ASG Law

Tag: Personal Notice

  • Proteksyon sa Mortgagor: Kailangan ang Personal na Pag-Abiso sa Ekstrahudisyal na Pag-Foreclose

    Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na kinakailangan ang personal na pag-abiso sa mortgagor bago isagawa ang ekstrahudisyal na pag-foreclose ng kanyang ari-arian. Nilalayon nitong protektahan ang karapatan ng mortgagor sa due process at bigyan siya ng pagkakataong maprotektahan ang kanyang interes bago pa man maibenta ang kanyang ari-arian sa isang public auction. Ang desisyong ito ay nagpapabago sa dating interpretasyon ng Act No. 3135, na hindi nag-oobliga ng personal na pag-abiso, at nagbibigay diin sa obligasyon ng mga bangko na maging mas maingat sa kanilang mga kliyente.

    Kapag ang Kasunduan ay Nagtatakda: Dapat Bang Abisuhan ang Mortgagor?

    Ang kasong ito ay umiikot sa isang loan agreement sa pagitan ni Josephine Co (Co) at Philippine Savings Bank (PSBank), kung saan ginamit ni Co ang kanyang lupa bilang collateral. Matapos hindi makabayad si Co, nagsagawa ang PSBank ng ekstrahudisyal na pag-foreclose. Dito nagkaroon ng problema, sinabi ni Co na hindi siya naabisuhan tungkol sa pag-foreclose. Ang pangunahing tanong dito ay kung may obligasyon ba ang PSBank na personal na abisuhan si Co, kahit na walang malinaw na probisyon sa batas na nagsasabi nito. Binigyang diin ng PSBank na mayroon silang karapatang ipagpatuloy ang foreclosure nang walang abiso, ayon sa kasunduan.

    Sa ilalim ng Act No. 3135, ang batas na namamahala sa ekstrahudisyal na foreclosure, ang kailangan lamang ay i-post ang notice of sale sa mga pampublikong lugar at i-publish ito sa isang pahayagan. Hindi nito hinihingi ang personal na pag-abiso sa mortgagor. Subalit, sa mga nakaraang desisyon, kung may probisyon sa kontrata na nagtatakda na dapat abisuhan ang mortgagor sa anumang aksyon legal, kabilang ang foreclosure, ang hindi pag-abiso ay maaaring magpawalang-bisa sa foreclosure. Kaya’t mahalaga na suriin ang mga kontrata at mga kasunduan para matiyak na nasusunod ang mga takda nito.

    Ipinunto ng Korte Suprema na ang karapatan sa ari-arian ay protektado ng due process clause ng Konstitusyon. Kahit na ang due process ay karaniwang tumutukoy sa mga aksyon ng gobyerno, maaari rin itong magamit sa mga pribadong relasyon, lalo na kung may malaking epekto sa karapatan ng isang tao. Dahil dito, binigyang diin ng Korte na dapat balikan ang interpretasyon ng Act No. 3135 upang matiyak na nabibigyan ng sapat na proteksyon ang mga mortgagor. Dapat ding tandaan na ang pagiging patas ay kailangan, at ang foreclosure ay dapat na isinasagawa nang may paggalang sa karapatan ng lahat.

    Sa mga nakaraang kaso, madalas na binibigyang kahulugan ng Korte Suprema ang mga probisyon sa kontrata na nagtatakda ng address ng mortgagor bilang obligasyon na abisuhan ang mortgagor sa anumang aksyon legal. Kahit walang direktang pahayag na dapat abisuhan ang mortgagor tungkol sa foreclosure, ang pagkabigong magpadala ng abiso ay maaaring magpawalang-bisa sa foreclosure. Sa kasong ito, kahit na may probisyon sa kasunduan na nagsasabing maaaring mag-foreclose ang PSBank nang walang abiso, binigyang diin ng Korte Suprema na dapat pa ring sundin ang prinsipyo ng due process at ang obligasyon ng bangko na maging maingat.

    Dahil sa kahalagahan ng due process at ang obligasyon ng mga bangko, nagpasya ang Korte Suprema na dapat abisuhan si Co tungkol sa foreclosure. Kahit na hindi ito direktang hinihingi ng Act No. 3135, kinakailangan ito upang protektahan ang karapatan ni Co at upang matiyak na ang foreclosure ay isinasagawa nang patas. Ang desisyong ito ay nagpapakita ng pagbabago sa pananaw ng Korte Suprema, na ngayon ay mas pinapahalagahan ang proteksyon ng mga mortgagor sa mga kaso ng ekstrahudisyal na foreclosure.

