ASG Law

Tag: Kontrata sa Pagbili ng Lupa

  • Pagkansela ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailan Ito Valid? Gabay Batay sa Desisyon ng Korte Suprema

    Pagkansela ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Notarial Act Para Maging Valid

    G.R. No. 237934, June 10, 2024 – STATE INVESTMENT TRUST, INC., PETITIONER, VS. CARLOS BACULO AND THE HEIRS OF HIS DECEASED SPOUSE VICTORIA BACULO, NAMELY, RONALDO BACULO, RONIEL BACULO, ROZZIEL BACULO-QUITORIANO AND RICHARD BACULO, RESPONDENTS.

    Naranasan mo na bang bumili ng lupa sa pamamagitan ng installment? Paano kung biglang kanselahin ng nagbebenta ang kontrata dahil hindi ka nakabayad? Mahalagang malaman ang iyong mga karapatan bilang isang bumibili. Ang desisyon na ito ng Korte Suprema ay nagbibigay linaw sa mga kondisyon para sa valid na pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa, lalo na kung ito ay binabayaran sa pamamagitan ng installment.

    Sa kasong ito, kinwestyon ng State Investment Trust, Inc. (SITI) ang desisyon ng Court of Appeals (CA) na nagbabaliktad sa desisyon ng Regional Trial Court (RTC). Ayon sa RTC, valid ang pagkansela ng SITI sa kontrata sa pagbili ng lupa dahil hindi nakabayad ang mga Baculo. Ngunit ayon sa CA, hindi valid ang pagkansela dahil hindi sinunod ang mga requirements ng Republic Act No. 6552, o ang Maceda Law.

    Ang Maceda Law at ang Proteksyon sa mga Bumibili ng Lupa

    Ang Republic Act No. 6552, o mas kilala bilang Maceda Law, ay isang batas na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Layunin ng batas na ito na maiwasan ang mga mapang-abusong kondisyon sa kontrata na maaaring magpahirap sa mga bumibili.

    Ayon sa Section 4 ng Maceda Law, kung ang bumibili ay nakapagbayad na ng mas bababa sa dalawang taon na installment, kailangan munang bigyan ng nagbebenta ang bumibili ng grace period na hindi bababa sa 60 araw mula sa petsa ng pagkakautang. Kung hindi pa rin makabayad ang bumibili sa loob ng grace period, saka pa lamang maaaring kanselahin ng nagbebenta ang kontrata. Ngunit, kailangan munang magpadala ang nagbebenta ng notice of cancellation o demand for rescission sa pamamagitan ng notarial act. Ang ibig sabihin nito, kailangan na ang notice ay notarized ng isang notary public.

    Narito ang sipi mula sa Section 4 ng Maceda Law:

    Section 4. In case where less than two years of installments were paid, the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due.

    If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.

    Halimbawa, kung si Juan ay bumili ng lupa sa pamamagitan ng installment at nakapagbayad na siya ng isang taon, at hindi siya nakabayad sa buwan ng Mayo. Kailangan bigyan siya ng nagbebenta ng 60 araw na grace period. Kung hindi pa rin siya makabayad pagkatapos ng 60 araw, kailangan magpadala ang nagbebenta ng notarized na notice of cancellation. Pagkatapos matanggap ni Juan ang notarized na notice, mayroon pa siyang 30 araw bago tuluyang makansela ang kontrata.

    Ang Kwento ng Kaso: SITI vs. Baculo

    Ang kaso ay nagsimula nang pumasok ang SITI at ang mga Baculo sa dalawang Contracts to Sell para sa dalawang lote sa Quezon City. Nakapagbayad ang mga Baculo ng downpayment at walong buwan na installment. Ngunit, nagkaroon ng problema sa titulo ng lupa dahil sa isang kaso ng reconveyance na isinampa laban sa SITI. Dahil dito, humiling ang mga Baculo na suspindihin muna ang kanilang pagbabayad.

    Pagkatapos manalo ang SITI sa kaso ng reconveyance, hiniling nila sa mga Baculo na ipagpatuloy ang pagbabayad. Ngunit, humiling ulit ang mga Baculo ng suspensyon dahil hindi pa raw naalis ang annotation ng lis pendens sa titulo. Dahil dito, kinansela ng SITI ang kontrata at pinapalis ang mga Baculo sa lupa.

