ASG Law

Tag: Pagkaantala ng Proyekto

  • Pag-unawa sa Retention Money at Likidong Damihes sa Kontrata ng Konstruksyon sa Pilipinas

    Pagpapatibay sa Halaga ng Retention Money at Likidong Damihes sa Kontrata ng Konstruksyon

    G.R. No. 176439 & 176718 (Enero 15, 2014)

    Sa mundo ng konstruksyon, madalas na nagkakaroon ng hindi pagkakaunawaan pagdating sa bayad, lalo na tungkol sa retention money at likidong damihes. Kapag ang isang proyekto ay hindi natapos sa takdang panahon o may mga isyu sa kalidad ng trabaho, maaaring magkaroon ng komplikasyon sa pagitan ng may-ari at kontraktor. Ang kasong ito sa Korte Suprema ay naglilinaw sa mga karapatan at obligasyon ng bawat partido pagdating sa retention money at likidong damihes sa konteksto ng isang kontrata ng konstruksyon.

    Ano ang Legal na Konteksto ng Retention Money at Likidong Damihes?

    Ang retention money ay isang porsyento ng halaga ng kontrata na karaniwang ibinabawas mula sa bawat bayad sa kontraktor. Ito ay nagsisilbing seguridad para sa may-ari ng proyekto sakaling may mga depekto o kinakailangang ayusin sa trabaho pagkatapos makumpleto ang proyekto. Ayon sa karaniwang praktis sa industriya ng konstruksyon at suportado ng jurisprudence, ang 10% retention ay kadalasang ginagamit bilang pamantayan. Ang layunin nito ay protektahan ang may-ari mula sa mga posibleng dagdag na gastos kung sakaling kailangang ayusin ang trabaho ng kontraktor.

    Sa kabilang banda, ang likidong damihes ay napagkasunduang halaga na babayaran ng kontraktor sa may-ari bilang kabayaran sa pagkaantala ng proyekto. Ito ay itinakda sa kontrata upang maiwasan ang mga pagtatalo tungkol sa aktwal na pinsala na natamo ng may-ari dahil sa pagkaantala. Ayon sa Artikulo 1169 ng Civil Code, ang mga partido ay maaaring malinaw na magkasundo sa mga likidong damihes sa kontrata.

    Mahalagang tandaan na ang dalawang konseptong ito ay nakasaad mismo sa kontrata ng konstruksyon. Ang Korte Suprema sa iba’t ibang pagkakataon ay nagbigay diin sa kahalagahan ng kontrata bilang batas sa pagitan ng mga partido. Kung kaya’t ang mga probisyon nito, lalo na patungkol sa retention money at likidong damihes, ay dapat sundin maliban na lamang kung ito ay labag sa batas, moralidad, o pampublikong polisiya.

    Ang Kwento ng Kaso: President of the Church of Jesus Christ of Latter Day Saints vs. BTL Construction Corporation

    Ang kasong ito ay nagsimula nang pumasok sa kontrata ang Church of Jesus Christ of Latter Day Saints (COJCOLDS) at BTL Construction Corporation (BTL) para sa konstruksyon ng isang meetinghouse facility sa Misamis Oriental. Ang kontrata ay nagkakahalaga ng P12,680,000.00 at ang takdang panahon ng konstruksyon ay mula Enero 15 hanggang Setyembre 15, 2000.

    Gayunpaman, dahil sa iba’t ibang kadahilanan tulad ng masamang panahon at pagbabago sa plano, naantala ang proyekto. Humiling ang BTL ng mga extension, ngunit hindi lahat ay naaprubahan. Sa kasamaang palad, nakaranas ng problema sa pananalapi ang BTL at huminto sa operasyon bago matapos ang proyekto. Dahil dito, tinapos ng COJCOLDS ang kontrata at kumuha ng ibang kontraktor para tapusin ang trabaho.

    Nagsampa ng reklamo ang BTL sa Construction Industry Arbitration Commission (CIAC) para maningil ng iba’t ibang halaga, kabilang ang retention money at unpaid balance. Nag-counterclaim naman ang COJCOLDS para sa likidong damihes dahil sa pagkaantala at cost overrun.

    Narito ang naging procedural journey ng kaso:

    • CIAC: Pinaboran ang parehong partido. Inutusan ang COJCOLDS na bayaran ang BTL ng unpaid balance at retention money, ngunit inutusan din ang BTL na magbayad ng likidong damihes.
    • Court of Appeals (CA): Binago ang desisyon ng CIAC. Kinumpirma ang pagbabayad ng unpaid balance at retention money, ngunit binago ang halaga ng likidong damihes at idinagdag ang cost overrun na dapat bayaran ng BTL.
    • Korte Suprema: Sinuri ang desisyon ng CA. Nagdesisyon na ang retention money ay bahagi ng contract price at hindi hiwalay na pananagutan. Kinumpirma ang likidong damihes at cost overrun na dapat bayaran ng BTL.

