ASG Law

Tag: Installment

  • Pagpapawalang-bisa ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Mahigpit na Pagsunod sa Batas

    Sa kasong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na hindi maaaring magsampa ng kasong unlawful detainer laban sa isang bumibili ng lupa kung ang kontrata sa pagbili ay hindi wasto na nakansela ayon sa Republic Act No. 6552 (R.A. 6552). Nagbigay-linaw ang desisyon na kailangang sundin ang mga probisyon ng R.A. 6552, partikular ang pagbibigay ng grace period at pagpapadala ng notarisadong abiso ng pagkansela, bago mapatalsik ang isang bumibili na nagbabayad ng installment. Mahalaga ang desisyong ito upang protektahan ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment at tiyakin na sinusunod ang tamang proseso bago sila mapatalsik sa kanilang property.

    Lupaing Pinag-aagawan: Kailan Nagiging Labag sa Batas ang Pananatili?

    Sina Spouses Teodulo at Filipina Bayudan ay umapela sa Korte Suprema matapos silang mapaboran ng Metropolitan Trial Court (MeTC) sa kasong unlawful detainer na isinampa ni Rodel Dacayan. Ang pangunahing argumento ni Dacayan ay labag sa batas ang pananatili ng mga Bayudan sa kanyang property dahil hindi sila nagbabayad ng upa. Depensa naman ng mga Bayudan na mayroon silang kontrata sa pagbili ng lupa kay Dacayan, kaya’t hindi sila dapat ituring na umuupa lamang.

    Ang isyu ay nakatuon sa kung wasto bang nakansela ni Dacayan ang kontrata sa pagbili. Kung wasto ang pagkansela, nangangahulugan ito na labag na sa batas ang pananatili ng mga Bayudan, na magbibigay kay Dacayan ng karapatang magsampa ng kasong unlawful detainer. Mahalaga ang R.A. 6552, o ang “Realty Installment Buyer Protection Act,” sa kasong ito dahil ito ang batas na namamahala sa mga bentahan ng real estate na binabayaran sa pamamagitan ng installment.

    Sa ilalim ng R.A. 6552, may mga tiyak na kondisyon na dapat sundin bago kanselahin ang isang kontrata sa pagbili. Kabilang dito ang pagbibigay sa bumibili ng grace period na hindi bababa sa 60 araw mula sa petsa ng pagkaka-delay sa pagbabayad. Bukod pa rito, kailangang magpadala ang nagbebenta ng notarisadong abiso ng pagkansela o demand para sa rescission ng kontrata. Ang layunin ng mga kondisyong ito ay protektahan ang karapatan ng bumibili at tiyakin na hindi sila basta-basta mapapatalsik sa property.

    Narito ang sinabi ng batas ukol dito:

    Seksyon 4. Sa kaso kung saan bababa sa dalawang taon ang naibayad na installments, ang nagbebenta ay dapat magbigay sa bumibili ng grace period na hindi bababa sa animnapung araw mula sa petsa na naging due ang installment. Kung ang bumibili ay hindi makabayad ng installments na due sa pagtatapos ng grace period, ang nagbebenta ay maaaring kanselahin ang kontrata pagkatapos ng tatlumpung araw mula sa pagtanggap ng bumibili ng abiso ng pagkansela o ang demand para sa rescission ng kontrata sa pamamagitan ng isang notarial act.

    Napag-alaman ng Korte Suprema na hindi sinunod ni Dacayan ang mga kondisyon na nakasaad sa R.A. 6552. Hindi siya nagbigay ng grace period na hindi bababa sa 60 araw, at ang demand letter na ipinadala niya ay hindi maituturing na notarisadong abiso ng pagkansela. Dahil dito, nagdesisyon ang Korte Suprema na hindi wasto ang pagkansela ni Dacayan sa kontrata sa pagbili.

    Dahil hindi wasto ang pagkansela ng kontrata, nanatiling legal ang pananatili ng mga Bayudan sa property. Samakatuwid, walang basehan para sa kasong unlawful detainer na isinampa ni Dacayan. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagsunod sa R.A. 6552 ay mahalaga upang protektahan ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment.

    Ang kasong ito ay nagpapakita na dapat maging maingat ang mga nagbebenta ng lupa sa pamamagitan ng installment at tiyakin na sinusunod nila ang lahat ng mga kinakailangan ng batas bago kanselahin ang kontrata. Kung hindi, maaaring mapawalang-bisa ang pagkansela at hindi sila magkakaroon ng karapatang patalsikin ang bumibili sa property.

