ASG Law

Tag: reconstitution

  • Kailangan ba ang Original Certificate of Title para sa Reconstitution?: Ang Kasong Republic vs. Fule

    Sa kasong Republic vs. Fule, ipinaliwanag ng Korte Suprema na hindi maaaring payagan ang reconstitution ng original certificate of title (OCT) kung walang sapat na patunay na mayroon talagang naunang titulo. Kailangang mapatunayan muna na ang titulo ay naisyu at pagkatapos ay nawala o nasira. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagkakaroon ng matibay na dokumentasyon bago humiling ng reconstitution, at nagtuturo na hindi sapat ang isang decree of registration lamang upang mapatunayang mayroong OCT.

    Kapag Nawala ang Titulo: Paano Mapapatunayan na Ito’y Talagang Nag-exist?

    Ang kasong ito ay tungkol sa petisyon ng mga mag-asawang Fule para sa reconstitution ng Original Certificate of Title (OCT) No. T-1929(464) na sinasabing nasunog sa City Hall ng Lucena noong 1983. Ayon sa kanila, ang OCT ay orihinal na nakapangalan kay Isabel Zarsadias. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay: sapat ba ang mga ebidensya, tulad ng decree of registration at certification mula sa Registry of Deeds, upang mapatunayan na ang OCT ay talagang nag-exist at maaaring i-reconstitute?

    Sa proseso ng reconstitution, mahalaga ang Republic Act No. 26, na nagtatakda ng mga tuntunin at proseso para maibalik ang mga nawawalang titulo. Ayon sa batas na ito, may mga tiyak na dokumento na dapat gamitin bilang basehan sa reconstitution. Kabilang dito ang owner’s duplicate, co-owner’s duplicate, certified copy ng titulo, authenticated copy ng decree of registration, at iba pang dokumento na maaaring tanggapin ng korte.

    Section 2. Original certificates of title shall be reconstituted from such of the sources hereunder enumerated as may be available, in the following order:

    (a)
    The owner’s duplicate of the certificate of title;
    (b)
    The co-owner’s, mortgagee’s, or lessee’s duplicate of the certificate of title;
    (c)
    A certified copy of the certificate of title, previously issued by the register of deeds or by a legal custodian thereof;
    (d)
    An authenticated copy of the decree of registration or patent, as the case may be, pursuant to which the original certificate of title was issued;
    (e)
    A document, on file in the registry of deeds, by which the property, the description of which is given in said document, is mortgaged, leased or encumbered, or an authenticated copy of said document showing that its original had been registered; and
    (f)
    Any other document which, in the judgment of the court, is sufficient and proper basis for reconstituting the lost or destroyed certificate of title.

    Sa kaso ng mga Fule, ginamit nila ang authenticated copy ng decree of registration (Section 2(d)) bilang basehan. Ipinakita nila ang Decree No. 130359 na nag-uutos na irehistro ang Lot 1204 sa pangalan ni Isabel Zarsadias. Gayunpaman, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang decree lamang ay hindi sapat. Kailangan pang patunayan na naipatupad ang decree at naisyu ang OCT. Ibig sabihin, kailangan pang ipakita na pagkatapos ng decree, aktwal na narehistro ang lupa at nagkaroon ng titulo.

    Ayon sa Korte Suprema, ang pagpapakita lamang ng decree of registration ay hindi sapat para mapatunayang nag-exist ang OCT. Ito ay dahil ang decree ay isang utos lamang na irehistro ang lupa, at hindi pa ito nangangahulugan na natapos na ang proseso ng pagpaparehistro at naisyu na ang titulo. Sa madaling salita, kailangan ng karagdagang ebidensya para mapatunayang ang decree ay nasundan ng aktwal na pag-isyu ng OCT.

    Hindi rin nakatulong ang certification mula sa Registry of Deeds na nagsasabing ang OCT ay “presumed burned” noong nasunog ang City Hall. Ipinaliwanag ng Korte na ang “presumption” ay hindi katumbas ng aktwal na patunay na ang OCT ay talagang nag-exist sa record ng Registry of Deeds. Kailangan ng mas matibay na ebidensya, tulad ng pre-war inventory ng Registry of Deeds, upang mapatunayan na ang OCT ay dating bahagi ng kanilang mga record.

