ASG Law

Tag: pabahay

  • Pagpigil sa Pagpapaalis: Kailan Hindi Tama ang Unlawful Detainer

    Sa isang kaso kung saan pinagtalunan ang pag-aari ng lupa, nagdesisyon ang Korte Suprema na hindi tama ang ikinasang kaso ng unlawful detainer. Ayon sa Korte, simula pa lang ay ilegal na ang pagpasok sa lupa ng mga nagsasakdal, kaya’t hindi akma ang unlawful detainer dahil wala silang legal na basehan para manatili roon. Ito ay nagbibigay-diin na dapat suriing mabuti ang simula ng paninirahan sa lupa upang malaman kung anong uri ng kaso ang dapat isampa upang mabawi ito, at nagpapakita na hindi laging tama ang unlawful detainer sa pagbawi ng lupa.

    Lupaing Inangkin: Toleransiya Ba o Simula’t Sapul ay Paglabag?

    Ang kasong ito ay nagsimula sa Capiz, kung saan nagtayo ng bahay ang mag-asawang Golez sa isang lote na inaangkin ng mga tagapagmana ni Domingo Bertuldo. Binili ng mga Golez ang katabing lote, ngunit nagtayo sila sa lote ng mga Bertuldo. Nang malaman ito ng mga Bertuldo, naghain sila ng kasong unlawful detainer upang mapaalis ang mga Golez. Ang tanong dito, tama ba ang kasong unlawful detainer, o dapat bang iba ang ginamit na remedyo ng batas?

    Ang unlawful detainer ay isang kaso upang mabawi ang pag-aari ng lupa kung saan ang dating pagpasok ay legal, ngunit nagiging ilegal ang pananatili dahil sa pagtatapos ng kontrata o pahintulot. Kailangan patunayan na ang dating nagmamay-ari ay pinahintulutan ang paninirahan, na tinapos ang pahintulot, at humiling na umalis, ngunit tumanggi ang naninirahan. Ang aksyon ay dapat na isampa sa loob ng isang taon mula sa huling paghingi na umalis. Ngunit kung ang pagpasok sa lupa ay ilegal sa simula pa lamang, iba ang dapat na remedyo, at hindi maaaring gamitin ang unlawful detainer.

    Sa kasong ito, sinabi ng mga tagapagmana ni Bertuldo na pinahintulutan nila ang paninirahan ng mga Golez, kaya’t tama ang kasong unlawful detainer. Ngunit, sinabi ng Korte Suprema na hindi ito totoo. Ayon sa mga alegasyon sa kaso, tinutulan ni Domingo Bertuldo ang pagtatayo ng bahay ng mga Golez sa kanyang lupa noong una pa lang. Dahil dito, hindi masasabi na mayroong “toleransiya” o pahintulot mula kay Bertuldo. Wala ring kontrata, kahit express o implied, na nagpapahintulot sa mga Golez na manirahan sa lupa.

    “Mga gawaing pinapayagan lamang ay yaong, dahil sa pakikipagkapwa-tao o pagiging malapit, pinahihintulutan ng may-ari ng ari-arian ang kanyang kapitbahay o ibang tao na gawin sa ari-arian; ang mga ito sa pangkalahatan ay yaong mga partikular na serbisyo o benepisyo na maibibigay ng ari-arian ng isa sa isa pa nang walang materyal na pinsala o pagtatangi sa may-ari, na pinapayagan ang mga ito dahil sa pagkakaibigan o paggalang,” ayon kay Propesor Arturo M. Tolentino. Ito ay nagpapakita na hindi lahat ng pagkaalam at pananahimik ay maituturing na pagpapahintulot lamang. Sa ilalim ng toleransiya, mayroong pahintulot o lisensya para magawa ang mga gawain sa pag-aari. Kaya, ang tanong ay kung mayroon bang pahintulot o wala.

