ASG Law

Tag: RA 6552

  • Proteksyon ng Bumibili sa Hulugan: Kailan Dapat Isauli ang Binayad Kung Hindi Natuloy ang Kontrata?

    Sa kasong ito, ipinagtibay ng Korte Suprema na kailangang sundin ng developer ang batas na RA 6552, o ang Realty Installment Buyer Protection Act, bago tuluyang kanselahin ang isang kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan. Ibig sabihin, dapat munang isauli sa bumibili ang cash surrender value ng kanyang mga binayad. Kung hindi ito gagawin, mananatiling may bisa ang kontrata at may karapatan pa rin ang bumibili dito. Mahalaga ang desisyong ito para protektahan ang mga bumibili sa hulugan laban sa pang-aabuso ng mga developer.

    Kapag Hindi Natupad ang Pangako: Karapatan Ba ng Bumibili na Mabawi ang Binayad?

    Nagsimula ang kaso nang magreklamo si Gina Lefebre, kasama ang kanyang asawang si Donald Lefebre, laban sa A Brown Company, Inc. Dahil sa pangako ng developer na magkakaroon ng golf course sa Xavier Estates, bumili ang mga Lefebre ng malaking lote. Ngunit hindi natupad ang pangako, at kinansela pa ng developer ang kontrata dahil hindi raw nakabayad nang buo ang mga Lefebre. Kaya, naghain ng reklamo ang mga Lefebre sa HLURB, o Housing and Land Use Regulatory Board, para mabawi ang kanilang mga binayad.

    Ang pangunahing isyu rito ay kung tama ba ang ginawang pagkansela ng kontrata ng developer. Ayon sa RA 6552, o Maceda Law, may mga proteksyon ang mga bumibili ng property sa hulugan. Kapag nakapagbayad na ang bumibili ng hindi bababa sa dalawang taon, may karapatan siyang makatanggap ng cash surrender value kung kinansela ang kontrata. Bukod pa rito, kailangang magpadala ng notarial notice ang developer at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata. Kung hindi susundin ang mga ito, mananatiling may bisa ang kontrata.

    Sa kasong ito, hindi nagbayad ng cash surrender value ang A Brown Company, Inc. bago kinansela ang kontrata. Dahil dito, sinabi ng Korte Suprema na hindi wasto ang pagkansela ng kontrata. Ibig sabihin, may bisa pa rin ang kontrata, at may karapatan ang mga Lefebre na ipagpatuloy ito. Ngunit dahil hindi na kayang tuparin ng developer ang pangako nitong golf course, may karapatan din ang mga Lefebre na humingi ng refund, ayon sa PD 957 o Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.

    Ang PD 957 ay nagbibigay proteksyon din sa mga bumibili ng lote o condominium. Ayon sa Seksyon 20, kailangang tuparin ng developer ang mga pangako nito sa paggawa ng mga pasilidad at imprastraktura na iniaalok nito sa mga plano, brochure, at advertisement. Kung hindi ito gagawin, ayon sa Seksyon 23, may karapatan ang bumibili na ipatigil ang pagbabayad at humingi ng refund. Sa kasong ito, dahil hindi itinayo ang golf course, may karapatan ang mga Lefebre na mabawi ang kanilang mga binayad.

    Mahalagang tandaan na may mga proseso na dapat sundin kapag kinakansela ang kontrata. Sa kasong ito, hindi sinunod ng developer ang RA 6552 kaya hindi valid ang pagkansela. Higit pa rito, ang pagkabigo ng developer na tuparin ang mga pangako nito ay nagbibigay karapatan sa bumibili na humingi ng reimbursement ng kanilang binayad, ayon sa PD 957.

    Ganito ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran:

    Ang pagiging perpekto ng apela sa paraan at sa loob ng panahong itinakda ng batas ay hindi lamang mandatoryo kundi jurisdictional din. Ang pagkabigong perpektuhin ang apela ayon sa hinihingi ng mga tuntunin ay may epekto ng pagpapawalang-bisa sa karapatang umapela ng isang partido at pumipigil sa appellate court na magkaroon ng hurisdiksyon sa kaso.

    Samakatuwid, hindi maaaring basta-basta kanselahin ang kontrata nang hindi sinusunod ang batas. Sa huli, pinanigan ng Korte Suprema ang HLURB-BOC, at iniutos sa A Brown Company, Inc. na isauli ang mga binayad ng mga Lefebre. Idiniin ng Korte na dapat sundin ang batas para protektahan ang mga bumibili sa hulugan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung wasto ba ang pagkansela ng kontrata ng developer dahil hindi nakabayad nang buo ang bumibili, at kung dapat bang isauli ang mga binayad.
    Ano ang RA 6552? Ito ang Realty Installment Buyer Protection Act, o Maceda Law, na nagpoprotekta sa mga bumibili ng property sa hulugan.
    Ano ang cash surrender value? Ito ang halaga ng pera na dapat isauli sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang PD 957? Ito ang Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree, na nagpoprotekta rin sa mga bumibili ng lote o condominium.
    Ano ang karapatan ng bumibili kung hindi natupad ang pangako ng developer? Ayon sa PD 957, may karapatan ang bumibili na humingi ng refund o kaya’y ipagpatuloy ang pagbabayad kapag natupad na ang pangako.
    Ano ang dapat gawin ng developer bago kanselahin ang kontrata? Kailangang magpadala ng notarial notice at bayaran ang cash surrender value bago tuluyang mapawalang-bisa ang kontrata, ayon sa RA 6552.
    Ano ang epekto kung hindi susundin ang RA 6552? Mananatiling may bisa ang kontrata, at may karapatan pa rin ang bumibili dito.
    Sino ang HLURB? Ito ang Housing and Land Use Regulatory Board, ang ahensya ng gobyerno na nangangasiwa sa mga usapin tungkol sa pabahay at pagpapaunlad ng lupa.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga developer na kailangang tuparin ang kanilang mga pangako at sundin ang batas. Sa kabilang banda, nagbibigay ito ng aral sa mga bumibili na alamin ang kanilang mga karapatan at huwag mag-atubiling ipaglaban ang mga ito.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paggamit ng hatol na ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Gina Lefebre, et al. v. A Brown Company, Inc., G.R. No. 224973, September 27, 2017

  • Pagpawalang-bisa ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Pormal na Abiso?

