ASG Law

Tag: Patrimonial Property

  • Pagpaparehistro ng Lupa sa Pilipinas: Kailangan Bang Patunayan ang Aktwal na Pagmamay-ari Maliban sa Deklarasyon ng Buwis?

    Pagpaparehistro ng Lupa sa Pilipinas: Kailangan Bang Patunayan ang Aktwal na Pagmamay-ari Maliban sa Deklarasyon ng Buwis?

    G.R. No. 179990, October 23, 2013

    INTRODUKSYON

    Maraming Pilipino ang nangangarap na magkaroon ng sariling lupa. Ngunit, ang proseso ng pagpaparehistro ng lupa ay maaaring maging komplikado at nakakalito. Madalas, ang mga aplikante ay umaasa sa mga deklarasyon ng buwis bilang patunay ng pagmamay-ari. Ngunit sapat na ba ito para mapatunayan ang karapatan sa lupa sa harap ng batas? Ang kaso ng Republic of the Philippines v. Diosdada I. Gielczyk ay nagbibigay linaw sa usaping ito, kung saan tinukoy ng Korte Suprema na ang deklarasyon ng buwis lamang ay hindi sapat para mapatunayan ang aktwal at eksklusibong pagmamay-ari na kinakailangan sa pagpaparehistro ng lupa sa pamamagitan ng prescription.

    Sa kasong ito, si Diosdada Gielczyk ay nag-aplay para sa orihinal na pagpaparehistro ng titulo ng dalawang lote. Ang pangunahing tanong ay kung napatunayan ba ni Gielczyk at ng kanyang mga predecessors-in-interest ang kinakailangang panahon at uri ng pag-aari para sa orihinal na rehistrasyon ng titulo batay sa prescription.

    KONTEKSTONG LEGAL: SEKSYON 14 NG PRESIDENTIAL DECREE NO. 1529

    Ang batayan ng aplikasyon para sa rehistrasyon ng titulo ng lupa ay ang Section 14 ng Presidential Decree (P.D.) No. 1529, o ang Property Registration Decree. Ayon dito, ang mga sumusunod ay maaaring mag-apply para sa rehistrasyon ng titulo:

    “Sec. 14. Who may apply. The following persons may file in the proper Court of First Instance an application for registration of title to land, whether personally or through their duly authorized representatives:

    (1) Those who by themselves or through their predecessors-in- interest have been in open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation of alienable and disposable lands of the public domain under a bona fide claim of ownership since June 12, 1945, or earlier.

    (2) Those who have acquired ownership of private lands by prescription under the provision of existing laws.”

    Sa kasong Republic v. Naguit, nilinaw ng Korte Suprema na kahit nagsimula ang pag-aari pagkatapos ng June 12, 1945, maaari pa ring mag-apply para sa rehistrasyon sa ilalim ng Section 14(2) ng P.D. No. 1529 kung nakuha ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng prescription. Ang prescription ay isa sa mga paraan para makuha ang pagmamay-ari sa ilalim ng Civil Code. Ang mga lupaing classified bilang alienable public land ay maaaring maging pribadong ari-arian sa pamamagitan ng open, continuous, at exclusive possession ng hindi bababa sa 30 taon.

    Mahalagang tandaan na ayon sa Artikulo 1113 at 1137 ng Civil Code:

    “Art. 1113. All things which are within the commerce of men are susceptible of prescription, unless otherwise provided. Property of the State or any of its subdivisions not patrimonial in character shall not be the object of prescription.”

    “Art. 1137. Ownership and other real rights over immovables also prescribe through uninterrupted adverse possession thereof for thirty years, without need of title or of good faith.”

    Ibig sabihin, ang mga patrimonial property ng estado ay maaaring ma-acquire sa pamamagitan ng prescription. Ngunit, kinakailangan patunayan na ang lupa ay alienable at disposable na, at patrimonial property na ng estado.

    PAGBUKAS SA KASO: REPUBLIC VS. GIELCZYK

    Nagsimula ang kaso nang mag-aplay si Diosdada Gielczyk para sa rehistrasyon ng titulo ng dalawang lote sa Consolacion, Cebu noong 1995. Ipinakita niya ang mga plano, technical descriptions, sertipikasyon mula sa DENR na alienable at disposable ang lupa, deklarasyon ng buwis, tax clearance, at deeds of sale. Sinabi niya na siya at ang kanyang predecessors-in-interest ay nasa open, continuous, exclusive, at peaceful possession na ng lupa sa loob ng mahigit 30 taon.

    Tumutol ang Republic, sinasabing hindi sapat ang ebidensya ni Gielczyk at ang lupa ay bahagi ng public domain. Pinaboran ng Regional Trial Court (RTC) si Gielczyk, ngunit umapela ang Republic sa Court of Appeals (CA). Kinumpirma ng CA ang desisyon ng RTC, na nagsasabing nakabase ang desisyon sa Section 14(2) ng P.D. No. 1529, o prescription, at hindi sa Section 14(1) na nangangailangan ng possession simula June 12, 1945.

