ASG Law

Tag: Redemption

  • Pagbawi ng Ari-arian Matapos ang Subasta: Kailangan ba ang Awtorisasyon ng Dating May-ari?

    Ang Pagbabayad ng Redemption Price ay Sapat Para Mabawi ang Ari-arian, Kahit Walang Awtorisasyon

    G.R. No. 253355, November 08, 2023

    INTRODUKSYON

    Isipin na lang na naisubasta ang lupa ng inyong pamilya dahil sa hindi nabayarang buwis. May pag-asa pa bang mabawi ito? Ano ang mga dapat gawin? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw tungkol sa karapatan ng isang indibidwal na tubusin o bawiin ang ari-arian kahit hindi siya ang nakarehistrong may-ari. Pinagdedesisyunan dito kung ang pagbabayad ng redemption price ay sapat na, kahit walang pormal na awtorisasyon mula sa dating may-ari.

    Sa madaling salita, ang kasong ito ay tungkol sa pagtatalo sa pagitan ni Davidson Go at Spouses Henry and Janet Ko kung sino ang may karapatang magmay-ari ng isang partikular na lote sa Quezon City. Si Go ay nanalo sa subasta ng lote dahil sa hindi nabayarang buwis, samantalang si Spouses Ko naman ay nagbayad para tubusin ang lote sa loob ng itinakdang panahon. Ang pangunahing tanong ay kung valid ba ang pagtubos na ginawa ni Spouses Ko kahit hindi sila ang nakarehistrong may-ari at wala silang naipakitang awtorisasyon.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang Republic Act No. 7160, o ang Local Government Code of 1991, ay nagtatakda ng mga alituntunin tungkol sa pagbubuwis sa mga lokal na pamahalaan. Ayon sa Seksyon 261 nito:

    “SECTION 261. Redemption of Property Sold. — Within one (1) year from the date of sale, the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein, or his representative, shall have the right to redeem the property upon payment to the local treasurer of the amount of the delinquent tax, including the interest due thereon, and the expenses of sale from the date of delinquency to the date of sale, plus interest of not more than two percent (2%) per month on the purchase price from the date of sale to the date of redemption. Such payment shall invalidate the certificate of sale issued to the purchaser and the owner of the delinquent real property or person having legal interest therein shall be entitled to a certificate of redemption which shall be issued by the local treasurer or his deputy.”

    Ibig sabihin, ang may-ari ng ari-arian o ang taong may legal na interes dito ay may isang taon para tubusin ang ari-arian matapos itong maibenta sa subasta. Kailangan lamang bayaran ang lahat ng buwis na hindi nabayaran, kasama ang interes at gastos sa pagbenta. Ang pagtubos ay dapat tingnan nang may pabor, lalo na kung walang mapipinsala.

    Halimbawa, kung si Juan ay bumili ng lupa mula kay Pedro ngunit hindi pa naililipat ang titulo sa pangalan ni Juan, si Juan ay may legal na interes sa lupa at may karapatang tubusin ito kung naisubasta dahil sa hindi nabayarang buwis ni Pedro.

    PAGLALAHAD NG KASO

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • Si Davidson Go ay bumili ng lote sa isang subasta dahil sa hindi nabayarang buwis.
    • Si Spouses Ko ay nagbayad para tubusin ang lote sa loob ng isang taon.
    • Sabi ni Go, hindi valid ang pagtubos dahil hindi si Spouses Ko ang nakarehistrong may-ari at wala silang awtorisasyon.
    • Sabi naman ni Spouses Ko, sila ang tunay na may-ari dahil binili nila ang lote mula sa dating may-ari (Lexus Development, Inc.) at sila ang nakatira doon.

    Dumaan ang kaso sa iba’t ibang korte. Una, naghain si Go ng petisyon sa Regional Trial Court (RTC) para makonsolida ang titulo sa kanyang pangalan. Ipinanalo ni Go ang kaso sa RTC dahil walang naipakitang awtorisasyon si Spouses Ko mula sa Lexus.

    Ngunit, binawi ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, valid ang pagtubos ni Spouses Ko dahil may legal na interes sila sa ari-arian. Sabi ng CA:

    “[T]he Deed of Absolute Sale between Janet and Lexus is valid and binding despite the fact that it is undated and unnotarized as its authenticity and due execution was not disproven during the trial.”

    Dagdag pa ng CA:

    “[A]side from their ownership thereof, Spouses Ko’s open, continuous, exclusive, and notorious possession and occupation of the subject property since 1996 vested them with legal interest over the lot in question, which is enough to make a valid redemption under RA 7160.”

    Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay linaw sa mga sumusunod:

    • Hindi kailangang magpakita ng awtorisasyon mula sa dating may-ari para makapagbayad ng redemption price.
    • Sapat na na may legal na interes ang isang tao sa ari-arian para mabawi ito.
    • Ang pagbabayad ng redemption price sa loob ng itinakdang panahon ay nagpapawalang-bisa sa certificate of sale.

    Para sa mga negosyante o indibidwal na gustong bumili ng ari-arian na naisubasta, mahalagang malaman na may karapatan pa rin ang dating may-ari o ang taong may legal na interes na tubusin ang ari-arian. Dapat silang maging handa na harapin ang posibilidad na ito.

    Mahahalagang Aral:

    • Alamin ang lahat ng detalye tungkol sa ari-arian bago ito bilhin sa subasta.
    • Siguraduhing walang ibang tao na may legal na interes sa ari-arian.
    • Kung ikaw ang dating may-ari, siguraduhing bayaran ang buwis sa tamang oras para hindi ma-subasta ang iyong ari-arian.

    KARANIWANG TANONG (FAQ)

    1. Ano ang ibig sabihin ng “redemption period”?
    Ito ang panahon kung saan maaaring tubusin o bawiin ng dating may-ari ang ari-arian matapos itong maibenta sa subasta.

    2. Sino ang may karapatang magtubos ng ari-arian?
    Ang may-ari ng ari-arian o ang taong may legal na interes dito.

    3. Ano ang kailangan para makapagtubos ng ari-arian?
    Kailangan bayaran ang lahat ng buwis na hindi nabayaran, kasama ang interes at gastos sa pagbenta.

    4. Ano ang mangyayari kung hindi ako nakapagbayad sa loob ng redemption period?
    Mawawala na ang iyong karapatan na tubusin ang ari-arian.

    5. Paano kung hindi ako ang nakarehistrong may-ari, maaari ko pa rin bang tubusin ang ari-arian?
    Oo, kung mayroon kang legal na interes sa ari-arian, maaari mo itong tubusin.

    Kung mayroon kayong katanungan tungkol sa pagbawi ng ari-arian matapos ang subasta, huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay handang tumulong sa inyo sa mga legal na usapin. Bisitahin ang aming website sa Contact Us o mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com. Kami sa ASG Law ay dalubhasa sa ganitong usapin. Kaya’t huwag mag-atubiling lumapit sa amin para sa inyong mga konsultasyon!

  • Pagpapawalang-bisa ng Preferred Shares: Proteksyon ng mga Namumuhunan sa Public Utility

    Nilinaw ng Korte Suprema na maaaring tubusin ng isang public utility corporation ang mga redeemable shares nito pagkatapos ng takdang panahon, maliban kung ipinagbabawal ng ibang batas. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa karapatan ng mga korporasyon na muling bilhin ang kanilang mga shares at nagbibigay proteksyon sa mga stockholder. Ipinapaliwanag din nito kung paano dapat protektahan ng mga kompanya ang kanilang capital structure upang matiyak ang pagsunod sa mga regulasyon ng pagmamay-ari.

    PLDT Share Redemption: Harassment Suit o Proteksyon ng Konstitusyon?

    Ang kaso ay nagsimula nang kwestyunin ni Edgardo C. De Leon ang pagtubos ng Philippine Long Distance Telephone Company (PLDT) sa kanyang Subscriber Investment Plan (SIP) preferred shares. Iginiit ni De Leon na labag ito sa Presidential Decree No. 217 at sa Konstitusyon. Ayon sa kanya, ang pagtubos ay isang paraan upang maiwasan ang limitasyon sa foreign ownership ng isang public utility, na taliwas sa layunin ng batas na palawakin ang pagmamay-ari ng mga public utility sa mga Pilipino.

    Sa ilalim ng Presidential Decree No. 217, layunin ng pamahalaan na hikayatin ang mas maraming Pilipino na mag-invest sa mga public utility tulad ng PLDT. Sa pamamagitan ng subscriber self-financing plan, kung saan ang mga subscriber ay bumibili ng shares ng kompanya, nabibigyan sila ng pagkakataong maging bahagi ng paglago ng kompanya. Ang batas ay nagtatakda na ang mga preferred capital stocks ay dapat garantisadong may “fixed annual income” at may opsyon na i-convert sa common shares matapos ang isang takdang panahon.

    Ayon kay De Leon, ang pagtubos ng PLDT sa SIP preferred shares ay labag sa mga karapatan ng mga stockholder na manatiling bahagi ng equity ng kompanya. Iginiit niya na ang pagtubos ay naglalayong magbigay daan sa paglikha ng karagdagang preferred shares na maaaring mapunta sa foreign control, na labag sa Konstitusyon at sa Presidential Decree No. 217. Ngunit, ayon sa PLDT, ang pagtubos ay naaayon sa mga terms and conditions ng SIP preferred shares, na inaprubahan ng Board of Communications (ngayon ay National Telecommunications Commission).

