ASG Law

Tag: Lis Pendens

  • Kapag ang Pagkawalang-sala sa Kriminal ay Hindi Awtomatikong Nagpapawalang-bisa sa Forfeiture: Pagtitiyak sa Kahalagahan ng Civil Forfeiture sa Batas ng Pilipinas

    Sa isang desisyon na nagpapatibay sa hiwalay na katangian ng mga kasong kriminal at sibil sa ilalim ng batas ng Pilipinas, pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagpapawalang-sala sa isang akusado sa isang kasong kriminal ay hindi awtomatikong nagpapawalang-bisa sa isang kasong forfeiture na isinampa laban sa kanya. Sa madaling salita, kahit na mapawalang-sala ang isang tao sa isang kasong malbersasyon, ang estado ay maaari pa ring ituloy ang forfeiture ng mga ari-arian kung ang mga ari-ariang iyon ay nakuha nang ilegal. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa natatanging mga layunin at pamamaraan ng mga paglilitis sa forfeiture, na naglalayong mabawi ang mga ari-arian na nakuha sa pamamagitan ng mga ilegal na paraan, anuman ang kinalabasan ng isang kasong kriminal. Sa gayon, nililinaw nito ang hangganan sa pagitan ng dalawang sangay ng batas at tinitiyak ang pagpapatupad ng mga batas ng forfeiture ng estado.

    Kriminal Laban sa Sibil: Kailan Hindi Awtomatikong Naaapektuhan ng Pagpapawalang-sala ang Pagbawi ng Ari-arian?

    Ang kaso ay nagsimula sa mga kasong kriminal para sa malbersasyon na isinampa laban kay Florentino Molinyawe. Kasabay nito, ang Republika ay naghain ng kasong forfeiture laban kay Florentino, mga kamag-anak niya, at iba pa, na nag-aangkin na ilegal niyang nakuha ang mga ari-arian na hindi katimbang sa kanyang iniulat na kita. Bagama’t napawalang-sala si Florentino sa mga kasong kriminal, nagpatuloy ang kasong forfeiture, kung saan ipinasiya ng korte na ang pagbebenta ng mga pinagtatalunang ari-arian ay walang bisa, at iniutos na mai-forfeit ang mga ito sa pabor ng Republika. Bagama’t naging pinal at isinagawa na ang desisyon sa kasong forfeiture, hindi nakansela ng Republika ang mga titulo ng ari-arian o inilipat ang mga ito sa pangalan nito sa loob ng mahigit tatlumpung taon.

    Matagal pagkatapos, humiling ang mga tagapagmana ni Florentino sa korte na kanselahin ang lis pendens na naitala sa mga titulo ng ari-arian at ipatahimik ang titulo batay sa prescription. Pinagtalo nila na ang Republika ay nabigong isagawa ang pinal at executory na desisyon ng forfeiture. Tinutulan ng Republika, na pinagtatalunan na ang korte ay walang hurisdiksyon at na ang petisyon ng mga tagapagmana ay bumubuo ng collateral na pag-atake sa pinal na desisyon ng forfeiture. Ang Korte Suprema, sa pagsusuri sa mga pangyayari, ay nagpasiya na ang pagpapawalang-sala ni Florentino sa mga kasong kriminal ay hindi nangangahulugan ng pagpapawalang-bisa sa kasong forfeiture. Idinagdag pa nito na, ayon sa prinsipyo ng immutability ng mga pinal na paghatol, ang isang paghatol na naging pinal at executory ay hindi na maaaring baguhin, kahit na ang pagbabago ay naglalayong iwasto ang isang maling konklusyon ng katotohanan o batas.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang likas na kapangyarihan ng korte na may hurisdiksyon sa kaso upang kanselahin ang isang paunawa ng lis pendens. Ito ay nasa hurisdiksyon, kapangyarihan o kontrol na nakukuha ng isang hukuman sa pag-aari na kasangkot sa isang kaso, habang nagpapatuloy ang aksyon, at hanggang sa pinal na paghuhukom. Ang lis pendens, na itinatag sa pampublikong patakaran at pangangailangan, ay naglalayong panatilihin ang mga pag-aari sa paglilitis sa loob ng kapangyarihan ng korte hanggang sa matapos ang paglilitis, at upang maiwasan ang pagkatalo ng paghuhukom o utos sa pamamagitan ng kasunod na pag-aalis. Samakatuwid, napagpasyahan na sa sandaling maibigay ang isang paghatol sa isang kaso, at ang paghatol na iyon ay maging pinal at executory, ang prinsipyo ng immutability ng mga paghatol ay awtomatikong gumana upang harangan ang anumang pagbabago ng paghatol.

    Sa katunayan, ang Korte Suprema ay sumunod sa dating pagpapakahulugan, na nangangatwiran na “mula noong ang pagpapawalang-bisa ay pinal na, walang dahilan upang baguhin ang desisyon, kaya ipinahayag ang kapangyarihan ng isang korte upang matiyak na ito ay mananatiling tulad nito magpakailanman.” Itinuturo ng Korte na sa Ferdinand R. Marcos, Jr. v. Republic of the Philippines, matagal na nitong binalangkas ang pagkakaiba sa pagitan ng kriminal at sibil na pag-agaw at inuri ang mga paglilitis sa ilalim ng R.A. 1379 bilang nauukol sa huli. Ang R.A. 1379 ay batas na nagpapahintulot sa pagbawi ng mga ari-arian ng mga pampublikong opisyal o empleyado na ilegal na nakuha sa panahon ng panunungkulan.

    Binigyang-diin din ng korte na ang mga kasong forfeiture ay hindi nagpapataw ng personal na kriminal na pananagutan, ni ang sibil na pananagutan na nagmumula sa paggawa ng isang krimen (ex delicto). Ang pananagutan ay batay lamang sa isang batas na nagbabantay sa karapatan ng Estado na mabawi ang mga ari-arian na nakuha nang labag sa batas. Kaya, sa isang kasong forfeiture, ang nakaraang kriminal na paniniwala ng akusado ay hindi kinakailangan para magtagumpay ang aksyon. Kaya naman, nagpasiya ang Kataas-taasang Hukuman na ang Korte ng Apela ay lumampas sa hurisdiksyon nito sa ilalim ng Rule 65 nang sabihin nito na ang kasong sibil na forfeiture ay nakadepende o nakasalalay sa kinalabasan ng isang kasong kriminal.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang pagpapawalang-sala sa akusado sa isang kasong kriminal, tulad ng malbersasyon, ay awtomatikong nagpapawalang-bisa sa kasong forfeiture na isinampa laban sa kanya.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa relasyon sa pagitan ng mga kasong kriminal at forfeiture? Na ang mga kasong forfeiture ay hiwalay at naiiba sa mga kasong kriminal. Hindi nagpapataw ng personal na kriminal na pananagutan ang mga kasong forfeiture, ni ang sibil na pananagutan na nagmumula sa paggawa ng krimen. Ang pananagutan ay batay lamang sa isang batas na nagbabantay sa karapatan ng estado na mabawi ang mga ari-arian na nakuha nang labag sa batas.
    Ano ang lis pendens, at paano ito nauugnay sa kasong ito? Ang lis pendens ay nangangahulugang pending suit, na tumutukoy sa hurisdiksyon, kapangyarihan o kontrol na nakukuha ng isang korte sa ari-arian na kasangkot sa isang kaso, habang nagpapatuloy ang aksyon, at hanggang sa pinal na paghuhukom. Dito, pinagtibay ng Kataas-taasang Hukuman na ang isang hukuman ay walang hurisdiksyon sa isang kasong may kaugnayan sa kanselasyon ng lis pendens matapos gawing pinal ang pangunahing kaso, at sa gayo’y itinuring na isang aksyon nang hindi wastong nailagay ang aksyon na iyon.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘immutability of judgment,’ at bakit ito mahalaga sa kasong ito? Tumutukoy ang ‘immutability of judgment’ sa prinsipyo na kapag ang isang paghatol ay naging pinal at naisagawa, hindi na ito maaaring baguhin sa anumang paggalang, kahit na ang pagbabago ay naglalayong iwasto ang isang maling konklusyon ng katotohanan o batas. Dito, pinagtibay nito ang korte at binaligtad ang petisyon na inihain ng hukuman sa mababang hurisdiksyon.
    Ano ang batayan ng Korte sa pagpapahintulot sa petisyon ng Republika? Batay ang batayan ng Korte sa paniniwala na nakagawa ng labis na pag-abuso sa diskresyon ang RTC nang tanggapin nito ang sinusog at karagdagang petisyon ng mga respondent dahil wala itong hurisdiksyon. Idinagdag pa ng korte na, ang Korte ng Apela ay lumampas sa hurisdiksyon nito sa ilalim ng Rule 65 nang pagtibayin nito ang utos na nakabinbin sa kinalabasan ng kriminal na kaso.
    Anong aksyon ang dapat gawin ng mga respondent upang maitama ang posibleng pang-aabuso o hindi makatarungan na forfeiture ng ari-arian? Ang mabisang remedyo ng mga nasasakdal, tulad ng pagbibigay-katwiran ng Kataas-taasang Hukuman, ay magsampa ng kinakailangang mosyon o aksyon bago ang korte na may hurisdiksyon sa pangunahing kaso.
    Ano ang nagpapagana sa Estado na mabawi ang pag-aari sa isang kasong forfeiture? Kapag walang naunang kriminal na paniniwala o kapag hindi napatunayan ang krimen ngunit may malinaw na katibayan na nagpapahiwatig na ang pag-aari ay ilegal na nakuha.
    Kailan lumikha ng katumpakan ang pahayag na “ang reseta at pagkakakulong ay hindi nagsisinungaling laban sa Estado?” Pinanatili nito ang kapangyarihan ng estado upang ipatupad ang forfeiture ng mga ari-arian sa buong mundo, anuman ang pamana ng dating may-ari ng ilegal na ari-arian, kahit na hindi sapat ang kanilang kaalaman sa transaksyon.