    Hindi sumang-ayon ang Republic at umakyat sa Korte Suprema. Ang pangunahing isyu na tinalakay sa Korte Suprema ay:

    “THE COURT OF APPEALS ERRED ON A QUESTION OF LAW IN UPHOLDING THE RULING OF THE TRIAL COURT THAT RESPONDENT WAS ABLE TO PROVE THAT SHE AND HER PREDECESSORS-IN-INTEREST HAVE BEEN IN OPEN, COMPLETE, CONTINUOUS, NOTORIOUS, EXCLUSIVE AND PEACEFUL POSSESSION OVER THE LANDS SUBJECT OF THE APPLICATION FOR ORIGINAL REGISTRATION FOR A PERIOD OF OVER 40 YEARS THROUGH MERE TAX DECLARATIONS AND IN THE ABSENCE OF PROOF WHEN THE SUBJECT LOTS WERE DECLARED ALIENABLE AND DISPOSABLE LANDS OF THE PUBLIC DOMAIN.”

    DESISYON NG KORTE SUPREMA

    Pinagbigyan ng Korte Suprema ang petisyon ng Republic at binaliktad ang desisyon ng CA at RTC. Ayon sa Korte Suprema, nabigo si Gielczyk na patunayan ang dalawang mahalagang bagay:

    1. Patunay na Alienable at Disposable ang Lupa: Bagaman nagsumite si Gielczyk ng sertipikasyon mula sa CENRO na nagsasabing alienable at disposable ang lupa simula pa noong 1965, ayon sa Forestry Administrative Order No. 4-1063, hindi ito sapat. Kinailangan sana niyang magsumite ng certified true copy ng mismong Forestry Administrative Order No. 4-1063. Bukod dito, binigyang diin ng Korte Suprema na hindi lamang deklarasyon na alienable at disposable ang kailangan, kundi kailangan din ng “express government manifestation” na ang lupa ay patrimonial property na at hindi na gagamitin para sa public use, public service, o development ng national wealth.
    2. Hindi Sapat na Panahon ng Possession: Kahit pa ipagpalagay na alienable at disposable ang lupa noong 1965, ang aplikasyon ni Gielczyk noong 1995 ay kulang pa rin sa 30-taong requirement para sa prescription. Mula 1965 hanggang 1995, 29 taon at 10 buwan lamang ang lumipas.
    3. Kulang sa Aktwal na Pagmamay-ari: Pinunto ng Korte Suprema na ang deklarasyon ng buwis lamang ay hindi sapat na patunay ng open, continuous, exclusive, at notorious possession sa konsepto ng may-ari. Kinailangan sana ni Gielczyk na magpakita ng “specific acts of ownership,” tulad ng pagpapatayo ng permanenteng istruktura, pagpapa-upa, pagtatanim ng mga puno, at iba pang aktibidad na nagpapakita ng aktwal na pagmamay-ari. Ang kanyang testimonya at deklarasyon ng buwis ay hindi sapat. Binanggit ng Korte Suprema ang kasong Roman Catholic Bishop of Kalibo, Aklan v. Municipality of Buruanga, Aklan, na nagpapaliwanag na ang “possession and occupation” ay nangangahulugan ng “manifestation of acts of dominion” na natural na gagawin ng isang may-ari sa kanyang ari-arian.

    “In sum, a simple claim of “open, continuous, exclusive and notorious possession and occupation” does not suffice. An applicant for a grant or title over a lot must be able to show that he has exercised acts of dominion over the property in question. The applicant’s possession must not be simply a nominal claim where he only plants a sign or symbol of possession. In other words, his possession of the property must be patent, visible, apparent, notorious and not clandestine; it should be uninterrupted, unbroken and not intermittent or occasional; it should demonstrate exclusive dominion over the land and an appropriation of it to his own use and benefit; and it should be conspicuous, which means generally known and talked of by the public or the people in the neighborhood.”

