko, sa pamamagitan ng kanyang mga aksyon o pahayag, ay nagmukhang pinalawig nito ang panahon ng redemption, at ang dating may-ari ay naniwala at umasa dito. Ngunit, mahalagang tandaan na ang estoppel ay hindi basta-basta umiiral. Kailangan itong mapatunayan nang malinaw at sapat.

    n

    n

    n

    n

    n

    Ang Kwento ng Kaso: Spouses Hojas vs. PAB

    n

    Sa kasong Spouses Hojas vs. Philippine Amanah Bank (PAB), ang mag-asawang Rubin at Portia Hojas ay umutang sa PAB ng P450,000.00 noong 1980. Bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang mga ari-arian. Nakapagbayad naman sila ng iba’t ibang halaga sa paglipas ng panahon, ngunit nagkaroon ng problema sa pag-kredito ng mga bayad na ito. Ayon sa mga Hojas, hindi umano kinilala ng PAB ang lahat ng kanilang bayad.

    n

    Dahil sa hindi umano pagbabayad, kinasuhan ng PAB ng extrajudicial foreclosure ang mga ari-arian ng mga Hojas. Naisagawa ang foreclosure sale, at nabili ng PAB ang ari-arian. Ang isang taong redemption period ay matatapos sana noong April 21, 1988.

    n

    Ngunit, dito na pumapasok ang komplikasyon. Noong March 9, 1988, sumulat ang OIC-President ng PAB kay Roberto Hojas, anak ng mag-asawa, na nagsasabing bagama’t matatapos ang redemption period sa April 21, 1988, may incentive scheme ang bangko kung saan maaaring mapalawig ang panahon hanggang December 31, 1988. Ito ang susing bahagi ng liham na pinanghawakan ng mga Hojas:

    n

    n