Pagpapawalang-bisa ng Kontrata Bilihan: Kailan Ito Maaari?
G.R. No. 171692, June 03, 2013
Sa isang kontrata bilihan, nananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari ng ari-arian hanggang sa ganap na mabayaran ng bumibili ang presyo. Ang isang bumibili na palihim na inaangkin ang pagmamay-ari ng nagbebenta bago pa man ang buong pagbabayad ay lumalabag sa kontrata, at ang nagbebenta ay may karapatang kanselahin ito dahil ang paglabag ay malaki at seryoso, na sumisira sa mismong layunin ng mga partido sa pagpasok sa kontrata bilihan.
INTRODUKSYON
Madalas mauwi sa hidwaan ang mga transaksyon sa ari-arian, lalo na kung hindi malinaw ang kasunduan. Isipin na lamang ang sitwasyon kung saan kayo ay pumirma sa isang kontrata bilihan, umaasang magkakaroon ng sariling lupa o bahay pagkatapos ng ilang taong pagbabayad. Ngunit paano kung bago pa man matapos ang inyong bayaran, bigla na lamang ilipat sa inyo ang titulo ng ari-arian nang hindi niyo nalalaman, at hindi pa kayo nakakabayad ng buo? Maaari ba itong maging sanhi para mapawalang-bisa ang kontrata? Ang kaso ng Spouses Delfin at Aurora Tumibay v. Spouses Melvin at Rowena Lopez ay nagbibigay linaw sa tanong na ito. Sa kasong ito, pinagdesisyunan ng Korte Suprema ang tungkol sa karapatan ng nagbebenta na mapawalang-bisa ang kontrata bilihan dahil sa ginawa ng bumibili na paglipat ng titulo sa kanyang pangalan bago pa man ang buong pagbabayad.
ANG LEGAL NA KONTEKSTO: KONTRA BILIHAN AT PAGPAPAWALANG-BISA
Upang lubos na maintindihan ang kasong ito, mahalagang alamin muna ang konsepto ng kontrata bilihan. Sa ilalim ng batas Pilipino, ang kontrata bilihan (contract to sell) ay isang kasunduan kung saan ang nagbebenta ay nangangakong ibebenta ang ari-arian sa bumibili kapag nabayaran na nito ang buong presyo. Hindi katulad ng ganap na bilihan (contract of sale) kung saan agad-agad na naililipat ang pagmamay-ari sa bumibili, sa kontrata bilihan, nananatili sa nagbebenta ang pagmamay-ari hanggang sa huling bayad.
Ayon sa Korte Suprema sa kasong Coronel v. Court of Appeals:
“Sa isang kontrata bilihan, ang pagmamay-ari ay nananatili sa nagbebenta at hindi maililipat hanggang sa ganap na mabayaran ang presyo.”
Ang kontrata bilihan ay karaniwang ginagamit upang protektahan ang nagbebenta laban sa bumibili na nagbabayad ng hulugan. Sa ganitong paraan, sigurado ang nagbebenta na hindi niya mawawala ang ari-arian hangga’t hindi pa ito nababayaran ng buo.
Kaugnay nito, mayroon ding konsepto ng pagpapawalang-bisa ng obligasyon (rescission of obligations). Nakasaad sa Artikulo 1191 ng Civil Code of the Philippines:
“Ang kapangyarihang magpawalang-bisa ng mga obligasyon ay ipinapahiwatig sa mga reciprocal, kung sakaling ang isa sa mga obligor ay hindi tumupad sa kung ano ang nararapat sa kanya.
Ang nasaktang partido ay maaaring pumili sa pagtupad at pagpapawalang-bisa ng obligasyon, na may pagbabayad ng danyos sa alinmang kaso. Maaari rin siyang humingi ng pagpapawalang-bisa kahit na napili na niya ang pagtupad, kung ang huli ay imposible na.
Ipapasya ng hukuman ang pagpapawalang-bisa na hinihingi, maliban kung may makatarungang dahilan na nagpapahintulot sa pagtatakda ng panahon. xxx”
Gayunpaman, hindi basta-basta pinapayagan ang pagpapawalang-bisa. Ayon sa Korte Suprema, kailangan na ang paglabag sa kontrata ay “substantial at fundamental na sumisira sa mismong layunin ng mga partido sa pagpasok sa kasunduan.” Hindi sapat ang maliit o bahagyang paglabag upang mapawalang-bisa ang kontrata.
