ASG Law

Tag: National Building Code

  • Arkitekto Lang Ba Ang Pwedeng Gumawa ng Plano ng Gusali? Paglilinaw sa Batas ng Pilipinas

    Eksklusibong Karapatan ng Arkitekto sa Pagpirma at Pagselyo ng Plano ng Gusali, Kinumpirma ng Korte Suprema

    G.R. No. 200015, March 15, 2023

    Isipin mo na ikaw ay nagtatayo ng iyong pangarap na tahanan. Sino ang dapat mong kunin para gumawa ng plano? Civil engineer ba o arkitekto? Mahalagang malaman ang sagot dahil nakasalalay dito ang legalidad ng iyong ipapatayong gusali. Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito, nilinaw kung sino ang may eksklusibong karapatan na maghanda, pumirma, at magselyo ng mga plano ng gusali.

    Sa kasong Department of Public Works and Highways vs. Philippine Institute of Civil Engineers, Inc., pinagdesisyunan ng Korte Suprema ang validity ng Section 302(3) at (4) ng Revised Implementing Rules and Regulations (IRR) ng National Building Code. Ang mga probisyong ito ay nagtatakda na ang mga arkitekto lamang ang may awtoridad na maghanda, pumirma, at magselyo ng mga dokumentong arkitektural na kailangan sa pagkuha ng building permit.

    Ang Legal na Batayan: Arkitektura Act ng 2004

    Para maintindihan ang desisyon, kailangan nating balikan ang ilang mahahalagang batas. Una, nariyan ang Republic Act No. 544 o Civil Engineering Law, na nagbibigay sa civil engineers ng kapangyarihang gumawa ng plano para sa iba’t ibang istruktura, kasama na ang mga gusali. Pangalawa, mayroon tayong National Building Code (Presidential Decree No. 1096), na nagtatakda ng mga alituntunin sa pagtatayo ng mga gusali. At pangatlo, ang pinakamahalaga sa kasong ito, ang Republic Act No. 9266 o Architecture Act of 2004.

    Ang Architecture Act ang nagbigay linaw sa kung sino ang may eksklusibong karapatan sa paggawa ng mga plano ng gusali. Ayon sa Section 20(5) ng batas:

    “All architectural plans, designs, specifications, drawings, and architectural documents relative to the construction of a building shall bear the seal and signature only of an architect registered and licensed under this Act together with his/her professional identification card number and the date of its expiration.”

    Ibig sabihin, malinaw na sinasabi ng batas na ang mga arkitekto lamang ang may karapatang pumirma at magselyo ng mga dokumentong arkitektural. Ang mga dokumentong ito ay mahalaga sa pagkuha ng building permit.

    Ang Kuwento ng Kaso: DPWH vs. PICE

    Nagsimula ang kaso nang maghain ng petisyon ang Philippine Institute of Civil Engineers (PICE) at isang civil engineer na si Leo Cleto Gamolo sa Regional Trial Court (RTC) ng Manila. Kinuwestiyon nila ang validity ng Section 302(3) at (4) ng Revised IRR ng National Building Code. Ayon sa kanila, nilalabag nito ang Civil Engineering Law at ang National Building Code dahil pinagbabawalan ang civil engineers na gawin ang kanilang trabaho.

    Sumali rin sa kaso ang United Architects of the Philippines (UAP), na nagtanggol sa validity ng mga probisyon. Nagdesisyon ang RTC na pabor sa DPWH at UAP, at sinabing walang probisyon sa Civil Engineering Law na nagpapahintulot sa civil engineers na gumawa ng mga dokumentong arkitektural.

    Hindi sumang-ayon ang PICE at Gamolo, kaya umakyat sila sa Court of Appeals (CA). Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC, at sinabing walang legal na batayan ang DPWH para ikategorya ang ilang dokumento bilang arkitektural. Ayon sa CA, ang civil engineers ay may karapatang gumawa ng mga dokumentong ito dahil sakop ito ng kanilang propesyon.

    Umakyat naman sa Korte Suprema ang DPWH at UAP. Narito ang ilan sa mga mahahalagang punto ng argumento nila:

    • Walang legal na batayan ang CA para sabihing walang karapatan ang DPWH na ikategorya ang ilang dokumento bilang arkitektural.
    • Hindi dapat binigyang-diin ng CA ang Civil Engineering Law dahil walang probisyon doon na nagpapahintulot sa civil engineers na gumawa ng mga dokumentong arkitektural.
    • Ang Architecture Act ang dapat manaig dahil ito ay isang espesyal na batas na tumutukoy sa propesyon ng arkitektura.

    Sa huli, nagdesisyon ang Korte Suprema na pabor sa DPWH at UAP. Ayon sa Korte, bagamat may karapatan ang civil engineers na gumawa ng plano, nililimitahan ito ng Architecture Act. Narito ang sipi mula sa desisyon:

    “The language of Republic Act No. 9266 reveals an intention on the part of the legislature to provide for a limitation on the civil engineers’ authority to prepare, sign, and seal documents relating to building construction. Taking into consideration the irreconcilable conflict between the two laws, this Court recognizes that Republic Act No. 9266 has impliedly repealed Republic Act No. 544 insofar as it permits civil engineers to prepare, sign, and seal architectural documents.”

    Ano ang Ibig Sabihin Nito? Praktikal na Implikasyon

    Ang desisyon ng Korte Suprema ay may malaking epekto sa mga propesyonal at sa publiko. Narito ang ilan sa mga praktikal na implikasyon:

    • Eksklusibong Karapatan ng Arkitekto: Ang mga arkitekto lamang ang may karapatang maghanda, pumirma, at magselyo ng mga dokumentong arkitektural na kailangan sa pagkuha ng building permit.
    • Proteksyon sa Propesyon ng Arkitektura: Pinoprotektahan ng desisyon ang propesyon ng arkitektura at tinitiyak na ang mga may sapat na kaalaman at kasanayan lamang ang gumagawa ng mga plano ng gusali.
    • Paglilinaw sa Batas: Nagbibigay linaw ang desisyon sa kung sino ang may responsibilidad sa paggawa ng mga plano ng gusali, na makakatulong para maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan.

    Mahahalagang Aral:

    • Kung magtatayo ng gusali, siguraduhing kumuha ng arkitekto para gumawa ng mga plano.
    • Alamin ang mga legal na requirements sa pagkuha ng building permit.
    • Kung may pagdududa, kumonsulta sa abogado.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang mga dokumentong arkitektural?

    Kabilang dito ang vicinity map, site development plan, floor plans, elevations, sections, reflected ceiling plan, at iba pang katulad na dokumento na kailangan sa pagkuha ng building permit.

    2. Pwede pa rin bang gumawa ng plano ng gusali ang civil engineer?

    Oo, pero hindi sila pwedeng pumirma at magselyo ng mga dokumentong arkitektural. Maaari silang gumawa ng structural plans at iba pang dokumentong may kinalaman sa civil engineering.

    3. Ano ang mangyayari kung civil engineer ang pumirma sa architectural plans?

    Maaaring hindi tanggapin ng Building Official ang mga plano, at hindi makakakuha ng building permit.

    4. May epekto ba ito sa mga gusaling naitayo na?

    Hindi. Ang desisyon ay para sa mga gusaling itatayo pa lamang.

