ASG Law

Tag: Notarial Act

  • Pagkansela ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailan Ito Valid? Gabay Batay sa Desisyon ng Korte Suprema

    Pagkansela ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Notarial Act Para Maging Valid

    G.R. No. 237934, June 10, 2024 – STATE INVESTMENT TRUST, INC., PETITIONER, VS. CARLOS BACULO AND THE HEIRS OF HIS DECEASED SPOUSE VICTORIA BACULO, NAMELY, RONALDO BACULO, RONIEL BACULO, ROZZIEL BACULO-QUITORIANO AND RICHARD BACULO, RESPONDENTS.

    Naranasan mo na bang bumili ng lupa sa pamamagitan ng installment? Paano kung biglang kanselahin ng nagbebenta ang kontrata dahil hindi ka nakabayad? Mahalagang malaman ang iyong mga karapatan bilang isang bumibili. Ang desisyon na ito ng Korte Suprema ay nagbibigay linaw sa mga kondisyon para sa valid na pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa, lalo na kung ito ay binabayaran sa pamamagitan ng installment.

    Sa kasong ito, kinwestyon ng State Investment Trust, Inc. (SITI) ang desisyon ng Court of Appeals (CA) na nagbabaliktad sa desisyon ng Regional Trial Court (RTC). Ayon sa RTC, valid ang pagkansela ng SITI sa kontrata sa pagbili ng lupa dahil hindi nakabayad ang mga Baculo. Ngunit ayon sa CA, hindi valid ang pagkansela dahil hindi sinunod ang mga requirements ng Republic Act No. 6552, o ang Maceda Law.

    Ang Maceda Law at ang Proteksyon sa mga Bumibili ng Lupa

    Ang Republic Act No. 6552, o mas kilala bilang Maceda Law, ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Layunin ng batas na ito na maiwasan ang mga mapang-abusong kondisyon sa kontrata na maaaring magpahirap sa mga bumibili.

    Ayon sa Section 4 ng Maceda Law, kung ang bumibili ay nakapagbayad na ng mas bababa sa dalawang taon na installment, kailangan munang bigyan ng nagbebenta ang bumibili ng grace period na hindi bababa sa 60 araw mula sa petsa ng pagkakautang. Kung hindi pa rin makabayad ang bumibili sa loob ng grace period, saka pa lamang maaaring kanselahin ng nagbebenta ang kontrata. Ngunit, kailangan munang magpadala ang nagbebenta ng notice of cancellation o demand for rescission sa pamamagitan ng notarial act. Ang ibig sabihin nito, kailangan na ang notice ay notarized ng isang notary public.

    Narito ang sipi mula sa Section 4 ng Maceda Law:

    Section 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due.

    If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.

    Halimbawa, kung si Juan ay bumili ng lupa sa pamamagitan ng installment at nakapagbayad na siya ng isang taon, at hindi siya nakabayad sa buwan ng Mayo. Kailangan bigyan siya ng nagbebenta ng 60 araw na grace period. Kung hindi pa rin siya makabayad pagkatapos ng 60 araw, kailangan magpadala ang nagbebenta ng notarized na notice of cancellation. Pagkatapos matanggap ni Juan ang notarized na notice, mayroon pa siyang 30 araw bago tuluyang makansela ang kontrata.

    Ang Kwento ng Kaso: SITI vs. Baculo

    Ang kaso ay nagsimula nang pumasok ang SITI at ang mga Baculo sa dalawang Contracts to Sell para sa dalawang lote sa Quezon City. Nakapagbayad ang mga Baculo ng downpayment at walong buwan na installment. Ngunit, nagkaroon ng problema sa titulo ng lupa dahil sa isang kaso ng reconveyance na isinampa laban sa SITI. Dahil dito, humiling ang mga Baculo na suspindihin muna ang kanilang pagbabayad.

