Ang desisyon na ito ay naglilinaw na ang pagbabalewala ng kontrata sa pagbili ng lupa ay kailangang may notarial na pagpapatunay. Ayon sa Korte Suprema, ang pagpapawalang-bisa ng kontrata ng nagbebenta dahil sa hindi pagbabayad ay hindi epektibo maliban kung ito ay naisagawa sa pamamagitan ng isang valid na notarial act. Nangangahulugan ito na hindi sapat na basta magpadala ng simpleng abiso; kailangan itong patotohanan ng isang notaryo publiko. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment, upang matiyak na hindi basta-basta makakansela ang kanilang mga kontrata.
Bumili Ka Ba ng Lupa? Alamin ang Iyong Karapatan sa Pagkansela ng Kontrata!
Ang kaso ni Priscilla Zafra Orbe laban sa Filinvest Land, Inc. ay umiikot sa usapin ng pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Si Orbe ay nakipagkasundo sa Filinvest para bumili ng lupa, ngunit nagkaproblema sa pagbabayad. Dahil dito, kinansela ng Filinvest ang kontrata. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung wasto ba ang ginawang pagkansela ng Filinvest, lalo na’t hindi ito dumaan sa isang maayos na proseso ng notarial na pagpapatunay.
Mahalagang maunawaan ang Republic Act No. 6552, na kilala rin bilang Maceda Law, na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Ayon sa batas na ito, may mga karapatan ang mga bumibili, depende sa kung ilang taon na silang nagbabayad. Kung nakapagbayad na ng at least dalawang taon, may karapatan sila sa grace period at cash surrender value. Samantala, kung wala pang dalawang taon, mayroon pa ring grace period, ngunit may mas mahigpit na kondisyon sa pagkansela ng kontrata. Ang mga probisyon ng Maceda Law ay dapat bigyang-interpretasyon na pumapabor sa mga bumibili.
Ayon sa Korte Suprema, hindi nakabayad si Orbe ng katumbas ng dalawang taon na installment. Sa ilalim ng Seksyon 4 ng Maceda Law, ang Filinvest ay dapat magbigay kay Orbe ng 60-day grace period, at kung hindi pa rin siya makabayad, maaari nilang kanselahin ang kontrata sa pamamagitan ng notarial act. Napakahalaga ng notarial act sa prosesong ito. Ang pagpapatotoo sa harap ng isang notaryo publiko ay hindi lamang basta paggawa ng dokumento bilang pampubliko; ito rin ay pagpapatunay na ang kumakatawan sa nagbebenta ay may sapat na awtoridad para kanselahin ang kontrata.
Napansin ng Korte Suprema na ang ipinadalang abiso ng Filinvest ay may jurat lamang at hindi acknowledgement. Ipinapaliwanag ng acknowledgement na ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya. Dagdag pa rito, hindi rin sapat ang ipinakitang community tax certificate bilang patunay ng pagkakakilanlan ayon sa 2004 Rules on Notarial Practice. Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang pagkansela ng Filinvest sa kontrata. Kaya’t ang kontrata ay mananatiling balido.
Ang ginawang pagbebenta ng Filinvest sa lupa kay Ruel Ymana ay nagdulot ng komplikasyon. Bagama’t balido pa rin ang kontrata ni Orbe, hindi na maibibigay sa kanya ang lupa. Kaya, ibinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa HLURB upang maipatupad ang desisyon. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpawalang-bisa ng kontrata ay dapat sumunod sa mga kondisyon ng Maceda Law upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili.
FAQs
| Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? | Ang pangunahing isyu ay kung wasto ba ang pagkansela ng Filinvest Land, Inc. sa kontrata ni Priscilla Zafra Orbe dahil sa hindi pagbabayad ng installment, at kung nakasunod ba sila sa mga rekisitos ng Maceda Law. |
| Ano ang Maceda Law? | Ang Maceda Law (Republic Act No. 6552) ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng installment. Nagtatakda ito ng mga karapatan at remedyo para sa mga bumibili kung sila ay mag-default sa pagbabayad. |
| Ano ang ibig sabihin ng ‘notarial act’ sa pagkansela ng kontrata? | Ang ‘notarial act’ ay nangangahulugan na ang abiso ng pagkansela ay dapat na patotohanan ng isang notaryo publiko. Ito ay nagpapatunay na ang dokumento ay lehitimo at ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa nagbebenta. |
| Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang jurat bilang sapat na notarial act? | Dahil ang jurat ay nagpapatunay lamang na ang lumagda ay nanumpa sa harap ng notaryo, ngunit hindi nito pinapatunayan na siya ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya, kailangan ang acknowledgement. |
| Ano ang ‘acknowledgement’ at bakit ito mahalaga? | Ang ‘acknowledgement’ ay isang notarial act kung saan pinapatunayan ng lumagda na siya ay may awtoridad na kumilos bilang kinatawan, na kailangan para sa valid na pagkansela ng kontrata. |
| Ano ang nangyari sa lupa ni Orbe? | Ipinagbili na ng Filinvest ang lupa kay Ruel Ymana, kaya hindi na ito maibibigay kay Orbe. |
| Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kaso? | Ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ng Filinvest kay Orbe ang kanyang mga naibayad na halaga, kasama ang interest, dahil sa hindi wasto ang ginawang pagkansela ng kontrata. |
| Ano ang dapat gawin kung kinansela ang iyong kontrata sa pagbili ng lupa? | Siguraduhing suriin kung ang pagkansela ay dumaan sa tamang proseso ng notarial act at kung nakasunod sa Maceda Law. Kung hindi, maaaring balido pa rin ang iyong kontrata at may karapatan kang mabawi ang iyong mga naibayad. |
Ang kasong ito ay nagpapaalala na ang batas ay dapat na magbigay-proteksyon sa mga naaapi. Ang Maceda Law ay nilikha upang maiwasan ang pang-aabuso ng mga developer at tiyakin na ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa ay protektado. Kaya naman, dapat na masusing sundin ang mga kondisyon nito para sa valid na pagkansela ng kontrata.
For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.
Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Priscilla Zafra Orbe v. Filinvest Land, Inc., G.R. No. 208185, September 6, 2017