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng mahalagang aral tungkol sa proseso ng reconstitution. Hindi sapat na magpakita lamang ng decree of registration o certification na presumed lost ang titulo. Kailangan ng masusing paghahanap ng mga dokumento na magpapatunay na ang OCT ay talagang nag-exist. Kung walang sapat na ebidensya, maaaring hindi payagan ng korte ang reconstitution.

    Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon ng mga Fule para sa reconstitution ng OCT. Gayunpaman, hindi naman tuluyang isinara ang kanilang oportunidad na makuha ang titulo ng lupa. Ayon sa Korte, maaari silang magsampa ng Petition for the Cancellation and Re-issuance of a Decree of Registration. Sa pamamagitan nito, maaari nilang hilingin na kanselahin ang lumang decree at mag-request ng bagong decree, na magiging basehan para sa pag-isyu ng bagong Original Certificate of Title.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung sapat ba ang decree of registration at certification ng Registry of Deeds para mapatunayan na nag-exist ang Original Certificate of Title na kailangan para sa reconstitution.
    Ano ang reconstitution ng titulo? Ang reconstitution ng titulo ay ang proseso ng pagbabalik sa orihinal na anyo ng nawawalang dokumento ng pagmamay-ari ng lupa.
    Ano ang Republic Act No. 26? Ito ang batas na nagtatakda ng mga tuntunin at proseso para sa reconstitution ng mga nawawalang titulo ng lupa.
    Saan nakabatay ang petisyon ng mga Fule? Nakabatay ito sa Section 2(d) ng R.A. 26, authenticated copy ng decree of registration.
    Bakit hindi pinayagan ng Korte Suprema ang reconstitution? Dahil hindi sapat ang ebidensya na nagpapatunay na ang OCT ay talagang naisyu at nag-exist.
    Ano ang kahalagahan ng decree of registration? Ang decree of registration ay isang utos na irehistro ang lupa, pero hindi pa ito katibayan na tapos na ang pagpaparehistro.
    Ano ang maaring gawin ng mga Fule para makuha ang titulo? Maari silang magsampa ng Petition for the Cancellation and Re-issuance of a Decree of Registration.
    Ano ang naging basehan ng Korte Suprema sa pagbasura ng petisyon? Ang kakulangan ng matibay na ebidensya na ang OCT ay talagang nag-exist sa record ng Registry of Deeds.

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapahiwatig na ang proseso ng reconstitution ay hindi dapat gawing madali at basta-basta. Kailangan ng masusing pagsusuri at pagpapatunay na ang titulo ay talagang nag-exist bago ito payagang maibalik. Kung nais mong umpisahan ang proseso ng muling pag-isyu ng titulo, makipag-ugnayan sa abugado upang masiguro na mayroon kang sapat na ebidensya at sumusunod sa mga kinakailangang legal.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Republic of the Philippines vs. Juan Fule and Delia O. Fule, G.R. No. 239273, March 02, 2020

  • Protektahan ang Iyong Lupa: Ang Kahalagahan ng Pagpabatid sa mga Rehistradong May-ari sa mga Kaso ng Reconstitution

    Pinagtibay ng Korte Suprema na sa mga kaso ng pagpapalit ng nawalang titulo ng lupa (reconstitution), kailangang abisuhan ang mga rehistradong may-ari. Kung hindi sila naabisuhan, walang hurisdiksyon ang korte na magpatuloy sa kaso. Mahalaga ang desisyong ito upang protektahan ang karapatan ng mga may-ari ng lupa at maiwasan ang panloloko.

    Pagbenta Ba Ito? Pagkawala ng Titulo? Sino ang Dapat Malaman sa Usapin ng Lupa?