    Sa buod, ang landmark na desisyong ito ay nagpapatibay na kahit na mapawalang-sala ang isang tao sa mga kriminal na paratang, maaari pa ring ituloy ng gobyerno ang pagbawi ng mga ilegal na nakuha na ari-arian sa pamamagitan ng isang kasong forfeiture. Ang prinsipyo ay binibigyang-diin sa Republic vs. Heirs of Spouses Florentino at Pacencia Molinyawe na isinama upang patatagin ang pangunahing istraktura na pinananatili ng estado para mapangalagaan ang karapatan ng mga pampublikong asset. Dito ay naging instrumento ito sa paghihiwalay sa pamamagitan ng kasong criminal at pamana bilang isang mahalagang pamantayan para sa pagpapatupad ng katarungan na nakasaad ng Saligang Batas para sa pagkawala ng pangunahing istraktura na itinakda.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Republic of the Philippines vs. The Heirs of Spouses Florentino and Pacencia Molinyawe, G.R. No. 217120, April 18, 2016

  • Naunang Pagpaparehistro: Ang Bisa ng Pagpasok sa Primary Entry Book sa Notisya ng Lis Pendens

    Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang pagpasok ng isang notisya ng lis pendens sa primary entry book o day book ng Register of Deeds ay sapat na upang ipabatid sa publiko ang pag-iral ng paghahabol sa isang rehistradong lupa. Ang desisyon na ito ay nagpapahalaga sa proteksyon ng mga karapatan ng mga nagpaparehistro at nagbibigay-diin sa responsibilidad ng Register of Deeds sa tamang pagtatala ng mga dokumento. Ito ay mahalaga upang matiyak na ang mga transaksyon sa lupa ay transparent at protektado ang mga partido na sangkot.

    Lupaing Nakatala: Dapat Bang Umasa sa Sertipiko Lamang?

    Ang kasong ito ay nagmula sa isang petisyon upang payagan ang Register of Deeds of Lucena City na itala ang notisya ng lis pendens sa titulo ng lupa ng Spouses Garana. Noong 1993, naghain ang mga tagapagmana ni Manuel Uy ng notisya ng lis pendens para sa ilang titulo, kasama ang TCT No. T-72029, na pagmamay-ari ni Leovina Jalbuena. Bagama’t naitala ang notisya sa primary entry book, hindi ito naitala sa mismong titulo dahil nawawala ang orihinal na kopya sa Register of Deeds at hindi rin isinuko ni Jalbuena ang kanyang duplicate copy.

    Nalaman ng Spouses Garana na may dating adverse claim na nakatala sa titulo ni Jalbuena, ngunit ito ay kinansela. Bumili sila ng lupa mula kay Jalbuena noong 1994 at nag-isyu ng bagong titulo (TCT No. T-77739) sa kanilang pangalan, na walang nakatalang notisya ng lis pendens. Nang malaman ng mga tagapagmana ni Manuel Uy ang pagbebenta, hiniling nila sa Register of Deeds na itala ang notisya ng lis pendens sa bagong titulo. Dahil dito, naghain ang Register of Deeds ng petisyon sa korte upang payagan ang pagtatala.

    Pinaboran ng trial court ang Register of Deeds at iniutos ang pagtatala ng notisya ng lis pendens. Umapela ang Spouses Garana at ang Far East Bank & Trust Co. (BPI), na nagbigay ng pautang sa kanila na sinigurado ng lupa. Nagdesisyon ang Court of Appeals na pabor sa Spouses Garana at BPI, na sinasabing sila ay mga innocent purchasers for value na umasa sa malinis na titulo ni Jalbuena.

    Dinala ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing isyu ay kung ang pagpasok ng notisya ng lis pendens sa primary entry book ay sapat na upang ipabatid sa mga ikatlong partido ang pag-iral ng paghahabol sa lupa, kahit na hindi ito nakatala sa mismong titulo. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang pagkakaiba sa pagitan ng voluntary at involuntary instruments sa pagpaparehistro ng lupa.

    Para sa voluntary instruments, tulad ng bentahan o mortgage, kailangan ang pagpapakita ng duplicate certificate ng may-ari upang mairehistro. Ngunit sa involuntary instruments, tulad ng attachment o lis pendens, na hindi nangangailangan ng kusang-loob na aksyon ng may-ari, ang pagpasok sa primary entry book ay sapat na upang magbigay ng notisya sa buong mundo. Sinabi ng Korte na ang tungkulin sa pagtatala ay nasa Register of Deeds, at hindi sa nagpaparehistro, at may karapatan ang nagpaparehistro na ipalagay na gagampanan ng Register of Deeds ang tungkulin nito nang maayos.

    Sa kasong ito, natuklasan ng Korte Suprema na hindi lubos na kumilos nang may mabuting loob ang Spouses Garana. Alam nila ang tungkol sa naunang adverse claim na nakatala sa titulo ni Jalbuena, at naghintay lamang sila na ito ay makansela bago bumili ng lupa. Binigyang-diin din ng Korte na dapat ay mas maingat ang BPI dahil sila ay isang institusyong pampananalapi. Kaya, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals at iniutos ang pagtatala ng notisya ng lis pendens sa titulo ng Spouses Garana.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang pagpasok ng notisya ng lis pendens sa primary entry book ng Register of Deeds ay sapat na notisya sa mga ikatlong partido, kahit na hindi ito nakatala sa mismong titulo.
    Ano ang kahulugan ng lis pendens? Ang lis pendens ay isang abiso sa publiko na ang isang ari-arian ay pinagdedebatihan sa korte. Sinasabihan nito ang mga potensyal na bumibili o nagpapautang na maaaring maapektuhan ang kanilang mga karapatan sa ari-arian.
    Ano ang pagkakaiba ng voluntary at involuntary instrument sa pagpaparehistro? Ang voluntary instrument ay nangangailangan ng kusang-loob na aksyon ng may-ari, tulad ng pagbebenta. Ang involuntary instrument ay hindi nangangailangan nito, tulad ng attachment o notisya ng lis pendens.
    Ano ang ibig sabihin ng “innocent purchaser for value”? Ito ay isang taong bumili ng ari-arian nang walang kaalaman sa anumang mga depekto sa titulo at nagbayad ng makatwirang presyo para dito. Ang isang innocent purchaser for value ay karaniwang protektado laban sa mga nakaraang paghahabol sa ari-arian.
    Bakit hindi itinuring na innocent purchasers for value ang Spouses Garana? Dahil alam nila ang tungkol sa naunang adverse claim at dapat ay nagsagawa sila ng karagdagang pagsisiyasat bago bumili ng lupa.
    Ano ang tungkulin ng Register of Deeds sa pagpaparehistro? May tungkulin ang Register of Deeds na tiyakin na ang mga dokumento ay maayos na naitala at nakatala sa mga titulo ng lupa. Sila rin ang responsable para sa pagbibigay ng tumpak na impormasyon tungkol sa estado ng mga titulo.
    Paano nakaapekto ang desisyong ito sa mga bangko? Inaasahan na ang mga bangko ay magiging mas maingat sa kanilang mga transaksyon sa lupa. Dapat nilang suriin ang titulo ng lupa hindi lamang sa mismong titulo kundi pati na rin sa mga talaan ng Register of Deeds.
    Ano ang mahalagang aral sa kasong ito? Ang pagpaparehistro ng instrumento sa primary entry book ay sapat na, at may responsibilidad ang Register of Deeds sa maayos na pagtatala. Mahalaga rin ang due diligence sa pagbili ng lupa.