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon sa Republic v. Gielczyk ay nagpapaalala sa mga aplikante ng rehistrasyon ng lupa na hindi sapat ang deklarasyon ng buwis lamang. Kinakailangan patunayan ang aktwal na pagmamay-ari sa pamamagitan ng specific acts of dominion, kasama ang patunay na alienable at disposable na ang lupa at patrimonial property na ng estado. Para sa mga nagpaplanong mag-apply para sa rehistrasyon ng lupa batay sa prescription, mahalagang tandaan ang mga sumusunod:

    • Magtipon ng malakas na ebidensya ng possession: Hindi lamang deklarasyon ng buwis, kundi mga dokumento at testimonya na nagpapatunay ng open, continuous, exclusive, at notorious possession sa loob ng 30 taon o higit pa. Kasama rito ang mga larawan, kontrata, resibo, at testimonya ng mga saksi na nakakita sa inyong aktwal na pagmamay-ari.
    • Patunayan na alienable at disposable ang lupa at patrimonial property na ng estado: Magsumite ng certified true copy ng deklarasyon na nagpapatunay nito. Hindi sapat ang simpleng sertipikasyon mula sa CENRO.
    • Maghanda ng mga specific acts of dominion: Ipakita kung paano niyo ginamit ang lupa bilang tunay na may-ari, tulad ng pagpapatayo ng bahay o negosyo, pagtatanim, pagpapa-upa, at iba pa.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL

    • Ang deklarasyon ng buwis ay hindi sapat na patunay ng pagmamay-ari para sa rehistrasyon ng lupa sa pamamagitan ng prescription.
    • Kinakailangan patunayan ang open, continuous, exclusive, at notorious possession sa pamamagitan ng specific acts of dominion.
    • Kinakailangan patunayan na ang lupa ay alienable at disposable na at patrimonial property na ng estado.
    • Ang 30-taong period ng prescription ay nagsisimula lamang kapag ang lupa ay naideklarang alienable at disposable at patrimonial property na ng estado.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong: Sapat na ba ang Tax Declaration para mapatunayan ang pagmamay-ari ng lupa?
    Sagot: Hindi. Ang Tax Declaration ay indicia lamang ng claim of ownership, ngunit hindi ito conclusive evidence. Kailangan ng iba pang ebidensya para mapatunayan ang aktwal na pagmamay-ari.

    Tanong: Ano ang ibig sabihin ng “open, continuous, exclusive, at notorious possession”?
    Sagot: Ito ay possession na hayag, tuloy-tuloy, eksklusibo (ikaw lang ang nagmamay-ari), at kilala ng publiko. Kailangan ipakita ang aktwal na paggamit at pagmamay-ari ng lupa na parang ikaw talaga ang may-ari.

    Tanong: Paano mapapatunayan na “alienable and disposable” ang lupa?
    Sagot: Kailangan magsumite ng certified true copy ng dokumento mula sa gobyerno (tulad ng Forestry Administrative Order) na nagdedeklara na ang lupa ay alienable at disposable na. Hindi sapat ang simpleng sertipikasyon mula sa CENRO.

    Tanong: Ano ang “patrimonial property ng estado”?
    Sagot: Ito ay mga ari-arian ng estado na hindi na ginagamit para sa public use, public service, o development ng national wealth, at maaari nang ibenta o ipa-privado.

    Tanong: Kung mahigit 30 taon na akong nagbabayad ng buwis sa lupa, automatic na ba itong akin?
    Sagot: Hindi automatic. Kailangan pa ring mag-apply para sa rehistrasyon ng titulo at patunayan sa korte ang lahat ng requirements, kasama na ang aktwal na possession at alienability ng lupa.

    Nais mo bang magparehistro ng iyong lupa ngunit hindi sigurado kung paano sisimulan? Eksperto ang ASG Law sa mga usapin ng real estate at land registration. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin dito o mag-email sa hello@asglawpartners.com.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Paano Patunayan ang Pagmamay-ari ng Lupa sa Pilipinas: Gabay Batay sa Kaso ng Aboitiz vs. Republika

    Ang Susi sa Pagpaparehistro ng Lupa: Patunayan na Patrimonial na ang Lupa ng Estado

    G.R. No. 174626, October 23, 2013

    INTRODUKSYON

    Maraming Pilipino ang nangangarap na magkaroon ng sariling lupa. Ngunit, ang proseso ng pagpapatitulo ng lupa sa Pilipinas ay maaaring maging komplikado at nakakalito. Isipin na lang ang sitwasyon kung saan matagal nang ginagamit ng iyong pamilya ang isang lupa, nagbabayad ng buwis, at naniniwalang sa inyo ito. Subalit, sa pag-aplay mo ng titulo, biglang kumontra ang gobyerno dahil hindi mo napatunayan na ang lupang inaangkin mo ay pribado na at hindi na bahagi ng pampublikong dominyo. Ito ang sentro ng kaso ng Republic of the Philippines vs. Luis Miguel O. Aboitiz, kung saan tinanggihan ng Korte Suprema ang aplikasyon para sa pagpaparehistro ng lupa dahil sa kakulangan ng ebidensya na nagpapatunay na ang lupa ay patrimonial property na ng estado.

