ASG Law

Tag: Pagmamana ng Kontrata

  • Mana Mo Ba ang Upa? Pagmana ng Kontrata sa Pag-upa Ayon sa Kaso ng Inocencio vs. Hospicio de San Jose

    Kontrata sa Upa, Namamana Pala!: Ang Leksiyon Mula sa Inocencio vs. Hospicio de San Jose

    [ G.R. No. 201787, September 25, 2013 ]

    Naisip mo na ba kung ano ang mangyayari sa kontrata mo sa upa kapag pumanaw ka na o ang nagpapa-upa sa iyo? Madalas, akala natin kapag nawala na ang isa sa mga partido, tapos na rin ang usapan. Pero teka muna! Sa mundo ng batas, lalo na sa Pilipinas, hindi laging ganito ang kaso. Isang napakahalagang aral ang hatid ng kaso ng Inocencio vs. Hospicio de San Jose tungkol sa pagpapatuloy ng kontrata sa upa kahit pumanaw na ang orihinal na umuupa. Paano ito nangyari at ano ang ibig sabihin nito para sa’yo? Alamin natin!

    Ang Mahalagang Konsepto: Pagmamana ng Kontrata sa Upa

    Sa ilalim ng ating batas, partikular na sa Article 1311 ng Civil Code, malinaw na sinasabi na ang mga kontrata ay epektibo sa pagitan ng mga partido, kanilang mga tagapagmana, at mga itinalaga. Ang ibig sabihin nito, maliban kung nakasaad sa kontrata, sa batas, o sa natural na katangian nito na hindi ito maaaring ipamana, ang mga karapatan at obligasyon mula sa kontrata ay maaaring ilipat sa mga tagapagmana.

    Ayon mismo sa Korte Suprema sa kasong Sui Man Hui Chan v. Court of Appeals, ang kontrata sa upa ay hindi personal sa kanyang katangian. Ibig sabihin, hindi ito natatapos kapag namatay ang umuupa o ang nagpapa-upa. Sa madaling salita, ang kontrata sa upa ay karaniwang namamana!

    Para mas maintindihan, kunwari umuupa ka ng apartment. Kung bigla kang pumanaw, hindi basta-basta masasabi ng landlord na tapos na ang kontrata at paalisin na agad ang pamilya mo. Maliban kung may espesyal na probisyon sa kontrata na nagsasabing iba, ang kontrata mo sa upa ay mananatiling may bisa at maaaring ipagpatuloy ng iyong mga tagapagmana.

    Ngunit may mga eksepsiyon din. Kung ang kontrata mismo ay nagsasaad na hindi ito transferable o kung ang natural na katangian ng kontrata ay personal (halimbawa, kontrata para sa personal na serbisyo ng isang pintor), maaaring hindi ito mapamana. Mahalaga ring tandaan na ang tagapagmana ay hindi rin mananagot nang higit pa sa halaga ng kanyang minana.

    Sa kaso ng Inocencio vs. Hospicio de San Jose, ang Korte Suprema ay muling nagbigay-diin sa prinsipyong ito at nagpaliwanag kung paano ito umaapekto sa mga kontrata sa upa, lalo na pagdating sa usapin ng pagpapaupa at pagmamana ng kontrata.

    Ang Kwento sa Likod ng Kaso: Inocencio vs. Hospicio de San Jose

    Nagsimula ang lahat noong 1946 nang umupa si German Inocencio ng lupa mula sa Hospicio de San Jose (HDSJ). Taunan ang kontrata nila, at paulit-ulit itong nire-renew. May probisyon sa kontrata na nagsasabing hindi maaaring ilipat ang kontrata maliban kung may pahintulot ang HDSJ.

    Nagpatayo si German ng dalawang gusali sa lupa at pina-upahan ito. Ang anak niyang si Ramon ang nangasiwa sa mga paupahan. Nang pumanaw si German noong 1997, hindi agad naipaalam kay HDSJ ang pangyayari. Si Ramon ang nagpatuloy sa pangongolekta ng upa at pagbabayad kay HDSJ.

    Taong 2001, biglang nagpadala ng sulat ang HDSJ kay Ramon na tinatapos na nila ang kontrata sa upa dahil wala raw silang kasunduan ni Ramon, at buwanan lang daw ang implied contract nila. Sinabi rin nilang nag-sublease si Ramon nang walang pahintulot.

    Hindi pumayag si Ramon at sinubukang makipag-negosasyon para sa kapakanan ng mga umuupa sa kanya. Pero matigas ang HDSJ, ayaw na nilang i-renew ang kontrata at sinabing lumabag si Ramon sa kontrata dahil nag-sublease daw siya nang walang permiso.