    Ang Korte Suprema ay sumang-ayon sa desisyon ng Court of Appeals at Regional Trial Court na pumapayag sa pagtubos ng PLDT sa mga preferred shares. Ayon sa Korte, walang probisyon sa Presidential Decree No. 217 na nagbabawal sa pagtubos. Ang Seksyon 1, talata 5 nito, ay nagtatakda lamang ng mga kondisyon kung kailan ang preferred capital stock ay kinakailangan ng katiyakan ng fixed annual income at dapat na ma-convert sa common shares sa opsyon ng stockholder. Pinagtibay din ng Korte na batay sa PLDT 1973 Amended Articles of Incorporation at sa dorsal porsion ng stock certificates, maaaring tubusin ng korporasyon ang mga shares sa opsyon ng Board of Directors nito.

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na binigyan naman ng PLDT ang mga shareholder ng opsyon na i-convert ang kanilang preferred shares sa common shares, bilang pagsunod sa Presidential Decree No. 217. Mayroon silang halos dalawang buwan para gawin ito, at ito’y itinuturing na isang “reasonable term” para sa conversion ng shares. Ang alegasyon ni De Leon na ang pagtubos ay upang bigyang daan ang foreign control ng kompanya ay hindi rin napatunayan, kaya ito’y ibinasura ng Korte.

    Ang Korte ay nagbigay-diin sa kakulangan ng substantial interest ni De Leon para maghain ng kaso laban sa PLDT. Nang isampa niya ang reklamo, ang kanyang mga preferred shares ay natubos na. Kahit isama pa ang kanyang 180 shares, ito’y napakaliit kumpara sa kabuuang bilang ng shares na natubos ng PLDT. Samakatuwid, ang kaso ni De Leon ay itinuring na isang nuisance at harassment suit, dahil wala siyang sapat na interes para kwestyunin ang mga aksyon ng PLDT. Dahil dito, hindi rin binigyang pansin ng korte ang pagiging balido ng 150,000,000 preferred shares na nilikha sa special stockholder’s meeting, dahil hindi ito natalakay sa unang reklamo.

    Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang Petition for Review on Certiorari, pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals, na nagpapatibay naman sa resolusyon ng Regional Trial Court. Sa madaling salita, kinilala ng Korte ang karapatan ng PLDT na tubusin ang kanyang preferred shares, basta’t ito’y naaayon sa batas at sa mga terms and conditions ng shares.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung labag ba sa batas ang pagtubos ng PLDT sa Subscriber Investment Plan preferred shares, at kung ang reklamo ni De Leon ay maituturing na isang nuisance o harassment suit.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa pagtubos ng PLDT sa shares? Ayon sa Korte, walang probisyon sa Presidential Decree No. 217 na nagbabawal sa pagtubos ng PLDT sa preferred shares, basta’t ito’y naaayon sa mga terms and conditions ng shares at binigyan ng opsyon ang mga stockholder na i-convert ang kanilang shares sa common shares.
    Bakit itinuring na nuisance suit ang reklamo ni De Leon? Itinuring na nuisance suit ang reklamo dahil wala nang substantial interest si De Leon sa PLDT nang isampa niya ang reklamo, dahil natubos na ang kanyang mga preferred shares. Ang kanyang 180 shares ay napakaliit din kumpara sa kabuuang bilang ng shares na natubos ng PLDT.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa ibang korporasyon? Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa karapatan ng mga korporasyon na muling bilhin ang kanilang mga shares. Ito’y makakatulong sa mga korporasyon na pamahalaan ang kanilang capital structure at protektahan ang kanilang interes.
    Paano pinoprotektahan ng Presidential Decree No. 217 ang mga subscriber? Sa ilalim ng Presidential Decree No. 217, ang mga subscriber ay binibigyan ng fixed annual income at opsyon na i-convert ang kanilang shares sa common shares. Ito’y nagbibigay sa kanila ng pagkakataong maging bahagi ng equity ng kompanya.
    Ano ang papel ng Securities and Exchange Commission (SEC) sa mga ganitong isyu? Ayon sa Korte, ang SEC ang may hurisdiksyon na suriin ang mga pagbabago sa articles of incorporation kung ito’y sumusunod sa constitutional or existing laws, kaya dapat naghain si De Leon ng aksyon dito.
    Anong aral ang makukuha sa desisyong ito? Ang desisyong ito ay nagtuturo sa mga stockholder na dapat nilang alamin ang mga terms and conditions ng kanilang shares at dapat silang kumilos agad kung mayroon silang mga reklamo. Dapat din nilang patunayan ang kanilang mga alegasyon kung gusto nilang magtagumpay sa kanilang kaso.
    Ano ang ibig sabihin ng widespread ownership ng public utilities? Ang widespread ownership ng public utilities ay nangangahulugan na ang pagmamay-ari ng kompanya ay dapat na kumalat sa mas maraming indibidwal. Ito’y layunin ng pamahalaan upang hikayatin ang mas maraming Pilipino na mag-invest sa mga public utility.

    Sa pangkalahatan, ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga karapatan at obligasyon ng mga korporasyon at mga stockholder sa ilalim ng batas. Ipinapakita nito na ang pagtubos ng mga shares ay hindi labag sa batas, basta’t ito’y naaayon sa mga terms and conditions ng shares at sumusunod sa mga probisyon ng Konstitusyon at batas.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: De Leon v. PLDT, G.R. No. 211389, October 6, 2021

  • Pagbabayad sa Utang sa DBP: Ang Halaga ng Pagtubos at Interes Matapos ang Foreclosure

    Ang desisyon na ito ay nagpapaliwanag na kung ang isang ari-arian ay na-foreclose ng Development Bank of the Philippines (DBP), ang halaga ng pagtubos (redemption price) ay kinakailangan na bayaran ang buong utang kasama ang interes na napagkasunduan. Ang pagkabigong tubusin sa loob ng takdang panahon ay magreresulta sa pagkawala ng ari-arian. Ito ay nagbibigay linaw sa mga umuutang sa DBP kung paano kalkulahin ang halaga ng pagtubos at kung ano ang kanilang mga karapatan.

    Nang Utang ay Naging Problema: Paglilinaw sa Pagbabayad sa DBP

    Ang kasong ito ay umikot sa pagkakautang ng Bacolod Medical Center (BMC) sa Development Bank of the Philippines (DBP), na umabot sa puntong na-foreclose ang kanilang ari-arian. Nang hindi nabayaran ang utang, nagsagawa ng foreclosure ang DBP. Ang West Negros College (WNC), bilang tagapagmana ng BMC, ay nagtangkang tubusin ang ari-arian, ngunit hindi sila nagkasundo sa DBP tungkol sa tamang halaga na dapat bayaran para sa pagtubos.

    Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay: Ano ba talaga ang dapat bayaran para matubos ang isang ari-arian na na-foreclose ng DBP? Kasama ba dapat dito ang interes mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa aktwal na pagtubos? Sinagot ng Korte Suprema ang mga tanong na ito batay sa charter ng DBP, na nagsasaad na ang pagtubos ay dapat gawin sa pamamagitan ng pagbabayad ng “all of the latter’s claims against him, as determined by the Bank.”

    Ayon sa Korte Suprema, ang halaga ng pagtubos ay dapat kalkulahin batay sa orihinal na utang, kasama ang interes na napagkasunduan, mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa aktwal na pagbabayad. Itinuro ng Korte na ang DBP ay may karapatang singilin ang interes na ito, lalo na kung hindi nito nakukuha ang benepisyo o kita mula sa ari-arian habang ito ay nasa panahon ng pagtubos. Kung ang DBP ay nakakuha ng kita mula sa ari-arian, ang kita na ito ay dapat ibawas sa interes na dapat bayaran. Dahil dito, nagbigay ng babala ang Korte Suprema sa mga may utang sa DBP. Hindi sapat na bayaran lamang ang orihinal na halaga ng utang; dapat din nilang isama ang interes na patuloy na lumalaki.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mga nakaraang desisyon nito sa parehong kaso ay dapat sundin. Sa madaling salita, ang mga naunang ruling sa kasong ito ay dapat panatilihin sa mga susunod pang pagdinig. Kaugnay nito, hindi maaaring baguhin o balewalain ng mababang hukuman ang mga ito. Bukod pa rito, ipinaliwanag din ng Korte na dahil hindi nakuha ng DBP ang aktuwal na pagmamay-ari ng ari-arian, nararapat lamang na patuloy na magbayad ng interes mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa petsa na aktuwal na natubos ang ari-arian.

