ASG Law

Tag: Pactum Commissorium

  • Pagtatakda ng Dacion en Pago at Pactum Commissorium: Ano ang Iyong mga Karapatan?

    Pag-unawa sa Dacion en Pago at Pactum Commissorium: Mga Aral Mula sa Kaso ng Ruby Shelter

    G.R. No. 217368*, August 05, 2024

    Ang pagkakautang ay isang realidad na kinakaharap ng maraming negosyo at indibidwal. Ngunit paano kung hindi makabayad sa takdang panahon? Ang kaso ng Ruby Shelter Builders and Realty Development Corporation laban kina Romeo Y. Tan, Roberto L. Obiedo, at Atty. Tomas A. Reyes ay nagbibigay-linaw sa mga legal na prinsipyo ng dacion en pago at pactum commissorium, na mahalagang malaman upang maprotektahan ang iyong mga karapatan.

    Sa kasong ito, tinalakay kung ang isang kasunduan na nagpapahintulot sa paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian bilang kabayaran sa utang ay maituturing na pactum commissorium, na ipinagbabawal ng batas. Nilinaw ng Korte Suprema na hindi lahat ng ganitong kasunduan ay labag sa batas, lalo na kung ito ay malayang pinagkasunduan ng magkabilang panig.

    Legal na Konteksto: Dacion en Pago at Pactum Commissorium

    Mahalagang maunawaan ang kaibahan ng dacion en pago at pactum commissorium upang malaman kung ano ang iyong mga karapatan at obligasyon sa mga ganitong sitwasyon.

    Dacion en Pago: Ito ay isang espesyal na paraan ng pagbabayad kung saan ang isang ari-arian ay ibinibigay bilang kapalit ng pagbabayad sa utang. Ayon sa Artikulo 1245 ng Civil Code, ang dacion en pago ay pinamamahalaan ng batas ng pagbebenta. Kailangan dito ang pahintulot ng parehong partido na ang paglipat ng ari-arian ay ganap na magpapawalang-bisa sa utang.

    Pactum Commissorium: Ito ay isang kasunduan na ipinagbabawal ng batas kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian na ginawang seguridad sa utang kapag hindi nakabayad ang umutang. Layunin ng batas na protektahan ang umutang laban sa pang-aabuso ng nagpautang.

    Ayon sa Artikulo 2088 ng Civil Code:

    “Hindi maaaring angkinin ng nagpautang ang mga bagay na ibinigay bilang prenda o mortgage, o itapon ang mga ito. Ang anumang stipulasyon na salungat dito ay walang bisa.”

    Ang mahalagang pagkakaiba ay kung ang paglipat ng ari-arian ay malayaang pinagkasunduan (dacion en pago) o awtomatikong nangyayari kapag hindi nakabayad (pactum commissorium).

    Paghimay sa Kaso ng Ruby Shelter

    Narito ang mga pangyayari sa kaso ng Ruby Shelter:

    • Ang Ruby Shelter ay umutang kina Tan at Obiedo, na sinigurado ng real estate mortgage.
    • Hindi nakabayad ang Ruby Shelter, kaya’t nagkasundo ang mga partido sa isang Memorandum of Agreement (MOA).
    • Sa MOA, pumayag ang Ruby Shelter na magbigay ng Deed of Absolute Sale bilang dacion en pago kung hindi sila makakabayad sa itinakdang panahon.
    • Hindi nakabayad ang Ruby Shelter, kaya’t ipinarehistro nina Tan at Obiedo ang Deed of Absolute Sale.
    • Kinontra ng Ruby Shelter ang kasunduan, na sinasabing ito ay pactum commissorium.

    Ang Korte Suprema ay nagpasiya na ang MOA ay hindi maituturing na pactum commissorium. Ayon sa Korte:

    “Pactum commissorium does not extend to a mutual agreement between the debtor and the creditor that the property subject of the mortgage is sold to the latter to extinguish the obligation.”

    Ipinaliwanag ng Korte na ang Ruby Shelter ay malayang pumayag sa paglipat ng ari-arian bilang kabayaran sa utang, at hindi ito awtomatikong nangyari dahil sa hindi pagbabayad.

    Dagdag pa ng Korte:

    “Here, the ownership of the properties which initially secured Ruby Shelter’s obligation were not instantly transferred in favor of Tan and Obiedo upon its default. Ruby Shelter, through its own offer, voluntarily executed a deed of absolute sale as dation in payment which could not have given rise to a pactum commissorium.”

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang desisyon sa kasong ito ay nagbibigay ng ilang mahahalagang aral para sa mga negosyo at indibidwal na may utang:

    • Malinaw na Kasunduan: Siguraduhin na ang anumang kasunduan tungkol sa paglipat ng ari-arian bilang kabayaran sa utang (dacion en pago) ay malinaw na nakasulat at pinagkasunduan ng parehong partido.
    • Malayang Pagpapasya: Ang paglipat ng ari-arian ay dapat na malayaang pinagpasyahan, at hindi dahil sa pwersa o panlilinlang.
    • Konsultasyon sa Abogado: Kumunsulta sa isang abogado upang masiguro na ang iyong mga karapatan ay protektado at ang kasunduan ay naaayon sa batas.

    Susing Aral

    • Hindi lahat ng paglipat ng ari-arian bilang kabayaran sa utang ay pactum commissorium.
    • Ang dacion en pago ay legal kung ito ay malayang pinagkasunduan.
    • Mahalagang kumunsulta sa abogado upang masiguro ang legalidad ng kasunduan.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    1. Ano ang kaibahan ng dacion en pago sa karaniwang pagbabayad ng utang?

      Sa karaniwang pagbabayad, pera ang ibinabayad. Sa dacion en pago, ari-arian ang ibinibigay bilang kapalit ng pera.

    2. Kailan maituturing na pactum commissorium ang isang kasunduan?

      Kapag awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian kapag hindi nakabayad ang umutang sa takdang panahon.

    3. Ano ang mga dapat kong gawin kung hindi ako makabayad sa aking utang?

      Makipag-usap sa nagpautang at subukang magkasundo sa isang bagong kasunduan sa pagbabayad. Kumunsulta rin sa abogado.

    4. Paano ko mapoprotektahan ang aking ari-arian kung ako ay umutang?

      Magkaroon ng malinaw na kasunduan sa nagpautang at kumunsulta sa abogado upang masiguro na ang iyong mga karapatan ay protektado.

    5. Ano ang papel ng abogado sa mga kasunduan sa pagkakautang?

      Ang abogado ay maaaring magbigay ng legal na payo, tumulong sa pagbalangkas ng kasunduan, at magrepresenta sa iyo sa korte kung kinakailangan.

    Alam namin sa ASG Law na komplikado ang mga usapin tungkol sa pagkakautang. Eksperto kami sa mga ganitong legal na isyu at handang tumulong sa iyo. Huwag mag-atubiling kumontak sa amin para sa konsultasyon. Maari kang magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact para sa karagdagang impormasyon. Kaya naming tulungan ka dito sa ASG Law!

  • Pagpapawalang-bisa ng Bentahan: Kailan Ito Maaaring Mangyari?

    Alamin ang mga Batas sa Pagpapawalang-bisa ng Bentahan: Mahalagang Aral Mula sa Kaso ng mga Solano

    G.R. No. 228490, February 12, 2024

    Paano kung ang lupaing binili mo ay may problema pala? O kaya, ang taong nagbenta sa iyo ay walang karapatang magbenta nito? Ito ang realidad na kinaharap sa kaso ng mga Solano, kung saan ang simpleng pag-utang ay nauwi sa komplikadong labanan sa korte. Alamin natin ang detalye ng kasong ito at kung ano ang mga aral na mapupulot natin.

    Ang kasong ito ay nagsimula sa pag-utang ng mag-asawang Elias at Gleceria Solano sa mag-asawang Renato at Merle Samson. Bilang kondisyon, nagbigay ng Special Power of Attorney (SPA) si Elias kay Merle para ibenta ang kanilang lupa. Nang hindi makabayad, ibinenta ni Merle ang lupa kay Pascual T. Dy. Kalaunan, kinwestyon ng mga Solano ang bentahan dahil umano sa hindi nila naiintindihan ang mga dokumentong pinirmahan.

    Legal na Konteksto: Ano ang Ibig Sabihin ng Equitable Mortgage at Res Judicata?

    Sa usapin ng lupa, mahalagang maunawaan ang ilang legal na konsepto. Narito ang ilan:

    • Special Power of Attorney (SPA): Isang dokumento kung saan binibigyan ng isang tao (principal) ang isa pang tao (attorney-in-fact) ng kapangyarihang kumilos para sa kanya. Halimbawa, kung ikaw ay nasa ibang bansa at kailangan mong magbenta ng iyong lupa, maaari kang magbigay ng SPA sa isang pinagkakatiwalaang tao para gawin ito.
    • Equitable Mortgage: Isang kasunduan na mukhang bentahan, ngunit ang tunay na intensyon ay ipahiram ang lupa bilang seguridad sa utang. Sa madaling salita, parang sinangla mo ang lupa mo, kahit na ang dokumento ay nagsasabing ibinenta mo ito. Sabi nga sa Article 1602 ng Civil Code, may presumption ng equitable mortgage kapag ang presyo ng bentahan ay hindi makatarungan, o kaya ang nagbenta ay nananatili sa lupa bilang lessee.
    • Res Judicata: Isang prinsipyo kung saan ang isang desisyon ng korte ay hindi na maaaring kwestyunin muli. May dalawang uri nito: bar by prior judgment (kung saan pareho ang partido, subject matter, at cause of action) at conclusiveness of judgment (kung saan pareho ang partido at subject matter, ngunit iba ang cause of action). Ayon sa ating Korte Suprema, para masabing may res judicata, kailangang final na ang desisyon, may jurisdiction ang korte, judgment on the merits, at may identity of parties at issues.
    • Pactum Commissorium: Ipinagbabawal ng batas na awtomatikong mapunta sa nagpautang ang lupa kapag hindi nakabayad ang umutang. Ito ay labag sa Article 2088 ng Civil Code.