    Dahil walang “toleransiya” na napatunayan, ang kasong unlawful detainer ay hindi tama. Ang tamang aksyon sana ay forcible entry, kung saan ilegal ang pagpasok sa lupa sa simula pa lang. Ngunit, mayroon ding limitasyon ang forcible entry: dapat itong isampa sa loob ng isang taon mula nang matuklasan ang ilegal na pagpasok. Sa kaso ng mga Golez, matagal na silang nakapasok sa lupa noong 1976, kaya’t hindi na rin nila maaaring sampahan ng kasong forcible entry.

    Ang isa pang opsyon para mabawi ang lupa ay ang accion publiciana, isang ordinaryong kaso sa korte upang malaman kung sino ang may mas magandang karapatan sa pag-aari, maliban sa titulo. Ito ay ginagamit kapag higit sa isang taon na ang lumipas mula nang mawala ang pag-aari. Sa madaling salita, kung ang kaso ay hindi forcible entry o unlawful detainer, dapat itong isampa bilang accion publiciana sa Regional Trial Court.

    Kaya, dahil mali ang kasong unlawful detainer na isinampa ng mga tagapagmana ni Bertuldo, ibinasura ng Korte Suprema ang kanilang kaso. Ang desisyon na ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga na piliing tama ang aksyon sa korte upang magtagumpay sa pagbawi ng pag-aari ng lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung tama ba ang kasong unlawful detainer na isinampa ng mga tagapagmana ni Bertuldo laban sa mga Golez. Nagpasya ang Korte Suprema na hindi tama ang kaso dahil walang pahintulot o “toleransiya” mula kay Bertuldo sa pagtayo ng bahay ng mga Golez sa kanyang lupa.
    Ano ang ibig sabihin ng “unlawful detainer”? Ang “unlawful detainer” ay isang kaso upang mabawi ang pag-aari ng lupa kung saan legal ang dating paninirahan, ngunit naging ilegal dahil sa pagtatapos ng kontrata o pahintulot. Kailangan patunayan na mayroong pahintulot, na tinapos ang pahintulot, at humiling na umalis, ngunit tumanggi ang naninirahan.
    Ano ang dapat na ginawa ng mga tagapagmana ni Bertuldo? Dapat sana ay naghain sila ng kasong forcible entry, kung saan ilegal ang pagpasok sa lupa sa simula pa lang. Ngunit, dahil matagal nang nakatira ang mga Golez sa lupa, maaari rin silang maghain ng accion publiciana, isang ordinaryong kaso upang malaman kung sino ang may mas magandang karapatan sa pag-aari.
    Ano ang “accion publiciana”? Ang “accion publiciana” ay isang ordinaryong kaso sa korte upang malaman kung sino ang may mas magandang karapatan sa pag-aari, maliban sa titulo. Ito ay ginagamit kapag higit sa isang taon na ang lumipas mula nang mawala ang pag-aari.
    Bakit mahalaga ang desisyong ito? Mahalaga ang desisyong ito dahil ipinapakita nito na dapat piliing tama ang aksyon sa korte upang magtagumpay sa pagbawi ng pag-aari ng lupa. Hindi laging tama ang unlawful detainer, at dapat suriin ang simula ng paninirahan upang malaman kung anong uri ng kaso ang dapat isampa.
    Ano ang kahalagahan ng “toleransiya” sa isang kaso ng unlawful detainer? Ang “toleransiya” ay mahalaga dahil ito ang nagpapakita na ang dating paninirahan sa lupa ay may pahintulot ng may-ari. Kung walang “toleransiya,” hindi maaaring gamitin ang kasong unlawful detainer upang mabawi ang pag-aari.
    Ano ang epekto ng pag-apply ng free patent sa kaso? Bagaman may isyu tungkol sa free patent application, hindi na ito tinalakay dahil nakita na ng Korte Suprema na hindi tama ang isinampang unlawful detainer.
    Ano ang naging basehan ng Korte sa pagpabor sa mga Golez? Nagbase ang Korte sa katotohanan na sa simula pa lang ay tinutulan na ni Domingo Bertuldo ang paninirahan ng mga Golez sa kanyang lupa, kaya’t walang “toleransiya.” Dahil dito, hindi tama ang kasong unlawful detainer.