    Sa kasong ito, sinubukan ni Luis Miguel Aboitiz na iparehistro ang isang parsela ng lupa sa Cebu City. Bagama’t naipanalo niya ito sa mababang hukuman at sa Court of Appeals sa unang desisyon nito, binaliktad ng Court of Appeals ang kanilang desisyon sa amended decision, na kalaunan ay kinatigan naman ng Korte Suprema. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung napatunayan ba ni Aboitiz na ang lupa ay alienable and disposable land of the public domain at kung sapat na ba ang kanyang pag-angkin at pag-okupa para maparehistro ito sa ilalim ng batas.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Upang maunawaan ang desisyon sa kasong Aboitiz, mahalagang alamin muna ang mga legal na prinsipyo na nakapaloob dito. Ang Batas Republika Bilang 141, o Public Land Act, at ang Presidential Decree No. 1529, o Property Registration Decree, ang pangunahing batas na namamahala sa pagpaparehistro ng lupa sa Pilipinas.

    Ayon sa Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529, maaaring mag-aplay para sa rehistro ng titulo ng lupa ang mga:

    (1) Nakatapos nang magmay-ari sa sarili nila o sa pamamagitan ng kanilang mga tagapagmana sa interes sa pamamagitan ng hayag, tuloy-tuloy, eksklusibo at kilalang pag-aari at pag-okupa ng alienable and disposable lands of the public domain sa ilalim ng isang bona fide na pag-aangkin ng pagmamay-ari mula Hunyo 12, 1945, o mas maaga pa.

    Ibig sabihin, para maparehistro ang lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1), kailangan patunayan ng aplikante ang sumusunod:

    1. Na ang lupa ay bahagi ng alienable and disposable lands of the public domain.
    2. Na sila o ang kanilang mga predecessor-in-interest (mga naunang nagmay-ari) ay hayag, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilalang nagmamay-ari at umuukupa sa lupa.
    3. Na ang pag-aari at pag-okupa ay bona fide (may mabuting intensyon) at umaangkin ng pagmamay-ari mula Hunyo 12, 1945, o mas maaga pa.

    Bukod dito, mayroon ding Seksyon 14(2) ng P.D. No. 1529 na nagsasaad na maaaring magparehistro ng lupa ang mga:

    (2) Nakatamo ng pagmamay-ari ng pribadong lupa sa pamamagitan ng prescription sa ilalim ng mga probisyon ng umiiral na batas.

    Ang prescription ay isang paraan ng pagkuha ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng matagal na pag-aari. Sa ilalim ng Civil Code, may dalawang uri ng acquisitive prescription para sa patrimonial property ng estado:

    1. Ordinary Acquisitive Prescription: Pag-aari ng hindi bababa sa sampung (10) taon, nang may good faith (magandang paniniwala na ikaw ang may-ari) at just title (legal na batayan ng pag-aari).
    2. Extraordinary Acquisitive Prescription: Tuloy-tuloy na pag-aari ng hindi bababa sa tatlumpung (30) taon, kahit walang good faith o just title.

    Mahalagang tandaan na ang public domain lands ay nagiging patrimonial property lamang kapag may espesyal na deklarasyon mula sa estado na hindi na ito gagamitin para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa, ayon sa Artikulo 422 ng Civil Code. Kaya, kahit pa alienable and disposable na ang lupa, hindi pa rin ito otomatikong patrimonial. Kailangan ng hiwalay na deklarasyon para masabing patrimonial na ang lupa at maaaring mapasailalim sa prescription.

    PAGSUSURI SA KASO NG ABOITIZ

    Sa kaso ni Aboitiz, nag-aplay siya para sa rehistro ng lupa noong 1998 sa Regional Trial Court (RTC) ng Cebu City. Nagpresenta siya ng mga dokumento at testigo para patunayan ang kanyang pag-aari. Ayon sa kanyang sekretarya, si Sarah Benemerito, binili niya ang lupa kay Irenea Kapuno noong 1994 at tuloy-tuloy na niyang inookupa ito bilang may-ari. Nagpakita rin siya ng sertipikasyon mula sa Department of Environment and Natural Resources (DENR) na ang lupa ay alienable and disposable na simula pa noong 1957, at sertipikasyon mula sa Community Environment and Natural Resources Office (CENRO) na hindi ito sakop ng anumang public land application. Bukod pa rito, nagpakita siya ng tax declarations simula 1963 hanggang 1994 sa pangalan ni Irenea, at mula 1994 hanggang kasalukuyan sa kanyang pangalan.

    Sa RTC, nanalo si Aboitiz at pinagbigyan ang kanyang aplikasyon. Ngunit, umapela ang Republika sa Court of Appeals (CA). Sa unang desisyon ng CA, binaliktad nila ang desisyon ng RTC, sinasabing hindi nakasunod si Aboitiz sa requirement na pag-aari simula Hunyo 12, 1945 o mas maaga pa, dahil 1957 pa lang nadeklara na alienable and disposable ang lupa.