    Ang Kwento ng Kaso: Mula Pag-utang Hanggang Labanan sa Korte

    Narito ang kronolohiya ng mga pangyayari:

    1. 1999: Umutang ang mga Solano sa mga Samson ng PHP 100,000.00 at nagbigay ng SPA kay Merle.
    2. 2000: Hindi nakabayad, kaya ibinenta ni Merle kay Dy ang Lot 1-A-32 gamit ang SPA. Ibinenta rin ng mga Solano kay Samson ang Lot 1-A-25.
    3. 2001: Ibinenta rin ni Merle kay Dy ang Lot 1-A-25.
    4. 2008: Nagdemanda si Dy para pilitin ang mga Solano at Samson na pirmahan ang mga dokumento para mailipat sa kanya ang titulo ng lupa.
    5. Nauna dito, nagdemanda ang mga Solano laban sa mga Samson para ipawalang-bisa ang mga bentahan, dahil equitable mortgage lang daw ang usapan.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “No person shall be affected by a proceeding in which he is a stranger.”

    Ito ang nagbigay-daan para suriin kung dapat bang maapektuhan si Dy sa unang kaso, kung saan hindi naman siya partido.

    Sa huli, sinabi ng Korte Suprema na:

    “The only matter directly controverted and determined by RTC-Branch 21 in the first action for annulment is that the purported sale transactions between spouses Solano and spouses Samson are actually equitable mortgages.”

    Dahil dito, hindi maaaring magkaroon ng pactum commissorium.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Dapat Mong Malaman?

    Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng ilang mahahalagang aral:

    • Maging maingat sa pagpirma ng SPA: Siguraduhin na naiintindihan mo ang lahat ng nilalaman nito, lalo na kung ito ay nakasulat sa Ingles at hindi ka bihasa sa wikang ito.
    • Alamin ang tunay na intensyon ng kasunduan: Kung ang usapan ay utang lang, huwag pumayag na gawing bentahan ang dokumento.
    • Maging mapanuri sa pagbili ng lupa: Siguraduhin na ang nagbebenta ay may karapatang magbenta nito. Tingnan ang titulo ng lupa at alamin kung may mga problema dito.

    Key Lessons:

    • Ang SPA ay hindi dapat basta-basta pinipirmahan.
    • Ang equitable mortgage ay proteksyon para sa umutang.
    • Ang due diligence ay kailangan sa pagbili ng lupa.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    Tanong: Ano ang mangyayari kung hindi ko naiintindihan ang nilalaman ng SPA?

    Sagot: Humingi ng tulong sa isang abogado para ipaliwanag sa iyo ang mga detalye ng SPA. Huwag pirmahan ang dokumento kung hindi mo ito naiintindihan.

    Tanong: Paano ko malalaman kung ang isang bentahan ay equitable mortgage lang?

    Sagot: May ilang indikasyon nito, tulad ng hindi makatarungang presyo, pananatili ng nagbenta sa lupa, at iba pa. Kumonsulta sa abogado para masuri ang iyong kaso.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung may problema sa titulo ng lupa na binili ko?

    Sagot: Kumonsulta agad sa isang abogado para malaman ang iyong mga karapatan at kung paano mo ito ipagtatanggol.

    Tanong: Maaari bang bawiin ang lupa kung napatunayang equitable mortgage lang ang bentahan?

    Sagot: Oo, maaari mong bawiin ang lupa sa pamamagitan ng pagbabayad ng iyong utang.

    Tanong: Ano ang papel ng Korte Suprema sa mga kasong ganito?

    Sagot: Ang Korte Suprema ang huling sandigan para sa interpretasyon ng batas. Sila ang nagbibigay linaw sa mga legal na konsepto at nagpapasya kung sino ang may karapatan.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa lupa at pagpapawalang-bisa ng bentahan. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming opisina. Para sa karagdagang impormasyon, pumunta here. Tulungan ka naming protektahan ang iyong karapatan!

  • Pactum Commissorium: Pag-iwas sa Ilegal na Pag-angkin ng Ari-arian sa Pilipinas

    Pagbabawal sa Pactum Commissorium: Proteksyon sa mga Nangungutang sa Pilipinas

    G.R. No. 238714, August 30, 2023

    Kadalasan, kapag nangangailangan ng pera, ang isa sa mga unang naiisip ay ang pagpapautang. Ngunit, ano ang mangyayari kung ang kasunduan sa pagpapautang ay naglalaman ng probisyon na nagpapahintulot sa nagpautang na awtomatikong angkinin ang iyong ari-arian kapag hindi ka nakabayad sa takdang panahon? Ito ay tinatawag na pactum commissorium, at ipinagbabawal ito sa Pilipinas. Ang kaso ng Singson vs. Spouses Carpio ay nagbibigay linaw sa proteksyong ito para sa mga nangungutang.

    Introduksyon

    Isipin na kailangan mo ng pera para sa iyong negosyo. Pumayag ang iyong kaibigan na magpautang sa iyo, ngunit bilang seguridad, kailangan mong ilagay bilang collateral ang iyong lupa. Sa kasunduan, nakasaad na kung hindi ka makabayad sa loob ng isang taon, awtomatiko nang mapupunta sa kanya ang lupa. Ito ay isang halimbawa ng pactum commissorium, isang kasunduan na labag sa batas.

    Sa kasong ito, ang mag-asawang Carpio ay nagdemanda para mabawi ang pagmamay-ari ng lupa laban kay Annaliza Singson. Ang pinagbasehan nila ay ang Transfer Certificate of Title (TCT) na nakapangalan sa kanila. Si Singson naman ay nagtanggol sa pamamagitan ng pagpapakita ng “Bilihan ng Lupa” na nagsasaad na ang transaksyon ay isang equitable mortgage, at hindi tunay na bentahan. Ang Korte Suprema ay nagbigay linaw sa isyu ng pactum commissorium at proteksyon ng mga nangungutang.

    Legal na Konteksto

    Ang pactum commissorium ay isang probisyon sa isang kasunduan sa pagpapautang kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian ng nangutang kapag hindi ito nakabayad sa takdang oras. Ipinagbabawal ito ng Artikulo 2088 ng Civil Code of the Philippines, na nagsasaad:

    “Art. 2088. The creditor cannot appropriate the things given by way of pledge or mortgage, or dispose of them. Any stipulation to the contrary is null and void.”

    Ibig sabihin, hindi maaaring angkinin ng nagpautang ang ari-arian na ginawang prenda o mortgage. Ang anumang kasunduan na sumasalungat dito ay walang bisa. Ang layunin ng batas na ito ay protektahan ang mga nangungutang laban sa mapang-abusong mga nagpapautang.

    Halimbawa: Si Juan ay umutang kay Pedro at bilang collateral, ibinigay niya ang kanyang sasakyan. Sa kasunduan, nakasaad na kung hindi makabayad si Juan sa loob ng tatlong buwan, awtomatikong mapupunta kay Pedro ang sasakyan. Ito ay isang pactum commissorium at labag sa batas.

    Paghimay sa Kaso

    Narito ang mga pangyayari sa kaso ng Singson vs. Spouses Carpio:

    • Ang mag-asawang Carpio ay nagdemanda para mabawi ang pagmamay-ari ng lupa.
    • Si Annaliza Singson ay nagpakita ng “Bilihan ng Lupa” bilang depensa, na nagpapatunay na ang transaksyon ay isang equitable mortgage.
    • Ayon kay Singson, ang “Bilihan ng Lupa” ay ginawa lamang bilang seguridad sa utang ni Primitiva Cayanan Caamic sa mag-asawang Carpio.
    • Napag-alaman ng Korte Suprema na ang “Bilihan ng Lupa” ay isang equitable mortgage, at hindi isang tunay na bentahan.
    • Dahil dito, hindi maaaring angkinin ng mag-asawang Carpio ang lupa sa pamamagitan lamang ng hindi pagbabayad ng utang.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “In view of the undisputed existence of the Bilihan ng Lupa, and in the absence of proof that the said mortgage was foreclosed and the property was acquired in a public auction, the Court rules that the registration of the property under respondents’ names was void. Such transfer constituted a pactum commissorium which is prohibited by existing laws for being contrary to morals and public policy.”

    Dagdag pa ng Korte Suprema:

    “Since respondents’ acquisition of the subject property by virtue of the Bilihan ng Lupa amounts to the prohibited practice of pactum commissorium, the CA erred in affirming the RTC when it sustained the transfer of title thereto under their names. Thus, the title issued under respondents’ names should be nullified and reinstated in the name of Primitiva.”

    Ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang titulo ng mag-asawang Carpio at ipinag-utos na ibalik ang titulo sa pangalan ni Primitiva Cayanan Caamic, na napapailalim sa karapatan ng mag-asawang Carpio na i-foreclose ang ari-arian.

