Tag: interest

Pagpapahalaga sa Lupain sa Eminent Domain: Kailangan ang Tunay na Datos, Hindi Hinala

Sa isang kaso ng eminent domain, mahalaga na ang pagtatakda ng “just compensation” o makatarungang kabayaran ay nakabatay sa tunay at mapananaligang datos, hindi lamang sa mga haka-haka o opinyon. Ipinasiya ng Korte Suprema na dapat suriing mabuti ang mga report ng komisyoner at bigyang-halaga ang mga ebidensya na nagpapakita ng tunay na halaga ng lupain. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa pangangailangan ng patas at makatotohanang pagtatasa sa mga kaso kung saan kinukuha ng gobyerno ang pribadong ari-arian para sa pampublikong gamit, pinoprotektahan nito ang mga karapatan ng mga may-ari ng lupa at tinitiyak na sila ay makakatanggap ng sapat na kabayaran.

Lupaing Kinukuha: Agri-Industrial Ba o Hindi? Presyo’y Dapat Tama!

Ang kasong ito ay nag-ugat nang magsampa ng reklamo ang National Grid Corporation of the Philippines (NGCP) laban kina Getulia A. Gaite at mga Herederos ni Trinidad Gaite para sa eminent domain. Layunin ng NGCP na kumuha ng bahagi ng lupa ng mga Gaite para sa kanilang Abaga-Kirahon 230 kV Transmission Line Project. Ang pangunahing isyu ay kung magkano ang dapat bayaran ng NGCP sa mga Gaite bilang “just compensation” o makatarungang kabayaran sa lupa na kinuha.

Sa pagdinig ng kaso, nagtalaga ang Regional Trial Court (RTC) ng mga komisyoner para alamin ang patas na halaga ng lupa. Dalawang report ang isinumite: ang una ay isang joint report na nagrerekomenda ng P60.00 kada metro kwadrado, habang ang ikalawa ay isang separate report mula kay Atty. Capistrano na nagrerekomenda ng P300.00 kada metro kwadrado. Ibinatay ni Atty. Capistrano ang kanyang rekomendasyon sa pag-aakala na ang lupa ay “agri-industrial,” ngunit walang sapat na ebidensya para patunayan ito. Tinanggap ng RTC ang report ni Atty. Capistrano, ngunit kinuwestiyon ito ng NGCP.

Nakarating ang kaso sa Court of Appeals (CA), ngunit ibinasura ang apela ng NGCP dahil saTechnicality. Dahil dito, umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Dito, binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagbasura ng apela ay discretionary o nakabatay sa pagpapasya ng CA. Sa kasong ito, nakita ng Korte Suprema na may sapat na dahilan para bigyang-daan ang apela ng NGCP dahil malaki ang epekto nito sa substantial justice o makatarungang resulta ng kaso.

Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagtukoy sa “just compensation” ay isang judicial function o tungkulin ng korte, at dapat itong nakabatay sa mapananaligan at tunay na datos. Sa kasong ito, nakita ng Korte Suprema na nagkamali ang RTC nang tanggapin nito ang report ni Atty. Capistrano dahil walang itong factual o legal basis. Hindi napatunayan na ang lupa ay “agri-industrial,” at ang mga ebidensya na isinumite ng NGCP ay nagpapakita na ang lupa ay agricultural land.

Just compensation is defined as the full and fair equivalent of the property taken from its owner by the expropriator. The measure is not the taker’s gain, but the owner’s loss.

Sa kabaligtaran, nakita ng Korte Suprema na mas credible o kapani-paniwala ang joint commissioner’s report dahil ito ay nakabatay sa actual data, tulad ng ocular inspections o personal na pagbisita sa lupa, at mga records ng recent sales o bentahan ng mga katulad na lupa sa lugar. Kaya, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC at pinagtibay ang rekomendasyon sa joint commissioner’s report na ang “just compensation” ay P60.00 kada metro kwadrado.

Dagdag pa rito, binago rin ng Korte Suprema ang patakaran sa pagbabayad ng interest. Ipinag-utos ng Korte Suprema na magbayad ang NGCP ng interest na 12% kada taon mula sa araw ng pagkuha ng lupa noong May 16, 2011 hanggang June 30, 2013, at 6% kada taon mula July 1, 2013 hanggang sa mabayaran nang buo. Layunin ng interest na mabayaran ang may-ari ng lupa sa pagkawala ng kita na maaari sanang napakinabangan kung nabayaran agad sila sa tamang halaga.

Ano ang “eminent domain”?	Ito ang karapatan ng gobyerno na kumuha ng pribadong ari-arian para sa pampublikong gamit, basta’t magbayad ng “just compensation”.
Ano ang “just compensation”?	Ito ang patas at makatarungang kabayaran sa ari-arian na kinuha ng gobyerno, kasama na ang halaga ng lupa at anumang improvements dito.
Bakit mahalaga ang pagtatalaga ng mga komisyoner?	Ang mga komisyoner ay tumutulong sa korte na alamin ang tunay na halaga ng lupa, batay sa kanilang pagsusuri at mga datos na kanilang nakalap.
Ano ang papel ng Korte Suprema sa kasong ito?	Sinuri ng Korte Suprema ang desisyon ng lower courts para tiyakin na tama ang pagkakalkula ng “just compensation” at na nasunod ang mga legal na patakaran.
Paano nakakaapekto ang desisyon na ito sa mga may-ari ng lupa?	Tinitiyak ng desisyon na ito na makakatanggap sila ng makatarungang kabayaran batay sa tunay na halaga ng kanilang lupa, hindi lamang sa haka-haka.
Bakit nagbayad ng interest ang NGCP?	Dahil naantala ang pagbabayad ng “just compensation”, nagbayad ng interest ang NGCP para mabayaran ang may-ari ng lupa sa pagkawala ng kita na maaari sanang napakinabangan.
Ano ang epekto ng classification ng lupa sa “just compensation”?	Kung agri-industrial ang lupa, mas mataas ang presyo. Ngunit kailangan patunayan na talaga ngang agri-industrial ito.
Pwede bang mag-apela sa Court of Appeals kung hindi sumasang-ayon sa desisyon ng RTC?	Oo, pero dapat sumunod sa mga rules. Hindi pwedeng ibasura ang apela dahil lang sa technicality kung malaki ang epekto sa substantial justice.

Sa madaling salita, ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagpapakita na dapat maging maingat ang mga korte sa pagtukoy ng “just compensation” sa mga kaso ng eminent domain. Dapat itong nakabatay sa mapananaligan at tunay na datos, at hindi lamang sa mga haka-haka o opinyon. Pinoprotektahan ng desisyong ito ang mga karapatan ng mga may-ari ng lupa at tinitiyak na sila ay makakatanggap ng sapat na kabayaran sa lupa na kinuha ng gobyerno.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
Source: NGCP vs. Gaite, G.R. No. 232119, August 17, 2022

Agosto 17, 2022

Pagpawalang-bisa ng Utang: Kailangan Ba ang Pahintulot ng Nagpautang?

Sa isang pagpapasya ng Korte Suprema, linaw na kailangan ang malinaw na pahintulot ng nagpautang bago mapawalang-bisa ang obligasyon ng isang orihinal na umutang sa pamamagitan ng novation, kung saan pinapalitan ang umutang. Hindi sapat na basta tumanggap ng garantiya o bayad mula sa ibang tao; kailangan ang kasunduan na pawalan na ang orihinal na umutang. Ito ay proteksyon sa mga nagpapautang upang matiyak na hindi sila mapipilitang tumanggap ng bagong umutang na maaaring hindi kayang magbayad.

Pautang ng Magkaibigan: Kailan Maituturing na Bayad ang Utang?

Ang kasong ito ay tungkol sa utang na P1,100,000.00 ni Ma. Julieta Bendecio kay Virginia B. Bautista. Ayon kay Bautista, hindi nabayaran ang utang kahit nangako ang kaibigan ni Bendecio na si Merlyn Mascariñas na ito ay babayaran. Depensa naman ni Bendecio, napawalang-bisa na ang kanyang obligasyon dahil pumayag si Mascariñas na bayaran ang kanyang utang, na may kasamang promissory note. Dagdag pa niya, bumalik na rin sa kanya ang mga tseke na ibinigay niya bilang garantiya sa kanyang utang, kaya maituturing na bayad na ito. Si Mascariñas naman ay nagsabing pumayag siyang bayaran ang utang ni Bendecio, ngunit kalaunan ay naghinto siya ng pagbabayad. Kaya ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung dapat pa bang bayaran nina Bendecio at Mascariñas si Bautista.

Tinalakay ng Korte Suprema ang konsepto ng novation, isang paraan para mapawalang-bisa ang isang obligasyon sa pamamagitan ng pagpapalit nito ng bagong obligasyon. Sa ganitong sitwasyon, maaaring mapalitan ang umutang, pero kailangan ang pahintulot ng nagpautang. Ayon sa Korte, hindi napatunayan na pumayag si Bautista na palitan si Bendecio bilang umutang. Ipinunto ng Korte na ang pagtanggap ng promissory note mula kay Mascariñas ay hindi nangangahulugang pumayag si Bautista na pawalan na si Bendecio sa kanyang obligasyon.