    Ayon sa Korte Suprema, “As such, the 10% retention money should not be treated as a separate and distinct liability of COJCOLDS to BTL as it merely forms part of the contract price.” Ito ay nagpapahiwatig na ang retention money ay hindi dapat ituring na dagdag na bayad kundi isang bahagi lamang ng kabuuang halaga ng kontrata na pansamantalang pinipigilan.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng rekomendasyon ng arkitekto pagdating sa extension ng panahon. “Since Article 21.04 of the General Conditions expressly recognizes that the architect’s recommendations regarding extensions of time should be controlling, the Court upholds the CA’s finding that BTL was only granted a 190-day extension…” Ito ay nagpapakita na ang opinyon ng arkitekto, na karaniwang eksperto sa larangan ng konstruksyon, ay may malaking timbang sa pagtukoy ng reasonable extension.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay ng mahalagang gabay sa mga partido sa kontrata ng konstruksyon, lalo na pagdating sa retention money at likidong damihes.

    Para sa mga May-ari ng Proyekto:

    • Siguraduhing malinaw na nakasaad sa kontrata ang probisyon tungkol sa retention money at likidong damihes.
    • Sundin ang proseso para sa pag-apruba ng extension ng panahon, at isaalang-alang ang rekomendasyon ng arkitekto.
    • Magkaroon ng maayos na dokumentasyon ng lahat ng transaksyon at komunikasyon sa kontraktor.

    Para sa mga Kontraktor:

    • Unawain nang mabuti ang mga probisyon sa kontrata tungkol sa retention money at likidong damihes.
    • Magsumite ng request para sa extension ng panahon sa tamang oras at may sapat na dokumentasyon.
    • Panatilihin ang maayos na financial records at komunikasyon sa may-ari ng proyekto.

    Susing Aral:

    • Retention Money ay Bahagi ng Kontrata: Hindi ito dagdag na bayad, kundi seguridad para sa maayos na pagkumpleto ng proyekto.
    • Likidong Damihes para sa Pagkaantala: Napagkasunduang kabayaran para sa pagkaantala, mahalagang malinaw sa kontrata.
    • Rekomendasyon ng Arkitekto: May malaking timbang sa pagtukoy ng extension ng panahon.
    • Kontrata ang Batas: Sundin ang nakasaad sa kontrata, maliban kung labag sa batas.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang mangyayari sa retention money kung walang depekto sa trabaho?
    Sagot: Kung walang depekto at natapos nang maayos ang proyekto, dapat ibalik ang retention money sa kontraktor pagkatapos ng takdang panahon na nakasaad sa kontrata.

    Tanong 2: Maaari bang bawasan ang retention money para bayaran ang likidong damihes?
    Sagot: Oo, kung may pagkaantala at may likidong damihes na dapat bayaran, maaaring bawasan ito mula sa retention money.

    Tanong 3: Paano kinakalkula ang likidong damihes?
    Sagot: Ito ay nakadepende sa napagkasunduan sa kontrata. Kadalasan, ito ay fixed na halaga kada araw ng pagkaantala.

    Tanong 4: Ano ang mangyayari kung hindi sumasang-ayon ang kontraktor sa rekomendasyon ng arkitekto para sa extension?
    Sagot: Maaaring magkaroon ng arbitration o litigation para resolbahin ang hindi pagkakasundo, depende sa nakasaad sa kontrata.

    Tanong 5: Mahalaga ba ang kontrata sa usapin ng retention money at likidong damihes?
    Sagot: Napakahalaga. Ang kontrata ang magtatakda ng mga karapatan at obligasyon ng bawat partido pagdating sa mga isyung ito.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping kontrata sa konstruksyon at pagresolba ng mga dispute. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng konsultasyon tungkol sa retention money, likidong damihes, o iba pang usaping legal sa konstruksyon, makipag-ugnayan sa amin. Para sa karagdagang impormasyon, bisitahin ang aming website dito.

  • Proteksyon Mo Bilang Mamimili ng Kondominyo: Ano ang Gagawin Kapag Naantala ang Proyekto?

    Karapatan Mo sa Refund Kapag Naantala ang Proyekto ng Kondominyo

    G.R. No. 185798, January 13, 2014

    Ang pagbili ng kondominyo ay malaking desisyon at pamumuhunan. Ngunit paano kung ang proyektong pinaglaanan mo ng iyong ipon ay biglang naantala? Marami ang nangangarap magkaroon ng sariling tahanan, kaya’t nakakadismaya kapag ang pangakong tirahan ay hindi natutupad. Sa kasong Fil-Estate Properties, Inc. v. Spouses Ronquillo, nilinaw ng Korte Suprema ang karapatan ng mga mamimili na mabawi ang kanilang ibinayad kapag nabigo ang developer na ituloy ang proyekto sa takdang panahon. Tatalakayin natin ang mahahalagang aral mula sa kasong ito at kung paano ito makakatulong sa iyo bilang mamimili.

    Ano ang Legal na Basehan para Mabawi ang Ibinayad Mo?

