Ang desisyon na ito ay naglilinaw kung kailan dapat magsimula ang pagbibilang ng isang taong palugit para magsampa ng kaso ng forcible entry kapag ang pagpasok sa lupa ay ginawa nang palihim. Ayon sa Korte Suprema, ang pagbibilang ng isang taon ay dapat magsimula mula nang madiskubre ang palihim na pagpasok, at hindi mula sa huling demanda na lisanin ang lupa. Ang desisyong ito ay mahalaga dahil nagbibigay ito ng malinaw na panuntunan para sa mga nagmamay-ari ng lupa na nakakadiskubre na may umokupa sa kanilang lupa nang walang pahintulot at sa paraang palihim. Sa pamamagitan nito, naiiwasan ang pagkalito at hindi makatarungang pagkaantala sa pagsasampa ng kaso upang mabawi ang kanilang ari-arian. Ang desisyon ay nagpapaliwanag rin sa pagkakaiba sa pagitan ng forcible entry at unlawful detainer, na may magkaibang mga panuntunan sa pagbibilang ng palugit para magsampa ng kaso.
Lihim na Pagpasok: Maaari Bang Magtagal ang Pananahimik?
Ang kasong ito ay tungkol sa Philippine Long Distance Telephone Company (PLDT) at Citi Appliance M.C. Corporation. Nalaman ng Citi Appliance na may mga kable ng telepono at manholes ang PLDT sa ilalim ng kanilang lupa, na pumipigil sa kanila na magtayo ng parking lot para sa kanilang 16-palapag na gusali. Nagpadala ng demanda ang Citi Appliance sa PLDT upang alisin ang mga ito, ngunit hindi sumunod ang PLDT. Kaya, nagsampa ng kaso ang Citi Appliance para mapaalis ang PLDT. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung may hurisdiksyon ba ang Municipal Trial Court sa kaso, dahil sinasabi ng PLDT na lampas na sa isang taong palugit para magsampa ng kaso ng forcible entry.
Ayon sa PLDT, ang aksyon para sa forcible entry ay dapat ibasura dahil ang aksyon para sa forcible entry ay nag-expire na. Iginiit nila na ang isang taong prescriptive period kung kailan dapat maghain ng aksyon para sa forcible entry na nakabatay sa pagiging tago ay dapat magsimula mula sa pagkatuklas ng illegal entry, hindi ang huling hiling na lumikas. Ikinatwiran pa ng PLDT na ang lugar na pinag-uusapan ay bahagi ng pampublikong dominyo dahil isa itong sidewalk. Sa pag-aakala na pag-aari ng Citi Appliance ang ari-arian, sinabi ng PLDT na mayroon itong karapatan sa eminent domain.
Ang Municipal Trial Court (MTCC) ay nagpasya na ang demanda ng Citi Appliance ay napapanahon, na binibigyang diin na kapag ang ilegal na pagpasok ay ginawa nang tago, ang isang taong prescriptive period ay dapat bilangin mula sa huling demand na lumikas, batay sa precedent na inilatag sa kaso ng Philippine Overseas Telecommunications v. Gutierrez. Nagpasiya rin ang MTCC na nabigo ang PLDT na magbigay ng katibayan na ang mga lugar ay na-expropriate ng Pambansang Pamahalaan at/o Pamahalaang Lungsod ng Cebu, na tinatanggihan ang argumento ng PLDT na bahagi ang ari-arian ng pampublikong dominyo. Katulad din, ibinasura ang pag-angkin ng PLDT ng eminent domain dahil hindi nila naipakita na maayos nilang ginamit ang karapatang ito. Sa apela, pinagtibay ng Regional Trial Court (RTC) ang pasya ng MTCC, na binibigyang-diin ang reliance sa Philippine Overseas Telecommunications hinggil sa pagbibilang ng isang taong prescriptive period mula sa demand na lumikas.