    Pagkatapos manalo ang SITI sa kaso ng reconveyance, hiniling nila sa mga Baculo na ipagpatuloy ang pagbabayad. Ngunit, humiling ulit ang mga Baculo ng suspensyon dahil hindi pa raw naalis ang annotation ng lis pendens sa titulo. Dahil dito, kinansela ng SITI ang kontrata at pinapalis ang mga Baculo sa lupa.

    Narito ang mga importanteng pangyayari sa kaso:

    • 1997: Pumasok ang SITI at ang mga Baculo sa Contracts to Sell.
    • 1997: Nagsampa ng kaso ng reconveyance laban sa SITI.
    • 1998: Humiling ang mga Baculo ng suspensyon ng pagbabayad.
    • 2005: Kinansela ng SITI ang kontrata dahil hindi nagbayad ang mga Baculo.
    • 2006: Nagsampa ang SITI ng kasong ejectment laban sa mga Baculo.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi valid ang pagkansela ng SITI sa kontrata dahil hindi nila sinunod ang requirements ng Maceda Law. Hindi nagpadala ang SITI ng notarized na notice of cancellation. Ayon sa Korte:

    [T]here was no valid rescission or more aptly, cancellation of the two Contracts to Sell in this case as the above requisites under Section 4 of the Republic Act No. 6552 have not been complied with by SITI.

    Dagdag pa ng Korte:

    At this juncture, it bears stressing that paragraph 5 of the Contracts to Sell, which accords to SITI the right to unilaterally cancel the said contract in case of Spouses Baculo’s failure to pay any installments, did not exempt SITI from complying with the provisions of Republic Act No. 6552.

    Ano ang Implikasyon ng Desisyon na Ito?

    Ang desisyon na ito ay nagpapaalala sa mga nagbebenta ng lupa na kailangan nilang sundin ang Maceda Law kapag kinakansela nila ang kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Kailangan nilang bigyan ng grace period ang bumibili at magpadala ng notarized na notice of cancellation. Kung hindi nila ito gagawin, maaaring mapawalang-bisa ang kanilang pagkansela.

    Para sa mga bumibili ng lupa, mahalagang malaman ang inyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law. Kung hindi kayo nakabayad sa inyong installment, siguraduhing humingi ng grace period at alamin kung nakapagpadala ang nagbebenta ng notarized na notice of cancellation.

    Key Lessons:

    • Kailangan ang notarized na notice of cancellation para maging valid ang pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment.
    • Dapat sundin ng nagbebenta ang Maceda Law.
    • Alamin ang iyong mga karapatan bilang bumibili.

    Frequently Asked Questions

    1. Ano ang Maceda Law?

    Ang Maceda Law ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment.

    2. Kailan kailangan ang notarized na notice of cancellation?

    Kailangan ang notarized na notice of cancellation kung ang bumibili ay nakapagbayad na ng mas bababa sa dalawang taon na installment.

    3. Ano ang grace period?

    Ang grace period ay ang panahon na ibinibigay ng nagbebenta sa bumibili para makabayad sa kanyang installment.

    4. Ano ang mangyayari kung hindi nagpadala ng notarized na notice of cancellation ang nagbebenta?

    Maaaring mapawalang-bisa ang pagkansela ng kontrata.

    5. Ano ang dapat kong gawin kung hindi ako makabayad sa aking installment?

    Humingi ng grace period sa nagbebenta at alamin ang iyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa real estate at kontrata. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito.

  • Kanselasyon ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailan Dapat Isauli ang Bayad?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na kung hindi wasto ang kanselasyon ng kontrata sa pagbili ng lupa, dapat isauli ng nagbebenta ang mga bayad na natanggap nito. Pinoprotektahan ng desisyong ito ang mga bumibili sa hulugan laban sa mapang-aping kondisyon ng mga nagbebenta. Nagbibigay-diin ito sa kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na proseso sa pagkansela ng kontrata upang matiyak ang proteksyon ng mga karapatan ng mga bumibili.