    Ang kasong ito ay tungkol sa isang lote sa Nueva Vizcaya na may titulo na nakarehistro sa pangalan ng mag-asawang Gervacio A. Ramirez at Martina Carbonel. Ayon sa mga tagapagmana ng mga Ramirez, nag-apply si Angel Abon, ama ni Joey Abon, para sa bagong sipi ng titulo base sa isang “Confirmation of Previous Sale” (CPS) kung saan umano’y naibenta na ang lote kay Angel. Ginamit ni Angel ang bagong sipi upang hatiin ang lote at kumuha ng bagong titulo para sa isang bahagi nito. Nang malaman ng mga tagapagmana ng mga Ramirez ang tungkol sa CPS, naghain sila ng reklamo na nagpapakita na si Abon ay gumamit ng dokumento na may problema.

    Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung tama bang aprubahan ng korte ang petisyon para sa reconstitution ng titulo nang hindi inaabisuhan ang mga tagapagmana ng mga Ramirez, na siyang mga rehistradong may-ari pa rin ng lupa. Ang petisyon para sa reconstitution ay inihain ni Joey Abon matapos umano’y mawala ang orihinal na sipi ng titulo na hawak ng kanyang ama. Iginiit ng mga tagapagmana ng mga Ramirez na hindi sumunod si Abon sa mga kinakailangan sa batas para sa reconstitution, lalo na ang pagbibigay ng abiso sa kanila bilang mga interesadong partido.

    Naging basehan ang Rule 47 ng Rules of Court. Sinasabi rito na maaaring mapawalang-bisa ang isang desisyon ng korte kung walang hurisdiksyon ang korte nang magpasya o kung nagkaroon ng panloloko sa labas ng paglilitis. Sa madaling salita, may problema sa paraan ng paglilitis. Giit ng mga tagapagmana na walang hurisdiksyon ang korte dahil hindi sila naabisuhan sa petisyon para sa reconstitution.

    Ayon sa Korte Suprema, bagama’t ginawa ang paglalathala ng petisyon para sa reconstitution at naabisuhan ang Register of Deeds, Land Registration Authority, at Provincial Prosecutor, hindi naabisuhan ang mga tagapagmana ng mga Ramirez. Sinabi ng Korte na ang Section 109 ng Presidential Decree No. 1529 ang batas na dapat sundin sa pagpapalit ng nawalang titulo. Ayon dito, kailangang abisuhan ang mga interesadong partido. Ang desisyon sa Office of the Court Administrator v. Judge Matas, ayon sa Korte, ay hindi dapat bigyan ng interpretasyon na hindi kasama ang rehistradong may-ari sa listahan ng dapat abisuhan.

    SEC. 109. Notice and replacement of lost duplicate certificate.—In case of loss or theft of an owner’s duplicate certificate of title, due notice under oath shall be sent by the owner or by someone in his behalf to the Register of Deeds of the province or city where the land lies as soon as the loss or theft is discovered. If a duplicate certificate is lost or destroyed, or cannot be produced by a person applying for the entry of a new certificate to him or for the registration of any instrument, a sworn statement of the fact of such loss or destruction may be filed by the registered owner or other person in interest and registered.

    Upon the petition of the registered owner or other person in interest, the court may, after notice and due hearing, direct the issuance of a new duplicate certificate, which shall contain a memorandum of the fact that it is issued in place of the lost duplicate certificate, but shall in all respects be entitled to like faith and credit as the original duplicate, and shall thereafter be regarded as such for all purposes of this decree.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang rehistradong may-ari ng lupa ay may mas malaking karapatan sa sipi ng titulo kaysa sa iba. Dahil dito, dapat silang bigyan ng pagkakataong ipagtanggol ang kanilang karapatan. Anumang paglabag dito ay maaaring magresulta sa kawalan ng hurisdiksyon ng korte.

