ASG Law

Tag: Pagkansela ng Kontrata

  • Pagkansela ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailan Ito Valid? Gabay Batay sa Desisyon ng Korte Suprema

    Pagkansela ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Notarial Act Para Maging Valid

    G.R. No. 237934, June 10, 2024 – STATE INVESTMENT TRUST, INC., PETITIONER, VS. CARLOS BACULO AND THE HEIRS OF HIS DECEASED SPOUSE VICTORIA BACULO, NAMELY, RONALDO BACULO, RONIEL BACULO, ROZZIEL BACULO-QUITORIANO AND RICHARD BACULO, RESPONDENTS.

    Naranasan mo na bang bumili ng lupa sa pamamagitan ng installment? Paano kung biglang kanselahin ng nagbebenta ang kontrata dahil hindi ka nakabayad? Mahalagang malaman ang iyong mga karapatan bilang isang bumibili. Ang desisyon na ito ng Korte Suprema ay nagbibigay linaw sa mga kondisyon para sa valid na pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa, lalo na kung ito ay binabayaran sa pamamagitan ng installment.

    Sa kasong ito, kinwestyon ng State Investment Trust, Inc. (SITI) ang desisyon ng Court of Appeals (CA) na nagbabaliktad sa desisyon ng Regional Trial Court (RTC). Ayon sa RTC, valid ang pagkansela ng SITI sa kontrata sa pagbili ng lupa dahil hindi nakabayad ang mga Baculo. Ngunit ayon sa CA, hindi valid ang pagkansela dahil hindi sinunod ang mga requirements ng Republic Act No. 6552, o ang Maceda Law.

    Ang Maceda Law at ang Proteksyon sa mga Bumibili ng Lupa

    Ang Republic Act No. 6552, o mas kilala bilang Maceda Law, ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Layunin ng batas na ito na maiwasan ang mga mapang-abusong kondisyon sa kontrata na maaaring magpahirap sa mga bumibili.

    Ayon sa Section 4 ng Maceda Law, kung ang bumibili ay nakapagbayad na ng mas bababa sa dalawang taon na installment, kailangan munang bigyan ng nagbebenta ang bumibili ng grace period na hindi bababa sa 60 araw mula sa petsa ng pagkakautang. Kung hindi pa rin makabayad ang bumibili sa loob ng grace period, saka pa lamang maaaring kanselahin ng nagbebenta ang kontrata. Ngunit, kailangan munang magpadala ang nagbebenta ng notice of cancellation o demand for rescission sa pamamagitan ng notarial act. Ang ibig sabihin nito, kailangan na ang notice ay notarized ng isang notary public.

    Narito ang sipi mula sa Section 4 ng Maceda Law:

    Section 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due.

    If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.

    Halimbawa, kung si Juan ay bumili ng lupa sa pamamagitan ng installment at nakapagbayad na siya ng isang taon, at hindi siya nakabayad sa buwan ng Mayo. Kailangan bigyan siya ng nagbebenta ng 60 araw na grace period. Kung hindi pa rin siya makabayad pagkatapos ng 60 araw, kailangan magpadala ang nagbebenta ng notarized na notice of cancellation. Pagkatapos matanggap ni Juan ang notarized na notice, mayroon pa siyang 30 araw bago tuluyang makansela ang kontrata.

    Ang Kwento ng Kaso: SITI vs. Baculo

    Ang kaso ay nagsimula nang pumasok ang SITI at ang mga Baculo sa dalawang Contracts to Sell para sa dalawang lote sa Quezon City. Nakapagbayad ang mga Baculo ng downpayment at walong buwan na installment. Ngunit, nagkaroon ng problema sa titulo ng lupa dahil sa isang kaso ng reconveyance na isinampa laban sa SITI. Dahil dito, humiling ang mga Baculo na suspindihin muna ang kanilang pagbabayad.

    Pagkatapos manalo ang SITI sa kaso ng reconveyance, hiniling nila sa mga Baculo na ipagpatuloy ang pagbabayad. Ngunit, humiling ulit ang mga Baculo ng suspensyon dahil hindi pa raw naalis ang annotation ng lis pendens sa titulo. Dahil dito, kinansela ng SITI ang kontrata at pinapalis ang mga Baculo sa lupa.