    Nilinaw ng Korte Suprema na kahit sa mga kaso ng pagbebenta ng lupa sa pamamagitan ng installment, kung saan nabigo ang bumibili na magbayad, hindi awtomatiko ang pagpapawalang-bisa ng kontrata. Kailangan pa rin ng nagbebenta na sumunod sa mga partikular na proseso na nakasaad sa Republic Act No. 6552 (Realty Installment Buyer Protection Act), kabilang ang pagbibigay ng tamang abiso ng pagkansela sa bumibili. Kung hindi susunod ang nagbebenta sa mga prosesong ito, maaaring mapawalang-bisa ang pagkansela ng kontrata, at maaaring ipagpatuloy ng bumibili ang pagbabayad at makuha ang titulo ng lupa.

    Nabigong Bayaran, Lupa’y Mawawala? Ang Proteksyon sa mga Bumibili ng Lupa na Hulugan

    Ang kaso ni Bonifacio Danan laban sa mag-asawang Gregorio Serrano at Adelaida Reyes ay nagpapakita ng sitwasyon kung saan nabili si Bonifacio ng lupa sa pamamagitan ng kasunduan na hulugan. Bagamat nakapagbayad siya ng paunang halaga, hindi niya nakumpleto ang buong bayad. Dahil dito, kinansela ng mga Serrano ang kasunduan at pinaalis si Bonifacio sa lupa. Ang legal na tanong dito ay kung tama ba ang ginawang pagkansela ng mga Serrano, lalo na’t mayroong batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lupa na hulugan.

    Ang Korte Suprema ay nagbigay-diin sa kahalagahan ng Republic Act No. 6552 (RA 6552), na mas kilala bilang Realty Installment Buyer Protection Act. Ayon sa batas na ito, may mga karapatan ang isang bumibili ng lupa na hulugan kung siya ay nabigo sa pagbabayad. Kung nakapagbayad na ang bumibili ng hindi bababa sa dalawang taon na hulugan, mayroon siyang karapatan na magkaroon ng palugit para bayaran ang kanyang mga pagkakautang, at kung kinansela ang kontrata, may karapatan din siyang makatanggap ng cash surrender value. Ngunit, kung wala pang dalawang taon na hulugan ang nabayaran, tulad ng kaso ni Bonifacio, mayroon pa ring proteksyon ang bumibili. Ayon sa Section 4 ng RA 6552:

    Sec. 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due. If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.

    Samakatuwid, kahit na hindi pa nakabayad ng dalawang taon si Bonifacio, kinakailangan pa rin ng mga Serrano na bigyan siya ng 60 araw na palugit para makabayad. Kung hindi pa rin siya nakabayad pagkatapos ng palugit, kinakailangan ding magpadala ang mga Serrano ng abiso ng pagkansela o demand for rescission sa pamamagitan ng notarial act, at saka lamang nila maaaring kanselahin ang kontrata pagkatapos ng 30 araw mula sa pagkatanggap ni Bonifacio ng abiso.

    Sa kasong ito, nabigo ang mga Serrano na sumunod sa mga prosesong ito. Sa halip na magpadala ng abiso ng pagkansela, naghain sila ng kasong ejectment laban kay Bonifacio. Ayon sa Korte Suprema, hindi sapat ang kasong ejectment o ang notice to vacate bilang abiso ng pagkansela na kinakailangan ng RA 6552. Dahil dito, ang pagkansela ng kontrata ng mga Serrano ay hindi balido.

    Bagamat napatunayang hindi balido ang pagkansela ng kontrata, hindi rin pinaboran ng Korte Suprema ang hiling ni Bonifacio na ipatupad ang kontrata (specific performance). Napagalaman na nag-lapse na ang prescriptive period para magsampa ng kaso upang ipatupad ang kontrata. Ayon sa Article 1144 ng Civil Code, ang mga aksyon base sa isang nakasulat na kontrata ay dapat isampa sa loob ng 10 taon mula nang magkaroon ng karapatang magsampa ng kaso. Sa kasong ito, dapat sana ay nagsampa si Bonifacio ng kaso bago ang June 30, 1988, ngunit ginawa lamang niya ito noong November 3, 1998.

    Kahit na hindi napilit ang mga Serrano na ibenta ang lupa kay Bonifacio dahil sa prescription, kinakailangan pa rin ni Bonifacio na magbayad ng upa para sa kanyang pagtira sa lupa. Dahil nakinabang siya sa paggamit ng lupa, makatarungan lamang na magbayad siya ng upa na P3,000.00 kada buwan, simula nang maghain ng kanilang sagot ang mga Serrano.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung balido ba ang pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa na hulugan, at kung may karapatan ba ang bumibili na ipatupad ang kontrata kahit hindi siya nakabayad ng buo.
    Ano ang Realty Installment Buyer Protection Act (RA 6552)? Ito ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lupa na hulugan kung sila ay nabigo sa pagbabayad. Nagbibigay ito ng mga karapatan tulad ng grace period at cash surrender value.
    Ano ang dapat gawin ng nagbebenta kung hindi nakabayad ang bumibili? Kinakailangan ng nagbebenta na magbigay ng 60 araw na palugit at magpadala ng abiso ng pagkansela sa pamamagitan ng notarial act bago kanselahin ang kontrata.
    Sapat na ba ang kasong ejectment bilang abiso ng pagkansela? Hindi, hindi sapat ang kasong ejectment o ang notice to vacate bilang abiso ng pagkansela na kinakailangan ng RA 6552.
    Ano ang prescriptive period para sa pagsampa ng kaso para ipatupad ang kontrata? Ayon sa Article 1144 ng Civil Code, ang prescriptive period ay 10 taon mula nang magkaroon ng karapatang magsampa ng kaso.
    Kinakailangan bang magbayad ng upa si Bonifacio? Oo, dahil nakinabang siya sa paggamit ng lupa, kinakailangan niyang magbayad ng upa.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Hindi balido ang pagkansela ng kontrata, ngunit hindi rin maaaring ipatupad ang kontrata dahil nag-lapse na ang prescriptive period. Kinakailangan ni Bonifacio na magbayad ng upa.
    Maaari bang awtomatikong kanselahin ang kontrata kung hindi nakabayad ang bumibili? Hindi, kinakailangan ng nagbebenta na sumunod sa mga proseso na nakasaad sa RA 6552 bago kanselahin ang kontrata.