    Narito ang mga importanteng pangyayari sa kaso:

    • 1997: Pumasok ang SITI at ang mga Baculo sa Contracts to Sell.
    • 1997: Nagsampa ng kaso ng reconveyance laban sa SITI.
    • 1998: Humiling ang mga Baculo ng suspensyon ng pagbabayad.
    • 2005: Kinansela ng SITI ang kontrata dahil hindi nagbayad ang mga Baculo.
    • 2006: Nagsampa ang SITI ng kasong ejectment laban sa mga Baculo.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi valid ang pagkansela ng SITI sa kontrata dahil hindi nila sinunod ang requirements ng Maceda Law. Hindi nagpadala ang SITI ng notarized na notice of cancellation. Ayon sa Korte:

    [T]here was no valid rescission or more aptly, cancellation of the two Contracts to Sell in this case as the above requisites under Section 4 of the Republic Act No. 6552 have not been complied with by SITI.

    Dagdag pa ng Korte:

    At this juncture, it bears stressing that paragraph 5 of the Contracts to Sell, which accords to SITI the right to unilaterally cancel the said contract in case of Spouses Baculo’s failure to pay any installments, did not exempt SITI from complying with the provisions of Republic Act No. 6552.

    Ano ang Implikasyon ng Desisyon na Ito?

    Ang desisyon na ito ay nagpapaalala sa mga nagbebenta ng lupa na kailangan nilang sundin ang Maceda Law kapag kinakansela nila ang kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Kailangan nilang bigyan ng grace period ang bumibili at magpadala ng notarized na notice of cancellation. Kung hindi nila ito gagawin, maaaring mapawalang-bisa ang kanilang pagkansela.

    Para sa mga bumibili ng lupa, mahalagang malaman ang inyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law. Kung hindi kayo nakabayad sa inyong installment, siguraduhing humingi ng grace period at alamin kung nakapagpadala ang nagbebenta ng notarized na notice of cancellation.

    Key Lessons:

    • Kailangan ang notarized na notice of cancellation para maging valid ang pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment.
    • Dapat sundin ng nagbebenta ang Maceda Law.
    • Alamin ang iyong mga karapatan bilang bumibili.

    Frequently Asked Questions

    1. Ano ang Maceda Law?

    Ang Maceda Law ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment.

    2. Kailan kailangan ang notarized na notice of cancellation?

    Kailangan ang notarized na notice of cancellation kung ang bumibili ay nakapagbayad na ng mas bababa sa dalawang taon na installment.

    3. Ano ang grace period?

    Ang grace period ay ang panahon na ibinibigay ng nagbebenta sa bumibili para makabayad sa kanyang installment.

    4. Ano ang mangyayari kung hindi nagpadala ng notarized na notice of cancellation ang nagbebenta?

    Maaaring mapawalang-bisa ang pagkansela ng kontrata.

    5. Ano ang dapat kong gawin kung hindi ako makabayad sa aking installment?

    Humingi ng grace period sa nagbebenta at alamin ang iyong mga karapatan sa ilalim ng Maceda Law.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa real estate at kontrata. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito.

  • Pagpapatupad ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailan Ito Dapat Ipagpatuloy?

    Pinagtibay ng Korte Suprema na kahit walang pormal na kasulatan, maaring ipatupad ang isang kontrata sa pagbili ng lupa kung may mga pagbabayad na ginawa na at tinanggap ng nagbebenta. Sa desisyong ito, binigyang-diin na ang pagtanggap ng mga bayad ay sapat na katibayan na may kasunduan, kahit pa hindi ito nakasulat. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga bumibili na nagbayad na ng bahagi ng halaga ng lupa, kahit walang pormal na dokumento, basta’t mapatunayan ang kanilang kasunduan sa nagbebenta.

    Sisters’ Agreement: Did Partial Payment Seal the Deal?

    Sa kasong ito, nagkaroon ng hindi pagkakasundo sa pagitan ng magkapatid na sina Lilia at Bibiana tungkol sa pagbili ng lupa. Iginiit ni Lilia na bumili siya ng lupa mula kay Bibiana sa pamamagitan ng hulugan base sa isang verbal na usapan. Samantala, sinabi ni Bibiana na ang mga bayad na natanggap niya mula kay Lilia ay para sa utang, hindi para sa pagbili ng lupa. Nagdesisyon ang trial court pabor kay Bibiana, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals, na nagpasiya na may umiiral na kontrata sa pagitan ng magkapatid.