    Kaugnay nito, itinama ng Korte Suprema ang pagkakamali ng Court of Appeals sa pagkompyut ng redemption price at nagtakda ng malinaw na panuntunan sa pagkalkula ng halagang dapat bayaran. Iniutos ng Korte Suprema na dapat ibatay ang halaga sa orihinal na utang, kasama ang interes mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa aktuwal na pagtubos. Sa huli, ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa kontrata at pagbabayad ng utang sa napagkasunduang panahon upang maiwasan ang pagkawala ng ari-arian.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay ang tamang paraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtubos ng ari-arian na na-foreclose ng DBP.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa halaga ng pagtubos? Ayon sa Korte Suprema, ang halaga ng pagtubos ay dapat ibatay sa orihinal na utang, kasama ang interes na napagkasunduan, mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa aktwal na pagbabayad.
    Maaari bang singilin ng DBP ang interes pagkatapos ng foreclosure? Oo, may karapatan ang DBP na singilin ang interes pagkatapos ng foreclosure hanggang sa aktwal na matubos ang ari-arian, lalo na kung hindi nito nakukuha ang benepisyo o kita mula sa ari-arian.
    Ano ang dapat gawin ng umutang kung gusto niyang matigil ang paglaki ng interes? Kung gusto ng umutang na matigil ang paglaki ng interes, dapat niyang ibigay sa DBP ang pagmamay-ari ng ari-arian upang ang DBP ay makakuha ng kita mula rito.
    Paano kinakalkula ang interes sa kasong ito? Ang interes ay kinakalkula batay sa napagkasunduang rate, mula sa araw pagkatapos ng public auction hanggang sa petsa ng pagtubos.
    Ano ang dapat gawin kung hindi kayang bayaran ang buong halaga ng pagtubos? Kung hindi kayang bayaran ang buong halaga, maaaring makipag-ayos sa DBP para sa isang compromise agreement.
    Mayroon bang grace period para sa pagtubos? Oo, mayroon pa ring 60-day grace period para sa pagtubos, alinsunod sa naunang desisyon ng Korte Suprema.
    Ano ang mangyayari kung hindi matubos ang ari-arian sa loob ng grace period? Kung hindi matubos ang ari-arian sa loob ng grace period, tuluyan nang mawawala ang karapatan dito.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga responsibilidad ng mga umuutang sa DBP pagdating sa pagtubos ng mga ari-arian na na-foreclose. Mahalagang maunawaan ang mga panuntunan sa pagkalkula ng halaga ng pagtubos upang maiwasan ang pagkawala ng ari-arian at upang maprotektahan ang mga karapatan bilang isang umuutang.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Development Bank of the Philippines vs. West Negros College, G.R. No. 241981, December 02, 2020

  • Pagpapawalang-bisa ng Pagtubos: Kailan Hindi Ito Maaari?

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang karapatan ng isang subordinate lienholder na tubusin ang ari-arian ay hindi nawawala kahit hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings. Kailangan pa ring magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang pormal na matapos ang karapatan ng subordinate lienholder na tubusin ang ari-arian. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may interes sa ari-arian na hindi direktang partido sa pangunahing kaso ng foreclosure.

    Mortgage Noon, Attachment Ngayon: Sino ang May Unang Karapatan?

    Ang kasong ito ay tungkol sa isang lupa sa Baguio City na dating pag-aari ng mag-asawang Avila. Sila ay umutang kay Romeo Pagedped at ginawang security ang lupa. Nang hindi nakabayad ang mag-asawa, na-foreclose ni Pagedped ang lupa. Pagkatapos nito, nalaman ni Pagedped na may ibang nagke-claim din sa lupa—si Luz Fallarme, na may notisya ng attachment at levy dahil sa isang kaso laban sa mga Avila. Ang tanong, sino ang may mas unang karapatan sa lupa, at may karapatan pa bang tubusin ni Fallarme ang kanyang interes?

    Si Romeo Pagedped ay nagbigay ng pautang sa mga Spouses Avila, na sinigurado ng isang real estate mortgage (REM) sa kanilang lupa. Nang hindi makabayad ang mga Avila, ginamit ni Pagedped ang kanyang karapatan at ipina-foreclose ang ari-arian sa pamamagitan ng korte. Siya rin ang nagwagi sa public auction. Kalaunan, nalaman ni Pagedped na may mga annotation sa titulo ng lupa na pabor kay Fallarme.

    Si Luz Fallarme naman ay may kaso laban sa mga Avila at nagpalabas ng Notice of Attachment at Notice of Levy sa kalahating bahagi ng lupa. Kalaunan, ipinabenta rin ni Fallarme ang bahagi ng lupa sa public auction kung saan siya rin ang nanalo. Hindi naimbitahan si Pagedped sa kaso ni Fallarme, at hindi rin naimbitahan si Fallarme sa judicial foreclosure ni Pagedped.

    Dahil dito, nagsampa si Pagedped ng petisyon sa korte para kanselahin ang mga annotation ni Fallarme sa titulo. Ang RTC ay pumabor kay Pagedped, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals. Ayon sa CA, kahit na mas nauna ang mortgage ni Pagedped, hindi maaaring kanselahin ang mga annotation ni Fallarme dahil hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings. Ang desisyon sa CA ay naging pinal at walang apela.

    Pagkatapos nito, sinubukan ni Fallarme na tubusin ang kalahating bahagi ng lupa, ngunit tumanggi si Pagedped. Kaya naman, nagsampa si Fallarme ng kaso sa korte para sa redemption at consignation. Ibig sabihin, idineposito niya sa korte ang halaga ng dapat bayaran para sa redemption. Ang RTC ay pumabor kay Fallarme, ngunit muling binaliktad ito ng Court of Appeals. Ayon sa CA, nag-estoppel si Fallarme dahil hindi niya agad ginamit ang kanyang karapatan sa redemption.

    Ngunit hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa CA. Ipinaliwanag ng Korte na kahit hindi naimbitahan si Fallarme sa foreclosure proceedings, hindi ito nangangahulugan na nawala ang kanyang karapatan sa redemption. Ayon sa Korte, kailangan pa ring magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang pormal na matapos ang karapatan ni Fallarme na tubusin ang kanyang interes sa lupa. Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC na pumapayag sa redemption ni Fallarme.

    Dagdag pa rito, hindi maaaring mag-estoppel si Fallarme dahil hindi ito naging isyu sa mas mababang korte. Ang estoppel ay nangangahulugan na hindi na maaaring bawiin ang isang pahayag o aksyon na pinaniwalaan ng ibang partido. Hindi ito akma sa kaso ni Fallarme dahil wala siyang ginawa na nagpahiwatig na tinalikuran niya ang kanyang karapatan sa redemption.

    Ang aral sa kasong ito ay ang kahalagahan ng pag-imbita sa lahat ng partido na may interes sa ari-arian sa foreclosure proceedings. Sa ganitong paraan, maiiwasan ang mga komplikasyon at pagkaantala sa pagresolba ng mga kaso tungkol sa karapatan sa ari-arian.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung may karapatan pa bang tubusin ni Fallarme ang kanyang interes sa lupa, kahit hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings ni Pagedped.
    Bakit hindi naimbitahan si Fallarme sa foreclosure proceedings ni Pagedped? Hindi alam ni Pagedped ang transaksyon sa pagitan ni Fallarme at ng mga Avila, kaya hindi niya ito naimbitahan.
    Ano ang equity of redemption? Ito ang karapatan ng isang mortgagor (o ng mga may interes sa ari-arian) na tubusin ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure sale ngunit bago pa ito makumpirma ng korte.
    Kailangan bang imbitahan ang lahat ng subordinate lienholders sa foreclosure proceedings? Oo, ayon sa Rules of Court, dapat na imbitahan ang lahat ng may interes sa ari-arian na mas mababa sa karapatan ng mortgagee.
    Ano ang mangyayari kung hindi naimbitahan ang isang subordinate lienholder sa foreclosure proceedings? Hindi mawawala ang karapatan niyang tubusin ang ari-arian, at kailangan pang magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang matapos ang karapatan niyang ito.
    Ano ang estoppel? Ito ay legal na prinsipyo na nagsasabing hindi na maaaring bawiin ang isang pahayag o aksyon na pinaniwalaan ng ibang partido.
    Nag-estoppel ba si Fallarme sa kasong ito? Hindi, dahil wala siyang ginawa na nagpahiwatig na tinalikuran niya ang kanyang karapatan sa redemption.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Pinayagan ng Korte Suprema si Fallarme na tubusin ang kanyang interes sa lupa.

    Sa kinalabasang ito, pinagtibay ng Korte Suprema ang proteksyon sa mga subordinate lienholders. Ipinapakita nito na hindi basta-basta mawawala ang karapatan ng isang tao sa ari-arian nang hindi nabibigyan ng pagkakataong ipagtanggol ang kanyang interes.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Luz V. Fallarme vs Romeo Pagedped, G.R. No. 247229, September 03, 2020

  • Pagbebenta ng Lupang Nakasanla: Sino ang May Mas Magandang Karapatan?

    Ang kasong ito ay tungkol sa kung sino ang may mas matibay na karapatan sa isang parte ng lupa na naipagbili na may nakapatong na mortgage. Ipinasiya ng Korte Suprema na ang pagbebenta ng lupa kahit may mortgage ay pinapayagan, ngunit ang bumili ay dapat igalang ang karapatan ng nagpautang (mortgagee). Dagdag pa rito, ang pagtubos ng dating may-ari ng lupa ay nakabenepisyo rin sa bumili ng bahagi ng lupa.

    Kasunduan sa Pagbili: Sino ang Mas Nakahihigit, Ang Bumili o ang Nagpautang?

    Ang kaso ay nagsimula sa pagtatalo sa isang bahagi ng lupa sa Digos City. Si Spouses Maurin ay may-ari ng lupa at isinanla ito sa Development Bank of the Philippines (DBP). Bago pa man tuluyang bayaran ang utang, nagbenta si Florentino Maurin kay Alipio Labuguen ng isang bahagi ng lupa sa pamamagitan ng isang Extrajudicial Settlement of the Estate with Sale (EJS with Sale). Hindi naisampa ang EJS. Nang hindi nakabayad si Spouses Maurin, kinumpiska ng DBP ang lupa. Kalaunan, tinubos ni Florentino Maurin ang lupa gamit ang perang galing kay Felipe Virtudazo, na siyang nagpahirap sa kaso. Ito ang nagbigay-daan kay Virtudazo para maghain ng kaso para mabawi ang pera niya. Samantala, naghain din si Labuguen ng kaso para mapawalang-bisa ang EJS dahil umano sa paglabag sa batas, ngunit ibinasura ito.

