ASG Law

Tag: Pagbili ng Ari-arian

  • Pagbili ng Ari-arian ng Kamag-anak ng Abogado: Paglilinaw sa Saklaw ng Pagbabawal

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang pagbabawal sa ilalim ng Artikulo 1491(5) ng Civil Code, na nagbabawal sa mga abogado na bumili ng ari-arian na pinag-uusapan sa isang kaso kung saan sila nakikilahok dahil sa kanilang propesyon, ay hindi umaabot sa kanilang mga kamag-anak. Ang pagbili ng anak ng isang abogado ng ari-arian na nasa ilalim ng litigasyon ay hindi awtomatikong bumabagsak sa loob ng saklaw ng pagbabawal maliban kung mapatunayan na ginamit ng abogado ang kanyang anak bilang isang paraan upang makakuha ng ari-arian. Ang desisyon na ito ay nagbibigay linaw sa kung sino ang sakop ng pagbabawal sa pagbili ng ari-arian na pinag-uusapan sa korte, na nagbibigay proteksiyon sa mga abogado na maaaring maakusahan nang hindi makatarungan.

    Kung Kailan ang Pamilya ay Hindi Sakop: Ang Pagbebenta ng Lupa at ang Artikulo 1491

    Nagsimula ang kaso sa isang reklamong administratibo na inihain ni Christopher R. Santos laban kay Atty. Joseph A. Arrojado dahil sa paglabag umano nito sa Artikulo 1491 ng Civil Code. Ayon kay Santos, si Atty. Arrojado, bilang abogado ni Lilia Rodriguez sa isang kasong unlawful detainer laban sa kanya, ay nakakuha umano ng interes sa ari-arian na pinag-uusapan sa kaso sa pamamagitan ng kanyang anak na si Julius P. Arrojado. Iginiit ni Santos na ang pagbili ni Julius ng isa sa mga ari-arian habang nakabinbin pa ang kaso sa Korte Suprema ay isang paglabag sa batas at sa ethical duties ni Atty. Arrojado. Mariing itinanggi ni Atty. Arrojado na nilabag niya ang Artikulo 1491 dahil wala siyang interes sa ari-arian na binili ng kanyang anak. Aniya, malaya nang magdesisyon si Julius sa kanyang sarili at hindi niya pinadali ang transaksyon.

    Sinuri ng Integrated Bar of the Philippines (IBP) ang kaso. Natuklasan ng IBP na walang sapat na ebidensya upang patunayan na si Atty. Arrojado ay nakipagsabwatan sa kanyang anak upang makuha ang ari-arian. Ayon sa IBP, si Julius ay may kakayahang bumili ng ari-arian sa kanyang sariling kakayahan, at walang pruweba na ginamit siya ng kanyang ama bilang instrumento upang makakuha ng benepisyo. Dagdag pa, walang epekto sa kaso ang paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian at walang karapatan si Santos na naapektuhan. Kaya, inirekomenda ng IBP na ibasura ang kaso, na pinagtibay naman ng Board of Governors.

    Ang pangunahing isyu sa kaso ay kung ang pagbabawal sa Artikulo 1491(5) ng Civil Code laban sa mga hukom, abogado, at iba pang opisyal na may kaugnayan sa administrasyon ng hustisya, na bumili ng ari-arian na pinag-uusapan sa isang kaso, ay umaabot din sa kanilang mga pamilya o kamag-anak. Ang Artikulo 1491(5) ng Civil Code ay malinaw na nagbabawal sa ilang mga indibidwal na bumili ng ari-arian na may kaugnayan sa litigasyon kung saan sila lumahok. Ang layunin ng probisyong ito ay upang maiwasan ang anumang hindi nararapat na impluwensya o pag-abuso sa posisyon ng mga nabanggit na indibidwal.

    Article 1491. The following persons cannot acquire by purchase, even at a public or judicial auction, either in person or through the mediation of another.