    Sa kinalabasang desisyon, ipinakita ng Korte Suprema ang kahalagahan ng tamang pagpili ng aksyon legal batay sa mga sirkumstansya ng kaso. Ang maling pagpili ay maaaring magresulta sa pagkawala ng pagkakataong mabawi ang ari-arian.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: SPOUSES ROLANDO AND SUSIE GOLEZ VS. HEIRS OF DOMINGO BERTULDO, G.R. No. 201289, May 30, 2016

  • Pagpapasya sa Kontrata sa Lupa: Kailan Maaaring Humingi ng Kontempto?

    Ipinapaliwanag ng kasong ito na kung may paglabag sa utos ng isang quasi-judicial body tulad ng HLURB, dapat doon mismo maghain ng kaso ng contempto, at hindi agad sa korte. Ang desisyon na ito ay nagbibigay linaw sa proseso ng paghahain ng kaso ng contempto kung ang paglabag ay nangyari sa harap ng isang ahensya ng gobyerno na may kapangyarihang magpataw ng parusa. Para sa mga nagbebenta o bumibili ng lupa, mahalagang malaman na dapat sundin ang tamang proseso sa paghahain ng kaso ng contempto para matiyak na mapaparusahan ang lumabag.

    Pagbebenta ng Lupa: Maaari Bang Ipagpawalang-saysay ang Kontrata Dahil sa Pagtaas ng Presyo?

    Ang kasong ito ay nagsimula nang magkasundo ang mag-asawang Trinidad at FAMA Realty, Inc. noong 1991 na bibilhin ng mag-asawa ang 14 na lote sa St. Charbel Executive Village sa Quezon City. Nagbayad ang mag-asawa ng bahagi ng halaga, ngunit nagkaroon ng problema sa pagbabayad, kaya nagsampa sila ng kaso sa HLURB (Housing and Land Use Regulatory Board). Ang pangunahing tanong dito ay kung may karapatan ba ang FAMA Realty na maghain ng contempto sa Korte Suprema dahil sa hindi pagsunod ng mag-asawang Trinidad sa naunang desisyon ng HLURB at ng Korte Suprema mismo.

    Sa unang desisyon ng HLURB, pinayuhan ang FAMA Realty na magbenta ng hindi bababa sa tatlong lote sa mag-asawa. Umapela ang FAMA, at nagdesisyon ang HLURB Board of Commissioners na dapat magbayad ang mag-asawa ng P500,000 bilang danyos, P30,000 bilang parusa, at P50,000 para sa bayad sa abogado. Nagmosyon ang mag-asawa para sa reconsideration, at binago ng HLURB ang desisyon, na nag-uutos sa FAMA na ipagpatuloy ang kontrata at sa mag-asawa na bayaran ang natitirang halaga.

    Umapela ang FAMA sa Office of the President, ngunit ibinasura ito. Nagpatuloy ang FAMA sa Court of Appeals, ngunit kinatigan din ang desisyon ng HLURB. Umabot ang kaso sa Korte Suprema (G.R. No. 179811), ngunit ibinasura rin ang apela ng FAMA dahil hindi ito nagpakita ng sapat na dahilan para baligtarin ang desisyon ng Court of Appeals. Dahil dito, ang desisyon ng HLURB Board of Commissioners noong Abril 2, 1997 ay naging pinal at dapat nang ipatupad.

    Nagsampa ang mag-asawa ng mosyon para sa pagpapatupad ng desisyon, ngunit kinontra ito ng FAMA. Nagpadala ang FAMA ng kontrata at demand letter sa mag-asawa para bayaran ang balanse na P1,446,240.00. Dahil hindi sumang-ayon ang mag-asawa sa halaga, nagsampa sila ng mosyon sa Korte Suprema para linawin ang computation ng halaga na dapat bayaran. Ayon sa Korte Suprema, dapat lamang bayaran ng mag-asawa ang halaga ng 10 lote na iginawad sa kanila, batay sa orihinal na kasunduan.