Sinabi rin ng Korte na hindi sapat na basta naibalik na kay Bendecio ang mga tseke para sabihing bayad na ang kanyang utang. Ayon sa Artikulo 1249 ng Civil Code, “ang pagbibigay ng promissory notes na payable to order, o bills of exchange o iba pang mercantile documents ay magkakaroon lamang ng epekto ng pagbabayad kapag ito ay na-cash, o kapag dahil sa pagkakamali ng nagpautang ay nasira ang mga ito.”

Article 1249 ng Civil Code: “The delivery of promissory notes payable to order, or bills of exchange or other mercantile documents shall produce the effect of payment only when they have been cashed, or when through the fault of the creditor they have been impaired.”

Dagdag pa ng Korte, parehong inamin nina Bendecio at Mascariñas na sila ay magka-business partners. Dahil dito, mananagot sila pareho kay Bautista para sa utang na ginamit sa kanilang negosyo. Ipinunto rin na ang pinsalang natamo ni Bautista ay hindi lamang dahil sa hindi pagbabayad ni Bendecio sa unang takdang petsa, kundi pati na rin sa hindi pagbabayad ni Mascariñas sa bagong takdang petsa, sa kabila ng ilang demand mula kay Bautista.

Dahil dito, nagdesisyon ang Korte Suprema na kailangang bayaran nina Bendecio at Mascariñas si Bautista, kasama ang interes. Gayunpaman, binago ng Korte ang interes na ipinataw ng mababang korte. Ang 8% buwanang interes na napagkasunduan ay labis-labis at hindi makatarungan, kaya ibinaba ito. Ayon sa Nacar v. Gallery Frames, may dalawang uri ng interes: (1) monetary interest at (2) compensatory interest. Ayon sa kasong ito, ibinaba ng Korte ang ipinataw na moral damages dahil walang sapat na batayan para dito. Sabi ng Korte, ang pagkabahala at kawalan ng tulog ni Bautista ay hindi nangangahulugang nagkaroon ng panloloko o hindi magandang intensyon sina Bendecio at Mascariñas. Sa huli, pinagtibay ng Korte ang attorney’s fees na P100,000.00.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung dapat bang bayaran nina Bendecio at Mascariñas si Bautista para sa utang na P1,100,000.00. Ang Korte Suprema ay nagdesisyon na dapat silang magbayad dahil hindi napawalang bisa ang obligasyon ni Bendecio, at pareho silang responsable bilang magka-business partners.
*Ano ang novation?*	Ito ay isang paraan upang mapawalang-bisa ang isang obligasyon sa pamamagitan ng pagpapalit nito ng bagong obligasyon, na maaaring magpalit ng bagay, kundisyon, o ng taong umutang. Kailangan ang pahintulot ng nagpautang para sa valid na novation.
*Bakit kailangan ang pahintulot ng nagpautang sa novation?*	Upang maprotektahan ang nagpautang na hindi mapilitang tumanggap ng bagong umutang na maaaring hindi kayang magbayad ng utang. Ito ay garantiya na maibabalik ang kanyang pinautang.
Sapat na bang naibalik na ang tseke para masabing bayad na ang utang?	Hindi. Kailangang ma-cash ang tseke o mapatunayang kasalanan ng nagpautang kung bakit hindi ito na-cash para maituring na bayad ang utang. Ang pagbabalik lamang ng tseke ay hindi otomatikong nangangahulugang bayad na ang utang.
Ano ang responsibilidad ng business partner sa utang?	Ayon sa Articulo 1825 ng Civil Code, kung ang isang tao ay nagpakilala bilang partner, responsable siya sa taong nagpautang sa partnership. Kung napatunayang magka-partner, mananagot sila pareho.
Bakit binago ng Korte ang interest sa kasong ito?	Dahil ang 8% buwanang interest na napagkasunduan ay labis-labis at hindi makatarungan. May kapangyarihan ang Korte na magbago ng interest kung ito ay hindi makatarungan.
Ano ang dalawang uri ng interest na tinukoy sa kasong ito?	Monetary interest (bayad sa paggamit ng pera) at compensatory interest (bayad sa pinsala dahil sa pagkaantala ng pagbabayad). Ito ay mula sa kasong Nacar v. Gallery Frames.
Bakit binawi ng Korte ang ibinigay na moral damages?	Dahil walang sapat na ebidensya ng panloloko o hindi magandang intensyon mula kina Bendecio at Mascariñas. Hindi sapat ang pagkabahala o kawalan ng tulog para magbigay ng moral damages.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapakita na kailangan ang malinaw na kasunduan para mapalitan ang umutang at hindi sapat ang pagtanggap ng garantiya mula sa iba para masabing bayad na ang utang. Importante ang kasunduan at matibay na ebidensiya para mapatunayan ang pagbabayad o pagpapawalang bisa ng obligasyon.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Disyembre 7, 2021

Pagbabayad ng Interes sa Just Compensation: Kailan Ito Nararapat?

Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na nararapat ang pagbabayad ng interes sa hindi pa bayad na just compensation sa mga expropriation cases. Ang desisyon ay nagbibigay linaw sa kung paano dapat kalkulahin ang interes na ito at mula kailan ito dapat magsimula. Mahalaga ito dahil tinitiyak nito na ang mga may-ari ng lupang kinukuha ng gobyerno ay makakatanggap ng napapanahon at makatarungang kabayaran para sa kanilang pag-aari, kasama na ang kompensasyon para sa anumang pagkaantala sa pagbabayad.

Kapag Inagaw ang Lupa: Kailan ang Tamang Panahon para sa Just Compensation?

Nagsimula ang kaso nang magsampa ang Department of Public Works and Highways (DPWH) ng expropriation case laban sa mga heirs ni Andres Francisco para sa pagkuha ng bahagi ng kanilang mga residential lot sa Valenzuela City. Ang mga lupang ito ay kailangan para sa konstruksiyon ng C-5 Northern Link Road Project Phase 2. Dahil hindi nagkasundo ang mga partido sa halaga ng just compensation, dinala ang usapin sa korte para sa pagtatakda nito. Ang pangunahing isyu sa kaso ay kung nararapat ba ang pagbabayad ng interes sa hindi pa bayad na kabayaran, lalo na kung may paunang bayad na ang gobyerno.

Ang kapangyarihan ng eminent domain ng estado, na nakasaad sa Section 9, Article III ng 1987 Konstitusyon, ay nagtatakda na “hindi dapat kunin ang pribadong ari-arian para sa gamit pampubliko nang walang just compensation.” Ang just compensation ay binibigyang kahulugan bilang “full and fair equivalent of the property subject of expropriation”. Kung kaya’t, ito ay hindi lamang dapat bayaran, kung hindi dapat ay napapanahon at buo upang makamit ang hustisya.

Ayon sa Republic Act (R.A.) No. 8974, Seksyon 4:

(a) Upon the filing of the complaint, and after due notice to the defendant, the implementing agency shall immediately pay the owner of the property the amount equivalent to the sum of (1) one hundred percent (100%) of the value of the property based on the current relevant zonal valuation of the Bureau of Internal Revenue (BIR); and (2) the value of the improvements and/or structures as determined under Section 7 hereof;

Batay sa batas na ito, ang gobyerno ay dapat magbayad muna ng 100% ng zonal valuation ng BIR at ang halaga ng mga improvements sa lupa. Pagkatapos nito, maaaring maglabas ang korte ng Writ of Possession upang payagan ang gobyerno na gamitin na ang lupa. Sa kasong ito, nagdeposito ang DPWH ng halaga batay sa zonal valuation ng BIR. Ang Korte Suprema ay nagbigay-diin na ang paunang bayad na ito ay hindi nangangahulugang buo nang nabayaran ang just compensation dahil ang korte pa rin ang magtatakda ng tunay na halaga nito. Hangga’t hindi nababayaran nang buo ang just compensation, may karapatan ang may-ari ng lupa na tumanggap ng interes.

Sinabi ng Korte Suprema na ang interes ay kinakailangan upang “compensate the property owner for the income it would have made had it been properly compensated for its property at the time of the taking.” Kaya, ang pagbabayad ng interes ay hindi lamang isang obligasyon ayon sa batas, ngunit isa ring “basic measure of fairness.” Ito ay upang matiyak na ang may-ari ng lupa ay hindi magdurusa dahil sa pagkaantala sa pagbabayad ng gobyerno. Ang Republic v. Soriano ay hindi sumusuporta sa argumento ng DPWH dahil sa kasong iyon, nabayaran na nang buo ang just compensation bago pa man kunin ang lupa.