    Nagpadala pa ng demand letter ang HDSJ noong 2005 at pinapaalis si Ramon at ang mga umuupa sa kanya. Nag-file pa sila ng unlawful detainer case sa korte.

    Sa madaling salita, ang sentro ng problema ay kung valid ba ang pag-terminate ng HDSJ sa kontrata at kung may karapatan ba si Ramon na ipagpatuloy ang pag-upa at mag-sublease matapos pumanaw ang kanyang ama na si German.

    Buhay ng Kaso sa Korte: Mula MeTC Hanggang Korte Suprema

    Nagsimula ang laban sa Metropolitan Trial Court (MeTC) ng Pasay. Dito, nanalo ang HDSJ. Ayon sa MeTC, hindi raw napamana kay Ramon ang kontrata dahil sa probisyon na hindi transferable ang kontrata. Dahil daw walang kontrata si Ramon, hindi rin siya pwedeng mag-sublease.

    Umapela si Analita Inocencio (asawa ni Ramon na sumalo sa kaso matapos pumanaw si Ramon) sa Regional Trial Court (RTC). Pero pareho rin ang desisyon, talo pa rin sila at kinatigan ang HDSJ.

    Hindi sumuko si Analita at umakyat sa Court of Appeals (CA). Muli, natalo sila, pero binago ng CA ang halaga ng danyos na dapat bayaran.

    Dahil dito, umakyat na sa Korte Suprema ang kaso. Dito na nagbago ang ihip ng hangin.

    Narito ang ilan sa mga importanteng punto ng Korte Suprema:

    • Kontrata sa Upa, Namamana: Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang kontrata sa upa ay karaniwang namamana maliban kung mayroong probisyon na nagsasabing hindi. Sa kasong ito, walang probisyon na nagbabawal sa pagmamana ng kontrata. Ang probisyon lang ay tungkol sa paglilipat ng kontrata sa ibang tao habang buhay pa ang umuupa (transfer inter vivos), hindi sa pagmamana (transmission mortis causa).
    • Pagkilala sa Implied Contract kay Ramon: Inamin mismo ng HDSJ na tumatanggap sila ng bayad mula kay Ramon matapos pumanaw si German. Dahil dito, kinilala ng Korte Suprema na mayroong implied contract sa pagitan ng HDSJ at Ramon, kahit buwanan lang.
    • Karapatang Mag-sublease: Ayon sa Article 1650 ng Civil Code, kung walang express prohibition sa kontrata, maaaring mag-sublease ang umuupa. Sa kontrata nina German at HDSJ, walang ganitong prohibition. Kaya, may karapatan si Ramon na mag-sublease. Sabi ng Korte Suprema: “Ramon had a right to sublease the premises since the lease contract did not contain any stipulation forbidding subleasing.”
    • Walang Tortious Interference: Hindi rin kinatigan ng Korte Suprema ang alegasyon ng tortious interference laban sa HDSJ. Ayon sa korte, kumilos lang ang HDSJ para sa kanilang economic interest nang makipag-usap sila sa mga sublessee ni Ramon. Wala raw malicious intent ang HDSJ. Sabi pa ng Korte Suprema base sa kasong So Ping Bun v. Court of Appeals: “Justification for interfering with the business relations of another exists where the actor’s motive is to benefit himself.”
    • Pagmamay-ari ng Gusali vs. Lupa: Hindi rin pinanigan ng Korte Suprema ang argumento ni Inocencio na iba ang pagmamay-ari ng gusali sa lupa. Ayon sa korte, ang pag-upa ng gusali ay kasama na rin ang pag-upa ng lupa. Kaya, kapag natapos na ang kontrata sa lupa, wala na ring karapatan si Ramon na paupahan ang gusali. Sabi ng Korte Suprema: “[W]hen [the Inocencios] leased the buildings to third parties, [they] also “leased” to the third parties the plot of land on which the buildings stood…”
    • Karapatan sa Useful Improvements: Bagama’t natalo si Inocencio sa unlawful detainer, binigyan sila ng Korte Suprema ng karapatan sa ilalim ng Article 1678 ng Civil Code. Dahil napatayo ang mga gusali noong may valid contract pa at walang pagbabawal mula sa HDSJ, dapat bayaran ng HDSJ ang kalahati ng value ng improvements noong 2001. Kung ayaw ng HDSJ magbayad, pwede raw gibain ni Inocencio ang mga gusali.
    • Hindi Prescribed ang Unlawful Detainer: Sinabi rin ng Korte Suprema na hindi pa lumagpas sa prescriptive period ang pag-file ng unlawful detainer case ng HDSJ. Ang basehan daw ay ang last demand to vacate, hindi ang expiration ng kontrata.