    (5) Justices, judges, prosecuting attorneys, clerks of superior and inferior courts, and other officers and employees connected with the administration of justice, the property and rights in litigation or levied upon on execution before the court within whose jurisdiction or territory they exercise their respective functions; this prohibition includes the act of acquiring by assignment and shall apply to lawyers, with respect to the property and rights which may be the object of any litigation in which they may take part by virtue of their profession.

    Hindi sang-ayon ang Korte sa argumento ni Santos. Sa kasong ito, hindi si Atty. Arrojado ang bumili ng ari-arian, kundi ang kanyang anak na si Julius. Kung ipalalawak natin ang sakop ng batas sa mga miyembro ng pamilya o kamag-anak ng abogado, para na rin nating binabago ang batas. Ang ginamit ng Korte Suprema ay ang prinsipyong expressio unius est exclusio alterius. Ibig sabihin, ang malinaw na pagbanggit ng isang tao o bagay ay nangangahulugan na hindi kasama ang iba na hindi nabanggit. Ang Artikulo 1491(5) ay partikular na tumutukoy sa mga hukom, abogado, at iba pang opisyal ng korte, ngunit hindi binanggit ang kanilang mga kamag-anak.

    Kahit na sinasabi ng Artikulo 1491 na hindi maaaring bumili ang mga nabanggit na indibidwal nang personal o sa pamamagitan ng ibang tao, walang sapat na ebidensya na si Julius ay kumilos bilang kinatawan o ahente ni Atty. Arrojado. Ang katotohanan na anak siya ng abogado ay hindi sapat para masabing nilabag ni Atty. Arrojado ang batas. Walang pruweba na ginamit niya ang kanyang posisyon upang makakuha ng bentahe. Ang pagbabawal sa pagbili ng ari-arian ay upang protektahan ang mga kliyente mula sa undue influence ng kanilang abogado, ngunit sa kasong ito, walang pruweba na naabuso ni Atty. Arrojado ang kanyang fiduciary duty.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang pagbabawal sa pagbili ng ari-arian na pinag-uusapan sa kaso ay umaabot sa mga kamag-anak ng abogado.
    Sino ang nagreklamo sa kaso? Si Christopher R. Santos, ang dating lessee ng ari-arian.
    Sino ang kinasuhan sa kaso? Si Atty. Joseph A. Arrojado, ang abogado ng may-ari ng ari-arian.
    Ano ang batayan ng reklamo? Paglabag umano sa Artikulo 1491 ng Civil Code dahil bumili ang anak ng abogado ng ari-arian na pinag-uusapan sa kaso.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Ibinasura ng Korte Suprema ang kaso dahil walang sapat na ebidensya na nilabag ni Atty. Arrojado ang batas.
    Ano ang prinsipyo ng batas na ginamit sa desisyon? Expressio unius est exclusio alterius, na nangangahulugang ang malinaw na pagbanggit ng isang bagay ay nangangahulugan na hindi kasama ang iba.
    Ano ang epekto ng desisyon na ito sa mga abogado? Nililinaw nito na hindi awtomatikong labag sa batas kung bumili ang kanilang kamag-anak ng ari-arian na pinag-uusapan sa kaso.
    Kailan maituturing na paglabag sa batas ang pagbili ng kamag-anak ng abogado? Kung mapatunayan na ginamit ng abogado ang kanyang kamag-anak bilang instrumento upang makakuha ng benepisyo sa ari-arian.