    5. Paano kung parehong may kaalaman sa arkitektura at civil engineering ang isang tao?

    Kung lisensyado siya bilang arkitekto, pwede siyang gumawa ng mga dokumentong arkitektural. Kung civil engineer lang siya, limitado ang kanyang kapangyarihan.

    Kailangan mo ba ng legal na payo tungkol sa pagpapatayo ng gusali at pagkuha ng building permit? Contact us or email hello@asglawpartners.com to schedule a consultation.

  • Batas sa Pagpapagiba: Kailan Maituturing na Legal ang Pagpapagiba ng Isang Pader?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na hindi nagkasala ng paglabag sa tungkulin ang mga opisyal ng Davao City nang gibain nila ang isang istraktura na ginawa ng pambansang pamahalaan. Ayon sa Korte, bagama’t hindi nasunod ang ilang pormalidad, ang mahalaga ay alam ng Department of Public Works and Highways (DPWH) ang plano at nakilahok pa sa pagpapagiba. Ipinakikita ng desisyong ito na sa mga sitwasyong komplikado kung saan sangkot ang pambansang pamahalaan, hindi kailangang istriktong sundin ang lahat ng alituntunin kung ang layunin ng batas ay natugunan.

    Nuisance nga ba? Pader na Nagdulot ng Baha, Pinagiba nang Walang Abiso!

    Ang kaso ay nagsimula nang ipagiba ng mga lokal na opisyal ng Davao City ang isang “Canal-Cover Project” na pinondohan ng pambansang pamahalaan, sa paniniwalang nagdudulot ito ng pagbaha. Ayon sa kanila, isa itong public nuisance na kailangang gibain agad. Ngunit, hindi sumang-ayon ang Ombudsman, na nagsampa ng kaso laban sa mga opisyal dahil sa simple misconduct dahil hindi umano sinunod ang tamang proseso sa pagpapagiba. Ang pangunahing tanong dito: Tama ba ang ginawang pagpapagiba ng mga opisyal?

    Sinuri ng Korte Suprema kung tama ba ang naging aksyon ng mga opisyal. Unang tinukoy kung ang istraktura ay nuisance per se o nuisance per accidens. Ang **nuisance per se** ay maituturing na panganib sa kalusugan o kaligtasan ng publiko, kaya’t maaaring gibain agad nang walang abiso. Samantala, ang **nuisance per accidens** ay nangangailangan ng abiso at pagdinig bago gibain. Sa kasong ito, napagdesisyunan ng Korte na hindi nuisance per se ang istraktura dahil hindi naman ito direktang nagdulot ng panganib sa buhay.

    Dahil hindi nuisance per se ang Canal-Cover Project, kailangang sundin ang proseso ng pagpapagiba ayon sa National Building Code. Nakasaad sa Section 216 ng Implementing Rules and Regulations na kailangang abisuhan ang may-ari ng istraktura at bigyan ng 15 araw para ayusin o gibain ito. Ngunit sa sitwasyong ito, hindi kailangang istriktong sundin ang 15-day notice dahil ang Department of Public Works and Highways (DPWH), na kumakatawan sa pambansang pamahalaan bilang “may-ari” ng proyekto, ay may alam na sa problema at nakipagtulungan pa sa pagpapagiba.

    Written notice or advice shall be served upon the owner and occupant/s of such finding or declaration giving him at least fifteen (15) days within which to vacate or cause to be vacated, repaired, renovated, demolished and removed as the case may be, the nuisance, ruinous or dangerous building/structure or any part or portion thereof.

    Dagdag pa, hindi rin kailangan ang demolition permit dahil ang city engineer, na siyang mag-iisyu ng permit, ay siya ring nanguna sa pagpapagiba. Hindi rin makatwiran na hilingin sa city engineer na humingi ng permit sa kanyang sarili. Ayon sa Korte, ang misconduct ay paglabag sa isang malinaw na panuntunan, ngunit sa kasong ito, hindi nagkasala ang mga opisyal dahil ang kanilang aksyon ay may basehan at hindi nagdulot ng korapsyon o paglabag sa batas.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na dapat iwasan ang pagiging politikal sa mga desisyon, lalo na kung ito’y makakaapekto sa integridad ng mga institusyon. Sa huli, ibinasura ng Korte ang petisyon at pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals na nagpapawalang-sala sa mga opisyal ng Davao City.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung nagkasala ba ang mga opisyal ng Davao City nang ipagiba nila ang isang proyekto ng pambansang pamahalaan nang walang demolition permit.
    Ano ang nuisance per se? Ito ay isang bagay o aktibidad na maituturing na mapanganib sa kalusugan o kaligtasan ng publiko. Maaari itong gibain agad nang walang abiso.
    Ano ang nuisance per accidens? Ito ay isang bagay o aktibidad na maaaring maging nuisance depende sa sitwasyon o lokasyon. Kailangan ang abiso at pagdinig bago ito gibain.
    Bakit hindi itinuring na nuisance per se ang Canal-Cover Project? Ayon sa Korte Suprema, hindi ito direktang nagdulot ng panganib sa buhay o kalusugan ng publiko, kahit na nagdulot ito ng pagbaha.
    Ano ang Section 216 ng Implementing Rules and Regulations ng National Building Code? Ito ang seksyon na nagtatakda ng proseso sa pagpapagiba ng mga istraktura, kabilang ang pagbibigay ng abiso sa may-ari.
    Bakit hindi kailangang istriktong sundin ang 15-day notice sa kasong ito? Dahil ang DPWH, na kumakatawan sa pambansang pamahalaan bilang “may-ari”, ay may alam na sa problema at nakipagtulungan pa sa pagpapagiba.
    Bakit hindi kailangan ang demolition permit sa kasong ito? Dahil ang city engineer, na siyang mag-iisyu ng permit, ay siya ring nanguna sa pagpapagiba. Hindi makatwiran na hilingin sa kanya na humingi ng permit sa kanyang sarili.
    Ano ang simple misconduct? Ito ay paglabag sa isang malinaw na panuntunan, nang walang korapsyon o paglabag sa batas.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Ibinasura ng Korte ang petisyon at pinagtibay ang desisyon ng Court of Appeals na nagpapawalang-sala sa mga opisyal ng Davao City.

    Sa huli, ang kasong ito ay nagpapakita na sa pagitan ng pagiging istrikto sa pagsunod sa mga regulasyon at pagtitiyak na naisasakatuparan ang layunin ng batas, ang huli ang mas mahalaga. Hindi dapat maging hadlang ang mga pormalidad kung ang aksyon ay may basehan at hindi nagdudulot ng paglabag sa karapatan.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng ruling na ito sa mga particular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniakma sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: OFFICE OF THE OMBUDSMAN VS. MAYOR RODRIGO R. DUTERTE, G.R. No. 198201, March 15, 2023

  • Kasunduang Labag sa Kodigo ng Gusali: Walang Aksyon ang Dalawang Panig

    Sa isang desisyon, ipinasiya ng Korte Suprema na kung ang isang gusali ay itinayo nang labag sa National Building Code of the Philippines (PD 1096) dahil sa pagkakasundo ng may-ari at ng kontraktor, walang sinuman sa kanila ang maaaring magsampa ng kaso laban sa isa’t isa. Ito ay dahil pareho silang nagkasala (in pari delicto). Ibig sabihin, hindi maaaring hilingin ng kontraktor ang balanse ng bayad, at hindi rin maaaring hilingin ng may-ari ang danyos dahil sa mga depekto. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga regulasyon sa konstruksiyon at nagtatakda ng pananagutan sa magkabilang panig na sumasang-ayon na lumabag sa mga ito. Mahalaga para sa mga may-ari at kontraktor na tiyakin na ang lahat ng proyekto sa konstruksiyon ay sumusunod sa mga pamantayan ng National Building Code upang maiwasan ang mga legal na komplikasyon at protektahan ang kaligtasan ng publiko.