    Sa madaling salita, sa ngayon, hindi na sapat na basta’t sumunod lamang sa mga pormal na rekisito ng Act No. 3135. Kailangan din tiyakin na nabibigyan ng personal na abiso ang mortgagor upang magkaroon siya ng pagkakataong maprotektahan ang kanyang karapatan. Dahil ang banking industry ay isang negosyong may kinalaman sa interes ng publiko, at dapat kumilos nang may mataas na antas ng pag-iingat sa kanilang mga kliyente, na nangangailangan nang mas mahigpit na pagsunod sa tamang proseso.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung kailangan ba ang personal na abiso sa mortgagor bago isagawa ang ekstrahudisyal na foreclosure, kahit na hindi ito direktang hinihingi ng Act No. 3135. Ito ay may kinalaman sa karapatan sa due process ng mortgagor.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa personal na abiso? Ayon sa Korte Suprema, kinakailangan ang personal na abiso sa mortgagor upang protektahan ang kanyang karapatan sa due process at bigyan siya ng pagkakataong maprotektahan ang kanyang interes.
    Nagbago ba ang interpretasyon ng Act No. 3135 dahil sa kasong ito? Oo, nagbago ang interpretasyon ng Act No. 3135. Dati, hindi kailangan ang personal na abiso, ngunit ngayon, binibigyang diin ang kahalagahan nito upang matiyak ang pagiging patas.
    Ano ang obligasyon ng mga bangko sa mga kaso ng foreclosure? Obligado ang mga bangko na maging maingat at tiyakin na nabibigyan ng personal na abiso ang mortgagor. Dapat din silang sumunod sa prinsipyo ng due process.
    Ano ang epekto ng hindi pagbibigay ng personal na abiso? Ang hindi pagbibigay ng personal na abiso ay maaaring magpawalang-bisa sa foreclosure proceedings at auction sale.
    Mayroon bang kaso kung kailan hindi kailangan ang personal na abiso? Sa pangkalahatan, kinakailangan ang personal na abiso, maliban kung mayroong malinaw at tahasang waiver sa kontrata.
    Ano ang dapat gawin ng isang mortgagor kung hindi siya naabisuhan tungkol sa foreclosure? Kung hindi ka naabisuhan, kumunsulta agad sa isang abogado. Maaari kang magsampa ng kaso upang mapawalang-bisa ang foreclosure at maprotektahan ang iyong karapatan.
    Bakit mahalaga ang desisyong ito? Mahalaga ang desisyong ito dahil pinoprotektahan nito ang karapatan ng mga mortgagor at tinitiyak na ang mga bangko ay kumikilos nang may paggalang at pag-iingat sa kanilang mga kliyente.

    Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa kahalagahan ng proteksyon sa karapatan ng mga mortgagor sa proseso ng ekstrahudisyal na pag-foreclose. Bagama’t hindi tahasang nakasaad sa Act No. 3135 ang pangangailangan ng personal na pag-abiso, binibigyang diin ng Korte Suprema ang tungkulin ng mga institusyong pinansyal na pangalagaan ang interes ng publiko at tiyakin ang pagsunod sa prinsipyo ng due process. Kung kaya, napakahalaga na maging mapanuri at maingat sa mga kasunduan sa pagpapautang upang maiwasan ang hindi kinakailangang pagkakautang at upang matiyak na protektado ang inyong mga karapatan bilang isang nanghihiram.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Philippine Savings Bank vs. Josephine Co, G.R. No. 232004, October 6, 2021

  • Pagpapawalang-bisa ng Pag-eempleyo dahil sa Kakulangan ng Personal na Notisya: Isang Pag-aaral

    Sa desisyon na ito, ipinasiya ng Korte Suprema na ang pagkabigo ng isang bangko na magpadala ng personal na abiso sa isang third-party mortgagor tungkol sa foreclosure sale ay sapat upang pawalang-bisa ang mga paglilitis sa foreclosure. Ang kasong ito ay nagtatakda na ang mga tuntunin ng isang kontrata ng real estate mortgage (REM) ay dapat sundin, at kapag ang isang kontrata ay nagsasaad na ang personal na paunawa ay kinakailangan, ang pagkabigo na magbigay ng gayong paunawa ay magiging sanhi ng pagpapawalang-bisa ng foreclosure. Ang pasyang ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga obligasyon sa kontrata, lalo na sa mga transaksyon na nagsasangkot ng foreclosure ng ari-arian. Binibigyang-diin nito na ang mga karapatan ng mga mortgagor ay dapat protektahan at ang lahat ng mga kinakailangan sa kontrata ay dapat matugunan ng mga mortgagee bago isagawa ang foreclosure ng isang pag-aari.

    Nangako ang Bangko ng Isa, Nagawa ang Iba: Ano ang Pwede Mong Gawin?