    Sa Pilipinas, pinoprotektahan ng batas ang mga bumibili ng lote o unit sa subdivision at kondominyo. Ito ay sa ilalim ng Presidential Decree No. 957, o mas kilala bilang “Subdivision and Condominium Buyer’s Protective Decree.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga mamimili laban sa mga mapanlinlang na developer.

    Ayon sa Seksyon 23 ng PD 957, “Non-Forfeiture of Payments. No installment payment made by a buyer in a subdivision or condominium project for the lot or unit he contracted to buy shall be forfeited in favor of the owner or developer when the buyer, after due notice to the owner or developer, desists from further payment due to the failure of the owner or developer to develop the subdivision or condominium project according to the approved plans and within the time limit for complying with the same. Such buyer may, at his option, be reimbursed the total amount paid including amortization interests but excluding delinquency interests, with interest thereon at the legal rate.”

    Malinaw sa probisyong ito na kung nabigo ang developer na ipagpatuloy ang proyekto ayon sa plano at takdang panahon, may karapatan ang mamimili na huminto sa pagbabayad at mabawi ang lahat ng kanyang ibinayad, kasama ang interes.

    Bukod pa rito, nakasaad din sa Article 1191 ng Civil Code ang karapatan sa rescission o pagpapawalang-bisa ng kontrata sa mga reciprocal obligations, kung saan ang isa sa partido ay hindi tumupad sa kanyang obligasyon. Sa kaso ng bentahan ng kondominyo, obligasyon ng developer na itayo at i-develop ang proyekto, at obligasyon naman ng mamimili na magbayad. Kapag hindi natupad ng developer ang kanyang obligasyon, may karapatan ang mamimili na ipawalang-bisa ang kontrata.

    Ang Kwento sa Likod ng Kaso: Ronquillo vs. Fil-Estate

    Ang mag-asawang Ronquillo ay bumili ng kondominyo unit sa Central Park Place Tower na dine-develop ng Fil-Estate Properties, Inc. at Fil-Estate Network, Inc. Nagbayad sila ng reservation fee at buwanang hulog hanggang Setyembre 1998. Ngunit napansin nilang huminto ang konstruksyon. Kahit nakapagbayad na sila ng mahigit P2 milyon, hindi natuloy ang proyekto.

    Dahil dito, sumulat ang mga Ronquillo sa Fil-Estate para humingi ng refund, ngunit hindi sila pinansin. Kaya’t nagdesisyon silang magsampa ng reklamo sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) para mabawi ang kanilang pera, kasama ang danyos.

    Ang Laban sa HLURB, Office of the President, at Court of Appeals

    Sa HLURB, hindi sumagot ang Fil-Estate kaya’t idineklara silang in default. Naglabas ang HLURB ng desisyon na nag-uutos sa Fil-Estate na ibalik sa mga Ronquillo ang P2,198,949.96 na kanilang ibinayad, kasama ang 12% interes kada taon, moral damages, attorney’s fees, at administrative fine.

    Umapela ang Fil-Estate sa HLURB Board of Commissioners, ngunit kinatigan ang desisyon ng Arbiter. Umapela ulit sila sa Office of the President, ngunit muli silang nabigo. Hindi pa rin nagpatinag ang Fil-Estate at dinala ang kaso sa Court of Appeals.

    Sa Court of Appeals, pareho rin ang resulta. Sinang-ayunan ng CA ang desisyon ng HLURB at Office of the President. Binigyang-diin ng CA na ang pagkabigo ng Fil-Estate na ituloy ang proyekto ay sapat na dahilan para magpa-refund ang mga Ronquillo. Hindi rin tinanggap ng CA ang argumento ng Fil-Estate na ang Asian financial crisis ang dahilan ng pagkaantala, dahil hindi raw ito maituturing na fortuitous event o pangyayaring hindi inaasahan.

    Hindi pa rin sumuko ang Fil-Estate at umakyat sila sa Korte Suprema.

    Ang Desisyon ng Korte Suprema: Proteksyon sa Mamimili ang Pangunahin

    Sa Korte Suprema, muling iginiit ng Fil-Estate na walang basehan ang reklamo ng mga Ronquillo dahil hindi naman daw sila nagpakita ng masamang intensyon. Sabi nila, naantala lang ang proyekto dahil sa Asian financial crisis, isang pangyayaring hindi nila kontrolado.

    Ngunit hindi kinatigan ng Korte Suprema ang Fil-Estate. Ayon sa SC, “The non-performance of petitioners’ obligation entitles respondents to rescission under Article 1191 of the New Civil Code… More in point is Section 23 of Presidential Decree No. 957…”

    Dagdag pa ng Korte Suprema, hindi maituturing na fortuitous event ang Asian financial crisis para ma-excuse ang Fil-Estate sa kanilang obligasyon. Binanggit pa ng SC ang nauna nilang desisyon sa kasong Fil-Estate Properties, Inc. v. Spouses Go, kung saan sinabi na ang krisis pinansyal ay “not unforeseeable and beyond the control of a business corporation.”