    Sa madaling salita, ang desisyon na ito ay nagbibigay linaw sa limitasyon ng pagbabawal sa Artikulo 1491(5) ng Civil Code at nagpapatibay na hindi dapat basta-basta husgahan ang isang abogado batay lamang sa pagkakaugnay ng kanyang kamag-anak sa isang transaksyon. Bagkus, kailangan ng matibay na ebidensya upang mapatunayan na ang abogado ay talagang nagkaroon ng hindi nararapat na impluwensya.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Christopher R. Santos v. Atty. Joseph A. Arrojado, A.C. No. 8502, June 27, 2018

  • Hindi Pagiging Tapat sa Pagbili: Pagbabago sa Desisyon ng Korte Suprema Tungkol sa Usapin ng Pagmamay-ari

    Ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang naunang desisyon nito at iniutos ang pagbabalik ng kaso sa mababang hukuman para sa paglilitis. Ang sentrong isyu ay kung ang ARC Marketing Corporation ay isang ‘buyer in good faith’ o bumibili nang may mabuting intensyon. Dahil dito, kinakailangang dinggin ang kaso sa mababang hukuman upang mapatunayan ng bawat partido ang kanilang mga argumento at depensa. Ang pagbabagong ito ay nagbibigay daan upang matukoy ang katotohanan hinggil sa pagmamay-ari ng lupa at protektahan ang mga karapatan ng lahat ng partido.

    Kung Kailan Nagbago ang Istorya: Muling Pagsusuri sa Katayuan ng Pagbili nang May Mabuting Loob

    Ang kasong ito ay nagsimula sa usapin ng pagmamay-ari ng lupa sa Quezon City, kung saan si Jose V. Toledo at ang kanyang mga kasama ay nagpetisyon sa Korte Suprema upang ipawalang-bisa ang desisyon ng Court of Appeals. Ang Court of Appeals ay pumabor sa ARC Marketing Corporation, na nagresulta sa pagkuwestyon sa kanilang pagiging tapat sa transaksyon ng pagbili. Sa unang desisyon ng Korte Suprema, ipinagkaloob ang pagmamay-ari kay Toledo, ngunit sa muling pagsasaalang-alang, kinilala ng Korte na kailangan pang suriin ang mga katotohanan upang malaman kung ang ARC Marketing ay tunay na bumili ng lupa nang may mabuting intensyon.

    Ang konsepto ng ‘buyer in good faith’ ay mahalaga sa batas ng pagbebenta ng lupa. Ito ay tumutukoy sa isang indibidwal o korporasyon na bumibili ng ari-arian nang walang anumang kaalaman o indikasyon na mayroong depekto sa titulo ng nagbebenta. Sa madaling salita, ang bumibili ay dapat na nagtiwala sa titulo ng nagbebenta at walang dahilan upang maghinala na may ibang nag-aangkin dito. Ayon sa Korte Suprema, ang pagiging ‘buyer in good faith’ ay isang tanong ng katotohanan na dapat na masusing pag-aralan sa pamamagitan ng paglilitis.

    Dahil dito, sinabi ng Korte na ang usapin na kung tapat ba ang ARC Marketing sa kanilang pagbili ay hindi maaaring pagpasyahan sa pamamagitan lamang ng isang petisyon para sa pagrerepaso sa ilalim ng Rule 45 ng Rules of Court. Ang Rule 45 ay limitado lamang sa mga katanungan ng batas, at hindi sumasaklaw sa mga katanungan ng katotohanan maliban na lamang kung mayroong malinaw na mga eksepsiyon. Sa kasong ito, walang sapat na batayan upang balewalain ang pangkalahatang panuntunan. Ang hindi pagpapasya sa katayuan ng pagiging tapat ng nasabing korporasyon ay nagbigay daan sa pagbabalik ng kaso sa mababang hukuman.

    Sa desisyon ng Korte Suprema, binigyang-diin ang kahalagahan ng pagdinig sa lahat ng panig bago magdesisyon sa mga usaping may kinalaman sa pagmamay-ari. Sa pamamagitan ng pagpapabalik ng kaso sa mababang hukuman, nagbibigay daan ito para sa masusing pagsusuri ng mga ebidensya at argumento ng bawat partido. Ito ay naaayon sa prinsipyo ng due process, na nagbibigay ng pagkakataon sa lahat ng partido na marinig at mabigyan ng patas na pagtrato sa harap ng batas.