    Praktikal na Implikasyon

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pag-iingat sa mga kasunduan sa pagpapautang. Dapat tiyakin ng mga nangungutang na walang probisyon na pactum commissorium sa kanilang kontrata. Kung mayroon man, ito ay walang bisa at hindi maaaring ipatupad.

    Para sa mga nagpapautang, dapat nilang sundin ang tamang proseso ng foreclosure kung nais nilang mabawi ang ari-arian na ginawang collateral. Hindi nila maaaring basta-basta angkinin ang ari-arian nang hindi dumadaan sa legal na proseso.

    Key Lessons

    • Iwasan ang mga kasunduan na nagpapahintulot sa nagpautang na awtomatikong angkinin ang iyong ari-arian kapag hindi ka nakabayad.
    • Alamin ang iyong mga karapatan bilang nangungutang.
    • Kung ikaw ay nagpapautang, sundin ang tamang proseso ng foreclosure.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    1. Ano ang pactum commissorium?

    Ito ay isang kasunduan kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian ng nangutang kapag hindi ito nakabayad sa takdang oras.

    2. Bakit ipinagbabawal ang pactum commissorium?

    Upang protektahan ang mga nangungutang laban sa mapang-abusong mga nagpapautang.

    3. Ano ang dapat kong gawin kung ang aking kasunduan sa pagpapautang ay may probisyon ng pactum commissorium?

    Kumunsulta sa isang abogado upang malaman ang iyong mga karapatan.

    4. Paano kung gusto kong mabawi ang aking ari-arian na napunta sa nagpautang dahil sa pactum commissorium?

    Maaari kang magsampa ng kaso sa korte upang mapawalang-bisa ang kasunduan at mabawi ang iyong ari-arian.

    5. Ano ang tamang proseso para sa pagbawi ng ari-arian bilang collateral?

    Dapat dumaan sa proseso ng foreclosure at public auction.

    ASG Law specializes in Real Estate Law and Contract Law. Contact us or email hello@asglawpartners.com to schedule a consultation.

  • Higit na Seguridad Kaysa Benta: Pagpapawalang-Bisa ng Bilihan dahil sa ‘Equitable Mortgage’

    Ipinasiya ng Korte Suprema na ang isang kasunduan na nagpapanggap bilang bilihan ay maituturing na isang ‘equitable mortgage’ kung ang tunay na intensyon ng mga partido ay gawing seguridad ang ari-arian para sa isang utang, hindi para ilipat ang pagmamay-ari. Sa madaling salita, kung mas pinoprotektahan ng kasunduan ang nagpapautang kaysa nagbebenta, at may mga palatandaan na hindi tunay na bilihan ang transaksyon, maaaring mapawalang-bisa ang bilihan. Para sa mga may-ari ng lupa, mahalagang maging maingat sa mga kasunduan na maaaring magamit laban sa kanila at tiyaking malinaw ang intensyon sa paggamit ng ari-arian bilang seguridad sa utang.

    Kuwento ng Pautang at Bilihan: Ang Taliwas na Intensyon

    Ang kasong ito ay nagsimula sa pagitan ng mag-asawang Solis at Lourdes Cando. Humiram ang mag-asawa ng P15 milyon kay Cando, at bilang garantiya, isinangla nila ang kanilang dalawang lote sa Quezon City. Kalaunan, isang ‘Deed of Absolute Sale’ ang lumitaw, kung saan ibinenta umano ng mag-asawa ang lote kay Cando sa kaparehong halaga ng utang. Iginiit ng mag-asawa na hindi nila intensyon ibenta ang lupa, at ang dokumento ay isa lamang pagkakamali. Ang legal na tanong: bilihan nga ba ito, o isang ‘equitable mortgage’ kung saan ginamit lamang ang lupa bilang seguridad sa utang?

    Sinuri ng Korte Suprema ang mga pangyayari. Una, mayroon nang umiiral na kasunduan sa pagpapautang. Pangalawa, ang halaga ng ‘benta’ ay hindi makatarungan kung ikukumpara sa tunay na halaga ng lupa. Pangatlo, nanatili sa pag-aari ng mag-asawa ang lupa kahit umano’y naibenta na ito. Ito ay mga palatandaan na nagpapakita na ang tunay na intensyon ng mga partido ay hindi ang paglilipat ng pagmamay-ari, kundi ang paggarantiya ng utang. Sabi nga ng Korte Suprema:

    An equitable mortgage is defined as one which, although lacking in some formality, or form or words, or other requisites demanded by a statute, nevertheless reveals the intention of the parties to charge real property as security for a debt, and contains nothing impossible or contrary to law.

    Ang Artikulo 1602 ng New Civil Code ay nagbibigay ng mga sitwasyon kung kailan ang isang kontrata ay ipinapalagay na isang ‘equitable mortgage’:

    Art. 1602. The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases:
    (1) When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate;
    (2) When the vendor remains in possession as lessee or otherwise;
    (6) In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.

    Sa kasong ito, nakita ng Korte na ang mga palatandaan na nabanggit ay sapat upang ipagpalagay na ang bilihan ay isa lamang ‘equitable mortgage’. Dahil dito, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang ‘Deed of Absolute Sale’. Ito ay nagpapatunay na mas matimbang ang tunay na intensyon ng mga partido kaysa sa kung ano ang nakasulat sa dokumento.

    Idinagdag pa ng Korte na bagaman may kasunduan ng ‘mortgage’, ang paglipat ng titulo ay hindi nangangahulugan ng ‘pactum commissorium’—kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpapautang ang ari-arian kapag hindi nakabayad ang umutang. Ito ay labag sa batas. Sa madaling salita, dapat dumaan sa tamang proseso ng foreclosure ang nagpapautang upang makuha ang ari-arian. Ang desisyon ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng katapatan at kalinawan sa mga transaksyon na may kinalaman sa ari-arian, lalo na kung ito ay nagsisilbing seguridad sa isang utang.

    Sa pangkalahatan, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang intensyon ng mga partido, na sinusuportahan ng mga ebidensya, ang magiging batayan sa pagtukoy kung ang kasunduan ay isang tunay na bilihan o isang ‘equitable mortgage’. Sa mga ganitong sitwasyon, mahalagang kumunsulta sa abogado upang matiyak na protektado ang iyong karapatan.

    FAQs

    Ano ang ‘equitable mortgage’? Ito ay isang kasunduan na nagpapanggap bilang bilihan, ngunit ang tunay na intensyon ay gawing seguridad ang ari-arian sa isang utang.
    Ano ang mga palatandaan ng ‘equitable mortgage’? Kabilang dito ang hindi makatarungang presyo, pananatili sa pag-aari ng nagbenta, at iba pang mga pangyayari na nagpapakita na garantiya ng utang ang transaksyon.
    Ano ang ‘pactum commissorium’? Ito ay isang kasunduan na awtomatikong mapupunta sa nagpapautang ang ari-arian kapag hindi nakabayad ang umutang, na labag sa batas.
    Bakit pinawalang-bisa ang bilihan sa kasong ito? Dahil nakita ng Korte Suprema na ang tunay na intensyon ng mag-asawa ay gawing seguridad ang lupa sa utang, hindi ibenta ito.
    Ano ang epekto ng desisyon sa nagpapautang? Hindi niya maaaring kunin ang ari-arian nang hindi dumadaan sa tamang proseso ng foreclosure.
    Ano ang dapat gawin kung pinaghihinalaan na ‘equitable mortgage’ ang isang kasunduan? Kumunsulta sa abogado upang masuri ang kaso at protektahan ang iyong karapatan.
    Mayroon bang depinisyon ang ‘equitable mortgage’ sa batas? Bagamat walang direktang depinisyon, tinatalakay ang konsepto sa Article 1602 ng New Civil Code na nagbibigay ng indikasyon kung kailan ipinapalagay na ito ay ‘equitable mortgage’.
    Maaari bang mag-demand ng danyos ang partido kung napatunayan ang ‘equitable mortgage’? Nakadepende ito sa detalye ng kaso. Maaaring mag-demand ng danyos kung may napatunayang pinsala na natamo dahil sa maling representasyon.

    Ang desisyon na ito ay nagpapaalala sa lahat na maging maingat sa pagpasok sa mga kasunduan na may kinalaman sa ari-arian. Mahalagang malinaw ang intensyon at kumunsulta sa abogado upang matiyak na protektado ang iyong karapatan.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Lourdes N. Cando vs. Flocerfida De Guzman Solis, G.R. No. 251792, February 27, 2023

  • Pagpapawalang-bisa ng Bilihang may Pagsangla: Proteksyon sa Nangangailangan

    Sa isang desisyon ng Korte Suprema, pinanigan nito ang mga nagmamay-ari ng lupa na nasa isang kasunduan na maaaring magmukhang bilihan, ngunit sa katotohanan ay isang uri ng pagsangla lamang. Ipinapakita ng kasong ito na binibigyang-proteksyon ng batas ang mga taong nasa masikip na kalagayan sa pananalapi laban sa mga mapagsamantalang kasunduan. Sa madaling salita, kung ang isang transaksyon ay naglalayong magsilbing seguridad para sa utang, ito ay ituturing na isang pagsangla, hindi alintana ang pormal na anyo nito. Ang desisyong ito ay nagpapaalala na ang mga korte ay laging titingin sa tunay na intensyon ng mga partido, lalo na kung ang isang partido ay nasa dehado.