    Dahil dito, kinatigan ng Korte Suprema ang mga naunang desisyon. Gayunpaman, binago ng SC ang interes mula 12% pababa sa 6%, alinsunod sa BSP Circular No. 799. Pinagtibay rin ng SC ang pagbibigay ng moral damages, attorney’s fees, at administrative fine sa Fil-Estate.

    Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema ang mga Spouses Ronquillo at pinatunayan na ang batas ay nasa panig ng mga mamimili.

    Ano ang Praktikal na Aral Mula sa Kaso?

    Ang kasong Fil-Estate v. Ronquillo ay nagbibigay ng mahalagang aral para sa mga mamimili at developers ng real estate.

    Para sa Mamimili:

    • Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng PD 957. May karapatan kang magpa-refund kung hindi matuloy ang proyekto sa takdang panahon.
    • Huwag matakot magsampa ng reklamo. Kung hindi tumutugon ang developer sa iyong mga hinaing, huwag mag-atubiling dumulog sa HLURB o sa korte.
    • Magtipon ng mga dokumento. Itago ang reservation agreement, resibo ng bayad, at mga komunikasyon sa developer bilang ebidensya.

    Para sa Developers:

    • Tuparin ang pangako sa mga mamimili. Sikaping matapos ang proyekto sa tamang oras at ayon sa plano.
    • Huwag umasa sa “fortuitous event” bilang dahilan. Ang mga negosyo ay inaasahang handa sa iba’t ibang risk, kabilang ang economic crisis.
    • Maging responsable at makipag-ugnayan sa mamimili. Kung may problema sa proyekto, ipaalam agad sa mga mamimili at humanap ng solusyon.

    Mahahalagang Aral:

    • Proteksyon ng Mamimili: Pinoprotektahan ng PD 957 ang mga mamimili ng kondominyo laban sa kapabayaan ng developers.
    • Karapatan sa Refund: May karapatan ang mamimili na magpa-refund kung hindi natuloy ang proyekto dahil sa kapabayaan ng developer.
    • Asian Financial Crisis Hindi Excuse: Hindi maituturing na fortuitous event ang Asian financial crisis para hindi tuparin ang obligasyon sa kontrata.
    • Interes: Ang legal na interes sa refund ay 6% simula 2013 (ayon sa BSP Circular No. 799).

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Tanong 1: Paano kung sinabi ng developer na naantala ang proyekto dahil sa pandemic o iba pang “force majeure”? Maituturing ba itong valid excuse?

    Sagot: Bawat kaso ay iba. Kailangan suriin kung talagang ang pandemic o “force majeure” ang direktang dahilan ng pagkaantala, at kung ginawa ba ng developer ang lahat para maiwasan ito. Hindi basta-basta tinatanggap ang “force majeure” bilang excuse, lalo na kung ang pagkaantala ay matagal na at walang konkretong aksyon ang developer para ituloy ang proyekto.

    Tanong 2: Ano ang dapat kong gawin kung gusto kong magpa-refund?

    Sagot: Una, sumulat sa developer at pormal na ipaalam ang iyong demand for refund. Kung hindi sila tumugon, maaari kang magsampa ng reklamo sa HLURB. Maghanda ng mga dokumento bilang ebidensya.

    Tanong 3: May deadline ba para magsampa ng reklamo?

    Sagot: Mayroon tinatawag na prescriptive period. Mas mainam na kumunsulta sa abogado para malaman ang specific deadline sa iyong kaso at para matiyak na nasusundan ang tamang proseso.

    Tanong 4: Makukuha ko ba agad ang buong refund?

    Sagot: Hindi agad-agad. Dadaan pa ito sa proseso ng pagdinig sa HLURB o korte. Ngunit sa tulong ng abogado at sapat na ebidensya, mas malaki ang chance na mapaboran ka.

    Tanong 5: Bukod sa refund, pwede pa ba akong humingi ng danyos?

    Sagot: Oo, maaari kang humingi ng moral damages kung napatunayan na nagkaroon ng bad faith o kapabayaan ang developer, at attorney’s fees para sa gastos sa paglilitis.

    Naranasan mo ba ang ganitong problema sa iyong biniling property? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay may mga abogado na bihasa sa real estate law at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Dapat Bang Bayaran ang Kontratista Kahit Naantala ang Proyekto? Alamin ang Iyong Karapatan

    Dapat Bang Bayaran ang Kontratista Kahit Naantala ang Proyekto? Alamin ang Iyong Karapatan

    G.R. No. 196383, October 15, 2012

    Naranasan mo na ba ang humabol sa deadline sa isang proyekto? Sa mundo ng konstruksyon, ang pagkaantala ay madalas na problema. Pero ano ang mangyayari kung ang pagkaantala ay hindi kasalanan ng kontratista? Sa kaso ng Robert Pascua vs. G & G Realty Corporation, tinalakay ng Korte Suprema ang mahalagang tanong na ito: Dapat bang bayaran ang kontratista kahit na lumagpas sa takdang oras ang pagtatapos ng proyekto?