    Hindi Pirmahan, Hindi Bawi: Usapin ng Refund Kapag Walang Kontratang Nabasbasan

    Nagmula ang kasong ito sa reklamong inihain ni Narciso Nolasco, Jr. laban sa Pryce Properties Corp. dahil sa pagtanggi nitong isauli ang kanyang mga deposito sa tatlong lote na binili niya noong 1995. Nagbayad si Nolasco ng P393,435.00 ngunit hindi raw natanggap ang kopya ng titulo ng lupa at sales agreement na may katanggap-tanggap na kondisyon. Iginigiit naman ng Pryce Corp. na kontrata upang magbenta (contract to sell) ang kanilang transaksyon, kung kaya’t hindi agad maibibigay ang titulo. Ang legal na tanong: Dapat bang isauli ng Pryce Corp. ang bayad ni Nolasco kahit na hindi pa pormal na kinansela ang kontrata?

    Iginiit ng Pryce Corp. na may bisa ang kanilang pagkakansela ng kontrata dahil sa liham na ipinadala kay Nolasco noong Disyembre 5, 1998, at sa paggiit nito sa kanilang sagot sa reklamo. Ayon sa kanila, nabigo si Nolasco na magbayad sa takdang panahon, kaya’t forfeited ang kanyang mga deposito. Ngunit, binigyang-diin ng Korte Suprema na mayroong mga kondisyon na dapat sundin bago tuluyang makansela ang kontrata sa ilalim ng Republic Act No. 6552 (RA 6552), o ang Maceda Law.

    Seksyon 4. Sa kaso kung saan bababa sa dalawang taon ang naibayad na hulog, dapat bigyan ng nagbebenta ang bumibili ng palugit na hindi bababa sa animnapung araw mula sa petsa kung kailan nagbayad ang hulog.

    Kung nabigo ang bumibili na bayaran ang mga hulog na dapat bayaran sa pagtatapos ng panahon ng biyaya, maaaring kanselahin ng nagbebenta ang kontrata pagkalipas ng tatlumpung araw mula sa pagtanggap ng bumibili ng abiso ng pagkansela o ang kahilingan para sa pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pamamagitan ng isang notarial act.

    Sa ilalim ng batas na ito, kailangan munang magpadala ng notarial notice of cancellation o demand for rescission bago tuluyang makansela ang kontrata. Hindi rin sapat na basta naipadala ang notice; kailangan itong matanggap ng bumibili. Napag-alaman ng Korte Suprema na ang liham ng Pryce Corp. ay hindi maituturing na notarial notice of cancellation, at ang kanilang sagot sa reklamo ay hindi rin sapat upang ituring na pormal na pagkakansela ng kontrata. Bukod pa rito, may depekto rin ang ginawang notarisasyon ng Pryce sa kanilang sagot sa reklamo dahil gumamit sila ng Community Tax Certificate (cedula), na hindi na pinapayagang gamitin bilang valid proof of identity.

    Dahil hindi wasto ang pagkakansela ng kontrata, nanatili itong may bisa. Building on this principle, the court acknowledged that although RA 6552 doesn’t explicitly mention the buyer’s option to claim a refund, equitable considerations filled this legal vacuum. The Supreme Court further clarifies that in the absence of a lawful rescission, Section 6 of RA 6552 grants rights to buyers, allowing them to pay advance installments or the full unpaid balance at any time without interest.