    Ang desisyon sa kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng naunang pagpaparehistro at ang pagiging responsable ng Register of Deeds sa pagpapatupad ng kanilang tungkulin. Ito ay magsisilbing gabay sa mga susunod na transaksyon sa lupa. Ito ay nagpapaalala na ang naunang pagpaparehistro sa primary entry book ng Register of Deeds ay may bisa bilang abiso sa buong mundo tungkol sa isang paghahabol sa lupa.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Mendoza v. Spouses Garana, G.R. No. 179751, August 05, 2015

  • Pananagutan ng mga Abogado at Rehistro ng mga Pagpapatala sa Pagkakansela ng Adverse Claim: Isang Pagsusuri

    Sa pinagsamang kasong administratibo, ibinasura ng Korte Suprema ang mga reklamo para sa disbarment laban sa mga abogadong sina Atty. Federico S. Tolentino, Jr., Atty. Renato G. Cunanan, Atty. Daniel F. Victorio, Jr., Atty. Elbert T. Quilala, at Atty. Constante P. Caluya, Jr. Ang mga nagrereklamo, sina Jessie T. Campugan at Robert C. Torres, ay nag-akusa sa mga abogado ng pagpeke ng utos ng korte na naging batayan para sa pagkansela ng kanilang annotation ng notice of adverse claim at notice of lis pendens. Nagdesisyon ang Korte na ang mga aksyon ng mga abogado ay hindi sapat upang magtatag ng anumang pagkakasala. Itinuturo ng desisyon na ang mga Register of Deeds ay may ministerial na tungkulin na agad na iparehistro ang isang instrumento na sumusunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa pagpaparehistro, at ang kanilang mga aksyon ay hindi bumubuo ng pag-abuso sa awtoridad o iregularidad. Higit pa rito, ang paglahok ng mga nagrereklamo sa pag-aayos ng amicable settlement ay nagpapawalang-bisa sa kanilang mga paratang ng sabwatan laban kay Atty. Victorio, Jr. at Atty. Tolentino, Jr.

    Kapag ang Tungkulin ng Rehistro ay Nakasalalay sa Amicable Settlement: Ang Kwento ng Campugan vs. Tolentino

    Ang kaso ay nag-ugat sa isang alitan tungkol sa pagkansela ng annotation ng notice of adverse claim at notice of lis pendens sa titulo ng lupa na pinag-aagawan. Sina Jessie T. Campugan at Robert C. Torres, bilang mga nagrereklamo, ay nagsampa ng kaso para sa disbarment laban sa mga abogadong sina Atty. Federico S. Tolentino, Jr., Atty. Renato G. Cunanan, Atty. Daniel F. Victorio, Jr., Atty. Elbert T. Quilala, at Atty. Constante P. Caluya, Jr. Ang reklamo ay nakabatay sa paratang na pineke ng mga abugado ang isang utos ng korte na ginamit upang kanselahin ang mga annotation na naka-rehistro sa Registry of Deeds ng Quezon City. Nagsampa rin sila ng isa pang kaso, A.C. No. 8725, dahil umano sa pagpeke ng pirma ni Atty. Cunanan ni Atty. Caluya, Jr., na kalaunan ay pinagsama sa A.C. No. 8261.

    Ang Korte Suprema ay kinakailangang timbangin ang mga tungkulin ng mga abugado at ng Registry of Deeds. Ayon sa Presidential Decree No. 1529, Seksyon 10, ang Register of Deeds ay may ministerial na tungkulin na agad na iparehistro ang instrumento na sumusunod sa lahat ng kinakailangan.

    Seksyon 10. Pangkalahatang tungkulin ng Register of Deeds – x x x.

    Magiging tungkulin ng Register of Deeds na agad na iparehistro ang instrumento na iniharap para sa pagpaparehistro na tumutugma sa lahat ng mga kinakailangan para sa pagpaparehistro. Dapat niyang tiyakin na ang nasabing instrumento ay nagtataglay ng mga tamang selyo ng dokumentaryo at na ang mga ito ay wastong kinakansela. Kung ang instrumento ay hindi maaaring mairehistro, agad niyang tatanggihan ang pagpaparehistro nito at ipagbigay-alam sa nagtatanghal ng gayong pagtanggi sa pamamagitan ng pagsulat, na nagsasaad ng batayan o dahilan nito, at pinapayuhan siya sa kanyang karapatang umapela sa pamamagitan ng consulta alinsunod sa Seksyon 117 ng Decree na ito.

    Sinabi ng Korte na walang pag-abuso sa awtoridad o iregularidad na ginawa nina Atty. Quilala, Atty. Cunanan, at Atty. Caluya, Jr., dahil limitado lamang ang kanilang tungkulin na suriin ang mga dokumento na iniharap para sa pagpaparehistro sa kung ano ang nakikita sa mismong mga dokumento.

    Kaugnay ng mga paratang ng sabwatan laban kay Atty. Victorio, Jr. at Atty. Tolentino, Jr., sinabi ng Korte na nabigo ang mga nagrereklamo na magpakita ng malinaw at nakakakumbinsing ebidensya ng sabwatan. Itinuro pa ng Korte na aktibong lumahok ang mga nagrereklamo sa pagbuo ng amicable settlement sa mga nasasakdal sa Civil Case No. Q-07-59598, kaya hindi nila maaaring talikuran ang settlement na kanilang pinasok.

    Higit pa rito, binigyang-diin ng Korte ang kahalagahan ng tungkulin ng abogado na hikayatin ang kanyang mga kliyente na ayusin ang isang kontrobersya, tulad ng nakasaad sa Rule 1.04, Canon 1 ng Code of Professional Responsibility:

    RULE 1.04 – Dapat hikayatin ng abogado ang kanyang mga kliyente na iwasan, wakasan o ayusin ang isang kontrobersya kung ito ay aamin sa isang patas na pag-aayos.

    Tungkol sa paratang ng pag-abandona laban kay Atty. Victorio, Jr., tinukoy ng Korte ang Rule 18.03 at Rule 18.04, Canon 18 ng Code of Professional Responsibility, na nag-uutos sa abogado na maglingkod sa kanyang kliyente nang may kakayahan at kasigasigan. Gayunpaman, sinabi ng Korte na nakuha ng mga nagrereklamo ang patas na pag-aayos sa tulong ni Atty. Victorio, Jr., at nabigo silang magpakita ng katibayan ng pagtataksil sa kanyang bahagi.

    Samakatuwid, ibinasura ng Korte Suprema ang mga reklamo para sa disbarment, na binigyang-diin ang kakulangan ng batayan sa mga paratang laban sa mga respondent.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung dapat bang ma-disbar ang mga respondent na abugado dahil sa pagpeke umano ng utos ng korte at sabwatan upang kanselahin ang notice of adverse claim at notice of lis pendens.
    Ano ang ministerial na tungkulin ng Register of Deeds? Ang ministerial na tungkulin ay ang agad na pagpaparehistro ng isang instrumento na sumusunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa pagpaparehistro. Hindi saklaw ng tungkuling ito ang pagdetermina ng validity ng dokumento.
    Ano ang kailangan upang mapatunayan ang sabwatan? Kinakailangan ang malinaw at nakakakumbinsing ebidensya upang mapatunayan ang sabwatan. Ang mga walang basehang paratang ay hindi sapat.
    May pananagutan ba si Atty. Victorio, Jr. para sa abandonment? Hindi, dahil natapos na ang kanyang serbisyo nang makamit ang amicable settlement, at walang ebidensya na siya ay nagpatuloy sa kanyang obligasyon pagkatapos nito.
    Ano ang epekto ng amicable settlement sa mga paratang ng mga nagrereklamo? Ang aktibong paglahok ng mga nagrereklamo sa amicable settlement ay nagpapawalang-bisa sa kanilang mga paratang ng sabwatan at panlilinlang.
    Ano ang responsibilidad ng abogado sa kanyang kliyente tungkol sa pag-aayos ng kaso? Ayon sa Code of Professional Responsibility, dapat hikayatin ng abogado ang kanyang kliyente na ayusin ang kaso kung ito ay posible.
    Ano ang recourse ng mga nagrereklamo kung hindi sila sang-ayon sa aksyon ng Register of Deeds? Maaari silang maghain ng consulta sa Land Registration Authority (LRA).
    Ano ang layunin ng notice of adverse claim at notice of lis pendens? Ang notice of adverse claim ay nagbibigay-alam sa publiko na mayroong pag-aangkin sa isang property, habang ang notice of lis pendens ay nagbibigay-alam na may pending na kaso ukol sa property.

