ASG Law

Tag: Foreshore Lease

  • Paggamit ng Pampublikong Lupa: Kailangan Ba ng Permit Bago Magtayo?

    Ipinasiya ng Korte Suprema na ang paggamit ng pampublikong lupa, lalo na ang mga baybay-dagat, para sa anumang uri ng konstruksyon o negosyo ay nangangailangan ng kaukulang permit mula sa pamahalaan. Ang paglabag dito ay may kaakibat na parusa, kahit pa may pending application para sa lease o kahit na naibalik na ang pag-aari sa pamamagitan ng isang kaso. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga regulasyon sa paggamit ng likas na yaman at naglalayong protektahan ang mga pampublikong lugar para sa kapakanan ng lahat.

    Pangarap sa Baybayin o Paglabag sa Batas? Ang Pagtatayo sa Foreshore Area

    Sa kasong ito, ang mga akusado ay nahatulang nagkasala sa paglabag sa Presidential Decree No. 1067 (Water Code of the Philippines) dahil sa ilegal na pag-okupa at pagtatayo ng mga istruktura sa foreshore area sa Barangay San Pedro, Panabo City, Davao del Norte. Kahit na sila ay may pending na aplikasyon para sa foreshore lease at naibalik sa kanilang pag-aari sa lugar sa pamamagitan ng isang naunang kaso, hindi ito sapat upang bigyang-katwiran ang kanilang mga aksyon. Ang pangunahing tanong dito ay: Maaari bang gamitin ang pampublikong lupa nang walang kaukulang permit kung mayroong pending na aplikasyon para rito?

    Nagsimula ang lahat nang ang mga akusado, bilang mga miyembro ng White Sand Bentol Fishermen Cooperative (WSBFC), ay nagtayo ng mga kubo, cottage, at iba pang mga istruktura sa foreshore area noong Enero 2009. Ginawa nila ito nang walang aprobadong foreshore lease application mula sa Department of Environment and Natural Resources (DENR) o business permit mula sa Panabo City. Ang kanilang depensa ay ang WSBFC ay nag-file ng foreshore lease application noong 2005, at sila ay naniniwala na ang kanilang pag-okupa ay legal habang hinihintay ang approval. Subalit, iginiit ng pamahalaan na kinakailangan pa rin ang permit bago magtayo ng anumang istruktura sa foreshore area.

    Ang Municipal Trial Court in Cities (MTCC) at Regional Trial Court (RTC) ay parehong nagpasiya na nagkasala ang mga akusado, na sinang-ayunan naman ng Court of Appeals (CA). Ayon sa kanila, ang pending na aplikasyon ay hindi nagbibigay ng awtomatikong karapatan na umokupa at magtayo sa foreshore area. Ang Article 91(B)(3) ng PD 1067 ay malinaw na nagbabawal sa hindi awtorisadong pag-okupa ng seashore o pagtatayo ng anumang istruktura nang walang pahintulot.

    Ang Korte Suprema ay nagbigay-diin na ang paraan ng pag-apela ng mga akusado (notice of appeal) ay mali, dahil ang tamang remedyo ay ang petition for review on certiorari sa ilalim ng Rule 45 ng Rules of Court. Gayunpaman, kahit na ipagpalagay na tama ang kanilang paraan ng pag-apela, kinatigan pa rin ng Korte Suprema ang hatol ng CA. Nilinaw ng Korte Suprema na ang terminong “seashore” ay sumasaklaw sa “foreshore,” kaya walang basehan ang argumento ng mga akusado na iba ang dalawang termino.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagsunod sa batas, lalo na sa mga usapin ng paggamit ng pampublikong lupa. Ang pagtatayo ng mga istruktura sa foreshore area nang walang permit ay hindi lamang paglabag sa PD 1067, kundi pati na rin sa karapatan ng publiko sa malinis at maayos na kapaligiran. Kahit na may intensyon ang mga akusado na magtayo ng beach resort, hindi nito binabago ang katotohanan na kailangan nilang kumuha ng permit bago magsimula ng konstruksyon.

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na ang paglabag sa Article 91(B)(3) ng PD 1067 ay maituturing na malum prohibitum, na nangangahulugang ang krimen ay ang paglabag mismo sa batas, hindi ang masamang intensyon. Dahil dito, hindi maaring gamitin ng mga akusado ang kanilang pending na aplikasyon para sa foreshore lease bilang depensa. Kahit na naibalik sa kanila ang pag-aari sa foreshore area sa pamamagitan ng kasong forcible entry, hindi ito nangangahulugan na awtorisado silang magtayo roon nang walang permit.