    Ayon sa Korte Suprema, ang pagpapatunay ng isang kontrata ay nakasalalay sa partido na nag-aakusa nito. Ibig sabihin, kailangang patunayan ni Lilia na mayroon silang kasunduan ni Bibiana. Ngunit sa kasong ito, may sapat na ebidensya na nagpapakita na mayroong “partially executed contract to sell.” Ayon sa desisyon, malinaw na nagpadala ng pera si Lilia kay Bibiana, at hindi ito itinanggi ni Bibiana. Bukod pa rito, pinayagan pa nilang manirahan si Vedasto (asawa ni Lilia) at si Roilan (anak ni Lilia) sa nasabing property.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang pagkakaiba sa pagitan ng kontrata ng bilihan (contract of sale) at kontrata na magbenta (contract to sell). Sa contract of sale, naililipat ang titulo ng lupa sa bumibili pagkabayad. Samantala, sa contract to sell, mananatili ang titulo sa nagbebenta hangga’t hindi pa nababayaran ang buong halaga. Kaya kahit umamin si Roilan at Vedasto na pagmamay-ari pa rin ng mga Pamplona ang property, hindi nito kinokontra ang kasunduan nina Lilia at Bibiana dahil hindi pa nga ganap na naipapasa kay Lilia ang pagmamay-ari.

    Sa isang contract to sell, nananatili ang pagmamay-ari sa nagbebenta at hindi mapupunta sa bumibili hangga’t hindi pa nababayaran ang buong halaga.

    Mahalaga ring tandaan na hindi pwedeng gamitin ang pagkukulang ni Roilan na ipagtanggol ang kanyang sarili sa unlawful detainer case upang maging batayan para isipin na wala talagang interes si Lilia sa property. Ang karapatan ng isang partido ay hindi dapat maapektuhan ng aksyon o pahayag ng iba. Kaya hindi pwedeng sabihin na dahil hindi nagreklamo si Roilan sa kaso, ibig sabihin ay wala ring karapatan si Lilia.

    Samakatuwid, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals, na nag-uutos sa mga Pamplona na ipagpatuloy ang pagbebenta ng property kay Lilia Cueto. Ito’y nagpapakita na ang mga pagbabayad na ginawa sa pamamagitan ng isang kasunduan, kasama ang iba pang mga ebidensya, ay maaaring sapat na upang mapatunayan na may umiiral na kontrata kahit walang pormal na kasulatan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung mayroong sapat na ebidensya upang ipakita na mayroong isang partially executed contract to sell sa pagitan nina Lilia Cueto at Bibiana Intac, kahit walang pormal na kasulatan.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals na pabor kay Lilia Cueto, na nagsasaad na mayroong sapat na ebidensya upang ipakita na mayroong isang partially executed contract to sell.
    Ano ang pagkakaiba ng ‘contract of sale’ at ‘contract to sell’? Sa ‘contract of sale,’ naililipat ang titulo ng lupa sa bumibili pagkabayad. Sa ‘contract to sell,’ mananatili ang titulo sa nagbebenta hangga’t hindi pa nababayaran ang buong halaga.
    Bakit hindi nakaapekto ang pag-amin ni Roilan tungkol sa pagmamay-ari ng lupa? Dahil sa isang ‘contract to sell,’ ang pagmamay-ari ay nananatili sa nagbebenta hangga’t hindi pa nababayaran ang buong halaga, kaya hindi nito kinokontra ang kasunduan na magbenta sa hinaharap.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘partially executed contract’? Ito ay isang kontrata kung saan may mga bahagi na ng kasunduan na naisakatuparan, tulad ng mga pagbabayad, na nagpapakita na mayroong tunay na kasunduan.
    Anong ebidensya ang ginamit para patunayan ang ‘partially executed contract’? Kabilang sa ebidensya ang mga pagbabayad na ginawa ni Lilia kay Bibiana, at ang pagpayag na manirahan ang pamilya ni Lilia sa property.
    Pwede bang ipatupad ang kontrata kahit walang pormal na kasulatan? Oo, maaring ipatupad ang kontrata kung may mga ebidensya na nagpapakita na mayroong kasunduan at may mga pagbabayad na ginawa na.
    Ano ang implikasyon ng desisyong ito sa mga transaksyon ng lupa? Nagbibigay ito ng proteksyon sa mga bumibili na nagbabayad ng bahagi ng halaga ng lupa, kahit walang pormal na kasulatan, basta’t mapatunayan ang kasunduan sa nagbebenta.

    Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapakita kung gaano kahalaga ang mga ebidensya sa pagpapatunay ng isang kontrata sa pagbili ng lupa, kahit walang pormal na kasulatan. Nagbibigay ito ng aral sa mga transaksyon ng lupa, na dapat maging maingat at siguraduhing mayroong sapat na ebidensya upang maprotektahan ang kanilang karapatan.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Pamplona vs. Cueto, G.R. No. 204735, February 19, 2018

  • Paano Mapoprotektahan ang Iyong Karapatan sa Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Gabay Batay sa Desisyon ng Korte Suprema

    Alamin ang Iyong Karapatan sa Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan Bang Notarized ang Pagkansela?

    G.R. No. 189145, December 04, 2013

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mangarap na magkaroon ng sariling bahay at lupa, at nagdesisyon kang bumili sa pamamagitan ng hulugan? Marami sa ating mga Pilipino ang pumapasok sa kontrata sa pagbili ng lupa o bahay sa pamamagitan ng installment basis. Ngunit paano kung hindi mo nakayanan ang tuloy-tuloy na pagbabayad? Maaari bang basta-basta na lamang kanselahin ng developer o nagbebenta ang kontrata mo at paalisin ka sa iyong tinitirhan? Ito ang sentro ng kaso ng Optimum Development Bank vs. Spouses Jovellanos, kung saan tinalakay ng Korte Suprema ang mga proteksyon na ibinibigay ng batas sa mga bumibili ng lupa sa hulugan, lalo na pagdating sa proseso ng pagkansela ng kontrata.

    Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mahalagang aspeto ng batas na nakakaapekto sa maraming Pilipino na nangangarap magkaroon ng sariling tahanan. Nagtatanong ito kung sapat ba ang ginawang pagkansela ng kontrata ng bangko, at kung tama ba ang korte na nagdesisyon na pabor sa bangko na mapaalis ang mag-asawang Jovellanos sa kanilang tinitirhan.

    KONTEKSTONG LEGAL: ANG MACEDA LAW AT ANG UNLAWFUL DETAINER

    Ang kasong ito ay umiikot sa Republic Act No. 6552, mas kilala bilang “Maceda Law” o “Realty Installment Buyer Protection Act.” Layunin ng batas na ito na protektahan ang mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng hulugan kung sakaling sila ay mabigong makapagbayad. Ayon sa Maceda Law, may karapatan ang nagbebenta na kanselahin ang kontrata kapag hindi nakabayad ang bumibili, ngunit may mga proseso itong dapat sundin, lalo na kung nakapagbayad na ang bumibili ng dalawang taon o higit pa.

    Mahalagang tandaan na iba ang proseso ng pagkansela depende sa kung gaano na katagal nagbabayad ang bumibili. Para sa mga hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon, gaya sa kaso ng Jovellanos, nakasaad sa Section 4 ng Maceda Law ang mga sumusunod:

    “Sec. 4. x x x the seller shall give the buyer a grace period of not less than sixty days from the date the installment became due. If the buyer fails to pay the installments due at the expiration of the grace period, the seller may cancel the contract after thirty days from receipt by the buyer of the notice of cancellation or the demand for rescission of the contract by a notarial act.”

    Ibig sabihin, bago tuluyang kanselahin ang kontrata, kailangang bigyan muna ng nagbebenta ang bumibili ng 60 araw na grace period mula sa araw ng kanyang pagkakautang. Kung hindi pa rin makabayad pagkatapos ng grace period, kailangan namang magpadala ang nagbebenta ng notarized na “Notice of Cancellation” o “Demand for Rescission”. At ang aktuwal na pagkansela ay magaganap lamang pagkatapos ng 30 araw mula nang matanggap ng bumibili ang notisya.

    Samantala, ang “unlawful detainer” naman ay isang legal na aksyon na isinusampa sa korte para mapaalis ang isang taong ilegal na naninirahan sa isang property. Karaniwan itong ginagamit kapag ang isang tao ay dating may pahintulot na tumira sa property (tulad ng umuupa o bumibili sa hulugan) ngunit nawala na ang pahintulot na iyon (dahil sa hindi pagbabayad ng upa o pagkansela ng kontrata sa pagbili).

