Ang kasong ito ay nagpapakita ng mga karapatan at limitasyon ng isang nagmamay-ari sa isang ari-arian na may kasamang iba pang mga nagmamay-ari. Ayon sa desisyon ng Korte Suprema, ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng isang bahagi ng ari-arian na ginawa ng isa sa mga nagmamay-ari, nang walang pahintulot ng iba, ay may bisa lamang sa bahagi ng nagpaupa. Nangangahulugan ito na hindi maaaring paalisin ang umuupa sa buong ari-arian, ngunit may karapatan ang mga nagmamay-ari na humingi ng bahagi sa kita ng upa. Para sa mga nagmamay-ari ng mga ari-arian na may mga kasamang nagmamay-ari, mahalagang malaman ang mga limitasyon sa paggamit at pagpapaupa ng ari-arian upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan.
Kasunduan sa Pag-upa: May Karapatan Bang Magpaalis ng Umuupa ang mga Hindi Sumang-ayong Nagmamay-ari?
Sa kasong Heirs of Leopoldo Esteban, Sr. v. Lynda Lim Llaguno, may isang ari-arian na pagmamay-ari ng ilang magkakapatid na Esteban. Isa sa mga kapatid, si Salvador, ay nagpaupa ng ari-arian kay Lynda Llaguno nang walang pahintulot ng iba pang mga kapatid. Nang matapos ang unang kasunduan, nagkaroon ng bagong kasunduan si Salvador at Lynda, muli nang walang pahintulot ng ibang mga kapatid. Nang malaman ito ng ibang mga kapatid, nais nilang paalisin si Lynda sa ari-arian. Ang tanong ay, maaari bang paalisin ng mga hindi sumang-ayong nagmamay-ari ang umuupa, kahit na may kasunduan ito sa isa sa mga nagmamay-ari?
Nagsimula ang usapin sa Municipal Trial Court (MTC), kung saan pinaboran ang mga tagapagmana ni Leopoldo Esteban, Sr., at inutusan si Lynda Llaguno na lisanin ang ari-arian. Ang MTC ay nagbigay-diin na ang unang kontrata ng pag-upa ay pinirmahan ni Salvador para sa kanyang sarili at sa ngalan ng mga nagrereklamo. Nakita ng korte na ang mga nagrereklamo ay sumang-ayon sa kontrata at sila ay nakatali dito, kahit na si Salvador lamang ang pumirma. Dagdag pa rito, sinabi ng MTC na walang ebidensya na sumang-ayon ang mga nagrereklamo sa pangalawang kontrata ng pag-upa, at dapat itong ituring na epektibo lamang sa bahagi ng ari-arian na pag-aari ni Salvador. Bagamat kinilala ang karapatan ni Salvador bilang isa sa mga nagmamay-ari, iginiit pa rin ng MTC na ang pagpapatupad ng pag-upa sa bahagi ni Salvador ay maaaring magdulot ng isang hindi kanais-nais na sitwasyon kung saan ang mga bahagi ng gusali na itinayo sa lupa ay mapupunta sa ibang mga nagmamay-ari na hindi pumayag sa pangalawang kontrata.
Ngunit sa Court of Appeals (CA), binago ang desisyon. Sinabi ng CA na kahit walang pahintulot ang ibang mga nagmamay-ari, may bisa pa rin ang kasunduan sa bahagi ni Salvador. Ayon sa Korte Suprema, ang bawat nagmamay-ari ay may karapatang gamitin at pakinabangan ang kanyang bahagi ng ari-arian. Dagdag pa rito, ayon sa Artikulo 493 ng Civil Code:
Each co-owner shall have the full ownership of his part and of the fruits and benefits pertaining thereto, and he may therefore alienate, assign or mortgage it, and even substitute another person in its enjoyment, except when personal rights are involved. But the effect of the alienation or the mortgage, with respect to the co-owners, shall be limited to the portion which may be allotted to him in the division upon the termination of the co-ownership.
Dahil dito, hindi maaaring basta-basta na paalisin ang isang umuupa na may kasunduan sa isa sa mga nagmamay-ari. Mayroon siyang karapatang manatili sa bahagi ng ari-arian na sakop ng kasunduan, at ang mga hindi sumang-ayong nagmamay-ari ay may karapatan lamang na humingi ng bahagi sa kita ng upa na katumbas ng kanilang bahagi sa ari-arian.
