ASG Law

Tag: Mortgage Approval

  • Proteksyon ng Mamimili ng Condo: Bakit Mahalaga ang Pag-apruba ng HLURB sa Mortgage?

    Huwag Magpabaya: Siguraduhing Aprubado ng HLURB ang Mortgage Bago Bumili ng Condo

    G.R. No. 171677, January 30, 2013

    INTRODUKSYON

    Isipin mo na nag-ipon ka ng matagal para makabili ng sariling condo. Sa wakas, nakahanap ka ng perpektong unit at masaya kang pumirma sa kontrata. Pero paano kung bigla mong malaman na nakasanla pala sa bangko ang buong proyekto ng condo, at hindi pa aprubado ng Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) ang mortgage na ito? Ito ang bangungot na iniiwasan ng batas, at ito mismo ang sentro ng kaso ng Philippine National Bank vs. Rina Parayno Lim at Puerto Azul Land, Inc.

    Sa kasong ito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagkuha ng apruba mula sa HLURB bago isanla ng developer ang isang proyekto ng condominium. Ang desisyon na ito ay nagsisilbing paalala sa mga developer at bangko, ngunit higit sa lahat, proteksyon para sa mga mamimili ng condominium laban sa posibleng pang-aabuso at komplikasyon na maaaring idulot ng mga hindi aprubadong mortgage.

    LEGAL NA KONTEKSTO: P.D. 957 at ang Proteksyon sa Mamimili

    Ang kasong ito ay nakabatay sa Presidential Decree (P.D.) No. 957, na kilala rin bilang “The Subdivision and Condominium Buyers’ Protective Decree.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga mamimili ng subdivision at condominium unit laban sa mga mapanlinlang na developer. Isa sa mga pangunahing probisyon nito ay ang Seksyon 18, na malinaw na nagsasaad:

    “Sec. 18. Mortgages. No mortgage on any unit or lot shall be made by the owner or developer without prior written approval of the Authority [HLURB].”

    Ibig sabihin, bawal magsanla ang developer ng anumang unit o lote sa isang proyekto ng subdivision o condominium nang walang pahintulot mula sa HLURB. Ang layunin nito ay tiyakin na ang pondo mula sa mortgage ay gagamitin talaga para sa pagpapaunlad ng proyekto at hindi mapupunta sa ibang bagay. Bukod pa rito, mahalagang malaman ng mamimili ang tungkol sa mortgage upang mabigyan sila ng opsyon na direktang magbayad sa bangko at masigurong malilipat sa kanila ang titulo pagkatapos nilang mabayaran ang unit.

    Kung lumabag ang developer sa Seksyon 18, ano ang mangyayari? Ayon sa P.D. 957, maaaring maparusahan ang developer ng multa, pagkabilanggo, o pagkansela ng lisensya. Ngunit ang mas mahalaga, ayon sa interpretasyon ng Korte Suprema sa kasong ito at sa mga naunang kaso tulad ng Far East Bank & Trust Co. v. Marquez, ang mortgage na ginawa nang walang apruba ng HLURB ay maituturing na “void” o walang bisa laban sa mamimili.

    PAGBUKAS NG KASO: PNB vs. Rina Parayno Lim at Puerto Azul Land, Inc.

    Nagsimula ang lahat noong 1993 nang magkaroon ng lisensya ang Puerto Azul Land, Inc. (PALI) para magbenta ng condominium units sa Vista de Loro Condominium project sa Cavite. Para mapondohan ang proyekto, umutang ang PALI ng malaking halaga sa Philippine National Bank (PNB) at isinanla ang mga lote kung saan nakatayo ang condo.

    Hindi nakuha ng PALI ang apruba ng HLURB bago isanla ang mga lote sa PNB. Pagkalipas ng ilang panahon, bumili si Rina Parayno Lim ng isang unit sa Vista de Loro mula sa PALI. Nang malaman ni Lim na nakasanla pala ang kanyang unit sa PNB at walang apruba ng HLURB ang mortgage, naghain siya ng reklamo sa HLURB para ipawalang-bisa ang mortgage.