    Nagsampa ng kaso si Virtudazo para pabawiin ang lupa kay Labuguen, habang iginiit ni Labuguen na kanya ang bahagi ng lupa na binili niya. Ang pangunahing tanong dito ay kung sino ang may mas matibay na karapatan sa bahagi ng lupa: si Virtudazo, na bumili ng lupa sa pamamagitan ng pagtubos, o si Labuguen, na bumili ng bahagi ng lupa bago pa man ito kinumpiska?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang EJS with Sale ay isang ganap na bentahan. Ayon sa Artikulo 1181 ng Civil Code, “Sa mga kondisyonal na obligasyon, ang pagkuha ng mga karapatan, pati na rin ang pagkawala ng mga nakuha na, ay depende sa pangyayari na bumubuo sa kondisyon.” Hindi ito kondisyonal na bentahan dahil walang kondisyon na nakapaloob sa EJS with Sale na nagpapawalang-bisa sa paglipat ng titulo. Ang mahalaga, nagkaroon ng pagpayag na ilipat ang pagmamay-ari sa bahagi ng lupa kapalit ng halagang P120,000.00.

    Hindi hadlang ang pagkakasanla ng lupa sa DBP noong panahon ng bentahan. Ang mortgage ay hindi naglilipat ng titulo; ito ay isang seguridad lamang para sa utang. Kaya naman, may karapatan pa rin si Florentino Maurin na ibenta ang lupa, o bahagi nito, kahit na ito ay nakasanla. Ang epekto ng pagbebenta ay hindi upang suspindihin ang bisa nito, ngunit upang ang karapatan ni Spouses Labuguen ay napailalim sa mortgage ng DBP.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagtubos ni Florentino Maurin sa lupa ay nakabenepisyo kay Spouses Labuguen. Sa panahon ng pagtubos, si Florentino Maurin at si Spouses Labuguen ay nanatiling mga may-ari ng kani-kanilang bahagi ng lupa. Ang pagtubos ay naglinis lamang ng lien sa titulo, kaya’t napanatili ni Spouses Labuguen ang kanilang pagmamay-ari sa 270-sq m na bahagi ng lupa.

    Kaugnay nito, noong ipatupad ang levy, hindi na si Florentino Maurin ang may-ari ng 270-sq m na bahagi ng lupa. Batid na ni Felipe Virtudazo na mayroong umaangkin sa nasabing bahagi. Ayon sa Korte, ang bumibili sa isang execution sale ay nagkakaroon lamang ng interes na taglay ng debtor. Kaya naman, si Spouses Virtudazo ay may karapatan lamang sa 330-sq m na bahagi ng lupa. Ito ay naaayon sa prinsipyo ng caveat emptor, na nagsasabing dapat suriin ng bumibili ang kanyang binibili.

    At a sheriffs sale they do not sell the land advertised to sell, although that is a common acceptation, but they simply sell what interest in that land the judgment debtor has; and if you buy his interest, and it afterwards develops that he has none, you are still liable on your bid, because you have offered so much for his interest in open market, and it is for you to determine before you bid what his interest is worth.

    Samakatuwid, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na si Spouses Labuguen ang may-ari ng 270-sq m na bahagi ng lupa. Bagaman naisagawa ang foreclosure, napanatili pa rin ni Spouses Labuguen ang karapatan nila sa lupa dahil sa pagtubos ni Florentino Maurin.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung sino ang may mas matibay na karapatan sa isang bahagi ng lupa: ang bumili nito bago pa man ang foreclosure, o ang bumili sa pamamagitan ng levy sa execution.
    Ano ang EJS with Sale? Ang EJS with Sale ay isang Extrajudicial Settlement of the Estate with Sale, isang dokumento kung saan isinasalin ng mga tagapagmana ang kanilang interes sa ari-arian sa isang bumibili. Sa kasong ito, ginamit ito upang ilipat ang bahagi ng lupa kay Spouses Labuguen.
    Ano ang mortgage? Ang mortgage ay isang uri ng seguridad para sa utang, kung saan ang ari-arian ay ginagawang garantiya. Hindi ito naglilipat ng pagmamay-ari ngunit nagbibigay ng karapatan sa nagpautang (mortgagee) na kumpiskahin ang ari-arian kung hindi makabayad ang umutang (mortgagor).
    Ano ang epekto ng foreclosure sa mga bumili ng lupa na may mortgage? Kung kinumpiska ang lupa, ang karapatan ng mga bumili ay maaaring maapektuhan. Gayunpaman, kung matubos ang lupa, ang karapatan ng mga bumili ay maaaring manumbalik.
    Ano ang redemption? Ang redemption ay ang karapatan ng dating may-ari na tubusin ang lupa pagkatapos itong kumpiskahin sa pamamagitan ng pagbabayad ng utang. Sa kasong ito, ang pagtubos ni Florentino Maurin ay nakatulong kay Spouses Labuguen.
    Ano ang levy on execution? Ang levy on execution ay isang proseso kung saan kinukumpiska ang ari-arian upang bayaran ang utang. Sa kasong ito, ang levy kay Florentino Maurin ay hindi nakaapekto sa bahagi ng lupa na pagmamay-ari na ni Spouses Labuguen.
    Ano ang ibig sabihin ng caveat emptor? Ang caveat emptor ay isang prinsipyo na nagsasabing responsibilidad ng bumibili na suriin ang kanyang binibili. Ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagiging maingat sa pagbili ng ari-arian.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Ipinasiya ng Korte Suprema na si Spouses Labuguen ang may-ari ng 270-sq m na bahagi ng lupa. Kinilala ng Korte na ang pagtubos ni Florentino Maurin ay nakabenepisyo kay Spouses Labuguen.

    Sa madaling salita, ang desisyong ito ay nagpapakita na ang pagbebenta ng lupa kahit may nakasanla ay pinapayagan, ngunit dapat igalang ang karapatan ng mortgagee. Bukod dito, ang pagtubos ng lupa ay nakabenepisyo rin sa mga naunang bumili nito.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa inyong sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay para lamang sa impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na naaangkop sa iyong sitwasyon, mangyaring kumonsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: ENGR. FELIPE A. VIRTUDAZO, G.R No. 229693, December 10, 2019

  • Ang Pagpapalabas ng Writ of Possession: Kapag ang Pagbawi ay Pinagtatalunan

    Ang kasong ito ay naglilinaw sa patakaran tungkol sa pagpapalabas ng writ of possession sa mga sitwasyon ng extrajudicial foreclosure. Ipinasiya ng Korte Suprema na kahit na ang pagpapalabas ng writ of possession ay karaniwang isang ministeryal na tungkulin ng korte, maaari itong ipagpaliban kung mayroong mga partikular na pangyayari. Ang desisyon ay nakatuon sa kung ang pag-angkin ng pagtubos ng isang ari-arian ay sapat na upang pigilan ang pagpapalabas ng writ. Ang mahalagang punto, kung ang katotohanan ng pagtubos ay pinagtatalunan, mananatili ang tungkulin ng korte na maglabas ng writ.

    Bakit May Writ? Ang Kwento ng Pagtatalo sa Pagtubos

    Ang kaso ay nagsimula sa mga utang na nakuha ng mga Spouses Dante at Lourdes Gutierrez mula sa PCI Leasing & Finance, Inc. (PCI Leasing). Bilang seguridad sa kanilang mga obligasyon sa utang, isinangla ng mga Gutierrez sa PCI Leasing ang ilang ari-arian, kabilang ang mga condominium unit at lupa sa Quezon City at San Juan. Nang mabigo ang mga Gutierrez sa pagbabayad, kinumpiska ng PCI Leasing ang mga ari-arian sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure. Matapos ang foreclosure, pinahintulutan ng PCI Leasing ang mga Gutierrez na ibenta ang kanilang mga ari-arian sa Pampanga, at ang kita ay inilapat sa kanilang natitirang balanse. Nagkaroon ng pagtatalo kung ang pagbabayad na ito ay sapat upang mabawi ang mga ari-arian na na-foreclose.

    Ang pangunahing isyu ay lumitaw nang maghain ang PCI Leasing ng petisyon para sa writ of possession ng mga ari-arian sa Quezon City at San Juan. Ang mga Gutierrez ay sumalungat, na sinasabing na-redeem na nila ang mga ari-arian sa pamamagitan ng aplikasyon ng kita mula sa pagbebenta ng mga ari-arian sa Pampanga. Ang Court of Appeals (CA) ay nagkaroon ng magkasalungat na desisyon. Ang isang dibisyon ng CA ay pinaboran ang mga Gutierrez, na nagpapasyang napatunayan ang pagtubos. Sa kabilang banda, ang isa pang dibisyon ng CA ay nagpasiya sa pabor ng PCI Leasing, na nagsasaad na ang PCI Leasing, bilang bumibili sa foreclosure sale, ay may karapatan sa writ of possession.