Kaugnay nito, binigyang-diin ng Korte ang mga sumusunod:

Mula sa araw ng pagkuha ng property noong February 8, 2013 hanggang June 30, 2013, ang hindi pa bayad na balanse ng just compensation na itatakda ng trial court ay magkakaroon ng interes na 12% kada taon. Mula July 1, 2013 hanggang sa maging pinal ang desisyon na nagtatakda ng just compensation, ang legal interest ay magiging 6% kada taon. Ang kabuuang halaga ay magkakaroon ng 6% kada taon na interes mula sa pagiging pinal ng desisyon hanggang sa buong pagbabayad.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung nararapat ba ang pagbabayad ng interes sa hindi pa bayad na just compensation sa isang expropriation case, lalo na kung may paunang bayad na ang gobyerno.
Ano ang ibig sabihin ng ‘just compensation’?	Ang ‘just compensation’ ay ang buo at makatarungang katumbas ng halaga ng ari-ariang kinukuha. Kabilang dito ang hindi lamang ang halaga ng lupa kundi pati na rin ang anumang pagkalugi na dulot ng pagkuha nito.
Kailan nagsisimula ang pagbabayad ng interes sa just compensation?	Ang pagbabayad ng interes ay nagsisimula sa araw ng pagkuha ng gobyerno sa ari-arian. Ito ay upang mabayaran ang may-ari para sa pagkaantala sa pagtanggap ng buong kabayaran.
Ano ang interest rate na dapat bayaran?	Mula February 8, 2013 hanggang June 30, 2013, ang interest rate ay 12% kada taon. Mula July 1, 2013, ito ay naging 6% kada taon hanggang sa maging pinal ang desisyon.
Bakit mahalaga ang pagbabayad ng interes?	Mahalaga ang pagbabayad ng interes upang matiyak na hindi magdurusa ang may-ari ng lupa dahil sa pagkaantala sa pagbabayad. Ito ay upang mabayaran ang nawalang kita na sana ay nakuha niya kung nabayaran agad siya.
Ano ang papel ng zonal valuation ng BIR?	Ang zonal valuation ng BIR ay ginagamit bilang basehan sa paunang bayad ng gobyerno sa ari-arian. Gayunpaman, hindi ito ang huling halaga ng just compensation.
Ano ang dapat gawin kung hindi sumasang-ayon ang may-ari ng lupa sa halaga ng just compensation?	Kung hindi sumasang-ayon ang may-ari ng lupa sa halaga, maaari silang maghain ng reklamo sa korte. Ang korte ang magpapasya sa tunay na halaga ng just compensation batay sa ebidensya.
Anong batas ang namamahala sa expropriation cases?	Ang expropriation cases ay pinamamahalaan ng Section 9, Article III ng 1987 Konstitusyon at Republic Act No. 8974.

Ang kasong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng napapanahon at buong pagbabayad ng just compensation sa mga expropriation cases. Tinitiyak nito na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng makatarungang kabayaran para sa kanilang ari-arian at para sa anumang pagkaantala sa pagbabayad. Sa pamamagitan ng pagpapatibay ng karapatan sa interes, pinoprotektahan ng Korte Suprema ang mga karapatan ng mga indibidwal laban sa pang-aabuso ng kapangyarihan ng eminent domain ng estado.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Pebrero 3, 2021

Pagtatanggol sa Utang: Kailangan Patunayan ang Bayad, Hindi ang Hindi Pagbabayad

Sa desisyon na ito, sinabi ng Korte Suprema na kapag ang isang nagpapautang ay nagpakita ng ebidensya ng pagkakautang, tulad ng promissory note, ang may utang ang dapat magpatunay na nabayaran na niya ito. Hindi obligasyon ng nagpapautang na patunayan na hindi pa nababayaran ang utang. Ito ay nagbibigay proteksyon sa mga nagpapautang, ngunit nagbibigay din ng babala sa mga umuutang na panatilihin ang mga rekord ng kanilang pagbabayad upang mapatunayan nila ito kung kinakailangan.

Kung Paano Naging Hadlang ang Promissory Note sa Usapin ng Pagkakautang

Sa kasong Danilo Decena at Cristina Castillo vs. Asset Pool A (SPV-AMC), Inc., pinagdesisyunan ng Korte Suprema kung sino ang may responsibilidad na patunayan kung may pagbabayad na naganap sa isang utang. Ang respondent, Asset Pool A (SPV-AMC), Inc., ay nagsampa ng kaso laban sa mga petitioners, Danilo Decena at Cristina Castillo, dahil sa umano’y hindi nabayarang utang na nagmula sa Prudential Bank (na kalaunan ay naging Bank of the Philippine Islands o BPI).

Ayon sa Asset Pool A, ang mga petitioners ay may utang na P10,000,000.00 na sinusuportahan ng promissory note na may petsang Enero 21, 1998, at P2,500,000.00 na sinusuportahan ng promissory note na may petsang Oktubre 6, 1997. Iginiit ng mga petitioners na ang utang na ito ay nabayaran na. Dito lumabas ang pangunahing isyu: Sino ang dapat magpatunay—ang nagpapautang na hindi nabayaran ang utang, o ang umutang na nabayaran na niya ito?

Pinanigan ng Korte Suprema ang Asset Pool A. Ayon sa Korte, ang taong nag-aangkin na nagbayad na siya ang dapat magpatunay nito. Ito ay isang pangunahing prinsipyo sa mga kasong sibil. Kapag napatunayan ng nagpapautang ang pagkakautang (sa pamamagitan ng promissory note, halimbawa), ang responsibilidad ay mapupunta sa umutang upang ipakita na natupad na niya ang kanyang obligasyon.

Sa mga kasong sibil, ang nagke-claim ng pagbabayad ang siyang may pasanin na patunayan ang pagbabayad. Kung kaya’t ang pasanin ng pagpapatunay ng pagbabayad ay nakasalalay sa nasasakdal kapag naitatag na ang patunay ng pagkakautang.

Dagdag pa rito, sinabi ng Korte Suprema na ang paghawak ng nagpapautang sa dokumento ng pagkakautang (tulad ng promissory note) ay sapat na patunay na hindi pa ito nababayaran. Ito ay dahil ipinapalagay na kung nabayaran na ang utang, dapat ay naibalik na sa umutang ang promissory note bilang patunay ng pagbabayad.

Ang paghawak ng nagpautang ng ebidensya ng utang ay patunay na ang utang ay hindi pa nababayaran. Ang isang promissory note sa kamay ng nagpautang ay patunay ng pagkakautang kaysa patunay ng pagbabayad.

Sa kasong ito, nabigo ang mga petitioners na magpakita ng anumang konkretong ebidensya ng pagbabayad. Wala silang naipakitang resibo, dokumento, o anumang katibayan na nagpapatunay na nabayaran na nila ang utang. Ang kanilang depensa ay nakabatay lamang sa kanilang pahayag na sa kanilang pagkakaalam, nabayaran na ang utang nang ma-foreclose ang kanilang mga ari-arian. Gayunpaman, hindi nila napatunayan na ang mga ari-ariang ito ay ginamit nga bilang collateral para sa mga promissory note na pinag-uusapan.

Ang Korte Suprema ay nagbigay linaw rin sa usapin ng interest. Dahil ang interest na ipinataw ng RTC ay itinuring na hindi makatwiran, ibinasura ito. Sa mga ganitong kaso, ang legal na interest na umiiral noong panahong napagkasunduan ang utang ang siyang ipapataw. Sa kasong ito, ang principal na halaga na P12,500,000.00 ay dapat magkaroon ng interest na 12% kada taon mula sa petsa ng extrajudicial demand (Setyembre 19, 2006) hanggang sa maging pinal ang desisyon.

Bukod pa rito, ang interest na ito ay magkakaroon din ng compensatory interest na 12% kada taon mula sa panahon ng judicial demand (Enero 14, 2008) hanggang Hunyo 30, 2013, at 6% kada taon mula Hulyo 1, 2013 hanggang sa maging pinal ang desisyon. Pagkatapos nito, lahat ng halaga ay magkakaroon ng legal interest na 6% kada taon mula sa pagiging pinal ng desisyon hanggang sa tuluyang mabayaran.

Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng pagpapanatili ng maayos na rekord ng lahat ng transaksyon sa pananalapi, lalo na ang mga may kaugnayan sa utang. Sa pamamagitan ng kasong ito, mas naiintindihan natin na ang responsibilidad sa pagpapatunay ng pagbabayad ay nakasalalay sa umutang, at hindi sa nagpautang na patunayan na hindi pa nababayaran ang utang.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung sino ang may responsibilidad na patunayan kung nabayaran na ang utang—ang nagpapautang o ang umutang.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa responsibilidad na magpatunay ng pagbabayad?	Ayon sa Korte Suprema, ang umutang na nag-aangkin na nabayaran na niya ang utang ang siyang dapat magpatunay nito.
Anong ebidensya ang kailangan para mapatunayan ang pagbabayad?	Kailangan ng mga resibo, dokumento, o iba pang katibayan na nagpapatunay na nagbayad nga ang umutang.
Ano ang epekto ng paghawak ng nagpapautang sa promissory note?	Ang paghawak ng nagpapautang sa promissory note ay sapat na patunay na hindi pa nababayaran ang utang.
Paano kung walang konkretong ebidensya ng pagbabayad ang umutang?	Kung walang maipakitang ebidensya ng pagbabayad ang umutang, mananagot pa rin siya sa kanyang pagkakautang.
Paano kinakalkula ang interest sa kasong ito?	Ang principal na halaga ay magkakaroon ng interest na 12% kada taon mula sa extrajudicial demand hanggang sa maging pinal ang desisyon, at dagdag pa rito, compensatory interest.
Ano ang compensatory interest?	Ito ay interest na ipinapataw bilang bayad-pinsala o indemnity para sa mga pinsalang dulot ng hindi pagbabayad ng utang.
Ano ang kahalagahan ng desisyon na ito?	Nagbibigay-diin ito sa kahalagahan ng pagpapanatili ng maayos na rekord ng lahat ng transaksyon sa pananalapi, lalo na ang mga may kaugnayan sa utang.