    Ang kaso ay nagsimula sa pagitan ng Paradigm Development Corporation of the Philippines (PDCP) at Bank of the Philippine Islands (BPI). Nag-ugat ito sa isang utang na nakuha ng Sengkon Trading (Sengkon) mula sa Far East Bank and Trust Company (FEBTC), na kalaunan ay nakuha ng BPI. Bilang bahagi ng kasunduan sa utang, si Anthony L. Go, Pangulo ng PDCP, ay umayon na ipahiram ang ilang pag-aari ng PDCP upang magsilbing seguridad para sa utang ni Sengkon. Dalawang kontrata sa Real Estate Mortgage (REM) ang nabuo, na ginawang collateral ang mga titulo ng pag-aari ng PDCP. Ngunit kalaunan ay nagkaroon ng problema nang hindi makabayad si Sengkon sa utang nito, na humantong sa FEBTC na magsimula ng mga paglilitis sa foreclosure laban sa mga mortgaged na pag-aari ng PDCP. Ang PDCP ay nagtalo na ang mga REM at ang foreclosure nito ay walang bisa dahil, bukod sa iba pang mga kadahilanan, hindi sila nakatanggap ng paunawa ng inaasahang foreclosure. Ito ang humantong sa kaso na dumaan sa sistema ng korte, na umabot sa Korte Suprema.

    Hindi kinakailangan ang pagpaparehistro ng kontrata ng REM upang ito ay maging wasto. Sinasabi ng Artikulo 2085 ng Civil Code na ang mga kinakailangan para sa mga kontrata ng pledge at mortgage ay dapat na itinatag ang mga ito upang ma-secure ang katuparan ng isang pangunahing obligasyon; na ang nag-pledge o mortgagor ay dapat na ganap na may-ari ng bagay na na-pledge o na-mortgage; at ang mga taong bumubuo sa pledge o mortgage ay may libreng pagtatapon ng kanilang ari-arian. Sinabi rin na kung ang instrumento ay hindi naitala, ang mortgage ay nagbubuklod pa rin sa pagitan ng mga partido. Kaya’t kahit na ipagpalagay na ang mga partido ay sumang-ayon na magrehistro lamang ng isa sa dalawang REM, ang kasunod na pagpaparehistro ng parehong REM ay hindi nakakaapekto sa isang naisagawang REM maliban kung mayroong ibang batayan para sa pagpapahayag ng pagiging walang bisa nito.

    Dagdag pa rito, ayon sa Artikulo 1293 ng Civil Code, ang novation ay ang pagpapalit ng isang bagong may utang sa lugar ng orihinal. Kailangan dito na hayagang palayain ang dating may utang mula sa obligasyon, at ang ikatlong tao o bagong may utang ay dapat umako sa pwesto ng nauna sa relasyon sa kontrata. Sa kasong ito, nabigo ang PDCP na patunayan na si Sengkon ay hayagang pinalaya mula sa obligasyon at inako na ni STI ang dating obligasyon. Sa esensya, ang pag-apruba ng FEBTC sa kahilingan ni Sengkon na palitan ang pangalan ng account mula Sengkon patungong STI, ay hindi sapat upang maitatag ang novation.

    Ang pinakamahalagang punto ay, ang Korte Suprema ay nakatuon sa kinakailangan ng personal na abiso. Ipinasiya ng hukuman na ang kabiguang ipadala ng FEBTC ang personal na abiso sa PDCP ng foreclosure sale ay nakamamatay sa pagiging wasto ng mga paglilitis sa foreclosure. Binigyang-diin ng Korte Suprema na kung ang kontrata ng mortgage ay naglalaman ng isang probisyon na nangangailangan ng personal na paunawa, ang probisyon na ito ay dapat na sundin nang istrikto. Ang kinakailangan na ito ay higit pa sa simpleng pag-post at paglalathala na karaniwang hinihiling sa mga foreclosure. Ang partikular na katotohanang ito ay nagbigay diin sa tungkuling kontraktwal na pangalagaan ang mga karapatan ng PDCP at nagpatibay sa desisyon na pawalang bisa ang foreclosure.

    Sa batayan ng Korte Suprema na ang mga kontrata ng REM ay mga kontrata ng pagdirikit, nangangahulugan na sila ay mga form contract na inihanda ng isang partido kung saan ang iba pang partido ay may maliit o walang pagkakataon na makipag-ayos sa mga tuntunin. Kaya, ang anumang pagdududa ay dapat malutas laban sa partido na naghanda nito. Sa kasong ito, sinabi ng korte na kung ang FEBTC ay hindi naglalayong mangailangan ng personal na paunawa, dapat na hindi nito isinama ang gayong probisyon sa kontrata. Ginawa ng hukuman na ang FEBTC ay nagpadala ng paunawa sa isang maling address, na nagpapatunay na nagkaroon nga ng balak na mangailangan ng personal na paunawa.