    Nag-motion for reconsideration si Aboitiz, at dito nagbago ang ihip ng hangin. Sa amended decision ng CA, kinatigan na nila ang aplikasyon ni Aboitiz. Paliwanag ng CA, bagama’t hindi pasok sa Seksyon 14(1) dahil 1957 lang naging alienable and disposable, maaari pa rin daw maipanalo ni Aboitiz ang kaso sa ilalim ng Seksyon 14(2) sa pamamagitan ng acquisitive prescription. Ayon sa CA, ang pag-aari ni Irenea simula 1963 hanggang 1994 (31 taon) ay sapat na para maging private land ang lupa sa pamamagitan ng extraordinary acquisitive prescription.

    Muling umapela ang Republika, ngayon sa Korte Suprema. Dito, binaliktad ng Korte Suprema ang amended decision ng CA at kinatigan ang unang desisyon ng CA na nagbabasura sa aplikasyon ni Aboitiz. Ayon sa Korte Suprema, nabigo si Aboitiz na patunayan ang dalawang mahalagang bagay:

    1. Hindi napatunayan na alienable and disposable ang lupa. Sapat lamang ang sertipikasyon ng CENRO. Kinakailangan din daw ng kopya ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary at sertipikado ng legal custodian ng official records. Sabi ng Korte Suprema: “Strangely, the Court cannot find any evidence to show the subject land’s alienable and disposable character, except for a CENRO certification submitted by Aboitiz. Clearly, his attempt to comply with the first requisite of Section 14(1) of P.D. No. 1529 fell short due to his own omission.”
    2. Hindi napatunayan na patrimonial property na ang lupa. Kahit pa alienable and disposable na, hindi pa rin daw sapat para masabing patrimonial na ito at maaaring mapasailalim sa prescription. Kailangan daw ng espesyal na deklarasyon mula sa Kongreso o Presidente na hindi na gagamitin ang lupa para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Dito nagbigay diin ang Korte Suprema sa kaso ng Heirs of Mario Malabanan v. Republic, na nagsasabing: “x x x the land continues to be ineligible for land registration under Section 14(2) of the Property Registration Decree unless Congress enacts a law or the President issues a proclamation declaring the land as no longer intended for public service or for the development of the national wealth.”

    Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang aplikasyon ni Aboitiz, dahil nabigo siyang patunayan ang mga mahahalagang rekisito para sa pagpaparehistro ng lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1) at 14(2) ng P.D. No. 1529.

    PRAKTICAL NA IMPLIKASYON

    Ang kaso ng Aboitiz ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga nagnanais magparehistro ng lupa sa Pilipinas, lalo na kung ang lupa ay dating bahagi ng public domain. Hindi sapat na patunayan lamang na alienable and disposable ang lupa. Kailangan din patunayan na ito ay patrimonial property na ng estado, lalo na kung ang basehan ng aplikasyon ay acquisitive prescription sa ilalim ng Seksyon 14(2) ng P.D. No. 1529.

    Bukod pa rito, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng kumpletong dokumentasyon sa pag-aplay ng rehistro ng lupa. Hindi sapat ang sertipikasyon ng CENRO lamang para patunayan na alienable and disposable ang lupa. Kinakailangan ding magpresenta ng orihinal na klasipikasyon na inaprubahan ng DENR Secretary at sertipikado ng legal custodian. Ang kakulangan sa isang dokumento ay maaaring maging sanhi ng pagkabigo ng aplikasyon.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL

    • Patunayan ang patrimonial nature ng lupa: Kung ang lupa ay dating public domain at ang basehan ng aplikasyon ay prescription, kailangan patunayan na may espesyal na deklarasyon mula sa estado na patrimonial property na ito.
    • Kumpletong dokumentasyon: Siguraduhing kumpleto ang dokumento na nagpapatunay na alienable and disposable ang lupa, kasama na ang orihinal na klasipikasyon mula sa DENR Secretary.
    • Konsultahin ang abogado: Kumunsulta sa isang abogado na eksperto sa land registration para matiyak na tama at kumpleto ang proseso ng aplikasyon.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang pagkakaiba ng alienable and disposable land sa patrimonial property?

    Sagot: Ang alienable and disposable land ay lupa ng public domain na maaaring ibenta o ipagkaloob sa pribadong indibidwal. Ang patrimonial property naman ay pribadong ari-arian ng estado. Lahat ng patrimonial property ay alienable and disposable, ngunit hindi lahat ng alienable and disposable land ay otomatikong patrimonial property. Kailangan ng espesyal na deklarasyon para maging patrimonial ang alienable and disposable land.

    Tanong 2: Bakit mahalaga ang Hunyo 12, 1945 sa Seksyon 14(1) ng P.D. No. 1529?

    Sagot: Ang Hunyo 12, 1945 ay mahalaga dahil ito ang petsa kung saan kinikilala ng batas ang matagalang pag-aari ng lupa bilang batayan ng pagmamay-ari. Kung napatunayan na ang pag-aari ay nagsimula noong Hunyo 12, 1945 o mas maaga pa, at tuloy-tuloy at hayag ang pag-aari, malaki ang tsansa na maparehistro ang lupa sa ilalim ng Seksyon 14(1).

