Huwag Maghintay ng Higit sa Isang Taon: Paghahabol ng Unlawful Detainer Mula sa Huling Demand
G.R. No. 197725, July 31, 2013
INTRODUKSYON
Naranasan mo na bang magpaupa ng iyong ari-arian at hindi na nagbayad ang umuupa, at ayaw pa ring umalis? Ito ang karaniwang problema na kinakaharap ng maraming nagpapaupa. Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong Esteban v. Marcelo ay nagbibigay linaw sa kung paano dapat umaksyon sa ganitong sitwasyon, partikular na sa loob ng takdang panahon para sa paghahain ng kasong unlawful detainer. Ang kasong ito ay nagpapakita na ang pagkaantala sa pagdedemanda ay maaaring magdulot ng pagkawala ng hurisdiksyon ng Metropolitan Trial Court (MeTC) at magpahaba sa proseso ng pagpapalayas.
Sa kasong ito, ang pamilya Esteban ay nagmamay-ari ng lupa sa Mandaluyong City kung saan pinatira nila ang mga Marcelo bilang umuupa noong dekada 70 sa halagang P50 kada buwan. Ngunit mula Marso 2001, hindi na nagbayad ang mga Marcelo ng upa. Makalipas ang mahigit apat na taon, noong Oktubre 31, 2005, nagpadala ng demand letter ang mga Esteban para magbayad ng utang sa upa at umalis sa ari-arian. Dahil hindi sumunod ang mga Marcelo, nagsampa ng kasong unlawful detainer ang mga Esteban noong Disyembre 6, 2005.
Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung nasampa ba sa tamang korte at sa loob ng tamang panahon ang kasong unlawful detainer.
LEGAL NA KONTEKSTO
Ang unlawful detainer ay isang uri ng kasong ejectment o pagpapalayas na isinasampa kapag ang isang tao ay ilegal na nagpapatuloy sa pag-okupa ng ari-arian matapos mapaso ang kanilang karapatang umupa o matapos ang demand na lisanin ito. Mahalaga ang konsepto ng prescription period o takdang panahon sa unlawful detainer. Ayon sa Rules of Court, ang kasong unlawful detainer ay dapat isampa sa loob ng isang taon mula sa araw ng unlawful deprivation o pagiging ilegal ng pag-okupa.
Ang Rule 70, Section 1 ng Rules of Court ay nagtatakda:
“Who may institute action, and when. – Subject to the provisions of the next succeeding section, a person deprived of the possession of any land or building by force, intimidation, threat, strategy, or stealth, or a landlord, vendor, vendee, or other person against whom the possession of any land or building is unlawfully withheld after the expiration or termination of the right to hold possession, by virtue of any contract, express or implied, or the persons claiming under them, may, at any time within one (1) year after such unlawful deprivation or withholding of possession, bring an action in the proper Municipal Trial Court against the person or persons unlawfully withholding or depriving of possession, or any person or persons claiming under them, for the restitution of such possession, together with damages and costs.”
Kaugnay nito, ang Artikulo 1673 ng New Civil Code ay nagpapaliwanag sa mga batayan para sa pagpapalayas ng umuupa:
“The lessor may judicially eject the lessee for any of the following causes:
(1) When the period agreed upon, or that which is fixed for the duration of leases under articles 1682 and 1687, has expired;
(2) Lack of payment of the price stipulated[.]”
Sa madaling salita, may dalawang mahalagang elemento sa unlawful detainer: (1) unlawful withholding of possession, at (2) ang kaso ay dapat isampa sa loob ng isang taon mula nang maging unlawful ang pagpigil sa ari-arian. Ang hindi pagbabayad ng upa ay hindi agad nagiging ilegal ang pag-okupa. Ang pagiging ilegal ay nagsisimula lamang kapag may demand na magbayad at lisanin ang ari-arian, at hindi sumunod ang umuupa.
PAGSUSURI NG KASO
Sa kasong Esteban v. Marcelo, ang MeTC at RTC ay nagpabor sa mga Esteban, na nagpapasya na may basehan para sa pagpapalayas dahil sa hindi pagbabayad ng upa at paglabag sa kontrata ng upa. Gayunpaman, binaliktad ito ng Court of Appeals (CA). Ayon sa CA, dahil humigit na sa isang taon ang lumipas mula nang tumigil magbayad ng upa ang mga Marcelo noong 2001 hanggang sa pagsampa ng kaso noong 2005, ang kaso ay hindi na accion interdictal (unlawful detainer) kundi accion publiciana (rekuperasyon ng karapatang magmay-ari), na dapat sana ay isinampa sa RTC. Dagdag pa ng CA, protektado raw ang mga Marcelo ng Presidential Decree No. (P.D.) 1517 at Republic Act No. (RA) 7279 bilang mga beneficiary ng urban land reform at socialized housing.
Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa CA. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang isang taong palugit ay dapat bilangin mula sa huling demand na magbayad at lisanin ang ari-arian, hindi mula sa unang araw ng hindi pagbabayad ng upa. Sa kasong ito, ang demand letter ay ipinadala noong Oktubre 31, 2005, at ang kaso ay isinampa noong Disyembre 6, 2005, kaya malinaw na nasa loob pa ng isang taong palugit.