    Ang Korte Suprema ay humarap sa mahalagang tanong: Maaari bang pigilan ang pagpapalabas ng writ of possession dahil sa pag-aangkin ng pagtubos ng mga Gutierrez? Sa paglutas sa isyu, muling binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpapalabas ng writ of possession ay isang ministerial na tungkulin ng korte. Nangangahulugan ito na kung ang lahat ng mga kinakailangan ay natugunan, ang korte ay obligadong maglabas ng writ. Gayunpaman, may ilang mga eksepsyon sa patakarang ito, tulad ng kung ang presyo ng pagbili ay labis na hindi sapat, o kung mayroong isang third party na nag-aangkin ng isang karapatan sa ari-arian. Ngunit, sa kasong ito, ang katotohanan ng pagtubos ay lubhang pinagtatalunan, na nagpapawalang-bisa sa anumang mga eksepsyon.

    Binigyang-diin ng Korte na ang hindi pagkakasundo sa kung natubos o hindi ang mga ari-arian ay nangangailangan ng hiwalay na aksyon upang malutas. Dahil dito, hindi obligadong tingnan ng korte na naglalabas ng writ of possession ang bisa ng mortgage o ang paraan ng pag-foreclose nito. Bilang karagdagan, sinabi ng Korte na ang nakabinbing aksyon para sa pagpapawalang-bisa ng mortgage o foreclosure ay hindi nagpapahinto sa pagpapalabas ng writ of possession. Ipinasiya ng Korte na dapat magpatuloy ang pagpapalabas ng writ, nang walang pagkiling sa kinalabasan ng nakabinbing kaso ng pagpapawalang-bisa.

    Mahalaga ang paglilinaw na ito sa mga karapatan at obligasyon ng parehong mga nagpapahiram at mga nangungutang sa mga transaksyon sa real estate. Kung ang pagtubos ay malinaw na itinatag, maaari nitong pigilan ang pagpapalabas ng writ of possession. Gayunpaman, kung ang pagtubos ay pinagtatalunan, ang mga korte ay dapat sumunod sa karaniwang patakaran ng pagpapalabas ng writ of possession, na nagpapahintulot sa hiwalay na kaso upang malutas ang pagtatalo sa pagtubos.

    Ang epekto ng desisyon ay nagbibigay-diin na habang ang karapatan sa ari-arian ay protektado, ang pagiging simple at kahusayan ng proseso ng extrajudicial foreclosure ay dapat ding mapangalagaan. Nagbibigay ang ruling na ito ng gabay sa mga korte at mga litigant tungkol sa paghawak ng mga ganitong kaso kung saan pinagtatalunan ang pagtubos.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung maaaring pigilan ang pagpapalabas ng writ of possession kapag nagkaroon ng pagtatalo kung na-redeem o nabawi na ng nangutang ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure.
    Ano ang ibig sabihin ng “ministeryal na tungkulin” pagdating sa writ of possession? Ang “ministeryal na tungkulin” ay nangangahulugang obligadong maglabas ng writ of possession ang korte kung natutugunan ang lahat ng legal na kinakailangan. Wala itong discretion o kalayaang pumili.
    Kailan maaaring hindi maglabas ng writ of possession? Ang writ of possession ay maaaring hindi ipalabas kung may matinding kakulangan sa presyo ng pagbili, kung may third party na nag-aangkin ng karapatan sa ari-arian, o kung hindi naibalik sa nangutang ang labis na kita mula sa pagbebenta.
    Ano ang epekto ng nakabinbing kaso para sa pagpapawalang-bisa ng foreclosure? Ang nakabinbing kaso para sa pagpapawalang-bisa ng foreclosure ay hindi pumipigil sa korte na maglabas ng writ of possession. Hiwalay ang paglilitis na ito.
    Anong ebidensya ang tinitingnan ng korte sa pag-apruba ng writ of possession? Ang korte ay karaniwang tumitingin lamang kung natutugunan ang mga kinakailangan ng batas, tulad ng pagpaparehistro ng pagbebenta at pagiging consolidated ng titulo sa pangalan ng bumibili. Hindi ito tumitingin sa bisa ng mortgage o paraan ng pag-foreclose.
    Ano ang dapat gawin kung naniniwala ang nangutang na na-redeem na niya ang ari-arian? Ang nangutang ay dapat maghain ng hiwalay na kaso upang patunayan ang pagtubos. Sa kasong ito dapat mailabas lahat ng ebidensya para sa panig ng nangutang upang mapawalang bisa ang pag foreclosure.
    Ano ang papel ng Court of Appeals sa kasong ito? Ang Court of Appeals ay nagkaroon ng magkasalungat na desisyon. Sa huli, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng isang dibisyon na nagpabor sa PCI Leasing at nag-utos ng pagpapalabas ng writ of possession.
    Ano ang aral sa desisyong ito para sa mga nagpapahiram at nangungutang? Para sa mga nagpapahiram, mahalagang sundin ang tamang proseso ng foreclosure. Para sa mga nangungutang, mahalagang mabilis na tumugon at maghain ng tamang legal na aksyon kung naniniwala silang may mali sa foreclosure o pagtubos.

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga itinakdang pamamaraan sa mga transaksyon sa mortgage at ang mga legal na remedyo na magagamit sa magkabilang partido. Nagpapakita rin ito kung paano tinitimbang ng Korte Suprema ang magkasalungat na interes ng parehong mga nagpapahiram at mga nangungutang. Mahalaga ang desisyon dahil tinitiyak nitong hindi gagamitin ang writ of possession upang maapi ang nangutang na ginawa ang lahat ng makakaya upang mabawi ang kanyang ari-arian.

    Para sa mga katanungan patungkol sa aplikasyon ng ruling na ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinibigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Pinamagatang: PCI LEASING & FINANCE, INC. v. SPOUSES JAMES D. GUTIERREZ, G.R. No. 182842, September 4, 2019

  • Unang Mortgage Laban sa Pangalawa: Sino ang Mas May Karapatan?

    Sa isang desisyon, ipinaliwanag ng Korte Suprema kung sino ang may mas matimbang na karapatan sa isang ari-arian kapag mayroong dalawang magkaibang mortgage. Ang hatol: ang unang mortgage, na nairehistro nang mas maaga, ang may mas matatag na karapatan, kahit na na-foreclose ng pangalawang mortgage ang ari-arian. Ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagrehistro ng mortgage upang protektahan ang iyong karapatan bilang nagpapautang. Nagbigay linaw din ang Korte Suprema na kailangan munang tubusin ng pangalawang nagpautang ang ari-arian mula sa unang nagpautang bago niya ganap na makuha ang pagmamay-ari.

    Kapag Nagbanggaan ang Dalawang Mortgage: Kaninong Karapatan ang Mangingibabaw?

    Ang kaso ay nagsimula nang umutang ang mag-asawang Alviar sa Rural Bank of Agoo, Inc. (RBAI) noong 1998, na sinigurado ng real estate mortgage sa kanilang bahay at lupa. Pagkatapos, noong 2000, muling umutang ang mag-asawa kay Roma Fe C. Villalon, gamit ang parehong ari-arian bilang collateral. Hindi nakabayad ang mag-asawa sa kanilang mga utang, kaya kapwa nag-foreclose ang RBAI at Villalon sa ari-arian. Si Villalon ang unang nakapag-foreclose at nakakuha ng Certificate of Absolute Definitive Sale, na nagbigay sa kanya ng pag-aari sa ari-arian. Kalaunan, naghain ng reklamo ang RBAI, na iginiit na bilang unang mortgagee, mayroon silang superyor na karapatan sa ari-arian at dapat bayaran muna mula sa proceeds ng foreclosure sale ni Villalon.

    Pinanigan ng Regional Trial Court (RTC) si Villalon, na nagsasabing walang contractual relationship sa pagitan niya at ng RBAI. Gayunpaman, binaligtad ng Court of Appeals (CA) ang desisyon, na sinasabing may cause of action ang RBAI laban kay Villalon dahil sa naunang mortgage. Umakyat ang kaso sa Korte Suprema, kung saan kinailangan nilang pagdesisyunan kung ang unang mortgage ay mas matimbang kaysa sa pangalawang mortgage, kahit na ang pangalawang mortgage ang unang nakapag-foreclose.

    Sa paglutas ng kaso, nagpasiya ang Korte Suprema na ang unang mortgage ay mas matimbang. Batay sa desisyon ng Korte Suprema, kahit na unang na-foreclose ni Villalon ang ari-arian, hindi nito inaalis ang karapatan ng RBAI bilang unang nagpautang. Ito ay dahil ang mortgage ng RBAI ay unang nairehistro, kaya’t mayroon silang mas matatag na lien sa ari-arian. Kaya, dapat kilalanin ni Villalon ang karapatan ng RBAI bilang unang nagpautang. Ayon sa Korte Suprema, may karapatan si Villalon na tubusin ang ari-arian mula sa RBAI sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagpaparehistro ng certificate of sale.

    Para ganap na makuha ni Villalon ang karapatan sa ari-arian, kailangan niya munang tubusin ito sa pamamagitan ng pagbabayad sa RBAI ng halaga ng bid nito sa auction sale, kasama ang interes at anumang mga pagtatasa o buwis na binayaran ng bumibili. Ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang pagrehistro ay ang aktong nagbubuklod o nakakaapekto sa lupa laban sa mga ikatlong partido. Dahil nairehistro ang lien ng RBAI noong Mayo 18, 1998, ipinagpapalagay na alam ni Villalon ang lien ng RBAI sa ari-arian nang iparehistro niya ang kanyang mortgage.

