ASG Law

Tag: Konsolidasyon ng Titulo

  • Writ of Possession: Kailangan Ba Muna ang Konsolidasyon ng Titulo?

    Bago Makakuha ng Writ of Possession, Kailangan Ba Muna ang Konsolidasyon ng Titulo?

    G.R. No. 175768, December 11, 2013
    METROPOLITAN BANK & TRUST COMPANY VS. SPOUSES EDGARDO M. CRISTOBAL AND MA. TERESITA S. CRISTOBAL

    INTRODUKSYON

    Isipin mo na lang, pinaghirapan mong bayaran ang iyong bahay at lupa sa loob ng maraming taon. Ngunit dahil sa hindi inaasahang pangyayari, hindi mo nakayanan ang mga obligasyon mo sa bangko at naisanla ang iyong ari-arian. Matapos ang foreclosure, gusto kang paalisin agad ng bangko kahit hindi pa plantsado ang lahat ng papeles. Tama ba ito? Ito ang sentro ng kaso ng Metropolitan Bank & Trust Company laban sa Spouses Cristobal. Ang pangunahing tanong dito ay kung kailangan bang magkaroon muna ng konsolidasyon ng titulo ang bangko bago sila makakuha ng writ of possession para mapaalis ang dating may-ari ng ari-arian.

    Sa madaling salita, ang kasong ito ay nagtuturo sa atin ng mahalagang aral tungkol sa proseso ng foreclosure at kung ano ang mga karapatan at obligasyon ng parehong bangko at ng dating may-ari pagkatapos ng auction sale. Nilinaw ng Korte Suprema sa kasong ito na hindi basta-basta makakapag-isyu ng writ of possession ang korte. May mga proseso na dapat sundin at mga dokumento na dapat ipakita bago tuluyang mapaalis ang dating may-ari.

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Ang usapin ng writ of possession ay karaniwang lumilitaw sa mga kaso ng foreclosure ng mortgage. Kapag ang isang umuutang ay hindi nakabayad ng kanyang utang, ang nagpautang (karaniwan ay bangko) ay may karapatang ipa-foreclose ang ari-arian na ginawang collateral o paniguruhan sa utang. Ang proseso ng extrajudicial foreclosure ay isinasagawa sa ilalim ng Act No. 3135, na mas kilala bilang “An Act to Regulate the Sale of Property Under Special Powers Inserted In or Annexed to Real-Estate Mortgages.”

    Ayon sa Section 7 ng Act No. 3135, pagkatapos maisagawa ang auction sale at maibenta ang ari-arian sa pinakamataas na bidder, maaaring magsampa ng petisyon para sa writ of possession ang bumili sa korte. Ngunit, may pagkakaiba kung ang petisyon ay isinampa bago o pagkatapos ng redemption period. Kung ang petisyon ay isinampa bago ang expiration ng redemption period (karaniwan ay isang taon mula sa registration ng certificate of sale), kailangan mag-post ng bond ang petisyoner na katumbas ng renta ng ari-arian sa loob ng 12 buwan. Ito ay para protektahan ang dating may-ari kung sakaling ma-nullify ang foreclosure sale.

    Ang mahalagang probisyon dito ay ang Section 6 ng Act 3135 na nagsasaad:

    “Sec. 6. Redemption.— Redemption may be made within the term of one year from and after the date of the sale…”

    Pagkatapos ng redemption period, kung walang redemption na nangyari, ang bumili sa foreclosure sale ay may karapatan na sa possession ng ari-arian. Ang tanong, awtomatiko ba itong possession o may iba pang kailangan gawin? Dito pumapasok ang konsepto ng konsolidasyon ng titulo.

    Ang konsolidasyon ng titulo ay ang proseso kung saan ang pangalan ng bumili sa foreclosure sale ay inililipat sa titulo ng ari-arian. Ito ay ginagawa sa Registry of Deeds matapos mapatunayan na walang redemption na naganap sa loob ng itinakdang panahon. Ang pagkuha ng bagong Transfer Certificate of Title (TCT) sa pangalan ng bumili ay patunay na ganap na niyang pagmamay-ari ang ari-arian.

    PAGSUSURI NG KASO

    Sa kasong Metrobank vs. Spouses Cristobal, ang mag-asawang Cristobal ay umutang sa Metrobank at ginawang paniguruhan ang kanilang mga ari-arian. Dahil hindi nakabayad, na-foreclose ang ari-arian at ang Metrobank ang nanalo sa auction sale. Matapos nito, nag-demand ang Metrobank sa mag-asawa na umalis sa ari-arian. Dahil hindi sumunod ang mag-asawa, nagsampa ng petisyon para sa writ of possession ang Metrobank sa RTC.

    Ang RTC ay denined ang petisyon ng Metrobank dahil hindi umano nagpakita ng sapat na ebidensya ang bangko para ma-basehan ang amount ng bond na kailangan i-post dahil nasa loob pa ng redemption period ang petisyon. Umapela ang Metrobank sa Court of Appeals (CA), argumentong hindi na kailangan ng bond dahil lampas na ang redemption period. Ngunit, dinenay din ng CA ang apela. Ayon sa CA, kahit lampas na ang redemption period, kailangan pa ring ipakita ng Metrobank na na-consolidate na ang titulo sa kanilang pangalan. Dahil walang patunay na ganito, hindi pa maaaring mag-isyu ng writ of possession.