    Tanong 3: Sapat na ba ang tax declaration para mapatunayan ang pagmamay-ari ng lupa?

    Sagot: Hindi. Ang tax declaration ay patunay lamang na nagbabayad ka ng buwis sa lupa, hindi ito sapat na patunay ng pagmamay-ari. Gayunpaman, ang tax declaration ay maaaring gamitin bilang karagdagang ebidensya ng pag-aari, lalo na kung sinasamahan ng iba pang dokumento at testimonya.

    Tanong 4: Ano ang dapat kong gawin kung gusto kong magparehistro ng lupa na matagal na naming inaangkin?

    Sagot: Una, alamin kung ang lupa ay alienable and disposable. Kumuha ng sertipikasyon mula sa DENR at CENRO. Pangalawa, tipunin ang lahat ng dokumento na nagpapatunay ng pag-aari, tulad ng tax declarations, deeds of sale, at iba pa. Pangatlo, kumuha ng abogado na eksperto sa land registration para gabayan ka sa proseso at matiyak na kumpleto at tama ang iyong aplikasyon.

    Tanong 5: Ano ang mangyayari kung hindi ako makapagpresenta ng orihinal na klasipikasyon mula sa DENR Secretary?

    Sagot: Base sa kaso ng Aboitiz, maaaring tanggihan ang iyong aplikasyon kung hindi mo maipapakita ang orihinal na klasipikasyon mula sa DENR Secretary, lalo na kung ito ang hinihingi ng korte bilang patunay na alienable and disposable ang lupa.

    Tanong 6: Maaari bang maging patrimonial property ang lupa kahit walang espesyal na deklarasyon?

    Sagot: Sa kasalukuyang interpretasyon ng Korte Suprema, kailangan ng espesyal na deklarasyon mula sa Kongreso o Presidente para masabing patrimonial property na ang lupa, lalo na kung ito ay dating public domain at inaangkin sa pamamagitan ng prescription.

    Para sa mas kumprehensibong gabay at legal na tulong sa pagpaparehistro ng lupa at iba pang usaping legal sa ari-arian, ang ASG Law ay handang tumulong sa inyo. Eksperto kami sa mga usapin tungkol sa lupa at real estate. Huwag mag-atubiling kumonsulta sa amin para sa inyong mga pangangailangan legal. Maaari kayong makipag-ugnayan sa amin sa pamamagitan ng email: hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page para sa karagdagang impormasyon.

  • Hindi Sapat ang 30 Taon! Kailangan Mo Pa Ring Patunayan na Patrimonial ang Lupa Para sa Rehistro

    Hindi Sapat ang 30 Taon! Kailangan Mo Pa Ring Patunayan na Patrimonial ang Lupa Para sa Rehistro

    G.R. No. 171514, Hulyo 18, 2012

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mag-aplay para sa rehistro ng lupa at mabigo dahil lang sa teknikalidad? Marami sa ating mga Pilipino ang nagmamay-ari ng lupa sa loob ng maraming henerasyon, ngunit hindi nila ito maparehistro dahil sa mga kumplikadong proseso ng batas. Sa kaso ng Republic of the Philippines vs. Domingo Espinosa, tinalakay ng Korte Suprema ang mahalagang aral tungkol sa pagpaparehistro ng lupa, lalo na kung ito ay inaangkin sa pamamagitan ng reseta o prescription.

    Si Domingo Espinosa ay nag-aplay para sa rehistro ng lupa base sa kanyang pag-aangkin na siya at ang kanyang mga ninuno ay nagmamay-ari at nagtatanim sa lupa nang higit sa 30 taon. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay: Sapat na ba ang 30 taong pagmamay-ari at pagtatanim sa lupa upang maparehistro ito bilang pribadong ari-arian?

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Upang lubos na maintindihan ang kasong ito, mahalagang maunawaan muna natin ang mga legal na prinsipyo na nakapaloob dito. Sa Pilipinas, mayroong dalawang pangunahing paraan para maparehistro ang lupa na sakop ng Public Land Act (Batas Pampublikong Lupa): sa pamamagitan ng judicial confirmation of imperfect title sa ilalim ng Section 48(b) ng PLA, at sa pamamagitan ng acquisitive prescription o reseta sa ilalim ng Section 14(2) ng Presidential Decree (P.D.) No. 1529, na sinusugan ng Section 48(b) ng PLA.