    Narito ang mga importanteng pangyayari sa kaso:

    • 1997: Pumasok ang SITI at ang mga Baculo sa Contracts to Sell.
    • 1997: Nagsampa ng kaso ng reconveyance laban sa SITI.
    • 1998: Humiling ang mga Baculo ng suspensyon ng pagbabayad.
    • 2005: Kinansela ng SITI ang kontrata dahil hindi nagbayad ang mga Baculo.
    • 2006: Nagsampa ang SITI ng kasong ejectment laban sa mga Baculo.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi valid ang pagkansela ng SITI sa kontrata dahil hindi nila sinunod ang requirements ng Maceda Law. Hindi nagpadala ang SITI ng notarized na notice of cancellation. Ayon sa Korte:

    [T]here was no valid rescission or more aptly, cancellation of the two Contracts to Sell in this case as the above requisites under Section 4 of the Republic Act No. 6552 have not been complied with by SITI.

    Dagdag pa ng Korte:

    At this juncture, it bears stressing that paragraph 5 of the Contracts to Sell, which accords to SITI the right to unilaterally cancel the said contract in case of Spouses Baculo’s failure to pay any installments, did not exempt SITI from complying with the provisions of Republic Act No. 6552.

    Ano ang Implikasyon ng Desisyon na Ito?

    Ang desisyon na ito ay nagpapaalala sa mga nagbebenta ng lupa na kailangan nilang sundin ang Maceda Law kapag kinakansela nila ang kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Kailangan nilang bigyan ng grace period ang bumibili at magpadala ng notarized na notice of cancellation. Kung hindi nila ito gagawin, maaaring mapawalang-bisa ang kanilang pagkansela.

    Para sa mga bumibili ng lupa, mahalagang malaman ang inyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law. Kung hindi kayo nakabayad sa inyong installment, siguraduhing humingi ng grace period at alamin kung nakapagpadala ang nagbebenta ng notarized na notice of cancellation.

    Key Lessons:

    • Kailangan ang notarized na notice of cancellation para maging valid ang pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment.
    • Dapat sundin ng nagbebenta ang Maceda Law.
    • Alamin ang iyong mga karapatan bilang bumibili.

    Frequently Asked Questions

    1. Ano ang Maceda Law?

    Ang Maceda Law ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment.

    2. Kailan kailangan ang notarized na notice of cancellation?

    Kailangan ang notarized na notice of cancellation kung ang bumibili ay nakapagbayad na ng mas bababa sa dalawang taon na installment.

    3. Ano ang grace period?

    Ang grace period ay ang panahon na ibinibigay ng nagbebenta sa bumibili para makabayad sa kanyang installment.

    4. Ano ang mangyayari kung hindi nagpadala ng notarized na notice of cancellation ang nagbebenta?

    Maaaring mapawalang-bisa ang pagkansela ng kontrata.

    5. Ano ang dapat kong gawin kung hindi ako makabayad sa aking installment?

    Humingi ng grace period sa nagbebenta at alamin ang iyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa real estate at kontrata. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito.

  • Kanselasyon ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Notarial na Pagpapatunay?

    Ang desisyon na ito ay naglilinaw na ang pagbabalewala ng kontrata sa pagbili ng lupa ay kailangang may notarial na pagpapatunay. Ayon sa Korte Suprema, ang pagpapawalang-bisa ng kontrata ng nagbebenta dahil sa hindi pagbabayad ay hindi epektibo maliban kung ito ay naisagawa sa pamamagitan ng isang valid na notarial act. Nangangahulugan ito na hindi sapat na basta magpadala ng simpleng abiso; kailangan itong patotohanan ng isang notaryo publiko. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment, upang matiyak na hindi basta-basta makakansela ang kanilang mga kontrata.

    Bumili Ka Ba ng Lupa? Alamin ang Iyong Karapatan sa Pagkansela ng Kontrata!

    Ang kaso ni Priscilla Zafra Orbe laban sa Filinvest Land, Inc. ay umiikot sa usapin ng pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Si Orbe ay nakipagkasundo sa Filinvest para bumili ng lupa, ngunit nagkaproblema sa pagbabayad. Dahil dito, kinansela ng Filinvest ang kontrata. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung wasto ba ang ginawang pagkansela ng Filinvest, lalo na’t hindi ito dumaan sa isang maayos na proseso ng notarial na pagpapatunay.