    Nagbigay-linaw din ang Korte na hindi nangangahulugan na hindi maaaring magtagumpay ang isang petisyon para sa reconstitution kung hindi ang rehistradong may-ari ang naghain nito. Kung napatunayan na naibenta na ang lupa at nawala ang titulo, maaari pa ring aprubahan ang petisyon. Ngunit, kailangang masiguro na naabisuhan ang mga dating may-ari upang maprotektahan ang kanilang karapatan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung kailangan bang abisuhan ang mga rehistradong may-ari ng lupa sa petisyon para sa reconstitution ng titulo.
    Ano ang ibig sabihin ng reconstitution ng titulo? Ito ang proseso ng pagpapalit ng nawalang orihinal na titulo ng lupa.
    Sino ang dapat maghain ng petisyon para sa reconstitution? Karaniwan, ang rehistradong may-ari o ang sinumang may interes sa lupa.
    Ano ang Presidential Decree No. 1529? Ito ang batas na namamahala sa sistema ng rehistro ng lupa sa Pilipinas.
    Bakit mahalagang abisuhan ang mga rehistradong may-ari? Upang maprotektahan ang kanilang karapatan sa lupa at maiwasan ang panloloko.
    Ano ang mangyayari kung hindi naabisuhan ang rehistradong may-ari? Maaaring mapawalang-bisa ang desisyon ng korte dahil sa kawalan ng hurisdiksyon.
    Maaari bang magtagumpay ang petisyon kung hindi rehistradong may-ari ang naghain? Oo, kung mapapatunayang nawala ang titulo at may interes ang nagpetisyon sa lupa.
    Ano ang ginampanan ng kasong Office of the Court Administrator v. Judge Matas sa desisyong ito? Nagbigay linaw ang Korte na hindi binabalewala ng kasong ito ang obligasyon na abisuhan ang mismong rehistradong may-ari ng titulo.

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa batas at pagprotekta sa karapatan ng mga may-ari ng lupa. Sa pamamagitan ng pagpapadala ng abiso, malalaman ng rehistradong may-ari kung mayroong petisyon at pagkakaroon ng pagkakataon upang maipagtanggol ang kanilang karapatan na labanan ito.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Heirs of Spouses Gervacio A. Ramirez and Martina Carbonel vs. Joey Abon, G.R. No. 222916, July 24, 2019

  • Pagpapawalang-bisa ng Titulo: Kahalagahan ng Orihinal na Sertipiko ng Titulo

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang pagpapawalang-bisa ng isang titulo ay nararapat kung ang orihinal na sertipiko ng titulo ay hindi nawala, kundi nasa ibang tao. Sa kasong ito, binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at inutos na ipagpatuloy ang pagdinig sa kaso. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagpapanatili ng integridad ng sistema ng Torrens at pinoprotektahan ang mga karapatan ng mga nagmamay-ari ng lupa.

    Ang Nawawalang Titulo: Sino ang May Karapatan?

    Ang kaso ay nagsimula sa petisyon para sa pagpapawalang-bisa ng desisyon ng RTC sa LRC CASE No. 2005-771-MK. Si Tan Po Chu, ina ng mga incorporador ng FiberTech, ay naghain ng petisyon sa CA dahil iginiit niya na nasa kanya ang orihinal na titulo ng lupa, taliwas sa sinasabi ng mga respondent na nawala ito. Ang pangunahing isyu ay kung may hurisdiksyon ang RTC na mag-isyu ng bagong titulo gayong ang orihinal ay hindi naman talaga nawala.

    Iginiit ni Tan na ang mga respondent ay nagsinungaling sa korte tungkol sa pagkawala ng titulo at sa kanilang pagmamay-ari sa FiberTech. Binanggit niya ang mga naunang kaso kung saan sinasabi na walang hurisdiksyon ang korte na mag-reconstitute ng titulo kung ang orihinal ay hindi nawala. Ipinunto ni Tan na ang petisyon para sa annulment ay isinampa sa mga pangalan nina FiberTech at Tan Po Chu, ngunit ang FiberTech ay maaaring wala nang personalidad na magsampa ng kaso o pahintulutan si Tan Po Chu na isampa ang kaso, si Tan Po Chu ay nananatiling isang tunay na partido sa interes bilang ang may-ari ng sinasabing nawawalang duplicate ng may-ari ng TCT.