    Sa huli, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa batas, lalo na pagdating sa mga transaksyon sa lupa. Mahalagang malaman ng parehong nagbebenta at bumibili ang kanilang mga karapatan at obligasyon upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at legal na problema.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Bonifacio Danan vs. Spouses Gregorio Serrano and Adelaida Reyes, G.R. No. 195072, August 01, 2016

  • Paano Mapoprotektahan ang Iyong Karapatan sa Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Gabay Batay sa Desisyon ng Korte Suprema

    Alamin ang Iyong Karapatan sa Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan Bang Notarized ang Pagkansela?

    G.R. No. 189145, December 04, 2013

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mangarap na magkaroon ng sariling bahay at lupa, at nagdesisyon kang bumili sa pamamagitan ng hulugan? Marami sa ating mga Pilipino ang pumapasok sa kontrata sa pagbili ng lupa o bahay sa pamamagitan ng installment basis. Ngunit paano kung hindi mo nakayanan ang tuloy-tuloy na pagbabayad? Maaari bang basta-basta na lamang kanselahin ng developer o nagbebenta ang kontrata mo at paalisin ka sa iyong tinitirhan? Ito ang sentro ng kaso ng Optimum Development Bank vs. Spouses Jovellanos, kung saan tinalakay ng Korte Suprema ang mga proteksyon na ibinibigay ng batas sa mga bumibili ng lupa sa hulugan, lalo na pagdating sa proseso ng pagkansela ng kontrata.

    Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mahalagang aspeto ng batas na nakakaapekto sa maraming Pilipino na nangangarap magkaroon ng sariling tahanan. Nagtatanong ito kung sapat ba ang ginawang pagkansela ng kontrata ng bangko, at kung tama ba ang korte na nagdesisyon na pabor sa bangko na mapaalis ang mag-asawang Jovellanos sa kanilang tinitirhan.

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG MACEDA LAW AT ANG UNLAWFUL DETAINER

    Ang kasong ito ay umiikot sa Republic Act No. 6552, mas kilala bilang “Maceda Law” o “Realty Installment Buyer Protection Act.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan kung sakaling sila ay mabigong makapagbayad. Ayon sa Maceda Law, may karapatan ang nagbebenta na kanselahin ang kontrata kapag hindi nakabayad ang bumibili, ngunit may mga proseso itong dapat sundin, lalo na kung nakapagbayad na ang bumibili ng dalawang taon o higit pa.

    Mahalagang tandaan na iba ang proseso ng pagkansela depende sa kung gaano na katagal nagbabayad ang bumibili. Para sa mga hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon, gaya sa kaso ng Jovellanos, nakasaad sa Section 4 ng Maceda Law ang mga sumusunod:

    “Sec. 4. x x x the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due. If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.”

    Ibig sabihin, bago tuluyang kanselahin ang kontrata, kailangang bigyan muna ng nagbebenta ang bumibili ng 60 araw na grace period mula sa araw ng kanyang pagkakautang. Kung hindi pa rin makabayad pagkatapos ng grace period, kailangan namang magpadala ang nagbebenta ng notarized na “Notice of Cancellation” o “Demand for Rescission”. At ang aktuwal na pagkansela ay magaganap lamang pagkatapos ng 30 araw mula nang matanggap ng bumibili ang notisya.

    Samantala, ang “unlawful detainer” naman ay isang legal na aksyon na isinusampa sa korte para mapaalis ang isang taong ilegal na naninirahan sa isang property. Karaniwan itong ginagamit kapag ang isang tao ay dating may pahintulot na tumira sa property (tulad ng umuupa o bumibili sa hulugan) ngunit nawala na ang pahintulot na iyon (dahil sa hindi pagbabayad ng upa o pagkansela ng kontrata sa pagbili).

    Sa kaso ng unlawful detainer, ang korte na may hurisdiksyon ay ang Metropolitan Trial Court (MeTC) o Municipal Trial Court (MTC). Ngunit kung ang isyu ay hindi lamang tungkol sa pisikal na pag-aari kundi pati na rin sa validity ng kontrata, maaaring magkaroon ng katanungan kung RTC ba o MTC ang may tamang hurisdiksyon.

    PAGSUSURI NG KASO: OPTIMUM DEVELOPMENT BANK VS. SPOUSES JOVELLANOS

    Nagsimula ang lahat noong 2005 nang bumili ang mag-asawang Jovellanos ng bahay at lupa sa Palmera Homes sa pamamagitan ng kontrata na hulugan sa loob ng 10 taon. Nakapagbayad sila ng down payment at nakalipat sa property. Ngunit hindi nagtagal, hindi na sila nakabayad ng buwanang hulog.

    Noong 2006, inassign ng Palmera Homes ang kanilang karapatan sa kontrata sa Optimum Development Bank. Dahil sa hindi pagbabayad ng Jovellanos, nagpadala ang Optimum ng “Notice of Delinquency and Cancellation of Contract to Sell” at “Demand Letter” na nag-uutos sa kanila na umalis sa property.