    Inulit ng Korte Suprema na ang pagiging isang pangalawang mortgagee ay hindi nagbibigay kay Villalon ng mas mahusay na karapatan kaysa sa RBAI, ang unang mortgagee. Ito ay nangangahulugan na kung mayroong dalawang mortgage sa parehong ari-arian, ang unang mortgage na nairehistro ang may mas matatag na claim. Ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagtiyak na ang iyong mortgage ay nairehistro kaagad upang protektahan ang iyong mga karapatan bilang nagpapautang.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na dapat munang bayaran ang unang mortgagee bago ang pangalawa. Ganito ang sinabi ng Korte Suprema:

    Ang ikalawang mortgagee ng isang hindi rehistradong lupa ay kailangang maghintay hanggang pagkatapos ng obligasyon ng may utang sa unang mortgagee ay ganap na nasiyahan. Kaya, sa kabila ng katotohanan na si Villalon ang unang nag-foreclose; upang maibigay ang isang Sertipiko ng Absolute Definitive Sale of Real Property; at ngayon ay nasa pag-aari na ng ari-arian dahil kahit na ang deklarasyon ng buwis ay nasa kanyang pangalan na – ang mga pangyayaring ito ay hindi magtatagumpay sa mga karapatan ng RBAI na ang mortgage ay nilikha at nakarehistro nang mas maaga kaysa sa kay Villalon. Sa pinakamahusay, si Villalon, bilang isang pangalawang mortgagee/junior encumbrancer, ay may karapatan lamang na tubusin ang ari-arian mula sa RBAI, ang unang mortgagee.

    Sa kasong ito, nalaman ng Korte Suprema na hindi maaaring umapela si Villalon ng good faith dahil alam o dapat niyang malaman ang naunang mortgage ng RBAI noong nagbigay siya ng kanyang sariling pautang at mortgage sa mag-asawang Alviar. Idinagdag pa ng Korte Suprema na kapag nag-mortgage ka sa ari-arian, mayroon kang tungkuling siyasatin ang titulo nito.

    Bilang konklusyon, nanindigan ang Korte Suprema na ang mortgage ng RBAI ay may mas matatag na claim sa ari-arian. Sa gayon, kung ikaw ay isang nagpapahiram, kailangan mong tiyakin na ang iyong mortgage ay nairehistro kaagad. Ito ay dahil binibigyan ng pagpaparehistro ang buong mundo ng paunawa tungkol sa iyong claim sa ari-arian. Bukod dito, dapat mong siyasatin ang titulo ng ari-arian bago magbigay ng pautang upang maiwasan ang mga isyu sa mga naunang mortgage. Ang mga nagpapautang ay dapat ding maging pamilyar sa mga batas tungkol sa pag-foreclosure.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung ang unang mortgage ay may mas matimbang na karapatan kaysa sa pangalawang mortgage, kahit na unang na-foreclose ng pangalawang mortgagee ang ari-arian.
    Sino ang unang mortgagee sa kasong ito? Ang Rural Bank of Agoo, Inc. (RBAI) ang unang mortgagee dahil unang nairehistro ang kanilang mortgage.
    Sino ang pangalawang mortgagee sa kasong ito? Si Roma Fe C. Villalon ang pangalawang mortgagee.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Pinaboran ng Korte Suprema ang RBAI, na nagsasabing bilang unang mortgagee, mayroon silang mas matatag na karapatan sa ari-arian.
    Ano ang dapat gawin ni Villalon para makuha ang ganap na pag-aari sa ari-arian? Dapat tubusin ni Villalon ang ari-arian mula sa RBAI sa pamamagitan ng pagbabayad ng halaga ng bid nito sa auction sale, kasama ang interes at anumang mga buwis na binayaran ng bumibili.
    Bakit mahalaga ang pagrehistro ng mortgage? Dahil nagbibigay ito ng paunawa sa publiko ng claim sa ari-arian, kaya pinoprotektahan ang mga karapatan ng mortgagee laban sa mga ikatlong partido.
    Ano ang kahalagahan ng desisyong ito para sa mga nagpapautang? Binibigyang-diin nito ang kahalagahan ng pagtiyak na ang mortgage ay nairehistro kaagad at ang pagsasagawa ng nararapat na pagsisikap bago magbigay ng pautang.
    Maaari bang mag-claim ng good faith si Villalon sa kasong ito? Hindi, sapagkat dapat alam ni Villalon ang naunang mortgage ng RBAI sa oras na kinuha niya ang kanyang sariling mortgage.

    Ang kasong ito ay nagsisilbing paalala sa mga nagpapahiram na palaging unahin ang pagrehistro ng mortgage upang matiyak ang kanilang mga karapatan. Kung may mga umiiral nang lien, dapat kumilos ang nagpapahiram upang maunawaan ang mga limitasyong ito at makuha ang karapatan sa pagbabayad. Pagkatapos basahin ang artikulong ito, malinaw na sa isyu ng mortgage ang sinumang nagmamadali ay hindi nakakakuha ng kalamangan.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng pagpapasya na ito sa mga tiyak na kalagayan, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na patnubay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Roma Fe C. Villalon v. Rural Bank of Agoo, Inc., G.R. No. 239986, July 08, 2019

  • Pagbabayad ng Utang sa Pagitan ng Nagbenta at Bumili ng Ari-arian na Nakasanla: Sino ang Mananagot?

    Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito, nilinaw nito na ang orihinal na nagpautang, ang Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO), ay may karapatang maningil ng interes at mga bayarin sa utang hanggang sa ito ay ganap na mabayaran. Ang paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian mula kay Victor T. Bollozos (ang dating may-ari) patungo sa VTL Realty Corporation (VTL) ay hindi nakakaapekto sa obligasyon ni Bollozos na bayaran ang utang niya sa BDO, kasama ang mga interes at bayarin na naipon. Sa madaling salita, kahit na naibenta na ni Bollozos ang ari-arian sa VTL, mananagot pa rin siya sa BDO hanggang sa mabayaran ang buong utang.

    Kapag Naglipat ng Ari-arian na May Utang: Sino ang Sisingilin ng Interes?

    Ang kaso ay nagsimula nang si Victor T. Bollozos ay nagmay-ari ng isang lote at gusali sa Mandaue City. Ipinasala niya ito sa BDO para makakuha ng pautang para sa World’s Arts & Crafts, Inc. Nang maglaon, ibinenta ni Bollozos ang ari-arian sa VTL kasama ang kasunduan na babayaran ni VTL ang natitirang utang. Ngunit, hindi tinanggap ng BDO ang bayad mula sa VTL dahil gusto nilang si Bollozos muna ang magbayad ng utang bago payagan ang paglipat ng pagmamay-ari. Ito ang nagtulak sa VTL na magsampa ng kaso laban sa BDO sa Regional Trial Court (RTC) ng Cebu City.

    Dahil hindi nabayaran ang utang, ipinasubasta ng BDO ang ari-arian noong Marso 29, 1995, at sila rin ang nag-iisang nag-bid. Matapos lumipas ang palugit na panahon para tubusin ang ari-arian at walang tumubos, ganap na nakuha ng BDO ang pagmamay-ari nito. Nagdesisyon ang RTC na dapat bigyan ng BDO ang VTL ng bagong Statement of Account na nagsisimula sa petsa ng bentahan noong Agosto 12, 1994, kasama ang mga interes at bayarin. Inapela ng VTL ang desisyon na ito sa Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan ng CA ang desisyon ng RTC.

    Pagkatapos, parehong nagmosyon ang BDO at VTL para ipatupad ang desisyon. Sa pagdinig noong Marso 28, 2007, nagpakita ang BDO ng Statement of Account na nagpapakita na ang kabuuang utang ni Victor Bollozos at/o World’s Arts & Crafts, Inc. ay umabot na sa P41,769,596.94 noong Marso 16, 2007. Dahil dito, naghain ang VTL ng Motion to Order Defendant to Correct Statement of Account, na humihiling na ang interes at mga bayarin ay dapat kwentahin hanggang Abril 28, 1995 lamang, ang petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale.

    Binigyang-diin ng CA ang kaso ng Development Bank of the Philippines vs. Zaragoza (DBP vs. Zaragoza), na ayon sa kanila, kapag natapos na ang proseso ng foreclosure sa pamamagitan ng pagpapatupad, pagkilala, at pagtala ng Certificate of Sale, dapat nang huminto ang pagbilang ng interes. Sinang-ayunan din ng CA ang pagbanggit ng VTL sa PNB vs. CA, na umano’y inulit ang sinabi sa DBP vs. Zaragoza. Sa huli, sinabi ng CA na ang interes at mga bayarin ay dapat kwentahin hanggang Abril 28, 1995 lamang, kaya’t ang dapat bayaran ng VTL ay P6,631,840.95 lamang, kumpara sa P41,769,596.94 na sinisingil ng BDO noong Marso 16, 2007.

    Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa interpretasyon ng CA. Ayon sa Korte, iba ang sitwasyon sa DBP vs. Zaragoza, kung saan ang pinagtatalunan ay kung may pananagutan pa ba ang nangutang sa interes mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa petsa ng pagbebenta ng ari-arian. Sa kasong ito, hindi ito ang isyu dahil ang VTL ay gustong mabawi ang ari-arian na pagmamay-ari na ng BDO. Mahalagang tandaan na hindi umapela ang VTL sa desisyon ng CA noong Mayo 26, 2004, na nagsasabing ang dapat bayaran ng VTL ay batay sa Statement of Account noong Agosto 12, 1994, kasama ang mga interes at bayarin na naipon pagkatapos nito.