    Sa kabilang banda, sinabi ng mga respondent na walang grave abuse of discretion ang CA sa pagbasura sa petisyon. Dagdag pa nila, kung nagkamali man ang CA, error of law lamang ito at hindi error of jurisdiction. Iginiit din nila na certiorari ang maling remedyo at dapat umapela na lang si Tan.

    Sa paglutas sa isyu, sinabi ng Korte Suprema na nagkamali ang CA sa pagbasura sa petisyon ni Tan. Ayon sa Korte, ang replacement ng lost duplicate certificate ay proceeding in rem kung saan kailangan ang notice and hearing, sinabi ng korte na ang pagtatalo ni Tan na walang jurisdiction ang RTC sa pamamagitan ng pag-allege ng noncompliance sa mga requirement ng notice and hearing. Idinagdag pa ng korte, na ang tinalakay ni Tan ay jurisdiction sa res na sinasabing ang tunay na nawalang may-ari ng duplicate. Kaya’t ang pagsunod ng RTC sa Seksyon 109 ng P.D. 1529 ay irrelevant.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na kung ang owner’s duplicate certificate of title ay hindi nawala, ngunit nasa ibang tao, walang bisa ang reconstituted certificate dahil walang hurisdiksyon ang korte. Ito ay batay sa mga naunang desisyon sa kasong Camitan v. Fidelity Investment Corp., Feliciano v. Zaldivar, Macabalo-Bravo v. Macabalo, Heirs of Panganiban v. Dayrit, Rexlon Realty Group, Inc. v. Court of Appeals, Reyes, Jr. v. Court of Appeals, New Durawood, Inc. v. Court of Appeals, at Demetriou v. Court of Appeals.

    Para sa Korte Suprema, mali ang pagbasura ng CA sa petisyon batay sa mga teknikalidad. Una, si Tan ay isang tunay na partido sa interes bilang possessor ng titulo, lalo na kung wala nang judicial personality ang FiberTech. Pangalawa, sinubmit na ni Tan ang kanyang address sa motion for reconsideration. Pangatlo, hindi kailangan ng certified true copy ng ebidensya sa petisyon, dahil pwede itong i-present sa hearing. Samakatuwid, walang sapat na basehan para ibasura ng CA ang kaso.

    Idinagdag pa ng Korte na ang grave abuse of discretion ay ang capricious at whimsical exercise of judgment. Sa pagbasura ng petisyon dahil lang sa teknikalidad at irrelevant na konsiderasyon, nagpakita ng grave abuse of discretion ang CA at isinantabi nito ang substantial justice at ang integridad ng Torrens system. Sinabi ng Korte na dapat balansehin ang mga competing state values at mas dapat paboran ang substantial justice at ang pagprotekta sa general welfare. Sa kasong ito, mas makakabuti kung ipagpatuloy ang kaso para malaman ang katotohanan sa mga alegasyon ni Tan.

    Ganito ang sinabi ng Korte Suprema:

    The use of wrong or irrelevant considerations in deciding an issue is also sufficient to taint a decision maker’s action with grave abuse of discretion.

    Samakatuwid, pinaboran ng Korte Suprema ang petisyon ni Tan Po Chu at inutos sa Court of Appeals na ipagpatuloy ang pagdinig sa kaso upang matukoy ang katotohanan ng mga alegasyon ni Tan tungkol sa pagkawala ng titulo at ang pagmamay-ari ng FiberTech.

    Ang Korte ay nag-isyu ng kautusan na nagpapawalang-bisa sa January 16, 2008 at July 16, 2008 resolusyon ng Court of Appeals sa CA-G.R. SP No. 101727, Ang Court of Appeals ay INUTUSAN na IPAGPATULOY ang pagdinig ng kaso.