    In conclusion, Nolasco had the option to claim a refund of his payments. Kaya naman, nagdesisyon ang Korte Suprema na dapat isauli ng Pryce Corp. ang P393,435.00 kay Nolasco, kasama ang interes. Mahalaga ang desisyong ito dahil nagbibigay-proteksyon ito sa mga bumibili ng lupa sa hulugan. Pinapaalalahanan nito ang mga nagbebenta na sumunod sa tamang proseso sa pagkakansela ng kontrata upang hindi mapahamak ang kanilang transaksyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung dapat bang isauli ng nagbebenta ang bayad kapag hindi wasto ang kanselasyon ng kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan.
    Ano ang Maceda Law? Ang Maceda Law (RA 6552) ay batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa hulugan laban sa mga mapang-aping kondisyon.
    Ano ang mga dapat gawin bago makansela ang kontrata sa ilalim ng Maceda Law? Kailangang magpadala ng notarial notice of cancellation o demand for rescission sa bumibili, at dapat itong matanggap ng bumibili.
    Sapat na bang magpadala lang ng liham ng pagpapabatid ng pagkakansela? Hindi. Kailangan ang notarial act para maging balido ang pagkakansela.
    Ano ang isang notarial act? Ito ay ang pagkilos ng isang notary public na nagpapatunay sa isang dokumento, kabilang ang pagpapatunay sa pagkakakilanlan ng lumagda.
    Puwedeng bang gamitin ang cedula bilang patunay ng pagkakakilanlan sa notarial act? Hindi na. Hindi na ito itinuturing na sapat na patunay ng pagkakakilanlan.
    Kung hindi wasto ang pagkansela, ano ang karapatan ng bumibili? Maaaring magbayad ng advance installments, bayaran ang buong balanse nang walang interes, o kaya’y humiling ng refund.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga bumibili ng lupa sa hulugan? Pinoprotektahan nito ang kanilang karapatan at sinisigurong hindi sila basta-basta mawawalan ng kanilang mga bayad kung hindi wasto ang pagkakansela ng kontrata.
    Anong interes ang ipinataw sa halagang dapat isauli? 12% kada taon mula Enero 22, 1999 hanggang Hunyo 30, 2013, at 6% kada taon mula Hulyo 1, 2013 hanggang sa mabayaran ang buong halaga.

    Sa pagtatapos, mahalagang tandaan na ang pagsunod sa legal na proseso sa pagkakansela ng kontrata ay kritikal upang maprotektahan ang mga karapatan ng mga bumibili at nagbebenta. Ang kasong ito ay nagsisilbing paalala na ang di-wasto na pagkakansela ay maaaring magresulta sa pagpapabalik ng mga bayad.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paglalapat ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa layuning impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: Pryce Properties Corp. v. Nolasco, G.R. No. 203990, August 24, 2020

  • Kanselasyon ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Notarial na Pagpapatunay?

    Ang desisyon na ito ay naglilinaw na ang pagbabalewala ng kontrata sa pagbili ng lupa ay kailangang may notarial na pagpapatunay. Ayon sa Korte Suprema, ang pagpapawalang-bisa ng kontrata ng nagbebenta dahil sa hindi pagbabayad ay hindi epektibo maliban kung ito ay naisagawa sa pamamagitan ng isang valid na notarial act. Nangangahulugan ito na hindi sapat na basta magpadala ng simpleng abiso; kailangan itong patotohanan ng isang notaryo publiko. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment, upang matiyak na hindi basta-basta makakansela ang kanilang mga kontrata.

    Bumili Ka Ba ng Lupa? Alamin ang Iyong Karapatan sa Pagkansela ng Kontrata!

    Ang kaso ni Priscilla Zafra Orbe laban sa Filinvest Land, Inc. ay umiikot sa usapin ng pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Si Orbe ay nakipagkasundo sa Filinvest para bumili ng lupa, ngunit nagkaproblema sa pagbabayad. Dahil dito, kinansela ng Filinvest ang kontrata. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung wasto ba ang ginawang pagkansela ng Filinvest, lalo na’t hindi ito dumaan sa isang maayos na proseso ng notarial na pagpapatunay.