    Kasundong Iligal: Sino ang Dapat Managot sa Paglabag sa Kodigo ng mga Gusali?

    Ang kasong ito ay tungkol sa isang kontrata sa pagitan ni Engr. Ruben Y. Yu (kontraktor) at ng mga tagapagmana ni Manuel Sia, na kinakatawan ni Mayor Rosemarie Sia (may-ari), para sa pagtatayo ng isang apat na palapag na gusaling pangkomersiyo. Pagkatapos ng konstruksiyon, hindi nabayaran ng may-ari ang buong halaga dahil umano sa mga depekto at paglabag sa National Building Code (PD 1096). Nagsampa ng kaso ang kontraktor para mabayaran ang natitirang halaga. Ang pangunahing tanong dito ay: Sino ang dapat managot kung ang gusali ay itinayo nang labag sa National Building Code, at maaari pa bang magsampa ng kaso ang isa laban sa isa?

    Napag-alaman ng Korte Suprema na parehong nagkasala ang kontraktor at ang may-ari sa paglabag sa National Building Code. Ayon sa Article 1411 ng Civil Code, kung ang kasunduan ay labag sa batas at parehong partido ay nagkasala, walang sinuman ang maaaring magsampa ng kaso laban sa isa’t isa. Ang prinsipyong ito ay tinatawag na in pari delicto. Ibig sabihin, hindi maaaring tulungan ng korte ang sinuman sa kanila.

    “When the nullity proceeds from the illegality of the cause or object of the contract, and the act constitutes a criminal offense, both parties being in pari delicto, they shall have no action against each other, and both shall be prosecuted.” – Article 1411, Civil Code

    Sa kasong ito, ang gusali ay itinayo na may mga silid na hindi sumusunod sa minimum na espasyo na kinakailangan ng National Building Code. Ang kontraktor, bilang isang lisensyadong inhinyero, ay dapat alam ang mga regulasyon na ito. Ngunit, sumunod pa rin siya sa plano na alam niyang hindi sumusunod sa batas. Samantala, ang may-ari ay pumayag din sa plano at nagpatuloy sa konstruksiyon, kahit na hindi ito sumusunod sa mga pamantayan ng National Building Code. Dahil dito, pareho silang nagkasala sa paglabag sa batas.

    Idinagdag pa ng Korte na ang layunin ng National Building Code ay protektahan ang buhay, kalusugan, at kaligtasan ng publiko. Kaya naman, mahalagang sundin ang mga regulasyon nito. Dahil parehong lumabag ang kontraktor at ang may-ari, hindi sila maaaring humingi ng tulong sa korte upang mabayaran ang natitirang halaga o mabayaran ang mga danyos.

    Ang Korte Suprema ay nagbigay-diin sa responsibilidad ng parehong kontraktor at may-ari na sumunod sa mga batas at regulasyon sa konstruksiyon. Bilang isang lisensyadong kontraktor at inhinyero, inaasahan si Ruben na alam at susunod sa mga probisyon ng PD 1096. Dagdag pa, hindi dapat basta na lamang sumang-ayon si Ruben sa pagtatayo ng gusali na alam niyang hindi sumusunod sa PD 1096. Sa kabilang banda, bilang may-ari ng gusali, responsibilidad ni Rosemarie na tiyakin na ang kanyang gusali ay itinayo alinsunod sa mga probisyon ng PD 1096. Hindi maaaring ipagpalagay na si Rosemarie ay walang kasalanan dahil lamang sa siya ay nagtiwala sa kaalaman ni Luzuriaga at Ruben tungkol sa disenyo at konstruksiyon ng gusali.

    Ano ang in pari delicto? Ito ay isang legal na prinsipyo na nagsasaad na kung parehong partido ay nagkasala sa isang transaksyon, hindi maaaring humingi ng tulong ang sinuman sa kanila sa korte.
    Ano ang National Building Code of the Philippines (PD 1096)? Ito ang batas na nagtatakda ng mga pamantayan at regulasyon para sa pagtatayo ng mga gusali sa Pilipinas. Layunin nitong protektahan ang kaligtasan ng publiko.
    Sino ang responsable sa pagsunod sa National Building Code? Parehong ang may-ari at ang kontraktor ay may responsibilidad na sumunod sa National Building Code.
    Ano ang nangyari sa kasong ito? Ipinasiya ng Korte Suprema na parehong nagkasala ang kontraktor at ang may-ari, kaya walang sinuman sa kanila ang maaaring magsampa ng kaso laban sa isa’t isa.
    Bakit hindi maaaring magsampa ng kaso ang kontraktor? Dahil sumunod siya sa plano na alam niyang hindi sumusunod sa National Building Code.
    Bakit hindi maaaring magsampa ng kaso ang may-ari? Dahil pumayag siya sa plano at nagpatuloy sa konstruksiyon, kahit na hindi ito sumusunod sa mga pamantayan ng National Building Code.
    Ano ang aral na makukuha sa kasong ito? Mahalagang sumunod sa mga regulasyon sa konstruksiyon upang maiwasan ang mga legal na problema at protektahan ang kaligtasan ng publiko.
    Paano maiiwasan ang ganitong sitwasyon? Tiyakin na ang lahat ng proyekto sa konstruksiyon ay sumusunod sa National Building Code at iba pang pertinenteng batas. Kumunsulta sa mga eksperto kung kinakailangan.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Engr. Ruben Y. Yu v. Heirs of Manuel Sia, G.R. No. 248495, July 06, 2022

  • Kapangyarihan ng Lokal na Pamahalaan: Paghirang ng Building Official Hiwalay sa City Engineer

    Ang kasong ito ay tungkol sa kung maaaring humirang ang isang lokal na pamahalaan ng isang Building Official na hiwalay sa City Engineer. Ipinasiya ng Korte Suprema na hindi labag sa batas ang paghirang ng hiwalay na Building Official, kahit na ayon sa Local Government Code, ang City Engineer din ang dapat na magsilbing Building Official. Binibigyang-diin ng desisyon na ito ang kapangyarihan ng mga lokal na pamahalaan na bumuo ng kanilang sariling mga istruktura ng organisasyon upang mapabuti ang paglilingkod sa publiko, ngunit hindi dapat sumalungat sa mga umiiral na batas.

    Kontrobersiya sa Baguio: Sino nga ba ang Dapat Humawak ng Building Permits?