    Kung Paano Nabago ang Bilihang Lupa sa Pagsangla: Kwento ng Pamilya Sebua

    Nagsimula ang kaso sa isangComplaint na inihain ng mga tagapagmana ni Aniolina Vda. de Sebua (mga petisyuner) laban kay Feliciana Bravante (respondent) para sa pagtubos, pagbawi ng pagmamay-ari, danyos, at bayad sa abogado. Ayon sa mga petisyuner, ang kanilang mga magulang ay may-ari ng isang lote sa Barangay Malaya, Banga, South Cotabato. Noong 1985, isinangla ni Exequeil Sebua ang lupa kay Julian Bravante, asawa ng respondent, dahil sa pagpapautang nito ng P30,000.00 na walang interes. Napagkasunduan nilang si Julian ang magbubungkal ng lupa at mapupunta sa kanya ang kita hanggang matubos ang lupa. Sinubukan ni Exequeil na tubusin ang lupa noong 1995 at 2003, ngunit hindi ito natuloy. Matapos ang kanyang pagkamatay, sinubukan ng mga anak niyang tubusin ang lupa, ngunit iginiit ng respondent na pag-aari na niya ito.

    Depensa naman ng respondent, isinangla raw muna ni Exequeil ang lupa kay Recto Debuque noong 1980. Nang hindi makabayad, lumapit si Exequeil sa kanila para humiram ng P7,000.00. Binayaran nila si Recto at ibinigay ang natitirang halaga kay Exequeil. Dagdag pa rito, pinayagan silang sakahin ang lupa. Dahil hindi nakabayad, umutang pa raw si Exequeil ng iba’t ibang halaga. Noong 1985, dahil lumobo na ang utang, pumayag si Exequeil na ipaubaya na ang lupa sa kanila sa halagang P30,000.00. Iginiit ng respondent na sila na ang nagmamay-ari ng lupa dahil sa kasunduang ito. Ang pangunahing legal na isyu na kailangang resolbahin ay kung ang transaksyon sa pagitan ng mga Sebua at mga Bravante ay isang tunay na benta o isang equitable mortgage lamang.

    Sa ilalim ng batas, partikular na sa Artikulo 1602 ng Civil Code, may mga sitwasyon kung saan ang isang kontrata, kahit mukhang bilihan, ay maaaring ituring na isang equitable mortgage. Kabilang dito ang mga pagkakataon kung saan hindi sapat ang presyo ng benta, nananatili ang nagbenta sa pagmamay-ari bilang lessee o iba pa, o anumang sitwasyon kung saan makikita na ang tunay na intensyon ay ang seguridad ng pagbabayad ng utang. Isa sa mga pangunahing prinsipyo sa likod nito ay ang pagprotekta sa mga nanghihiram laban sa mga mapagsamantalang kasunduan, lalo na kung sila ay nasa desperadong pangangailangan ng pera. Ang pagtukoy sa intensyon ng mga partido ay mahalaga sa pag-uuri ng isang kasunduan.

    Sa kasong ito, tinukoy ng Korte Suprema na ang mga Sebua ay nasa masikip na pangangailangan ng pera at paulit-ulit na umutang mula sa mga Bravante. Ipinakita rin nila ang mga memorandum ng mga utang para lamang matugunan ang kanilang pangangailangan sa pananalapi. Ang kanilang pagtatangka na mabawi ang lupa matapos ang mga taon ay nagpapahiwatig na hindi nila intensyon na permanenteng ipaubaya ang lupa sa mga Bravante. Hindi rin nakapagpakita ang respondent ng sapat na ebidensya upang patunayan na ang presyo ng benta ay makatarungan at hindi labis na mababa. Ang kakulangan sa sapat na presyo ay isa ring indikasyon ng equitable mortgage, kung saan ang lupa ay nagsisilbing seguridad lamang para sa utang.

    Ang pagpapatibay ng pagmamay-ari ng respondent sa lupa dahil sa kabiguan ng mga petisyuner na bayaran ang utang ay itinuturing napactum commissorium, na labag sa batas. Ang pactum commissorium ay isang kasunduan kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang pag-aari kung hindi makabayad ang umutang. Ito ay itinuturing na imoral at labag sa pampublikong patakaran. Kung nais ng isang mortgagee (nagpautang) na makuha ang titulo ng lupa, dapat niyang ipa-foreclose ang mortgage at bilhin ito sa foreclosure sale. Dahil hindi ito ginawa ng respondent, hindi siya maaaring magkaroon ng pagmamay-ari sa lupa batay lamang sa kabiguan ng mga petisyuner na magbayad.

    Dahil dito, nagpasya ang Korte Suprema na ang transaksyon ay isang equitable mortgage. Inutusan nito ang respondent na ibalik ang lupa sa petisyuner kapag nabayaran na ang utang na P30,000.00. Ang desisyong ito ay nagpapakita na ang Korte Suprema ay nagbibigay ng malaking importansya sa tunay na intensyon ng mga partido at pinoprotektahan ang mga nasa dehado sa mga kasunduan na maaaring magmukhang paborable sa una, ngunit sa katotohanan ay mapagsamantala.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang transaksyon sa pagitan ng mga Sebua at mga Bravante ay isang tunay na benta o isang equitable mortgage lamang.
    Ano ang equitable mortgage? Ito ay isang transaksyon na mukhang bilihan, ngunit sa katotohanan ay isang kasunduan na naglalayong magsilbing seguridad para sa utang.
    Ano angpactum commissorium? Ito ay isang kasunduan kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang pag-aari kung hindi makabayad ang umutang. Ito ay labag sa batas.
    Ano ang epekto ng desisyon na ito sa mga ordinaryong tao? Pinoprotektahan nito ang mga taong nasa masikip na kalagayan sa pananalapi laban sa mga mapagsamantalang kasunduan.
    Ano ang dapat gawin kung pinaghihinalaan ko na ang aking kasunduan ay isang equitable mortgage? Kumunsulta sa isang abogado upang masuri ang iyong kasunduan at alamin ang iyong mga karapatan.
    Ano ang responsibilidad ng mortgagee (nagpautang) sa ganitong sitwasyon? Hindi maaaring awtomatikong angkinin ang pag-aari. Dapat magsampa ng foreclosure at bilhin ang lupa sa isang foreclosure sale.
    Anong mga katangian ang nagpapahiwatig ng equitable mortgage? Hindi sapat na presyo, pananatili ng nagbenta sa pag-aari, o anumang indikasyon na ang intensyon ay seguridad sa utang.
    Paano nalutas ang kaso? Nagpasya ang Korte Suprema na ang transaksyon ay isang equitable mortgage at inutusan ang respondent na ibalik ang lupa kapag nabayaran ang utang.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapaalala sa atin na ang batas ay naglalayong protektahan ang mga mahihirap at nangangailangan laban sa mga mapagsamantalang transaksyon. Ang mga korte ay laging titingin sa tunay na intensyon ng mga partido, hindi lamang sa pormal na anyo ng kasunduan.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Heirs of Aniolina Vda. de Sebua v. Bravante, G.R. No. 244422, July 06, 2022

  • Proteksyon Laban sa Pang-aabuso: Pagkilala sa ‘Equitable Mortgage’ Kaysa sa ‘Pacto de Retro’

    Ipinasiya ng Korte Suprema na ang kasunduan sa pagitan ni Froilan Dala at Editha Auticio ay isang ‘equitable mortgage’ o isang uri ng sangla, at hindi isang ‘pacto de retro’ o bilihan na may karapatang bawiin. Sa madaling salita, ginamit lamang ni Dala ang kanyang lupa bilang seguridad sa kanyang utang kay Auticio. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga taong nangangailangan ng pera laban sa mapang-abusong mga kasunduan kung saan maaaring mawala sa kanila ang kanilang ari-arian sa hindi makatarungang paraan.

    Lupa Bilang Sangla, Hindi Benta: Ang Kwento ng Kasunduang ‘Pacto de Retro’

    Ang kasong ito ay nagsimula sa petisyon ni Editha Auticio na ipawalang bisa ang karapatan ni Froilan Dala na tubusin ang kanyang lupa base sa isang ‘Deed of Sale Under Pacto de Retro’ o kasulatan ng bilihan na may karapatang bawiin. Ayon kay Auticio, binili niya ang lupa ni Dala sa halagang P32,000 at dahil hindi ito natubos sa loob ng anim na buwan, dapat na si Auticio na ang ganap na may-ari nito. Ngunit, iginiit ni Dala na ang tunay nilang kasunduan ay isang pautang lamang na may interes at ginamit niya ang kanyang lupa bilang seguridad o ‘collateral’.

    Sa ilalim ng Artikulo 1602 ng Civil Code, may mga pagkakataon kung saan ang isang kasunduan na mukhang bilihan na may karapatang bawiin ay dapat ituring bilang isang ‘equitable mortgage’. Kabilang dito kung ang presyo ng bilihan ay hindi makatarungan, kung ang nagbenta ay nananatili sa pag-aari ng lupa, o kung mayroong kasunduan na awtomatikong mapupunta sa bumibili ang ari-arian kung hindi makabayad ang nagbenta. Sa madaling salita, ang layunin ng batas ay protektahan ang mga taong nasa mahirap na sitwasyon at maaaring mapagsamantalahan ng mga nagpapautang.