Sa madaling salita, ang kasong ito ay nagpapaalala sa atin na maging maingat sa ating mga transaksyon sa pananalapi at laging panatilihin ang mga record bilang proteksyon sa ating sarili. Hindi sapat na sabihing nabayaran na ang utang; kailangan itong patunayan.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Oktubre 12, 2020

Pagbebenta ng Lupang Ipinambayad-Utang: Ano ang Pananagutan ng Bumili?

Nilinaw ng Korte Suprema na kapag ang isang korporasyon, tulad ng National Power Corporation (NPC), ay bumili ng lupang nakasangla sa bangko, hindi nito otomatikong inaako ang lahat ng utang ng dating may-ari. Ang pananagutan ng NPC ay limitado lamang sa halaga ng lupang binili, maliban na lamang kung mayroon silang kasulatan na nagtatakda ng iba. Ibig sabihin, hindi maaaring pilitin ang NPC na magbayad ng mas malaking halaga kaysa sa napagkasunduan sa pagbili, kahit pa mas malaki ang kabuuang utang ng nagbenta.

Lupa Laban sa Utang: Sino ang Mananagot sa Pagbebenta sa NPC?

Ang kaso ay nagsimula nang ang mag-asawang Danico ay umutang sa Development Bank of the Philippines (DBP) at ipinambayad ang kanilang mga lupa. Kalaunan, ibinenta ng mga Danico ang ilan sa kanilang lupa sa NPC. Nang hindi na nakabayad ang mga Danico ng kanilang utang, sinubukan ng DBP na kolektahin ang buong halaga mula sa NPC, na sinasabing dapat sagutin ng korporasyon ang lahat ng natitirang utang ng mag-asawa. Ang pangunahing tanong dito ay kung hanggang saan ang pananagutan ng NPC sa utang ng mga Danico.

Ayon sa Korte Suprema, hindi maaaring ipilit sa NPC na bayaran ang buong utang ng mga Danico. Ang obligasyon ng NPC ay limitado lamang sa halaga ng lupang kanilang binili. Mahalaga ring tandaan na ang kontrata ay batas sa pagitan ng mga partido. Kaya naman, kung malinaw ang mga termino ng kasunduan at walang duda sa intensyon ng mga partido, ang literal na kahulugan ng mga ito ang dapat manaig.

Sa kasong ito, malinaw na nakasaad sa mga deeds of sale na ang NPC ay bumili lamang ng lupa, at ang proceeds nito ay gagamitin para bayaran ang utang ng mga Danico. Walang probisyon na nagsasabing inaako ng NPC ang buong utang ng mag-asawa. Binigyang-diin din ng Korte Suprema na ang pagpayag ng DBP sa pagbebenta ng lupa sa NPC ay hindi nangangahulugang inaalis nito ang karapatan nitong maningil ng interes. Gayunpaman, ang interes ay dapat na nakasulat at napagkasunduan ng mga partido.

Kaugnay nito, sinabi ng Korte Suprema na kung ang mga partido ay may dalawang magkahiwalay na kasunduan (Deed of Absolute Sale of Registered Land at Deed of Absolute Sale of a Portion of Registered Land), dapat sundin ang mga tuntunin at kondisyon na nakasaad sa bawat isa. Mahalaga rin ang petsa ng Statement of Account dahil dito ibinabase ang halaga ng obligasyon sa panahon ng kasunduan.

Dagdag pa rito, ang Article 1956 ng Civil Code ay nagsasaad na walang interes na dapat bayaran maliban kung ito ay napagkasunduan sa pamamagitan ng isang kasulatan. Ang dalawang deeds of sale ay walang anumang probisyon ukol sa pagbabayad ng interes.

Sa madaling salita, nilinaw ng Korte Suprema ang pananagutan ng isang third party (NPC) na bumili ng ari-ariang nakasanla. Ang desisyon ay nagbigay diin sa kahalagahan ng malinaw na kasunduan at limitasyon sa pananagutan batay sa kontrata.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung hanggang saan ang pananagutan ng NPC sa utang ng mga Danico sa DBP, matapos bilhin ng NPC ang lupang nakasangla.
Nagkaroon ba ng kasulatan na nagtatakda na aakuhin ng NPC ang utang ng mga Danico?	Wala. Walang kasulatan na nagsasaad na inaako ng NPC ang buong obligasyon ng mga Danico sa DBP. Ang kasunduan lamang ay ang pagbebenta ng lupa at paggamit ng proceeds para bayaran ang utang.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa pananagutan ng NPC?	Ayon sa Korte Suprema, ang pananagutan ng NPC ay limitado lamang sa halaga ng lupang binili nito, maliban na lamang kung mayroon silang kasulatan na nagtatakda ng iba.
Mayroon bang napagkasunduang interes sa pagbabayad?	Wala ring napagkasunduang interes sa deed of sale sa pagitan ng mga Danico at NPC, kaya hindi maaaring pilitin ang NPC na magbayad ng interes.
Ano ang kahalagahan ng “Statement of Account” sa kasong ito?	Ang “Statement of Account” ay mahalaga dahil dito nakasaad ang halaga ng obligasyon sa panahon ng pagkasundo. Ito ang basehan ng halagang dapat bayaran ng NPC.
Anong artikulo ng Civil Code ang binigyang-diin sa kasong ito?	Binigyang-diin ang Article 1956 ng Civil Code, na nagsasaad na walang interes na dapat bayaran maliban kung ito ay napagkasunduan sa pamamagitan ng isang kasulatan.
Ano ang epekto ng pagpayag ng DBP sa pagbebenta ng lupa?	Ang pagpayag ng DBP ay hindi nangangahulugang inaalis nito ang karapatan nitong maningil ng interes, ngunit ang interes ay dapat na nakasulat at napagkasunduan.
Ano ang dapat gawin kung may ganitong sitwasyon?	Siguraduhing malinaw ang kasunduan sa pagitan ng mga partido. Ipatala sa kontrata ang mga responsibilidad at limitasyon ng pananagutan.

Sa pangkalahatan, ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga transaksyon ng pagbili ng lupang nakasangla, lalo na kung ang bumibili ay isang korporasyon. Ang mahalaga ay maging malinaw ang mga termino ng kasunduan upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan sa hinaharap.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Setyembre 28, 2020

Pagbabayad ng Just Compensation: Ang Pagkaantala at Tamang Interes sa Agrarian Reform

Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay-linaw sa kung paano dapat bayaran ang just compensation o tamang kabayaran sa mga lupaing sakop ng agrarian reform, lalo na kung may pagkaantala sa pagbabayad. Ipinapaliwanag nito kung kailan magsisimula ang pagpataw ng interes sa halagang dapat bayaran, at kung anong interest rate ang dapat gamitin. Ang ruling na ito ay mahalaga para sa mga may-ari ng lupa at mga benepisyaryo ng agrarian reform, dahil tinutukoy nito ang kanilang mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng batas.

Pagkuha ng Lupa Noon, Pagbabayad Ngayon: Kailan nga ba Dapat Magbayad ng Interes?

Si Leoncio Barrameda ang dating rehistradong may-ari ng isang lupain sa Camarines Sur. Nang siya ay pumanaw, ang lupa ay naipasa sa kanyang mga tagapagmana (heirs of Barrameda). Isang bahagi ng lupa na may sukat na 5.7602 ektarya ay isinailalim sa Presidential Decree (P.D.) No. 27, na naglalayong bigyan ng lupa ang mga magsasaka. Dahil sa hindi nabayaran ng Department of Agrarian Reform (DAR) at Land Bank of the Philippines (LBP) ang heirs of Barrameda sa loob ng mahabang panahon, naghain sila ng reklamo sa korte upang matukoy at mabayaran ang tamang kabayaran.

Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung kailan magsisimula ang pagbilang ng interes sa just compensation dahil sa pagkaantala ng LBP sa pagbabayad. Iginiit ng LBP na dahil ang valuation o pagtataya ng lupa ay ginawa gamit ang mga datos noong June 30, 2009, hindi na dapat patawan ng interes mula pa noong 1990, nang ibigay ang lupa sa mga magsasaka. Sa kabilang banda, iginiit ng heirs of Barrameda na dapat magsimula ang interes mula sa petsa ng pagkuha ng lupa, na nangyari noong 1990 nang maibigay ang mga emancipation patent sa mga magsasaka. Ang emancipation patent ay isang dokumento na nagpapatunay na ang isang magsasaka ay ganap nang may-ari ng lupa na kanyang sinasaka.