    Ang kaso ay nagsimula sa Baguio City, kung saan si Leo Bernardez, Jr., na dating City Engineer, ay kinuwestiyon ang Administrative Order No. 171 (AO 171) na humirang kay Engineer Oscar Flores bilang Acting Building Official. Iginiit ni Bernardez na ang paghirang na ito ay labag sa Local Government Code (LGC), na nagtatakda na ang City Engineer ang dapat ding magsilbing Building Official. Ang isyu ay umakyat sa Korte Suprema matapos na ibasura ng Regional Trial Court (RTC) at Court of Appeals (CA) ang kanyang reklamo.

    Ayon sa Korte Suprema, bagama’t ang Section 477 ng LGC ay nagsasaad na ang City Engineer ay dapat ding gumanap bilang Building Official, hindi nito ipinagbabawal ang paghirang ng isang hiwalay na Building Official. Idiniin ng Korte na ang LGC ay nagbibigay sa mga lokal na pamahalaan ng kapangyarihan na bumuo ng kanilang sariling istruktura ng organisasyon, na naaayon sa kanilang mga pangangailangan at kakayahan sa pananalapi. Binanggit din ng Korte ang Implementing Rules and Regulations (IRR) ng National Building Code (NBC), na nagpapahintulot sa paghirang ng Building Official na hiwalay sa City Engineer.

    Bilang karagdagan, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang paglikha ng City Buildings and Architecture Office (CBAO), na siyang hahawak ng tungkulin ng Building Official, ay naaayon sa kapangyarihan ng lokal na pamahalaan na magtatag ng mga organisasyon para sa mabisang pagpapatupad ng kanilang mga plano sa pagpapaunlad. Idinagdag pa ng Korte na ang Secretary ng Department of Public Works and Highways (DPWH) ay may awtoridad na humirang ng mga Building Official, alinsunod sa NBC.

    Ngunit, binigyang-diin din ng Korte Suprema na ang Administrative Order No. 171 (AO 171) ay moot na. Sinabi ng korte na “There is no question that the main thrust of petitioner’s action is premised on the nullification of AO 171. It is petitioner’s belief that AO 171 usurped and divested his functions as the City Engineer of Baguio City. It bears noting, however, that following the issuance and implementation of AO 171, Flores was later appointed as Department Head of the CBAO. With this succeeding appointment of Flores to a new position, it is apparent that AO 171 is no longer operative insofar as his designation as acting Building Official is concerned.” Dagdag pa ng korte, kahit ipagpalagay na nais din ni Bernardez na ipawalang-bisa ang ordinansa o administrative order na batayan nito, hindi nya ito ginawa.

    Ayon sa korte, ”We have consistently held that the validity of laws, orders, or such other rules with the force of law cannot be attacked collaterally. This is because there is a legal presumption of validity of these laws. Accordingly, the legal presumption of Ordinance No. 01’s validity stands unless the same is annulled in a direct proceeding.” Kaya kahit na idinagdag pa ni Bernardez na hindi dapat ipawalang-bisa ang NBC, hindi ito pinansin ng korte dahil ang hinihiling niya lang talaga sa simula ay ang mapawalang-bisa ang Administrative Order No. 171.

    Samakatuwid, ang Korte Suprema ay nagbigay diin sa balanse ng kapangyarihan: ang mandatong nakasaad sa Local Government Code at kapangyarihan ng lokal na pamahalaan na gumawa ng aksyon upang mapabuti ang pamamahala at public service.

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa awtonomiya ng mga lokal na pamahalaan na bumuo ng kanilang sariling mga istruktura ng organisasyon upang mas mahusay na matugunan ang mga pangangailangan ng kanilang mga nasasakupan. Ito rin ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagkakaisa ng mga batas, kung saan ang mga probisyon ng Local Government Code at National Building Code ay dapat na bigyang-kahulugan nang magkakasuwato upang maiwasan ang anumang pagkakasalungatan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung maaari bang humirang ang lokal na pamahalaan ng Building Official na hiwalay sa City Engineer, kahit na ang City Engineer ang dapat na gumanap bilang Building Official ayon sa Local Government Code.
    Ano ang pinagbatayan ni Bernardez sa kanyang pagtutol? Iginiit ni Bernardez na ang paghirang kay Flores ay labag sa Local Government Code, na nagtatakda na ang City Engineer ang dapat ding magsilbing Building Official.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kapangyarihan ng DPWH Secretary? Ayon sa Korte Suprema, ang Secretary ng DPWH ay may awtoridad na humirang ng mga Building Official, alinsunod sa National Building Code.
    Ano ang naging basehan ng Korte Suprema sa pagpabor sa Baguio? Nakasaad sa Local Government Code ang kalayaan ng mga lokal na pamahalaan upang bumuo ng sarili nilang pamunuan, at hindi nito direktang ipinagbabawal ang Baguio sa paggawa nito.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa iba pang lokal na pamahalaan? Nagbibigay ito ng linaw sa kapangyarihan ng mga lokal na pamahalaan na mag-organisa ng kanilang mga tanggapan, ngunit hindi nito maaaring labagin ang mga umiiral na batas.
    Anong batas ang pinagtalunan sa kasong ito? Ang Local Government Code (LGC) at ang National Building Code (NBC), kasama ang kanilang Implementing Rules and Regulations (IRR).
    Mayroon bang limitasyon ang paghihirang ng isang hiwalay na Building Official? Oo, ang paghihirang ay dapat naaayon sa mga probisyon ng Local Government Code at National Building Code, kabilang ang kanilang IRR.
    Ano ang kahalagahan ng pagkakaisa ng mga batas sa kasong ito? Ang pagkakaisa ng interpretasyon ng Local Government Code at National Building Code ay mahalaga upang maiwasan ang pagkakasalungatan at magbigay linaw sa mga kapangyarihan ng lokal na pamahalaan.

    Sa kabuuan, ang desisyon sa kasong ito ay nagpapatibay sa kapangyarihan ng mga lokal na pamahalaan na magdesisyon sa kanilang sariling istruktura ng organisasyon, basta’t ito ay naaayon sa batas. Mahalagang tandaan na ang bawat kaso ay natatangi at dapat suriin batay sa mga partikular na katotohanan at umiiral na batas.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Leo Bernardez, Jr. v. The City Government of Baguio, G.R. No. 197559, March 21, 2022

  • Pagpapatayo ng Billboard: Kailangan Ba Talaga ng Building Permit? – Isang Pagsusuri

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagpapatayo ng billboard ay nangangailangan ng building permit. Ibinasura ng korte ang writ of preliminary injunction na ipinag-utos ng mababang hukuman, dahil nabigo ang Power Ads na magpakita ng malinaw na karapatan na protektahan ang kanilang billboard. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga regulasyon ng National Building Code at nagpapatibay sa kapangyarihan ng mga lokal na opisyal na ipatupad ang mga ito. Para sa mga negosyong nagpapatayo ng mga billboard, mahalagang tiyakin na mayroon silang lahat ng kinakailangang permit upang maiwasan ang demolisyon at iba pang legal na problema.

    Billboard Blues: Sino ang May Kapangyarihang Magpasya?

    Sa kasong ito, ang Republic of the Philippines, na kinakatawan ng Department of Public Works and Highways (DPWH) at Metro Manila Development Authority (MMDA), ay humiling ng certiorari laban sa Power Ads Intelli-Concepts Advertising and Production Corporation. Ang pangunahing isyu ay kung may maling paggamit ng diskresyon ang Regional Trial Court (RTC) nang mag-isyu ito ng writ of preliminary injunction na pumipigil sa DPWH at MMDA na gibain ang billboard ng Power Ads.