Sabi ng Korte Suprema:
“As correctly pointed out by the petitioner, there should first be a demand to pay or to comply with the terms of the lease and a demand to vacate before unlawful detainer arises. The Revised Rules of Court clearly so state.”
Idinagdag pa ng Korte Suprema na mali ang CA sa pag-apply ng P.D. 1517 at RA 7279. Walang ebidensya na ang lupa ay idineklara bilang Area for Priority Development o Urban Land Reform Zone para maprotektahan ang mga Marcelo sa ilalim ng P.D. 1517. Bukod dito, hindi rin isyu sa kaso ang RA 7279 dahil hindi ito inilahad ng mga Marcelo sa mga mas mababang korte.
Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema ang mga Esteban at ibinalik ang desisyon ng RTC, na nag-uutos sa mga Marcelo na lisanin ang ari-arian at magbayad ng mga upa.
PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON
Ang kasong Esteban v. Marcelo ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga nagpapaupa. Huwag magtagal sa pagdedemanda kapag hindi nagbabayad ang umuupa. Ang isang taong palugit para sa unlawful detainer ay maikli lamang, at nagsisimula lamang ito sa huling demand. Kung maghintay ng masyadong matagal, maaaring mawala ang hurisdiksyon ng MeTC at mapunta sa mas mahabang proseso sa RTC bilang accion publiciana.
Mahalaga rin na tandaan na hindi lahat ng umuupa ay awtomatikong protektado ng mga batas tulad ng P.D. 1517 at RA 7279. Kailangan patunayan na sakop sila ng mga batas na ito, at hindi sapat na basta na lamang sabihin na sila ay beneficiary.
SUSING ARAL
- Magpadala agad ng demand letter: Kapag hindi nagbabayad ang umuupa, agad magpadala ng demand letter na nag-uutos na magbayad at lisanin ang ari-arian.
- Bilangin ang isang taon mula sa huling demand: Tandaan na ang isang taong palugit para sa unlawful detainer ay binibilang mula sa huling demand.
- Magsampa ng kaso sa MeTC sa loob ng isang taon: Siguraduhing maisampa ang kaso sa MeTC sa loob ng isang taon para mapanatili ang hurisdiksyon nito.
- Huwag umasa sa proteksyon ng P.D. 1517 at RA 7279 nang walang basehan: Kung inaasahan ang proteksyon ng mga batas na ito, kailangang patunayan na sakop nito ang sitwasyon.
MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)
Tanong 1: Kailan masasabing unlawful detainer ang isang sitwasyon?
Sagot: Ang unlawful detainer ay nangyayari kapag ang isang tao ay orihinal na legal na pumapasok sa ari-arian (halimbawa, bilang umuupa), ngunit nagiging ilegal ang pagpigil nito matapos mapaso ang karapatan o matapos ang demand na lisanin ito.
Tanong 2: Ano ang pagkakaiba ng unlawful detainer sa forcible entry?
Sagot: Ang forcible entry ay nangyayari kapag ang pagpasok sa ari-arian ay ilegal sa simula pa lamang, ginamitan ng pwersa, pananakot, o palihim. Sa unlawful detainer, legal ang simula ng pagpasok, ngunit nagiging ilegal ang pagpigil.
Tanong 3: Saan dapat isampa ang kasong unlawful detainer?
Sagot: Ang kasong unlawful detainer ay dapat isampa sa Metropolitan Trial Court (MeTC), Municipal Trial Court in Cities (MTCC), o Municipal Trial Court (MTC) kung nasa labas ng Metro Manila.
Tanong 4: Ano ang mangyayari kung lumipas ang isang taon mula sa demand bago magsampa ng kaso?
Sagot: Kung lumipas ang isang taon, mawawala ang hurisdiksyon ng MeTC para sa unlawful detainer. Ang kaso ay maaari pa ring isampa sa Regional Trial Court (RTC) bilang accion publiciana, ngunit ito ay mas mahaba at mas magastos.
Tanong 5: Protektado ba ako agad ng P.D. 1517 at RA 7279 kung ako ay umuupa sa isang urban area?
Sagot: Hindi awtomatiko ang proteksyon. Kailangan patunayan na ang ari-arian ay nasa loob ng Area for Priority Development o Urban Land Reform Zone para sa P.D. 1517, at kailangan ding mag-qualify bilang beneficiary sa ilalim ng RA 7279.
Tanong 6: Pwede bang isang co-owner lang ang magsampa ng unlawful detainer?
Sagot: Oo, ayon sa Korte Suprema sa kasong ito at sa Artikulo 487 ng Civil Code, kahit isang co-owner lang ay maaaring magsampa ng aksyon para sa ejectment.
Kung kayo ay nahaharap sa problema ng unlawful detainer, huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay may mga abogado na dalubhasa sa mga kaso ng ejectment at handang tumulong sa inyo. Para sa konsultasyon, maaari kayong mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.
Source: Supreme Court E-Library
This page was dynamically generated
by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)