    Mahalagang maunawaan ang Republic Act No. 6552, na kilala rin bilang Maceda Law, na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Ayon sa batas na ito, may mga karapatan ang mga bumibili, depende sa kung ilang taon na silang nagbabayad. Kung nakapagbayad na ng at least dalawang taon, may karapatan sila sa grace period at cash surrender value. Samantala, kung wala pang dalawang taon, mayroon pa ring grace period, ngunit may mas mahigpit na kondisyon sa pagkansela ng kontrata. Ang mga probisyon ng Maceda Law ay dapat bigyang-interpretasyon na pumapabor sa mga bumibili.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi nakabayad si Orbe ng katumbas ng dalawang taon na installment. Sa ilalim ng Seksyon 4 ng Maceda Law, ang Filinvest ay dapat magbigay kay Orbe ng 60-day grace period, at kung hindi pa rin siya makabayad, maaari nilang kanselahin ang kontrata sa pamamagitan ng notarial act. Napakahalaga ng notarial act sa prosesong ito. Ang pagpapatotoo sa harap ng isang notaryo publiko ay hindi lamang basta paggawa ng dokumento bilang pampubliko; ito rin ay pagpapatunay na ang kumakatawan sa nagbebenta ay may sapat na awtoridad para kanselahin ang kontrata.

    Napansin ng Korte Suprema na ang ipinadalang abiso ng Filinvest ay may jurat lamang at hindi acknowledgement. Ipinapaliwanag ng acknowledgement na ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya. Dagdag pa rito, hindi rin sapat ang ipinakitang community tax certificate bilang patunay ng pagkakakilanlan ayon sa 2004 Rules on Notarial Practice. Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang pagkansela ng Filinvest sa kontrata. Kaya’t ang kontrata ay mananatiling balido.

    Ang ginawang pagbebenta ng Filinvest sa lupa kay Ruel Ymana ay nagdulot ng komplikasyon. Bagama’t balido pa rin ang kontrata ni Orbe, hindi na maibibigay sa kanya ang lupa. Kaya, ibinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa HLURB upang maipatupad ang desisyon. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpawalang-bisa ng kontrata ay dapat sumunod sa mga kondisyon ng Maceda Law upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung wasto ba ang pagkansela ng Filinvest Land, Inc. sa kontrata ni Priscilla Zafra Orbe dahil sa hindi pagbabayad ng installment, at kung nakasunod ba sila sa mga rekisitos ng Maceda Law.
    Ano ang Maceda Law? Ang Maceda Law (Republic Act No. 6552) ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng installment. Nagtatakda ito ng mga karapatan at remedyo para sa mga bumibili kung sila ay mag-default sa pagbabayad.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘notarial act’ sa pagkansela ng kontrata? Ang ‘notarial act’ ay nangangahulugan na ang abiso ng pagkansela ay dapat na patotohanan ng isang notaryo publiko. Ito ay nagpapatunay na ang dokumento ay lehitimo at ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa nagbebenta.
    Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang jurat bilang sapat na notarial act? Dahil ang jurat ay nagpapatunay lamang na ang lumagda ay nanumpa sa harap ng notaryo, ngunit hindi nito pinapatunayan na siya ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya, kailangan ang acknowledgement.
    Ano ang ‘acknowledgement’ at bakit ito mahalaga? Ang ‘acknowledgement’ ay isang notarial act kung saan pinapatunayan ng lumagda na siya ay may awtoridad na kumilos bilang kinatawan, na kailangan para sa valid na pagkansela ng kontrata.
    Ano ang nangyari sa lupa ni Orbe? Ipinagbili na ng Filinvest ang lupa kay Ruel Ymana, kaya hindi na ito maibibigay kay Orbe.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kaso? Ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ng Filinvest kay Orbe ang kanyang mga naibayad na halaga, kasama ang interest, dahil sa hindi wasto ang ginawang pagkansela ng kontrata.
    Ano ang dapat gawin kung kinansela ang iyong kontrata sa pagbili ng lupa? Siguraduhing suriin kung ang pagkansela ay dumaan sa tamang proseso ng notarial act at kung nakasunod sa Maceda Law. Kung hindi, maaaring balido pa rin ang iyong kontrata at may karapatan kang mabawi ang iyong mga naibayad.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala na ang batas ay dapat na magbigay-proteksyon sa mga naaapi. Ang Maceda Law ay nilikha upang maiwasan ang pang-aabuso ng mga developer at tiyakin na ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa ay protektado. Kaya naman, dapat na masusing sundin ang mga kondisyon nito para sa valid na pagkansela ng kontrata.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Priscilla Zafra Orbe v. Filinvest Land, Inc., G.R. No. 208185, September 6, 2017