    Umiikot ang kaso sa validity ng preliminary injunction na ibinaba ng RTC. Iginiit ng Power Ads na mayroon silang karapatang magpatayo ng billboard dahil successor-in-interest sila ng Ads and Signs Advertising, Inc. na umano’y nagkaroon ng building permit noong 2001. Sa kabilang banda, kinwestiyon ng DPWH at MMDA ang validity ng permit na ito at iginiit na ang MMDA ay may kapangyarihang ipatupad ang mga regulasyon sa mga billboard.

    Ang Korte Suprema ay nagbigay-diin sa na ang writ of preliminary injunction ay isang kautusan na naglalayong pigilan ang isang threatened o nagpapatuloy na pinsala habang hinihintay ang paglilitis ng kaso. Ayon sa Korte, dapat makita na (1) ang aplikante ay may malinaw na karapatan, (2) mayroong materyal na paglabag sa karapatang iyon, (3) kailangang-kailangan ang writ upang maiwasan ang malubhang pinsala, at (4) walang ibang mabilis at sapat na remedyo upang maiwasan ang pinsala.

    Ang Korte ay nagbigay diin din na ang partido na humihingi ng writ of preliminary injunction ay kinakailangan lamang na magpakita ng prima facie na ebidensya ng kanilang claim. Ang prima facie na ebidensya ay yaong katibayan na sapat upang patunayan ang isang katotohanan maliban na lamang kung mapasinungalingan ito.

    Sinuri ng Korte ang ebidensya at natuklasan na nabigo ang Power Ads na magpakita ng prima facie na ebidensya ng malinaw at hindi mapag-aalinlanganang karapatan upang mapanatili ang kanilang billboard structure. Nagkaroon ng pagdududa tungkol sa pagiging tunay ng building permit na kanilang ipinresenta. Nagtestigo ang City Building Official na walang building permit na naisyu para sa Power Ads o anumang entity kaugnay ng billboard na pinag-uusapan.

    Ang Certification na iprinisinta ng City Building Official ay nagpahayag na walang naisyung building permit na may numerong SB09-01-1271 sa Ads & Signs Advertising, Inc. Ang permit number na ito ay iniugnay sa ibang proyekto ng Nokia Philippines, Inc. Dagdag pa, ang petsa ng aplikasyon ay hindi tumugma sa permit number. Base rito, ibinasura ng Korte Suprema ang karapatan ng Power Ads na maprotektahan ang kanilang billboard structure.

    Inilahad din ng Korte ang Section 4.2.5 ng ARR na nagtatakda ng mga requirement para sa existing free-standing o roof mounted off-premise signs o signboard structures. Nakasaad dito na kung ang istraktura ay napatunayang ruinous o dangerous, hindi ito karapat-dapat sa pag-isyu ng clearance, building, sign, at iba pang permits. Dahil ang istraktura ng Power Ads ay idineklarang nuisance at mapanganib ng OBO-Makati, hindi sila maaaring umasa sa probisyon na ito.

    Binigyang diin din ng Korte na ang pagpapatupad ng Ordinance No. 2013-A-044, na nag-aalis ng moratorium sa pagpapatayo ng mga billboard sa Makati, ay hindi nakaapekto sa kaso. Ipinaliwanag na ang ordinansa ay nagtatakda lamang ng mga panuntunan sa pagpapatayo ng mga billboard at hindi nito binabago ang pangangailangan na magkaroon ng building permit ayon sa PD 1096.

    Ang kapangyarihan na magpatupad ng batas at regulasyon na may kinalaman sa pagpapatayo ng mga billboard ay nasa kamay ng pamahalaan. Kaya naman, ang pagsunod sa mga alituntunin at batas ay esensyal upang maiwasan ang anumang legal na komplikasyon. Mula rito, nagdesisyon ang Korte na bawiin at ipawalang-bisa ang naunang desisyon ng Court of Appeals at ibinasura ang writ of preliminary injunction na ibinaba ng Regional Trial Court.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung tama ba ang pag-isyu ng writ of preliminary injunction ng RTC na pumipigil sa DPWH at MMDA na gibain ang billboard ng Power Ads.
    Ano ang batayan ng Power Ads sa kanilang claim? Nag-claim ang Power Ads na successor-in-interest sila ng Ads and Signs Advertising, Inc. na umano’y nagkaroon ng building permit noong 2001.
    Ano ang naging batayan ng Korte Suprema sa pagbasura ng preliminary injunction? Nabigo ang Power Ads na magpakita ng prima facie na ebidensya ng malinaw at hindi mapag-aalinlanganang karapatan na mapanatili ang kanilang billboard structure.
    Ano ang natuklasan ng City Building Official tungkol sa building permit ng Power Ads? Natuklasan ng City Building Official na walang naisyung building permit na may numerong SB09-01-1271 sa Ads & Signs Advertising, Inc.
    Ano ang sinasabi ng Section 4.2.5 ng ARR tungkol sa mga billboard? Nakasaad sa Section 4.2.5 na kung ang istraktura ay napatunayang ruinous o dangerous, hindi ito karapat-dapat sa pag-isyu ng clearance, building, sign, at iba pang permits.
    Nakaapekto ba ang pag-aalis ng moratorium sa mga billboard sa kaso? Hindi. Ang ordinansa na nag-aalis ng moratorium ay nagtatakda lamang ng mga panuntunan sa pagpapatayo ng mga billboard at hindi nito binabago ang pangangailangan na magkaroon ng building permit.
    Ano ang kahalagahan ng building permit sa pagpapatayo ng billboard? Ang building permit ay nagpapatunay na ang istraktura ay sumusunod sa mga safety standards at regulasyon, at ito ay kinakailangan ayon sa National Building Code.
    Ano ang mangyayari kung walang building permit ang isang billboard? Kung walang building permit, maaaring mag-isyu ng notice of demolition ang lokal na pamahalaan at gibain ang istraktura.

    Sa pagtatapos, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa mga regulasyon ng pagpapatayo, lalong-lalo na pagdating sa mga billboard. Ang building permit ay hindi lamang isang pormalidad; ito ay nagtitiyak ng kaligtasan at pagsunod sa batas. Kung mayroon kang katanungan tungkol sa desisyon na ito at kung paano ito makaaapekto sa iyo, huwag mag-atubiling kumonsulta sa isang abogado.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-apply ng desisyon na ito sa iyong sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa layuning impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na naaayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumonsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Pinagmulan: Republic vs Power Ads, G.R. No. 243931, July 14, 2021

  • Pagpapatupad ng Kasunduan: Hanggang Saan ang Hangganan?

    Sa isang desisyon ng Korte Suprema, pinagtibay na ang pagpapatupad ng isang kasunduan ay dapat lamang nakabatay sa mga termino at kondisyon na pinagkasunduan ng mga partido. Hindi maaaring magdagdag o magbawas ang korte sa mga napagkasunduan, maliban na lamang kung mayroong malinaw na pag-abuso sa kanyang diskresyon. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng malinaw at tiyak na mga termino sa mga kasunduan upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at upang matiyak na ang mga karapatan ng bawat partido ay protektado.