    Sa muling pagdinig sa HLURB, nagsumite ang FAMA ng bagong computation na nagpapakita na ang dapat bayaran ng mag-asawa ay P82,446,240.00, kasama ang interes. Iginiit nila na dahil matagal nang hindi nagbabayad ang mag-asawa at tumaas na ang halaga ng lupa, hindi makatarungan na sundin pa rin ang orihinal na presyo. Hindi sumang-ayon ang mag-asawa at sinabing walang basehan ang bagong computation.

    Nagdesisyon ang HLURB na dapat bayaran ng mag-asawa ang balanse na P8,280,000.00, kasama ang interes. Umapela ang FAMA sa HLURB Board, ngunit kinontra ito ng mag-asawa dahil ang apela ay isang pagtatangka na atakehin ang pinal na desisyon. Dahil dito, nagsampa ang mag-asawa ng kaso ng contempto sa Korte Suprema, na sinasabing nagtatagal ang FAMA sa pagpapatupad ng desisyon. Ayon sa Korte Suprema, dapat sana ay sa HLURB nagsampa ng kaso ng contempto, dahil ang HLURB ang may kapangyarihang magpataw ng parusa sa hindi sumusunod sa kanilang desisyon.

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na ayon sa Executive Order No. 648, may kapangyarihan ang HLURB na magpataw ng parusa sa sinumang lumalabag sa kanilang mga utos o desisyon. Samakatuwid, hindi sakop ng Korte Suprema ang kaso ng contempto na isinampa ng mag-asawa. Sa madaling salita, kung ang isang ahensya ng gobyerno ay may kapangyarihang magpataw ng parusa sa paglabag sa kanilang desisyon, doon dapat maghain ng kaso ng contempto, at hindi sa korte.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung saan dapat maghain ng kaso ng contempto kung ang paglabag ay ginawa laban sa isang ahensya ng gobyerno na may kapangyarihang magpataw ng parusa.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Dapat sana ay sa HLURB nagsampa ng kaso ng contempto, at hindi sa Korte Suprema, dahil may kapangyarihan ang HLURB na magpataw ng parusa.
    Bakit ibinasura ng Korte Suprema ang kaso? Dahil hindi sakop ng kanilang jurisdiction ang kaso, dahil may sariling kapangyarihan ang HLURB na magpataw ng contempto.
    Ano ang Executive Order No. 648? Ito ang charter ng HLURB na nagbibigay sa kanila ng kapangyarihang magpataw ng contempto.
    Ano ang contempto? Ito ay ang hindi pagsunod o paggalang sa isang utos ng korte o ahensya ng gobyerno.
    Ano ang HLURB? Ito ang Housing and Land Use Regulatory Board, isang ahensya ng gobyerno na namamahala sa mga usapin tungkol sa pabahay at lupa.
    Sino ang mga partido sa kaso? Ang mag-asawang Gerardo at Corazon Trinidad laban sa FAMA Realty, Inc. at Felix Assad.
    Ano ang pinag-uusapan sa kaso? Ang pagbili ng lupa at ang hindi pagkakasundo sa halaga na dapat bayaran.

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita na mahalagang sundin ang tamang proseso sa paghahain ng kaso upang matiyak na mapaparusahan ang mga lumalabag sa batas. Sa pamamagitan ng pag-unawa sa mga kapangyarihan at limitasyon ng iba’t ibang ahensya ng gobyerno, makakaiwas tayo sa pagkaantala at komplikasyon sa ating mga kaso.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Spouses Gerardo and Corazon Trinidad vs. Fama Realty, Inc. and Felix Assad, G.R. No. 203336, June 06, 2016