    Hindi umalis ang mag-asawa, kaya nagsampa ng kasong unlawful detainer ang Optimum sa MeTC. Hindi nakasagot ang Jovellanos sa reklamo sa loob ng takdang panahon, kaya nag-motion ang Optimum para magdesisyon ang korte base sa kanilang reklamo lamang.

    Nag-file ng “Opposition with Motion to Admit Answer” ang Jovellanos, kung saan kinuwestiyon nila ang hurisdiksyon ng MeTC. Ayon sa kanila, hindi lamang unlawful detainer ang isyu, kundi pati na rin ang validity ng pagkansela ng kontrata, na dapat daw sa RTC mapunta dahil “incapable of pecuniary estimation” ito.

    Ang Desisyon ng MeTC, RTC, at Court of Appeals

    Nagdesisyon ang MeTC pabor sa Optimum, inutusan ang Jovellanos na umalis at magbayad ng renta. Sinang-ayunan ito ng RTC. Ngunit sa apela sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon. Ayon sa CA, walang hurisdiksyon ang MeTC dahil komplikado ang isyu at kailangan ding desisyunan ang validity ng pagkansela ng kontrata, na usapin daw ng RTC.

    Hindi sumang-ayon ang Optimum at umakyat sa Korte Suprema.

    Ang Pasiya ng Korte Suprema: Jurisdiction ng MeTC at ang Maceda Law

    Pinaboran ng Korte Suprema ang Optimum. Ayon sa Korte, ang pangunahing isyu sa unlawful detainer ay ang pisikal na pag-aari lamang. Hindi hadlang na may kontrata sa pagitan ng partido, dahil maaaring suriin ng MeTC ang kontrata para malaman kung sino ang may karapatang magmay-ari.

    Sabi ng Korte Suprema:

    “The authority granted to the MeTC to preliminarily resolve the issue of ownership to determine the issue of possession ultimately allows it to interpret and enforce the contract or agreement between the plaintiff and the defendant. To deny the MeTC jurisdiction over a complaint merely because the issue of possession requires the interpretation of a contract will effectively rule out unlawful detainer as a remedy.”

    Sinabi pa ng Korte na tama ang MeTC na suriin ang kontrata para malaman kung may basehan ang pag-aari ng Optimum. Natuklasan ng MeTC na kinansela nga ang kontrata dahil sa hindi pagbabayad ng Jovellanos.

    Tungkol naman sa Maceda Law, sinuri ng Korte Suprema kung nasunod ba ng Optimum ang proseso sa pagkansela. Natuklasan ng Korte na sinunod ng Optimum ang tatlong hakbang na hinihingi ng batas para sa mga bumibili na hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon:

    1. 60-day grace period: Awtomatikong nag-umpisa ang grace period nang hindi nakabayad ang Jovellanos.
    2. Notarized Notice of Cancellation: Nagpadala ang Optimum ng notarized na “Notice of Delinquency and Cancellation of Contract.”
    3. 30-day period after notice: Binigyan pa ng 30 araw ang Jovellanos para magbayad bago tuluyang kanselahin ang kontrata.

    Dahil nasunod ang proseso ng Maceda Law at ang pangunahing isyu ay unlawful detainer, nagdesisyon ang Korte Suprema na may hurisdiksyon ang MeTC at tama ang desisyon nito na paalisin ang Jovellanos.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT MONG MALAMAN?

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita na protektado ng Maceda Law ang mga bumibili ng lupa sa hulugan, ngunit kailangan ding tuparin ng bumibili ang kanyang obligasyon na magbayad. Hindi maaaring basta balewalain ang kontrata at umasang hindi makakansela ito.

    Para sa mga bumibili ng lupa sa hulugan, narito ang ilang importanteng aral:

    • Alamin ang iyong kontrata: Basahin at unawain ang kontrata sa pagbili, lalo na ang tungkol sa terms of payment, grace period, at proseso ng pagkansela.
    • Magbayad nang tama sa oras: Sikaping makabayad sa tamang oras para maiwasan ang delinquency at pagkansela ng kontrata.
    • Maging aware sa Maceda Law: Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng Maceda Law, lalo na kung nahihirapan kang magbayad.
    • Tumugon sa mga notisya: Kung makatanggap ng notisya mula sa nagbebenta tungkol sa delinquency o cancellation, huwag balewalain. Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon.

    Para naman sa mga developer o nagbebenta, kailangan nilang sundin ang tamang proseso ng pagkansela ayon sa Maceda Law. Hindi sapat na basta magpadala ng demand letter; kailangan ang notarized notice at sundin ang mga grace period na nakasaad sa batas.

    SUSING ARAL

    • Sa kaso ng unlawful detainer na may kontrata sa pagbili ng lupa, may hurisdiksyon ang MeTC kahit kailangan pang suriin ang kontrata.
    • Mahalaga ang pagsunod sa proseso ng Maceda Law sa pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan, lalo na ang pagpapadala ng notarized notice of cancellation.
    • Protektado ng Maceda Law ang mga bumibili, ngunit may obligasyon din silang magbayad.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Kailangan ba talagang notarized ang Notice of Cancellation para valid ang pagkansela ng kontrata sa ilalim ng Maceda Law?
    Sagot: Oo, ayon sa Maceda Law at sa desisyon na ito, kailangan notarized ang Notice of Cancellation o Demand for Rescission para maging valid ang pagkansela, lalo na kung ang bumibili ay hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon.

    Tanong 2: Ano ang mangyayari kung hindi notarized ang Notice of Cancellation?
    Sagot: Kung hindi notarized ang Notice of Cancellation, maaaring kwestyunin ang validity ng pagkansela. Posibleng mapawalang-bisa ang pagkansela at mapanatili pa rin ng bumibili ang kanyang karapatan sa kontrata.

