Pagpapabuti sa Inupahang Lupa: Sino ang May Karapatan?

G.R. No. 245461, October 21, 2024

Naranasan mo na bang magtayo ng istruktura sa isang lupang inuupahan, tapos nang magwakas ang kontrata, hindi mo alam kung ano ang mangyayari sa mga pinaghirapan mo? Ang kasong ito ay magbibigay linaw kung sino nga ba ang may karapatan sa mga improvements na ginawa sa inupahang lupa.

Ang kaso ng Dakak Beach Resort Corporation laban sa Spouses Mendezona ay nagbibigay-linaw tungkol sa karapatan sa mga improvements na ginawa sa inupahang lupa. Ang pangunahing tanong: Sino ang may-ari ng mga istruktura at pagpapabuti na itinayo sa lupang inupahan pagkatapos ng pagtatapos ng kontrata?

Legal na Batayan

Sa Pilipinas, ang relasyon sa pagitan ng nagpapaupa (lessor) at umuupa (lessee) ay pinamamahalaan ng Civil Code. Mahalagang maunawaan ang ilang artikulo na may kaugnayan sa usapin ng pagpapabuti sa inupahang lupa.

Ayon sa Article 1678 ng Civil Code:

ARTICLE 1678. If the lessee makes, in good faith, useful improvements which are suitable to the use for which the lease is intended, without altering the form or substance of the property leased, the lessor upon the termination of the lease shall pay the lessee one-half of the value of the improvements at that time. Should the lessor refuse to reimburse said amount, the lessee may remove the improvements, even though the principal thing may suffer damage thereby. He [or she] shall not, however, cause any more impairment upon the property leased than is necessary.
With regard to ornamental expenses, the lessee shall not be entitled to any reimbursement, but he [or she] may remove the ornamental objects, provided no damage is caused to the principal thing, and the lessor does not choose to retain them by paying their value at the time the lease is extinguished.

Ibig sabihin nito, kung ang umuupa ay nagtayo ng kapaki-pakinabang na improvements sa lupa nang may mabuting intensyon, ang nagpapaupa ay dapat bayaran ang umuupa ng kalahati ng halaga ng improvements na ito sa pagtatapos ng kontrata. Kung hindi magbayad ang nagpapaupa, maaaring alisin ng umuupa ang mga improvements, basta’t hindi masira ang lupa.

Gayunpaman, mahalagang tandaan na ang mga partido ay malayang magtakda ng kanilang sariling mga kondisyon sa kontrata ng upa. Ayon sa Article 1306 ng Civil Code:

ARTICLE 1306. The contracting parties may establish such stipulations, clauses, terms and conditions as they may deem convenient, provided they are not contrary to law, morals, good customs, public order, or public policy.

Samakatuwid, kung napagkasunduan sa kontrata na ang lahat ng improvements ay mapupunta sa nagpapaupa pagkatapos ng kontrata, ito ang masusunod.

Ang Kwento ng Kaso

Ang Dakak Beach Resort Corporation, sa pamamagitan ni Romeo Jalosjos, ay umupa ng lupa mula kay Violeta Saguin de Luzuriaga. Sa kontrata, napagkasunduan na lahat ng permanenteng improvements na gagawin ng Dakak sa lupa ay mapupunta kay Violeta sa pagtatapos ng kontrata. Nang magwakas ang kontrata, iginiit ng Dakak na sila ay may karapatan sa reimbursement para sa mga improvements, dahil sila raw ay builder in good faith.

Ngunit, ibinenta ni Violeta ang lupa sa kanyang anak na si Pilar Mendezona. Nagpadala ng demand letter si Pilar sa Dakak na lisanin ang lupa, ngunit hindi ito sinunod. Kaya, nagsampa ng kaso ang Spouses Mendezona para mabawi ang pagmamay-ari ng lupa.

Narito ang mga pangyayari sa kaso:

• 1987: Umuupa ang Dakak sa lupa ni Violeta.
• 1997: Nagtapos ang kontrata ng upa.
• 1998: Ibinenta ni Violeta ang lupa kay Pilar Mendezona.
• 2003: Nagsampa ng kaso ang Spouses Mendezona laban sa Dakak.

Ayon sa Korte Suprema:

It is understood that all permanent and fixed improvements introduced by the LESSEE at LESSOR’S property shall become the property of the latter upon actual termination of the leasehold relationship.

Dahil dito, sinabi ng Korte Suprema na ang mga improvements ay pagmamay-ari na ng Spouses Mendezona.

Ano ang Kahalagahan Nito?

Ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga umuupa na basahin at unawain ang lahat ng mga kondisyon sa kontrata ng upa. Kung mayroong probisyon na nagsasabing ang lahat ng improvements ay mapupunta sa nagpapaupa, ito ay dapat sundin. Hindi maaaring umasa ang umuupa sa Article 1678 kung mayroong malinaw na kasunduan sa kontrata.

Para sa mga nagpapaupa, mahalagang maging malinaw sa kontrata kung ano ang mangyayari sa mga improvements pagkatapos ng kontrata. Ito ay upang maiwasan ang anumang hindi pagkakaunawaan sa pagtatapos ng kontrata.

Mga Mahalagang Aral

• Basahin at unawain ang kontrata ng upa bago pumirma.
• Kung may probisyon na nagsasabing ang lahat ng improvements ay mapupunta sa nagpapaupa, ito ay dapat sundin.
• Ang mga partido ay malayang magtakda ng kanilang sariling mga kondisyon sa kontrata, basta’t hindi ito labag sa batas.

Mga Madalas Itanong (FAQ)

Tanong: Ano ang builder in good faith?

Sagot: Ang builder in good faith ay isang tao na nagtayo ng istruktura sa lupa na hindi niya pagmamay-ari, na naniniwalang siya ang may-ari nito.

Tanong: Maaari bang bawiin ng umuupa ang mga improvements na ginawa niya sa lupa?

Sagot: Maaari, kung walang kasunduan sa kontrata na nagsasabing ang mga improvements ay mapupunta sa nagpapaupa.

Tanong: Ano ang dapat gawin kung hindi sumasang-ayon ang nagpapaupa sa halaga ng improvements?

Sagot: Maaaring humingi ng tulong sa korte upang matukoy ang makatarungang halaga ng improvements.

Tanong: Ano ang mangyayari kung walang kontrata ng upa?

Sagot: Ang mga probisyon ng Civil Code ang masusunod.

Tanong: Ano ang kahalagahan ng kontrata sa usapin ng upa?

Sagot: Ang kontrata ang siyang batas sa pagitan ng mga partido. Ito ang nagtatakda ng kanilang mga karapatan at obligasyon.

Kung mayroon kang katanungan tungkol sa mga kontrata ng upa o iba pang mga usaping legal, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa mga usaping ito at handang tumulong sa iyo. Makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito para sa karagdagang impormasyon. ASG Law – ang iyong maaasahang partner sa legal na usapin!