    .faq-table {
    width: 100%;
    border-collapse: collapse;
    margin-bottom: 15px;
    }

    .faq-table td {
    border: 1px solid #ddd;
    padding: 8px;
    vertical-align: top;
    }

    .faq-table td:first-child {
    width: 30%;
    font-weight: bold;
    }

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung may hurisdiksyon ba ang korte na mag-isyu ng bagong titulo kung ang orihinal ay hindi nawala, kundi nasa ibang tao.
    Ano ang sinasabi ng Korte Suprema tungkol sa reconstitution ng titulo kung ang orihinal ay hindi nawala? Walang bisa ang reconstituted certificate kung ang orihinal ay hindi nawala kundi nasa ibang tao, dahil walang hurisdiksyon ang korte.
    Ano ang remedyo kung may humahawak ng owner’s duplicate title ayaw isuko? Dapat magsampa ng action for replevin para pilitin ang pagbabalik ng titulo.
    Ano ang ibig sabihin ng grave abuse of discretion? Ito ay ang capricious at whimsical exercise of judgment na katumbas ng pag-iwas sa positive duty.
    Bakit nagkamali ang CA sa pagbasura sa petisyon? Dahil binasura nito ang kaso dahil lang sa teknikalidad at isinantabi ang substantial justice at ang integridad ng Torrens system.
    Ano ang dapat gawin ng korte kung may conflict sa pagitan ng rules of procedure at substantial justice? Dapat balansehin ang mga ito at mas paboran ang substantial justice at ang pagprotekta sa general welfare.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga nagmamay-ari ng lupa? Pinoprotektahan nito ang kanilang karapatan sa kanilang lupa at pinapanatili ang integridad ng sistema ng Torrens.
    Maari bang ituring na was ang pasya ng hukuman? Maari itong ituring na was, at maaring kwestyunin kahit anong oras.

    Sa huli, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagpapanatili ng integridad ng sistema ng Torrens at pagprotekta sa mga karapatan ng mga nagmamay-ari ng lupa. Ang mahigpit na pagsunod sa technical rules ay hindi dapat manaig sa substantial justice.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Tan Po Chu v. Court of Appeals, G.R. No. 184348, April 04, 2016

  • Lupa ng UP: Pagpapawalang-bisa ng Huwad na Titulo sa Loob ng Unibersidad ng Pilipinas

    Pinagtibay ng Korte Suprema na hindi maaaring payagan ang muling pagpapalabas ng titulo ng lupa kung ito ay nasa loob ng lupain ng University of the Philippines (UP) at mayroon nang orihinal at validong titulo. Ito ay upang protektahan ang integridad ng sistemang Torrens at tiyakin na hindi mawawalan ng bisa ang mga titulo ng lupa ng UP na kinikilala ng batas at jurisprudence. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga naunang desisyon ng Korte Suprema upang maiwasan ang pagkalito at hindi pagkakaunawaan.

    Kung Paano Sinalakay ng Isang Huwad na Titulo ang Lupa ng UP: Ang Kuwento ng Rosario

    Sa kasong ito, kinukuwestiyon ang isang petisyon para sa reconstitution ng Transfer Certificate of Title (TCT) No. 269615 na isinampa ni Segundina Rosario. Sinasabi ni Rosario na ang kanyang titulo ay sumasaklaw sa mga lote sa loob ng Diliman campus ng UP. Ang Republic of the Philippines at UP ay sumalungat sa petisyon, sa pag-aakusa na ang mga dokumentong ipinakita ni Rosario ay kahina-hinala at ang lupa ay sakop na ng mga titulo na nakarehistro sa pangalan ng UP. Ang pangunahing isyu ay kung nararapat bang ipag-utos ang reconstitution ng TCT No. 269615 sa kabila ng mga pagdududa tungkol sa pagiging tunay nito at ang pagkakapatong nito sa mga titulo ng UP.