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagtupad sa ministerial na tungkulin ng Register of Deeds at ang responsibilidad ng mga abogado na maglingkod nang tapat sa kanilang mga kliyente. Mahalaga na mayroong sapat na ebidensya upang patunayan ang anumang mga paratang ng paggawa ng mali.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Jessie T. Campugan and Robert C. Torres vs. Atty. Federico S. Tolentino, Jr., et al., A.C. No. 8261 & A.C. No. 8725, March 11, 2015

  • Babala ng Lis Pendens: Hindi Laging Protektado ang Mortgagee Kahit ‘Good Faith’ – ASG Law

    Babala ng Lis Pendens: Hindi Laging Protektado ang Mortgagee Kahit ‘Good Faith’

    G.R. No. 189477, February 26, 2014

    Sa mundo ng transaksyon sa ari-arian, mahalaga ang pagiging maingat, lalo na kung may nakabinbing kaso na maaaring makaapekto sa pagmamay-ari nito. Ang kasong Homeowners Savings and Loan Bank vs. Felonia ay nagbibigay-linaw sa proteksyon ng mortgagee in good faith at ang epekto ng lis pendens, isang babala na nakarehistro sa titulo ng lupa na nagpapahayag na ito ay kasalukuyang pinag-uusapan sa korte.

    Sa kasong ito, ang Homeowners Savings and Loan Bank (HSLB) ay nagpahiram ng pera na ginarantiyahan ng ari-arian na kalaunan ay napatunayang may problema sa pagmamay-ari. Ang pangunahing tanong: Kahit na ang HSLB ay orihinal na nagpautang nang may mabuting pananampalataya, mapoprotektahan pa rin ba sila matapos nilang bilhin ang ari-arian sa foreclosure sale, lalo na’t mayroon nang lis pendens na nakatala sa titulo bago pa man ang pagbili?

    Ang Doktrina ng Mortgagee in Good Faith at Lis Pendens

    Upang lubos na maunawaan ang kasong ito, mahalagang alamin ang dalawang pangunahing konsepto: ang doktrina ng mortgagee in good faith at ang lis pendens.

    Ang doktrina ng mortgagee in good faith ay nagpoprotekta sa mga institusyong pinansyal na nagpapautang nang may garantiya sa ari-arian, basta’t sila ay nagtiwala sa malinis na titulo ng ari-arian at walang nakitang kahina-hinala. Ayon sa Korte Suprema sa kasong Bank of Commerce v. San Pablo, Jr.:

    “There is, however, a situation where, despite the fact that the mortgagor is not the owner of the mortgaged property, his title being fraudulent, the mortgage contract and any foreclosure sale arising there from are given effect by reason of public policy. This is the doctrine of “the mortgagee in good faith” based on the rule that all persons dealing with property covered by the Torrens Certificates of Title, as buyers or mortgagees, are not required to go beyond what appears on the face of the title.”

    Ibig sabihin, ang mga bangko ay hindi na kailangang magsagawa ng malalimang imbestigasyon kung malinis ang titulo sa paningin nila. Ang sistema ng Torrens Title sa Pilipinas ay naglalayong magbigay ng katiyakan sa mga transaksyon sa lupa.

    Sa kabilang banda, ang lis pendens, mula sa Latin na nangangahulugang “nakabinbing demanda,” ay isang paunawa sa publiko na ang isang ari-arian ay kasalukuyang pinag-uusapan sa korte. Ayon sa Korte Suprema sa kasong People v. RTC of Manila:

    “Lis pendens is a Latin term which literally means, “a pending suit or a pending litigation” while a notice of lis pendens is an announcement to the whole world that a real property is in litigation, serving as a warning that anyone who acquires an interest over the property does so at his/her own risk, or that he/she gambles on the result of the litigation over the property.”

    Kapag ang lis pendens ay nakatala sa titulo, ito ay nagsisilbing babala sa lahat na sinumang bibili o makikipagtransaksyon sa ari-arian ay dapat maging maingat dahil maaaring maapektuhan ang kanilang karapatan depende sa resulta ng kaso.

    Ang Kwento ng Kaso ng Homeowners Savings and Loan Bank vs. Felonia

    Nagsimula ang kwento nang sina Asuncion Felonia at Lydia de Guzman ay nagmay-ari ng isang lupa sa Las Piñas. Noong 1990, sila ay umutang kay Marie Michelle Delgado ng P1,655,000.00 at bilang garantiya, nagpirmahan sila ng Deed of Absolute Sale with an Option to Repurchase. Ngunit, sa pananaw nina Felonia at De Guzman, ang intensyon nila ay mortgage lamang, hindi bentahan.

    Dahil dito, noong 1991, nagsampa sila ng kaso para sa Reformation of Contract upang ipatunay na mortgage talaga ang kasunduan. Nanalo sila sa korte at kinatigan ng Court of Appeals (CA) noong 2000. Naging pinal at ehekutibo ang desisyon na mortgage ang kontrata.

    Ngunit, habang nakabinbin pa ang kaso ng Reformation, naghain si Delgado ng Petition for Consolidation of Ownership noong 1994 at nakuha niya ang titulo ng ari-arian sa kanyang pangalan sa pamamagitan ng ex-parte hearing. Gamit ang bagong titulo, ipinautang ni Delgado ang ari-arian sa HSLB noong Hunyo 2, 1995, at naitala ang mortgage noong Hunyo 5, 1995.

    Noong Setyembre 14, 1995, nagpatala sina Felonia at De Guzman ng Notice of Lis Pendens sa titulo ni Delgado upang ipaalam sa publiko ang nakabinbing kaso ng Reformation. Sa kabila nito, ipinagpatuloy ng HSLB ang foreclosure noong 1997 at nakuha ang titulo ng ari-arian sa kanilang pangalan.

    Kalaunan, pinawalang-bisa ng CA ang desisyon sa Consolidation case noong 2000, na nagpapatunay na sina Felonia at De Guzman ang tunay na may-ari. Naging pinal din ito noong Disyembre 1, 2000.

    Dahil dito, nagsampa sina Felonia at De Guzman ng kaso laban kay Delgado at HSLB para mapawalang-bisa ang mortgage at foreclosure sale at maibalik sa kanila ang ari-arian. Nagpaliwanag ang HSLB na sila ay mortgagee in good faith dahil naitala ang mortgage bago ang lis pendens.

    Ngunit, hindi kinatigan ng Korte Suprema ang HSLB. Ayon sa Korte, bagama’t maaaring mortgagee in good faith ang HSLB noong una, hindi sila maituturing na purchaser in good faith nang bilhin nila ang ari-arian sa foreclosure sale dahil mayroon nang lis pendens na nakatala sa titulo noong panahong iyon.

    Sabi ng Korte Suprema:

    “Indeed, at the time HSLB bought the subject property, HSLB had actual knowledge of the annotated Notice of Lis Pendens. Instead of heeding the same, HSLB continued with the purchase knowing the legal repercussions a notice of lis pendens entails. HSLB took upon itself the risk that the Notice of Lis Pendens leads to.”

    Dahil dito, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng CA na nagpapawalang-bisa sa titulo ng HSLB at nagpapanumbalik sa titulo nina Felonia at De Guzman.

    Praktikal na Implikasyon ng Kaso

    Ang kasong ito ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga bangko at institusyong pinansyal, gayundin sa mga bumibili ng ari-arian.

    Para sa mga bangko at nagpapautang, hindi sapat na maging mortgagee in good faith lamang sa simula. Kapag nagkaroon ng foreclosure at bibilihin nila ang ari-arian, dapat silang maging purchaser in good faith din. Ibig sabihin, kailangan nilang tiyakin na walang lis pendens o anumang abiso sa titulo na magpapahiwatig ng problema sa pagmamay-ari.

    Para sa mga bumibili ng ari-arian, laging suriin ang titulo. Kung may lis pendens, maging maingat at alamin ang detalye ng kaso. Ang lis pendens ay babala na may panganib sa pagbili ng ari-arian.

    Susing Aral Mula sa Kaso

    • Ang Lis Pendens ay Babala: Huwag balewalain ang lis pendens. Ito ay seryosong babala na may kaso na nakabinbin tungkol sa ari-arian.
    • Hindi Laging Protektado ang Mortgagee in Good Faith: Bagama’t protektado ang mortgagee in good faith sa simula, hindi ito nangangahulugang protektado sila sa lahat ng pagkakataon, lalo na kung sila ay bibili na ng ari-arian sa foreclosure sale at may lis pendens na.
    • Due Diligence ay Mahalaga: Laging magsagawa ng due diligence bago makipagtransaksyon sa ari-arian. Suriin ang titulo at alamin kung may anumang abiso o problema.

    Mga Madalas Itanong (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang eksaktong ibig sabihin ng lis pendens?
    Sagot: Ang lis pendens ay isang notasyon sa titulo ng lupa na nagpapahayag sa publiko na may nakabinbing kaso sa korte na maaaring makaapekto sa pagmamay-ari ng ari-arian. Ito ay nagsisilbing babala sa mga potensyal na bumibili o magpapautang.