    Sa kasong ito, si Robert Pascua, na nagpapatakbo ng Tri-Web Construction, ay nakipagkontrata sa G & G Realty Corporation para magtayo ng gusali. Ngunit, dahil sa mga dagdag na trabaho na ipinagawa ng G & G Realty, naantala ang proyekto. Nang singilin ni Pascua ang G & G Realty para sa natitirang balanse, tumanggi ang kumpanya na magbayad dahil sa pagkaantala. Ang pangunahing tanong dito ay: Sino ang dapat managot sa pagkaantala, at may karapatan ba si Pascua na mabayaran?

    Ang Batas sa Kontrata ng Konstruksyon

    Ang kontrata sa konstruksyon ay isang kasunduan kung saan ang isang partido (kontratista) ay nangangakong magtayo ng isang istruktura para sa isa pang partido (may-ari) kapalit ng bayad. Ayon sa batas, parehong may obligasyon ang kontratista at ang may-ari. Sinasabi sa Artikulo 1169 ng Civil Code, na ang mga partido ay may reciprocal obligations, ibig sabihin, ang obligasyon ng isa ay nakasalalay sa obligasyon ng isa pa. Sa konteksto ng konstruksyon, obligasyon ng kontratista na itayo ang proyekto, at obligasyon naman ng may-ari na magbayad pagkatapos ng matagumpay na pagtatapos nito.

    Bukod dito, may konsepto sa batas na tinatawag na force majeure o fortuitous event. Ito ay mga pangyayari na hindi inaasahan o maiiwasan, na maaaring magdulot ng pagkaantala sa proyekto. Kung ang pagkaantala ay dahil sa force majeure, maaaring hindi managot ang kontratista. Gayunpaman, sa kasong ito, ang pagkaantala ay hindi dahil sa force majeure, kundi dahil sa mga dagdag na trabaho na ipinagawa ng may-ari.

    Mayroon ding prinsipyo ng quantum meruit. Ito ay nangangahulugan na kung ang isang tao ay nagbigay ng serbisyo o nagtrabaho, dapat siyang bayaran sa makatuwirang halaga ng kanyang ginawa, upang maiwasan ang unjust enrichment. Ito ay naaayon sa Artikulo 1713 ng Civil Code na nagsasaad na, “If he [contractor] should withdraw from the contract for just cause, he shall be paid proportionally for the work done and expenses incurred.” Kahit na may pagkaantala, kung nakumpleto naman ng kontratista ang malaking bahagi ng proyekto, maaaring mabayaran pa rin siya batay sa quantum meruit.

    Ang Kwento ng Kaso: Pascua vs. G & G Realty

    Nagsimula ang kwento noong 1999 nang magkasundo sina Robert Pascua at G & G Realty para sa konstruksyon ng isang apat na palapag na gusali at isang kusina. Ang kontrata ay nagkakahalaga ng P11.1 milyon. Habang ginagawa ang proyekto, nagpabago ng isip ang G & G Realty at nagpa-dagdag ng trabaho si Pascua. Dahil dito, kinailangan munang itigil ang paggawa sa pangunahing gusali para unahin ang mga dagdag na trabaho.

    Natapos ni Pascua ang proyekto, bagamat lampas sa orihinal na deadline. Ngunit nang singilin niya ang G & G Realty para sa natitirang balanse, hindi siya binayaran. Kaya naman, nagdemanda si Pascua sa Regional Trial Court (RTC) ng Pasig City.

    Desisyon ng RTC: Panalo si Pascua. Ayon sa RTC, makatwiran ang pagkaantala dahil sa mga dagdag na trabaho na ipinagawa ng G & G Realty. Sinabi ng korte:

    “Bagaman hindi pinag-tatalunan ng plaintiff na ang trabaho ay natapos lampas sa ibinigay na deadline, sapat niyang naipaliwanag na ang sanhi ng pagkaantala ay ang mga karagdagang gawa at pagbabago sa gawa na isinagawa ng korporasyon ng konstruksiyon alinsunod sa mga tagubilin ng defendant. Hindi itinanggi ng defendant ang pag-iral ng nasabing mga karagdagang gawa.”

    Desisyon ng Court of Appeals (CA): Una, panalo si Pascua, tapos, bawiin. Sa apela, kinatigan ng CA ang RTC sa unang desisyon nito. Ngunit, sa motion for reconsideration ng G & G Realty, binawi ng CA ang naunang desisyon at pinanigan ang G & G Realty. Ayon sa CA, kasalanan daw ni Pascua ang pagkaantala dahil tumanggap daw ito ng ibang proyekto.

    Desisyon ng Korte Suprema: Balik sa RTC, panalo ulit si Pascua! Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa binagong desisyon ng CA. Kinatigan ng SC ang orihinal na desisyon ng RTC at ang unang desisyon ng CA. Sabi ng Korte Suprema:

    “A close perusal of the records would show that there is no reason for this Court to deviate from the factual findings of the trial court… Here, the trial court correctly found that respondent’s additional works and change order works caused the delay in the construction of the subject project.”