  • Nais Mo Bang Wakasan ang Kontrata? Alamin ang Tamang Proseso Ayon sa Batas ng Pilipinas

    Huwag Basta-Basta Puputulin ang Kontrata: Kailangan Mo ang Aksyon ng Hukuman Para sa Validong Pagpapawalang-bisa

    [G.R. No. 162802, October 09, 2013] EDS MANUFACTURING, INC., PETITIONER, VS. HEALTHCHECK INTERNATIONAL INC., RESPONDENT.


    INTRODUKSYON

    Isipin mo na lang, nagbayad ka nang buo para sa serbisyo, pero hindi mo natanggap ang inaasahan mo. Sa ganitong sitwasyon, natural lang na gusto mong wakasan ang kontrata at mabawi ang perang binayad mo. Ngunit, sa batas ng Pilipinas, hindi basta-basta ang pagpapawalang-bisa ng kontrata. Ang kaso ng EDS Manufacturing, Inc. laban sa Healthcheck International Inc. ay nagtuturo sa atin ng mahalagang aral tungkol dito. Sa kasong ito, tinanong ng Korte Suprema kung valid ba ang pagpapawalang-bisa ng kontrata ng EDS Manufacturing sa Healthcheck dahil sa di-umano’y paglabag ng Healthcheck sa kanilang kasunduan. Ang pangunahing isyu: sapat na ba ang simpleng pagpapahayag ng pagpapawalang-bisa, o may iba pang proseso na kailangang sundin?

    KONTEKSTONG LEGAL: ARTICULO 1191 NG CIVIL CODE

    Ang Article 1191 ng Civil Code ng Pilipinas ang batayan ng karapatan na mapawalang-bisa ang isang obligasyon. Sinasabi nito:

    “The power to rescind obligations is implied in reciprocal ones, in case one of the obligors should not comply with what is incumbent upon him.

    The injured party may choose between the fulfillment and the rescission of the obligation, with the payment of damages in either case. He may also seek rescission, even after he has chosen fulfillment, if the latter should become impossible.

    The court shall decree the rescission claimed, unless there be just cause authorizing the fixing of a period.”

    Mahalagang tandaan na ang terminong “rescission” sa Article 1191 ay mas tama na tawaging “resolution.” Ito ay naiiba sa “rescission” na base sa lesion o pinsala. Ang “resolution” ay nauukol sa paglabag sa tiwala sa isang kontrata, kung saan ang isang partido ay hindi tumutupad sa kanyang obligasyon. Ayon sa Korte Suprema, hindi sapat ang basta maliit na paglabag para mapawalang-bisa ang kontrata. Dapat itong maging “substantial and fundamental violations” na sumisira sa mismong layunin ng kontrata.

    Halimbawa, kung bumili ka ng kotse at ang napagkasunduan ay kulay pula, pero ang idineliver sa iyo ay kulay asul, maaaring hindi ito maituturing na substantial breach. Pero kung ang binili mong kotse ay hindi umaandar at puro sira, ito ay maaaring substantial breach na maaaring magbigay sa iyo ng karapatang mapawalang-bisa ang kontrata.

    Ang susi sa kasong ito ay ang ikatlong talata ng Article 1191: “The court shall decree the rescission claimed…” Ibig sabihin, kailangan ang aksyon ng korte para sa validong pagpapawalang-bisa, maliban kung mayroong “just cause” para magtakda ng palugit.