    Hindi sumang-ayon ang Metrobank at umakyat sa Korte Suprema. Iginiit nila na walang probisyon sa Act 3135 na nagsasabing kailangan ang konsolidasyon ng titulo bago mag-isyu ng writ of possession. Dagdag pa nila, na-consolidate na raw nila ang titulo at mayroon na silang bagong TCTs.

    Ayon sa Korte Suprema, ang isyu ay kung kailangan ba talaga ang konsolidasyon ng titulo bago mag-isyu ng writ of possession pagkatapos ng redemption period. Sumang-ayon ang Korte Suprema sa CA. Binigyang-diin nila na:

    “Petitioner can only demand possession after the consolidation of ownership in his name and the issuance to him of a new transfer certificate of title.”

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na:

    “After the consolidation of title in the buyer’s name for failure of the mortgagor to redeem the property, the writ of possession becomes a matter of right.”

    Ibig sabihin, pagkatapos ng konsolidasyon ng titulo, ministerial function na lang ng korte ang pag-isyu ng writ of possession. Ngunit, bago mangyari ito, dapat munang mapatunayan ng petisyoner (Metrobank sa kasong ito) na na-consolidate na nila ang titulo sa kanilang pangalan. Dahil kwestiyon ng fact ito, at hindi ito napagdesisyunan sa lower court, ipinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa RTC para patunayan ng Metrobank kung na-consolidate na ba talaga ang titulo.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyon sa kasong Metrobank vs. Spouses Cristobal ay nagbibigay linaw sa proseso ng pagkuha ng writ of possession pagkatapos ng foreclosure. Hindi sapat na lampas na ang redemption period. Kailangan munang patunayan ng bumili sa foreclosure sale na na-consolidate na ang titulo sa kanilang pangalan. Ito ay proteksyon para sa dating may-ari ng ari-arian, para masiguro na nasunod ang lahat ng legal na proseso bago sila tuluyang mapaalis.

    Para sa mga bangko at iba pang financial institutions, mahalagang tandaan na hindi awtomatiko ang pagkuha ng possession ng ari-arian pagkatapos ng foreclosure. Kailangan sundin ang tamang legal na proseso, kasama na ang konsolidasyon ng titulo. Para naman sa mga umuutang na na-foreclose ang ari-arian, mahalagang malaman ang kanilang mga karapatan, lalo na ang karapatan sa redemption at ang requirement ng konsolidasyon bago sila mapaalis.

    Mahahalagang Aral:

    • Konsolidasyon Muna Bago Possession: Hindi maaaring basta-basta mag-isyu ng writ of possession ang korte. Kailangan munang mapatunayan na na-consolidate na ang titulo ng ari-arian sa pangalan ng bumili sa foreclosure sale.
    • Hindi Awtomatiko ang Writ Pagkatapos ng Redemption Period: Kahit lampas na ang redemption period, hindi pa rin awtomatiko ang pag-isyu ng writ of possession. Kailangan pa rin ang proseso ng konsolidasyon at pagpapatunay nito sa korte.
    • Proteksyon sa Dating May-Ari: Ang requirement ng konsolidasyon ay nagsisilbing proteksyon sa dating may-ari ng ari-arian para masigurong nasunod ang lahat ng tamang proseso bago sila tuluyang mapaalis.
    • Kailangan ng Ebidensya: Ang pagpapatunay ng konsolidasyon ay kailangan ng ebidensya, tulad ng bagong Transfer Certificate of Title (TCT) sa pangalan ng bumili.

    FREQUENTLY ASKED QUESTIONS (FAQ)

    Tanong: Ano ang writ of possession?
    Sagot: Ito ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na paalisin ang kasalukuyang nakatira sa ari-arian at ibigay ang possession nito sa taong may karapatan dito, kadalasan ay ang bumili sa foreclosure sale.

    Tanong: Ano ang konsolidasyon ng titulo?
    Sagot: Ito ang proseso ng paglilipat ng titulo ng ari-arian sa pangalan ng bumili sa foreclosure sale matapos ang redemption period kung walang redemption na naganap.

    Tanong: Gaano katagal ang redemption period sa foreclosure?
    Sagot: Karaniwan, ang redemption period ay isang taon mula sa registration ng certificate of sale.

    Tanong: Kailangan ba ng bond kung mag-apply ng writ of possession?
    Sagot: Kung ang petisyon para sa writ of possession ay isinampa bago ang expiration ng redemption period, kailangan mag-post ng bond. Kung pagkatapos na ng redemption period, hindi na kailangan ng bond, ngunit kailangan pa rin ang patunay ng konsolidasyon ng titulo.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung hindi pa na-consolidate ang titulo pero nag-apply na ng writ of possession?
    Sagot: Maaaring denayin ng korte ang petisyon para sa writ of possession hanggang hindi napatutunayan ang konsolidasyon ng titulo.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung na-foreclose ang ari-arian ko?
    Sagot: Mahalagang kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan, lalo na ang tungkol sa redemption period at ang proseso ng writ of possession. Maaari kang humingi ng tulong sa hello@asglawpartners.com. Ang ASG Law ay eksperto sa mga kaso ng foreclosure at writ of possession. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan dito para sa agarang tulong legal. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)