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mga dagdag na trabaho na ipinagawa ng G & G Realty ang dahilan ng pagkaantala, at hindi ang pagtanggap ni Pascua ng ibang proyekto. Dahil dito, dapat bayaran ang kontratista para sa natitirang balanse ng kontrata.

    Ano ang Leksyon sa Kaso na Ito?

    Ang kasong Pascua vs. G & G Realty ay nagtuturo ng ilang mahahalagang leksyon, lalo na sa mga may-ari ng negosyo at mga kontratista:

    1. Dokumentahin ang lahat. Mahalaga na may maayos na dokumentasyon ang lahat ng usapan at kasunduan, lalo na sa mga kontrata ng konstruksyon. Kung may mga pagbabago sa orihinal na plano, dapat itong maisulat at mapirmahan ng parehong partido (change order). Sa kasong ito, nakatulong kay Pascua ang mga dokumento na nagpapatunay sa mga dagdag na trabaho na ipinagawa ng G & G Realty.
    2. Magkomunika ng maayos. Ang maayos na komunikasyon ay susi sa matagumpay na proyekto. Kung may problema o pagbabago, dapat agad itong ipaalam sa kabilang partido.
    3. Alamin ang iyong mga karapatan at obligasyon. Parehong may karapatan at obligasyon ang may-ari at kontratista sa isang kontrata ng konstruksyon. Dapat alam ng bawat partido ang kanilang mga responsibilidad upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan.

    Mahahalagang Aral

    • Ang pagkaantala na dulot ng may-ari ay hindi dapat maging dahilan para hindi bayaran ang kontratista. Kung ang pagkaantala ay dahil sa mga pagbabago o dagdag na trabaho na ipinagawa ng may-ari, may karapatan pa rin ang kontratista na mabayaran.
    • Ang quantum meruit ay proteksyon para sa mga kontratista. Kahit na may problema sa kontrata, kung nakapagbigay naman ng serbisyo ang kontratista, dapat siyang mabayaran sa makatuwirang halaga ng kanyang ginawa.
    • Ang desisyon ng trial court ay may bigat. Binibigyan ng Korte Suprema ng respeto ang mga factual findings ng trial court, lalo na kung ito ay suportado ng ebidensya.

    Mga Madalas Itanong

    1. Tanong: Ano ang mangyayari kung naantala ang proyekto ng konstruksyon?
      Sagot: Depende sa dahilan ng pagkaantala. Kung kasalanan ng kontratista, maaaring may penalty. Ngunit kung kasalanan ng may-ari o dahil sa force majeure, maaaring walang pananagutan ang kontratista sa pagkaantala.
    2. Tanong: Kailangan bang bayaran ang kontratista kahit naantala ang proyekto?
      Sagot: Oo, kung ang pagkaantala ay hindi kasalanan ng kontratista, lalo na kung ito ay dahil sa mga dagdag na trabaho na ipinagawa ng may-ari. Sa ilalim ng prinsipyo ng quantum meruit, dapat pa rin bayaran ang kontratista para sa trabahong nagawa.
    3. Tanong: Ano ang “change order” at bakit ito importante?
      Sagot: Ang “change order” ay dokumento na nagpapatunay sa pagbabago sa orihinal na kontrata, tulad ng dagdag na trabaho o pagbabago sa plano. Importante ito para maprotektahan ang karapatan ng parehong partido at maiwasan ang hindi pagkakaunawaan sa bayad.
    4. Tanong: Paano maiiwasan ang mga problema sa pagbabayad sa mga kontrata ng konstruksyon?
      Sagot: Magkaroon ng malinaw at kumpletong kontrata, dokumentahin ang lahat ng pagbabago sa pamamagitan ng change orders, at magkaroon ng maayos na komunikasyon sa pagitan ng may-ari at kontratista.
    5. Tanong: Ano ang “quantum meruit”?
      Sagot: Ito ay prinsipyo ng batas na nagsasaad na dapat bayaran ang isang tao sa makatuwirang halaga ng kanyang serbisyo o trabaho, upang maiwasan ang unjust enrichment.
    6. Tanong: Saan ako makakakuha ng legal na tulong tungkol sa mga kontrata ng konstruksyon?
      Sagot: Maaari kang kumunsulta sa isang abogado na eksperto sa construction law.

    Kung mayroon kang katanungan tungkol sa kontrata sa konstruksyon o problema sa pagbabayad, huwag mag-atubiling kumunsulta sa ASG Law. Kami ay eksperto sa mga usaping legal na may kinalaman sa konstruksyon at handang tumulong sa iyo. Mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito para sa konsultasyon. Ang ASG Law ay katuwang mo sa pagkamit ng hustisya.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Liquidated Damages sa Kontrata ng Konstruksyon: Kailan Ka Dapat Magbayad?