    Ito ay hindi lamang tungkol sa pagbayad ng upa o balanse sa lupa. Ito ay tungkol sa proteksyon ng batas sa mga bumibili at nagbebenta. Kung may kontrata, kailangang itong respetuhin at sundin ang mga kondisyon nito ayon sa batas.</p

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung labag sa batas ang pananatili ng mga Bayudan sa property dahil sa hindi wastong pagkansela ng kontrata sa pagbili.
    Ano ang R.A. 6552? Ito ang “Realty Installment Buyer Protection Act” na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng installment.
    Ano ang kailangan upang wasto na makansela ang kontrata sa pagbili sa ilalim ng R.A. 6552? Kailangang magbigay ng grace period na hindi bababa sa 60 araw at magpadala ng notarisadong abiso ng pagkansela.
    Sinunod ba ni Dacayan ang mga kinakailangan ng R.A. 6552? Hindi, hindi siya nagbigay ng grace period at hindi notarisado ang ipinadalang abiso ng pagkansela.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Pinawalang-bisa ang desisyon ng Court of Appeals at ibinalik ang desisyon ng Regional Trial Court na pumapabor sa mga Bayudan.
    Ano ang ibig sabihin ng unlawful detainer? Ito ay kaso kung saan ang isang tao ay patuloy na nananatili sa isang property kahit wala na siyang legal na karapatan dito.
    Bakit mahalaga ang kasong ito? Nagbibigay-linaw ito sa mga karapatan ng mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment at kung paano sila protektado ng batas.
    Ano ang epekto ng desisyon sa mga nagbebenta ng lupa? Dapat tiyakin ng mga nagbebenta na sinusunod nila ang lahat ng mga kinakailangan ng batas bago kanselahin ang kontrata.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Spouses Teodulo Bayudan and Filipina Bayudan v. Rodel H. Dacayan, G.R. No. 246836, October 07, 2020

  • Kanselasyon ng Kontrata sa Pagbili ng Lupa: Kailangan ang Notarial na Pagpapatunay?

    Ang desisyon na ito ay naglilinaw na ang pagbabalewala ng kontrata sa pagbili ng lupa ay kailangang may notarial na pagpapatunay. Ayon sa Korte Suprema, ang pagpapawalang-bisa ng kontrata ng nagbebenta dahil sa hindi pagbabayad ay hindi epektibo maliban kung ito ay naisagawa sa pamamagitan ng isang valid na notarial act. Nangangahulugan ito na hindi sapat na basta magpadala ng simpleng abiso; kailangan itong patotohanan ng isang notaryo publiko. Ang desisyon na ito ay nagbibigay-proteksyon sa mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment, upang matiyak na hindi basta-basta makakansela ang kanilang mga kontrata.

    Bumili Ka Ba ng Lupa? Alamin ang Iyong Karapatan sa Pagkansela ng Kontrata!

    Ang kaso ni Priscilla Zafra Orbe laban sa Filinvest Land, Inc. ay umiikot sa usapin ng pagpapawalang-bisa ng kontrata sa pagbili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Si Orbe ay nakipagkasundo sa Filinvest para bumili ng lupa, ngunit nagkaproblema sa pagbabayad. Dahil dito, kinansela ng Filinvest ang kontrata. Ang pangunahing tanong sa kaso ay kung wasto ba ang ginawang pagkansela ng Filinvest, lalo na’t hindi ito dumaan sa isang maayos na proseso ng notarial na pagpapatunay.

    Mahalagang maunawaan ang Republic Act No. 6552, na kilala rin bilang Maceda Law, na naglalayong protektahan ang mga bumibili ng lupa sa pamamagitan ng installment. Ayon sa batas na ito, may mga karapatan ang mga bumibili, depende sa kung ilang taon na silang nagbabayad. Kung nakapagbayad na ng at least dalawang taon, may karapatan sila sa grace period at cash surrender value. Samantala, kung wala pang dalawang taon, mayroon pa ring grace period, ngunit may mas mahigpit na kondisyon sa pagkansela ng kontrata. Ang mga probisyon ng Maceda Law ay dapat bigyang-interpretasyon na pumapabor sa mga bumibili.