    Narito ang mahalagang timeline ng kaso:

    • 1994: PALI at PNB nagkasundo sa mortgage nang walang apruba ng HLURB.
    • 1997: Bumili si Rina Parayno Lim ng condo unit mula sa PALI.
    • 1999: Nagsampa ng reklamo si Lim sa HLURB para ipawalang-bisa ang mortgage. Bago pa nito, nagsampa na rin ang PALI ng sariling kaso sa korte (RTC) para ipawalang-bisa ang mortgage (unang kaso ng pagpapawalang-bisa).
    • 2000: Ipinagdesisyon ng HLURB na walang bisa ang mortgage at pinaboran si Lim.
    • 2003: Sa unang kaso ng pagpapawalang-bisa, ibinasura ng RTC ang kaso ng PALI at sinabing valid ang mortgage. Ngunit sa parehong taon, pinagtibay ng Office of the President (OP) ang desisyon ng HLURB na nagpapawalang-bisa sa mortgage.
    • 2005: Binuwag ng Court of Appeals (CA) ang award ng moral damages at attorney’s fees kay Lim, ngunit pinagtibay pa rin na walang bisa ang mortgage.
    • 2013: Nagdesisyon ang Korte Suprema.

    Sa pagdinig sa Korte Suprema, inilahad ng PNB ang ilang argumento:

    • Res Judicata: Dapat daw na hindi na muling pag-usapan ang validity ng mortgage dahil napagdesisyonan na ito sa unang kaso sa RTC.
    • Jurisdiction ng HLURB: Wala raw jurisdiction ang HLURB na magpawalang-bisa ng mortgage.
    • Mortgagee in Good Faith: Good faith mortgagee raw ang PNB dahil malinis ang titulo ng lupa nang isanla ito.

    DESISYON NG KORTE SUPREMA: Balanse ng Proteksyon at Respeto sa Kontrata

    Pinagbigyan ng Korte Suprema ang PNB sa ilang punto, ngunit nanindigan pa rin sa proteksyon ng mamimili. Narito ang mahahalagang punto sa desisyon ng Korte Suprema:

    Una, tungkol sa res judicata, sinabi ng Korte Suprema na bagamat pinal na ang desisyon ng RTC sa unang kaso, ito ay umiiral lamang sa pagitan ng PALI at PNB. Hindi kasali si Lim sa unang kaso, kaya hindi siya sakop ng res judicata.

    Pangalawa, kinilala ng Korte Suprema ang jurisdiction ng HLURB na dinggin ang reklamo ni Lim. Ayon sa Korte, malawak ang kapangyarihan ng HLURB na protektahan ang mga mamimili laban sa “unsound real estate business practices,” kasama na rito ang pagpapasanla ng proyekto nang walang apruba.

    Pangatlo, bagamat sinabi ng Korte Suprema na valid pa rin ang mortgage sa pagitan ng PALI at PNB dahil sa res judicata, binigyang-diin nito na “ang mortgage contract is void as against [Lim].” Ito ang susing linya sa desisyon. Ipinaliwanag ng Korte na:

    “Acts executed against the provisions of mandatory or prohibitory laws shall be void. Hence, the mortgage over the lot is null and void insofar as private respondent is concerned.”

    Ibig sabihin, kahit valid ang mortgage sa pagitan ng bangko at developer, hindi ito maaaring ipairal laban kay Lim at sa iba pang mamimili na katulad niya. Protektado sila ng P.D. 957.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: Ano ang Dapat Gawin ng Mamimili at Developer?

    Ang desisyon na ito ay nagbibigay ng malinaw na aral para sa lahat ng partido sa industriya ng real estate:

    Para sa mga Mamimili ng Condo:

    • Magtanong at Mag-imbestiga: Bago bumili, alamin kung may mortgage ang proyekto at kung may apruba ito ng HLURB. Huwag basta magtiwala sa sinasabi ng developer.
    • Suriin ang Titulo: Siguraduhing walang nakalakip na mortgage sa titulo ng unit na binibili mo bago ka magbayad.
    • Alamin ang Iyong Karapatan: Kung may problema sa mortgage na hindi aprubado ng HLURB, magsumbong sa HLURB at humingi ng legal na payo.

    Para sa mga Developer:

    • Sumunod sa Batas: Kumuha ng apruba sa HLURB bago isanla ang proyekto. Ito ay hindi lamang legal na obligasyon, kundi paraan din para mapanatag ang loob ng mga mamimili.
    • Maging Transparent: Ipahayag sa mga mamimili kung may mortgage ang proyekto at kung ito ay aprubado ng HLURB.

    Para sa mga Bangko:

    • Due Diligence: Magsagawa ng masusing pagsisiyasat bago magpautang sa mga developer. Alamin kung sumusunod ang developer sa P.D. 957, kasama na ang pagkuha ng apruba sa HLURB para sa mortgage.