    Tanong 2: Paano ko malalaman kung may lis pendens ang isang ari-arian?
    Sagot: Maaari mong suriin ang titulo ng ari-arian sa Registry of Deeds. Ang lis pendens ay dapat nakatala sa likod ng titulo bilang isang annotation o encumbrance.

    Tanong 3: Ano ang dapat kong gawin kung may lis pendens ang ari-arian na balak kong bilhin?
    Sagot: Mag-ingat. Alamin ang detalye ng kaso. Kumonsulta sa abogado upang maunawaan ang panganib at legal na implikasyon ng pagbili ng ari-arian na may lis pendens.

    Tanong 4: Mapapawalang-bisa ba ang lis pendens?
    Sagot: Oo, mapapawalang-bisa ang lis pendens kapag natapos na ang kaso sa korte at pinal na ang desisyon. Maaari ring mapawalang-bisa ito sa pamamagitan ng kautusan ng korte bago matapos ang kaso sa ilang sitwasyon.

    Tanong 5: Kung ako ay mortgagee in good faith, otomatikong protektado na ba ako?
    Sagot: Hindi awtomatiko. Ang pagiging mortgagee in good faith ay nagbibigay ng proteksyon sa simula, ngunit hindi ito absolute. Kung may mga pangyayari na dapat magduda sa iyo, tulad ng lis pendens, dapat kang magsagawa ng masusing imbestigasyon upang maprotektahan ang iyong interes.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usapin ng ari-arian at mortgage. Kung ikaw ay may katanungan o nangangailangan ng konsultasyon tungkol sa lis pendens o iba pang isyu sa real estate, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.

  • Proteksyon ng Lis Pendens at Adverse Claim: Siguridad Mo sa Lupaing May Usapin

    Proteksyon ng Lis Pendens at Adverse Claim: Siguridad Mo sa Lupaing May Usapin

    G.R. No. 195374, March 10, 2014

    INTRODUKSYON

    Sa Pilipinas, maraming usapin ang nauuwi sa korte dahil sa lupa. Mula sa simpleng agawan sa pwesto hanggang sa komplikadong labanan sa pagmamay-ari, ang lupa ay madalas pagmulan ng alitan. Paano mo nga ba masisiguro na protektado ang iyong karapatan sa lupa, lalo na kung may umaangkin dito o may nakabinbing kaso? Dito pumapasok ang konsepto ng lis pendens at adverse claim. Sa kasong Pedro Lukang v. Pagbilao Development Corporation, nilinaw ng Korte Suprema ang importansya ng mga anotasyong ito sa titulo ng lupa at ang epekto nito sa mga bumibili ng ari-arian na may nakabinbing usapin.

    Sa madaling salita, si Pedro Lukang at ang kanyang mga kaanak ay naghain ng kaso para maprotektahan ang kanilang interes sa lupa laban sa Pagbilao Development Corporation (PDC). Pumayag ang Regional Trial Court (RTC) na maglabas ng writ of preliminary injunction para pigilan ang PDC na magpatuloy sa pagdevelop ng lupa habang nakabinbin ang kaso. Binaliktad ito ng Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan naman ng Korte Suprema ang RTC. Ang pangunahing tanong: tama ba ang RTC na maglabas ng injunction?

    KONTEKSTONG LEGAL: LIS PENDENS, ADVERSE CLAIM, AT PRELIMINARY INJUNCTION

    Para maintindihan ang kaso, mahalagang alamin muna ang mga terminong legal na ginamit. Ang lis pendens ay isang anotasyon sa titulo ng lupa na nagpapabatid sa publiko na may nakabinbing kaso tungkol sa pagmamay-ari o karapatan sa lupaing iyon. Parang babala ito sa lahat na kung bibili sila ng lupaing may lis pendens, maaari silang maapektuhan ng magiging desisyon ng korte. Ito ay nakasaad sa Rule 13, Section 14 ng Rules of Court.

    “SEC. 14. Notice of lis pendens. – In an action affecting the title or the right of possession of real property, the plaintiff and the defendant, when affirmative relief is claimed in his answer, may record in the office of the registry of deeds of the province or city in which the property is situated a notice of the pendency of the action. Said notice shall contain the names of the parties and the object of the action or defense, and a description of the property in that province or city affected thereby. Only from the time of filing such notice for record shall a purchaser, or encumbrancer of the property affected thereby, be deemed to have constructive notice of the pendency of the action, and only of its pendency against the parties designated by their real names.”

    Ang adverse claim naman ay isang deklarasyon sa titulo na may umaangkin sa lupa na iba sa nakarehistrong may-ari. Ito ay pansamantalang proteksyon para sa claimant habang pinagdedesisyunan pa ang tunay na pagmamay-ari. Ayon sa Section 70 ng Presidential Decree No. 1529 (Property Registration Decree), ang sinumang may interes sa rehistradong lupa na salungat sa rehistradong may-ari ay maaaring maghain ng adverse claim.

    “SECTION 70. Adverse Claim. Whoever claims any part or interest in registered land adverse to the registered owner, arising subsequent to the date of the original registration, may, if no other provision is made in this Decree for registering his right in the proper Registry of Deeds, make a statement in writing setting forth fully his alleged right or interest, and how or under whom acquired, a full description of the land in which the right or interest is claimed, and a certificate of his residence, and signed and sworn to by him, and shall file the same in the Registry of Deeds for the province or city where the land is situated. Such statement shall be entitled to registration as an adverse claim on the certificate of title. The adverse claim shall be effective for a period of thirty days from the date of registration. After the lapse of said period, the annotation of adverse claim may be cancelled upon the filing of a verified petition by the party in interest: Provided, however, that after cancellation, no second adverse claim based on the same ground shall be registered by the same claimant.”

    Ang writ of preliminary injunction ay isang utos ng korte na pansamantalang pumipigil sa isang tao na gawin ang isang bagay habang nakabinbin ang kaso. Layunin nito na mapanatili ang status quo o ang kasalukuyang sitwasyon para hindi mapinsala ang karapatan ng isang partido habang hindi pa nareresolba ang usapin. Ang mga batayan para sa pag-isyu ng preliminary injunction ay nakasaad sa Rule 58, Section 3 ng Rules of Court, kung saan kailangan mapatunayan na may karapatan ang aplikante, may posibilidad na magdulot ng inhustisya kung hindi ito ibibigay, at may ginagawa o nagbabanta na lumalabag sa karapatan ng aplikante.

    Sa madaling salita, ang lis pendens at adverse claim ay mga paraan para ipaalam sa publiko na may problema sa lupa, habang ang preliminary injunction ay pansamantalang proteksyon habang inaayos ang problema sa korte.

    PAGBUKAS SA KASO: LUKANG VS. PAGBILAO DEVELOPMENT CORPORATION

    Nagsimula ang kwento sa pamilya Lukang. Si Arsenio Lukang ay nagkaroon ng dalawang pamilya. Sa unang pamilya kay Mercedes Dee, nagkaroon siya ng tatlong anak. Sa pangalawang pamilya kay Leoncia Martinez, nagkaroon siya ng sampung anak, kasama na si Pedro Lukang. Habang nagsasama sina Arsenio at Leoncia, nakabili sila ng ilang lupa sa Pagbilao, Quezon. Nang mamatay si Arsenio, nagkaroon ng usapin sa paghahati ng mana.

    Noong 1989, nagparehistro ng adverse claim si Leoncia at notice of lis pendens si Pedro Lukang sa mga titulo ng lupa dahil sa usapin sa mana. Makalipas ang ilang taon, noong 1993, binili ng PDC ang mga lupang ito mula sa ibang tagapagmana. Kahit may lis pendens at adverse claim na sa titulo, itinuloy pa rin ng PDC ang pagbili. Nang malaman ito ni Pedro at ng iba pang tagapagmana, humingi sila ng preliminary injunction sa korte para mapahinto ang PDC sa pagdevelop ng lupa. Pumabor ang RTC kay Pedro at naglabas ng injunction.

    Hindi sumang-ayon ang PDC at umapela sa CA. Sinabi ng CA na mali ang RTC dahil hindi pa malinaw ang karapatan ni Pedro sa lupa at walang “irreparable injury” na mangyayari. Kaya’t binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC at inalis ang injunction.

    Hindi rin nagpatinag si Pedro at umakyat sa Korte Suprema. Dito, binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at kinatigan ang RTC. Ayon sa Korte Suprema, “There is no question that when the Pagbilao Development Corporation bought the properties from the vendors, it had full knowledge that there were questions involving ownership of the parcels of land it bought.” Dahil may lis pendens at adverse claim na sa titulo bago pa man bumili ang PDC, dapat alam na nila na may usapin sa lupa. Dagdag pa ng Korte Suprema, “It serves as an announcement to the whole world that a particular real property is in litigation and as a warning that those who acquire an interest in the property do so at their own risk — they gamble on the result of the litigation over it.” Kaya’t tama lang na naglabas ng injunction ang RTC para maprotektahan ang karapatan ni Pedro at ng kanyang mga kaanak habang nakabinbin pa ang kaso.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG ARAL DITO?