    Hinggil naman sa argumento ng mga akusado na hindi naubos ang administrative remedies, sinabi ng Korte Suprema na hindi ito applicable sa mga kasong kriminal. Malinaw na nakasaad sa Article 93 ng PD 1067 na ang lahat ng paglabag dito ay dapat dalhin sa korte. Samakatuwid, walang obligasyon na dumaan muna sa administrative process bago magsampa ng kasong kriminal.

    Sa huli, kinatigan ng Korte Suprema ang hatol na nagkasala ang mga akusado sa paglabag sa Article 91(B)(3) ng PD 1067 at pinagbayad sila ng multang P3,000.00 bawat isa. Ang desisyong ito ay nagpapaalala sa lahat na ang paggamit ng pampublikong lupa ay may kaakibat na responsibilidad at kailangan sundin ang mga batas at regulasyon na umiiral upang mapangalagaan ang ating likas na yaman para sa susunod na henerasyon.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang pag-okupa at pagtatayo ng mga istruktura sa foreshore area nang walang permit ay paglabag sa PD 1067, kahit may pending na aplikasyon para sa lease.
    Ano ang Article 91(B)(3) ng PD 1067? Ito ay nagbabawal sa hindi awtorisadong pag-okupa ng seashore o pagtatayo ng anumang istruktura nang walang pahintulot.
    Ano ang pagkakaiba ng seashore at foreshore? Ang seashore ay mas malawak na termino na sumasaklaw sa foreshore. Ang foreshore ay ang bahagi ng seashore na nasa pagitan ng high at low water marks.
    Ano ang ibig sabihin ng ‘malum prohibitum’? Ito ay ang krimen na ang paglabag mismo sa batas, hindi ang masamang intensyon.
    Maaari bang gamitin ang pending na aplikasyon para sa foreshore lease bilang depensa? Hindi, dahil ang pag-okupa at pagtatayo nang walang permit ay paglabag na mismo sa batas.
    Kailangan bang dumaan muna sa administrative process bago magsampa ng kasong kriminal? Hindi, malinaw na nakasaad sa PD 1067 na ang lahat ng paglabag dito ay dapat dalhin sa korte.
    Sino ang pwedeng magsampa ng kaso ng paglabag sa PD 1067? Kahit sino, basta’t may sapat na ebidensya na nagpapatunay na may paglabag sa batas.
    Ano ang parusa sa paglabag sa Article 91(B)(3) ng PD 1067? Multang hindi lalagpas sa P6,000.00 o pagkakakulong na hindi lalagpas sa anim na taon, o pareho.

    Ang desisyon na ito ay nagpapaalala sa lahat ng mga nagtatayo o nagtatayo ng mga istruktura sa foreshore areas na kailangan munang kumuha ng mga kaukulang permit bago gumawa ng kahit ano sa mga naturang lugar upang maiwasan ang mga kasong legal at mabawasan ang mga illegal structures sa ating mga likas na yaman.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: People vs. Constantino, G.R No. 251636, February 14, 2022

  • Kailangan Ba Talaga ng Foreshore Lease? Mga Regulasyon sa Pagpapaunlad ng Baybayin

    Ipinasiya ng Korte Suprema na tama ang Environmental Management Bureau (EMB) sa pagsuspinde ng Environmental Compliance Certificate (ECC) ng isang resort dahil sa hindi pagkuha ng foreshore lease. Ayon sa Korte, dapat sundin ang mga proseso ng apela sa loob ng DENR bago dumulog sa korte. Ipinunto rin nito na hindi maaaring talikuran ang mga kondisyon ng ECC, lalo na kung may mga paglabag na ginawa.

    Baybayin O Hindi? Ang Usapin ng Foreshore Lease sa Panglao Island Nature Resort

    Ang kasong ito ay tungkol sa Republic of the Philippines laban sa O.G. Holdings Corporation, na may-ari ng Panglao Island Nature Resort. Dito, kinukuwestyon ang desisyon ng Court of Appeals (CA) na pumabor sa O.G. Holdings. Ito ay matapos na suspindihin ng Environmental Management Bureau (EMB) ang Environmental Compliance Certificate (ECC) ng resort dahil sa paglabag sa mga kondisyon nito, partikular ang hindi pagkuha ng foreshore lease para sa kanilang proyekto.

    Ayon sa EMB, nilabag ng O.G. Holdings ang Presidential Decree (P.D.) No. 1586, na nagtatakda ng Philippine Environmental Impact Statement System. Isa sa mga kondisyon ng ECC ay ang pagkuha ng foreshore lease. Dahil dito, sinuspinde ng EMB ang ECC ng resort, na nagresulta sa pagbabawal sa operasyon at pagpapaunlad nito. Iginiit ng O.G. Holdings na imposible silang makakuha ng foreshore lease dahil sa ordinansa ng lokal na pamahalaan na nagbabawal sa pagpapaunlad sa mga baybayin.