    Nagbigay diin ang kasong ito na ang pagsunod sa mga probisyon sa kontrata, lalo na tungkol sa paunawa sa mga mortgagor, ay napakahalaga sa mga paglilitis sa foreclosure. Kahit na ang pag-post at paglalathala ay karaniwang kinakailangan, kapag ang isang kontrata ay naglalagay ng isang karagdagang obligasyon na magbigay ng personal na paunawa, ang kabiguang tuparin ang obligasyon na ito ay maaaring humantong sa pagpapawalang-bisa ng foreclosure sale. Bukod dito, binibigyang diin din nito ang kahalagahan ng maging mapagbantay sa mga probisyon na kasama sa mga kontrata ng pagdirikit na nasa iyo bilang nagbabayad.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung ang hindi pagpapadala ng personal na abiso ng foreclosure sale sa mortgagor (PDCP) ay nagpawalang-bisa sa foreclosure proceedings.
    Ano ang real estate mortgage (REM)? Ang real estate mortgage ay isang kasunduan kung saan ginagamit ang real estate bilang collateral para sa isang pautang. Kung ang may utang ay hindi makabayad, ang nagpapautang ay maaaring ipa-foreclose ang ari-arian.
    Ano ang ‘novation’ sa legal na konteksto? Ang novation ay tumutukoy sa pagpapalit ng isang lumang obligasyon sa isang bago, alinman sa pamamagitan ng pagpapalit ng mga partido o pagbabago ng mga tuntunin ng kasunduan.
    Bakit mahalaga ang personal na abiso sa foreclosure? Tinitiyak ng personal na abiso na alam ng mortgagor na ang kanilang ari-arian ay ipapa-foreclose. Nagbibigay-daan ito sa kanila upang gumawa ng aksyon upang protektahan ang kanilang mga karapatan.
    Kailan kinakailangan ang personal na abiso sa foreclosure? Hindi kinakailangan ang personal na abiso maliban kung ang mortgage contract ay partikular na nagsasaad na ito ay dapat ibigay.
    Ano ang dapat gawin kung nakatanggap ka ng abiso ng foreclosure sa maling address? Mahalagang makipag-ugnay kaagad sa nagpapautang upang ituwid ang address at matiyak na makakatanggap ka ng napapanahong mga abiso sa hinaharap.
    Anong aral ang mapupulot sa kasong ito? Basahing mabuti ang iyong mortgage contract at tiyaking alam mo ang mga tuntunin at kundisyon nito, lalo na ang may kaugnayan sa paunawa sa mga kaganapan ng foreclosure.
    Mayroon bang dagdag na benepisyo kung may malinaw na address para sa pagpapadala sa mortgage contract? Oo, ang malinaw na pagsasabi ng address sa contract ay ginagawang malinaw kung saan dapat ipadala ang mga notice na may kinalaman sa anumang pagkilos na legal.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paglalapat ng desisyong ito sa mga partikular na kalagayan, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinibigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na patnubay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Paradigm Development Corporation of the Philippines v. Bank of the Philippine Islands, G.R. No. 191174, June 07, 2017

  • Huwag Baliwalain ang Kasunduan: Personal na Abiso sa Foreclosure Mahalaga Kung Nakasaad sa Kontrata

    Kontrata ay Kontrata: Personal na Abiso sa Extrajudicial Foreclosure, Kailangan Kung Nakasaad

    G.R. No. 198800, December 11, 2013

    Sa mundo ng batas, lalo na pagdating sa mga kontrata, isang mahalagang prinsipyo ang umiiral: ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Ibig sabihin, kung ano man ang napagkasunduan at isinulat sa kontrata, iyon ang dapat sundin. Ngunit paano kung ang isang partido ay hindi sumunod sa napagkasunduan, lalo na kung ito ay may malaking epekto tulad ng pagkawala ng ari-arian dahil sa foreclosure?

    Sa kaso ng Jose T. Ramirez vs. The Manila Banking Corporation, tinalakay ng Korte Suprema ang isyu ng personal na abiso sa extrajudicial foreclosure. Bagama’t hindi ito kinakailangan sa ilalim ng Act No. 3135, ang batas na namamahala sa extrajudicial foreclosure, maaari itong maging obligasyon kung ito ay napagkasunduan sa kontrata ng mortgage. Ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang basahin at unawain ang lahat ng nakasulat sa kontrata bago pumirma, at kung paano ito nakakaapekto sa iyong mga karapatan.

    Ang Batas at ang Kontrata: Extrajudicial Foreclosure sa Pilipinas

    Sa Pilipinas, ang extrajudicial foreclosure ay isang proseso kung saan ang nagpautang (mortgagee), tulad ng bangko, ay maaaring ipagbili sa publiko ang ari-arian na ginawang prenda (mortgage) upang mabawi ang utang ng umutang (mortgagor) kapag ito ay hindi nakabayad. Ang prosesong ito ay pinapahintulutan ng Act No. 3135, na naglalayong gawing mabilis at episyente ang pagbawi ng pagkakautang nang hindi na kailangang dumaan sa mahabang proseso ng korte.