    Tanong 3: May grace period ba kahit hindi nakasaad sa kontrata?
    Sagot: Oo, ayon sa Maceda Law, mayroon nang nakatakdang grace period kahit hindi ito nakasulat sa kontrata. Para sa mga hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon, 60 araw ang grace period.

    Tanong 4: Ano ang pagkakaiba ng unlawful detainer sa ibang kaso tungkol sa lupa?
    Sagot: Ang unlawful detainer ay tungkol lamang sa pisikal na pag-aari. Hindi ito tungkol sa ownership o pagmamay-ari ng lupa. Iba ito sa mga kasong tulad ng ejectment o accion reivindicatoria na mas komplikado at maaaring umabot sa isyu ng pagmamay-ari.

    Tanong 5: Kung nakapagbayad na ako ng higit sa dalawang taon, iba ba ang proseso ng pagkansela?
    Sagot: Oo, iba ang proseso kung nakapagbayad ka na ng dalawang taon o higit pa. Mas maraming proteksyon ka sa ilalim ng Maceda Law, kabilang ang karapatang magkaroon ng cash surrender value at iba pang benepisyo.

    Tanong 6: Ano ang dapat kong gawin kung makatanggap ako ng demand to vacate?
    Sagot: Huwag balewalain ang demand to vacate. Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at opsyon. Maaaring kailangan mong sumagot sa demanda sa korte para maprotektahan ang iyong interes.

    Naging malinaw ba ang usapin ng pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa? Kung mayroon ka pang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong hinggil sa real estate at kontrata, ang ASG Law ay handang tumulong. Eksperto kami sa mga usaping legal na ito at handang magbigay ng konsultasyon. Makipag-ugnayan sa amin ngayon din! Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page dito.

  • Proteksyon Mo sa Batas Maceda: Ano ang Dapat Malaman Kapag Kinakansela ang Kontrata Mo sa Lupa o Bahay?

    Kanselasyon ng Kontrata sa Lupa: Dapat Ibalik ang Halaga ng Pagsuko para Valid Ito

    Gatchalian Realty, Inc. vs. Evelyn M. Angeles, G.R. No. 202358, November 27, 2013

    n

    INTRODUKSYON

    n

    Bumili ka ba ng bahay o lupa sa hulugan? Marami sa ating mga Pilipino ang nangangarap magkaroon ng sariling tahanan sa pamamagitan ng hulugan. Pero paano kung hindi mo na kayang magbayad? Legal bang basta na lang kanselahin ang kontrata mo at mawala ang lahat ng binayad mo? Dito papasok ang proteksyon ng Batas Maceda. Sa kasong Gatchalian Realty, Inc. vs. Evelyn M. Angeles, nilinaw ng Korte Suprema ang mahalagang kondisyon para maging valid ang kanselasyon ng kontrata sa ilalim ng Batas Maceda: kailangan ibalik sa bumibili ang cash surrender value o halaga ng pagsuko.

    n

    Ang kasong ito ay tungkol kay Evelyn Angeles na bumili ng bahay at lupa sa Gatchalian Realty, Inc. sa pamamagitan ng kontrata na hulugan. Dahil hindi na siya nakabayad, kinansela ng Gatchalian Realty ang kontrata at pinaalis siya sa property. Ang tanong: Tama ba ang pagkansela ng Gatchalian Realty sa kontrata?

    nn

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG BATAS MACEDA AT ANG IYONG MGA KARAPATAN

    n

    Ang Republic Act No. 6552, mas kilala bilang Batas Maceda, ay batas na nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng real estate sa hulugan. Layunin nitong maiwasan ang pang-aabuso sa mga bumibili na nahihirapan magbayad. Ayon sa Seksyon 3 ng Batas Maceda, kung nakapagbayad ka na ng hindi bababa sa dalawang taon na hulugan at hindi ka na makabayad sa susunod, may karapatan ka sa:

    n

    (a) Palugit na panahon para makabayad nang walang interes, katumbas ng isang buwan para sa bawat taon na ikaw ay nagbayad. Ito ay maaari mo lamang gamitin isang beses kada limang taon.

    n

    (b) Kung kinansela ang kontrata, dapat ibalik sa iyo ng nagbebenta ang cash surrender value o halaga ng pagsuko na katumbas ng 50% ng kabuuang bayad mo. Kung higit sa limang taon ka nagbayad, madadagdagan ito ng 5% kada taon, pero hindi hihigit sa 90% ng kabuuang bayad. Mahalaga: Ang aktuwal na kanselasyon ng kontrata ay magaganap lamang pagkatapos ng 30 araw mula nang matanggap mo ang notisyang nakasulat at notarized, at pagkatapos kang bayaran ng cash surrender value.

    n

    Ibig sabihin, hindi basta-basta makakakansela ang nagbebenta ng kontrata mo kung ikaw ay protektado ng Batas Maceda. May proseso na kailangang sundin para maging legal ito.

    nn

    PAGSUSURI NG KASO: GATCHALIAN REALTY VS. ANGELES

    n

    Sa kasong ito, binili ni Evelyn Angeles ang bahay at lupa mula sa Gatchalian Realty noong 1994 sa pamamagitan ng kontrata na hulugan sa loob ng sampung taon. Nakabayad siya ng ilang taon, ngunit kalaunan ay hindi na nakapagpatuloy. Ayon sa Gatchalian Realty, binigyan nila ng maraming palugit si Angeles, ngunit hindi pa rin siya nakabayad.

    n

    Noong 2003, nagpadala ang Gatchalian Realty ng notarial rescission o notisyang kinansela na ang kontrata kay Angeles dahil sa hindi pagbabayad. Kasabay nito, nagpadala rin sila ng demand letter na sinisingil si Angeles ng renta dahil sa pagtira sa property matapos kanselahin ang kontrata. Ibinawas daw nila sa cash surrender value ni Angeles ang halaga ng renta na ito.