    ARTICLE 1602. The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases:
    When the price of a sale with right to repurchase is unusually inadequate;
    When the vendor remains in possession as lessee or otherwise;
    When upon or after the expiration of the right to repurchase another instrument extending the period of redemption or granting a new period is executed;
    When the purchaser retains for himself a part of the purchase price;
    When the vendor binds himself to pay the taxes on the thing sold;
    In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.

    Sa kasong ito, napag-alaman ng Korte Suprema na si Dala ay nanatili sa pag-aari ng lupa kahit matapos ang kasunduan at siya rin ang nagbayad ng mga buwis. Dagdag pa rito, mayroong probisyon sa kasunduan na nagsasaad na kung hindi matubos ni Dala ang lupa sa loob ng takdang panahon, awtomatikong mapupunta kay Auticio ang pag-aari nito. Ito ay isang uri ng ‘pactum commissorium’, na ipinagbabawal ng batas dahil labag ito sa moralidad at pampublikong patakaran.

    Dahil sa mga nabanggit na kadahilanan, kinatigan ng Korte Suprema si Dala at ipinasiya na ang kasunduan nila ni Auticio ay isang ‘equitable mortgage’. Ibig sabihin, may karapatan si Dala na tubusin ang kanyang lupa sa pamamagitan ng pagbabayad ng kanyang utang kay Auticio, kasama ang interes. Ayon sa Korte Suprema, dapat bayaran ni Dala ang P32,000.00 kasama ang 12% interes kada taon mula June 4, 2001 hanggang June 30, 2013. Pagkatapos ng June 30, 2013, ang legal na interes ay bababa sa 6% kada taon hanggang sa maging pinal ang desisyon ng Korte Suprema.

    Ang desisyong ito ay nagpapakita ng proteksyon na ibinibigay ng batas sa mga ordinaryong mamamayan na maaaring mapagsamantalahan dahil sa kanilang pangangailangan ng pera. Sa pamamagitan ng pagkilala sa ‘equitable mortgage’, tinitiyak ng Korte Suprema na hindi basta-basta mawawala sa mga tao ang kanilang ari-arian dahil lamang sa isang kasunduan na hindi malinaw o naglalaman ng mapang-abusong mga probisyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung ang kasunduan sa pagitan ni Froilan Dala at Editha Auticio ay isang ‘pacto de retro’ o isang ‘equitable mortgage’. Ito ay mahalaga dahil nakasalalay dito kung may karapatan pa si Dala na tubusin ang kanyang lupa.
    Ano ang pagkakaiba ng ‘pacto de retro’ at ‘equitable mortgage’? Ang ‘pacto de retro’ ay isang bilihan na may karapatang bawiin, kung saan ang pag-aari ng ari-arian ay agad na naililipat sa bumibili. Samantalang ang ‘equitable mortgage’ ay isang uri ng sangla, kung saan ang ari-arian ay ginagamit lamang bilang seguridad sa utang.
    Ano ang ‘pactum commissorium’? Ito ay isang probisyon sa kasunduan na nagpapahintulot sa nagpautang na awtomatikong maging may-ari ng ari-arian kung hindi makabayad ang umutang. Ipinagbabawal ito ng batas dahil labag ito sa moralidad at pampublikong patakaran.
    Ano ang Articulo 1602 ng Civil Code? Tinutukoy ng artikulong ito ang mga pagkakataon kung saan ang isang kasunduan na mukhang bilihan na may karapatang bawiin ay dapat ituring bilang isang ‘equitable mortgage’. Ito ay nagbibigay proteksyon sa mga umuutang.
    Bakit pinaboran ng Korte Suprema si Froilan Dala? Natuklasan ng Korte Suprema na nanatili si Dala sa pag-aari ng lupa, siya ang nagbayad ng buwis, at may probisyon ng ‘pactum commissorium’ sa kasunduan. Dahil dito, ipinasiya ng Korte na ang kasunduan ay isang ‘equitable mortgage’.
    Magkano ang dapat bayaran ni Froilan Dala kay Editha Auticio? Dapat bayaran ni Dala ang P32,000.00 kasama ang 12% interes kada taon mula June 4, 2001 hanggang June 30, 2013. Pagkatapos ng June 30, 2013, ang legal na interes ay bababa sa 6% kada taon hanggang sa maging pinal ang desisyon ng Korte Suprema.
    Ano ang epekto ng desisyon na ito sa ibang kaso? Nagbibigay ito ng gabay sa mga korte sa pagkilala sa ‘equitable mortgage’ at pagprotekta sa mga umuutang laban sa mapang-abusong mga kasunduan. Ipinapakita nito na hindi dapat basta-basta mawala sa mga tao ang kanilang ari-arian.
    Paano maiiwasan ang ganitong sitwasyon? Dapat maging maingat at kumunsulta sa abogado bago pumasok sa anumang kasunduan, lalo na kung ito ay may kinalaman sa ari-arian. Dapat tiyakin na nauunawaan ang lahat ng mga probisyon sa kasunduan at hindi ito naglalaman ng mapang-abusong mga kondisyon.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala sa atin na dapat suriin nang mabuti ang mga kasunduan, lalo na kung may kinalaman ito sa pagpapautang at ari-arian. Ang batas ay nagbibigay proteksyon sa mga nangangailangan, ngunit mahalaga rin ang pagiging responsable at paghingi ng tulong mula sa mga eksperto.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: DALA v. AUTICIO, G.R. No. 205672, June 22, 2022

  • Kailan Hindi Tama ang Paglalapat ng Summary Judgment: Paglilinaw sa mga Isyu ng Katotohanan

    Ang kasong ito ay nagbibigay linaw kung kailan hindi nararapat ang paggamit ng summary judgment. Ipinasiya ng Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang summary judgment kung mayroong tunay na mga isyu ng katotohanan na kailangang litisin. Sa madaling salita, kung kailangan pang suriin ang mga ebidensya at patotoo upang malaman ang katotohanan sa likod ng isang kaso, hindi maaaring basta na lamang itong resolbahin sa pamamagitan ng summary judgment. Ang desisyong ito ay mahalaga dahil pinoprotektahan nito ang karapatan ng bawat partido na magharap ng kanilang kaso nang buo sa korte.

    Kwento ng Lupa at Kontrata: Kailan Kailangan ng Ganap na Paglilitis?

    Nagsimula ang kaso nang magsampa ng accion publiciana ang Aljem’s Credit Investors Corporation laban sa mag-asawang Bautista. Ito ay dahil umano sa hindi pagtupad ng mag-asawa sa kontrata na bilhin muli ang kanilang lupang naisanla. Iginiit ng mga Bautista na walang bisa ang kasunduan dahil hindi umano pumayag ang asawang si Porferio at may probisyon umano itong pactum commissorium, na labag sa batas. Dahil dito, hiniling ng Aljem’s Credit Investors Corporation ang isang Motion for Summary Judgment, ngunit ito ay tinanggihan ng korte.

    Ang summary judgment ay isang proseso kung saan nagpapasya ang korte sa isang kaso nang hindi na kailangang magdaos ng buong paglilitis. Ito ay ginagawa lamang kung walang tunay na mga isyu ng katotohanan na kailangang patunayan. Sinabi ng petitioner na walang tunay na isyu dahil: (a) inamin ng mag-asawa na nasa pangalan na ng petitioner ang titulo; (b) hindi nila tinutulan ang mga alegasyon sa reklamo; (c) legal na isyu ang depensa ng mag-asawa; at (d) walang tunay na isyu ng katotohanan.

    Ngunit, ang mag-asawa ay sumalungat, iginiit nila na kailangang dumaan sa paglilitis upang malaman kung mayroong equitable mortgage, kung tama ang interes na ipinataw, kung may pactum commissorium, at kung peke ang pirma ni Porferio. Ipinasiya ng RTC na mayroong mga isyu ng katotohanan na kailangang dinggin sa isang ganap na paglilitis. Kaya’t umapela ang petitioner sa Court of Appeals, ngunit kinatigan nito ang desisyon ng RTC.

    Ayon sa Korte Suprema, ang pagtanggi ng RTC sa Motion for Summary Judgment ay tama. Nilinaw ng korte na hindi sapat na sabihin na nasa pangalan na ng petitioner ang titulo. Kailangan pa ring suriin ang iba pang mga ebidensya at patotoo upang malaman kung mayroong equitable mortgage, pactum commissorium, o forgery. Ito ay mga isyu ng katotohanan na kailangang patunayan sa pamamagitan ng paglilitis.

    RULE 35
    Summary Judgments

    Section 3. Motion and proceedings thereon. — The motion shall be served at least ten (10) days before the time specified for the hearing. The adverse party may serve opposing affidavits, depositions, or admissions at least three (3) days before the hearing. After the hearing, the judgment sought shall be rendered fo1ihwith if the pleadings, supporting affidavits, depositions, and admissions on file, show that, except as to the amount of damages, there is no genuine issue as to any material fact and that the moving party is entitled to a judgment as a matter of law.

    Binigyang-diin din ng Korte ang kahalagahan ng specific denial sa sagot ng isang nasasakdal. Ang isang specific denial ay ginagawa sa pamamagitan ng pagtukoy sa bawat materyal na alegasyon ng katotohanan na hindi inaamin ng nasasakdal, at kung kailan praktikal, pagtatakda ng mga bagay na pinagbabatayan niya upang suportahan ang kanyang pagtanggi. Sa kasong ito, natukoy ng mga Bautista ang mga alegasyon sa reklamo na tinanggihan nila.