    Key Lessons:

    • Ang pag-apruba ng HLURB sa mortgage ng proyekto ng condominium ay hindi lamang isang formalidad, kundi isang legal na requirement na nagpoprotekta sa mga mamimili.
    • Ang mortgage na walang apruba ng HLURB ay “void” o walang bisa laban sa mamimili, kahit pa valid ito sa pagitan ng developer at bangko.
    • May jurisdiction ang HLURB na dinggin ang mga reklamo tungkol sa mga hindi aprubadong mortgage at ipawalang-bisa ito para sa proteksyon ng mamimili.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang HLURB?

    Sagot: Ang HLURB ay ang Housing and Land Use Regulatory Board. Ito ang ahensya ng gobyerno na responsable sa pag-regulate at pag-supervise sa mga subdivision at condominium projects sa Pilipinas.

    Tanong 2: Bakit kailangan ang apruba ng HLURB sa mortgage?

    Sagot: Para protektahan ang mga mamimili. Tinitiyak ng HLURB na ang pondo mula sa mortgage ay gagamitin para sa proyekto at hindi mapapahamak ang interes ng mga bumibili ng unit.

    Tanong 3: Ano ang mangyayari kung hindi aprubado ng HLURB ang mortgage?

    Sagot: Ayon sa Korte Suprema, ang mortgage ay “void” o walang bisa laban sa mamimili. Ibig sabihin, hindi ito maaaring ipairal laban sa kanila.

    Tanong 4: Bumili na ako ng condo unit at ngayon ko lang nalaman na may mortgage na walang apruba ng HLURB. Ano ang dapat kong gawin?

    Sagot: Maaari kang maghain ng reklamo sa HLURB para ipawalang-bisa ang mortgage na nakaapekto sa iyong unit. Magandang kumuha rin ng legal na payo para masiguro ang iyong karapatan.

    Tanong 5: Developer ako. Paano ako makakakuha ng apruba sa HLURB para sa mortgage?

    Sagot: Kinakailangan mong mag-submit ng aplikasyon sa HLURB kasama ang mga dokumentong nagpapatunay na gagamitin ang pondo ng mortgage para sa pagpapaunlad ng proyekto. Makipag-ugnayan sa HLURB para sa kumpletong listahan ng requirements.

    Tanong 6: Bangko ako. Paano ko masisigurado na sumusunod sa P.D. 957 ang developer na inuutangan ko?

    Sagot: Magsagawa ng due diligence. Alamin kung may lisensya ang developer at kung sumusunod sila sa lahat ng regulasyon ng HLURB, kasama na ang pagkuha ng apruba para sa mortgage.

    Tanong 7: Ano ang remedyo ng mamimili kung na-foreclose ang condo unit dahil sa mortgage na walang apruba ng HLURB?

    Sagot: Maaaring maghain ng aksyon ang mamimili sa korte para mapawalang-bisa ang foreclosure at maibalik ang unit. Mahalaga ang legal na representasyon sa ganitong sitwasyon.

    Tanong 8: Mayroon bang limitasyon ang proteksyon ng P.D. 957 sa mamimili?

    Sagot: Oo. Ang P.D. 957 ay pangunahing nakatuon sa proteksyon ng mga bumibili ng subdivision lots at condominium units. Hindi ito sumasaklaw sa lahat ng uri ng transaksyon sa real estate.

    Tanong 9: Ano ang ibig sabihin ng “redemption” sa konteksto ng P.D. 957?

    Sagot: Ang redemption ay ang karapatan ng mamimili na tubusin ang kanyang unit mula sa mortgage. Ayon sa Seksyon 25 ng P.D. 957, obligasyon ng developer na i-redeem ang bahagi ng mortgage na katumbas ng unit na binili ng mamimili.

    Tanong 10: Naaapektuhan ba ng desisyong ito ang lahat ng uri ng mortgage sa real estate?

    Sagot: Hindi. Ang desisyong ito ay partikular na tumutukoy sa mga mortgage sa mga proyekto ng subdivision at condominium na sakop ng P.D. 957.

    Naging malinaw sa kasong ito na seryoso ang Korte Suprema sa pagprotekta sa mga mamimili ng condominium. Huwag magpabaya at alamin ang iyong mga karapatan. Kung may katanungan ka o nangangailangan ng legal na tulong ukol sa usaping real estate, huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay handang tumulong sa iyo.

    Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)