    Sa kaso ng unlawful detainer, ang korte na may hurisdiksyon ay ang Metropolitan Trial Court (MeTC) o Municipal Trial Court (MTC). Ngunit kung ang isyu ay hindi lamang tungkol sa pisikal na pag-aari kundi pati na rin sa validity ng kontrata, maaaring magkaroon ng katanungan kung RTC ba o MTC ang may tamang hurisdiksyon.

    PAGSUSURI NG KASO: OPTIMUM DEVELOPMENT BANK VS. SPOUSES JOVELLANOS

    Nagsimula ang lahat noong 2005 nang bumili ang mag-asawang Jovellanos ng bahay at lupa sa Palmera Homes sa pamamagitan ng kontrata na hulugan sa loob ng 10 taon. Nakapagbayad sila ng down payment at nakalipat sa property. Ngunit hindi nagtagal, hindi na sila nakabayad ng buwanang hulog.

    Noong 2006, inassign ng Palmera Homes ang kanilang karapatan sa kontrata sa Optimum Development Bank. Dahil sa hindi pagbabayad ng Jovellanos, nagpadala ang Optimum ng “Notice of Delinquency and Cancellation of Contract to Sell” at “Demand Letter” na nag-uutos sa kanila na umalis sa property.

    Hindi umalis ang mag-asawa, kaya nagsampa ng kasong unlawful detainer ang Optimum sa MeTC. Hindi nakasagot ang Jovellanos sa reklamo sa loob ng takdang panahon, kaya nag-motion ang Optimum para magdesisyon ang korte base sa kanilang reklamo lamang.

    Nag-file ng “Opposition with Motion to Admit Answer” ang Jovellanos, kung saan kinuwestiyon nila ang hurisdiksyon ng MeTC. Ayon sa kanila, hindi lamang unlawful detainer ang isyu, kundi pati na rin ang validity ng pagkansela ng kontrata, na dapat daw sa RTC mapunta dahil “incapable of pecuniary estimation” ito.

    Ang Desisyon ng MeTC, RTC, at Court of Appeals

    Nagdesisyon ang MeTC pabor sa Optimum, inutusan ang Jovellanos na umalis at magbayad ng renta. Sinang-ayunan ito ng RTC. Ngunit sa apela sa Court of Appeals (CA), binaliktad ang desisyon. Ayon sa CA, walang hurisdiksyon ang MeTC dahil komplikado ang isyu at kailangan ding desisyunan ang validity ng pagkansela ng kontrata, na usapin daw ng RTC.

    Hindi sumang-ayon ang Optimum at umakyat sa Korte Suprema.

    Ang Pasiya ng Korte Suprema: Jurisdiction ng MeTC at ang Maceda Law

    Pinaboran ng Korte Suprema ang Optimum. Ayon sa Korte, ang pangunahing isyu sa unlawful detainer ay ang pisikal na pag-aari lamang. Hindi hadlang na may kontrata sa pagitan ng partido, dahil maaaring suriin ng MeTC ang kontrata para malaman kung sino ang may karapatang magmay-ari.

    Sabi ng Korte Suprema:

    “The authority granted to the MeTC to preliminarily resolve the issue of ownership to determine the issue of possession ultimately allows it to interpret and enforce the contract or agreement between the plaintiff and the defendant. To deny the MeTC jurisdiction over a complaint merely because the issue of possession requires the interpretation of a contract will effectively rule out unlawful detainer as a remedy.”

    Sinabi pa ng Korte na tama ang MeTC na suriin ang kontrata para malaman kung may basehan ang pag-aari ng Optimum. Natuklasan ng MeTC na kinansela nga ang kontrata dahil sa hindi pagbabayad ng Jovellanos.

    Tungkol naman sa Maceda Law, sinuri ng Korte Suprema kung nasunod ba ng Optimum ang proseso sa pagkansela. Natuklasan ng Korte na sinunod ng Optimum ang tatlong hakbang na hinihingi ng batas para sa mga bumibili na hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon:

    1. 60-day grace period: Awtomatikong nag-umpisa ang grace period nang hindi nakabayad ang Jovellanos.
    2. Notarized Notice of Cancellation: Nagpadala ang Optimum ng notarized na “Notice of Delinquency and Cancellation of Contract.”
    3. 30-day period after notice: Binigyan pa ng 30 araw ang Jovellanos para magbayad bago tuluyang kanselahin ang kontrata.

    Dahil nasunod ang proseso ng Maceda Law at ang pangunahing isyu ay unlawful detainer, nagdesisyon ang Korte Suprema na may hurisdiksyon ang MeTC at tama ang desisyon nito na paalisin ang Jovellanos.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG DAPAT MONG MALAMAN?