    Ipinaliwanag din ng Korte Suprema na ang tanong kung ang isang kontrata ay isang equitable mortgage ay isang tanong ng katotohanan. Kailangang suriin ng korte ang mga ebidensya, kabilang ang kontrata mismo, at ang intensyon ng mga partido. Ganoon din sa pagtukoy kung mayroong pactum commissorium; kailangang suriin ng korte ang mga stipulation sa kontrata, at ang intensyon ng mga partido.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin na ang pagpeke ng pirma ay isang tanong ng katotohanan din. Samakatuwid, kailangang dinggin ang mga ito sa isang ganap na paglilitis. Dahil dito, tama lamang na tinanggihan ng RTC ang Motion for Summary Judgment ng Aljem’s Credit Investors Corporation. Ito ay upang mabigyan ng pagkakataon ang magkabilang partido na ipakita ang kanilang mga ebidensya at patotoo sa korte.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung tama ba ang pagtanggi ng RTC sa Motion for Summary Judgment na inihain ng Aljem’s Credit Investors Corporation. Ang pangunahing pinagdedebatihan ay kung may tunay na isyu ng katotohanan na nangangailangan ng ganap na paglilitis.
    Ano ang summary judgment? Ang summary judgment ay isang proseso kung saan nagpapasya ang korte sa isang kaso nang hindi na kailangang magdaos ng buong paglilitis. Ito ay ginagawa lamang kung walang tunay na mga isyu ng katotohanan na kailangang patunayan.
    Ano ang equitable mortgage? Ang equitable mortgage ay isang transaksyon na, sa panlabas na anyo, ay mukhang isang benta, ngunit sa katotohanan, ay isang pautang na mayroong sangla. Ito ay isang isyu ng katotohanan na kailangang patunayan sa pamamagitan ng ebidensya.
    Ano ang pactum commissorium? Ang pactum commissorium ay isang kasunduan kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang pag-aari na ginawang collateral kung hindi makabayad ang umutang. Ito ay ipinagbabawal ng batas.
    Ano ang specific denial? Ito ay isang pagtanggi sa mga alegasyon ng reklamo kung saan tinutukoy ng nasasakdal ang bawat partikular na alegasyon na hindi niya inaamin. Ito ay mahalaga upang malaman kung ano ang mga isyu na kailangang litisin.
    Ano ang epekto ng desisyong ito? Pinoprotektahan ng desisyong ito ang karapatan ng bawat partido na magharap ng kanilang kaso nang buo sa korte. Hindi maaaring basta na lamang resolbahin ang isang kaso sa pamamagitan ng summary judgment kung mayroong mga isyu ng katotohanan na kailangang litisin.
    Ano ang accion publiciana? Ito ay isang aksyon upang mabawi ang karapatan na magmay-ari ng isang ari-arian. Ang layunin nito ay upang matukoy kung sino ang may mas mahusay na karapatan na magmay-ari, hindi ang mismong pagmamay-ari.
    Bakit mahalaga na hindi peke ang pirma sa kontrata? Kung peke ang pirma, nangangahulugan itong hindi pumayag ang taong may-ari nito sa kontrata, kaya’t walang bisa ang kasunduan. Ang pagpeke ng pirma ay isang krimen din.

    Sa kinalabasang ito, mahalaga na maunawaan ng bawat isa ang kanilang mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng batas. Kung mayroong mga katanungan o pagdududa, laging kumunsulta sa isang abogado upang magabayan nang tama sa mga legal na proseso.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: ALJEM’S CREDIT INVESTORS CORPORATION VS. SPOUSES CATALINA AND PORFERIO BAUTISTA, G.R. No. 215175, April 25, 2022

  • Kung ang Bilihan ay Di-Tuwid: Pagkilala sa ‘Equitable Mortgage’ sa Batas

    Sa isang mahalagang desisyon, ipinasiya ng Korte Suprema na ang isang kasunduan sa pagbili ng lupa ay maituturing na isang ‘equitable mortgage’ sa halip na tunay na pagbebenta. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa proteksyon ng mga nagpapautang na maaaring gamitin ang kanilang mga ari-arian bilang panagot sa utang. Sa madaling salita, kung ang isang kasunduan sa pagbili ay may mga palatandaan ng isang pautang na sinigurado ng ari-arian, ang batas ay papanigan ang pag-unawa na ito ay isang ‘equitable mortgage’, na nagbibigay proteksyon sa may-ari ng lupa laban sa pang-aabuso.

    Lupa Bilang Panagot: Paglutas sa Alitan sa Pamilya Sotelo at Dacquel

    Sa kasong Arturo A. Dacquel vs. Spouses Ernesto Sotelo and Flora Dacquel-Sotelo, nasuri ang isang transaksyon sa pagitan ng mag-asawang Sotelo at kapatid ni Ginang Sotelo, si Arturo Dacquel. Ang isyu ay umiikot sa isang lote sa Malabon na dating pag-aari ng mga Sotelo. Dahil sa pangangailangan ng pondo para sa pagtatayo ng kanilang apartment, humiram ang mga Sotelo kay Dacquel. Bilang seguridad sa utang, nagsagawa sila ng Deed of Sale, kung saan nailipat ang titulo ng lupa kay Dacquel. Ngunit nang mabayaran na umano ang utang, tumanggi si Dacquel na isauli ang titulo, kaya naghain ng kaso ang mga Sotelo upang mapawalang-bisa ang titulo at maibalik sa kanila ang lupa. Ang pangunahing tanong dito: Ang Deed of Sale ba ay isang tunay na bilihan, o isa lamang ‘equitable mortgage’?

    Nagsimula ang lahat nang mangailangan ng pondo ang mag-asawang Sotelo upang ipagpatuloy ang pagtatayo ng kanilang apartment. Dahil dito, lumapit sila kay Arturo Dacquel, kapatid ni Ginang Sotelo, upang humiram ng pera. Bilang paniniguro sa pagkakautang, nagkasundo silang ilipat pansamantala ang titulo ng lupa kay Dacquel sa pamamagitan ng isang Deed of Sale. Ayon sa mga Sotelo, nang makabayad na sila, hindi nais ni Dacquel na isauli ang titulo ng lupa, kaya’t napilitan silang magsampa ng kaso. Si Dacquel naman, iginiit na ang Deed of Sale ay isang tunay na bilihan, at siya na ang tunay na may-ari ng lupa. Idinagdag pa niya na malaki pa ang pagkakautang sa kanya ng mga Sotelo.

    Sinuri ng Korte Suprema ang mga katibayan at argumento ng magkabilang panig. Napag-alaman na mayroong mga palatandaan na ang transaksyon ay isang ‘equitable mortgage’, hindi isang tunay na bilihan. Isa sa mga palatandaan ay ang hindi makatwirang mababang presyo ng lupa sa Deed of Sale kumpara sa tunay na halaga nito noong panahong iyon. Ayon sa Article 1602 ng Civil Code, isa itong indikasyon na ang kasunduan ay maaaring isang ‘equitable mortgage’.

    Art. 1602. The contract shall be presumed to be an equitable mortgage, in any of the following cases:

    1. When the price of a sale with a right to repurchase is unusually inadequate;

    6. In any other case where it may be fairly inferred that the real intention of the parties is that the transaction shall secure the payment of a debt or the performance of any other obligation.

    Bukod dito, napansin din ng Korte Suprema na nanatili sa mga Sotelo ang possession ng lupa matapos ang Deed of Sale. Sila pa rin ang nagpatuloy sa pagtatayo ng apartment, nagpaupa ng mga unit, at tumanggap ng bayad mula sa mga umuupa. Malinaw na nagpapakita ito na hindi nawala sa kanila ang kontrol at pagmamay-ari sa lupa, at ang Deed of Sale ay nagsilbi lamang na seguridad sa kanilang pagkakautang kay Dacquel. Kaya naman, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na nagdedeklara na ang Deed of Sale ay isang ‘equitable mortgage’. Ipinag-utos din ng Korte na isauli ni Dacquel ang titulo ng lupa sa mga Sotelo.

    Gayunpaman, binawi ng Korte Suprema ang pag-utos ng Court of Appeals na bayaran ni Dacquel ang mga Sotelo ng attorney’s fees. Ayon sa Korte, walang sapat na batayan upang paratangan si Dacquel ng masamang intensyon sa paglilitis ng kaso. Ang alitan ay nagmula sa hindi malinaw na mga transaksyon, at kapwa ang mga Sotelo at Dacquel ay may paniniwala na sila ay nasa tama.

    Sa ganitong uri ng sitwasyon, mahalagang maunawaan ang implikasyon ng pactum commissorium, na ipinagbabawal ng batas. Ayon sa Article 2088 ng Civil Code, hindi maaaring angkinin ng nagpautang ang bagay na ibinigay bilang prenda o mortgage kapag hindi nakabayad ang umutang. Sa madaling salita, hindi awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang lupa kung hindi makabayad ang umutang; kailangan pa rin itong dumaan sa tamang proseso ng foreclosure.

    FAQs

    Ano ang ‘equitable mortgage’? Ito ay isang transaksyon na nagpapakita ng anyo ng isang bilihan, ngunit ang tunay na intensyon ay upang magsilbing seguridad sa isang pagkakautang.
    Ano ang mga palatandaan ng ‘equitable mortgage’? Kabilang dito ang hindi makatwirang mababang presyo, pagpapatuloy ng nagbenta sa possession ng ari-arian, at iba pang mga sirkumstansya na nagpapahiwatig na ang layunin ay seguridad, hindi tunay na pagbebenta.
    Ano ang ‘pactum commissorium’? Ito ay isang kasunduan na nagpapahintulot sa nagpautang na awtomatikong angkinin ang ari-arian kung hindi makabayad ang umutang. Ipinagbabawal ito ng batas.
    Ano ang dapat gawin kung pinaghihinalaan ko na ang aking bilihan ay isang ‘equitable mortgage’? Kumonsulta sa isang abogado upang masuri ang iyong sitwasyon at alamin ang iyong mga karapatan.
    Ano ang kahalagahan ng desisyong ito? Pinoprotektahan nito ang mga nagpapautang laban sa mapang-abusong kasanayan ng ilang nagpapautang na angkinin ang kanilang ari-arian sa pamamagitan ng pagbalangkas ng mga kasunduan bilang mga bilihan.
    Maari bang maibalik ang titulo ng lupa kung napawalang bisa ang Deed of Sale? Oo, ipinag-uutos ng Korte na ibalik ang titulo ng lupa sa orihinal na may-ari kung mapatunayang isa lamang ‘equitable mortgage’ ang Deed of Sale.
    Ano ang dapat gawin ng nagpautang kung hindi makabayad ang umutang? Hindi maaaring basta angkinin ng nagpautang ang ari-arian. Kailangan niyang dumiretso sa proseso ng foreclosure upang maibenta ang ari-arian at mabawi ang kanyang pera.
    Nagkaroon ba ng masamang intensyon si Dacquel sa kaso? Hindi napatunayan ang masamang intensyon, kaya’t binawi ng Korte Suprema ang utos na magbayad si Dacquel ng attorney’s fees.

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng malinaw at tapat na transaksyon, lalo na pagdating sa lupa at pera. Kung may pagdududa, mas makabubuti na kumonsulta sa isang abogado upang masiguro na ang iyong mga karapatan ay protektado.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Dacquel v. Sotelo, G.R. No. 203946, August 04, 2021

  • Pagbawi ng Lupa: Proteksyon ng mga Karapatan ng mga Tagapagmana Laban sa Panloloko sa Pagpaparehistro

    Ipinahayag ng Korte Suprema na ang titulo ng lupa na nakuha sa pamamagitan ng panloloko ay walang bisa at maaaring bawiin ng tunay na may-ari. Ang desisyong ito ay nagpapatibay sa karapatan ng mga tagapagmana na protektahan ang kanilang mana laban sa mga mapanlinlang na pagpaparehistro ng lupa, lalo na kung ang lupa ay matagal nang sinasaka at inookupahan ng kanilang mga ninuno.

    Pagsasaka ng Lupa: Pagbawi sa Lupaing Nakuha sa Pamamagitan ng Dayaan

    Ang kasong ito ay nagsimula sa isang reklamo para sa pagbawi ng lupa, accion publiciana, at pagkansela ng titulo na isinampa nina Adoracion L. Basilio at Lolita P. Lucero laban kay Perla Callo. Inaangkin ng mga petisyoner na sila ay mga direktang inapo ni Eduveges Bafiaga, na nag-iwan ng ilang parsela ng lupa, kabilang ang isang lote na may sukat na 12,459-square meter na matatagpuan sa West Dirita, San Antonio, Zambales (subject lot). Ayon sa Final Project of Partition ng estate ni Eduveges, ang subject lot ay iginawad sa mga petisyoner.

    Noong 1971 at 1974, ang mga petisyoner at ang kanilang mga kapatid ay nagsanla ng bahagi ng subject lot sa mga Callo. Sinupposedly, nabayaran ang utang noong 1996, ngunit tumanggi ang mga Callo na umalis sa lupa. Natuklasan ng mga petisyoner na ang subject lot ay nakarehistro na sa pangalan ni Perla Callo, kaya’t naghain sila ng reklamo, na nag-aakusa na ang titulo ni Callo ay nakuha sa pamamagitan ng panloloko.

    Ang isyu sa kasong ito ay kung tama bang ibinasura ng Court of Appeals (CA) ang reklamo ng mga petisyoner. Dito, sinabi ng Korte Suprema na si Perla Callo ay nagkasala ng panloloko sa pagkuha ng free patent. Ayon sa batas, ang isang aplikante para sa free patent ay dapat matugunan ang ilang mga kinakailangan, kabilang ang pagiging isang natural-born na mamamayan ng Pilipinas, hindi nagmamay-ari ng higit sa 12 ektarya ng lupa, at patuloy na inookupahan at sinasaka ang lupa sa loob ng hindi bababa sa 30 taon bago ang Abril 15, 1990.

    Inamin ni Callo na nakuha lamang niya ang pagmamay-ari at paglilinang ng subject lot sa pamamagitan ng pagkakasanla nito. Ang kanyang pag-aari ay hindi sapat ayon sa mga legal na kinakailangan, dahil ang pag-aari ay hindi sa konsepto ng isang may-ari at hindi tuloy-tuloy sa loob ng hindi bababa sa 30 taon bago ang Abril 15, 1990, o hindi bababa sa simula ng Abril 15, 1960, tulad ng kinakailangan ng batas. Ang pagbabayad ng mga buwis sa real property ay ginawa matapos ang parehong lupa ay inookupahan at patuloy na idineklara sa ilalim ng pangalan ni Eduveges. Sa madaling salita, si Callo ay hindi nagmamay-ari at nagtago siya ng mga importanteng impormasyon.

    Ayon sa Seksiyon 91 ng CA 141, bilang susugan, “ang mga pahayag na ginawa sa aplikasyon ay ituturing na mahahalagang kondisyon at bahagi ng anumang konsesyon, titulo, o permit na ibinigay batay sa naturang aplikasyon, at anumang mga maling pahayag doon o pagkukulang ng mga katotohanan na nagbabago, nagpapalit, o nagbabago sa pagsasaalang-alang ng mga katotohanan na nakasaad sa mga naturang pahayag, at anumang kasunod na pagbabago, pagpapalit, o pagbabago ng mga materyal na katotohanan na nakasaad sa aplikasyon ay ipso facto na magbubunga ng pagkansela ng konsesyon, titulo, o permit na ipinagkaloob. x x x.”

    Dagdag pa, ang hindi pagbanggit ni Callo na natubos na ang pagkakasanla ay isang pagtatago ng materyal na katotohanan. Higit sa lahat, nabayaran na ng mga petisyoner ang kanilang pagkakautang. Ang panlolokong ito ay sapat na upang kanselahin ang kanyang free patent at titulo.

    Sa kabilang banda, ang pag-angkin ng mga petisyoner ng pagmamay-ari sa subject lot ay batay sa kanilang diumano’y karapatan bilang mga tagapagmana ng may-ari na si Eduveges, na nagdeklara nito para sa mga layunin ng buwis sa ilalim ng kanyang pangalan. Dahil napatunayan ang panloloko ni Perla, nakasaad din dito na ang mga tagapagmana ni Eduveges Bañaga, na kinakatawan ng mga petisyoner Adoracion L. Basilio at Lolita Lucero, bilang mga tunay na may-ari ng subject lot.

    Kaya naman, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at ipinahayag na walang bisa ang Free Patent at ang katumbas na titulo na inisyu sa pangalan ni Perla Callo. Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng katapatan at pagsunod sa mga legal na kinakailangan sa pagkuha ng titulo ng lupa, at nagbibigay proteksyon sa mga lehitimong tagapagmana.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung tama bang ibinasura ng Court of Appeals ang reklamo para sa pagbawi ng lupa at pagkansela ng titulo na isinampa ng mga tagapagmana laban sa taong nag-angkin ng lupa batay sa isang free patent.
    Ano ang free patent? Ang free patent ay isang titulo ng lupa na ibinibigay ng gobyerno sa mga kuwalipikadong mamamayan na matagal nang nag-ookupa at nagsasaka ng lupaing pampubliko.
    Ano ang mga kinakailangan upang makakuha ng free patent? Kabilang sa mga kinakailangan ay ang pagiging natural-born na mamamayan ng Pilipinas, hindi nagmamay-ari ng higit sa 12 ektarya ng lupa, at patuloy na inookupahan at sinasaka ang lupa sa loob ng hindi bababa sa 30 taon bago ang Abril 15, 1990.
    Ano ang accion publiciana? Ito ay isang aksyon upang mabawi ang karapatan na magmay-ari. Sa kasong ito, ang petisyoner ay may mas mahusay na karapatan sa pag-aari kumpara sa sumasakop.
    Ano ang ibig sabihin ng pactum commissorium? Ang pactum commissorium ay isang ipinagbabawal na kasunduan kung saan awtomatikong naililipat ang pagmamay-ari ng isang bagay na isinanla sa nagpautang kapag hindi nakabayad ang umutang.
    Ano ang epekto ng panloloko sa pagkuha ng free patent? Ang free patent na nakuha sa pamamagitan ng panloloko ay walang bisa at maaaring kanselahin, at ang lupa ay maaaring bawiin ng tunay na may-ari.
    Kailan maaaring maghain ng aksyon para sa pagbawi ng lupa ang isang pribadong indibidwal? Maaaring maghain ng aksyon para sa pagbawi ng lupa ang isang pribadong indibidwal kung ang titulo ng lupa ay nakuha sa pamamagitan ng panloloko at ang nagparehistro ay hindi ang tunay na may-ari.
    Ano ang naging batayan ng Korte Suprema sa pagpabor sa mga tagapagmana? Nakita ng Korte Suprema na napatunayan ng mga tagapagmana na sila ang tunay na nagmamay-ari ng lupa at na ang free patent ni Callo ay nakuha sa pamamagitan ng panloloko.