    Ang orihinal na disposisyon ng Korte Suprema na nagbibigay ng pagmamay-ari kay Toledo ay binago. Sa bagong desisyon, inatasan ang mababang hukuman na dinggin ang Civil Case No. Q-97-30738 nang mabilis. Ang pagbabagong ito ay nagpapakita ng pagiging maingat ng Korte sa pagsiguro na ang lahat ng aspeto ng kaso ay masuri nang husto bago magdesisyon sa isang sensitibong usapin ng pagmamay-ari.

    Ang desisyon na ito ay mayroong malaking epekto sa mga partido sa kaso. Para kay Toledo, ito ay nangangahulugan na kailangan niyang patunayan ang kanyang karapatan sa pagmamay-ari sa pamamagitan ng paglilitis. Para sa ARC Marketing, ito ay isang pagkakataon upang ipakita na sila ay bumili ng lupa nang may mabuting intensyon at walang kaalaman sa anumang depekto sa titulo. Higit pa rito, ang kasong ito ay nagbibigay ng aral tungkol sa kahalagahan ng masusing pagsusuri sa mga transaksyon ng pagbili ng lupa, at ang pangangalaga sa mga karapatan ng lahat ng partido.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung ang ARC Marketing Corporation ay isang ‘buyer in good faith’ o bumibili nang may mabuting intensyon sa pagbili ng lupa. Kailangang patunayan ito sa pamamagitan ng paglilitis.
    Bakit binago ng Korte Suprema ang kanilang unang desisyon? Binago ng Korte Suprema ang desisyon dahil nakita nila na kailangan munang suriin ang mga katotohanan sa pagbili upang malaman kung ang ARC Marketing ay bumili nang may mabuting intensyon. Hindi ito maaaring gawin sa ilalim ng Rule 45.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘buyer in good faith’? Ang ‘buyer in good faith’ ay isang taong bumibili ng ari-arian nang walang alam na may problema sa titulo ng nagbebenta at nagtitiwala sa legalidad ng transaksyon. Mahalaga ang kanilang paniniwala sa titulo ng nagbebenta.
    Ano ang epekto ng desisyon na ito sa mga partido? Kailangan ni Toledo na patunayan ang kanyang karapatan sa pagmamay-ari sa pamamagitan ng paglilitis. Samantala, ang ARC Marketing ay may pagkakataong ipakita na sila ay bumili nang may mabuting intensyon.
    Ano ang susunod na mangyayari sa kaso? Ibinabalik ang kaso sa mababang hukuman para sa paglilitis. Doon, ang bawat partido ay magpapakita ng kanilang mga ebidensya at argumento.
    Ano ang ‘due process’ at bakit ito mahalaga sa kasong ito? Ang ‘due process’ ay ang karapatan ng bawat isa na marinig at magkaroon ng patas na pagtrato sa harap ng batas. Sa kasong ito, ito ay nagsisigurado na lahat ng panig ay may pagkakataong magpakita ng kanilang argumento.
    Ano ang Rule 45 ng Rules of Court? Ang Rule 45 ay tumutukoy sa mga kaso na maaaring dalhin sa Korte Suprema sa pamamagitan ng petisyon para sa pagrerepaso, at limitado lamang sa mga katanungan ng batas. Hindi nito sakop ang mga katanungan ng katotohanan.
    Paano makakaapekto ang desisyong ito sa mga transaksyon sa pagbili ng lupa? Binibigyang-diin nito ang kahalagahan ng masusing pagsusuri sa mga transaksyon ng pagbili ng lupa upang maiwasan ang mga problema sa pagmamay-ari. Importante na maging maingat sa mga dokumento.