    Ayon sa Section 3 ng Act No. 3135, ang kailangan lamang para sa balidong extrajudicial foreclosure ay ang pagpoposte ng abiso ng pagbebenta sa tatlong pampublikong lugar at paglalathala nito sa isang pahayagan na may general circulation. “SEC. 3. Notice shall be given by posting notices of the sale for not less than twenty days in at least three public places of the municipality or city where the property is situated, and if such property is worth more than four hundred pesos, such notice shall also be published once a week for at least three consecutive weeks in a newspaper of general circulation in the municipality or city.” Hindi kinakailangan ang personal na abiso sa mortgagor maliban kung ito ay napagkasunduan.

    Gayunpaman, ang Korte Suprema ay matagal nang naninindigan na ang mga partido sa isang kontrata ng mortgage ay maaaring magdagdag ng karagdagang mga rekisito maliban sa mga nakasaad sa Act No. 3135. Ito ay dahil ang kontrata ay siyang batas sa pagitan nila. Kung kaya’t kung ang kontrata ay nagsasaad ng karagdagang kondisyon, tulad ng personal na abiso, ito ay dapat sundin.

    Ang Kwento ng Kaso: Ramirez vs. Manila Banking Corporation

    Si Jose Ramirez ay umutang sa Manila Banking Corporation at bilang seguridad, ipinrenda niya ang dalawang lote niya sa Marikina. Sa kontrata ng mortgage, mayroong Paragraph N na nagsasaad na lahat ng komunikasyon tungkol sa mortgage, kasama na ang abiso ng extrajudicial action, ay dapat ipadala kay Ramirez sa kanyang ibinigay na address.

    Nang hindi nakabayad si Ramirez sa kanyang utang, nagsampa ng request for extrajudicial foreclosure ang bangko. Isinagawa ang auction sale kung saan ang bangko mismo ang nanalo bilang pinakamataas na bidder.

    Nalaman na lamang ni Ramirez ang tungkol sa foreclosure nang padalhan siya ng demand letter na magbakante sa ari-arian. Dahil dito, nagsampa siya ng kaso sa korte para ipawalang-bisa ang foreclosure sale, dahil umano sa hindi siya nabigyan ng personal na abiso, taliwas sa Paragraph N ng kontrata.

    Sa Regional Trial Court (RTC), nanalo si Ramirez. Ipinawalang-bisa ng RTC ang certificate of sale at inutusan ang bangko na magbayad ng danyos. Ngunit sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, ang kawalan ng personal na abiso ay hindi sapat na basehan para ipawalang-bisa ang foreclosure sale dahil hindi naman ito kinakailangan sa ilalim ng Act No. 3135.

    Hindi sumang-ayon si Ramirez sa desisyon ng CA, kaya’t umakyat siya sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong na sinagot ng Korte Suprema ay: Ano ang legal na epekto ng paglabag sa Paragraph N ng kontrata ng mortgage na nag-uutos ng personal na abiso sa mortgagor?

    Pinanigan ng Korte Suprema si Ramirez. Binigyang-diin ng Korte Suprema na bagama’t hindi kailangan ang personal na abiso sa ilalim ng Act No. 3135, ang kontrata ng mortgage sa pagitan ni Ramirez at ng bangko ay malinaw na nagsasaad ng obligasyon na magpadala ng personal na abiso.

    Sinipi ng Korte Suprema ang naunang kaso ng Metropolitan Bank v. Wong: “[A] contract is the law between the parties and … absent any showing that its provisions are wholly or in part contrary to law, morals, good customs, public order, or public policy, it shall be enforced to the letter by the courts.”

    Dahil hindi sinunod ng bangko ang Paragraph N, nilabag nito ang kontrata. Kaya naman, ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang extrajudicial foreclosure sale at ang certificate of sale.

    Gayunpaman, binawi ng Korte Suprema ang award ng moral at exemplary damages at attorney’s fees na ibinigay ng RTC kay Ramirez, maliban sa costs of suit. Ayon sa Korte Suprema, walang sapat na basehan para sa moral at exemplary damages, at hindi rin naipaliwanag ng RTC ang batayan para sa attorney’s fees.

    Praktikal na Aral: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang kaso ng Ramirez vs. Manila Banking Corporation ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na sa mga umuutang at nagpapautang na sangkot sa real estate mortgage:

    • Basahin at Unawain ang Kontrata: Huwag basta pumirma sa kontrata nang hindi ito lubusang binabasa at nauunawaan. Lahat ng nakasaad dito ay may legal na epekto. Kung mayroong probisyon tungkol sa personal na abiso, ito ay dapat sundin.
    • Kontrata ay Batas: Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Kung may napagkasunduan at isinulat, dapat itong tuparin. Hindi maaaring baliwalain ang isang probisyon sa kontrata dahil lamang sa hindi ito kinakailangan ng batas kung ito ay malinaw na napagkasunduan.
    • Personal na Abiso: Bagama’t hindi kinakailangan ng Act No. 3135, maaaring maging obligasyon ang personal na abiso kung ito ay napagkasunduan sa kontrata. Ang pagbibigay ng personal na abiso ay nagbibigay ng pagkakataon sa mortgagor na maipagtanggol ang kanyang karapatan at maiwasan ang pagkawala ng ari-arian.
    • Due Diligence ng Bangko: Ang mga bangko at iba pang nagpapautang ay dapat ding maging maingat sa pagtupad ng lahat ng nakasaad sa kontrata ng mortgage, kasama na ang pagbibigay ng personal na abiso kung ito ay napagkasunduan. Ang pagkabigong sumunod sa kontrata ay maaaring magresulta sa pagpapawalang-bisa ng foreclosure sale.