    Mahalagang maunawaan ang Republic Act No. 6552, na kilala rin bilang Maceda Law, na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Ayon sa batas na ito, may mga karapatan ang mga bumibili, depende sa kung ilang taon na silang nagbabayad. Kung nakapagbayad na ng at least dalawang taon, may karapatan sila sa grace period at cash surrender value. Samantala, kung wala pang dalawang taon, mayroon pa ring grace period, ngunit may mas mahigpit na kondisyon sa pagkansela ng kontrata. Ang mga probisyon ng Maceda Law ay dapat bigyang-interpretasyon na pumapabor sa mga bumibili.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi nakabayad si Orbe ng katumbas ng dalawang taon na installment. Sa ilalim ng Seksyon 4 ng Maceda Law, ang Filinvest ay dapat magbigay kay Orbe ng 60-day grace period, at kung hindi pa rin siya makabayad, maaari nilang kanselahin ang kontrata sa pamamagitan ng notarial act. Napakahalaga ng notarial act sa prosesong ito. Ang pagpapatotoo sa harap ng isang notaryo publiko ay hindi lamang basta paggawa ng dokumento bilang pampubliko; ito rin ay pagpapatunay na ang kumakatawan sa nagbebenta ay may sapat na awtoridad para kanselahin ang kontrata.

    Napansin ng Korte Suprema na ang ipinadalang abiso ng Filinvest ay may jurat lamang at hindi acknowledgement. Ipinapaliwanag ng acknowledgement na ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya. Dagdag pa rito, hindi rin sapat ang ipinakitang community tax certificate bilang patunay ng pagkakakilanlan ayon sa 2004 Rules on Notarial Practice. Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang pagkansela ng Filinvest sa kontrata. Kaya’t ang kontrata ay mananatiling balido.

    Ang ginawang pagbebenta ng Filinvest sa lupa kay Ruel Ymana ay nagdulot ng komplikasyon. Bagama’t balido pa rin ang kontrata ni Orbe, hindi na maibibigay sa kanya ang lupa. Kaya, ibinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa HLURB upang maipatupad ang desisyon. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpawalang-bisa ng kontrata ay dapat sumunod sa mga kondisyon ng Maceda Law upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung wasto ba ang pagkansela ng Filinvest Land, Inc. sa kontrata ni Priscilla Zafra Orbe dahil sa hindi pagbabayad ng installment, at kung nakasunod ba sila sa mga rekisitos ng Maceda Law.
    Ano ang Maceda Law? Ang Maceda Law (Republic Act No. 6552) ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng installment. Nagtatakda ito ng mga karapatan at remedyo para sa mga bumibili kung sila ay mag-default sa pagbabayad.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘notarial act’ sa pagkansela ng kontrata? Ang ‘notarial act’ ay nangangahulugan na ang abiso ng pagkansela ay dapat na patotohanan ng isang notaryo publiko. Ito ay nagpapatunay na ang dokumento ay lehitimo at ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa nagbebenta.
    Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang jurat bilang sapat na notarial act? Dahil ang jurat ay nagpapatunay lamang na ang lumagda ay nanumpa sa harap ng notaryo, ngunit hindi nito pinapatunayan na siya ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya, kailangan ang acknowledgement.
    Ano ang ‘acknowledgement’ at bakit ito mahalaga? Ang ‘acknowledgement’ ay isang notarial act kung saan pinapatunayan ng lumagda na siya ay may awtoridad na kumilos bilang kinatawan, na kailangan para sa valid na pagkansela ng kontrata.
    Ano ang nangyari sa lupa ni Orbe? Ipinagbili na ng Filinvest ang lupa kay Ruel Ymana, kaya hindi na ito maibibigay kay Orbe.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kaso? Ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ng Filinvest kay Orbe ang kanyang mga naibayad na halaga, kasama ang interest, dahil sa hindi wasto ang ginawang pagkansela ng kontrata.
    Ano ang dapat gawin kung kinansela ang iyong kontrata sa pagbili ng lupa? Siguraduhing suriin kung ang pagkansela ay dumaan sa tamang proseso ng notarial act at kung nakasunod sa Maceda Law. Kung hindi, maaaring balido pa rin ang iyong kontrata at may karapatan kang mabawi ang iyong mga naibayad.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala na ang batas ay dapat na magbigay-proteksyon sa mga naaapi. Ang Maceda Law ay nilikha upang maiwasan ang pang-aabuso ng mga developer at tiyakin na ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa ay protektado. Kaya naman, dapat na masusing sundin ang mga kondisyon nito para sa valid na pagkansela ng kontrata.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Priscilla Zafra Orbe v. Filinvest Land, Inc., G.R. No. 208185, September 6, 2017