    n

    Nagsampa ng kasong unlawful detainer o illegal na pagtira ang Gatchalian Realty laban kay Angeles para mapaalis siya sa property. Nanalo sila sa Metropolitan Trial Court (MeTC), ngunit binaliktad ito ng Regional Trial Court (RTC). Sa apela sa Court of Appeals (CA), pumanig ang CA kay Angeles at sinabing hindi valid ang kanselasyon ng kontrata.

    n

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Sinuri ng Korte Suprema kung valid ba ang pagkansela ng Gatchalian Realty sa kontrata. Ayon sa Korte Suprema, bagama’t nagpadala ng notarial rescission ang Gatchalian Realty, hindi nila naibalik kay Angeles ang cash surrender value. Ito ang mahalagang kulang sa proseso ng kanselasyon.

    n

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang Seksyon 3(b) ng Batas Maceda at ang probisyon sa kontrata mismo na nagsasabing:

    n

    “Provided, that the actual cancellation of the contract shall take place after thirty (30) days from the receipt by the VENDEE/S of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act upon full payment of the cash surrender value to the VENDEE/S.”

    n

    Ayon sa Korte Suprema, malinaw na kailangan pareho ang notarial notice at ang pagbabayad ng cash surrender value para maging epektibo ang kanselasyon. Hindi sapat na ibawas lang ito sa sinasabing renta. Dahil hindi naibalik ang cash surrender value kay Angeles, hindi naging valid ang kanselasyon ng kontrata.

    n

    Kaya naman, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na nagbabasura sa kasong unlawful detainer ng Gatchalian Realty. Ngunit binigyan din ng Korte Suprema ng dalawang opsyon si Angeles:

    n

      n

    1. Bayaran ang balanse ng kontrata kasama ang interes. Kapag nabayaran niya ito, dapat ibigay ng Gatchalian Realty ang titulo ng property.

      2. n

    2. Tanggapin ang cash surrender value mula sa Gatchalian Realty kasama ang interes. Kung ito ang piliin niya, saka lamang makakansela ang kontrata.

      3. n

    nn

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARI MONG GAWIN?

    n

    Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng ilang mahalagang aral, lalo na kung ikaw ay bumibili ng property sa hulugan o kung ikaw ay developer:

    n

      n

    • Para sa mga Bumibili: Alamin ang iyong mga karapatan sa ilalim ng Batas Maceda. Kung hindi ka na makabayad, hindi basta-basta makakakansela ang kontrata mo. Siguraduhin na natanggap mo ang notisyang notarized at naibalik sa iyo ang cash surrender value kung kinakansela ang kontrata.

      • n

    • Para sa mga Developer: Sundin ang tamang proseso sa pagkansela ng kontrata sa ilalim ng Batas Maceda. Hindi sapat ang notarial notice lamang. Kailangan talagang ibalik ang cash surrender value sa bumibili para maging valid ang kanselasyon.

      • n

    nn

    MGA MAHAHALAGANG ARAL MULA SA KASO:

    n

      n

    • Kailangan ang Notarized Notice at Cash Surrender Value: Para maging valid ang kanselasyon ng kontrata sa ilalim ng Batas Maceda, kailangan pareho ang notarial notice at ang pagbabayad ng cash surrender value.

      • n

    • Hindi Sapat ang Offset sa Renta: Hindi pwedeng basta ibawas lang ng developer ang cash surrender value sa sinasabing renta ng bumibili. Kailangan aktwal na ibalik ito.

      • n

    • Proteksyon sa Bumibili: Layunin ng Batas Maceda na protektahan ang mga bumibili ng real estate sa hulugan. May mga karapatan ka kahit hindi ka na makabayad.

      • n

    nn

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    n

    Tanong 1: Ano ang Batas Maceda?
    nSagot: Ito ang Republic Act No. 6552, batas na nagbibigay proteksyon sa mga bumibili ng real estate sa hulugan.

    nn

    Tanong 2: Sino ang protektado ng Batas Maceda?
    nSagot: Mga bumibili ng real estate (bahay, lupa, condominium) sa hulugan, maliban sa industrial lots, commercial buildings, at sales sa tenants sa ilalim ng RA 3844.

    nn

    Tanong 3: Ano ang cash surrender value?
    nSagot: Ito ang halaga ng pagsuko, o ang pera na dapat ibalik sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, katumbas ng 50% o higit pa ng kabuuang bayad, depende sa tagal ng pagbabayad.

    nn

    Tanong 4: Paano kinakalkula ang cash surrender value?
    nSagot: Kung nakapagbayad ka ng 2-5 taon, 50% ng total payments mo. Pagkatapos ng 5 taon, dagdag 5% kada taon, pero hindi hihigit sa 90%.

    nn

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin kung kinakansela ang kontrata ko?
    nSagot: Siguraduhin na natanggap mo ang notarial notice at tinanggap mo ang cash surrender value. Kung hindi sumusunod ang developer, kumonsulta sa abogado.

    nn

    Tanong 6: May karapatan pa ba ako kung hindi pa ako nakabayad ng dalawang taon?
    nSagot: Oo, mayroon ka pa ring grace period na 60 araw mula sa due date, pero iba ang proseso ng kanselasyon kumpara sa nakabayad na ng dalawang taon o higit pa.

    nn

    Tanong 7: Pwede bang ibawas na lang ang cash surrender value sa renta?
    nSagot: Hindi pwede. Ayon sa kasong ito, kailangan aktwal na ibalik ang cash surrender value, hindi sapat ang ibawas lang ito sa renta.

    nn

    Tanong 8: Ano ang mangyayari kung hindi valid ang kanselasyon?
    nSagot: Mananatiling valid ang kontrata. Maaaring bigyan ka ng pagkakataon na bayaran ang balanse o tanggapin ang cash surrender value, depende sa desisyon ng korte.