    Mahahalagang Leksyon

    • Kung may probisyon sa kontrata ng mortgage na nag-uutos ng personal na abiso sa mortgagor sa kaso ng extrajudicial foreclosure, dapat itong sundin ng mortgagee.
    • Ang paglabag sa probisyon ng kontrata tungkol sa personal na abiso ay sapat na dahilan upang ipawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure sale.
    • Ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido, at dapat itong ipatupad ayon sa mga termino nito maliban kung ito ay labag sa batas, moralidad, o pampublikong patakaran.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Kailangan ba talaga ang personal na abiso sa extrajudicial foreclosure?
    Sagot: Hindi kinakailangan ng Act No. 3135 ang personal na abiso. Ang kailangan lamang ay posting at publication. Ngunit, kung nakasaad sa kontrata ng mortgage na kailangan ang personal na abiso, ito ay dapat sundin.

    Tanong 2: Ano ang mangyayari kung hindi ako nabigyan ng personal na abiso pero nakasaad ito sa kontrata?
    Sagot: Base sa kaso ng Ramirez, maaaring ipawalang-bisa ang foreclosure sale dahil sa paglabag sa kontrata. Maaari kang magsampa ng kaso sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure.

    Tanong 3: Paano kung hindi ko nabasa ang Paragraph N sa kontrata? May laban pa ba ako?
    Sagot: Mahalagang basahin at unawain ang kontrata bago pumirma. Ngunit, kung hindi ka nabigyan ng personal na abiso at ito ay nakasaad sa kontrata, maaaring may laban ka pa rin. Ang pagkonsulta sa abogado ay makakatulong upang masuri ang iyong sitwasyon.

    Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung ako ay mortgagor at nanganganib ma-foreclose ang ari-arian ko?
    Sagot: Makipag-usap agad sa iyong bangko o nagpautang. Subukang makipag-ayos sa terms ng pagbabayad. Kung hindi ito posible at naisagawa na ang foreclosure, tiyakin kung sinunod ang lahat ng proseso, lalo na ang tungkol sa abiso. Kumonsulta sa abogado para sa legal na payo.

    Tanong 5: Paano makakatulong ang ASG Law sa ganitong sitwasyon?
    Sagot: Ang ASG Law ay may mga abogado na eksperto sa real estate at foreclosure laws. Kung ikaw ay nahaharap sa problema sa foreclosure, maaari kaming tumulong sa iyo na suriin ang iyong kontrata, alamin ang iyong mga karapatan, at bigyan ka ng legal na representasyon. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo upang maprotektahan ang iyong mga karapatan at ari-arian. Makipag-ugnayan na sa amin ngayon!

  • Bilateral na Kasunduan sa Mortgage: Kailangan ba ang Personal na Abiso sa Pag-foreclose?

    Kahalagahan ng Kontrata: Personal na Abiso sa Pag-foreclose, Dapat Sundin!

    G.R. No. 177050, July 01, 2013


    Sa mundo ng pautang at mortgage, madalas na nagkakaroon ng hindi pagkakaunawaan pagdating sa proseso ng foreclosure. Marami ang nagtatanong, lalo na kapag pinag-uusapan ang extrajudicial foreclosure, kung kailangan ba talagang personal na abisuhan ang umuutang bago isagawa ang pag-foreclose ng kanyang ari-arian. Ang kaso ng Carlos Lim, et al. vs. Development Bank of the Philippines ay nagbibigay linaw sa usaping ito, at nagtuturo ng mahalagang aral tungkol sa kahalagahan ng mga nakasulat sa kontrata, lalo na pagdating sa usapin ng abiso sa foreclosure.

    Introduksyon

    Isipin na lamang ang sitwasyon ni Juan na nangutang sa bangko at ginawang collateral ang kanyang lupa. Sa paglipas ng panahon, hindi niya nakayanan ang bayarin sa utang. Bigla na lamang siyang nakatanggap ng balita na ipo-foreclose na ang kanyang lupa. Ang tanong, tama ba ang ginawa ng bangko kung hindi siya personal na inabisuhan, kahit na nakasaad sa kontrata ng mortgage na kailangan siyang abisuhan? Ito ang sentro ng usapin sa kaso ng Lim vs. DBP. Ang pamilya Lim ay umutang sa Development Bank of the Philippines (DBP) at ginawang mortgage ang kanilang mga ari-arian. Nang hindi sila nakabayad, ipina-foreclose ng DBP ang mga ari-arian. Ang pangunahing argumento ng pamilya Lim ay hindi sila nabigyan ng personal na abiso tungkol sa foreclosure sale, kahit na mayroong probisyon sa kontrata ng mortgage na nagsasaad na dapat silang abisuhan.