    Ang Section 48(b) ng Public Land Act ay nagbibigay daan sa mga mamamayan na maparehistro ang kanilang lupa kung sila o ang kanilang mga ninuno ay naging bukas, tuloy-tuloy, eksklusibo, at kilalang nagmamay-ari at nagtatanim ng lupaing agrikultural ng pampublikong dominyo sa ilalim ng bona fide claim of ownership mula pa noong Hunyo 12, 1945 o mas maaga pa. Sinasabi ng batas na ang mga taong ito ay ipinapalagay na nakasunod sa lahat ng kondisyon para magkaroon ng titulo mula sa gobyerno.

    Mahalaga ring tandaan ang Section 14(2) ng P.D. No. 1529, na nagsasaad na maaaring mag-aplay para sa rehistro ng titulo ng lupa ang mga taong nagtamo ng pagmamay-ari ng pribadong lupa sa pamamagitan ng reseta sa ilalim ng mga umiiral na batas. Ang reseta ay isang paraan ng pagkuha ng pagmamay-ari sa pamamagitan ng tuloy-tuloy na pag-aari ng isang ari-arian sa loob ng takdang panahon.

    Ayon sa Artikulo 420 ng Civil Code, ang mga sumusunod ay public dominion:

    (1) Those intended for public use, such as roads, canals, rivers, torrents, ports and bridges constructed by the State, banks, shores, roadsteads, and others of similar character;
    (2) Those which belong to the State, without being for public use, and are intended for some public service or for the development of the national wealth.

    Samantala, ang Artikulo 422 ng Civil Code ay nagsasaad na:

    Property of public dominion, when no longer intended for public use or for public service, shall form part of the patrimonial property of the State.

    Ibig sabihin, kahit na ang lupa ay classified bilang alienable at disposable, mananatili itong public dominion kung ito ay intended for public service or for the development of national wealth. Para maging patrimonial property ito at maaaring maangkin sa pamamagitan ng reseta, kailangan muna itong ideklara ng Estado bilang hindi na kinakailangan para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa.

    PAGLALAHAD NG KASO

    Nagsimula ang kaso nang mag-file si Domingo Espinosa ng aplikasyon para sa rehistro ng lupa sa Municipal Trial Court (MTC) ng Consolacion, Cebu noong Marso 3, 1999. Ang lupa ay may sukat na 5,525 square meters at matatagpuan sa Barangay Cabangahan, Consolacion, Cebu. Ayon kay Espinosa, ang lupa ay alienable at disposable, binili niya ito sa kanyang ina noong 1970, at sila ng kanyang mga ninuno ay nagmamay-ari na rito nang higit sa 30 taon.

    Nagsumite si Espinosa ng blueprint ng survey plan at tax declarations bilang ebidensya. Ang Republic of the Philippines naman, sa pamamagitan ng Office of the Solicitor General, ay kumontra sa aplikasyon ni Espinosa. Ayon sa gobyerno, hindi nasunod ni Espinosa ang Section 48(b) ng Public Land Act dahil ang pag-aari ng kanyang mga ninuno ay nagsimula lamang pagkatapos ng Hunyo 12, 1945. Dagdag pa nila, ang tax declarations ay hindi sapat na patunay ng pagmamay-ari.

    Ang Desisyon ng MTC at Court of Appeals

    Pumabor ang MTC kay Espinosa at iniutos ang rehistro ng lupa. Ayon sa MTC, napatunayan ni Espinosa na ang lupa ay alienable at disposable at nasunod niya ang Section 14(1) ng P.D. No. 1529. Nag-apela ang gobyerno sa Court of Appeals (CA). Gayunpaman, pinagtibay ng CA ang desisyon ng MTC. Sinabi ng CA na kahit nagsimula ang pag-aari pagkatapos ng Hunyo 12, 1945, sapat na ang 30 taong pag-aari para maging pribadong ari-arian ang lupa.

    Hindi sumang-ayon ang gobyerno sa CA at nag-akyat ng kaso sa Korte Suprema.

    Ang Pasiya ng Korte Suprema

    Binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinasura ang aplikasyon ni Espinosa. Ayon sa Korte Suprema, nagkamali ang mga lower court sa pag-apply ng Section 48(b) ng PLA at Section 14(1) ng P.D. No. 1529. Sinabi ng Korte na base sa alegasyon ni Espinosa, ang kanyang aplikasyon ay dapat na nakabase sa Section 14(2) ng P.D. No. 1529, na tumutukoy sa pagkuha ng pribadong lupa sa pamamagitan ng reseta, at hindi sa Section 48(b) ng PLA na nangangailangan ng pag-aari mula pa noong Hunyo 12, 1945.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang Section 48(b) ng PLA ay naamyendahan na. Noong una, ang kailangan ay pag-aari mula pa noong Hulyo 26, 1894. Pagkatapos, binago ito ng Republic Act No. 1942 na naging 30 taon. Ngunit sa P.D. No. 1073, ibinalik ito sa pag-aari mula pa noong Hunyo 12, 1945. Kaya, para sa aplikasyon sa ilalim ng Section 48(b), kailangan patunayan ang pag-aari mula pa noong Hunyo 12, 1945.

