Alamin ang Iyong Karapatan sa Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan Bang Notarized ang Pagkansela?

G.R. No. 189145, December 04, 2013

INTRODUKSYON

Naranasan mo na bang mangarap na magkaroon ng sariling bahay at lupa, at nagdesisyon kang bumili sa pamamagitan ng hulugan? Marami sa ating mga Pilipino ang pumapasok sa kontrata sa pagbili ng lupa o bahay sa pamamagitan ng installment basis. Ngunit paano kung hindi mo nakayanan ang tuloy-tuloy na pagbabayad? Maaari bang basta-basta na lamang kanselahin ng developer o nagbebenta ang kontrata mo at paalisin ka sa iyong tinitirhan? Ito ang sentro ng kaso ng Optimum Development Bank vs. Spouses Jovellanos, kung saan tinalakay ng Korte Suprema ang mga proteksyon na ibinibigay ng batas sa mga bumibili ng lupa sa hulugan, lalo na pagdating sa proseso ng pagkansela ng kontrata.

Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mahalagang aspeto ng batas na nakakaapekto sa maraming Pilipino na nangangarap magkaroon ng sariling tahanan. Nagtatanong ito kung sapat ba ang ginawang pagkansela ng kontrata ng bangko, at kung tama ba ang korte na nagdesisyon na pabor sa bangko na mapaalis ang mag-asawang Jovellanos sa kanilang tinitirhan.

KONTEKSTONG LEGAL: ANG MACEDA LAW AT ANG UNLAWFUL DETAINER

Ang kasong ito ay umiikot sa Republic Act No. 6552, mas kilala bilang “Maceda Law” o “Realty Installment Buyer Protection Act.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan kung sakaling sila ay mabigong makapagbayad. Ayon sa Maceda Law, may karapatan ang nagbebenta na kanselahin ang kontrata kapag hindi nakabayad ang bumibili, ngunit may mga proseso itong dapat sundin, lalo na kung nakapagbayad na ang bumibili ng dalawang taon o higit pa.

Mahalagang tandaan na iba ang proseso ng pagkansela depende sa kung gaano na katagal nagbabayad ang bumibili. Para sa mga hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon, gaya sa kaso ng Jovellanos, nakasaad sa Section 4 ng Maceda Law ang mga sumusunod:

“Sec. 4. x x x the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due. If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.”

Ibig sabihin, bago tuluyang kanselahin ang kontrata, kailangang bigyan muna ng nagbebenta ang bumibili ng 60 araw na grace period mula sa araw ng kanyang pagkakautang. Kung hindi pa rin makabayad pagkatapos ng grace period, kailangan namang magpadala ang nagbebenta ng notarized na “Notice of Cancellation” o “Demand for Rescission”. At ang aktuwal na pagkansela ay magaganap lamang pagkatapos ng 30 araw mula nang matanggap ng bumibili ang notisya.

Samantala, ang “unlawful detainer” naman ay isang legal na aksyon na isinusampa sa korte para mapaalis ang isang taong ilegal na naninirahan sa isang property. Karaniwan itong ginagamit kapag ang isang tao ay dating may pahintulot na tumira sa property (tulad ng umuupa o bumibili sa hulugan) ngunit nawala na ang pahintulot na iyon (dahil sa hindi pagbabayad ng upa o pagkansela ng kontrata sa pagbili).

Sa kaso ng unlawful detainer, ang korte na may hurisdiksyon ay ang Metropolitan Trial Court (MeTC) o Municipal Trial Court (MTC). Ngunit kung ang isyu ay hindi lamang tungkol sa pisikal na pag-aari kundi pati na rin sa validity ng kontrata, maaaring magkaroon ng katanungan kung RTC ba o MTC ang may tamang hurisdiksyon.

PAGSUSURI NG KASO: OPTIMUM DEVELOPMENT BANK VS. SPOUSES JOVELLANOS

Nagsimula ang lahat noong 2005 nang bumili ang mag-asawang Jovellanos ng bahay at lupa sa Palmera Homes sa pamamagitan ng kontrata na hulugan sa loob ng 10 taon. Nakapagbayad sila ng down payment at nakalipat sa property. Ngunit hindi nagtagal, hindi na sila nakabayad ng buwanang hulog.