    Dagdag pa rito, hindi nagpakita ng intensyon ang VTL na tubusin ang ari-arian sa loob ng itinakdang panahon. Hindi sila nagbayad o nagdeposito ng anumang halaga upang pigilan ang paglaki ng interes at mga bayarin. Dahil dito, naging pinal at hindi na mababago ang desisyon ng CA noong Mayo 26, 2004. Ang mga pinal na desisyon ay hindi na maaaring kuwestiyunin o baguhin, kahit na ng pinakamataas na korte sa bansa.

    Kaya naman, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang mga utos ng RTC, na nagpapatunay na ang halagang dapat bayaran ng VTL sa BDO ay P41,769,596.94 noong Marso 16, 2007.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung dapat bang magbayad ng interes ang VTL Realty Inc. sa Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO) pagkatapos na maisapinal ang foreclosure sale ng ari-arian na dating pagmamay-ari ni Victor Bollozos. Pinagtatalunan din kung naaangkop ba ang mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA sa sitwasyon ng VTL.
    Sino ang mga partido sa kaso? Ang mga partido sa kaso ay ang Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO) bilang petisyuner at VTL Realty, Inc. bilang respondent. Kasama rin sa usapin si Victor T. Bollozos, ang orihinal na may-ari ng ari-arian at nangutang sa BDO.
    Ano ang ibig sabihin ng foreclosure? Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan kinukuha ng nagpautang (tulad ng bangko) ang ari-arian ng nangutang dahil sa hindi pagbabayad ng utang. Ito ay karaniwang nangyayari kapag ang ari-arian ay ginawang seguridad o collateral para sa pautang.
    Ano ang Statement of Account? Ang Statement of Account ay isang dokumento na nagpapakita ng detalye ng utang, kasama ang principal, interes, mga bayarin, at ang kabuuang halaga na dapat bayaran. Ito ay ginagamit upang ipaalam sa nangutang kung magkano ang kanyang natitirang balanse.
    Bakit mahalaga ang petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale? Ayon sa VTL, dapat itigil ang pagkwenta ng interes at bayarin sa petsang ito dahil nagpapakita ito ng pagtatapos ng foreclosure proceedings. Ito ang pangunahing argumento ng VTL, na tinanggihan ng Korte Suprema.
    Ano ang naging basehan ng Court of Appeals sa kanilang desisyon? Binatay ng Court of Appeals ang kanilang desisyon sa mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA, na ayon sa kanila, ang interes ay dapat itigil sa petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale. Ngunit, hindi ito sinang-ayunan ng Korte Suprema.
    Bakit hindi sinang-ayunan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA? Ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA ay hindi direktang naaangkop sa kaso ng VTL. Sa mga naunang kaso, ang isyu ay tungkol sa interes mula sa foreclosure hanggang sa sale o sa redemption price, samantalang sa kaso ng VTL, ang isyu ay kung dapat silang magbayad ng interes pagkatapos na ganap na makuha ng BDO ang pagmamay-ari ng ari-arian.
    Ano ang ibig sabihin ng immutability of judgments? Ang immutability of judgments ay isang prinsipyo na nagsasaad na ang mga pinal at executory na desisyon ay hindi na maaaring baguhin o kwestiyunin. Layunin nito na tapusin ang mga paglilitis upang magkaroon ng katiyakan at estabilidad sa sistema ng hustisya.
    Ano ang kahalagahan ng pag-tender ng bayad? Ang pag-tender ng bayad ay ang pagpapakita ng handang magbayad ng utang. Mahalaga ito upang mapigilan ang paglaki ng interes at mga bayarin. Ayon sa Korte Suprema, hindi nakapagpakita ang VTL ng intensyon na magbayad, kaya hindi sila maaaring makinabang sa anumang pagbawas sa interes.

    Sa pangkalahatan, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagtupad sa mga obligasyon sa kontrata at ang epekto ng foreclosure sa mga interes at bayarin. Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay-diin sa naunang pagpapasiya, kung saan ang isang pinal na desisyon ay dapat sundin at hindi na mababago pa. Ang sino mang may katanungan hinggil sa pagkakagamit ng kasong ito ay maaaring kumunsulta sa mga abogado.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: BANCO DE ORO UNIBANK, INC. VS. VTL REALTY, INC., G.R. No. 193499, April 23, 2018

  • Kawalang-Bisa ng Mortgage: Proteksyon sa mga Transaksyon Kapag Nalusaw na ang Korporasyon

    Ipinasiya ng Korte Suprema na ang isang korporasyong dissolved na, kusang-loob man o hindi, ay wala nang legal na personalidad upang magsagawa ng negosyo maliban na lamang sa mga gawaing may kaugnayan sa likidasyon ng korporasyon. Samakatuwid, anumang transaksyon na pinasok ng isang korporasyong dissolved na, maliban sa mga aktibidad ng likidasyon, ay walang bisa. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagtiyak na ang isang korporasyon ay mayroong legal na personalidad sa panahon ng pagpasok sa anumang kasunduan upang maprotektahan ang mga karapatan at interes ng lahat ng partido na sangkot.

    Kung Paano Nalusaw ang Korporasyon ay Nakakaapekto sa Bisa ng Mortgage

    Nagsimula ang kaso sa pagitan ni Dr. Gil Rich at Guillermo Paloma III, Atty. Evarista Tarce, at Ester L. Servacio dahil sa isang pagkakautang. Nilapitan ni Dr. Rich ang Korte Suprema matapos baliktarin ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng Regional Trial Court (RTC) na pumabor sa kanya. Ang pangunahing isyu ay kung maaaring mag-redeem ng property ang isang korporasyon na wala nang legal na personalidad. Ngayon, susuriin natin kung paano nagawa ng Korte Suprema ang desisyon na ito, at kung ano ang ibig sabihin nito para sa mga katulad na sitwasyon.

    Ang batayan ng kaso ay ang pagpapautang ni Dr. Rich sa kanyang kapatid na si Estanislao, na sinigurado ng isang real estate mortgage. Nang hindi nakabayad si Estanislao, ipina-foreclose ni Dr. Rich ang ari-arian. Ngunit bago ito, mayroon palang kasunduan si Estanislao sa Maasin Traders Lending Corporation (MTLC), kung saan ipinambayad-utang din ang parehong ari-arian. Dahil dito, ginamit ni Servacio, bilang presidente ng MTLC, ang karapatan na i-redeem ang ari-arian matapos itong ma-foreclose.

    Kinuwestiyon ni Dr. Rich ang redemption dahil ang MTLC ay dissolved na ng Securities and Exchange Commission (SEC) noong Setyembre 2003. Ayon sa kanya, wala nang karapatan ang MTLC na i-redeem ang ari-arian. Dinagdag pa niya na may kaso laban kay Servacio dahil umano sa pagpeke ng lagda ni Estanislao sa real estate mortgage. Nagdesisyon ang RTC na pabor kay Dr. Rich, ngunit binaliktad ito ng CA, kaya’t humingi siya ng tulong sa Korte Suprema.

    Sinabi ng Korte Suprema na kahit na mayroong mga pagkukulang sa apela na isinampa ni Servacio, hindi ito sapat na dahilan para balewalain ang kaso. Mahalagang desisyunan ang kaso batay sa merito nito. Tungkol sa kung maaaring mag-redeem ng property ang isang dissolved corporation, nagpaliwanag ang Korte Suprema tungkol sa konsepto ng likidasyon. Ayon sa Seksyon 122 ng Corporation Code, ang isang korporasyong dissolved ay mayroon pang tatlong taon upang isaayos ang mga natitirang gawain nito, tulad ng pagbayad ng utang at pagdispose ng mga ari-arian.

    “Winding up the affairs of the corporation means the collection of all assets, the payment of all its creditors, and the distribution of the remaining assets, if any among the stockholders thereof in accordance with their contracts, or if there be no special contract, on the basis of their respective interests. The manner of liquidation or winding up may be provided for in the corporate by-laws and this would prevail unless it is inconsistent with law.”

    Ngunit binigyang-diin din ng Korte Suprema na ang extended authority na ito ay hindi nangangahulugang maaaring ipagpatuloy ng korporasyon ang negosyo nito. Sa kasong ito, lumalabas na ang real estate mortgage agreement sa pagitan ni Estanislao at MTLC ay pinasok noong Enero 2005, matapos na madissolve ang MTLC noong Setyembre 2003. Dahil dito, nagdesisyon ang Korte Suprema na walang bisa ang real estate mortgage dahil wala nang legal na personalidad ang MTLC nang gawin ito. Samakatuwid, walang bisa rin ang redemption na ginawa ng MTLC.

    Base sa mga itinakda, kapag ang isang korporasyon ay nalusaw na, kusang-loob man o hindi, hindi nito maaaring ipagpatuloy ang negosyo nito maliban sa mga gawain na may kinalaman sa paglikida nito. Kung ang MTLC ay pumasok sa kasunduan sa mortgage matapos itong malusaw, ang mortgage ay walang bisa dahil wala na itong legal na personalidad para gawin ito. Ngunit kung ang kasunduan ay pinasok bago ang paglusaw, ang pag-redeem ng MTLC sa property ay maaaring valid pa rin sa loob ng tatlong taon matapos ang paglusaw nito para sa layunin ng paglikida. Sa madaling salita, kailangan tiyakin na may legal na basehan at personalidad ang korporasyon kapag pumapasok sa mga transaksyon.