Sa sumunod na petisyon, pinagtibay ng Court of Appeals (CA) ang mga natuklasan ng mas mababang mga hukuman, na nagpasiya na dapat igawad sa Citi Appliance ang parehong pagpapanumbalik ng mga lugar at pagbabayad ng mga upa na atrasado. Sa pagpapatunay na ang panahon upang maghain ng forcible entry case na nakabatay sa pagiging tago ay dapat bilangin mula sa panahon na ginawa ang demand na lumikas, ang CA ay sumipi ng mga naunang kaso. Hindi nasiyahan, ang PLDT ay nagsampa ng Petition for Review sa Korte Suprema. Sa kanilang pagtatanggol, sinabi ng PLDT na walang hurisdiksyon ang MTCC dahil nag-expire na ang aksyon ng Citi Appliance para sa forcible entry. Ikinatwiran nila na ang isang taong prescriptive period para sa forcible entry na nakabatay sa pagiging tago ay dapat bilangin mula sa pagkatuklas ng unlawful entry, hindi ang huling hiling na lumikas. Dagdag pa rito, binigyang-diin nila na hindi sila maaaring mapaalis nang hindi binibigyan ng pagkakataong gamitin ang kanilang karapatan ng eminent domain o magamit ang kanilang mga karapatan bilang isang builder in good faith.
Sa madaling salita, ibinasura ng Korte Suprema ang pasya ng Court of Appeals. Binigyang-diin ng Korte na sa mga kaso ng forcible entry, ang isang taong prescriptive period ay binibilang mula sa petsa kung kailan natuklasan ang paglabag sa lupa, at hindi mula sa huling demand para lisanin ang ari-arian. Samakatuwid, nabigo ang demanda ng Citi Appliance dahil ito ay isinampa nang lampas sa itinakdang panahon. Binigyang-diin pa ng Korte na para magtagumpay ang isang kaso ng forcible entry, kailangang patunayan ng nagdemanda na sila ang may dating pisikal na pag-aari ng ari-arian, pinagkaitan sila ng pag-aaring iyon sa pamamagitan ng dahas, pananakot, panlilinlang, o pagtatago, at na ang kaso ay isinampa sa loob ng isang taon mula nang matuklasan ang pagkawala ng pisikal na pag-aari. Ang pangwakas na desisyon ng Korte Suprema ay nagpapahiwatig na ang mga demanda para sa forcible entry ay dapat isampa nang mabilis pagkatapos matuklasan ang illegal entry.
Ayon sa Article 437 ng Civil Code, sinasabi dito na “ang may-ari ng isang parsela ng lupa ay ang may-ari ng ibabaw nito at ng lahat ng nasa ilalim nito, at maaari siyang magtayo roon ng anumang mga gawa o gumawa ng anumang mga plantasyon at mga paghuhukay na maaari niyang ituring na tama, nang walang pinsala sa mga servitude at napapailalim sa mga espesyal na batas at ordinansa. Hindi siya maaaring magreklamo sa mga makatwirang kinakailangan ng aerial navigation”.
SECTION 1. Sino ang maaaring magsampa ng mga paglilitis, at kailan. – Alinsunod sa mga probisyon ng susunod na seksyon, ang isang taong pinagkaitan ng pag-aari ng anumang lupa o gusali sa pamamagitan ng puwersa, pananakot, banta, estratehiya, o pagtatago, o isang nagpapaupa, nagbebenta, bumibili, o ibang tao na labag sa batas na pinagkakaitan ng pag-aari ng anumang lupa o gusali pagkatapos ng pag-expire o pagtatapos ng karapatang humawak ng pag-aari, sa pamamagitan ng anumang kontrata, hayag o ipinahiwatig, o ang mga legal na kinatawan o mga assignee ng sinumang nagpapaupa, nagbebenta, bumibili, o ibang tao, ay maaaring, anumang oras sa loob ng isa (1) taon pagkatapos ng labag sa batas na pagkakait o pagpigil ng pag-aari, maghain ng aksyon sa tamang Municipal Trial Court laban sa taong o mga taong labag sa batas na nagpigil o nagkakait ng pag-aari, o sinumang tao o mga taong nagke-claim sa ilalim nila, para sa pagpapanumbalik ng naturang pag-aari, kasama ang mga pinsala at gastos.
Sa kasong ito, nalaman mismo ng respondent ang mga underground cable at linya noong April 2003 noong nag-apply ito ng exemption mula sa parking slot requirement sa Cebu City Zoning Board. Simula sa petsang ito, ang isang taong prescriptive period upang maghain ng forcible entry suit ay tapos na noong April 2004. Sa panahong naisampa ang complaint para sa forcible entry noong October 1, 2004, ay nag-expire na ang period na dapat ay magsampa ng kaso. Wala nang hurisdiksyon ang Municipal Trial Court sa pagresolba ng kaso.