    Mataas na Gusali o Hindi? Ang Usapin sa Kasunduan at Pagpapatupad Nito

    Ang kasong ito ay nag-ugat sa isang kasunduan sa pagitan ng Cathay Land, Inc. at Ayala Land, Inc. Ang Ayala Group ay nagbigay ng daanan sa Cathay Group. Bilang kapalit, nangako ang Cathay Group na ang kanilang mga proyekto ay naaayon sa residential na karakter ng mga kalapit na lugar ng Ayala Group, na hindi magtatayo ng mga sementeryo, industrial park, at mga “high-rise buildings”. Kalaunan, nagkaroon ng hindi pagkakasundo kung ano nga ba ang tinutukoy na “high-rise buildings”. Naghain ang Ayala Group ng mosyon para ipatupad ang kasunduan, dahil umano sa paglabag ng Cathay Group sa pamamagitan ng pagtatayo ng mga gusaling mataas, ngunit pinigil ito ng Korte Suprema.

    Sa pagsusuri ng Korte Suprema, napag-alaman na ang RTC ay nagkamali nang nag-utos itong ipatupad ang kasunduan sa pamamagitan ng pagpigil sa Cathay Group sa pagtatayo ng mga gusaling may taas na 15 metro o higit pa. Ang mismong kasunduan ay nagtatakda lamang na maaaring bawiin o suspindihin ng Ayala Group ang karapatan ng daanan kung lumabag ang Cathay Group sa mga kondisyon nito. Dagdag pa rito, walang sapat na ebidensya na nagpapakita na nilabag nga ng Cathay Group ang kasunduan. Ipinunto ng Korte na ang basehan ng Ayala Group ay mga plano at marketing materials lamang. Ibig sabihin, hindi pa man nakakagawa ng paglabag, nais na agad ipatupad ang kasunduan.

    Maliban dito, kinilala ng Korte Suprema na walang malinaw na depinisyon sa kasunduan kung ano nga ba ang itinuturing na “high-rise building”. Sa interpretasyon ng mga dokumento, ipinagpapalagay na ang mga termino ay ginamit sa kanilang pangunahin at pangkalahatang kahulugan. Kung nais bigyan ng ibang kahulugan, kailangang mayroong ebidensya na nagpapakita na ang mga partido ay nagkasundo sa ibang kahulugan. Dahil walang ebidensya na nagpapakita na nagkasundo ang mga partido sa depinisyon ng “high-rise building”, hindi maaaring ipilit ang kahulugan na nakasaad sa Fire Code, na nagsasabing ang high-rise building ay 15 metro o higit pa. Ayon sa Korte, mas nararapat sundin ang pangkalahatang kahulugan, na kung saan, ang high-rise buildings ay nasasaklaw sa National Building Code.

    Hindi rin sumang-ayon ang Korte sa CA na ang pagbabawal sa pagtatayo ng gusaling mataas sa tatlong palapag sa Silang, Cavite ay nangangahulugan na ang mga gusaling mataas sa tatlong palapag ay itinuturing na “high-rise buildings” ayon sa kasunduan. Binigyang-diin ng Korte na nakakuha na ang Cathay Group ng variance na nagpapahintulot sa kanila na magtayo ng mas mataas na gusali. Ibig sabihin, ang pagpapatupad ng kasunduan ay hindi dapat sumasalungat sa mga pinahintulutang pagbabago.

    Dahil dito, pinaboran ng Korte Suprema ang Cathay Group at sinabing hindi sila lumabag sa kasunduan. Kaya, hindi nararapat na ipatupad ang kasunduan sa paraang pumipigil sa Cathay Group sa pagtatayo ng mga gusaling may taas na 15 metro o higit pa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung maaaring ipatupad ang isang kasunduan sa pamamagitan ng pagpigil sa isang partido sa paggawa ng isang bagay, kahit na ang kasunduan ay nagsasaad lamang na maaaring bawiin o suspindihin ang isang pribilehiyo kung lumabag ang partido.
    Ano ang ibig sabihin ng “high-rise building” sa kasunduan? Walang malinaw na depinisyon ng “high-rise building” sa kasunduan. Dahil dito, hindi maaaring ipilit ang depinisyon na nakasaad sa Fire Code, at mas nararapat sundin ang pangkalahatang kahulugan nito ayon sa National Building Code.
    Nagkaroon ba ng paglabag sa kasunduan? Hindi. Walang sapat na ebidensya na nagpapakita na nilabag ng Cathay Group ang kasunduan. Ang basehan ng Ayala Group ay mga plano at marketing materials lamang, at hindi pa sila nagtatayo ng mga gusaling ipinagbabawal sa kasunduan.
    Ano ang epekto ng pagkuha ng variance ng Cathay Group? Dahil nakakuha ang Cathay Group ng variance, pinapayagan silang magtayo ng mas mataas na gusali kaysa sa pinapayagan ng ordinansa. Samakatuwid, ang pagpapatupad ng kasunduan ay hindi dapat sumasalungat sa variance na nakuha nila.
    Ano ang remedyo ng Ayala Group kung lumabag ang Cathay Group? Ayon sa kasunduan, maaaring bawiin o suspindihin ng Ayala Group ang karapatan ng daanan kung lumabag ang Cathay Group sa mga kondisyon nito.
    Ano ang ginawa ng Korte Suprema sa kasong ito? Pinaboran ng Korte Suprema ang Cathay Group at sinabing hindi sila lumabag sa kasunduan. Kaya, hindi nararapat na ipatupad ang kasunduan sa paraang pumipigil sa Cathay Group sa pagtatayo ng mga gusaling may taas na 15 metro o higit pa.
    Bakit hindi maaaring gamitin ang Fire Code para sa depinisyon ng High Rise? Ang Fire Code ay may limitadong sakop na tumutukoy lamang sa mga bagay na may kinalaman sa kaligtasan sa sunog. Hindi ito ginagamit sa pangkalahatang depinisyon ng isang gusali sa construction purposes.
    Anong aral ang makukuha dito sa kasong ito? Sa paggawa ng isang kontrata, kailangan na malinaw ang lahat ng mga terms upang maiwasan ang di-pagkakaunawaan sa mga partido at pagpapatupad ng mga ito.

    Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng malinaw at tiyak na mga termino sa mga kasunduan. Mahalaga na ang mga partido ay magkasundo sa lahat ng mga mahahalagang punto upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan at upang matiyak na ang kanilang mga karapatan ay protektado. Ang pagpapatupad ng isang kasunduan ay dapat lamang nakabatay sa mga termino na pinagkasunduan ng mga partido.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Cathay Land, Inc. vs Ayala Land, Inc., G.R No. 210209, August 09, 2017

  • Pagpapawalang-bisa ng Easement: Kapag ang ‘Temporaryo’ ay Hindi Nangangahulugang ‘Permanente’

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagpapahintulot sa pansamantalang daanan sa pribadong lupa para sa konstruksiyon ay hindi awtomatikong nangangahulugan na ang developer ay may karapatan dito. Kailangan pa ring patunayan ang pangangailangan at magbayad ng nararapat na kabayaran. Ipinapakita ng desisyong ito na hindi maaaring basta-basta gamitin ang lupa ng iba para sa sariling proyekto nang walang pahintulot at naaayon sa batas. Kailangan munang dumaan sa tamang proseso bago gamitin ang lupa ng iba.