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita na protektado ng Maceda Law ang mga bumibili ng lupa sa hulugan, ngunit kailangan ding tuparin ng bumibili ang kanyang obligasyon na magbayad. Hindi maaaring basta balewalain ang kontrata at umasang hindi makakansela ito.

    Para sa mga bumibili ng lupa sa hulugan, narito ang ilang importanteng aral:

    • Alamin ang iyong kontrata: Basahin at unawain ang kontrata sa pagbili, lalo na ang tungkol sa terms of payment, grace period, at proseso ng pagkansela.
    • Magbayad nang tama sa oras: Sikaping makabayad sa tamang oras para maiwasan ang delinquency at pagkansela ng kontrata.
    • Maging aware sa Maceda Law: Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng Maceda Law, lalo na kung nahihirapan kang magbayad.
    • Tumugon sa mga notisya: Kung makatanggap ng notisya mula sa nagbebenta tungkol sa delinquency o cancellation, huwag balewalain. Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga opsyon.

    Para naman sa mga developer o nagbebenta, kailangan nilang sundin ang tamang proseso ng pagkansela ayon sa Maceda Law. Hindi sapat na basta magpadala ng demand letter; kailangan ang notarized notice at sundin ang mga grace period na nakasaad sa batas.

    SUSING ARAL

    • Sa kaso ng unlawful detainer na may kontrata sa pagbili ng lupa, may hurisdiksyon ang MeTC kahit kailangan pang suriin ang kontrata.
    • Mahalaga ang pagsunod sa proseso ng Maceda Law sa pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa sa hulugan, lalo na ang pagpapadala ng notarized notice of cancellation.
    • Protektado ng Maceda Law ang mga bumibili, ngunit may obligasyon din silang magbayad.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Kailangan ba talagang notarized ang Notice of Cancellation para valid ang pagkansela ng kontrata sa ilalim ng Maceda Law?
    Sagot: Oo, ayon sa Maceda Law at sa desisyon na ito, kailangan notarized ang Notice of Cancellation o Demand for Rescission para maging valid ang pagkansela, lalo na kung ang bumibili ay hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon.

    Tanong 2: Ano ang mangyayari kung hindi notarized ang Notice of Cancellation?
    Sagot: Kung hindi notarized ang Notice of Cancellation, maaaring kwestyunin ang validity ng pagkansela. Posibleng mapawalang-bisa ang pagkansela at mapanatili pa rin ng bumibili ang kanyang karapatan sa kontrata.

    Tanong 3: May grace period ba kahit hindi nakasaad sa kontrata?
    Sagot: Oo, ayon sa Maceda Law, mayroon nang nakatakdang grace period kahit hindi ito nakasulat sa kontrata. Para sa mga hindi pa nakapagbayad ng dalawang taon, 60 araw ang grace period.

    Tanong 4: Ano ang pagkakaiba ng unlawful detainer sa ibang kaso tungkol sa lupa?
    Sagot: Ang unlawful detainer ay tungkol lamang sa pisikal na pag-aari. Hindi ito tungkol sa ownership o pagmamay-ari ng lupa. Iba ito sa mga kasong tulad ng ejectment o accion reivindicatoria na mas komplikado at maaaring umabot sa isyu ng pagmamay-ari.

    Tanong 5: Kung nakapagbayad na ako ng higit sa dalawang taon, iba ba ang proseso ng pagkansela?
    Sagot: Oo, iba ang proseso kung nakapagbayad ka na ng dalawang taon o higit pa. Mas maraming proteksyon ka sa ilalim ng Maceda Law, kabilang ang karapatang magkaroon ng cash surrender value at iba pang benepisyo.

    Tanong 6: Ano ang dapat kong gawin kung makatanggap ako ng demand to vacate?
    Sagot: Huwag balewalain ang demand to vacate. Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at opsyon. Maaaring kailangan mong sumagot sa demanda sa korte para maprotektahan ang iyong interes.

    Naging malinaw ba ang usapin ng pagkansela ng kontrata sa pagbili ng lupa? Kung mayroon ka pang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong hinggil sa real estate at kontrata, ang ASG Law ay handang tumulong. Eksperto kami sa mga usaping legal na ito at handang magbigay ng konsultasyon. Makipag-ugnayan sa amin ngayon din! Magpadala ng email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page dito.