    Pagbabayad ng Liquidated Damages Kahit Ipinawalang-bisa ang Kontrata: Ang Aral Mula sa Atlantic Erectors vs. Herbal Cove Realty

    G.R. No. 170732, October 11, 2012

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang magpatayo ng bahay o gusali at maantala ang proyekto? Kadalasan, sa mga kontrata ng konstruksyon, may probisyon para sa liquidated damages o danyos perwisyo na babayaran ng contractor kung maantala ang proyekto. Pero paano kung ipawalang-bisa ang kontrata? Kailangan pa rin bang magbayad ng liquidated damages? Ang kasong Atlantic Erectors, Inc. vs. Herbal Cove Realty Corporation ay nagbibigay linaw sa isyung ito.

    Sa kasong ito, pumasok sa kontrata ang Atlantic Erectors, Inc. (petitioner) at Herbal Cove Realty Corporation (respondent) para sa konstruksyon ng mga townhouse. Naantala ang proyekto, at ipinawalang-bisa ng Herbal Cove ang kontrata. Humingi ang Herbal Cove ng liquidated damages, habang ang Atlantic Erectors naman ay nagdemanda para sa unpaid services. Ang pangunahing tanong dito ay kung dapat bang magbayad ng liquidated damages ang Atlantic Erectors kahit na ipinawalang-bisa ang kontrata.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang liquidated damages ay napagkasunduang halaga na babayaran sa kaso ng paglabag sa kontrata. Ito ay nakasaad sa Artikulo 2226 ng Civil Code ng Pilipinas, na nagsasaad na: “Liquidated damages are those agreed upon by the parties to a contract, to be paid in case of breach thereof.” Ibig sabihin, kung napagkasunduan sa kontrata na magbabayad ng liquidated damages kung maantala ang proyekto, dapat itong sundin.

    Layunin ng liquidated damages na mabayaran ang danyos na natamo ng may-ari dahil sa pagkaantala ng proyekto. Ayon sa Korte Suprema, ang liquidated damages ay may dalawang layunin: (1) magbigay ng danyos perwisyo, at (2) palakasin ang obligasyon sa pamamagitan ng banta ng mas malaking responsibilidad kung sakaling lumabag sa kontrata. Mahalaga rin na may patunay na nagkaroon ng pagkaantala sa pagtupad ng obligasyon para mapagbayad ng liquidated damages.

    Sa ilalim ng Artikulo 2227 ng Civil Code, maaaring bawasan ang liquidated damages kung ito ay labis o hindi makatarungan: “Liquidated damages, whether intended as an indemnity or a penalty, shall be equitably reduced if they are iniquitous or unconscionable.” Ngunit sa kasong ito, hindi nakita ng Korte Suprema na labis ang liquidated damages na hinihingi.

    PAGSUSURI NG KASO

    Nagsimula ang kuwento nang magkontrata ang Herbal Cove Realty Corporation sa Atlantic Erectors, Inc. para magtayo ng mga townhouse sa Tagaytay. Nagkasundo sila sa presyo at takdang panahon na 180 araw para tapusin ang proyekto. May probisyon din sa kontrata na kung maantala, magbabayad ang Atlantic Erectors ng liquidated damages na 1/10 ng 1% ng kontrata kada araw ng antala, pero hindi lalampas sa 10% ng kabuuang kontrata.

    Naantala nga ang proyekto. Humingi ng extension ang Atlantic Erectors, at pinayagan naman ng Herbal Cove, ngunit pinaalalahanan sila na magbabayad pa rin sila ng liquidated damages kung lalampas sa extended period. Pero hindi pa rin natapos ng Atlantic Erectors ang proyekto sa loob ng extended period.

    Dahil dito, pinadalhan ng Herbal Cove ng sulat ang Atlantic Erectors, binibigyan sila ng pagkakataon na magsumite ng commitment na tatapusin nila ang proyekto. Ngunit dahil hindi nakapagbigay ng sapat na commitment at nakita ang mga depekto sa trabaho, ipinawalang-bisa ng Herbal Cove ang kontrata. Kumuha sila ng ibang contractor para tapusin ang proyekto.

    Nagkademandahan. Dumulog ang Herbal Cove sa Construction Industry Arbitration Commission (CIAC) para humingi ng liquidated damages at iba pang danyos. Nag-counterclaim naman ang Atlantic Erectors para sa unpaid services. Pinaboran ng CIAC ang Atlantic Erectors sa ilang counterclaim, ngunit hindi pinagbigyan ang liquidated damages ng Herbal Cove dahil daw iligal ang pagpapawalang-bisa ng kontrata dahil hindi sinunod ang 15-day notice requirement.

    Umapela ang Herbal Cove sa Court of Appeals (CA). Binaliktad ng CA ang desisyon ng CIAC sa isyu ng liquidated damages. Ayon sa CA, kahit iligal ang pagpapawalang-bisa ng kontrata, hindi nangangahulugan na hindi na dapat magbayad ng liquidated damages ang Atlantic Erectors dahil naantala naman talaga sila sa proyekto. Sinabi ng CA na:

    “The CA explained that the right to liquidated damages is available to respondent whether or not it terminated the contract because delay alone is decisive.”