PAGSUSURI SA KASO NG TUMIBAY v. LOPEZ
Ang kaso ng Tumibay v. Lopez ay nagsimula nang magsampa ng reklamo ang mag-asawang Tumibay laban sa mag-asawang Lopez. Ayon sa mga Tumibay, sila ang may-ari ng lupa sa Bukidnon. Binigyan nila ng Espesyal na Kapangyarihan ng Abogado (SPA) ang kapatid ni Aurora Tumibay na si Reynalda Visitacion para maialok ang lupa na ibenta. Ngunit nagulat sila nang malaman nilang naibenta na pala ni Reynalda ang lupa sa anak nitong si Rowena Lopez sa halagang P95,000 lamang, na mas mababa kaysa sa tunay na halaga nito. Iginiit ng mga Tumibay na walang pahintulot nila ang bentahan at peke ang dokumento.
Depensa naman ng mga Lopez, may kasunduan sila ng mga Tumibay na bibilhin nila ang lupa sa halagang P800,000 na babayaran ng hulugan. Sabi nila, nagbayad na sila ng paunang bayad at mga buwanang hulog sa loob ng ilang taon. Dahil dito, naniniwala silang may karapatan na sila sa lupa.
Sa Regional Trial Court (RTC), pumanig ang hukuman sa mga Tumibay. Sinabi ng RTC na lumampas sa awtoridad nito si Reynalda dahil hindi humingi ng pahintulot sa mga Tumibay tungkol sa presyo ng bentahan. Dineklara ng RTC na walang bisa ang bentahan at dapat ibalik ang lupa sa mga Tumibay. Gayunpaman, inutusan din ang mga Tumibay na ibalik ang $12,000 na naibayad na ng mga Lopez.
Hindi sumang-ayon ang mga Lopez kaya umapela sila sa Court of Appeals (CA). Binaliktad ng CA ang desisyon ng RTC. Ayon sa CA, sapat na ang SPA para kay Reynalda na magbenta ng lupa. Dagdag pa nila, ang pagtanggap ng mga Tumibay ng mga hulog sa loob ng ilang taon ay nangangahulugang ratipikasyon o pagpapatibay sa bentahan. Inutusan ng CA ang mga Lopez na bayaran na lamang ang natitirang balanse na P488,000.
Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Ang pangunahing tanong dito ay: Maaari bang mapawalang-bisa ang kontrata bilihan dahil sa ginawa ni Rowena Lopez na paglipat ng titulo sa kanyang pangalan bago pa man ang buong pagbabayad?
Pinagdesisyunan ng Korte Suprema na pumanig sa mga Tumibay. Ayon sa Korte:
“Nahihirapan kaming tanggapin ang katwiran ni Respondent Rowena na ang premature na paglilipat ng titulo ay kinakailangan bilang seguridad para sa mga hulog na nabayaran na niya, lalo na’t walang patunay na pumayag ang mga Petitioner sa bagong areglong ito. Totoo, nabigo siyang patunayan na pumayag ang mga Petitioner na amyendahan o baguhin ang kontrata bilihan upang pahintulutan siyang makuha ang titulo sa lupa kahit hindi pa niya nababayaran ang buong presyo.”
Sinabi ng Korte Suprema na mali ang CA sa pagbaliktad ng desisyon ng RTC. Natuklasan ng Korte na may kontrata bilihan nga sa pagitan ng mga Tumibay at Rowena Lopez, ngunit nilabag ito ni Rowena. Ang paglipat ni Rowena ng titulo ng lupa sa kanyang pangalan nang walang pahintulot ng mga Tumibay at bago pa man ang buong pagbabayad ay isang malaking paglabag sa kontrata bilihan. Dahil dito, may karapatan ang mga Tumibay na mapawalang-bisa ang kontrata.
Dagdag pa ng Korte:
“Tunay nga, magiging lubhang hindi makatarungan para sa atin na magpasya na ang mga Petitioner, bilang mga nagbebenta, ay dapat magpatuloy sa kontrata bilihan kahit na matapos matuklasan ang nabanggit na paglabag na ginawa ni Respondent Rowena, bilang bumibili, isinasaalang-alang na ang mga gawaing ito ay nagtaksil sa malaking tiwala na ipinagkaloob ng mga Petitioner sa kanya at sa kanyang ina, si Reynalda.”
Kaya naman, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang desisyon ng RTC, ngunit may mga pagbabago tungkol sa danyos at bayad na dapat ibalik.
PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?
Ang kaso ng Tumibay v. Lopez ay nagbibigay ng mahalagang aral, lalo na sa mga transaksyon ng ari-arian gamit ang kontrata bilihan:
- Para sa mga nagbebenta: Huwag basta-basta magtiwala. Siguraduhing hindi maililipat ang titulo ng ari-arian hangga’t hindi pa nababayaran ng buo ang presyo. Panatilihin ang pagmamay-ari hanggang sa huling bayad, dahil ito ang proteksyon ninyo sa kontrata bilihan.