FAQs
Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? |
Ang pangunahing isyu ay kung nagsimula ba sa tamang panahon ang pagsasampa ng kaso ng forcible entry, lalo na’t nangyari ang pagpasok sa lupa nang palihim. Tinukoy ng Korte Suprema kung ang isang taong palugit para magsampa ng kaso ay dapat bilangin mula nang madiskubre ang palihim na pagpasok o mula sa huling demanda na lisanin ang lupa. |
Ano ang kaibahan ng forcible entry sa unlawful detainer? |
Sa forcible entry, ang pagpasok sa lupa ay illegal simula pa lang, dahil ginawa ito nang walang pahintulot ng may-ari. Sa unlawful detainer, ang pagpasok sa lupa ay legal sa simula, ngunit naging illegal nang tumanggi ang umuupa na lisanin ang lupa pagkatapos ng kontrata. |
Kailangan ba ng demandang lisanin ang lupa bago magsampa ng kaso ng forcible entry? |
Hindi, hindi kailangan ng demandang lisanin ang lupa bago magsampa ng kaso ng forcible entry. Ito ay kaiba sa unlawful detainer, kung saan kailangan ang demandang lisanin ang lupa. |
Kailan dapat magsimula ang pagbibilang ng isang taong palugit para magsampa ng kaso ng forcible entry kapag ang pagpasok sa lupa ay ginawa nang palihim? |
Ang pagbibilang ng isang taon ay dapat magsimula mula nang madiskubre ang palihim na pagpasok, at hindi mula sa huling demanda na lisanin ang lupa. |
Ano ang kahalagahan ng desisyon na ito? |
Ang desisyon na ito ay nagbibigay ng malinaw na panuntunan para sa mga nagmamay-ari ng lupa na nakakadiskubre na may umokupa sa kanilang lupa nang walang pahintulot at sa paraang palihim. Sa pamamagitan nito, naiiwasan ang pagkalito at hindi makatarungang pagkaantala sa pagsasampa ng kaso upang mabawi ang kanilang ari-arian. |
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa karapatan ng PLDT sa eminent domain? |
Hindi maaaring gamitin ang karapatan sa eminent domain sa kaso ng forcible entry o unlawful detainer. Ngunit hindi ito nangangahulugan na hindi maaaring magsampa ng hiwalay na kaso para sa expropriation. |
Ano ang implikasyon ng desisyon na ito sa mga nagmamay-ari ng lupa? |
Dapat kumilos agad ang mga nagmamay-ari ng lupa kapag natuklasan nila na may umokupa sa kanilang lupa nang walang pahintulot at sa paraang palihim. Kailangan nilang magsampa ng kaso ng forcible entry sa loob ng isang taon mula nang madiskubre ang pagpasok sa lupa. |
Bakit hindi nagtagumpay ang kaso ng Citi Appliance? |
Nabigo ang kaso ng Citi Appliance dahil nagsampa sila ng kaso nang lampas sa isang taong palugit. Natuklasan nila ang pagpasok ng PLDT sa kanilang lupa noong Abril 2003, ngunit nagsampa sila ng kaso noong Oktubre 2004. |
Sa kabuuan, nilinaw ng Korte Suprema na sa mga kaso ng forcible entry na may pagtatago, mahalaga ang mabilis na pagkilos. Kung ang mga nagmamay-ari ng lupa ay natuklasan na ang kanilang ari-arian ay sinasalakay sa ilalim ng mga kondisyon ng pagiging tago, sila ay obligadong magsampa ng demanda sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagtuklas upang matiyak na mapanatili nila ang kanilang mga karapatan at mabawi ang legal na pag-aari. Nagbibigay-diin ang pagpapasyang ito sa napapanahong pagpapatupad ng mga karapatan sa pag-aari upang mapagaan ang panghihimasok.
For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.
Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Philippine Long Distance Telephone Company vs. Citi Appliance M.C. Corporation, G.R. No. 214546, October 09, 2019