Ang kasong ito ay nagpapakita na kahit may limitasyon ang karapatan ng isang nagmamay-ari sa isang ari-arian na may kasamang iba pang mga nagmamay-ari, hindi ito nangangahulugan na wala na siyang karapatan. May karapatan pa rin siyang gamitin, pakinabangan, at kahit ipaupa ang kanyang bahagi, ngunit kailangan niyang isaalang-alang ang karapatan ng iba pang mga nagmamay-ari. Ito ay binigyang diin din sa kasong Heirs of Caburnay:
This recognition of the validity of the sale of the entire co-owned property by a co-owner without the consent or authority of the other co owners to the extent of the ideal share of the disposing co-owner subsists despite Article 491 of the Civil Code, which provides that none of the co owners shall, without the consent of the others, make alterations in the thing owned in common, even though benefits for all would result therefrom, and the import of alteration as inclusive of any act of ownership or strict dominion such as alienation of the thing by sale or donation.
Sa madaling salita, dapat igalang ang karapatan ng bawat isa, at kung may hindi pagkakaunawaan, dapat itong resolbahin sa mapayapang paraan. Kung hindi maiwasan ang paglilitis, mahalagang magkaroon ng abogado na may sapat na kaalaman at karanasan sa mga ganitong uri ng kaso.
FAQs
Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? | Ang pangunahing isyu ay kung maaaring paalisin ng mga hindi sumang-ayong nagmamay-ari ang umuupa na may kasunduan sa isa sa mga nagmamay-ari ng ari-arian. |
Ano ang desisyon ng Korte Suprema? | Ayon sa Korte Suprema, may bisa ang kasunduan sa bahagi ng nagpaupa, at hindi maaaring basta-basta na paalisin ang umuupa sa buong ari-arian. |
Ano ang karapatan ng mga hindi sumang-ayong nagmamay-ari? | May karapatan ang mga hindi sumang-ayong nagmamay-ari na humingi ng bahagi sa kita ng upa na katumbas ng kanilang bahagi sa ari-arian. |
Maaari bang ipagbili ng isang nagmamay-ari ang kanyang bahagi nang walang pahintulot ng iba? | Oo, may karapatan ang isang nagmamay-ari na ipagbili, ilipat, o i-mortgage ang kanyang bahagi, at kahit palitan ang gagamit nito, maliban kung personal na karapatan ang kasangkot. |
Ano ang mangyayari kung ipinagbili ang buong ari-arian ng isang nagmamay-ari nang walang pahintulot ng iba? | Ang pagbebenta ay may bisa lamang sa bahagi ng nagbenta, at ang bumili ay magiging isa rin sa mga nagmamay-ari ng ari-arian. |
Ano ang dapat gawin kung hindi pagkakasunduan ang mga nagmamay-ari? | Dapat igalang ang karapatan ng bawat isa, at kung may hindi pagkakaunawaan, dapat itong resolbahin sa mapayapang paraan o sa pamamagitan ng paglilitis. |
Anong artikulo ng Civil Code ang may kaugnayan sa karapatan ng mga nagmamay-ari? | Ang Artikulo 493 ng Civil Code ay nagbibigay ng mga karapatan at limitasyon ng bawat nagmamay-ari sa isang ari-arian na may kasamang iba pang mga nagmamay-ari. |
Ano ang mahalagang isaalang-alang para sa mga nagmamay-ari ng mga ari-arian na may kasamang nagmamay-ari? | Mahalagang malaman ang mga limitasyon sa paggamit at pagpapaupa ng ari-arian upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at paglabag sa karapatan ng iba. |
Ang pagkakaintindihan sa mga batas tungkol sa pagmamay-ari ay susi sa pagpapanatili ng maayos na relasyon sa pagitan ng mga nagmamay-ari at umuupa. Mahalaga ring tandaan na ang bawat kaso ay may sariling mga detalye, kaya’t pinakamainam na kumunsulta sa isang abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at obligasyon.
For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.
Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: Heirs of Leopoldo Esteban, Sr. v. Lynda Lim Llaguno, G.R. No. 255001, June 14, 2023