    Ang kasong Lukang v. PDC ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga bumibili at nagbebenta ng lupa. Para sa mga bumibili, napakahalaga na suriin mabuti ang titulo ng lupa bago bumili. Tingnan kung may lis pendens, adverse claim, o iba pang anotasyon. Kung meron, alamin kung ano ang ibig sabihin nito. Huwag basta-basta magtiwala sa sinasabi ng nagbebenta. Magtanong, mag-imbestiga, at kung kinakailangan, kumonsulta sa abogado bago bumili. Kung bumili ka ng lupa na may lis pendens o adverse claim, parang sumugal ka. Kung manalo sa kaso ang nagparehistro ng anotasyon, maaaring mapahamak ang iyong binili.

    Para naman sa mga may karapatan sa lupa, lalo na kung may usapin, napakahalaga na magparehistro agad ng lis pendens o adverse claim sa titulo. Ito ang magsisilbing proteksyon sa iyong karapatan laban sa mga taong maaaring magtangkang bilhin o angkinin ang lupa. Huwag ipagwalang-bahala ang mga usapin sa lupa. Kumilos agad para maprotektahan ang iyong interes.

    SUSING ARAL:

    • Suriin ang titulo: Bago bumili ng lupa, siguraduhing suriin ang titulo sa Registry of Deeds. Alamin kung may lis pendens o adverse claim.
    • Lis Pendens at Adverse Claim ay Babala: Ang mga anotasyong ito ay babala na may usapin sa lupa. Mag-ingat bago bumili.
    • Proteksyon sa Karapatan: Para sa may karapatan, magparehistro ng lis pendens o adverse claim para maprotektahan ang interes.
    • Konsulta sa Abogado: Kung may kumplikadong usapin sa lupa, kumonsulta sa abogado para sa tamang payo at aksyon.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    1. Ano ang eksaktong ibig sabihin ng lis pendens?
    Ang lis pendens ay isang Latin term na nangangahulugang “pending suit” o nakabinbing kaso. Sa konteksto ng lupa, ito ay isang paunawa na nakarehistro sa titulo na nagpapaalam sa publiko na may kasong nakabinbin sa korte na maaaring makaapekto sa pagmamay-ari o karapatan sa lupaing iyon.

    2. Paano naiiba ang adverse claim sa lis pendens?
    Ang lis pendens ay nagpapahiwatig ng nakabinbing kaso sa korte, samantalang ang adverse claim ay isang deklarasyon ng isang tao na may interes siya sa lupa na salungat sa nakarehistrong may-ari, kahit walang nakabinbing kaso pa. Ang adverse claim ay mas pansamantala at may limitasyon sa tagal.

    3. Kung bumili ako ng lupa na may lis pendens, automatic bang talo ako sa kaso?
    Hindi automatic. Ngunit, bilang bumibili, ikaw ay “charged with notice” o may kaalaman na sa usapin. Ibig sabihin, kung manalo ang nagpakaso at nagparehistro ng lis pendens, maaari kang maapektuhan ng desisyon at mawala ang iyong karapatan sa lupa. Ikaw ay “gambling on the result of the litigation.”

    4. Paano ako magparehistro ng lis pendens o adverse claim?
    Para magparehistro ng lis pendens, kailangan mong maghain ng Motion for Notice of Lis Pendens sa korte kung saan nakabinbin ang kaso. Kapag inaprubahan, ipapasa ito sa Registry of Deeds para ma-anotate sa titulo. Para sa adverse claim, kailangan magsumite ng Affidavit of Adverse Claim sa Registry of Deeds na naglalaman ng detalye ng iyong claim.

    5. Gaano katagal ang validity ng adverse claim?
    Ang adverse claim ay effective for 30 days mula sa registration. Pagkatapos nito, maaari itong ipa-cancel. Ngunit, maaaring mag-file ulit ng panibagong adverse claim kung may bagong basehan.

    6. Ano ang dapat kong gawin kung may balak akong bumili ng lupa na may anotasyon?
    Pinakamainam na huwag ituloy ang pagbili hangga’t hindi pa na-aayos ang usapin. Kung gustong ituloy, mag-imbestiga nang malalim tungkol sa kaso o claim. Kumonsulta sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon at panganib.

    Naranasan mo na ba o may kakilala kang napahamak dahil sa lupaing may usapin? Huwag hayaang mangyari ito sa iyo. Kung kailangan mo ng eksperto sa usapin ng property law at litigation, handa ang ASG Law Partners na tumulong sa iyo. Makipag-ugnayan sa amin ngayon para sa konsultasyon. Bisitahin din ang aming contact page para sa iba pang impormasyon.

  • Lis Pendens sa Personal na Ari-arian: Proteksyon sa Transaksyon Kahit Walang Rehistro?

    n

    Proteksyon sa Interes sa Personal na Ari-arian: Lis Pendens Man Ay Hindi Para Dito

    n

    G.R. No. 153478, October 10, 2012

    nn

    INTRODUKSYON

    n

    Sa mundo ng negosyo at ari-arian, mahalaga ang seguridad. Kapag may kaso sa korte na maaaring makaapekto sa iyong ari-arian, paano mo mapoprotektahan ang iyong interes? Ang isang karaniwang paraan ay ang paglalagay ng lis pendens, isang abiso sa publiko na may nakabinbing demanda tungkol sa isang partikular na ari-arian. Ngunit paano kung ang ari-arian ay hindi недвижимость, kundi personal na ari-arian tulad ng mga shares sa club? Maaari bang gamitin ang lis pendens para dito? Sa kaso ng MR Holdings, Ltd. vs. Sheriff Carlos P. Bajar, tinalakay ng Korte Suprema ang limitasyon ng lis pendens at ang iba pang paraan para maprotektahan ang interes sa personal na ari-arian.

    nn

    Ang kasong ito ay nagmula sa pagtatalo tungkol sa pagmamay-ari ng membership shares sa Manila Golf & Country Club. Ang MR Holdings, Ltd. ay naghain ng petisyon upang payagan silang maglagay ng lis pendens sa mga shares na ito dahil sa isang kaso na kanilang isinampa. Ang pangunahing tanong: Maaari bang gamitin ang lis pendens para sa personal na ari-arian tulad ng membership shares?

    nn

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG LIS PENDENS AT ANG BATAS

    n

    Ang lis pendens, literal na nangangahulugang “nakabinbing demanda,” ay isang mekanismo legal na nagbibigay-abiso sa publiko na may kasong isinampa sa korte na maaaring makaapekto sa titulo o karapatan sa недвижимость. Ito ay nakabatay sa prinsipyo na upang mapanatili ang kapangyarihan ng korte sa ari-arian habang nakabinbin ang kaso at upang maiwasan ang pagtatangka na talunin ang desisyon ng korte sa pamamagitan ng paglilipat ng ari-arian sa iba.

    nn

    Ayon sa Seksiyon 14, Rule 13 ng 1997 Rules of Civil Procedure:

    nn

    SEC. 14. Notice of lis pendens. – In an action affecting the title or the right of possession of real property, the plaintiff and the defendant, when affirmative relief is claimed in his answer, may record in the office of the registry of deeds of the province in which the property is situated a notice of the pendency of the action. Said notice shall contain the names of the parties and the object of the action or defense, and a description of the property in that province affected thereby. Only from the time of filing such notice for record shall a purchaser, or encumbrancer of the property affected thereby, be deemed to have constructive notice of the pendency of the action, and only of its pendency against the parties designated by their real names. (Emphasis supplied)

    nn

    Malinaw sa probisyong ito na ang lis pendens ay para lamang sa недвижимость. Ito ay karaniwang ginagamit sa mga kaso tulad ng pagbawi ng недвижимость, partisyon, at iba pang kaso na direktang nakakaapekto sa titulo o karapatan sa недвижимость.

    nn

    May mga pagkakataon na sinubukan na ring i-apply ang lis pendens sa personal na ari-arian, ngunit sa Pilipinas, ang tradisyonal na interpretasyon ng batas ay limitado lamang ito sa недвижимость. Ang kasong Diaz v. Hon. Perez na binanggit ng petisyoner ay hindi nagbibigay ng batayan para palawakin ang saklaw ng lis pendens sa personal na ari-arian. Sa Diaz case, ang isyu ay kung nararapat ba ang lis pendens sa guardianship proceedings na may kinalaman sa недвижимость, hindi kung maaari itong i-apply sa personal na ari-arian.

    nn

    PAGSUSURI NG KASO: MR HOLDINGS, LTD. VS. SHERIFF BAJAR

    n

    Ang MR Holdings, Ltd. ay isang subsidiary ng Placer Dome, Inc., na may 40% na pagmamay-ari sa Marcopper Mining Corporation. Nag-ugat ang kaso sa utang ng Marcopper sa Asian Development Bank (ADB). Bilang seguridad sa utang, isinangla ng Marcopper sa ADB ang halos lahat ng ari-arian nito, kabilang ang membership shares sa Manila Golf & Country Club.

    nn

    Nang magkaproblema ang Marcopper at hindi makabayad ng utang, inako ng MR Holdings ang obligasyon nito sa ADB. Inassign ng ADB sa MR Holdings ang lahat ng karapatan nito sa ilalim ng loan agreements at mortgage. Bago ito, kinasuhan ng Solidbank ang Marcopper para sa ibang utang at nakakuha ng writ of preliminary attachment, kung saan na-levy ang ilang ari-arian ng Marcopper, kabilang ang membership shares sa Manila Golf.

    nn

    Ang mahalagang timeline:

    n

      n

    • 1992-1996: Marcopper umutang sa ADB, isinangla ang ari-arian kabilang ang Manila Golf shares.