Noong 2006, inassign ng Palmera Homes ang kanilang karapatan sa kontrata sa Optimum Development Bank. Dahil sa hindi pagbabayad ng Jovellanos, nagpadala ang Optimum ng “Notice of Delinquency and Cancellation of Contract to Sell” at “Demand Letter” na nag-uutos sa kanila na umalis sa property.

Hindi umalis ang mag-asawa, kaya nagsampa ng kasong unlawful detainer ang Optimum sa MeTC. Hindi nakasagot ang Jovellanos sa reklamo sa loob ng takdang panahon, kaya nag-motion ang Optimum para magdesisyon ang korte base sa kanilang reklamo lamang.

Nag-file ng “Opposition with Motion to Admit Answer” ang Jovellanos, kung saan kinuwestiyon nila ang hurisdiksyon ng MeTC. Ayon sa kanila, hindi lamang unlawful detainer ang isyu, kundi pati na rin ang validity ng pagkansela ng kontrata, na dapat daw sa RTC mapunta dahil “incapable of pecuniary estimation” ito.

Ang Desisyon ng MeTC, RTC, at Court of Appeals

Nagdesisyon ang MeTC pabor sa Optimum, inutusan ang Jovellanos na umalis at magbayad ng renta. Sinang-ayunan ito ng RTC. Ngunit sa apela sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon. Ayon sa CA, walang hurisdiksyon ang MeTC dahil komplikado ang isyu at kailangan ding desisyunan ang validity ng pagkansela ng kontrata, na usapin daw ng RTC.

Hindi sumang-ayon ang Optimum at umakyat sa Korte Suprema.

Ang Pasiya ng Korte Suprema: Jurisdiction ng MeTC at ang Maceda Law

Pinaboran ng Korte Suprema ang Optimum. Ayon sa Korte, ang pangunahing isyu sa unlawful detainer ay ang pisikal na pag-aari lamang. Hindi hadlang na may kontrata sa pagitan ng partido, dahil maaaring suriin ng MeTC ang kontrata para malaman kung sino ang may karapatang magmay-ari.

Sabi ng Korte Suprema:

“The authority granted to the MeTC to preliminarily resolve the issue of ownership to determine the issue of possession ultimately allows it to interpret and enforce the contract or agreement between the plaintiff and the defendant. To deny the MeTC jurisdiction over a complaint merely because the issue of possession requires the interpretation of a contract will effectively rule out unlawful detainer as a remedy.”

Sinabi pa ng Korte na tama ang MeTC na suriin ang kontrata para malaman kung may basehan ang pag-aari ng Optimum. Natuklasan ng MeTC na kinansela nga ang kontrata dahil sa hindi pagbabayad ng Jovellanos.

Tungkol naman sa Maceda Law, sinuri ng Korte Suprema kung nasunod ba ng Optimum ang proseso sa pagkansela. Natuklasan ng Korte na sinunod ng Optimum ang tatlong hakbang na hinihingi ng batas para sa mga bumibili na hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon:

1. 60-day grace period: Awtomatikong nag-umpisa ang grace period nang hindi nakabayad ang Jovellanos.
2. Notarized Notice of Cancellation: Nagpadala ang Optimum ng notarized na “Notice of Delinquency and Cancellation of Contract.”
3. 30-day period after notice: Binigyan pa ng 30 araw ang Jovellanos para magbayad bago tuluyang kanselahin ang kontrata.

Dahil nasunod ang proseso ng Maceda Law at ang pangunahing isyu ay unlawful detainer, nagdesisyon ang Korte Suprema na may hurisdiksyon ang MeTC at tama ang desisyon nito na paalisin ang Jovellanos.

PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT MONG MALAMAN?