    AMA Land vs. Wack Wack: Kailan ang Pansamantalang Pagdaan ay Hindi Dapat Maging Permanente?

    Nagsimula ang kaso nang maghain ang AMA Land ng petisyon sa korte para payagan silang gumamit ng Fordham Street, pag-aari ng Wack Wack Residents’ Association, Inc. (WWRAI), bilang pansamantalang daanan at lugar ng kanilang AMA Tower project. Humiling din sila ng permanenteng easement ng right of way. Sinabi ng WWRAI na lumalabag ang proyekto sa mga zoning ordinance at nuisance ito. Ipinag-utos ng RTC na payagan ang AMA Land na pansamantalang gamitin ang Fordham Street. Nang maantala ang konstruksiyon, hiniling ng WWRAI na ipatigil ang paggamit ng kalsada. Pinawalang-bisa ng CA ang utos ng RTC at pinayuhan ang WWRAI na baguhin ang petisyon upang ipakita na kumakatawan sila sa mga residente. Ang isyu dito ay kung tama bang ipag-utos ang pansamantalang paggamit ng Fordham Street habang pinagdedesisyunan pa ang permanenteng easement.

    Ayon sa Korte Suprema, para magkaroon ng writ of preliminary injunction, kailangang ipakita na may malinaw na karapatang dapat protektahan, direktang nanganganib ang karapatang ito, malaki ang epekto ng paglabag, at kailangang-kailangan ang injunction para maiwasan ang malubhang pinsala. Hindi napatunayan ng WWRAI na ang pangamba ng kanilang mga miyembro ay sapat para patunayang may malubhang pinsala. Ang pagtukoy ng Kalihim ng DPWH na naaayon sa National Building Code ang konstruksiyon ng AMA Tower ay may presumption of regularity hangga’t hindi napapabulaanan. Samakatuwid, hindi nangangahulugan na may karapatan na agad ang AMA Land sa pansamantalang daanan sa Fordham Street. Ayon sa Artikulo 656 ng Civil Code, kailangan munang magbayad ng tamang kabayaran at mapatunayan na kailangang-kailangan ang easement para sa konstruksiyon.

    Bukod dito, napagdesisyunan ng CA na ang WWRAI ang may-ari ng Fordham Street, kaya sila ang tunay na partido sa kasong ito, hindi ang kanilang mga miyembro. Para makakuha ng permanenteng right of way, kailangan patunayan ng AMA Land na ang kanilang ari-arian ay napapaligiran ng ibang ari-arian, walang sapat na labasan papunta sa pampublikong highway, handa silang magbayad ng kabayaran, hindi nila kasalanan kung bakit sila na-isolate, at ang daanang hinihingi nila ay ang hindi gaanong makakasama sa WWRAI. Dagdag pa rito, dapat na talagang kailangan ang daanan para magamit nang normal ang kanilang ari-arian. Ang July 24, 1997 Order ng RTC, na nagpapahintulot sa pansamantalang easement, ay kulang sa basehan at parang pinapaboran na agad ang AMA Land. Ang pag-isyu ng writ of preliminary mandatory injunction nang walang pagdinig ay mali dahil pinapaiksi nito ang proseso at inaalis ang karapatan ng WWRAI na maglabas ng ebidensiya.

    Sa ilalim ng Artikulo 656, kailangan munang patunayan na talagang kailangan ang daanan at nagbayad ng tamang kabayaran bago obligahin ang WWRAI na payagan ang pansamantalang easement. Kung hindi pa natutupad ang mga kondisyong ito, walang legal na basehan ang AMA Land para gamitin ang Fordham Street. Samakatuwid, kahit na mapatunayang nag-forum shopping ang WWRAI, kailangan pa ring patunayan ng AMA Land ang mga kondisyon para magkaroon ng pansamantalang easement. Hindi rin mahalaga ang isyu ng prejudgment dahil pinawalang-bisa ang kautusan na nagpapahintulot sa pansamantalang easement.

    Ang status quo na dapat panatilihin ay ang sitwasyon bago pa man gamitin ng AMA Land ang Fordham Street nang walang pahintulot. Ang pansamantalang easement, tulad ng permanenteng easement, ay dapat lamang ipagkaloob pagkatapos mapatunayan ang mga kondisyon sa pamamagitan ng pagdinig. Samakatuwid, ibinalik ng Korte Suprema ang mga utos ng RTC na nagbabawal sa pagpigil sa konstruksiyon, pinawalang-bisa ang utos na nagpapahintulot sa pansamantalang easement, at ipinag-utos na ipagpatuloy ang paglilitis sa kaso.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung nararapat bang payagan ang AMA Land na pansamantalang gamitin ang Fordham Street, pag-aari ng WWRAI, bilang daanan sa kanilang proyekto habang pinagdedesisyunan pa ang petisyon para sa permanenteng easement.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa writ of preliminary injunction? Ayon sa Korte Suprema, kailangan munang patunayan na may malinaw na karapatang dapat protektahan, direktang nanganganib ang karapatang ito, at kailangang-kailangan ang injunction para maiwasan ang malubhang pinsala.
    Ano ang mga kondisyon para makakuha ng permanenteng right of way? Kailangan patunayan na napapaligiran ang ari-arian ng ibang ari-arian, walang sapat na labasan papunta sa pampublikong highway, handa magbayad ng kabayaran, hindi kasalanan kung bakit na-isolate, at ang daanang hinihingi ay hindi gaanong makakasama.
    Ano ang kailangan para makakuha ng pansamantalang easement? Ayon sa Artikulo 656 ng Civil Code, kailangan munang magbayad ng tamang kabayaran at mapatunayan na kailangang-kailangan ang easement para sa konstruksiyon.
    Sino ang tunay na partido sa kasong ito? Napagdesisyunan ng CA na ang WWRAI ang may-ari ng Fordham Street, kaya sila ang tunay na partido, hindi ang kanilang mga miyembro.
    Bakit pinawalang-bisa ang utos na nagpapahintulot sa pansamantalang easement? Pinawalang-bisa ito dahil kulang sa basehan, parang pinapaboran na agad ang AMA Land, at pinaikli nito ang proseso nang walang pagdinig.
    Ano ang ibig sabihin ng “forum shopping” at paano ito nakaapekto sa kaso? Ang “forum shopping” ay ang paghahanap ng isang partido ng isang korte na may pinakamagandang desisyon para sa kanila. Gayunpaman, kahit na mapatunayang nag “forum shopping” ang WWRAI, kailangan pa ring patunayan ng AMA Land ang mga kondisyon para magkaroon ng pansamantalang easement.
    Ano ang kahalagahan ng “status quo” sa kaso? Ang “status quo” na dapat panatilihin ay ang sitwasyon bago pa man gamitin ng AMA Land ang Fordham Street nang walang pahintulot.

    Sa madaling salita, ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso at pagpapatunay ng mga kondisyon bago payagan ang paggamit ng pribadong lupa para sa sariling proyekto. Nagpapakita rin ito na ang pansamantalang pahintulot ay hindi dapat ipagpalagay na permanente.