Ayon sa Korte Suprema, ang just compensation ay dapat maging makatarungan, makatwiran, at dapat bayaran nang walang pagkaantala. Ito ay dapat na katumbas ng market value ng lupa sa panahon ng pagkuha nito. Dagdag pa rito, kung hindi nabayaran ang may-ari ng lupa sa tamang panahon, dapat siyang bayaran ng interes upang mabawi ang kita na sana ay nakuha niya kung nabayaran siya agad.

Sa kasong ito, ang pagkuha ng lupa ay nangyari noong April 16, 1990, nang ibigay ang mga emancipation patent sa mga magsasaka. Kaya, sa ordinaryong sitwasyon, dapat sana ay tinaya ang halaga ng lupa noong April 16, 1990, at ang interes ay dapat sanang nagsimula sa petsang iyon. Subalit, dahil ginamit ang formula sa ilalim ng Administrative Order (A.O.) No. 01-10 para sa pagtataya ng lupa, sumang-ayon ang Korte Suprema sa argumento ng LBP na dapat magsimula ang pagbilang ng interes mula July 1, 2009.

Ayon sa Administrative Order No. 01-10, ang halaga ng lupa ay tinataya gamit ang mga datos tulad ng Annual Gross Production (AGP) at Selling Price (SP) na kinuha mula sa latest available 12 months’ gross production immediately preceding June 30, 2009.

Ipinaliwanag ng Korte Suprema na dahil ang mga values o halagang ginamit sa pagtataya ng lupa ay updated as of June 30, 2009, sasagot na ito sa inequity o hindi pagkakapantay-pantay na dinanas ng mga landowners dahil sa pagkaantala sa pagbabayad ng just compensation. Kung kaya’t ang pagpapataw ng interes mula pa noong April 16, 1990 ay magiging double imposition o doble ang ipapataw na interes sa kanila.

Kaugnay nito, sinabi ng Korte na ang pagkaantala sa pagbabayad ng just compensation ay maituturing na forbearance of money. Samakatuwid, ito ay nararapat lamang na magkaroon ng interes. Ayon sa Korte, dapat bayaran ng LBP ang interes sa halagang P653,818.99 sa rate na 12% per annum mula July 1, 2009 hanggang June 30, 2013, at pagkatapos nito, sa rate na 6% hanggang November 19, 2013, nang bayaran ang buong halaga.

Ang pagbabayad ng tamang kabayaran sa lupaing kinuha para sa agrarian reform ay isang mahalagang obligasyon ng estado. Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay ng gabay kung paano ito dapat isagawa, lalo na kung may pagkaantala. Ang pag-unawa sa mga prinsipyong ito ay makakatulong sa pagprotekta sa mga karapatan ng mga may-ari ng lupa at mga benepisyaryo ng agrarian reform.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung kailan magsisimula ang pagbilang ng interes sa just compensation dahil sa pagkaantala ng LBP sa pagbabayad, at kung anong interest rate ang dapat gamitin.
Kailan nangyari ang pagkuha ng lupa sa kasong ito?	Ang pagkuha ng lupa ay nangyari noong April 16, 1990, nang ibigay ang mga emancipation patent sa mga magsasaka.
Bakit July 1, 2009 ang naging simula ng pagbilang ng interes?	Dahil sa ginamit na formula sa ilalim ng Administrative Order No. 01-10 para sa pagtataya ng lupa, na gumamit ng mga datos na updated as of June 30, 2009.
Anong interest rate ang dapat gamitin?	Dapat bayaran ng LBP ang interes sa rate na 12% per annum mula July 1, 2009 hanggang June 30, 2013, at pagkatapos nito, sa rate na 6% hanggang November 19, 2013.
Ano ang ibig sabihin ng “forbearance of money”?	Ang “forbearance of money” ay tumutukoy sa pagkaantala sa pagbabayad ng utang o obligasyon, na kung saan nararapat lamang na magkaroon ng interes.
Ano ang kahalagahan ng desisyon na ito?	Ang desisyon na ito ay nagbibigay ng gabay kung paano dapat bayaran ang just compensation sa agrarian reform, lalo na kung may pagkaantala, at pinoprotektahan nito ang mga karapatan ng mga may-ari ng lupa at mga benepisyaryo.
Ano ang emancipation patent?	Ito ay isang dokumento na nagpapatunay na ang isang magsasaka ay ganap nang may-ari ng lupa na kanyang sinasaka.
Sino ang heirs of Barrameda?	Sila ang mga tagapagmana ni Leoncio Barrameda, ang dating rehistradong may-ari ng lupa.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng napapanahong pagbabayad ng just compensation sa mga kaso ng agrarian reform. Ang mga partido ay dapat maging maingat sa pagtukoy ng petsa kung saan magsisimula ang interes at tiyakin na ang mga karapatan ng parehong mga may-ari ng lupa at mga benepisyaryo ay protektado. Ito rin ay isang paalala na ang pagkaantala sa pagbabayad ay may kaakibat na responsibilidad na magbayad ng interes bilang kabayaran sa pinsala na natamo ng may-ari ng lupa dahil sa pagkaantala.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Hulyo 13, 2020

Kapag Hindi Nagbayad: Ang Obligasyon sa Utang sa Ika-21 Siglo

Sa desisyon na ito, ipinag-utos ng Korte Suprema na bayaran ni Eung Won Choi si Hun Hyung Park ng halagang P1,875,000.00 dahil sa hindi nabayarang utang. Hindi pinayagan ng korte ang pagpapaliban-liban ni Choi sa pagharap ng kanyang depensa, at sinabing mayroon siyang sapat na pagkakataon upang ipakita ang kanyang panig. Ipinakita rin na ang judicial admissions sa kaso ay nagpapatunay sa kanyang obligasyon sa pagbabayad, na nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagtupad sa mga pinansyal na obligasyon.

Pagpapaliban ay Hindi Pagbayad: Sino ang Dapat Sumagot sa Utang na Hindi Nabayaran?

Ang kasong ito ay nagsimula dahil sa isang pautang na ibinigay ni Hun Hyung Park kay Eung Won Choi noong 1999. Bilang bayad, nag-isyu si Choi ng tseke na nagkakahalaga ng P1,875,000.00. Gayunpaman, nang tangkaing ideposito ni Park ang tseke, ito ay bumalik dahil sarado na ang account ni Choi. Sa kabila ng pagpapadala ni Park ng demand letter, hindi nagbayad si Choi, na humantong sa pagkakaso ng estafa at paglabag sa Batas Pambansa Blg. 22 laban sa kanya.

Sa paglilitis, nag-demur si Choi, na sinasabing hindi napatunayan na natanggap niya ang notice of dishonor. Ipinagkaloob ng Metropolitan Trial Court (MeTC) ang demurrer at ibinasura ang kaso. Gayunpaman, binawi ng Regional Trial Court (RTC) ang desisyong ito, na nagsasabing kahit na hindi napatunayang kriminal ang pananagutan ni Choi, hindi nito inaalis ang kanyang pananagutang sibil. Dahil dito, ipinag-utos ng RTC na bayaran ni Choi si Park ng halaga ng tseke na may legal na interes.

Matapos ang ilang pag-apela, idinulog sa Korte Suprema ang isyu. Pinagtibay ng Korte Suprema na si Choi ay may obligasyon na bayaran si Park. Ipinunto ng Korte Suprema na si Choi ay binigyan ng sapat na pagkakataon upang ihain ang kanyang depensa, ngunit dahil sa paulit-ulit na pagpapaliban, naiwala niya ang kanyang karapatan na magharap ng ebidensya. Binigyang-diin din ng Korte Suprema na ang judicial admission ni Choi sa kanyang counter-affidavit na umutang siya kay Park ay sapat na upang patunayan ang kanyang obligasyon na magbayad.

Ayon sa Korte, ang paulit-ulit na pagpapaliban ay hindi dapat maging hadlang sa paglutas ng kaso, lalo na kung ito ay nagiging sanhi ng pagkaantala sa pagkamit ng hustisya. Binigyang diin ng Korte na ang pagbibigay ng pagkakataon sa isang partido na marinig ay hindi lamang sa pamamagitan ng pagdinig, kundi pati na rin sa pamamagitan ng mga pleadings.

“There is no deprivation of due process when a party is given an opportunity to be heard, not only through hearings, but even through pleadings, so that one may explain one’s side or arguments.”

Tungkol sa halaga ng babayaran, sinabi ng Korte Suprema na dapat bayaran ni Choi si Park ng P1,875,000.00 na may legal na interes. Dahil walang kasulatan na nagpapatunay sa usapan tungkol sa interes, hindi maaaring ipataw ang monetary interest. Gayunpaman, may karapatan si Park sa compensatory interest dahil sa pagkaantala ni Choi sa pagbabayad. Alinsunod sa Artikulo 2209 ng Civil Code, ang legal na interes na 12% kada taon ay ipapataw mula Mayo 19, 2000 hanggang Hunyo 30, 2013, at pagkatapos ay 6% kada taon hanggang sa maging pinal at epektibo ang desisyon. Mula sa araw na maging pinal ang desisyon hanggang sa tuluyang pagbabayad, magkakaroon pa rin ng interes na 6% kada taon.