    Nagbigay diin ang Korte Suprema na mahalaga na ang mga indibidwal at korporasyon ay kumilos nang may kaalaman at pagsunod sa mga batas ng korporasyon. Mahalaga na alamin ang estado ng isang korporasyon bago pumasok sa anumang legal na kasunduan upang maiwasan ang mga problemang legal sa hinaharap.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung maaaring mag-redeem ng ari-arian ang isang korporasyon na dissolved na at wala nang legal na personalidad.
    Kailan na-dissolve ang MTLC? Ang MTLC ay na-dissolve ng Securities and Exchange Commission (SEC) noong Setyembre 2003.
    Kailan naganap ang real estate mortgage sa pagitan ni Estanislao Rich at MTLC? Ang real estate mortgage ay naganap noong Enero 24, 2005, matapos na ma-dissolve ang MTLC.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa mga dissolved corporations? Ayon sa Korte Suprema, ang isang korporasyong dissolved ay maaari pa ring magsagawa ng mga gawain para sa likidasyon sa loob ng tatlong taon matapos ang paglusaw.
    Ano ang epekto ng desisyon ng Korte Suprema sa real estate mortgage agreement? Dahil na-dissolve na ang MTLC bago ang pagpasok sa real estate mortgage agreement, idineklara ng Korte Suprema na walang bisa ang kasunduan.
    Maaari pa bang magsagawa ng bagong negosyo ang isang korporasyong dissolved? Hindi, ang isang korporasyong dissolved ay hindi na maaaring magsagawa ng bagong negosyo, maliban sa mga gawaing may kinalaman sa likidasyon.
    Ano ang epekto ng desisyon ng Korte Suprema sa Deed of Redemption? Dahil walang bisa ang real estate mortgage, idineklara rin ng Korte Suprema na walang bisa ang Deed of Redemption.
    Anong seksyon ng Corporation Code ang may kaugnayan sa likidasyon ng korporasyon? Ang Seksyon 122 ng Corporation Code ay nagpapahintulot sa isang korporasyong dissolved na magsagawa ng mga gawain para sa likidasyon sa loob ng tatlong taon.

    Sa kabuuan, nagbigay linaw ang Korte Suprema sa mga karapatan at obligasyon ng mga dissolved corporations. Ang desisyon na ito ay nagpapaalala sa lahat ng partido na makilahok sa mga legal na kasunduan upang suriin ang estado ng pag-iral ng korporasyon upang matiyak ang validity ng kasunduan.

    Para sa mga katanungan ukol sa pag-aaplay ng ruling na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o via email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa layuning pang-impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Dr. Gil J. Rich vs. Guillermo Paloma III, G.R. No. 210538, March 07, 2018

  • Pagsang-ayon Bilang Mortgage: Kailan Maituturing na Pantubos ang Bilihan?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang isang dokumento ng bilihan ay maaaring ituring na isang equitable mortgage, kung saan ang tunay na intensyon ng mga partido ay garantiya ang isang utang. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga indibidwal na maaaring mapilitang lumagda sa mga kasunduan na hindi nila lubos na nauunawaan, lalo na kung sila ay nasa mahirap na sitwasyon.

    Kailangan ng Pera, Napunta sa Mortgage? Ang Kwento ng Repuela Brothers

    Ang kasong ito ay umiikot sa magkapatid na Repuela, Marcelino at Cipriano, na humiram ng P200.00 mula sa mag-asawang Larawan. Bilang seguridad, ipinasa nila ang titulo ng kanilang lupa. Ayon sa kanila, pinapirma sila sa isang dokumento na kalaunan ay lumabas na “Extrajudicial Declaration of Heirs and Sale,” na naglilipat ng pagmamay-ari ng lupa sa mga Larawan. Iginiit ng mga Repuela na hindi nila alam ang tunay na kalikasan ng dokumento.

    Nagsampa ng kaso ang mga Repuela upang ipawalang-bisa ang dokumento, iginiit na isang equitable mortgage lamang ang kanilang intensyon. Iginiit naman ng Estate ng mga Larawan na isang ganap na bilihan ang naganap. Ang equitable mortgage ay isang transaksyon kung saan, sa kabila ng anyo nito bilang isang bilihan, ang tunay na intensyon ay magsilbing seguridad para sa isang utang.

    Ang Artikulo 1602 ng Civil Code ay naglalaman ng mga sitwasyon kung saan ang isang bilihan ay ipinapalagay na isang equitable mortgage:

    ART. 1602. The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases:

    (1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate;

    (2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise;

    (3) When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed;

    (4) When the purchaser retains for himself a part of the purchase price;

    (5) When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold;

    (6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.

    Pinanigan ng Korte Suprema ang mga Repuela, na tinukoy na ang kanilang transaksyon ay isang equitable mortgage. Batay sa Artikulo 1602 ng Civil Code, isa sa mga pangunahing basehan ay ang pananatili ng nagbenta (vendor) sa pag-aari ng lupa kahit tapos na ang bilihan.

    Iginiit ng Korte na ang pagpaparehistro ng lupa sa pangalan ng mga Larawan ay hindi sapat upang patunayan ang pagmamay-ari. Mas binigyang diin ng Korte ang patotoo ng mga Repuela at ng kanilang saksi na nanatili silang nagtatanim at nag-aalaga sa lupa. Kahit nakapangalan na sa iba, nanatili pa rin ang kontrol at pakinabang ng mga Repuela sa lupa.

    Napagpasyahan din ng Korte na ang tunay na intensyon ng mga Repuela ay garantiya lamang ang kanilang utang. Kailangan nila ng pera, at ipinasa ang titulo bilang seguridad. Ipinakita nito na hindi nila balak tuluyang ibenta ang lupa. Mahalaga na binigyan ng proteksyon ang mga Repuela dahil sa kanilang sitwasyon, lalo na at hindi sila nakapag-aral.

    Hindi rin sinang-ayunan ng Korte ang argumento ng laches, na nagsasabing masyadong matagal na bago kumilos ang mga Repuela. Dahil walang tunay na kasunduan, walang kontrata na dapat sundin. Ang aksyon na nakabatay sa void deed of sale ay hindi nag-expire.

    Samakatuwid, pinayagan ng Korte ang mga Repuela na tubusin ang lupa sa halagang P2,000.00, kasama ang interes. Mula Enero 17, 2003 hanggang Hunyo 30, 2013, ang interes ay 12% kada taon. Pagkatapos nito, ang interes ay 6% kada taon hanggang sa ganap na mabayaran.

    Mahalaga ring tandaan na kapag ang isang partido ay hindi marunong bumasa o hindi naiintindihan ang lengguwahe ng kontrata, at may alegasyon ng pagkakamali o panloloko, ang tungkulin na ipakita na ang mga termino ng kontrata ay naipaliwanag sa kanila ay nasa partido na nagpapatupad nito. Sa kasong ito, nabigo ang mga Larawan na patunayan na naunawaan ng mga Repuela ang kasunduan.

    Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa kahalagahan ng pagiging maingat sa paglagda ng mga dokumento, lalo na kung hindi lubos na nauunawaan. Nagbibigay din ito ng proteksyon sa mga taong nasa mahirap na sitwasyon at maaaring mapagsamantalahan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang Extrajudicial Declaration of Heirs and Sale ay maituturing na isang absolute sale o equitable mortgage. Ang korte ang nagpasyang isang equitable mortgage ang intensyon.
    Ano ang equitable mortgage? Ito ay isang transaksyon kung saan, sa anyo, ay bilihan, ngunit ang tunay na intensyon ay magsilbing seguridad sa isang utang.
    Ano ang sinabi ng Artikulo 1602 ng Civil Code? Naglalaman ito ng mga sitwasyon kung kailan ang isang bilihan ay ipinapalagay na isang equitable mortgage, tulad ng kung ang nagbenta ay nananatili sa pag-aari ng lupa.
    Bakit pinanigan ng Korte Suprema ang mga Repuela? Dahil nanatili silang nagtatanim at nag-aalaga sa lupa kahit tapos na ang bilihan, at ang tunay na intensyon nila ay garantiya lamang ang kanilang utang.
    Ano ang ibig sabihin ng laches? Ito ay ang pagpapabaya na kumilos sa loob ng makatwirang panahon upang ipagtanggol ang iyong karapatan. Hindi ito inapply sa kasong ito dahil walang valid na kontrata.
    Ano ang legal na implikasyon ng desisyon na ito? Pinoprotektahan nito ang mga indibidwal na maaaring mapilitang lumagda sa mga kasunduan na hindi nila lubos na nauunawaan.
    Paano nakaapekto ang desisyong ito sa pagbabayad ng interes? Inayos ng Korte ang interest rate mula 12% per annum mula January 17, 2003 hanggang June 30, 2013 at pagkatapos nito ay 6% per annum hanggang sa fully paid.
    Ano ang responsibilidad ng nagpapatupad ng kontrata? May responsibilidad sila na patunayan na ang kabilang partido ay naiintindihan ang mga nilalaman ng dokumento, lalo na kung hindi sila marunong bumasa.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapakita kung paano pinoprotektahan ng Korte Suprema ang mga karapatan ng mga indibidwal na nasa mahinang posisyon sa mga transaksyon. Nagbibigay ito ng babala na maging maingat sa paglagda ng mga dokumento at tiyaking nauunawaan ang mga ito.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Repuela v. Estate of Larawan, G.R. No. 219638, December 07, 2016