Ang desisyon na ito ay nagpapakita na protektado ng Maceda Law ang mga bumibili ng lupa sa hulugan, ngunit kailangan ding tuparin ng bumibili ang kanyang obligasyon na magbayad. Hindi maaaring basta balewalain ang kontrata at umasang hindi makakansela ito.

Para sa mga bumibili ng lupa sa hulugan, narito ang ilang importanteng aral:

• Alamin ang iyong kontrata: Basahin at unawain ang kontrata sa pagbili, lalo na ang tungkol sa terms of payment, grace period, at proseso ng pagkansela.
• Magbayad nang tama sa oras: Sikaping makabayad sa tamang oras para maiwasan ang delinquency at pagkansela ng kontrata.
• Maging aware sa Maceda Law: Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng Maceda Law, lalo na kung nahihirapan kang magbayad.
• Tumugon sa mga notisya: Kung makatanggap ng notisya mula sa nagbebenta tungkol sa delinquency o cancellation, huwag balewalain. Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon.

Para naman sa mga developer o nagbebenta, kailangan nilang sundin ang tamang proseso ng pagkansela ayon sa Maceda Law. Hindi sapat na basta magpadala ng demand letter; kailangan ang notarized notice at sundin ang mga grace period na nakasaad sa batas.

SUSING ARAL

• Sa kaso ng unlawful detainer na may kontrata sa pagbili ng lupa, may hurisdiksyon ang MeTC kahit kailangan pang suriin ang kontrata.
• Mahalaga ang pagsunod sa proseso ng Maceda Law sa pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan, lalo na ang pagpapadala ng notarized notice of cancellation.
• Protektado ng Maceda Law ang mga bumibili, ngunit may obligasyon din silang magbayad.

MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

Tanong 1: Kailangan ba talagang notarized ang Notice of Cancellation para valid ang pagkansela ng kontrata sa ilalim ng Maceda Law?
Sagot: Oo, ayon sa Maceda Law at sa desisyon na ito, kailangan notarized ang Notice of Cancellation o Demand for Rescission para maging valid ang pagkansela, lalo na kung ang bumibili ay hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon.

Tanong 2: Ano ang mangyayari kung hindi notarized ang Notice of Cancellation?
Sagot: Kung hindi notarized ang Notice of Cancellation, maaaring kwestyunin ang validity ng pagkansela. Posibleng mapawalang-bisa ang pagkansela at mapanatili pa rin ng bumibili ang kanyang karapatan sa kontrata.

Tanong 3: May grace period ba kahit hindi nakasaad sa kontrata?
Sagot: Oo, ayon sa Maceda Law, mayroon nang nakatakdang grace period kahit hindi ito nakasulat sa kontrata. Para sa mga hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon, 60 araw ang grace period.

Tanong 4: Ano ang pagkakaiba ng unlawful detainer sa ibang kaso tungkol sa lupa?
Sagot: Ang unlawful detainer ay tungkol lamang sa pisikal na pag-aari. Hindi ito tungkol sa ownership o pagmamay-ari ng lupa. Iba ito sa mga kasong tulad ng ejectment o accion reivindicatoria na mas komplikado at maaaring umabot sa isyu ng pagmamay-ari.

Tanong 5: Kung nakapagbayad na ako ng higit sa dalawang taon, iba ba ang proseso ng pagkansela?
Sagot: Oo, iba ang proseso kung nakapagbayad ka na ng dalawang taon o higit pa. Mas maraming proteksyon ka sa ilalim ng Maceda Law, kabilang ang karapatang magkaroon ng cash surrender value at iba pang benepisyo.

Tanong 6: Ano ang dapat kong gawin kung makatanggap ako ng demand to vacate?
Sagot: Huwag balewalain ang demand to vacate. Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at opsyon. Maaaring kailangan mong sumagot sa demanda sa korte para maprotektahan ang iyong interes.

Naging malinaw ba ang usapin ng pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa? Kung mayroon ka pang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong hinggil sa real estate at kontrata, ang ASG Law ay handang tumulong. Eksperto kami sa mga usaping legal na ito at handang magbigay ng konsultasyon. Makipag-ugnayan sa amin ngayon din! Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page dito.