    nn

    Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon? Nagkakaproblema ka ba sa kanselasyon ng kontrata sa lupa o bahay? Huwag mag-alala, eksperto ang ASG Law sa mga kasong may kinalaman sa Batas Maceda at real estate law. Para sa konsultasyon at legal na payo, makipag-ugnayan sa amin dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com. Handa kaming tumulong sa iyo!

    nn

  • Proteksyon ng Bumibili ng Lupa sa Hulugan: Pagtalakay sa Maceda Law at Unlawful Detainer

    Huwag Basta-Basta Bawiin ang Lupa: Tamang Proseso sa Pagkansela ng Kontrata sa Hulugan Ayon sa Maceda Law

    G.R. No. 178584, October 08, 2012 – ASSOCIATED MARINE OFFICERS AND SEAMEN’S UNION OF THE PHILIPPINES PTGWO-ITF VS. NORIEL DECENA

    INTRODUKSYON

    Isipin ang ganitong sitwasyon: Pinaghirapan mong magbayad ng hulugan para sa iyong bahay at lupa. Ngunit dahil sa hindi inaasahang pangyayari, nahinto ka sa pagbabayad. Bigla ka na lamang nakatanggap ng sulat na kinakansela na ang kontrata at pinaaalis ka na sa iyong tinitirhan. Legal ba ito? Ito ang sentro ng kaso ng Associated Marine Officers and Seamen’s Union of the Philippines PTGWO-ITF vs. Noriel Decena, kung saan tinalakay ng Korte Suprema ang kahalagahan ng Republic Act No. 6552, o mas kilala bilang Maceda Law, sa mga kontrata ng bilihan ng lupa sa hulugan.

    Ang kasong ito ay nagsimula nang magsampa ng unlawful detainer case ang Associated Marine Officers and Seamen’s Union of the Philippines (AMOSUP) laban kay Noriel Decena dahil sa pagkabigong magbayad ng hulugan sa bahay at lupa na kanyang binibili sa ilalim ng Shelter Program ng unyon. Ang pangunahing tanong dito ay kung tama ba ang pagkansela ng kontrata ng AMOSUP at kung legal ba ang pagpapaalis kay Decena sa lupa base sa hindi pagbabayad.

    LEGAL NA KONTEKSTO: ANG MACEDA LAW AT KONTRATA SA BILILHAN

    Ang Maceda Law ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan. Kinikilala ng batas na ito ang karapatan ng nagbebenta na kanselahin ang kontrata kapag hindi nakabayad ang bumibili, ngunit nagtatakda ito ng mga kondisyon at proteksyon para sa bumibili, lalo na kung nakapagbayad na ito ng dalawang taon o higit pa.

    Ayon sa Seksyon 3(b) ng Maceda Law, na susing probisyon sa kasong ito:

    “Kung kinansela ang kontrata, ang nagbebenta ay dapat magsauli sa bumibili ng cash surrender value ng mga bayad sa ari-arian na katumbas ng limampung porsyento ng kabuuang bayad na ginawa, at, pagkatapos ng limang taon ng hulugan, isang karagdagang limang porsyento bawat taon ngunit hindi lalampas sa siyamnapung porsyento ng kabuuang bayad na ginawa: Provided, Na ang aktwal na pagkansela ng kontrata ay magaganap pagkatapos ng tatlumpung araw mula sa pagkatanggap ng bumibili ng abiso ng pagkansela o ang kahilingan para sa pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pamamagitan ng isang notarial act at sa ganap na pagbabayad ng cash surrender value sa bumibili.” (Binigyang-diin)

    Mahalagang maunawaan ang kaibahan ng “kontrata sa bilihan” (contract to sell) sa “kontrata ng bilihan” (contract of sale). Sa kontrata sa bilihan, nananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari ng ari-arian hangga’t hindi pa nababayaran nang buo ang presyo. Sa kasong ito, kinilala ng Korte Suprema na ang kasunduan sa pagitan ng AMOSUP at Decena ay isang kontrata sa bilihan, hindi kontrata ng upa, dahil layunin nitong mailipat ang pagmamay-ari kay Decena kapag nabayaran na ang buong halaga.

    Ang unlawful detainer naman ay isang aksyong legal na isinasampa upang paalisin ang isang taong ilegal na naninirahan sa isang ari-arian. Karaniwang ginagamit ito ng mga nagmamay-ari laban sa mga umuupa na hindi na gustong umalis pagkatapos ng kontrata ng upa.

    PAGBUKLAS SA KASO: AMOSUP VS. DECENA

    Ayon sa mga pangyayari, si Noriel Decena, miyembro ng AMOSUP, ay binigyan ng bahay at lupa sa ilalim ng Shelter Program noong 1995. Nagkasundo silang babayaran ni Decena ang halaga nito sa loob ng 180 buwan. Ngunit, hindi nakabayad si Decena ng 25 buwanang hulugan mula Agosto 1999 hanggang Agosto 2001.

    Kahit nagpadala ng demand letter ang AMOSUP at notisya para lisanin ang ari-arian, hindi tumalima si Decena. Kaya, nagsampa ang AMOSUP ng unlawful detainer case sa Municipal Trial Court (MTC). Nagdesisyon ang MTC pabor sa AMOSUP, na pinagtibay naman ng Regional Trial Court (RTC).

    Ngunit, nang umakyat ang kaso sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon. Ayon sa CA, ang kasunduan ay isang kontrata sa bilihan at hindi kontrata ng upa. Dahil dito, dapat sumunod ang AMOSUP sa Maceda Law sa pagkansela ng kontrata, na hindi naman ginawa nito. Hindi nagpadala ang AMOSUP ng notarized notice of cancellation at hindi rin nagbalik ng cash surrender value kay Decena.