    Sa pagdinig sa RTC, nagpakita si Rosario ng duplicate na kopya ng kanyang titulo at iba pang dokumento. Gayunpaman, mayroong mga pagkakaiba sa pagitan ng kanyang ipinakita sa korte at ang mga kopya ng mga dokumento sa record. Ipinakita naman ng Republic at UP na ang lupang inaangkin ni Rosario ay matatagpuan sa loob ng mga lupain na pag-aari at nakarehistro sa pangalan ng UP. Pinatunayan pa ng mga opisyal ng gobyerno mula sa iba’t ibang ahensya, tulad ng Land Registration Authority (LRA) at ang Department of Environment and Natural Resources (DENR), ang katotohanang ito.

    Sa kabila ng mga ebidensyang ito, pinaboran ng RTC ang petisyon ni Rosario. Apela ang Republic at UP sa Court of Appeals, ngunit pinagtibay ng appellate court ang desisyon ng RTC, na nagsasabing ang kaso ay para lamang sa reconstitution ng titulo at hindi tumutukoy sa pagmamay-ari ng lupa. Ito ang nagtulak sa Republic at UP na iakyat ang usapin sa Korte Suprema.

    Dito, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpapatibay sa mga titulo ng UP sa mga lupain nito ay kinikilala ng batas at jurisprudence. Ang Republic Act No. 9500 (R.A. 9500), o ang UP Charter, ay malinaw na nagsasaad ng ganito:

    SEC. 22. Land Grants and Other Real Properties of the University. —

    xxxx

    (b) Such parcels of land ceded by law, decree or presidential issuance to the University of the Philippines are hereby declared to be reserved for the purposes intended. The absolute ownership of the national university over these landholdings, including those covered by original and transfer certificates of title in the name of the University of the Philippines and their future derivatives, is hereby confirmed. Where the issuance of proper certificates of title is yet pending for these landholdings, the appropriate government office shall expedite the issuance thereof within six months from the date of effectivity of this Act: Provided, That all registration requirements necessary for the issuance of the said titles have been submitted and complied with[.] (Emphasis supplied.)

    Ipinakita ng Republic at UP na ang TCT No. 269615 ay nakapatong sa dalawang umiiral na titulo ng UP, TCT Nos. RT-107359 (192689) at RT-58201 (192687). Iniulat ng LRA na ang technical description ng mga lote na nakasaad sa TCT No. 269615, nang ilagay sa Municipal Index Sheet, ay natagpuang nakapatong sa mga lote na sakop ng mga titulo ng UP. Dagdag pa rito, pinatunayan ng DENR na ang mga lote na nakasaad sa TCT No. 269615 ay nakapatong sa mga lote na sakop ng mga titulo ng UP.

    Sa maraming pagkakataon, pinagtibay na ng Korte Suprema ang hindi mapapasubaliang titulo ng UP sa mga lupain nito. Ayon sa prinsipyo ng stare decisis, kinakailangang sundin ng mga korte ang mga naunang desisyon sa mga kasong may parehong katangian. Sa Heirs of Pael v. CA, binanggit ng Korte ang mga kasong Tiburcio, et al. v. PHHC, et al., Galvez v. Tuason, People’s Homesite & Housing Corporation (PHHC) v. Mencias, at Varsity Hills, Inc. v. Mariano, kung saan pinagtibay ang pagiging lehitimo ng titulo ng UP at hindi na ito maaaring kwestiyunin.

    Bilang karagdagan sa mga naunang nabanggit, napatunayan ng Republic at UP na ang duplicate original ng TCT No. 269615 na isinumite ni Rosario ay walang anumang technically recognized location. Sa certification na ibinigay ng DENR, walang record ng survey plans na binanggit sa TCT No. 269615. At kung ikukumpara ang sketch plan na ipinakita ni Rosario sa court at sa photocopy na isinumite sa korte, makikitang ang isinumite sa court ay may annotation na “NOT FOR REGISTRATION” habang wala naman ito sa photocopy.