    Legal na Konteksto: Batas at Kontrata ang Sandigan

    Sa Pilipinas, ang extrajudicial foreclosure ay pinamamahalaan ng Act No. 3135, na may pamagat na “An Act to Regulate the Sale of Property Under Special Powers Inserted In or Annexed To Real-Estate Mortgages.” Ayon sa Section 3 ng Act No. 3135, ang kailangan lamang para sa abiso ng sale ay ang pagpoposte ng mga abiso sa tatlong pampublikong lugar at paglalathala nito sa isang pahayagan na may general circulation. Hindi kinakailangan ang personal na abiso sa umuutang maliban kung ito ay espesipikong nakasaad sa kontrata ng mortgage. Ang probisyong ito ng batas ay naglalayong mapabilis ang proseso ng foreclosure, ngunit hindi nito inaalis ang karapatan ng mga partido na magkasundo sa mas mahigpit na mga rekisito pagdating sa abiso.

    Mahalaga ring banggitin ang prinsipyo ng kontrata bilang batas sa pagitan ng mga partido. Ito ay isang pundamental na konsepto sa batas sibil na nakasaad sa Artikulo 1159 ng Civil Code, na nagsasabing “Obligations arising from contracts have the force of law between the contracting parties and should be complied with in good faith.” Kapag ang dalawang partido ay pumasok sa isang kontrata, sila ay obligado na sundin ang mga termino nito. Ang korte ay may tungkuling ipatupad ang kontrata ayon sa mga literal na termino nito, maliban kung ito ay labag sa batas, moralidad, o pampublikong polisiya.

    Sa kaso ng Metropolitan Bank and Trust Company v. Wong, na binanggit din sa kaso ng Lim vs. DBP, idineklara ng Korte Suprema na bagama’t hindi kailangan ng Act 3135 ang personal na abiso, maaaring magtakda ang mga partido sa kontrata ng karagdagang rekisito, tulad ng personal na abiso. Sa madaling salita, kung nakasulat sa kontrata ng mortgage na dapat bigyan ng personal na abiso ang umuutang, dapat itong sundin ng nagpapautang. Ang pagkabigong sumunod sa nakasaad sa kontrata ay sapat na dahilan upang mapawalang-bisa ang foreclosure sale.

    Pagbusisi sa Kaso: Lim vs. DBP

    Nagsimula ang usapin noong 1969 at 1970 nang umutang ang pamilya Lim sa DBP ng dalawang magkahiwalay na loan. Bilang seguridad, nag-mortgage sila ng ilang ari-arian. Dahil sa kaguluhan sa Mindanao noong dekada 70, bumagsak ang kanilang negosyo at hindi sila nakabayad sa utang. Noong 1978, nakapagbayad sila ng bahagi ng utang, ngunit hindi pa rin sapat para mabayaran ang buong obligasyon.

    Mula 1989 hanggang 1994, sinubukan ng pamilya Lim na makipag-ayos sa DBP para ma-restructure ang kanilang utang. Nagbayad pa sila ng downpayment para sa restructuring agreement. Ngunit, hindi natuloy ang restructuring agreement dahil sa hindi pagkakasundo sa mga termino. Kalaunan, ipina-foreclose ng DBP ang mga ari-arian ng pamilya Lim noong 1994.

    Dito na nagsampa ng kaso ang pamilya Lim sa Regional Trial Court (RTC), humihiling na mapawalang-bisa ang foreclosure. Ipinanalo nila ang kaso sa RTC. Ayon sa RTC, bukod sa iba pang mga dahilan, nagkulang ang DBP sa pagbibigay ng sapat na abiso sa pamilya Lim tungkol sa foreclosure sale at nagpataw ng mga interes at penalty na hindi nakasaad sa promissory notes.

    Hindi sumang-ayon ang Court of Appeals (CA) sa desisyon ng RTC at binaliktad ito. Ayon sa CA, valid ang foreclosure. Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

    Sa Korte Suprema, sinuri nila ang kontrata ng mortgage. Napansin nila ang probisyon sa kontrata na nagsasabing:

    “11. All correspondence relative to this mortgage, including demand letters, summons, subpoenas, or notification of any judicial or extra-judicial action shall be sent to the Mortgagor at xxx or at the address that may hereafter be given in writing by the Mortgagor or the Mortgagee;”

    Base sa probisyong ito, malinaw na nagkasundo ang DBP at pamilya Lim na dapat bigyan ng abiso ang pamilya Lim tungkol sa anumang extrajudicial action, kabilang na ang foreclosure. Kinatigan ng Korte Suprema ang argumento ng pamilya Lim. Ayon sa Korte Suprema:

    “When petitioner failed to send the notice of foreclosure sale to respondent, he committed a contractual breach sufficient to render the foreclosure sale on November 23, 1981 null and void.”

    Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC na nagdedeklarang void ab initio ang foreclosure sale. Gayunpaman, hindi ibinasura ng Korte Suprema ang obligasyon ng pamilya Lim na bayaran ang utang. Ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ang kaso sa RTC para muling kalkulahin ang tamang halaga ng utang base lamang sa mga interes at penalty na nakasaad sa promissory notes, at hindi kasama ang mga unilateral na ipinataw ng DBP.

    Praktikal na Implikasyon: Basahin at Unawain ang Kontrata!

    Ang kasong Lim vs. DBP ay nagbibigay diin sa napakahalagang aral: ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido, at dapat itong sundin sa titik ng batas. Para sa mga umuutang at nagpapautang, napakahalaga na basahin at unawain ang lahat ng termino at kondisyon ng kontrata ng mortgage. Huwag basta pumirma nang hindi naiintindihan ang mga nakasulat. Lalo na pagdating sa usapin ng abiso sa foreclosure, siguraduhing malinaw kung ano ang nakasaad sa kontrata.

    Para sa mga umuutang, siguraduhing:

    • Basahin at unawain ang kontrata ng mortgage bago pumirma.
    • Alamin kung may probisyon tungkol sa personal na abiso sa foreclosure.
    • Itago ang kopya ng kontrata at iba pang importanteng dokumento.
    • Makipag-ugnayan agad sa bangko kung nahihirapan nang magbayad para humanap ng solusyon.

    Para sa mga nagpapautang (bangko at iba pang financial institutions), siguraduhing:

    • Sundin ang lahat ng nakasaad sa kontrata ng mortgage, lalo na pagdating sa abiso sa foreclosure.
    • Magbigay ng malinaw at kumpletong impormasyon sa umuutang tungkol sa kanilang obligasyon.
    • Maging bukas sa pakikipag-ayos sa mga umuutang na nahihirapan nang magbayad.

    Mga Pangunahing Aral

    • Kontrata ang Batas: Ang kontrata ng mortgage ay siyang batas sa pagitan ng nagpapautang at umuutang. Dapat itong sundin nang tapat.
    • Personal na Abiso: Kung nakasaad sa kontrata na kailangan ang personal na abiso sa foreclosure, dapat itong sundin, kahit hindi ito hinihingi ng Act 3135.
    • Unilateral na Interes at Penalty: Hindi maaaring magpataw ng nagpapautang ng mga interes at penalty na hindi nakasulat sa kontrata at pinagkasunduan ng umuutang.
    • Kahalagahan ng Komunikasyon: Mahalaga ang maayos na komunikasyon sa pagitan ng nagpapautang at umuutang para maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at maprotektahan ang karapatan ng bawat isa.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Kailangan ba talaga ng personal na abiso sa extrajudicial foreclosure?
    Sagot: Hindi kinakailangan sa ilalim ng Act 3135, maliban na lamang kung ito ay espesipikong nakasaad sa kontrata ng mortgage.

    Tanong 2: Ano ang mangyayari kung hindi ako nabigyan ng personal na abiso kahit nakasaad sa kontrata?
    Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang foreclosure sale dahil sa paglabag sa kontrata.

    Tanong 3: Maaari bang magpataw ang bangko ng interes at penalty na hindi nakasulat sa kontrata?
    Sagot: Hindi. Ayon sa Artikulo 1956 ng Civil Code, walang interes na dapat bayaran maliban kung ito ay nakasulat at pinagkasunduan.

    Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung hindi ko na kayang bayaran ang utang ko?
    Sagot: Makipag-ugnayan agad sa bangko para makipag-ayos at humanap ng paraan para ma-restructure ang utang o iba pang solusyon.

    Tanong 5: Paano kung mali ang pagkalkula ng bangko sa utang ko?
    Sagot: May karapatan kang magtanong at magpa-recompute ng iyong account. Kung may hindi pagkakasundo, maaaring kumonsulta sa abogado.

    Tanong 6: Ano ang void ab initio?
    Sagot: Ito ay nangangahulugang walang bisa mula pa sa simula. Kung dineklara ng korte na void ab initio ang isang foreclosure sale, parang hindi ito nangyari.

    Tanong 7: May karapatan ba akong mag-redeem ng ari-arian ko pagkatapos ma-foreclose?
    Sagot: Oo, mayroon kang redemption period na karaniwang isang taon mula sa petsa ng foreclosure sale. Sa loob ng panahong ito, maaari mong tubusin ang ari-arian sa pamamagitan ng pagbabayad ng redemption price.

    Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon o may katanungan ka pa tungkol sa foreclosure? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa mga eksperto ng ASG Law. Kami sa ASG Law ay may malawak na karanasan sa mga usaping real estate at foreclosure. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.



    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)