Sa pangkalahatan, ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagtupad sa mga obligasyong pinansyal at sa responsibilidad ng mga partido na magharap ng kanilang depensa sa takdang panahon. Ito rin ay nagpapaalala sa mga korte na dapat nilang balansehin ang karapatan ng mga partido sa due process at ang pangangailangan na magbigay ng mabilis at makatarungang paglutas sa mga kaso.

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung si Eung Won Choi ay dapat bayaran si Hun Hyung Park sa utang na P1,875,000.00, at kung wasto ang pag-deklara ng korte na naiwala na ni Choi ang kanyang karapatang magharap ng ebidensya.
Bakit naiwala ni Choi ang kanyang karapatang magharap ng ebidensya?	Naiwala ni Choi ang kanyang karapatan dahil sa paulit-ulit na pagpapaliban ng pagdinig, sa kabila ng mga babala mula sa korte.
Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa obligasyon ni Choi na magbayad?	Sinabi ng Korte Suprema na si Choi ay may obligasyon na bayaran si Park batay sa kanyang sariling pag-amin na umutang siya kay Park, at dahil sa kanyang pagkabigong magharap ng sapat na ebidensya na nagpapatunay na nakapagbayad na siya.
Mayroon bang interes na ipinataw sa utang?	Oo, nagkaroon ng legal na interes. 12% kada taon mula Mayo 19, 2000 hanggang Hunyo 30, 2013, at pagkatapos ay 6% kada taon hanggang sa maging pinal ang desisyon. Pagkatapos, 6% pa rin hanggang sa tuluyang mabayaran ang utang.
Ano ang judicial admission na binanggit ng Korte Suprema?	Ang judicial admission ay ang pag-amin ni Choi sa kanyang counter-affidavit na umutang siya kay Park, na ginamit ng Korte Suprema bilang isa sa mga batayan upang patunayan ang kanyang obligasyon na magbayad.
Ano ang epekto ng pagiging final at executory ng desisyon?	Kapag ang desisyon ay naging final at executory, ang halaga ng utang ay magpapatuloy na magkaroon ng interes na 6% kada taon hanggang sa tuluyang mabayaran ang utang.
Paano mapapatunayan ang pagbabayad sa isang obligasyon?	Ang nagke-claim na nakapagbayad na siya ay may obligasyon na magpakita ng mga ebidensya, tulad ng resibo o iba pang dokumento, na nagpapatunay na nagbayad siya.
Bakit mahalaga ang papel ng due process sa kasong ito?	Bagaman may karapatan sa due process, ito’y hindi dapat abusuhin para lamang maantala ang paglutas ng kaso.

Sa huli, ang kasong ito ay nagpapakita ng mga legal na prinsipyo na mahalaga sa mga transaksyong pinansyal at pagbabayad ng utang. Ang maingat na pagsunod sa mga patakaran at pagiging handa sa pagharap ng ebidensya ay susi upang maprotektahan ang sariling interes sa anumang legal na laban.

Para sa mga katanungan ukol sa pag-apply ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

Disclaimer: Ang pagsusuring ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
Source: Hun Hyung Park v. Eung Won Choi, G.R. No. 220826, March 27, 2019

Marso 27, 2019

Pagbebenta ng Lupa sa Gobyerno: Hindi Awtomatikong Kasama ang Interes Kung May Kasunduan

Ipinasiya ng Korte Suprema na kung ang isang pribadong indibidwal ay kusang-loob na nagbenta ng kanyang lupa sa gobyerno, hindi siya awtomatikong may karapatan sa interes maliban na lamang kung ito ay napagkasunduan sa kontrata. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa pagkakaiba ng pagkuha ng gobyerno ng lupa sa pamamagitan ng eminent domain (sapilitang pagbili) at sa pamamagitan ng kusang-loob na pagbebenta. Sa kusang-loob na pagbebenta, ang mga partido ay may kalayaang magtakda ng mga kondisyon, kabilang na ang pagbabayad ng interes. Kaya’t mahalaga na ang lahat ng napagkasunduan, lalo na ang tungkol sa interes, ay malinaw na nakasaad sa kasulatan ng pagbebenta upang maiwasan ang hindi pagkakaunawaan.

Lupa na Ginagamit na, Babayaran Pa Ba ang Interes?

Noong 1957, kinuha ng Department of Public Works and Highways (DPWH) ang lupa ng Jose Gamir-Consuelo Diaz Heirs Association, Inc. (respondent) para sa Sta. Ana Avenue sa Davao City. Makalipas ang halos 50 taon, noong 2005, pormal na binili ng DPWH ang lupa sa halagang P275,099.24. Ngunit naghain ng reklamo ang respondent, humihiling ng interes mula 1957 dahil hindi sila nabayaran ng tama noong una. Ang tanong: May karapatan ba sila sa interes kahit wala itong nakasulat sa Deed of Absolute Sale?

Sa ilalim ng ating Saligang Batas, ang eminent domain ay ang karapatan ng gobyerno na kumuha ng pribadong ari-arian para sa gamit pampubliko, basta’t mayroong just compensation o tamang kabayaran. Ang just compensation ay hindi lamang tumutukoy sa halaga ng lupa, kundi pati na rin sa napapanahong pagbabayad. Kung hindi agad nabayaran, hindi maituturing na “just” o makatarungan ang kabayaran. Kaya naman, sa mga kaso ng expropriation o sapilitang pagbili, karaniwang binabayaran ang interes upang mabayaran ang may-ari para sa kita na sana ay nakuha niya kung nabayaran siya agad.

Gayunpaman, iba ang sitwasyon kung ang pagkuha ng lupa ay sa pamamagitan ng kusang-loob na pagbebenta. Sa kasong ito, mayroong kontrata sa pagitan ng nagbebenta at ng gobyerno. Tulad ng binigyang diin sa kaso ng Republic v. Roque, Jr., ang pagbili ng gobyerno ng lupa sa pamamagitan ng negotiated sale transaction ay iba sa expropriation. Sa negotiated sale, malayang mapag-uusapan ng mga partido ang mga tuntunin at kundisyon ng pagbebenta.

Dito pumapasok ang Parol Evidence Rule. Ayon sa panuntunang ito, kapag ang isang kasunduan ay nakasulat, ito na ang dapat sundin. Hindi maaaring magdagdag o magbawas sa mga nakasaad sa kasulatan sa pamamagitan ng mga patotoo o iba pang ebidensya, maliban na lamang kung mayroong ambiguity o kalabuan, pagkakamali, o kung hindi nasasaad sa kasulatan ang tunay na intensyon ng mga partido. Ibig sabihin, kung walang nakasulat tungkol sa pagbabayad ng interes sa Deed of Absolute Sale, hindi na maaaring humingi ng interes maliban na lang kung napatunayan na mayroong pagkakamali o hindi sinasadya sa kasulatan.

Sa kasong ito, walang nakasaad sa Deed of Absolute Sale tungkol sa pagbabayad ng interes. Hindi rin naman sinabi ng respondent na napilitan silang pumirma sa kasulatan o na hindi ito sumasalamin sa tunay nilang kasunduan. Kaya, ayon sa Korte Suprema, hindi sila maaaring humingi ng interes. Dapat sana ay tiniyak nilang nakasulat sa kasulatan ang tungkol sa interes bago sila pumirma. Ang kasunduan ay batas sa pagitan ng mga partido, at dapat itong sundin nang tapat.

Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa atin na napakahalaga na basahin at unawain ang lahat ng mga kasulatan bago pumirma. Kung mayroon tayong inaasahan o hinihiling, dapat natin itong tiyaking nakasulat sa kasunduan. Sa kaso ng kusang-loob na pagbebenta ng lupa sa gobyerno, hindi awtomatikong kasama ang interes kung wala itong nakasaad sa kontrata.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Kung may karapatan ba ang nagbenta ng lupa sa gobyerno na humingi ng interes kahit wala itong nakasulat sa kasunduan.
Ano ang eminent domain?	Ito ang karapatan ng gobyerno na kumuha ng pribadong ari-arian para sa gamit pampubliko, basta’t mayroong tamang kabayaran.
Ano ang just compensation?	Ito ang tamang kabayaran para sa lupa na kinuha ng gobyerno, kabilang na ang napapanahong pagbabayad.
Ano ang Parol Evidence Rule?	Ito ang panuntunan na nagsasabing kapag ang isang kasunduan ay nakasulat, ito na ang dapat sundin at hindi na maaaring baguhin sa pamamagitan ng ibang ebidensya.
Kailan maaaring magdagdag o magbawas sa mga nakasaad sa kasulatan?	Kung mayroong kalabuan, pagkakamali, o kung hindi nasasaad sa kasulatan ang tunay na intensyon ng mga partido.
Ano ang negotiated sale transaction?	Ito ang kusang-loob na pagbebenta ng lupa kung saan malayang mapag-uusapan ng mga partido ang mga tuntunin at kundisyon.
Ano ang dapat gawin kung gusto kong humingi ng interes sa pagbebenta ng lupa sa gobyerno?	Tiyaking nakasulat ito sa kasunduan bago pumirma.
Ano ang kahalagahan ng pagbabasa at pag-unawa sa mga kasulatan bago pumirma?	Para matiyak na protektado ang iyong mga karapatan at maiwasan ang hindi pagkakaunawaan.

