ASG Law

Tag: Master Deed

  • Obligasyon ng Unit Owner sa Condominium: Bayad sa Asosasyon Laban sa Reklamo sa Pamamahala

    Ang desisyon na ito ay nagpapatibay na ang mga may-ari ng condominium unit ay obligadong magbayad ng kanilang buwanang dues sa asosasyon ng condominium, kahit na may mga reklamong hindi pa natutugunan tungkol sa pamamahala at pagpapanatili ng condominium. Hindi maaaring gamitin ang mga reklamo bilang dahilan upang ipagpaliban ang pagbabayad. Ang pagtanggi sa pagbabayad ay maaaring magresulta sa pagkakadiskonekta ng mga serbisyo tulad ng kuryente at tubig, ayon sa mga tuntunin at regulasyon ng asosasyon na nakasaad sa Master Deed at Declaration of Restrictions.

    Hindi Pagbabayad ng Dues sa Condominium: Kailan Ito Katanggap-tanggap?

    Ang kasong ito ay nagmula sa hindi pagbabayad ng BNL Management Corporation ng kanilang buwanang dues sa Imperial Bayfront Tower Condominium Association. Nagreklamo ang BNL tungkol sa mga problema sa kalinisan, seguridad, seguro, at paggamit ng kanilang parking spaces. Dahil dito, nagdesisyon silang hindi magbayad ng dues hangga’t hindi nareresolba ang kanilang mga hinaing. Dahil sa hindi pagbabayad, pinutol ng asosasyon ang serbisyo ng kuryente at tubig sa mga unit ng BNL, na nagtulak sa kanila na magsampa ng kaso para sa danyos.

    Ayon sa BNL, hindi sila dapat magbayad dahil hindi naman ginagampanan ng asosasyon ang kanilang obligasyon na panatilihing maayos ang condominium. Binanggit nila ang prinsipyo ng **reciprocal obligation**, kung saan ang obligasyon ng isang partido ay nakabatay sa pagtupad ng obligasyon ng kabilang partido. Dagdag pa nila, hindi balido ang House Rules and Regulations na basehan ng pagkakadiskonekta dahil hindi raw ito pinagtibay ng mga miyembro ng asosasyon.

    Ang legal na batayan para sa mga condo associations na maningil ng mga dues ay matatagpuan sa **Republic Act No. 4726**, ang Condominium Act. Ayon sa **Seksyon 9** nito, ang may-ari ng isang proyekto ay dapat magrehistro ng isang **declaration of restrictions**, na dapat i-annotate sa titulo ng lupa kung saan nakatayo ang condominium. Ang deklarasyong ito ay naglalaman ng mga patakaran tungkol sa pamamahala ng proyekto, kabilang na ang pagbabayad ng mga gastusin para sa operasyon at pagpapanatili nito. Ang **Master Deed**, na naglalaman ng mga patakaran, ay nagbubuklod sa lahat ng mga may-ari ng yunit sa condominium.

    Ang Korte Suprema, sa pagpabor sa asosasyon, ay nagbigay-diin na ang mga may-ari ng condominium unit ay obligadong sumunod sa mga tuntunin at regulasyon na nakasaad sa Master Deed at House Rules ng condominium. Napatunayan na ang BNL Management ay hindi nagbayad ng kanilang dues sa tamang oras, na nagbigay-daan sa asosasyon na magdesisyon na putulin ang kanilang mga serbisyo, bilang naaayon sa kanilang mga patakaran. Sabi nga ng korte,:

    Hindi maaaring gamitin ang mga reklamo bilang dahilan upang ipagpaliban ang pagbabayad. Ang pagtanggi sa pagbabayad ay maaaring magresulta sa pagkakadiskonekta ng mga serbisyo tulad ng kuryente at tubig, ayon sa mga tuntunin at regulasyon ng asosasyon na nakasaad sa Master Deed at Declaration of Restrictions.

    Ang Korte Suprema ay hindi rin pabor sa argumento ng BNL tungkol sa kawalan ng bisa ng House Rules. Ayon sa korte, ang pagbili ng condominium unit ay nangangahulugan ng pagtanggap sa lahat ng mga tuntunin at regulasyon ng condominium, kabilang na ang mga nakapaloob sa Master Deed at House Rules. Hindi rin tamang forum ang kaso para sa danyos para kwestyunin ang legitimacy ng Board of Directors ng Association. Kaya naman, hindi maaaring umasa ang mga petisyoner sa katwiran na hindi sila dapat sumunod sa mga patakaran.

    Tungkol sa danyos, sinabi ng Korte Suprema na hindi karapat-dapat ang BNL sa moral at exemplary damages dahil hindi napatunayan na mayroong masamang intensyon sa panig ng asosasyon. Bilang isang korporasyon, ang BNL Management ay hindi rin maaaring humingi ng moral damages dahil wala itong damdamin o kakayahang makaranas ng pagdurusa. Walang basehan din para sa exemplary damages dahil hindi nagpakita ang BNL ng sapat na dahilan upang igawad ito.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung may karapatan ba ang may-ari ng condo unit na hindi magbayad ng monthly dues dahil sa mga reklamong hindi pa natutugunan ng condo association.
    Ano ang reciprocal obligation? Ito ay ang prinsipyo na nagsasaad na ang obligasyon ng isang partido ay nakabatay sa pagtupad ng obligasyon ng kabilang partido.
    Saan nakasaad ang legal na batayan para sa mga condo associations na maningil ng mga dues? Republic Act No. 4726, ang Condominium Act, lalong-lalo na sa Seksyon 9 nito.
    Ano ang Declaration of Restrictions? Ito ay isang dokumento na naglalaman ng mga patakaran tungkol sa pamamahala ng proyekto ng condominium.
    Ano ang Master Deed? Ito ay ang dokumento na naglalaman ng mga patakaran ng condominium. Kapag bumili ng condo unit, sumasang-ayon ang bumibili na susunod sa mga patakaran dito.
    Ano ang moral damages? Ito ay mga danyos na ibinibigay para sa pagdurusa ng damdamin, reputasyon, at iba pang katulad na pinsala.
    Ano ang exemplary damages? Ito ay mga danyos na ibinibigay upang magsilbing parusa at babala sa publiko.
    Maaari bang humingi ng moral damages ang isang korporasyon? Hindi, dahil ang korporasyon ay hindi nakakaranas ng damdamin o pagdurusa.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapatibay sa obligasyon ng mga may-ari ng condominium unit na sumunod sa mga patakaran ng condominium at magbayad ng kanilang dues sa tamang oras. Ang pagtanggi sa pagbabayad, kahit na may mga reklamo tungkol sa pamamahala, ay maaaring magresulta sa pagkakadiskonekta ng mga serbisyo at iba pang legal na hakbang.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: BNL Management Corporation and Romeo David v. Reynaldo Uy, et al., G.R. No. 210297, April 03, 2019

  • Pagpapawalang-Bisa sa Foreclosure: Kailan Ito Maaaring Ipatupad ng mga Korporasyon ng Kondominyum?

    Ang kasong ito ay tumatalakay sa karapatan ng isang korporasyon ng kondominyum na ipa-foreclose ang isang unit dahil sa hindi pagbabayad ng mga obligasyon. Ipinasiya ng Korte Suprema na may karapatan ang Welbilt Construction Corp. at Wack Wack Condominium Corp. na ipa-foreclose ang unit ni Cresenciano C. De Castro dahil sa kanyang pagkakautang. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa kapangyarihan ng mga korporasyon ng kondominyum na maningil ng mga bayarin at ipatupad ang mga ito sa pamamagitan ng foreclosure, ngunit kinakailangan na mayroong sapat na awtoridad batay sa Master Deed, By-Laws, at resolusyon ng korporasyon. Ang pasyang ito ay mahalaga para sa mga nagmamay-ari ng kondominyum at mga korporasyon upang maunawaan ang kanilang mga karapatan at obligasyon.

    Ang Kapangyarihan ng Foreclosure: Kuwento ng Kondominyum at mga Bayarin

    Ang kasong ito ay nagsimula nang hindi makabayad si Cresenciano C. De Castro ng kanyang assessment dues sa Wack Wack Condominium Corp., na umabot sa P79,905.41 noong Hulyo 31, 1986. Dahil dito, nagpatala ang Welbilt Construction Corp. at Wack Wack Condominium Corp. ng isang lien sa titulo ni De Castro. Matapos ang ilang pagtatangka na mabayaran ang utang ay hindi nagtagumpay, nagpasya ang mga korporasyon na ipa-foreclose ang property.

    Ipinunto ni De Castro na walang legal na basehan ang foreclosure. Iginiit niya na labis at hindi makatwiran ang mga ipinataw na bayarin at walang sapat na awtoridad ang mga nagpapatupad. Depensa naman ng mga korporasyon na naaayon sa Master Deed at By-Laws ng kondominyum ang kanilang ginawa, kung saan nakasaad ang kapangyarihan nilang maningil at magpa-foreclose. Nabago ang sitwasyon nang pumanaw si De Castro at humalili ang kanyang mga tagapagmana bilang mga respondent sa kaso.

    Ang Regional Trial Court (RTC) ay pumabor sa mga korporasyon, na nagpapatibay sa legalidad ng foreclosure. Ngunit, binaliktad ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC, na sinasabing walang sapat na awtoridad ang mga korporasyon para ipa-foreclose ang property. Dito na umapela ang mga korporasyon sa Korte Suprema.

    Ayon sa Seksiyon 20 ng Condominium Act (Republic Act No. 4726), ang mga assessment sa isang condominium ay nagiging obligasyon ng may-ari at nagiging lien sa property. Ito ay maaaring ipatupad sa pamamagitan ng judicial o extra-judicial foreclosure, ayon sa batas:

    Sec. 20. The assessment upon any condominium made in accordance with a duly registered declaration of restrictions shall be an obligation of the owner thereof at the time the assessment is made. The amount of any such assessment plus any other charges thereon, such as interest, costs (including attorney’s fees) and penalties, as such may be provided for in the declaration of restrictions, shall be and become a lien upon the condominium to be registered with the Register of Deeds of the city or province where such condominium project is located.

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na hindi lamang sa Condominium Act nakabatay ang foreclosure, kundi pati na rin sa Master Deed at By-Laws ng kondominyum. Sa ilalim ng Seksiyon 5 ng Article V ng By-Laws, may karapatan ang Board of Directors na ipatupad ang koleksyon ng mga hindi nabayarang assessment sa pamamagitan ng mga remedyong nakasaad sa Condominium Act at iba pang batas, kabilang na ang foreclosure.

    Bukod pa rito, pinagtibay din ng Board Resolution No. 84-007 ng korporasyon ang kapangyarihan ng Pangulo nito o ng mga itinalagang abogado na magsagawa ng foreclosure. Sa gayon, nakita ng Korte Suprema na mayroong sapat na basehan at awtoridad ang mga korporasyon para ipa-foreclose ang property ni De Castro.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung may karapatan ba ang Welbilt Construction Corp. at Wack Wack Condominium Corp. na ipa-foreclose ang unit ni Cresenciano C. De Castro dahil sa hindi pagbabayad ng mga assessment dues.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa kapangyarihan ng foreclosure? Ipinasiya ng Korte Suprema na may karapatan ang mga korporasyon na ipa-foreclose ang property, dahil mayroong sapat na awtoridad batay sa Condominium Act, Master Deed, at By-Laws ng kondominyum.
    Ano ang papel ng Master Deed at By-Laws sa kaso? Ang Master Deed at By-Laws ay nagtatakda ng mga patakaran at regulasyon ng kondominyum, kabilang ang karapatan ng korporasyon na maningil ng mga bayarin at ipatupad ang mga ito sa pamamagitan ng foreclosure.
    Ano ang sinabi ng Condominium Act tungkol sa mga assessment dues? Ayon sa Seksiyon 20 ng Condominium Act, ang mga assessment dues ay nagiging obligasyon ng may-ari ng unit at nagiging lien sa property, na maaaring ipatupad sa pamamagitan ng foreclosure.
    Bakit binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals? Binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA dahil nakita nito na may sapat na awtoridad ang mga korporasyon para ipa-foreclose ang property, batay sa Condominium Act, Master Deed, at By-Laws.
    Ano ang implikasyon ng kasong ito sa mga may-ari ng kondominyum? Ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga may-ari ng kondominyum na dapat nilang bayaran ang kanilang mga assessment dues at sumunod sa mga patakaran ng kondominyum upang maiwasan ang foreclosure.
    Paano makakaiwas ang mga may-ari ng kondominyum sa foreclosure? Ang mga may-ari ng kondominyum ay maaaring makaiwas sa foreclosure sa pamamagitan ng pagbabayad ng kanilang mga assessment dues sa tamang oras at pagsunod sa mga patakaran at regulasyon ng kondominyum.
    Mayroon bang mga limitasyon sa kapangyarihan ng korporasyon na mag-foreclose? Oo, ang korporasyon ay dapat magkaroon ng sapat na awtoridad batay sa Master Deed, By-Laws, at iba pang resolusyon, at dapat sundin ang mga legal na proseso para sa foreclosure.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran at regulasyon ng kondominyum at pagbabayad ng mga obligasyon. Ang pagkabigo na gawin ito ay maaaring magresulta sa foreclosure ng unit. Mahalaga na maunawaan ng mga nagmamay-ari ng kondominyum ang kanilang mga karapatan at obligasyon upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at legal na problema.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Welbilt Construction Corp. v. Heirs of De Castro, G.R. No. 210286, July 23, 2018

  • Pagbabago ng Kasulatan: Kailan Pinapayagan para Itama ang Layunin ng Magkabilang Panig

    Pinapayagan ang pagbabago ng isang kasulatan kung ang mga kasunod at kasabay na gawa ng mga partido ay nagpapakita na ang kanilang tunay na layunin ay hindi tumpak na naipakita sa nakasulat na instrumento. Ipinapaliwanag ng kasong ito kung paano maaaring itama ang isang kasulatan upang maipakita ang tunay na intensyon ng mga partido, lalo na kung may pagkakamali o hindi pagkakaunawaan sa orihinal na dokumento. Mahalaga ito para sa mga partido na sangkot sa mga kontrata at kasunduan upang matiyak na ang kanilang mga karapatan at obligasyon ay wastong kinakatawan.

    Kung Paano ang Isang Parking Lot Dispute ay Nagbago sa Landas ng Condominium Law

    Ang kaso ay nagsimula sa Makati Tuscany Condominium Corporation (MATUSCO) laban sa Multi-Realty Development Corporation, kung saan pinagtatalunan ang pagmamay-ari ng 98 na parking slots. Sinabi ng Multi-Realty na hindi nila sinadyang isama ang mga parking slots na ito sa mga common area nang gawin ang Master Deed. Ngunit dahil sa kanilang karanasan noon sa negosyo ng condominium, hindi umano naipakita ng Master Deed at Deed of Transfer ang tunay nilang intensyon na ibukod ang 98 parking slots mula sa common areas ng Makati Tuscany.

    Ang legal na batayan ng kasong ito ay nakasalalay sa Article 1359 ng Civil Code, na nagpapahintulot sa pagbabago ng isang instrumento kung ang tunay na intensyon ng mga partido ay hindi naipahayag dahil sa pagkakamali, panloloko, o hindi makatarungang pag-uugali. Kailangan munang mapatunayan na nagkaroon ng pagpupulong ng isip ang mga partido, at ang kasulatan ay hindi nagpapahayag ng kanilang tunay na layunin. Bukod pa rito, dapat mapatunayan na ang pagkabigo ng kasulatan na ipahayag ang tunay na layunin ay dahil sa pagkakamali, panloloko, o hindi makatarungang pag-uugali. Ang pasanin ng patunay ay nasa partido na humihiling ng pagbabago ng kasulatan upang mapawalang-bisa ang palagay na ang nakasulat na instrumento ay nagtatakda na ng tunay na intensyon ng mga partido.

    Sa paglilitis, nagpakita ang Multi-Realty ng ebidensya na nagpapatunay na hindi nila intensyon na ilipat ang pagmamay-ari ng 98 parking slots sa MATUSCO. Kabilang dito ang mga plano ng gusali na nagpapakita lamang ng walong (8) guest parking slots bilang bahagi ng common areas, at ang pagbebenta ng Multi-Realty ng 26 na parking slots sa mga may-ari ng unit nang walang pagtutol mula sa MATUSCO. Dagdag pa rito, nagpakita rin sila ng katibayan na nag-alok ang MATUSCO na bilhin ang mga parking slots mula sa Multi-Realty, na nagpapakita na kinikilala ng MATUSCO ang pagmamay-ari ng Multi-Realty sa mga parking slots.

    Binigyang-diin ng korte na ang mga gawa ng mga partido pagkatapos ng pagpapatupad ng kasulatan ay mahalaga sa pagtukoy ng kanilang tunay na intensyon. Sa kasong ito, ang pagbebenta ng Multi-Realty ng mga parking slots, ang pag-aalok ng MATUSCO na bilhin ang mga ito, at ang kawalan ng pagtutol mula sa MATUSCO sa mga benta ay nagpapakita na ang tunay na intensyon ng mga partido ay hindi isama ang mga parking slots sa mga common areas. Ipinunto rin ng korte na ang MATUSCO ay hindi maaaring magtago sa likod ng doktrina ng estoppel, dahil alam nito mula sa simula na ang pagmamay-ari ng mga parking slots ay nananatili sa Multi-Realty.

    Tinanggihan ng korte ang argumento ng MATUSCO na dapat itong protektahan bilang isang innocent purchaser for value, dahil ang mga gawa ng MATUSCO ay nagpapakita na alam nito ang tunay na intensyon ng mga partido. Samakatuwid, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na nag-uutos sa pagbabago ng Master Deed at Deed of Transfer upang maipakita na ang Multi-Realty ang nagmamay-ari ng 98 parking slots.

    “Ang doktrina ng estoppel ay nakabatay sa mga batayan ng pampublikong patakaran, patas na pakikitungo, mabuting pananampalataya at katarungan, at ang layunin nito ay upang ipagbawal ang isa na magsalita laban sa kanyang sariling kilos, representasyon, o pangako sa pinsala ng isa kung kanino sila itinuro at sino ang makatwirang umasa dito.” – Philippine National Bank v. Court of Appeals

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung dapat bang baguhin ang Master Deed at Deed of Transfer upang maipakita na ang Multi-Realty Development Corporation ang nagmamay-ari ng 98 parking slots.
    Ano ang reformation ng instrumento? Ang reformation ng instrumento ay isang remedyo sa equity kung saan ang isang valid na kontrata ay pinapayagang baguhin upang maipakita ang tunay na intensyon ng mga partido.
    Ano ang mga kailangan para sa isang aksyon para sa reformation ng instrumento? Mayroong tatlong kailangan: pagpupulong ng isip ng mga partido, hindi naipakita ng instrumento ang tunay na intensyon, at ang pagkabigo na ito ay dahil sa pagkakamali, panloloko, o hindi makatarungang pag-uugali.
    Sino ang may pasanin ng patunay sa isang aksyon para sa reformation ng instrumento? Ang partido na humihiling ng reformation ay may pasanin na patunayan na ang kasulatan ay hindi nagpapakita ng tunay na intensyon ng mga partido.
    Ano ang kahalagahan ng mga gawa ng mga partido pagkatapos ng pagpapatupad ng kasulatan? Ang mga gawa ng mga partido ay mahalaga sa pagtukoy ng kanilang tunay na intensyon, lalo na kung may hindi pagkakaunawaan sa kung ano ang nakasaad sa kasulatan.
    Ano ang estoppel? Ang estoppel ay isang legal na doktrina na pumipigil sa isang tao na bawiin ang isang pahayag o aksyon kung ang ibang tao ay umasa dito sa kanilang kapinsalaan.
    Paano nakaapekto ang nakaraang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito? Bagamat may naunang desisyon, hindi nito tinatalakay ang merito ng kaso, kaya’t hindi ito hadlang sa paglilitis sa kasalukuyang isyu.
    Ano ang naging resulta ng kaso? Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na nag-uutos sa pagbabago ng Master Deed at Deed of Transfer upang maipakita na ang Multi-Realty ang nagmamay-ari ng 98 parking slots.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagiging malinaw sa pagdodokumento ng mga kasunduan at ang mga remedyo na magagamit kung ang isang kasulatan ay hindi tumpak na nagpapakita ng tunay na intensyon ng mga partido. Mahalaga na ang lahat ng partido ay kumunsulta sa mga legal na eksperto upang matiyak na ang kanilang mga karapatan ay protektado at ang kanilang mga kasunduan ay ipinapatupad nang tama.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paglalapat ng pasyang ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniakma sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Pinagmulan: Makati Tuscany Condominium Corporation vs. Multi-Realty Development Corporation, G.R. No. 185530, April 18, 2018

  • Hindi Aplikable ang Good Faith Builder sa Condominium: Pagprotekta sa Integridad ng Gusali

    Sa kasong ito, nagdesisyon ang Korte Suprema na hindi maaaring gamitin ang konsepto ng builder in good faith (tagapagtayo nang may mabuting loob) sa mga condominium na sakop ng Condominium Act. Ang desisyon ay naglalayong protektahan ang integridad ng gusali at ang karapatan ng ibang unit owners. Ipinag-utos ng korte ang pagpapagiba sa istrukturang itinayo nang walang pahintulot sa ibabaw ng isang condominium unit, na nagpapakita na ang mga alituntunin ng Condominium Act at Master Deed ay mas mahalaga kaysa sa karaniwang probisyon ng Civil Code tungkol sa mga nagtayo sa lupa ng iba nang may mabuting loob. Nangangahulugan ito na hindi maaaring basta-basta magtayo o magdagdag ng istruktura sa condominium nang walang pahintulot ng condominium corporation.

    Pagpapalawak sa Condominium: Legal ba ang Pagdagdag sa Tuktok?

    Ang kasong ito ay nagsimula nang magtayo ang Leviste Management System, Inc. (LEMANS) ng karagdagang istruktura, na tinatawag na Concession 4, sa ibabaw ng kanilang condominium unit sa Legaspi Towers 200, Inc. (Legaspi Towers). Hindi ito dumaan sa kinakailangang proseso ng pagkuha ng pahintulot mula sa Legaspi Towers at pag-amyenda sa Master Deed. Dahil dito, kinuwestiyon ng Legaspi Towers ang legalidad ng konstruksyon at iginiit na labag ito sa Condominium Act at sa kanilang By-Laws. Ang pangunahing legal na tanong dito ay kung maaaring gamitin ang Article 448 ng Civil Code, na nagpoprotekta sa mga nagtayo nang may mabuting loob sa lupa ng iba, sa konteksto ng isang condominium.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang mga probisyon ng Civil Code tungkol sa builders in good faith ay hindi akma dito. Ang mga probisyong ito ay kadalasang ginagamit kung saan magkaiba ang may-ari ng lupa at ang nagtayo, at walang kontrata o espesyal na batas na sumasaklaw sa kanilang relasyon. Ngunit sa kaso ng condominium, ang relasyon ng mga unit owner at ng condominium corporation ay governed by the Condominium Act, Master Deed, at By-Laws. Ibig sabihin, mayroong umiiral na legal at contractual framework na dapat sundin.

    Ang Master Deed ng Legaspi Towers ay malinaw na nagtatakda ng bilang ng mga palapag at unit sa gusali. Ang pagtatayo ng LEMANS ng Concession 4 ay lumalabag dito dahil nagdagdag ito ng ikatlong antas sa ibabaw ng roof deck nang walang kaukulang amyenda sa Master Deed. Dagdag pa rito, kinakailangan ng Condominium Act ang pahintulot ng lahat ng registered owners ng condominium project para sa anumang pag-amyenda sa Master Deed. Nabigo ang LEMANS na makuha ang ganitong pahintulot.

    Hindi rin nakatulong sa LEMANS ang kanilang internal arrangement sa dating presidente ng Legaspi Towers. Ayon sa Korte, ang isang korporasyon, tulad ng Legaspi Towers, ay kumikilos lamang sa pamamagitan ng Board of Directors nito. Kaya, hindi maaaring maging binding sa Legaspi Towers ang isang kasunduan sa dating presidente lamang.

    Dahil dito, tinukoy ng Korte Suprema na ang pagtatayo ng Concession 4 ay isang paglabag sa Condominium Act at sa By-Laws ng Legaspi Towers. Binigyang-diin ng Korte na ang Condominium Act ay isang special law na dapat manaig sa mga probisyon ng Civil Code, na isang general law. Ang prinsipyong Generalia specialibus non derogant ay nagpapahiwatig na ang special law ay mas dapat sundin pagdating sa mga specific situations.

    Ang pag-apply ng Article 448 sa sitwasyon na ito ay magdudulot ng hindi makatarungang resulta. Pipilitin nito ang Legaspi Towers, bilang may-ari ng airspace, na angkinin ang illegal structure (na magpapasan sa kanila ng gastos ng pagpapagiba) o payagan ang pagpapatuloy ng illegal structure na lumalabag sa batas at sa Master Deed, at nagbabanta sa structural integrity ng gusali.

    Sa huli, nagdesisyon ang Korte Suprema na may karapatan ang Legaspi Towers na ipagiba ang Concession 4 sa gastos ng LEMANS. Ang desisyong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran at regulasyon ng Condominium Act at ng Master Deed upang maprotektahan ang karapatan ng lahat ng unit owners at mapanatili ang integridad ng gusali.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung maaaring gamitin ang Article 448 ng Civil Code (builder in good faith) sa konteksto ng condominium na governed ng Condominium Act.
    Ano ang Condominium Act? Ito ay isang special law na nagtatakda ng mga patakaran at regulasyon para sa pagbuo, pamamahala, at pagbebenta ng mga condominium.
    Ano ang Master Deed? Ito ay isang dokumento na naglalaman ng mga mahahalagang impormasyon tungkol sa condominium project, tulad ng bilang ng mga unit, common areas, at mga restriction.
    Bakit hindi pabor ang Korte Suprema sa pag-apply ng Article 448? Dahil mayroong special law (Condominium Act) na sumasaklaw sa sitwasyon, at ang pag-apply ng Article 448 ay magdudulot ng hindi makatarungang resulta.
    Ano ang epekto ng desisyon sa mga unit owner? Dapat sundin ng mga unit owner ang Condominium Act, Master Deed, at By-Laws ng condominium corporation. Hindi maaaring basta-basta magtayo o magdagdag ng istruktura nang walang pahintulot.
    Ano ang Generalia specialibus non derogant? Isang prinsipyo na nagsasabing ang special law ay mas dapat sundin kaysa sa general law pagdating sa mga specific situations.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito? Ipinag-utos ng Korte Suprema ang pagpapagiba sa Concession 4 sa gastos ng Leviste Management System, Inc.
    Paano mapoprotektahan ang integridad ng condominium building? Sa pamamagitan ng pagsunod sa Condominium Act, Master Deed, at By-Laws, at pagkuha ng kinakailangang pahintulot bago magtayo o magdagdag ng anumang istruktura.

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapakita ng importansya ng pagsunod sa mga batas at regulasyon pagdating sa mga condominium. Ito ay nagbibigay-diin sa proteksyon ng karapatan ng lahat ng unit owners at pagpapanatili ng integridad ng condominium building para sa kapakanan ng lahat.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Leviste Management System, Inc. vs. Legaspi Towers 200, Inc., G.R. No. 199353, April 04, 2018