    Ayon sa CA, nagkamali ang EMB sa pagsuspinde ng ECC. Ito ay dahil ang kondisyon na kumuha ng foreshore lease ay hindi makatarungan at imposibleng matupad. Dagdag pa nila, ang man-made island ng resort ay nasa offshore area at hindi sa foreshore area, kaya hindi na kailangan ang foreshore lease. Sinabi rin ng CA na ginawa ng O.G. Holdings ang lahat para sumunod sa mga regulasyon, ngunit nahadlangan sila ng EMB. Hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa desisyon ng CA. Sinabi nito na dapat sundin muna ng O.G. Holdings ang doktrina ng exhaustion of administrative remedies. Ibig sabihin, dapat umapela muna sila sa mga ahensya ng gobyerno bago dumulog sa korte.

    Section 6. Appeal

    Any party aggrieved by the final decision on the ECC/CNC applications may, within 15 days from receipt of such decision, file an appeal on the following grounds:

    a. Grave abuse of discretion on the part of the deciding authority, or

    b. Serious errors in the review findings.

    Ayon sa Korte, hindi rin tama na gumawa ang CA ng mga factual findings sa isang certiorari proceeding. Ang certiorari ay limitado lamang sa usapin ng jurisdiction at grave abuse of discretion. Hindi ito para sa paglilitis ng mga factual issue. Dagdag pa rito, hindi napatunayan ng O.G. Holdings na nagkaroon ng malaking pinsala dahil sa suspensyon ng ECC. Hindi rin sila nagpakita ng sapat na ebidensya na nakakaapekto ang suspensyon sa interes ng publiko. Idinagdag din ng Korte Suprema na hindi pwedeng palitan ng aplikasyon sa Philippine Reclamation Authority (PRA) ang foreshore lease. Ang pagkuha ng PRA registration ay hindi sapat para maituring na substantial compliance sa kondisyon ng ECC.

    Sinabi rin ng Korte na walang grave abuse of discretion na ginawa ang EMB nang sinuspinde nila ang ECC ng resort. Ang grave abuse of discretion ay ang paggamit ng kapangyarihan sa paraang arbitraryo at mapang-api. Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang mga order ng EMB na nagsuspinde sa ECC ng Panglao Island Nature Resort. Ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa mga regulasyon sa kalikasan at ang paggalang sa proseso ng administrative remedies.

    Sa madaling salita, binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at pinagtibay ang suspensyon ng ECC dahil hindi nakakuha ng foreshore lease at hindi naubos ang administrative remedies. Ito’y nagpapaalala sa mga negosyo na unahin ang pagsunod sa batas pangkalikasan at dumaan sa tamang proseso.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung tama ba ang Environmental Management Bureau (EMB) sa pagsuspinde ng Environmental Compliance Certificate (ECC) ng Panglao Island Nature Resort dahil sa hindi pagkuha ng foreshore lease.
    Ano ang foreshore lease? Ito ay isang kasunduan o permit na nagpapahintulot sa isang indibidwal o korporasyon na gumamit o magdevelop ng isang bahagi ng foreshore area. Ito ay mahalaga para sa mga proyekto na malapit sa baybayin.
    Bakit sinuspinde ang ECC ng resort? Dahil hindi sila nakakuha ng foreshore lease, na isa sa mga kondisyon ng ECC. Ito ay isang paglabag sa Presidential Decree (P.D.) No. 1586.
    Ano ang sinabi ng Court of Appeals (CA) tungkol dito? Pumabor ang CA sa O.G. Holdings, na nagsasabing imposibleng makakuha ng foreshore lease at ang man-made island ay hindi sakop ng requirement na ito.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Binaliktad ng Korte Suprema ang desisyon ng CA. Sinabi nito na dapat sundin muna ang administrative remedies bago dumulog sa korte. Wala ring grave abuse of discretion ang ginawa ng EMB.
    Ano ang exhaustion of administrative remedies? Ito ay ang proseso ng pag-apela sa mga ahensya ng gobyerno na may jurisdiction sa isang usapin bago maghain ng kaso sa korte. Ito ay dapat sundin muna bago dumulog sa korte.
    Ano ang grave abuse of discretion? Ito ay ang paggamit ng kapangyarihan sa paraang arbitraryo at mapang-api, na walang basehan sa batas.
    Maari bang ipalit ang PRA registration sa foreshore lease? Hindi. Ayon sa Korte Suprema, hindi sapat ang PRA registration para maituring na sumusunod sa kondisyon ng ECC na kumuha ng foreshore lease.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Republic of the Philippines vs. O.G. Holdings Corporation, G.R. No. 189290, November 29, 2017