    Dahil ang aplikasyon ni Espinosa ay base sa 30 taong pag-aari, itinuring ito ng Korte Suprema na aplikasyon sa ilalim ng Section 14(2) ng P.D. No. 1529, o reseta. Ngunit para sa reseta na maging matagumpay laban sa Estado, kailangan patunayan na ang lupa ay patrimonial property ng Estado, hindi lamang alienable at disposable.

    Ayon sa Korte Suprema, “For as long as the property belongs to the State, although already classified as alienable or disposable, it remains property of the public dominion if when it is ‘intended for some public service or for the development of the national wealth.’”

    Dagdag pa ng Korte, “Accordingly, there must be an express declaration by the State that the public dominion property is no longer intended for public service or the development of the national wealth or that the property has been converted into patrimonial. Without such express declaration, the property, even if classified as alienable or disposable, remains property of the public dominion…and thus incapable of acquisition by prescription.”

    Sa madaling salita, hindi sapat na patunayan lang na alienable at disposable ang lupa. Kailangan din patunayan na ito ay patrimonial property na ng Estado, na ibig sabihin ay hindi na ito ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Sa kaso ni Espinosa, nabigo siyang patunayan ito.

    Bukod pa rito, binanggit din ng Korte Suprema na ang notation sa survey plan na nagsasabing alienable at disposable ang lupa ay hindi sapat na ebidensya. Kailangan ng positive government act, tulad ng deklarasyon ng DENR Secretary o proklamasyon ng Presidente, para mapatunayan na ang lupa ay talagang alienable at disposable.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ano ang ibig sabihin ng desisyon na ito para sa mga ordinaryong Pilipino na naghahangad na maparehistro ang kanilang lupa?

    Una, hindi sapat ang 30 taong pag-aari ng lupaing pampubliko para otomatikong maparehistro ito bilang pribadong ari-arian. Kailangan mong patunayan na ang iyong pag-aari ay nagsimula noong Hunyo 12, 1945 o mas maaga pa kung ikaw ay mag-a-apply sa ilalim ng Section 48(b) ng PLA.

    Pangalawa, kung ang iyong aplikasyon ay base sa reseta (Section 14(2) ng P.D. No. 1529), hindi sapat na patunayan lang na alienable at disposable ang lupa. Kailangan mo ring patunayan na ito ay patrimonial property na ng Estado, na ibig sabihin ay hindi na ito ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Ito ay nangangailangan ng masusing paghahanap ng mga dokumento at posibleng legal na opinyon.

    Pangatlo, ang notation sa survey plan na nagsasabing alienable at disposable ang lupa ay hindi sapat na ebidensya. Kailangan mo ng sertipikasyon mula sa DENR Secretary o proklamasyon ng Presidente para mapatunayan ito.

    Mga Mahahalagang Aral

    • Hindi Awtomatiko ang Pagpaparehistro Base sa 30 Taong Pag-aari: Kailangan patunayan kung anong uri ng lupa at kung anong legal na batayan ang iyong ginagamit sa aplikasyon.
    • Patrimonial Property, Hindi Lang Alienable and Disposable: Para sa reseta laban sa Estado, kailangan patunayan na patrimonial na ang lupa.
    • Opisyal na Dokumento, Hindi Notation Lang: Kailangan ng opisyal na sertipikasyon mula sa DENR o proklamasyon ng Presidente para patunayang alienable and disposable ang lupa.
    • Konsultahin ang Abogado: Mahalaga ang legal na payo para sa kumplikadong proseso ng pagpaparehistro ng lupa.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang pagkakaiba ng alienable and disposable land at patrimonial property?
    Sagot: Ang alienable and disposable land ay lupaing pampubliko na maaaring ibenta o ipamahagi sa pribadong indibidwal. Ang patrimonial property naman ay ari-arian ng Estado na hindi na ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa. Lahat ng patrimonial property ay alienable and disposable, ngunit hindi lahat ng alienable and disposable land ay patrimonial property.

    Tanong 2: Paano ko mapapatunayan na patrimonial property ang lupa?
    Sagot: Kailangan ng express declaration mula sa Estado, sa pamamagitan ng batas o proklamasyon, na nagsasaad na ang lupa ay hindi na ginagamit para sa pampublikong serbisyo o pagpapaunlad ng yaman ng bansa.

    Tanong 3: Sapat na ba ang tax declaration para mapatunayan ang pagmamay-ari ng lupa?
    Sagot: Hindi. Ang tax declaration ay patunay lamang na nagbabayad ka ng buwis, hindi ito patunay ng pagmamay-ari. Kailangan pa rin ng titulo o iba pang sapat na ebidensya ng pagmamay-ari.

    Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng