ASG Law

Tag: penalty charge

  • Pagpapawalang-Bisa ng Foreclosure Sale ng Foreign Bank: Mga Legal na Implikasyon at Proteksyon sa May-ari ng Ari-arian

    Importante na Matutunan: Ang Pagbabawal sa Foreign Banks na Makiisa sa Foreclosure Sale ng Ari-arian sa Pilipinas

    4E Steel Builders Corporation at Spouses Filomeno G. Ecraela & Virginia Ecraela, mga Petisyoner, vs. Maybank Philippines, Inc., at ang Sheriff ng Lungsod ng Caloocan, mga Respondente. [G.R. No. 230013, March 13, 2023] at Maybank Philippines, Inc., Petisyoner, vs. 4E Steel Builders Corporation at Spouses Filomeno G. Ecraela & Virginia Ecraela, mga Respondente. [G.R. No. 230100, March 13, 2023]

    Ang pagkakaroon ng sariling bahay o ari-arian ay isang pangarap ng maraming Pilipino. Ngunit ano ang mangyayari kung ang ari-arian na ito ay napailalim sa foreclosure at ang bangko na nag-foreclose ay isang foreign bank? Ang kaso ng 4E Steel Builders Corporation at Spouses Filomeno G. Ecraela & Virginia Ecraela laban sa Maybank Philippines, Inc. ay nagbibigay ng mahalagang gabay sa mga may-ari ng ari-arian tungkol sa kanilang mga karapatan at proteksyon sa ilalim ng batas.

    Ang pangunahing isyu sa kaso ay kung legal na makilahok ang isang foreign bank sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas. Ang mga sentral na katotohanan ay kinabibilangan ng isang credit agreement sa pagitan ng 4E Steel at Maybank, na nagresulta sa pagkakaroon ng mga promissory note at mortgage ng limang parcels of land. Nang mag-default ang 4E Steel, isinagawa ng Maybank ang foreclosure sale at nakuha ang mga ari-arian. Ang mga sentral na legal na tanong ay kung tama bang makilahok ang Maybank sa foreclosure sale at kung ano ang tamang halaga ng utang ng 4E Steel.

    Legal na Konteksto: Pag-unawa sa Batas at mga Naunang Kaso

    Ang mga batas na may kaugnayan sa kaso ay kinabibilangan ng Republic Act No. 133, na inamend ng Republic Act No. 4882, na naglalagay ng mga limitasyon sa pagkilos ng mga foreign bank sa foreclosure sale ng mga ari-arian. Ang mga foreign bank ay hindi maaaring bumili o makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.

    Ang foreclosure ay ang proseso kung saan ang isang bangko ay kumukuha ng ari-arian na ginamit bilang collateral para sa isang utang na hindi nabayaran. Ang extrajudicial foreclosure ay isang paraan ng foreclosure na hindi nangangailangan ng korte upang isagawa ang proseso.

    Ang isang halimbawa ng pagkilos ng batas na ito ay kapag ang isang foreign bank ay nagbigay ng loan na secured ng isang property. Kung ang borrower ay hindi makabayad, ang bangko ay maaaring mag-foreclose ng property, ngunit hindi ito maaaring bumili sa sarili nitong foreclosure sale.

    Ang mga naunang kaso tulad ng Parcon-Song v. Parcon ay nagbigay ng gabay sa mga pasya ng Korte Suprema. Sa kasong ito, ang Korte ay nagpasiya na ang isang foreign bank ay hindi maaaring makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.

    Ang mga probisyon ng Republic Act No. 4882 na may direktang kaugnayan sa kasong ito ay ang mga sumusunod:

    SECTION 1. Any provision of law to the contrary notwithstanding, private real property may be mortgaged in favor of any individual, corporation, or association, but the mortgagee or his successor in interest, if disqualified to acquire or hold lands of the public domain in the Philippines, shall not take possession of the mortgaged property during the existence of the mortgage and shall not take possession of mortgaged property except after default and for the sole purpose of foreclosure, receivership, enforcement or other proceedings and in no case for a period of more than five years from actual possession and shall not bid or take part in any sale of such real property in case of foreclosure.

    Pagsusuri ng Kaso: Ang Kwento ng 4E Steel at Maybank

    Ang 4E Steel Builders Corporation, na kinatawan ng Spouses Filomeno at Virginia Ecraela, ay pumasok sa isang credit agreement kasama ang Maybank Philippines, Inc. noong 1999. Ang agreement ay nagbigay ng credit line na nagkakahalaga ng PHP 4,800,000.00, na secured ng mortgage sa limang parcels of land.

    Nang mag-default ang 4E Steel sa kanilang mga utang, ang Maybank ay nagpadala ng mga paalala at huling babala sa pagbabayad. Nang hindi pa rin makabayad ang 4E Steel, ang Maybank ay nagsampa ng petisyon para sa extrajudicial foreclosure ng mga mortgaged properties noong 2003.

    Ang foreclosure sale ay isinagawa noong Nobyembre 21, 2003, kung saan ang Maybank ay lumabas bilang pinakamataas na bidder. Ang 4E Steel at ang mga Ecraela ay naghabol sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale, na nag- resulta sa isang matagalang legal na labanan.

    Ang kaso ay umakyat sa Court of Appeals, na nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal dahil ang Maybank, bilang isang foreign bank, ay hindi dapat makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas. Ang desisyon ng Court of Appeals ay inapela ng parehong partido sa Korte Suprema.

    Ang Korte Suprema ay nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal at dapat na pawalang-bisa. Ang mga sumusunod na quote mula sa desisyon ng Korte ay nagbibigay-diin sa kanilang pangangatwiran:

    “Maybank, as a foreign bank, cannot acquire lands in the Philippines. It may possess the mortgaged propert[ies] after default and solely for foreclosure, but it cannot take part in any foreclosure sale.”

    “The sale to Maybank of the foreclosed properties was void.”

    “The principle of mutuality of contracts is violated when the determination or imposition of interest rates is at the sole discretion of a party to the contract.”

    Ang mga hakbang na isinagawa sa kaso ay kinabibilangan ng mga sumusunod:

    • Ang 4E Steel ay pumasok sa isang credit agreement kasama ang Maybank noong 1999.
    • Ang 4E Steel ay nag-default sa kanilang mga utang, na nagresulta sa pagpapadala ng mga paalala at babala ng Maybank.
    • Ang Maybank ay nagsampa ng petisyon para sa extrajudicial foreclosure ng mga mortgaged properties noong 2003.
    • Ang foreclosure sale ay isinagawa noong Nobyembre 21, 2003, kung saan ang Maybank ay lumabas bilang pinakamataas na bidder.
    • Ang 4E Steel at ang mga Ecraela ay naghabol sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale.
    • Ang kaso ay umakyat sa Court of Appeals, na nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal.
    • Ang desisyon ng Court of Appeals ay inapela ng parehong partido sa Korte Suprema.
    • Ang Korte Suprema ay nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal at dapat na pawalang-bisa.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Ibig Sabihin Nito para sa Iyo

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay may malalim na implikasyon sa mga may-ari ng ari-arian at mga negosyo na may mga transaksyon kasama ang mga foreign bank. Ang mga sumusunod na punto ay mahalaga upang maunawaan:

    • Ang mga foreign bank ay hindi maaaring makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.
    • Kung ang isang foreign bank ay nag-foreclose ng isang property, ang foreclosure sale ay maaaring ipawalang-bisa kung ang bangko ay lumahok sa bidding.
    • Ang mga may-ari ng ari-arian ay dapat mag-ingat sa mga kontrata na may mga foreign bank at tiyakin na ang mga interes at penalty ay klaro at hindi nakabatay sa kagustuhan ng bangko.

    Ang mga praktikal na payo para sa mga negosyo at indibidwal ay kinabibilangan ng mga sumusunod:

    • Surin ang mga kontrata nang mabuti bago pumirma, lalo na kung ito ay may kaugnayan sa mga foreign bank.
    • Kumonsulta sa isang abogado upang matiyak na ang mga karapatan sa ari-arian ay protektado.
    • Kung nag-default ka sa isang utang na secured ng isang property, alamin ang iyong mga opsyon bago mag-foreclose ang bangko.