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing argumento ng Atlantic Erectors ay hindi sila dapat pagbayarin ng liquidated damages dahil hindi naman sila binigyan ng pagkakataon na tapusin ang proyekto dahil sa iligal na pagpapawalang-bisa ng kontrata.

    Ngunit hindi pumayag ang Korte Suprema. Pinanigan nila ang CA. Ayon sa Korte Suprema, magkaiba ang karapatan sa liquidated damages at ang karapatang ipawalang-bisa ang kontrata. Kahit iligal ang pagpapawalang-bisa, nananatili ang obligasyon ng contractor na magbayad ng liquidated damages kung napatunayang naantala sila sa proyekto. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang probisyon sa kontrata na nagsasaad na:

    “Section 4: The obligation of the CONTRACTOR to pay damages due to unexcused delays shall not relieve it from the obligation to complete and finish the performance of the Works…”

    Sinabi pa ng Korte Suprema na:

    “Clearly, respondent’s entitlement to liquidated damages is distinct from its right to terminate the contract. Petitioner’s liability for liquidated damages is not inconsistent with respondent’s takeover of the project, or termination of the contract or even the eventual completion of the project. What is decisive of such entitlement is the fact of delay in the completion of the works.”

    Dahil napatunayan na naantala ang Atlantic Erectors sa proyekto at hindi sila humingi ng karagdagang extension, kinatigan ng Korte Suprema ang CA at pinagbayad sila ng liquidated damages.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon sa kasong Atlantic Erectors vs. Herbal Cove Realty ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga nasa industriya ng konstruksyon. Una, mahalagang malinaw ang probisyon sa kontrata tungkol sa liquidated damages at ang mga kondisyon para dito. Pangalawa, kahit ipawalang-bisa ang kontrata, hindi ito nangangahulugan na awtomatikong tanggal na ang obligasyon sa liquidated damages kung napatunayan ang pagkaantala.

    Para sa mga contractor, mahalagang:

    • Sundin ang takdang panahon sa kontrata.
    • Kung may inaasahang pagkaantala, agad na ipaalam at humingi ng extension nang pormal at nakasulat.
    • Dokumentohin ang lahat ng dahilan ng pagkaantala at komunikasyon sa may-ari.

    Para naman sa mga may-ari ng proyekto, mahalagang:

    • Maging malinaw sa kontrata ang probisyon sa liquidated damages.
    • Sundin ang tamang proseso sa pagpapawalang-bisa ng kontrata kung kinakailangan, ngunit tandaan na hindi nito inaalis ang karapatan sa liquidated damages kung may pagkaantala.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL

    • Liquidated Damages ay Hiwalay sa Pagpapawalang-bisa ng Kontrata: Kahit pa ipawalang-bisa ang kontrata, maaari pa ring magbayad ng liquidated damages kung napatunayang nagkaroon ng pagkaantala sa proyekto.
    • Pagkaantala ang Susi: Ang mahalaga para mapagbayad ng liquidated damages ay ang napatunayang pagkaantala sa proyekto, hindi ang kung naituloy o naipawalang-bisa ang kontrata.
    • Mahalaga ang Kontrata: Ang mga probisyon sa kontrata, lalo na tungkol sa liquidated damages at extension of time, ay dapat sundin at bigyan ng importansya.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang liquidated damages?
    Sagot: Ito ay halaga na napagkasunduan sa kontrata na babayaran kung sakaling may paglabag, tulad ng pagkaantala sa proyekto ng konstruksyon.

    Tanong 2: Kailan ako dapat magbayad ng liquidated damages?
    Sagot: Magbabayad ka kung napatunayang naantala ka sa pagtupad ng iyong obligasyon sa kontrata, at ito ay nakasaad sa kontrata na may liquidated damages.

    Tanong 3: Maiiwasan ko ba ang liquidated damages?
    Sagot: Oo, sa pamamagitan ng pagtupad sa takdang panahon sa kontrata. Kung inaasahan ang pagkaantala, agad na ipaalam at humingi ng extension nang pormal.

    Tanong 4: Kung iligal ang pagpapawalang-bisa ng kontrata, hindi na ba ako magbabayad ng liquidated damages?
    Sagot: Hindi awtomatiko. Ayon sa kasong ito, kahit iligal ang pagpapawalang-bisa, maaari ka pa ring pagbayarin ng liquidated damages kung napatunayang nagkaroon ng pagkaantala.

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin kung may problema ako sa liquidated damages sa kontrata ko?
    Sagot: Kumonsulta agad sa abogado para mapayuhan ka nang tama batay sa iyong sitwasyon at sa mga probisyon ng iyong kontrata.

    Para sa mas malalim na pag-unawa sa liquidated damages at iba pang isyu sa kontrata ng konstruksyon, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Eksperto kami sa mga usaping legal sa konstruksyon at handang tumulong sa iyo. Mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o kontakin kami dito para sa konsultasyon. Kami sa ASG Law ay laging handang maglingkod sa inyo.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)