Ang desisyong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng malinaw na kasunduan sa pagitan ng mga partido sa pagbebenta ng lupa sa gobyerno. Sa pamamagitan ng pagtiyak na ang lahat ng mga tuntunin at kondisyon, kabilang ang pagbabayad ng interes, ay malinaw na nakasaad sa kontrata, maiiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at protektahan ang mga karapatan ng bawat partido.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Nobyembre 12, 2018

Pagpapahalaga sa Lupang Kinamkam: Pagtitiyak sa Makatarungang Bayad sa Expropriation

Sa isang kaso ng expropriation, mahalaga na ang may-ari ng lupa ay makatanggap ng makatarungang kabayaran. Ang Korte Suprema ay nagbigay linaw sa pamamaraan ng pagtukoy sa tamang halaga ng lupa, pati na rin ang pagbabayad ng interes kung sakaling hindi agad nabayaran ang buong halaga. Tinitiyak ng desisyong ito na ang mga karapatan ng mga may-ari ng lupa ay protektado at sila ay makakatanggap ng sapat na kabayaran para sa kanilang ari-arian.

Kung Paano Tinataya ang Halaga ng Lupain: Kwento ng Expropriation sa Quezon City

Ang kasong ito ay nagmula sa pagkuha ng gobyerno, sa pamamagitan ng Department of Public Works and Highways (DPWH), ng mga lupaing pag-aari ng mga Decena sa Quezon City para sa C5 Road Extension Road Widening Project. Dahil hindi nagkasundo sa presyo, nagsampa ng expropriation cases ang DPWH. Ang pangunahing tanong dito ay kung paano nga ba tutukuyin ang “just compensation” o makatarungang kabayaran para sa mga lupaing ito. Ano ang mga dapat isaalang-alang upang matiyak na ang may-ari ay makakatanggap ng tamang halaga?

Sa pagtukoy ng just compensation, hindi lamang ang zonal valuation ng Bureau of Internal Revenue (BIR) ang basehan. Ayon sa Korte Suprema, dapat isaalang-alang ang iba’t ibang mga pamantayan gaya ng: ang classification at gamit ng lupa, development costs, current selling price ng mga katulad na lupa sa lugar, at iba pang mga relevanteng factors. Ito ay nakasaad sa Section 5 ng Republic Act No. (R.A.) 8974.

SEC. 5. Standards for the Assessment of the Value of the Land Subject of Expropriation Proceedings or Negotiated Sale. – In order to facilitate the determination of just compensation, the court may consider, among other well-established factors, the following relevant standards:

(a) The classification and use for which the property is suited;
(b) The development costs for improving the land;
(c) The value declared by the owners;
(d) The current selling price of similar lands in the vicinity;
(e) The reasonable disturbance compensation for the removal and/or demolition of certain improvements on the land and for the value of the improvements thereon;
(f) The size, shape or location, tax declaration and zonal valuation of the land;
(g) The price of the land as manifested in the ocular findings, oral as well as documentary evidence presented; and
(h) Such facts and events as to enable the affected property owners to have sufficient funds to acquire similarly-situated lands of approximate areas as those required from them by the government, and thereby rehabilitate themselves as early as possible.

Sa kasong ito, mayroong tatlong magkakaibang halaga na isin提出: P17,893.33 bawat metro kwadrado ayon sa Board of Commissioners (BOC), P30,000.00 bawat metro kwadrado ayon sa Philippine Appraisal Company, Inc. (PACI), at P25,000.00 bawat metro kwadrado na itinakda ng Regional Trial Court (RTC). Napagdesisyunan ng RTC na ang P25,000.00 bawat metro kwadrado ang nararapat na kabayaran, at kinatigan ito ng Court of Appeals (CA).

Mahalagang tandaan na ang pagtukoy sa just compensation ay isang judicial function. Ibig sabihin, ang korte ang may kapangyarihang magdesisyon sa halaga ng lupa. Ayon sa Korte Suprema, hindi sila makikialam sa desisyon ng lower courts maliban na lamang kung mayroong abuse of discretion, arbitrariness, o serious error. Sa kasong ito, walang nakitang ganitong pagkakamali.

Dagdag pa rito, kung hindi nabayaran agad ang buong halaga ng lupa, may karapatan ang may-ari na tumanggap ng interes. Ang interes na ito ay nagsisimulang tumakbo mula sa petsa ng pagkuha ng gobyerno sa lupa. Ang layunin nito ay upang mabayaran ang may-ari sa kanyang pagkawala ng kita dahil sa hindi agad na pagtanggap ng kabayaran.

Kaugnay nito, dapat bayaran ng gobyerno ang: (1) ang hindi pa nababayarang bahagi ng fair market value; (2) interes sa hindi nababayarang bahagi na magsisimula sa araw ng pagkuha; at (3) interes sa fair market value mula sa araw ng pagkuha hanggang sa petsa ng unang deposito ng Petitioner.

Ang Korte Suprema ay nagbigay ng malinaw na direktiba sa RTC kung paano kalkulahin ang interes. Ito ay nagsisilbing gabay upang matiyak na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng nararapat na kabayaran.

Respondents are entitled to the following amounts from Petitioner:

(1) the unpaid portion of the fair market value (i.e., fair market value as finally determined by the Court minus the amount of initial deposit made by Petitioner);

(2) legal interest on the unpaid portion of the fair market value, which interest begins to run from the respective dates of the filing of the complaints for expropriation in Civil Cases Nos. Q-10-68298, Q-10- 68299, Q-10-68390, Q-10-68731, and Q-10-68732;^[93]

(3) legal interest on the fair market value from the date of the filing of the respective complaints to the date of the initial deposit by Petitioner.

Sa madaling salita, ang desisyong ito ay nagbibigay diin sa kahalagahan ng makatarungang pagtasa at pagbabayad sa mga lupaing kinamkam. Tinitiyak nito na hindi lamang basta-basta ang pagkuha ng gobyerno sa lupa, bagkus ay mayroong tamang proseso at sapat na kabayaran upang maprotektahan ang mga karapatan ng mga may-ari.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung paano tutukuyin ang “just compensation” o makatarungang kabayaran para sa mga lupaing kinuha ng gobyerno para sa isang proyekto. Kasama rin dito ang pagbabayad ng interes kung hindi agad nabayaran ang buong halaga.
Ano ang “just compensation”?	Ang “Just compensation” ay ang sapat at makatarungang kabayaran na dapat ibigay sa may-ari ng lupa kapag ito ay kinuha ng gobyerno para sa pampublikong gamit. Hindi lamang ito ang zonal valuation, dapat isaalang-alang ang iba’t ibang factors.
Anu-ano ang mga dapat isaalang-alang sa pagtukoy ng “just compensation”?	Kabilang sa mga dapat isaalang-alang ang classification at gamit ng lupa, development costs, current selling price ng mga katulad na lupa sa lugar, at iba pang relevanteng factors. Nakasaad ito sa Section 5 ng R.A. 8974.
Ano ang papel ng korte sa pagtukoy ng “just compensation”?	Ang pagtukoy sa “just compensation” ay isang judicial function. Ang korte ang may kapangyarihang magdesisyon sa halaga ng lupa.
May karapatan ba sa interes kung hindi agad nabayaran ang buong halaga?	Oo, may karapatan ang may-ari na tumanggap ng interes kung hindi nabayaran agad ang buong halaga ng lupa. Ang interes na ito ay nagsisimulang tumakbo mula sa petsa ng pagkuha ng gobyerno sa lupa.
Saan magsisimula ang pagtakbo ng interes?	Ang interes ay magsisimula mula sa petsa ng pagkuha ng gobyerno sa lupa, o sa pag-file ng kaso, alinman ang mas nauna.
Ano ang layunin ng pagbabayad ng interes?	Ang layunin ng pagbabayad ng interes ay upang mabayaran ang may-ari sa kanyang pagkawala ng kita dahil sa hindi agad na pagtanggap ng kabayaran.
Ano ang naging resulta ng kaso sa mga Decena?	Kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng lower courts na P25,000.00 bawat metro kwadrado ang nararapat na kabayaran sa lupa ng mga Decena. Inutusan din ang RTC na kalkulahin ang interes na dapat bayaran.

Sa kabuuan, ang kasong ito ay nagpapaalala sa ating lahat na sa mga usapin ng expropriation, hindi lamang basta-basta ang pagkuha ng gobyerno sa lupa. Dapat itong gawin sa tamang proseso at may sapat na kabayaran. Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa kung paano ang pagtatakda sa makatarungang bayad at nakapagbigay proteksyon sa mga karapatan ng may-ari ng lupa.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Hulyo 30, 2018

Pagbabayad ng Utang sa Pagitan ng Nagbenta at Bumili ng Ari-arian na Nakasanla: Sino ang Mananagot?

Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito, nilinaw nito na ang orihinal na nagpautang, ang Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO), ay may karapatang maningil ng interes at mga bayarin sa utang hanggang sa ito ay ganap na mabayaran. Ang paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian mula kay Victor T. Bollozos (ang dating may-ari) patungo sa VTL Realty Corporation (VTL) ay hindi nakakaapekto sa obligasyon ni Bollozos na bayaran ang utang niya sa BDO, kasama ang mga interes at bayarin na naipon. Sa madaling salita, kahit na naibenta na ni Bollozos ang ari-arian sa VTL, mananagot pa rin siya sa BDO hanggang sa mabayaran ang buong utang.

Kapag Naglipat ng Ari-arian na May Utang: Sino ang Sisingilin ng Interes?

Ang kaso ay nagsimula nang si Victor T. Bollozos ay nagmay-ari ng isang lote at gusali sa Mandaue City. Ipinasala niya ito sa BDO para makakuha ng pautang para sa World’s Arts & Crafts, Inc. Nang maglaon, ibinenta ni Bollozos ang ari-arian sa VTL kasama ang kasunduan na babayaran ni VTL ang natitirang utang. Ngunit, hindi tinanggap ng BDO ang bayad mula sa VTL dahil gusto nilang si Bollozos muna ang magbayad ng utang bago payagan ang paglipat ng pagmamay-ari. Ito ang nagtulak sa VTL na magsampa ng kaso laban sa BDO sa Regional Trial Court (RTC) ng Cebu City.

Dahil hindi nabayaran ang utang, ipinasubasta ng BDO ang ari-arian noong Marso 29, 1995, at sila rin ang nag-iisang nag-bid. Matapos lumipas ang palugit na panahon para tubusin ang ari-arian at walang tumubos, ganap na nakuha ng BDO ang pagmamay-ari nito. Nagdesisyon ang RTC na dapat bigyan ng BDO ang VTL ng bagong Statement of Account na nagsisimula sa petsa ng bentahan noong Agosto 12, 1994, kasama ang mga interes at bayarin. Inapela ng VTL ang desisyon na ito sa Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan ng CA ang desisyon ng RTC.

Pagkatapos, parehong nagmosyon ang BDO at VTL para ipatupad ang desisyon. Sa pagdinig noong Marso 28, 2007, nagpakita ang BDO ng Statement of Account na nagpapakita na ang kabuuang utang ni Victor Bollozos at/o World’s Arts & Crafts, Inc. ay umabot na sa P41,769,596.94 noong Marso 16, 2007. Dahil dito, naghain ang VTL ng Motion to Order Defendant to Correct Statement of Account, na humihiling na ang interes at mga bayarin ay dapat kwentahin hanggang Abril 28, 1995 lamang, ang petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale.

Binigyang-diin ng CA ang kaso ng Development Bank of the Philippines vs. Zaragoza (DBP vs. Zaragoza), na ayon sa kanila, kapag natapos na ang proseso ng foreclosure sa pamamagitan ng pagpapatupad, pagkilala, at pagtala ng Certificate of Sale, dapat nang huminto ang pagbilang ng interes. Sinang-ayunan din ng CA ang pagbanggit ng VTL sa PNB vs. CA, na umano’y inulit ang sinabi sa DBP vs. Zaragoza. Sa huli, sinabi ng CA na ang interes at mga bayarin ay dapat kwentahin hanggang Abril 28, 1995 lamang, kaya’t ang dapat bayaran ng VTL ay P6,631,840.95 lamang, kumpara sa P41,769,596.94 na sinisingil ng BDO noong Marso 16, 2007.

Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa interpretasyon ng CA. Ayon sa Korte, iba ang sitwasyon sa DBP vs. Zaragoza, kung saan ang pinagtatalunan ay kung may pananagutan pa ba ang nangutang sa interes mula sa petsa ng foreclosure hanggang sa petsa ng pagbebenta ng ari-arian. Sa kasong ito, hindi ito ang isyu dahil ang VTL ay gustong mabawi ang ari-arian na pagmamay-ari na ng BDO. Mahalagang tandaan na hindi umapela ang VTL sa desisyon ng CA noong Mayo 26, 2004, na nagsasabing ang dapat bayaran ng VTL ay batay sa Statement of Account noong Agosto 12, 1994, kasama ang mga interes at bayarin na naipon pagkatapos nito.

Dagdag pa rito, hindi nagpakita ng intensyon ang VTL na tubusin ang ari-arian sa loob ng itinakdang panahon. Hindi sila nagbayad o nagdeposito ng anumang halaga upang pigilan ang paglaki ng interes at mga bayarin. Dahil dito, naging pinal at hindi na mababago ang desisyon ng CA noong Mayo 26, 2004. Ang mga pinal na desisyon ay hindi na maaaring kuwestiyunin o baguhin, kahit na ng pinakamataas na korte sa bansa.

Kaya naman, ibinasura ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at ibinalik ang mga utos ng RTC, na nagpapatunay na ang halagang dapat bayaran ng VTL sa BDO ay P41,769,596.94 noong Marso 16, 2007.

FAQs

Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito?	Ang pangunahing isyu ay kung dapat bang magbayad ng interes ang VTL Realty Inc. sa Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO) pagkatapos na maisapinal ang foreclosure sale ng ari-arian na dating pagmamay-ari ni Victor Bollozos. Pinagtatalunan din kung naaangkop ba ang mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA sa sitwasyon ng VTL.
Sino ang mga partido sa kaso?	Ang mga partido sa kaso ay ang Banco de Oro Unibank, Inc. (BDO) bilang petisyuner at VTL Realty, Inc. bilang respondent. Kasama rin sa usapin si Victor T. Bollozos, ang orihinal na may-ari ng ari-arian at nangutang sa BDO.
Ano ang ibig sabihin ng foreclosure?	Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan kinukuha ng nagpautang (tulad ng bangko) ang ari-arian ng nangutang dahil sa hindi pagbabayad ng utang. Ito ay karaniwang nangyayari kapag ang ari-arian ay ginawang seguridad o collateral para sa pautang.
Ano ang Statement of Account?	Ang Statement of Account ay isang dokumento na nagpapakita ng detalye ng utang, kasama ang principal, interes, mga bayarin, at ang kabuuang halaga na dapat bayaran. Ito ay ginagamit upang ipaalam sa nangutang kung magkano ang kanyang natitirang balanse.
Bakit mahalaga ang petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale?	Ayon sa VTL, dapat itigil ang pagkwenta ng interes at bayarin sa petsang ito dahil nagpapakita ito ng pagtatapos ng foreclosure proceedings. Ito ang pangunahing argumento ng VTL, na tinanggihan ng Korte Suprema.
Ano ang naging basehan ng Court of Appeals sa kanilang desisyon?	Binatay ng Court of Appeals ang kanilang desisyon sa mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA, na ayon sa kanila, ang interes ay dapat itigil sa petsa ng pagpaparehistro ng Certificate of Sale. Ngunit, hindi ito sinang-ayunan ng Korte Suprema.
Bakit hindi sinang-ayunan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA?	Ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang mga kaso ng DBP vs. Zaragoza at PNB vs. CA ay hindi direktang naaangkop sa kaso ng VTL. Sa mga naunang kaso, ang isyu ay tungkol sa interes mula sa foreclosure hanggang sa sale o sa redemption price, samantalang sa kaso ng VTL, ang isyu ay kung dapat silang magbayad ng interes pagkatapos na ganap na makuha ng BDO ang pagmamay-ari ng ari-arian.
Ano ang ibig sabihin ng immutability of judgments?	Ang immutability of judgments ay isang prinsipyo na nagsasaad na ang mga pinal at executory na desisyon ay hindi na maaaring baguhin o kwestiyunin. Layunin nito na tapusin ang mga paglilitis upang magkaroon ng katiyakan at estabilidad sa sistema ng hustisya.
Ano ang kahalagahan ng pag-tender ng bayad?	Ang pag-tender ng bayad ay ang pagpapakita ng handang magbayad ng utang. Mahalaga ito upang mapigilan ang paglaki ng interes at mga bayarin. Ayon sa Korte Suprema, hindi nakapagpakita ang VTL ng intensyon na magbayad, kaya hindi sila maaaring makinabang sa anumang pagbawas sa interes.

Sa pangkalahatan, ang kasong ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagtupad sa mga obligasyon sa kontrata at ang epekto ng foreclosure sa mga interes at bayarin. Ang desisyon ng Korte Suprema ay nagbibigay-diin sa naunang pagpapasiya, kung saan ang isang pinal na desisyon ay dapat sundin at hindi na mababago pa. Ang sino mang may katanungan hinggil sa pagkakagamit ng kasong ito ay maaaring kumunsulta sa mga abogado.

For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

Abril 23, 2018