      • n

    • 1996: Solidbank kinasuhan ang Marcopper at nagpa-isyu ng writ of attachment sa ari-arian ng Marcopper.

      • n

    • 1997: MR Holdings inako ang utang ng Marcopper sa ADB at inassign sa kanila ang mortgage.

      • n

    • 1997: MR Holdings nag-foreclose ng chattel mortgage sa Manila Golf shares at nanalo sa auction.

      • n

    • 1999: Sheriff Bajar nag-auction ng Manila Golf shares sa ilalim ng writ of execution ng Solidbank, nanalo ang Citadel at Vercingetorix.

      • n

    • 1999: MR Holdings kinasuhan ang Citadel, Vercingetorix, at Sheriff Bajar para bawiin ang shares.

      • n

    nn

    Nang i-auction ng Sheriff Bajar ang membership shares sa ilalim ng utos ng korte sa kaso ng Solidbank, nanalo ang Citadel Holdings, Inc. at Vercingetorix Corporation. Sinubukan ng MR Holdings na pigilan ang paglilipat ng shares sa pamamagitan ng paghingi na i-annotate ang lis pendens sa membership certificates. Ngunit tinanggihan ito ng korte dahil ang lis pendens ay para lamang sa недвижимость.

    nn

    Ayon sa Korte Suprema, “Clearly, in this jurisdiction, a notice of lis pendens does not apply to actions involving title to or any right or interest in, personal property, such as the subject membership shares in a private non-stock corporation.”

    nn

    Bagama’t hindi pinayagan ang lis pendens, kinilala ng Korte Suprema na ang MR Holdings ay nagawa namang maprotektahan ang kanilang interes sa ibang paraan. Ipinabatid nila sa Manila Golf Club ang kanilang prior mortgage at ang foreclosure sale. Dahil dito, nagkaroon ng “actual notice” ang Manila Golf Club at maging ang mga posibleng bumili ng shares na may nakabinbing usapin dito.

    nn

    Dagdag pa ng Korte Suprema, “Such actual knowledge, on the part of Manila Golf Club, of petitioner’s interest and Civil Case No. 96-80083 involving the subject membership shares is deemed equivalent to registration of an encumbrance or assignment in its corporate books. By virtue of such registration of petitioner’s lien/title and the pending litigation, third parties, or potential transferees pendente lite, may therefore be charged with constructive notice of petitioner’s lien/title over the subject shares and the pending litigation involving the same…”

    nn

    Sa huli, bagama’t hindi pwedeng i-lis pendens ang personal na ari-arian, nanalo pa rin ang MR Holdings dahil kinilala ng Korte Suprema ang kanilang prior lien at ang sapat na abiso na naibigay nila sa Manila Golf Club.

    nn

    MGA PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN?

    n

    Ang kasong ito ay nagtuturo ng ilang mahahalagang aral, lalo na para sa mga negosyo at indibidwal na sangkot sa transaksyon ng personal na ari-arian:

    nn

    Key Lessons:

    n

      n

    • Lis Pendens ay Hindi Para sa Personal na Ari-arian: Huwag umasa sa lis pendens kung ang ari-arian na pinoprotektahan mo ay personal na ari-arian. Maghanap ng ibang paraan para maprotektahan ang iyong interes.

      • n

    • Prioridad ng Lien: Ang prior lien, lalo na kung nairehistro, ay may malaking bigat sa batas. Tiyakin na ang iyong mga security interests ay maayos na naidokumento at nairehistro kung kinakailangan.

      • n

    • Aktwal na Abiso ay Mahalaga: Kahit walang lis pendens, ang aktwal na abiso sa mga relevanteng partido ay maaaring magbigay ng proteksyon. Sa kasong ito, ang abiso sa Manila Golf Club ay naging susi.

      • n

    • Due Diligence: Para sa mga bumibili o tumatanggap ng personal na ari-arian bilang seguridad, magsagawa ng masusing due diligence. Alamin kung may mga nakabinbing kaso o claims sa ari-arian.

      • n

    • Konsultahin ang Abogado: Sa mga kumplikadong transaksyon ng ari-arian, laging kumunsulta sa abogado para matiyak na napoprotektahan ang iyong mga karapatan.

      • n

    nn

    MGA MADALAS ITANONG (FAQs)

    n

    1. Ano ba ang eksaktong ibig sabihin ng lis pendens?
    nIto ay isang legal na abiso na nakarehistro sa реестр ng недвижимость upang ipaalam sa publiko na may nakabinbing kaso sa korte na maaaring makaapekto sa titulo o pagmamay-ari ng isang partikular na недвижимость.

    nn

    2. Bakit hindi pwedeng i-lis pendens ang personal na ari-arian?
    nAng batas at ang Rules of Court sa Pilipinas ay malinaw na nagsasaad na ang lis pendens ay para lamang sa недвижимость. Walang probisyon para sa lis pendens sa personal na ari-arian.

    nn

    3. Kung hindi lis pendens, paano mapoprotektahan ang interes sa personal na ari-arian sa panahon ng kaso?
    nIba-ibang paraan ang maaaring gamitin, tulad ng preliminary injunction para pigilan ang paglipat ng ari-arian, o paghahain ng third-party claim kung may levy o attachment. Ang aktwal na abiso sa mga partido na may kinalaman ay mahalaga rin.

    nn

    4. Ano ang

  • Kontrata sa Ari-arian Habang Nakabinbin ang Kaso: Bakit Ito Pwedeng Ipa-rescind?

    Protektahan ang Iyong Karapatan: Bakit Ipinapa-rescind ang Kontrata sa Ari-arian sa Gitna ng Litisasyon

    G.R. No. 182435, August 13, 2012 – LILIA B. ADA, ET AL. VS. FLORANTE BAYLON

    INTRODUKSYON

    Isipin ang isang sitwasyon kung saan kayo ay nasa gitna ng isang legal na labanan tungkol sa isang ari-arian na pinapangarap ninyong mapanalunan. Sa kasamaang palad, habang nakabinbin ang kaso, ang kabilang partido ay nagdesisyon na ibenta o ilipat ang ari-arian na ito nang walang pahintulot ninyo o ng korte. Maaari ba itong pigilan? Ang kasong Ada v. Baylon ay nagbibigay linaw sa mahalagang tanong na ito, partikular na tungkol sa konsepto ng rescission o pagpapawalang-bisa ng kontrata na ginawa sa ari-arian habang ito ay lis pendens o nakabinbin pa sa korte. Sa madaling salita, nililinaw ng kasong ito kung kailan maaaring ipawalang-bisa ang isang kontrata na ginawa patungkol sa isang ari-arian na pinag-aagawan sa korte, lalo na kung ito ay ginawa nang walang kaalaman o pahintulot ng lahat ng partido o ng korte mismo.

    LEGAL NA KONTEKSTO: ANG ARTIKULO 1381(4) NG CIVIL CODE

    Ang batayan ng desisyon sa kasong ito ay nakasalalay sa Artikulo 1381(4) ng Civil Code of the Philippines. Ang probisyong ito ay nagsasaad na ang mga kontrata na rescissible, o maaaring ipawalang-bisa, ay kinabibilangan ng:

    “(4) Those which refer to things under litigation if they have been entered into by the defendant without the knowledge and approval of the litigants or of competent judicial authority[.]”

    Ano ang ibig sabihin nito sa simpleng pananalita? Kung ang isang ari-arian ay kasalukuyang pinag-uusapan sa korte (under litigation), at ang isa sa mga partido (defendant) ay pumasok sa isang kontrata tungkol dito (halimbawa, nagbenta o nag-donate), ang kontratang ito ay maaaring ipawalang-bisa kung ginawa ito nang walang kaalaman at pahintulot ng ibang partido sa kaso (litigants) o ng korte.

    Ang layunin ng batas na ito ay protektahan ang integridad ng proseso ng korte. Kapag ang isang ari-arian ay nasa ilalim ng hurisdiksyon ng korte, inaasahan na ang lahat ng partido ay magpipigil sa anumang aksyon na maaaring makasagabal sa magiging desisyon ng korte. Ito ay upang maiwasan ang posibleng pandaraya o pagtatangka na pahinain ang posisyon ng ibang partido sa kaso. Halimbawa, kung ibebenta ng isang partido ang ari-arian sa isang kaibigan sa mababang halaga habang nakabinbin ang kaso, maaari nitong pahirapan ang pagpapatupad ng desisyon ng korte kung sakaling manalo ang kabilang partido.

    PAGHIMAY SA KASO: ADA VS. BAYLON

    Ang kaso ay nagsimula sa isang reklamo para sa partition o paghahati ng ari-arian ng mag-asawang Florentino at Maximina Baylon. Pagkamatay ng mag-asawa, ang kanilang mga anak at apo ang naging tagapagmana. Kabilang sa mga tagapagmana sina Lilia B. Ada at Florante Baylon, pati na ang iba pang mga apo at anak ng mga namayapang anak ng mag-asawa.

    Ang mga nagdemanda (petisyoner sa Korte Suprema) ay sina Lilia B. Ada at iba pang mga apo at anak ng mga kapatid ni Rita Baylon (isa sa mga anak ng mag-asawang Baylon). Ang kanilang inireklamo ay ang hindi pagpayag ng kanilang mga co-heirs, kabilang si Florante Baylon (respondent), na hatiin ang mga ari-arian na minana nila sa mag-asawang Baylon.

    Habang nakabinbin ang kaso sa Regional Trial Court (RTC), si Rita Baylon, isa sa mga nasasakdal, ay nag-donate (donation inter vivos) ng dalawang lote kay Florante Baylon. Ito ay ginawa nang walang pahintulot o kaalaman ng ibang mga tagapagmana o ng korte.

    Nang malaman ito ng mga nagdemanda, naghain sila ng Supplemental Pleading sa RTC, humihiling na ipawalang-bisa ang donasyon batay sa Artikulo 1381(4) ng Civil Code. Ayon sa kanila, ang donasyon ay ginawa upang dayain sila at makaiwas sa posibleng paghahati ng ari-arian.

    Narito ang naging takbo ng kaso sa iba’t ibang korte:

    • Regional Trial Court (RTC): Ipinawalang-bisa ng RTC ang donasyon. Ayon sa RTC, ang donasyon ay ginawa habang nakabinbin ang kaso at walang pahintulot ng ibang partido o ng korte.
    • Court of Appeals (CA): Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, hindi maaaring ipawalang-bisa ang donasyon hangga’t hindi pa napapatunayan na ang mga loteng idinonate ay bahagi talaga ng minanang ari-arian ng mag-asawang Baylon. Ipinadala pa nga ng CA pabalik sa RTC ang kaso para alamin muna kung sino ang tunay na may-ari ng mga lote.
    • Korte Suprema: Binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang desisyon ng RTC na nagpapawalang-bisa sa donasyon.

    Sa kanyang desisyon, binigyang-diin ng Korte Suprema ang sumusunod:

    “The rescission of a contract under Article 1381(4) of the Civil Code only requires the concurrence of the following: first, the defendant, during the pendency of the case, enters into a contract which refers to the thing subject of litigation; and second, the said contract was entered into without the knowledge and approval of the litigants or of a competent judicial authority.”

    Ayon sa Korte Suprema, ang dalawang rekisitos na ito ay natugunan sa kaso. Una, ang donasyon ay ginawa habang nakabinbin ang kaso ng partition. Pangalawa, ang donasyon ay ginawa nang walang kaalaman o pahintulot ng ibang mga tagapagmana o ng RTC.

    Dagdag pa ng Korte Suprema:

    “It bears stressing that the right to ask for the rescission of a contract under Article 1381(4) of the Civil Code is not contingent upon the final determination of the ownership of the thing subject of litigation. The primordial purpose of Article 1381(4) of the Civil Code is to secure the possible effectivity of the impending judgment by a court with respect to the thing subject of litigation.”

    Ibig sabihin, hindi kailangang patunayan muna kung sino talaga ang may-ari ng ari-arian bago ipawalang-bisa ang kontrata. Ang mahalaga ay ang kontrata ay ginawa habang nakabinbin ang kaso at walang pahintulot, upang maprotektahan ang magiging desisyon ng korte.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARI MONG GAWIN?

    Ang desisyon sa Ada v. Baylon ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga kaso na may kinalaman sa ari-arian at pagmamana. Narito ang ilang praktikal na implikasyon:

    • Para sa mga Nagdedemanda sa Ari-arian: Kung kayo ay nagdemanda para sa ari-arian, siguraduhing ipaalam sa korte at sa lahat ng partido ang tungkol sa kaso (lis pendens). Ito ay magsisilbing babala sa lahat na ang ari-arian ay pinag-aagawan at hindi basta-basta maaaring ilipat o ibenta.
    • Para sa mga Nasasakdal sa Ari-arian: Kung kayo ay nasasakdal at nais ninyong gumawa ng transaksyon sa ari-arian na pinag-uusapan, mahalagang kumuha muna ng pahintulot mula sa korte o sa lahat ng partido. Kung hindi, maaaring ipawalang-bisa ang inyong transaksyon.
    • Para sa mga Bumibili ng Ari-arian: Maging maingat sa pagbili ng ari-arian, lalo na kung may indikasyon na ito ay pinag-aagawan. Magsagawa ng due diligence at alamin kung may nakabinbing kaso sa korte tungkol sa ari-arian.

    SUSING ARAL MULA SA KASO

    Narito ang mga pangunahing takeaways mula sa kasong Ada v. Baylon:

    • Proteksyon ng Proseso ng Korte: Ang Artikulo 1381(4) ay naglalayong protektahan ang integridad ng proseso ng korte at tiyakin na ang mga desisyon nito ay epektibo.
    • Rescission Bilang Lunas: Ang rescission ay isang mabisang lunas upang ipawalang-bisa ang mga kontrata na ginawa nang walang pahintulot sa ari-arian na lis pendens.
    • Hindi Kailangan ng Final Ownership Determination: Hindi kailangang patunayan muna kung sino ang tunay na may-ari ng ari-arian bago ipawalang-bisa ang kontrata. Ang mahalaga ay ang paglabag sa probisyon ng Artikulo 1381(4).
    • Pag-iingat sa Transaksyon: Mahalaga ang pag-iingat at pagkuha ng pahintulot bago gumawa ng anumang transaksyon sa ari-arian na lis pendens.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “rescissible contract”?
    Sagot: Ang “rescissible contract” ay isang kontrata na balido at may bisa sa simula, ngunit maaaring ipawalang-bisa ng korte dahil sa kadahilanang itinakda ng batas, tulad ng Artikulo 1381(4) sa kasong ito.

    Tanong 2: Kailan eksaktong masasabing ang isang ari-arian ay “under litigation” o lis pendens?
    Sagot: Ang ari-arian ay masasabing “under litigation” o lis pendens kapag mayroon nang naisampang kaso sa korte na direktang may kinalaman sa pagmamay-ari o karapatan sa ari-arian na iyon.

    Tanong 3: Paano kung ang kontrata ay ginawa ng nasasakdal bago pa man naisampa ang kaso sa korte? Sakop pa rin ba ito ng Artikulo 1381(4)?
    Sagot: Hindi. Ang Artikulo 1381(4) ay partikular na tumutukoy sa mga kontrata na ginawa habang nakabinbin na ang kaso sa korte.

    Tanong 4: Kung naipawalang-bisa ang donasyon, ano ang mangyayari sa ari-arian?
    Sagot: Ang ari-arian ay ibabalik sa dating estado bago ang donasyon. Sa kasong Ada v. Baylon, ang mga loteng idinonate ay muling isasama sa ari-arian ni Rita Baylon, na hahatiin naman sa kanyang mga tagapagmana.

    Tanong 5: Ano ang dapat kong gawin kung ako ay sangkot sa isang kaso ng ari-arian at nais kong protektahan ang aking karapatan?
    Sagot: Mahalaga na kumunsulta sa isang abogado upang mapayuhan kayo tungkol sa inyong mga karapatan at obligasyon. Siguraduhing ipaalam sa korte ang tungkol sa inyong kaso (lis pendens) at maging maingat sa anumang transaksyon na maaaring gawin ng kabilang partido.

    Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon o may katanungan tungkol sa mga kaso ng ari-arian at rescission? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law! Kami ay eksperto sa mga usapin ng ari-arian at handang tumulong sa iyo. Makipag-ugnayan sa amin ngayon para sa konsultasyon. Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o mag-contact dito.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)