    Mga Pangunahing Aral:

    • Ang mga foreign bank ay may limitasyon sa kanilang mga aksyon sa Pilipinas, partikular sa foreclosure ng mga ari-arian.
    • Ang mga kontrata ay dapat maging malinaw at patas sa lahat ng partido.
    • Ang mga may-ari ng ari-arian ay dapat maging alerto sa kanilang mga karapatan at maghanap ng legal na tulong kung kinakailangan.

    Mga Madalas Itanong

    Ano ang ibig sabihin ng foreclosure?

    Ang foreclosure ay ang proseso kung saan ang isang bangko ay kumukuha ng ari-arian na ginamit bilang collateral para sa isang utang na hindi nabayaran.

    Pwede bang makilahok ang mga foreign bank sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas?

    Hindi, ayon sa Republic Act No. 4882, ang mga foreign bank ay hindi maaaring makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.

    Ano ang magagawa ko kung ang isang foreign bank ay nag-foreclose ng aking property?

    Kung ang isang foreign bank ay nag-foreclose ng iyong property, maaari mong habulin sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale kung ang bangko ay lumahok sa bidding.

    Paano ko masisiguro na ang mga interes at penalty sa aking loan ay patas?

    Surin ang mga kontrata nang mabuti at tiyakin na ang mga interes at penalty ay klaro at hindi nakabatay sa kagustuhan ng bangko. Kumonsulta sa isang abogado kung kinakailangan.

    Ano ang magagawa ko kung nag-default ako sa isang utang na secured ng isang property?

    Kung nag-default ka sa isang utang na secured ng isang property, alamin ang iyong mga opsyon bago mag-foreclose ang bangko. Maaaring makatulong ang pagkonsulta sa isang abogado.

    Ang ASG Law ay dalubhasa sa Real Estate Law. Makipag-ugnayan sa amin o mag-email sa hello@asglawpartners.com upang magtakda ng konsultasyon.

  • Labis-labis ba ang Interes sa Utang Mo? Pag-aralan ang Iyong Karapatan Ayon sa Kaso ng Mallari vs. Prudential Bank

    Alamin Kung Kailan Labis-labis ang Interes sa Utang at Ano ang Iyong mga Karapatan Batay sa Kaso ng Mallari vs. Prudential Bank

    G.R. No. 197861, June 05, 2013

    Kapag nangailangan ng pera, madalas na ang pautang ang solusyon. Ngunit paano kung ang interes na ipinapataw sa utang ay tila hindi makatarungan? Sa Pilipinas, pinoprotektahan ng batas ang mga umuutang laban sa labis-labis na interes. Ang kaso ng Spouses Florentino T. Mallari at Aurea V. Mallari laban sa Prudential Bank (ngayon ay Bank of the Philippine Islands) ay nagbibigay linaw kung hanggang saan ang limitasyon ng interes na itinuturing na labis-labis at kung ano ang mga batayan ng Korte Suprema sa pagpapasya nito.

    Sa kasong ito, kinuwestiyon ng mag-asawang Mallari ang interes na 23% kada taon at 12% na penalty charge sa kanilang utang sa Prudential Bank, na sinasabing ito ay labis at hindi makatarungan. Ang pangunahing tanong dito ay: Itinuturing bang labis-labis at hindi makatarungan ang 23% na interes at 12% na penalty charge ayon sa batas ng Pilipinas?

    Ang Batas Hinggil sa Kontrata at Interes

    Ayon sa Artikulo 1306 ng Civil Code ng Pilipinas, malaya ang mga partido na magkasundo sa mga kondisyon ng kanilang kontrata, basta’t hindi ito labag sa batas, moralidad, mabuting kaugalian, pampublikong kaayusan, o pampublikong polisiya. Ito ang tinatawag na prinsipyo ng kalayaan sa kontrata. Ngunit hindi nangangahulugan na walang limitasyon ang kalayaang ito, lalo na pagdating sa usapin ng interes sa pautang.

    Artikulo 1306 ng Civil Code: “The contracting parties may establish such stipulations, clauses, terms and conditions as they may deem convenient, provided they are not contrary to law, morals, good customs, public order, or public policy.”

    Bagama’t pinapayagan ang mga partido na magtakda ng interes, may limitasyon ito. Ang interes ay hindi dapat maging “unconscionable” o labis-labis at hindi makatarungan. Ngunit kailan masasabing labis-labis ang interes? Walang eksaktong porsyento na itinakda ang batas. Sa halip, ang Korte Suprema ang nagbibigay ng interpretasyon sa pamamagitan ng mga naunang desisyon nito.

    Sa mga naunang kaso tulad ng Medel v. Court of Appeals, Toring v. Spouses Ganzon-Olan, at Chua v. Timan, ibinaba ng Korte Suprema ang interes na itinuring nitong labis-labis. Halimbawa, sa Medel, ang 66% na interes kada taon ay idineklara na unconscionable. Sa Toring at Chua, ang interes na 3% at 7% kada buwan ay binabaan din. Sa kabilang banda, sa kasong Villanueva v. Court of Appeals, kinatigan ng Korte Suprema ang 24% na interes kada taon, na sinasabing hindi ito labis.

    Detalye ng Kaso: Mallari vs. Prudential Bank

    Nagsimula ang kaso nang umutang si Florentino Mallari sa Prudential Bank noong 1984 ng P300,000. Ang interes ay 21% kada taon. Pagkatapos, noong 1989, muling umutang ang mag-asawang Mallari ng P1.7 milyon na may interes na 23% kada taon at 12% na penalty charge kung hindi makabayad sa takdang araw. Bilang seguridad sa ikalawang utang, isinangla nila ang kanilang lupa.

    Hindi nakabayad ang mga Mallari sa kanilang mga utang. Kaya naman, nagsampa ng kaso ang Prudential Bank para ma-foreclose o makuha ang isinanglang lupa. Dito na nagsimulang kuwestiyunin ng mga Mallari ang interes at penalty charges. Sinabi nila na dapat ibawas na sa unang utang (P300,000) ang kanilang time deposit sa banko na parehong halaga. Iginiit din nila na labis-labis ang interes at penalty charges.

    Ang Procedural Journey:

    1. Regional Trial Court (RTC): Ibinasura ng RTC ang kaso ng mga Mallari. Ayon sa RTC, hindi labis ang 23% na interes at 12% na penalty charge. Kinatigan din nito ang foreclosure.
    2. Court of Appeals (CA): Inapela ng mga Mallari ang desisyon sa CA. Ngunit kinatigan din ng CA ang RTC at ibinasura ang apela ng mga Mallari.
    3. Supreme Court (SC): Dinala ng mga Mallari ang kaso sa Korte Suprema. Dito na binigyan ng pinal na desisyon ang usapin.

    Desisyon ng Korte Suprema: Kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at RTC. Ayon sa Korte Suprema, ang 23% na interes kada taon ay HINDI labis-labis at hindi unconscionable. Binanggit ng Korte Suprema ang kaso ng Villanueva kung saan kinatigan nito ang 24% na interes. Dahil mas mababa pa ang 23% sa kaso ng Mallari, walang basehan para sabihing ito ay labis.

    Sabi ng Korte Suprema: “Clearly, jurisprudence establish that the 24% p.a. stipulated interest rate was not considered unconscionable, thus, the 23% p.a. interest rate imposed on petitioners’ loan in this case can by no means be considered excessive or unconscionable.”

    Kinatigan din ng Korte Suprema ang 12% na penalty charge. Ayon sa Korte, ang penalty charge ay isang uri ng liquidated damages na pinapayagan sa ilalim ng batas. Dahil nag-default ang mga Mallari sa pagbabayad, obligasyon nilang bayaran ang penalty charge.

    Sabi pa ng Korte Suprema: “A contract is the law between the parties and they are bound by the stipulations therein.”

    Ano ang Praktikal na Aral Mula sa Kaso ng Mallari?

    Ang kaso ng Mallari ay nagtuturo sa atin ng ilang mahahalagang aral tungkol sa pautang at interes:

    • Hindi lahat ng mataas na interes ay labis-labis: Ang 23% na interes kada taon, bagama’t mataas, ay hindi itinuring na unconscionable ng Korte Suprema. Mahalagang tandaan na walang fixed percentage na batayan. Ang pagiging labis ng interes ay pinagpapasyahan ayon sa konteksto ng bawat kaso at sa mga naunang desisyon ng Korte Suprema.
    • Kontrata ay batas sa pagitan ng partido: Kung malinaw na nakasaad sa kontrata ang interes at penalty charges, at pumirma ang umuutang, karaniwan itong ipapatupad ng korte. Mahalagang basahin at unawain ang lahat ng nakasulat sa kontrata bago pumirma.
    • Penalty charge ay pinapayagan: Ang penalty charge para sa pagka-delay sa pagbabayad ay legal at ipinapatupad. Ito ay para mahikayat ang umuutang na magbayad sa tamang oras.
    • Magkonsulta sa abogado: Kung sa tingin mo ay labis-labis ang interes o penalty charges sa iyong utang, mahalagang kumonsulta sa abogado. Makakatulong ang abogado na suriin ang iyong kontrata at bigyan ka ng payo kung ano ang iyong mga karapatan at mga maaaring gawin.

    Mahahalagang Aral:

    • Unawain ang lahat ng terms at kondisyon ng pautang, lalo na ang tungkol sa interes at penalty charges.
    • Magtanong at magpaliwanag kung may hindi malinaw sa kontrata.
    • Kung sa tingin mo ay labis-labis ang interes, kumonsulta sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon.
    • Sikaping makabayad sa takdang araw para maiwasan ang penalty charges.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “unconscionable” na interes?
    Sagot: Ang “unconscionable” na interes ay interes na labis-labis at hindi makatarungan, na halos nang-aabuso sa umuutang. Walang eksaktong porsyento, ngunit ibinabatay ito sa mga naunang desisyon ng Korte Suprema at sa mga pangyayari sa kaso.

    Tanong 2: May limitasyon ba ang interes na pwedeng ipataw sa utang sa Pilipinas?
    Sagot: Oo, bagama’t walang batas na nagtatakda ng eksaktong ceiling, hindi dapat “unconscionable” o labis-labis ang interes. Ang Korte Suprema ang nagbibigay interpretasyon kung kailan maituturing na labis ang interes.

    Tanong 3: Pwede bang bawasan ang interes kung labis-labis ito?
    Sagot: Oo, kung mapapatunayan sa korte na “unconscionable” ang interes, maaaring ipababa ito ng korte. Base sa mga naunang kaso, ang interes na 3% o higit pa kada buwan ay madalas na itinuturing na labis.

    Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung sa tingin ko ay labis-labis ang interes sa utang ko?
    Sagot: Kumonsulta agad sa abogado. Suriin ang kontrata ng utang at alamin ang iyong mga karapatan. Maaaring magsampa ng kaso sa korte para mapababa ang interes kung mapapatunayan na ito ay unconscionable.

    Tanong 5: Legal ba ang penalty charges sa utang?
    Sagot: Oo, legal ang penalty charges basta’t nakasaad ito sa kontrata at hindi rin labis-labis. Ang penalty charge ay itinuturing na liquidated damages para sa pagka-delay sa pagbabayad.

    Tanong 6: Ano ang epekto ng kaso ng Mallari sa mga umuutang?
    Sagot: Ipinapakita ng kaso ng Mallari na hindi basta-basta ibinababa ng korte ang interes. Mahalagang maging maingat at alamin ang terms ng utang bago pumirma sa kontrata. Kung sa tingin mo ay labis ang interes, kumunsulta agad sa abogado.

    May katanungan ka pa ba tungkol sa interes sa utang o iba pang usaping legal? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa batas ng kontrata at handang tumulong sa iyo. Makipag-ugnayan sa amin ngayon para sa konsultasyon. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.