    Para sa mga katanungan hinggil sa pag-aaplay ng ruling na ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: AMA LAND, INC. VS. WACK WACK RESIDENTS’ ASSOCIATION, INC., G.R. No. 202342, July 19, 2017

  • Injunction Laban sa Iligal na Demolisyon: Proteksyon ng mga Strukturang Walang Tamang Permit

    Pinagtibay ng Korte Suprema na hindi maaaring basta-basta ang demolisyon ng mga estruktura kahit walang building permit. Kailangan sundin ang tamang proseso ayon sa National Building Code at iba pang batas. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga residente laban sa biglaang pagpapagiba ng kanilang mga tahanan o negosyo.

    Iligal na Demolisyon: Kailan Hindi Basta-Basta Puwede ang Pagpapagiba?

    Ang kaso ay nagsimula sa reklamong inihain ni Ernesto Lardizabal laban kina Leoncio Alangdeo, Arthur Verceles, at Danny Vergara dahil sa kanilang ipinatatayong residential structure at garage extension sa Baguio City. Ayon kay Lardizabal, ang lupa ay pag-aari ng kanyang ama at ni Mariano Pangloy. Nadiskubre ng City Engineer’s Office na walang building permit ang konstruksyon, kaya naglabas ang City Mayor ng Demolition Order No. 05, series of 2005 (DO No. 05) para gibain ang mga estruktura. Naghain ng reklamo para sa injunction ang mga petisyuner sa Regional Trial Court (RTC) upang pigilan ang demolisyon, at pinaboran sila ng RTC.

    Ibinasura ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC, ngunit binaliktad ito ng Korte Suprema. Ayon sa Korte Suprema, dapat idismiss ng CA ang apela ng mga respondents dahil ang isyu ay purong tanong ng batas na dapat sana’y dinala diretso sa Korte Suprema. Gayunpaman, kahit na sinuri ang merito ng kaso, napagdesisyunan pa rin ng Korte Suprema na dapat ibasura ang demolisyon.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang Demolition Order No. 05 ay nakabatay sa Section 3, paragraph 2.5 (a) ng Implementing Rules and Regulations (IRR) Governing Summary Eviction (Summary Eviction IRR), na ipinasa alinsunod sa Republic Act (RA) No. 7279. Ayon sa Korte Suprema, hindi sakop ng summary eviction ang mga petisyuner dahil hindi sila maituturing na bagong squatters. Sila o ang kanilang mga ninuno ay matagal nang naninirahan sa lugar bago pa man ipatupad ang RA 7279. Hindi rin sila kinilala ng lokal na pamahalaan bilang professional squatters o miyembro ng squatting syndicate.

    SECTION 2. Coverage – The following shall be subject for summary eviction:

    1.0
    New squatter families whose structures were built after the effectivity of RA7279; and
    2.0
    Squatter families identified by the LGU in cooperation with the Presidential Commission of the Urban Poor (PCUP), Philippine National Police (PNP) and accredited Urban Poor [O]rganization (UPO) as professional squatters or members of squatting syndicates as defined in the Act.

    Bukod pa rito, walang isa man sa tatlong sitwasyon na nakasaad sa Section 28, Article VII ng RA 7279 ang napatunayang mayroon sa kaso. Hindi napatunayan na ang mga istruktura ay nasa mga mapanganib na lugar, na may ipatutupad na proyekto ng gobyerno, o na may court order para sa demolisyon o eviction. Dahil dito, walang basehan sa batas ang pagpapagiba.

    Ayon sa Korte Suprema, kahit na walang building permit ang mga istruktura, hindi ito sapat para sa summary demolition. Sa ilalim ng Presidential Decree No. 1096, o National Building Code of the Philippines (NBCP), ang pagtatayo ng istruktura na walang permit ay maaaring magresulta sa administrative fine o criminal case, ngunit hindi sa biglaang demolisyon maliban na idineklara ng Building Official na mapanganib ang estraktura.

    Section 215. Abatement of Dangerous Buildings.

    When any building or structure is found or declared to be dangerous or ruinous, the Building Official shall order its repair, vacation or demolition depending upon the degree of danger to life, health, or safety. This is without prejudice to further action that may be taken under the provisions of Articles 482 and 694 to 707 of the Civil Code of the Philippines.

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na Building Official, at hindi ang City Mayor, ang may kapangyarihang mag-utos ng demolisyon sa ilalim ng NBCP. Dahil hindi sinunod ang mga prosesong ito, at ang demolisyon ay iniutos ng City Mayor, walang legal na basehan ang Demolition Order No. 05.

    Dahil dito, naglabas ang Korte Suprema ng injunctive writ upang pigilan ang pagpapatupad ng demolisyon. Kinakailangan munang sumunod ang mga respondents sa tamang proseso ayon sa National Building Code at iba pang batas bago nila ipagiba ang mga istruktura ng mga petisyuner. Dapat ding hintayin ang pinal na desisyon sa anumang nakabinbing kaso na may kinalaman sa lupa upang maiwasan ang karagdagang komplikasyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung legal ba ang demolisyon ng mga istruktura na walang building permit, kahit hindi sinusunod ang tamang proseso ayon sa batas.
    Sino ang nag-utos ng demolisyon sa kasong ito? Ang City Mayor ng Baguio ang nag-utos ng demolisyon batay sa IRR ng RA 7279, hindi sa National Building Code.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kapangyarihan ng City Mayor? Ayon sa Korte Suprema, ang Building Official, at hindi ang City Mayor, ang may kapangyarihang mag-utos ng demolisyon sa ilalim ng National Building Code maliban nalang kung napatunayang mapanganib ang estraktura.
    Ano ang Republic Act 7279? Ito ay ang Urban Development and Housing Act of 1992, na nagtatakda ng mga patakaran tungkol sa pagpapaunlad ng urban areas at pabahay. Mayroon itong probisyon tungkol sa summary eviction para sa mga bagong squatter.
    Sino ang itinuturing na bagong squatter ayon sa RA 7279? Ang bagong squatter ay ang mga indibidwal o grupo na sumakop sa lupa nang walang pahintulot ng may-ari pagkatapos ng March 28, 1992.
    Ano ang mga kailangan bago magkaroon ng demolisyon? Bago magkaroon ng demolisyon, kinakailangan na may finding o declaration ang Building Official na mapanganib o ruinous ang estraktura, at dapat bigyan ng written notice ang may-ari at occupant.
    Anong batas ang dapat sundin sa demolisyon? Dapat sundin ang National Building Code of the Philippines (PD 1096) at ang implementing rules nito.
    Ano ang injunctive writ? Ang injunctive writ ay isang utos ng korte na pumipigil sa isang tao o grupo na gawin ang isang tiyak na aksyon, sa kasong ito, ang demolisyon.
    Ano ang kahalagahan ng desisyon na ito? Pinoprotektahan nito ang mga residente laban sa iligal at biglaang pagpapagiba ng kanilang mga tahanan o negosyo, at nagbibigay-diin sa pagsunod sa tamang proseso ayon sa batas.

    Sa madaling salita, ang desisyong ito ay nagpapatibay na kailangan sundin ang tamang proseso at batas bago isagawa ang demolisyon. Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga mamamayan laban sa arbitraryong pagpapagiba ng kanilang mga tahanan o negosyo.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: LEONCIO ALANGDEO v. CITY MAYOR OF BAGUIO, G.R. No. 206423, July 01, 2015