    PAGBUKLAS SA KASO: EDS MANUFACTURING VS. HEALTHCHECK

    Ang EDS Manufacturing, Inc. (EMI) ay isang kumpanya na may 5,000 empleyado. Noong 1998, kumuha sila ng health insurance coverage mula sa Healthcheck International Inc. (HCI) para sa kanilang mga empleyado. Nagbayad ang EMI ng malaking halaga na P8,826,307.50 para sa isang taong kontrata. Ngunit, dalawang buwan pa lang ang nakalipas, nagsimula nang magkaproblema. Sinuspinde ang accreditation ng Healthcheck sa De La Salle University Medical Center (DLSUMC), isa sa mga pangunahing ospital na accredited ng HCI. Ito ay dahil sa hindi pagbabayad ng HCI sa DLSUMC.

    Maraming empleyado ng EMI ang hindi nakakuha ng serbisyong medikal dahil dito. Nagpadala ng pormal na sulat ang EMI sa HCI noong Setyembre 3, 1998, na nagpapahayag ng pagpapawalang-bisa ng kontrata dahil sa “serious and repeated breach of its undertaking.” Humingi rin ang EMI ng refund na P6 milyon para sa hindi nagamit na panahon ng kontrata.

    Ang problema, hindi sinunod ng EMI ang proseso ng pagpapawalang-bisa ayon sa batas. Hindi sila nagsampa ng kaso sa korte o gumawa ng notarial act para pormal na mapawalang-bisa ang kontrata. Bukod pa rito, hindi rin nakolekta ng EMI ang lahat ng HMO cards ng kanilang mga empleyado, at patuloy pa rin itong ginamit ng mga empleyado kahit pagkatapos ng sinasabing petsa ng rescission. Sabi nga ng Korte Suprema, “What is more, it is evident that EMI had not rescinded the contract at all.”

    Umabot ang kaso sa korte. Sa Regional Trial Court (RTC), nanalo ang HCI. Ayon sa RTC, hindi valid ang rescission ng EMI dahil hindi ito ginawa sa pamamagitan ng korte o notarial act, at dahil din sa patuloy na paggamit ng mga empleyado ng EMI ng serbisyo ng HCI. Binaliktad naman ito ng Court of Appeals (CA). Sinabi ng CA na bagama’t may substantial breach ang HCI, hindi rin valid ang rescission ng EMI dahil hindi ito dumaan sa tamang proseso.

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Kinatigan ng Korte Suprema ang CA. Ayon sa Korte Suprema, bagama’t may basehan para mapawalang-bisa ang kontrata dahil sa substantial breach ng HCI, “it appears that EMI failed to judicially rescind the same.” Binigyang-diin ng Korte Suprema ang kaso ng Iringan v. Court of Appeals, kung saan sinabi na kailangan ang “judicial or notarial act” para sa validong rescission, maliban kung may stipulation sa kontrata na nagpapahintulot ng automatic rescission, na wala naman sa kasong ito.

    Dagdag pa ng Korte Suprema, ang patuloy na paggamit ng mga empleyado ng EMI ng HMO cards pagkatapos ng sinasabing rescission ay nagpapakita na hindi talaga intensyon ng EMI na wakasan ang kontrata. Kaya, kahit may breach ang HCI, hindi pa rin valid ang rescission ng EMI dahil hindi sinunod ang tamang proseso.

    “Clearly, a judicial or notarial act is necessary before a valid rescission can take place, whether or not automatic rescission has been stipulated. It is to be noted that the law uses the phrase “even though” emphasizing that when no stipulation is found on automatic rescission, the judicial or notarial requirement still applies… The operative act which produces the resolution of the contract is the decree of the court and not the mere act of the vendor. Since a judicial or notarial act is required by law for a valid rescission to take place, the letter written by respondent declaring his intention to rescind did not operate to validly rescind the contract.” – Korte Suprema

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG ARAL DITO?

    Ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng ilang mahahalagang aral, lalo na para sa mga negosyo at indibidwal na pumapasok sa kontrata:

    * **Hindi Sapat ang Basta Sulat o Pahayag:** Kung gusto mong wakasan ang isang kontrata dahil sa breach ng kabilang partido, hindi sapat ang magpadala lang ng sulat o magpahayag ng rescission. Kailangan mo ang judicial o notarial act para maging valid ito, maliban kung mayroong malinaw na stipulation sa kontrata na nagpapahintulot ng automatic rescission.

    * **Sundin ang Tamang Proseso:** Mahalaga na sundin ang tamang legal na proseso sa pagpapawalang-bisa ng kontrata. Kung hindi, kahit may substantial breach ang kabilang partido, maaaring mapawalang-saysay ang iyong pagpapawalang-bisa, at mawalan ka pa ng karapatang makabawi.

    * **Pag-aralan ang Kontrata:** Basahin at unawain nang mabuti ang mga terms and conditions ng kontrata bago pumirma. Alamin kung ano ang mga remedies mo kung sakaling hindi tumupad ang kabilang partido, at kung may probisyon ba tungkol sa rescission.

    * **Kumonsulta sa Abogado:** Kung may problema sa kontrata, o kung gusto mong mag-rescind ng kontrata, pinakamabuting kumonsulta agad sa abogado. Makakatulong ang abogado na masiguro na nasusunod mo ang tamang proseso at maprotektahan ang iyong mga karapatan.

    MGA MAHAHALAGANG ARAL

    * Para sa validong pagpapawalang-bisa ng kontrata dahil sa breach, kailangan ang judicial o notarial act, maliban kung may stipulation para sa automatic rescission.
    * Ang simpleng pagpapahayag ng rescission ay hindi sapat.
    * Mahalagang sundin ang tamang legal na proseso para maprotektahan ang karapatan sa rescission.
    * Kumonsulta sa abogado para sa tamang legal na payo at aksyon.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)

    Tanong 1: Kailan masasabi na may “substantial breach” para mapawalang-bisa ang kontrata?

    Sagot: Ang substantial breach ay paglabag na seryoso at pumapatay sa pangunahing layunin ng kontrata. Hindi ito basta maliit na pagkakamali o paglabag. Ang bawat kaso ay tinitignan ayon sa kanyang particular na sitwasyon.

    Tanong 2: Ano ang “judicial act” at “notarial act” para sa rescission?

    Sagot: Ang “judicial act” ay ang pagsasampa ng kaso sa korte para hilingin ang pagpapawalang-bisa ng kontrata. Ang “notarial act” ay ang pagpapadala ng notarial demand letter sa kabilang partido na nagpapahayag ng iyong intensyon na i-rescind ang kontrata.

    Tanong 3: Kung may stipulation sa kontrata na automatic rescission, kailangan pa rin ba ng judicial o notarial act?

    Sagot: Ayon sa Korte Suprema sa kasong ito at sa Iringan v. Court of Appeals, kahit may stipulation ng automatic rescission, mas mainam pa rin ang judicial o notarial act para mas sigurado ang validity ng rescission.

    Tanong 4: Ano ang mangyayari kung hindi valid ang ginawang rescission?

    Sagot: Kung hindi valid ang rescission, mananatiling may bisa ang kontrata. Maaaring hindi ka makabawi ng damages o refund na inaasahan mo.

    Tanong 5: Paano kung pareho kaming nagkamali, may karapatan pa rin ba akong mag-rescind?

    Sagot: Ang karapatan sa rescission ay karaniwang para sa partido na hindi nagkamali at nalabag ang kontrata ng kabilang partido. Kung pareho kayong nagkamali, maaaring iba ang remedies na available, tulad ng mutual rescission o renegotiation ng kontrata.

    May katanungan ka ba tungkol sa pagpapawalang-bisa ng kontrata o iba pang usaping legal? Eksperto ang ASG Law sa mga usaping kontrata at handang tumulong sa iyo. Huwag mag-atubiling kumonsulta sa aming mga abogado para sa payo na akma sa iyong sitwasyon. Makipag-ugnayan sa amin ngayon din! hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page dito.




    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)