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapakita ng kanilang dedikasyon sa pagtiyak na ang lahat ng kaso ay nareresolba nang patas at naaayon sa batas. Ang pagpapabalik ng kaso sa mababang hukuman ay nagbibigay-daan para sa isang mas masusing pagsusuri ng mga katotohanan at argumento. Sa huli, ang desisyong ito ay nagpapalakas sa prinsipyo ng ‘due process’ at ang proteksyon ng karapatan sa pagmamay-ari.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniakma sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: JOSE V. TOLEDO, GLENN PADIERNOS AND DANILO PADIERNOS, VS. COURT OF APPEALS, LOURDES RAMOS, ENRIQUE RAMOS, ANTONIO RAMOS, MILAGROS RAMOS AND ANGELITA RAMOS AS HEIRS OF SOCORRO RAMOS, GUILLERMO PABLO, PRIMITIVA CRUZ AND A.R.C. MARKETING CORPORATION, REPRESENTED BY ITS PRESIDENT, ALBERTO C. DY, G.R. No. 167838, April 20, 2016

  • Pagbabawal sa Abogado na Bumili ng Ari-arian ng Kliyente sa Kasong Nakabinbin: Isang Pagtalakay

    Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na bawal ang isang abogado na bumili ng ari-arian ng kanyang kliyente habang nakabinbin pa ang kaso. Ang paglabag sa Artikulo 1491(5) ng Civil Code ay nagreresulta sa pagiging walang bisa ng transaksyon. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa mataas na pamantayan ng integridad at tiwala na inaasahan sa mga abogado sa kanilang relasyon sa mga kliyente.

    Abogado ba Talaga ang Nagmamay-ari? Ang Usapin ng Paglilipat ng Lupa Habang Nakabinbin ang Kaso

    Ang kaso ay nagsimula sa hindi pagkakasundo sa pagmamay-ari ng lupa sa Boracay Island. Si Jesus Delos Santos at Rosita Delos Santos Flores ang nagwagi sa korte sa dalawang-katlo (2/3) ng lupa. Pagkatapos, si Joey Peña ay nagsampa ng mosyon upang palitan ang pangalan ng nagdemanda, dahil umano sa binili niya ang lupa mula kay Atty. Romeo Robiso. Si Atty. Robiso naman daw ay binili ang lupa mula kina Jesus at Rosita. Ang problema? Si Atty. Robiso ay dating abogado nina Jesus at Rosita sa nasabing kaso. Kaya’t kinwestyon ng mga dating kliyente ang bisa ng paglilipat ng lupa sa abogado, dahil bawal ito sa batas.

    Ang pangunahing isyu dito ay kung valid ba ang pagbili ng lupa ni Atty. Robiso mula sa kanyang mga kliyente, sina Jesus at Rosita, lalo na’t nangyari ito habang mayroon pang pag-apela sa Korte Suprema. Ayon sa Artikulo 1491(5) ng Civil Code, bawal sa mga abogado na bumili ng ari-arian na pinagdedebatihan sa kaso kung saan sila nakikilahok dahil sa kanilang propesyon. Sinasabi nito:

    Art. 1491. The following persons cannot acquire by purchase, even at a public or judicial auction, either in person or through the mediation of another:

    (5) Justices, judges, prosecuting attorneys, clerks of superior and inferior courts, and other officers and employees connected with the administration of justice, the property and rights in litigation or levied upon an execution before the court within whose jurisdiction or territory they exercise their respective functions; this prohibition includes the act of acquiring by assignment and shall apply to lawyers, with respect to the property and rights which may be the object of any litigation in which they may take part by virtue of their profession.

    Bukod pa rito, ang Canon 10 ng Canons of Professional Ethics ay nagsasaad na hindi dapat bumili ang abogado ng anumang interes sa bagay na pinagdedebatihan sa kaso na kanyang pinangangasiwaan. Ang ari-arian ay itinuturing na nasa litigasyon kung ito ay pinagtatalunan sa korte o kung ito ay nasasaklawan ng aksyong hudisyal. Sa kasong ito, malinaw na ang mga lupa ay nasa proseso pa rin ng apela nang ilipat ang mga ito kay Atty. Robiso. Dahil dito, sinabi ng Korte Suprema na ang mga deeds of conveyance na ginawa ni Jesus at Rosita kay Atty. Robiso ay walang bisa.

    Hindi rin katanggap-tanggap ang argumento ni Peña na kailangan pa ng hiwalay na aksyon para ideklara na walang bisa ang mga deeds of conveyance. Ayon sa Article 1409 ng Civil Code, ang mga kontrata na ipinagbabawal o idineklarang walang bisa ng batas ay walang bisa mula pa sa simula. Dahil walang bisa ang pagbili ni Atty. Robiso, hindi niya maaaring ilipat ang validong titulo kay Peña. Kaya naman, walang legal na basehan si Peña para mapalitan o sumama kay Jesus at Rosita bilang mga unang intervenor sa kaso, at para humiling ng writ of execution.

    Hindi rin nakatulong kay Peña ang argumentong estoppel. Bagama’t kinikilala ang kasunduan sa contingency fee kung saan binabayaran ang abogado ng bahagi ng ari-arian kung manalo ang kaso, hindi ito maaaring gawin habang nakabinbin pa ang kaso. Sa kasong ito, ang paglipat ng lupa kay Atty. Robiso bilang bayad ay nangyari habang may apela pa sa Korte Suprema. Kaya’t ang pagpayag sa paglipat ay labag sa public policy. Ang layunin ng pagbabawal sa mga abogado na bumili ng ari-arian ng kanilang kliyente ay upang protektahan ang tiwala at kumpiyansa na ibinibigay ng kliyente sa abogado, at upang maiwasan ang anumang pag-abuso sa posisyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung valid ba ang pagbili ng abogado sa ari-arian ng kanyang kliyente habang nakabinbin pa ang kaso sa korte.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema? Sinabi ng Korte Suprema na bawal sa mga abogado na bumili ng ari-arian ng kanilang kliyente habang nakabinbin pa ang kaso, alinsunod sa Artikulo 1491(5) ng Civil Code.
    Bakit bawal sa abogado na bumili ng ari-arian ng kliyente? Upang protektahan ang relasyon ng tiwala at kumpiyansa sa pagitan ng abogado at kliyente, at upang maiwasan ang pag-abuso sa posisyon ng abogado.
    Ano ang contingency fee? Ito ay isang kasunduan kung saan ang bayad sa abogado ay nakadepende sa tagumpay ng kaso, at karaniwang isang porsyento ng anumang makukuhang halaga.
    Kailan maaaring magbayad ng contingency fee? Pagkatapos na magdesisyon ang korte sa kaso na hawak ng abogado.
    Ano ang estoppel? Ito ay isang prinsipyo sa equity na pumipigil sa isang tao na bawiin ang kanyang mga aksyon o pahayag kung ang ibang tao ay umasa at nagtiwala dito.
    Maaari bang gamitin ang estoppel upang payagan ang pagbili ng abogado sa ari-arian ng kliyente? Hindi, hindi maaaring gamitin ang estoppel upang payagan ang pagbili dahil labag ito sa batas at public policy.
    Anong aksyon ang dapat gawin kung ang isang kontrata ay walang bisa? Kung ang kontrata ay executory pa lamang, hindi na kailangang magsampa ng hiwalay na aksyon upang ideklara itong walang bisa. Ngunit kung naisakatuparan na ito, kinakailangan ang hiwalay na aksyon.

    Sa madaling salita, kailangan ang integridad at ethical conduct sa mga abogado, lalo na sa pakikitungo sa ari-arian ng kanilang kliyente. Ang pagprotekta sa tiwala ng kliyente at pagpapanatili ng integridad ng propesyon ay mas mahalaga kaysa sa anumang transaksyon.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Joey R. Peña v. Jesus Delos Santos, G.R. No. 202223, March 2, 2016