    Ayon sa Korte Suprema, hindi nakabayad si Orbe ng katumbas ng dalawang taon na installment. Sa ilalim ng Seksyon 4 ng Maceda Law, ang Filinvest ay dapat magbigay kay Orbe ng 60-day grace period, at kung hindi pa rin siya makabayad, maaari nilang kanselahin ang kontrata sa pamamagitan ng notarial act. Napakahalaga ng notarial act sa prosesong ito. Ang pagpapatotoo sa harap ng isang notaryo publiko ay hindi lamang basta paggawa ng dokumento bilang pampubliko; ito rin ay pagpapatunay na ang kumakatawan sa nagbebenta ay may sapat na awtoridad para kanselahin ang kontrata.

    Napansin ng Korte Suprema na ang ipinadalang abiso ng Filinvest ay may jurat lamang at hindi acknowledgement. Ipinapaliwanag ng acknowledgement na ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya. Dagdag pa rito, hindi rin sapat ang ipinakitang community tax certificate bilang patunay ng pagkakakilanlan ayon sa 2004 Rules on Notarial Practice. Dahil dito, ibinasura ng Korte Suprema ang pagkansela ng Filinvest sa kontrata. Kaya’t ang kontrata ay mananatiling balido.

    Ang ginawang pagbebenta ng Filinvest sa lupa kay Ruel Ymana ay nagdulot ng komplikasyon. Bagama’t balido pa rin ang kontrata ni Orbe, hindi na maibibigay sa kanya ang lupa. Kaya, ibinabalik ng Korte Suprema ang kaso sa HLURB upang maipatupad ang desisyon. Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang pagpawalang-bisa ng kontrata ay dapat sumunod sa mga kondisyon ng Maceda Law upang maprotektahan ang karapatan ng mga bumibili.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung wasto ba ang pagkansela ng Filinvest Land, Inc. sa kontrata ni Priscilla Zafra Orbe dahil sa hindi pagbabayad ng installment, at kung nakasunod ba sila sa mga rekisitos ng Maceda Law.
    Ano ang Maceda Law? Ang Maceda Law (Republic Act No. 6552) ay isang batas na nagpoprotekta sa mga bumibili ng real estate sa pamamagitan ng installment. Nagtatakda ito ng mga karapatan at remedyo para sa mga bumibili kung sila ay mag-default sa pagbabayad.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘notarial act’ sa pagkansela ng kontrata? Ang ‘notarial act’ ay nangangahulugan na ang abiso ng pagkansela ay dapat na patotohanan ng isang notaryo publiko. Ito ay nagpapatunay na ang dokumento ay lehitimo at ang lumagda ay may awtoridad na kumatawan sa nagbebenta.
    Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang jurat bilang sapat na notarial act? Dahil ang jurat ay nagpapatunay lamang na ang lumagda ay nanumpa sa harap ng notaryo, ngunit hindi nito pinapatunayan na siya ay may awtoridad na kumatawan sa kompanya, kailangan ang acknowledgement.
    Ano ang ‘acknowledgement’ at bakit ito mahalaga? Ang ‘acknowledgement’ ay isang notarial act kung saan pinapatunayan ng lumagda na siya ay may awtoridad na kumilos bilang kinatawan, na kailangan para sa valid na pagkansela ng kontrata.
    Ano ang nangyari sa lupa ni Orbe? Ipinagbili na ng Filinvest ang lupa kay Ruel Ymana, kaya hindi na ito maibibigay kay Orbe.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema sa kaso? Ipinag-utos ng Korte Suprema na ibalik ng Filinvest kay Orbe ang kanyang mga naibayad na halaga, kasama ang interest, dahil sa hindi wasto ang ginawang pagkansela ng kontrata.
    Ano ang dapat gawin kung kinansela ang iyong kontrata sa pagbili ng lupa? Siguraduhing suriin kung ang pagkansela ay dumaan sa tamang proseso ng notarial act at kung nakasunod sa Maceda Law. Kung hindi, maaaring balido pa rin ang iyong kontrata at may karapatan kang mabawi ang iyong mga naibayad.

    Ang kasong ito ay nagpapaalala na ang batas ay dapat na magbigay-proteksyon sa mga naaapi. Ang Maceda Law ay nilikha upang maiwasan ang pang-aabuso ng mga developer at tiyakin na ang mga karapatan ng mga bumibili ng lupa ay protektado. Kaya naman, dapat na masusing sundin ang mga kondisyon nito para sa valid na pagkansela ng kontrata.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Priscilla Zafra Orbe v. Filinvest Land, Inc., G.R. No. 208185, September 6, 2017