- Para sa mga bumibili: Sundin ang kasunduan. Huwag subukang gumawa ng paraan para makuha ang titulo bago pa man ang buong pagbabayad. Ang paggawa nito nang walang pahintulot ng nagbebenta ay maaaring maging sanhi ng pagpapawalang-bisa ng kontrata at pagkawala ng inyong naibayad na.
- Para sa parehong partido: Maging malinaw sa kasunduan. Siguraduhing nakasulat ang lahat ng napag-usapan, lalo na ang tungkol sa presyo, paraan ng pagbabayad, at kondisyon para sa paglipat ng titulo. Kumunsulta sa abogado para masiguro na protektado ang inyong karapatan.
MGA MAHAHALAGANG ARAL
- Kontrata Bilihan, Hindi Ganap na Bilihan: Tandaan na sa kontrata bilihan, hindi pa naililipat ang pagmamay-ari hangga’t hindi pa buo ang bayad.
- Paglabag na Seryoso, Sanhi ng Pagpapawalang-bisa: Hindi lahat ng paglabag sa kontrata ay sapat para mapawalang-bisa ito. Kailangan na ang paglabag ay seryoso at sumisira sa layunin ng kontrata. Ang pagkuha ng titulo bago bayaran ng buo ay maituturing na seryosong paglabag.
- Pahintulot, Mahalaga: Kung may gustong baguhin sa kontrata, kailangan ang pahintulot ng parehong partido. Hindi maaaring basta-basta baguhin ang kasunduan nang walang kaalaman at pagpayag ng isa.
MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)
Tanong 1: Ano ang kaibahan ng kontrata bilihan sa ganap na bilihan?
Sagot: Sa kontrata bilihan, ang pagmamay-ari ay mananatili sa nagbebenta hanggang sa mabayaran ng buo ang presyo. Sa ganap na bilihan, agad-agad naililipat ang pagmamay-ari sa bumibili pagkatapos ng kasunduan.
Tanong 2: Kailan maaaring mapawalang-bisa ang kontrata bilihan?
Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang kontrata bilihan kung may seryosong paglabag ang isa sa partido na sumisira sa mismong layunin ng kontrata, tulad ng hindi pagbabayad ng buo o pagkuha ng titulo nang walang pahintulot.
Tanong 3: Ano ang ibig sabihin ng “ratipikasyon” sa kasong ito?
Sagot: Ang ratipikasyon ay pagpapatibay. Sa kasong ito, sinabi ng Court of Appeals na ang pagtanggap ng mga Tumibay ng hulog kahit na pagkatapos mailipat ang titulo ay nangangahulugang pinapatibay nila ang bentahan. Ngunit hindi sumang-ayon ang Korte Suprema dito.
Tanong 4: Ano ang papel ng Espesyal na Kapangyarihan ng Abogado (SPA) sa kasong ito?
Sagot: Ang SPA ang ginamit ni Reynalda para mailipat ang titulo sa pangalan ni Rowena. Ngunit sinabi ng Korte Suprema na lumampas sa awtoridad niya si Reynalda dahil ang SPA ay para lamang mag-alok ng benta at hindi para ilipat agad ang titulo nang hindi pa buo ang bayad.
Tanong 5: Kung ako ay bumibili ng lupa sa pamamagitan ng kontrata bilihan, ano ang dapat kong gawin para maprotektahan ang aking karapatan?
Sagot: Siguraduhing sundin ang terms ng kontrata bilihan at bayaran ang presyo ng buo at sa takdang panahon. Huwag subukang ilipat ang titulo sa pangalan mo hangga’t hindi pa buo ang bayad maliban na lamang kung may pahintulot ang nagbebenta. Magkonsulta sa abogado para masiguro na naiintindihan mo ang iyong mga karapatan at obligasyon.
Tanong 6: Kung ako ay nagbebenta ng lupa sa pamamagitan ng kontrata bilihan, paano ko masisigurado na hindi ako maloloko?
Sagot: Huwag ilipat ang titulo hangga’t hindi pa buo ang bayad. Maging malinaw sa kontrata tungkol sa mga kondisyon ng pagbabayad at paglipat ng titulo. Kumunsulta sa abogado para maprotektahan ang iyong interes.
Naranasan mo ba ang ganitong sitwasyon o may katanungan ka pa tungkol sa kontrata bilihan at pagpapawalang-bisa nito? Ang ASG Law ay eksperto sa mga usaping ari-arian at kontrata. Huwag mag-atubiling kumonsulta sa aming mga abogado para sa payo at representasyon. Makipag-ugnayan sa amin ngayon sa pamamagitan ng email hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming contact page.