    Dahil sa mga ebidensyang ito, dapat sana ay tinanggihan na ng RTC at Court of Appeals ang reconstitution ng titulo. Ipinunto din ng Korte Suprema na ang katotohanang halos 28 taon na hindi nagbayad ng buwis si Rosario ay nagdudulot ng pagdududa sa claim ni Rosario sa lupa. Dagdag pa rito, ayon sa testimony ni Teofista Pajara, Chief of the Assessment Records Management Division, Office of the City Assessor for Quezon City, walang record ng Tax Declaration No. 12158 ni Rosario sa assessment records. Bukod dito, ang reconstructed Tax Declaration No. PD-12158 ay sa pangalan ni Tecla Gutierrez at tumutukoy sa ibang property at titulo.

    Dahil sa lahat ng ito, binaligtad ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at RTC, at ibinasura ang petisyon para sa reconstitution ng TCT No. 269615. Idineklara ring huwad at walang bisa ang TCT No. 269615 sa pangalan ni Segundina Rosario, at inutusan ang Land Registration Authority at Register of Deeds of Quezon City na huwag nang aksyunan ang anumang application, conveyance, o transaksyon na may kaugnayan sa TCT No. 269615.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung nararapat bang ipag-utos ang reconstitution ng Transfer Certificate of Title (TCT) No. 269615 sa kabila ng mga pagdududa tungkol sa pagiging tunay nito at ang pagkakapatong nito sa mga titulo ng University of the Philippines (UP).
    Bakit mahalaga ang usapin ng pagpapanumbalik ng titulo? Dahil dito maaaring magkaroon ng mga pekeng titulo at pag-aangkin sa mga lupang mayroon nang may-ari, kaya dapat suriing mabuti ng korte kung tunay na nawala ang orihinal na titulo.
    Ano ang ginawang batayan ng Korte Suprema sa pagpabor sa UP? Nakabatay ang desisyon sa Republic Act No. 9500 (UP Charter) na nagpapatibay sa absolute ownership ng UP sa mga lupain nito, at sa katotohanang napatunayan na ng mga nakaraang kaso sa Korte Suprema ang pagiging lehitimo ng titulo ng UP.
    Ano ang papel ng Land Registration Authority (LRA) at Department of Environment and Natural Resources (DENR) sa kaso? Ang LRA at DENR ang nagpatunay na ang lupang inaangkin ni Rosario ay matatagpuan sa loob ng lupain na pag-aari ng UP, at walang record ang mga survey plans na ginamit ni Rosario.
    Bakit mahalaga ang prinsipyo ng stare decisis sa desisyong ito? Dahil hinihikayat nito ang mga korte na sundin ang mga nakaraang desisyon sa mga parehong kaso, at dahil na rin ilang beses nang pinagtibay ng Korte Suprema ang titulo ng UP sa mga lupain nito.
    Ano ang implikasyon ng desisyon sa mga nagtatangkang umangkin ng lupa sa loob ng UP? Nagbibigay ito ng babala sa mga nagtatangkang gumamit ng pekeng titulo upang umangkin ng lupa sa loob ng UP na hindi sila magtatagumpay dahil protektado ng batas ang lupa ng unibersidad.
    Anong paalala ang ibinigay ng Korte Suprema sa mga abogado at korte? Ipinagbawal na ng Korte Suprema ang pagtanggap ng mga walang basehang kaso na kumukuwestiyon sa titulo ng UP, dahil nagiging daan ito sa korapsyon.
    Ano ang ginawang hakbang ng Korte Suprema laban sa titulo ni Rosario? Idineklara ng Korte Suprema na huwad at walang bisa ang TCT No. 269615 sa pangalan ni Rosario at inutusan ang LRA at Register of Deeds na huwag nang aksyunan ang anumang transaksyon na may kaugnayan dito.

    Sa pagtatapos, ipinapakita ng kasong ito ang kahalagahan ng pagprotekta sa mga titulo ng lupa ng University of the Philippines at ang pangangailangan na maging maingat sa mga petisyon para sa reconstitution ng titulo. Dapat tiyakin ng mga korte na ang mga ebidensya na isinumite ay tunay at hindi ito makakasira sa mga umiiral na karapatan sa pag-aari.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: REPUBLIC OF THE PHILIPPINES VS. SEGUNDINA ROSARIO, G.R. No. 186635, January 27, 2016