    Kaya ang resulta? Bahagyang nanalo si Inocencio. Pinaboran ng Korte Suprema ang HDSJ sa unlawful detainer, pero binigyan naman ng karapatan si Inocencio na mabayaran para sa improvements o gibain ang mga gusali. Ipinabalik ang kaso sa MeTC para ma-determine ang value ng improvements.

    Ano ang Ibig Sabihin Nito sa Atin? Mga Praktikal na Aral

    Ang kasong Inocencio vs. Hospicio de San Jose ay nagtuturo sa atin ng ilang mahahalagang aral, lalo na kung ikaw ay umuupa o nagpapa-upa:

    • Ang kontrata sa upa ay karaniwang namamana. Huwag basta-basta isipin na tapos na ang kontrata kapag pumanaw ang umuupa. Maaaring ipagpatuloy ito ng mga tagapagmana.
    • Basahing mabuti ang kontrata. Tingnan kung may probisyon tungkol sa pagmamana o paglilipat ng kontrata. Kung mayroong restriction sa subleasing, sundin ito.
    • Kung ikaw ay tagapagmana ng umuupa, ipaalam agad sa nagpapa-upa. Makipag-usap nang maayos para maiwasan ang problema.
    • Kung ikaw ay nagpapa-upa, maging malinaw sa kontrata tungkol sa pagmamana at subleasing. Kung ayaw mong mapamana o mag-sublease, isulat ito nang malinaw sa kontrata.
    • Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng batas. May mga batas na nagpoprotekta sa umuupa at nagpapa-upa. Magkonsulta sa abogado kung kinakailangan.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Kung namatay ang umuupa, automatic ba na ang asawa o anak niya ang papalit bilang umuupa?

    Sagot: Hindi automatic, pero karaniwan, ang mga tagapagmana ang papalit sa posisyon ng umuupa maliban kung may ibang nakasaad sa kontrata, batas, o katangian ng kontrata. Mahalagang ipaalam sa nagpapa-upa ang pagpanaw ng umuupa at makipag-usap tungkol sa pagpapatuloy ng kontrata.

    Tanong 2: Pwede bang ipagbawal sa kontrata ang pagmamana ng kontrata sa upa?

    Sagot: Mahirap itong ipagbawal nang tuluyan dahil labag ito sa general rule ng transmissibility ng kontrata. Pero maaaring maglagay ng mga kondisyon o proseso para sa pagpapalit ng umuupa kung sakaling pumanaw ang orihinal na umuupa.

    Tanong 3: Ano ang mangyayari sa mga sublessee kung natapos na ang kontrata ng orihinal na umuupa?

    Sagot: Kung validly na-terminate ang kontrata ng orihinal na umuupa, mawawalan na rin ng basehan ang karapatan ng mga sublessee na umupa sa property. Kailangan na rin nilang umalis maliban kung makipag-ayos sila mismo sa nagpapa-upa.

    Tanong 4: Kung nagpatayo ako ng improvements sa inuupahan kong lupa, may karapatan ba ako diyan pagkatapos ng kontrata?

    Sagot: Oo, kung ang improvements ay useful, suitable sa paggamit ng property, at ginawa mo ito nang good faith, maaaring may karapatan kang mabayaran ng kalahati ng value ng improvements sa pagtatapos ng kontrata. Kung hindi ka bayaran, pwede mo ring gibain ang improvements.

    Tanong 5: Ano ang unlawful detainer?

    Sagot: Ito ay isang legal na aksyon para paalisin ang isang tao sa property kung illegal na ang pananatili niya roon, halimbawa, pagkatapos ng kontrata sa upa at ayaw pa rin umalis kahit pinapaalis na.

    Tanong 6: Ano ang tortious interference?

    Sagot: Ito ay kapag may third person na nakialam sa isang kontrata at nagdulot ng breach of contract, nang walang legal na justification.

    Tanong 7: Gaano katagal ang prescriptive period para mag-file ng unlawful detainer case?

    Sagot: Isang taon mula sa last demand to vacate.

    Nalilito ka pa rin ba sa usapin ng kontrata sa upa at pagmamana? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto! Ang ASG Law ay handang tumulong sa iyo sa mga usaping legal tungkol sa real estate at kontrata. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)