    Ang desisyong ito ng Korte Suprema ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagprotekta sa mga karapatan ng mga tagapagmana at pagtiyak na ang pagpaparehistro ng lupa ay ginagawa nang tapat at ayon sa batas.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng ruling na ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniakma sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Basilio v. Callo, G.R. No. 223763, November 23, 2020

  • Pagpapawalang-Bisa ng Pagbebenta sa Pamamagitan ng Mortgage: Kailan Ito Maaari?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang isang probisyon sa kasunduan ng real estate mortgage na nagbibigay ng kapangyarihan sa nagpautang na magsagawa ng anumang legal na aksyon upang mabayaran ang utang ay sapat na upang bigyang-awtoridad ang pagbebenta ng ari-arian sa pamamagitan ng foreclosure. Ipinasiya ng korte na ang literal na kahulugan ng kontrata ang dapat sundin kung malinaw ang mga termino nito at walang duda sa intensyon ng mga partido. Ang desisyong ito ay mahalaga sa mga umuutang at nagpapautang dahil nagbibigay ito ng linaw kung paano dapat bigyang-kahulugan ang mga kontrata ng real estate mortgage, at kung kailan maaaring ipagpatuloy ang foreclosure ng ari-arian. Ipinakikita nito ang kahalagahan ng malinaw at tiyak na mga probisyon sa kontrata upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan.

    Kapangyarihang Magbenta: Kailan Ito Malinaw sa Mortgage?

    Ang kasong ito ay tungkol sa isang pagtatalo sa interpretasyon ng isang kontrata ng real estate mortgage sa pagitan ng The Commoner Lending Corporation (TCLC) at Spouses Voltaire at Ella Villanueva. Noong 2002, umutang ang mag-asawa ng P100,000.00 sa TCLC, na ginamit nilang seguridad ang isang real estate mortgage sa kanilang lote. Nang hindi nila nabayaran ang buong utang, ipina-foreclose ng TCLC ang ari-arian. Kinuwestiyon ito ng mga Villanueva, iginiit na walang karapatan ang TCLC na ipa-foreclose ang ari-arian dahil hindi nito tahasang ibinigay ang kapangyarihang magbenta sa kontrata ng mortgage. Ang pangunahing tanong sa kasong ito ay kung ang probisyon sa kontrata na nagpapahintulot sa TCLC na magsagawa ng “anumang legal na aksyon na kinakailangan upang mabayaran ang utang sa mortgage” ay sapat na upang magbigay ng kapangyarihang magbenta.

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay nakatuon sa interpretasyon ng kontrata ng real estate mortgage. Sa partikular, ang Seksyon 1 ng Act No. 3135, na sinusugan ng Act No. 4118, ay nagsasaad na kapag ang pagbebenta ay ginawa sa ilalim ng espesyal na kapangyarihang nakasulat sa o nakalakip sa anumang real estate mortgage na ginawa bilang seguridad para sa pagbabayad ng pera o ang katuparan ng anumang iba pang obligasyon, ang mga probisyon ng sumusunod na seksyon ay dapat mamahala kung paano isasagawa ang pagbebenta at pagtubos, maging may probisyon para dito sa kapangyarihan o wala. Binigyang-diin ng Korte na ang korte ay walang awtoridad na baguhin ang kasunduan o lumikha ng bagong kontrata para sa mga partido. Ang tungkulin nito ay limitado lamang sa interpretasyon ng mga termino at kundisyon na ginawa ng mga partido para sa kanilang sarili.

    Sa kasong ito, ang kontrata ay hindi naglalaman ng hiwalay na special power of attorney. Ang isyu ay nakasentro sa interpretasyon ng Paragraph 3 ng kasunduan sa real estate mortgage na nagsasaad: “Na sa kaso ng hindi pagbabayad o paglabag sa mga tuntunin ng mortgage o anumang probisyon ng Republic Act No. 728 na sinusugan, ang mortgage na ito ay agad na ipapa-foreclose ayon sa batas at ang mortgagee ay dito ay hinihirang na attorney-in-fact ng (mga) mortgagor na may ganap na kapangyarihan at awtoridad na kunin ang pag-aari ng mga ari-arian na isinangla nang hindi nangangailangan ng anumang utos ng hukuman o anumang iba pang pahintulot ng kapangyarihan, at upang magsagawa ng anumang legal na aksyon na maaaring kailanganin upang masiyahan ang utang sa mortgage.” Iginiit ng TCLC na ang probisyong ito ay nagbibigay sa kanila ng awtoridad na ipa-foreclose ang mortgage at ibenta ang ari-arian upang mabayaran ang utang ng mag-asawang Villanueva. Tumutol naman ang mga Villanueva, na iginiit na ang TCLC ay binigyan lamang ng kapangyarihang angkinin ang ari-arian ngunit hindi ang ipa-foreclose ang mortgage kung hindi mabayaran ang utang.

    Iginigiit ng Korte na walang partikular na pormalidad na kinakailangan sa paglikha ng kapangyarihan ng pagbebenta. Ang anumang salita ay sapat na nagpapahiwatig ng intensyon na ang pagbebenta ay maaaring gawin kapag nagkaroon ng default o iba pang contingency. Dahil dito, itinuring ng Korte na ang Paragraph 3 ng real estate mortgage ay sapat na naglalaman ng kinakailangang special power of attorney upang magbenta. Sa paniniwala ng korte, malinaw na nakasaad na ang ari-arian na isinangla ay maaaring ipa-foreclose, sa pamamagitan ng hudisyal o extrajudicially, kung hindi mabayaran ang utang. Higit pa rito, itinalaga ng mag-asawang Villanueva ang TCLC, ang mortgagee, bilang kanilang attorney-in-fact upang magsagawa ng anumang legal na aksyon na maaaring kailanganin upang mabayaran ang utang sa mortgage.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte na ang mga obligasyon na nagmumula sa mga kontrata ay may bisa ng batas sa pagitan ng mga partido at dapat tuparin nang may mabuting pananampalataya. Nakatali ang mga stipulasyon sa pagitan ng mga nagkontrata maliban kung ang mga ito ay labag sa batas, moralidad, mabuting kaugalian, pampublikong kaayusan, o patakaran ng publiko. Dahil dito, hindi maaaring talikuran ng mag-asawang Villanueva, na kusang-loob na lumagda sa kontrata ng real estate mortgage, ang kanilang obligasyon.

    Ang kasong ito ay nagpapahiwatig din na ang sheriff ay sumunod sa mga pamamaraan sa ilalim ng Act No. 3135 para sa extrajudicial foreclosure ng ari-arian na isinangla. Kinilala ng RTC at CA na ang mag-asawang Villanueva ay naabisuhan tungkol sa auction sale at na ang mga kinakailangan sa paglalathala ay nararapat na natupad. Ito ay nagsisilbing paalala na mahalagang sumunod sa mga itinakdang pamamaraan at ang kawalan ng kakayahan na tubusin ang ari-arian sa loob ng isang taon mula sa pagpapalabas ng sertipiko ng pagbebenta ay nagpapahintulot sa nagpautang na magpatuloy sa foreclosure.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang probisyon sa kasunduan ng real estate mortgage na nagbibigay kapangyarihan sa nagpautang na magsagawa ng anumang legal na aksyon upang mabayaran ang utang ay sapat na upang bigyang-awtoridad ang pagbebenta ng ari-arian sa pamamagitan ng foreclosure.
    Ano ang pactum commissorium? Ito ay isang kasunduan kung saan awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-arian kapag hindi nakabayad ang umutang. Ipinagbabawal ito ng batas.
    Ano ang special power of attorney na kailangan sa foreclosure? Ito ay isang nakasulat na awtorisasyon mula sa nagmamay-ari ng ari-arian (mortgagor) na nagpapahintulot sa mortgagee (nagpautang) na ibenta ang ari-arian sa pamamagitan ng foreclosure.
    Ano ang Act No. 3135? Ito ang batas na namamahala sa extrajudicial foreclosure ng real estate mortgages.
    Ano ang kailangan para maging balido ang extrajudicial foreclosure? Kailangan ang special power of attorney, pagpapaskil ng abiso, at publikasyon sa pahayagan.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘attorney-in-fact’? Isang taong binigyan ng awtoridad na kumilos para sa ibang tao sa isang legal na usapin.
    Gaano katagal ang palugit para tubusin ang ari-arian? Isang taon mula sa petsa ng pagpaparehistro ng certificate of sale.
    Ano ang responsibilidad ng korte sa mga kontrata? Ang interpretasyon ng mga termino ng kontrata, hindi ang paggawa ng bagong kontrata.
    Ano ang kahalagahan ng malinaw na kasunduan sa kontrata? Para maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at legal na labanan.

    Sa pangkalahatan, ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng malinaw na paglalahad ng mga karapatan at responsibilidad sa mga kontrata ng mortgage. Kinakailangan na ang mga partido ay maging maingat sa pagbasa at pag-unawa sa mga nilalaman ng kasunduan bago lumagda upang maiwasan ang mga komplikasyon sa hinaharap.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: The Commoner Lending Corporation vs Spouses Villanueva, G.R. No. 235260, August 27, 2020