    Dahil sa kakulangan na ito, sinabi ng CA na “premature” ang kasong unlawful detainer. Hindi pa raw kasi wasto ang pagkansela ng kontrata, kaya may karapatan pa rin si Decena na manatili sa ari-arian.

    Umapela ang AMOSUP sa Korte Suprema. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto sa desisyon ng Korte Suprema:

    • Kontrata sa Bilihan, Hindi Upa: Kinumpirma ng Korte Suprema na ang kasunduan ay kontrata sa bilihan. Binigyang-diin nito ang probisyon sa kontrata na maglilipat ng titulo kay Decena kapag nabayaran na ang buong halaga. Sabi ng Korte: “It cannot be denied, therefore, that the parties herein entered into a contract to sell in the guise of a reimbursement scheme requiring respondent to make monthly reimbursement payments which are, in actuality, installment payments for the value of the subject house and lot.”
    • Kailangan ang Maceda Law: Sinang-ayunan ng Korte Suprema ang CA na dapat sumunod ang AMOSUP sa Maceda Law para valid na makansela ang kontrata. Binanggit nito ang kaso ng Pagtalunan v. Dela Cruz Vda. De Manzano, na nagsasabing kailangan ang notarial act of rescission at pagbalik ng cash surrender value. Ayon sa Korte: “While we agreed that the cancellation of a contract to sell may be done outside of court, however, ‘the cancellation by the seller must be in accordance with Sec. 3(b) of R.A. No. 6552, which requires a notarial act of rescission and the refund to the buyer of the full payment of the cash surrender value of the payments on the property.’”
    • Hindi Wasto ang Pagkansela: Dahil hindi napatunayan ng AMOSUP na sumunod ito sa Maceda Law, sinabi ng Korte Suprema na hindi wasto ang pagkansela ng kontrata at kaya’t premature ang unlawful detainer case.

    Gayunpaman, para matapos na ang matagal nang usapin, inutusan ng Korte Suprema si Decena na bayaran ang kanyang mga arrears at ang balanse ng buong halaga ng ari-arian na may interes. Nagbigay din ito ng kondisyon: kapag hindi nakabayad si Decena sa takdang panahon, kailangan na niyang lisanin ang ari-arian at ibabalik naman ng AMOSUP ang cash surrender value.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng Maceda Law sa mga transaksyon ng real estate sa hulugan. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

    • Para sa mga Nagbebenta: Kung nagbebenta ka ng ari-arian sa hulugan, siguraduhing alam mo at sinusunod mo ang Maceda Law kapag kakanselahin mo ang kontrata dahil sa hindi pagbabayad. Kailangan ang notarized notice of cancellation at pagbalik ng cash surrender value. Kung hindi mo ito susundin, maaaring mapawalang-bisa ang iyong pagkansela at matalo ka pa sa kaso.
    • Para sa mga Bumibili: Kung bumibili ka ng ari-arian sa hulugan, alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng Maceda Law. Kung nakapagbayad ka na ng dalawang taon o higit pa, may proteksyon ka laban sa basta-bastang pagkansela ng kontrata. Siguraduhing makipag-ugnayan sa nagbebenta at subukang ayusin ang pagbabayad.
    • Kahalagahan ng Notarized Notice: Hindi sapat ang simpleng sulat o demand letter. Ayon sa Maceda Law at sa kasong ito, kailangan ang notarized notice of cancellation para maging epektibo ang pagkansela ng kontrata sa bilihan.
    • Cash Surrender Value: Huwag kalimutan ang obligasyon na ibalik ang cash surrender value sa bumibili. Ito ay proteksyon para sa bumibili na nakapagbayad na ng malaking halaga sa loob ng maraming taon.

    SUSING ARAL

    • Sa kontrata sa bilihan ng real estate sa hulugan, mahalagang sundin ang Maceda Law sa pagkansela ng kontrata.
    • Kailangan ang notarized notice of cancellation at pagbalik ng cash surrender value para valid na makansela ang kontrata.
    • Kung hindi wasto ang pagkansela, maaaring mapawalang-bisa ang unlawful detainer case na isinampa laban sa bumibili.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)

    1. Ano ang Maceda Law? Ito ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa hulugan. Nagbibigay ito ng karapatan sa bumibili kung sakaling hindi sila makabayad ng tuloy-tuloy.
    2. Kailan masasabing kontrata sa bilihan ang isang kasunduan? Kung nakasaad sa kasunduan na lilipat ang pagmamay-ari sa bumibili kapag nabayaran na ang buong halaga, ito ay kontrata sa bilihan.
    3. Ano ang cash surrender value? Ito ang halaga na dapat ibalik ng nagbebenta sa bumibili kapag kinansela ang kontrata, bilang proteksyon sa mga bayad na nagawa na ng bumibili.
    4. Paano kinakansela ang kontrata sa bilihan ayon sa Maceda Law? Kailangan magpadala ng notarized notice of cancellation sa bumibili at ibalik ang cash surrender value. May 30 araw na palugit pagkatapos matanggap ang notice bago maging epektibo ang kanselasyon.
    5. Ano ang mangyayari kung hindi sumunod sa Maceda Law ang nagbebenta? Maaaring mapawalang-bisa ang pagkansela ng kontrata at ang anumang kasong isinampa para paalisin ang bumibili ay maaaring ibasura.
    6. May karapatan pa ba akong bayaran ang balanse kahit nag-default ako? Oo, sa ilang kaso, tulad ng sa kasong ito, binibigyan pa rin ng pagkakataon ang bumibili na bayaran ang balanse.
    7. Ano ang dapat kong gawin kung nakatanggap ako ng notice of cancellation? Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law at kung tama ang proseso ng pagkansela.

    Nais mo bang masigurado na protektado ang iyong karapatan sa usapin ng real estate? Ang ASG Law ay may mga abogado na eksperto sa property law at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)