ASG Law

Tag: Foreclosure Philippines

  • Protektahan ang Iyong Sarili sa Di-Makatarungang Interes: Pag-aaral sa Kaso ng Spouses Silos vs. PNB

    Huwag Hayaan ang Bangko na Magdikta: Ang Prinsipyo ng Mutwalidad sa Kontrata ng Pautang

    [ G.R. No. 181045, July 02, 2014 ] SPOUSES EDUARDO AND LYDIA SILOS, PETITIONERS, VS. PHILIPPINE NATIONAL BANK, RESPONDENT.

    Sa mundo ng pananalapi, madalas na ang ordinaryong mamamayan ang napapahamak sa mga kontrata ng pautang na tila pabor lamang sa mga malalaking institusyon tulad ng bangko. Ang kaso ng Spouses Eduardo at Lydia Silos laban sa Philippine National Bank (PNB) ay isang napakahalagang paalala na hindi dapat hayaan ang isang partido na magdikta ng mga kondisyon, lalo na pagdating sa usapin ng interes sa pautang. Ipinapakita ng kasong ito na ang mga probisyon sa kontrata na nagbibigay sa bangko ng unilateral na kapangyarihan na magtaas ng interes ay labag sa batas at hindi dapat pahintulutan.

    Introduksyon

    Isipin mo na ikaw ay nagnenegosyo at nangangailangan ng puhunan. Lumapit ka sa isang bangko at nag-apply para sa pautang. Sa simula, tila maganda ang alok – mababang interes at flexible na terms. Ngunit sa paglipas ng panahon, bigla na lamang tumataas ang interes na sinisingil sa iyo nang walang malinaw na dahilan o pag-apruba mo. Ito ang bangungot na sinapit ng Spouses Silos sa kanilang pakikipagtransaksyon sa PNB. Ang kasong ito ay nagtatanong: Maaari bang basta-basta na lamang magtaas ng interes ang bangko nang walang pahintulot ng umuutang?

    Ang Spouses Silos ay may-ari ng department store at negosyante ng damit. Upang mapalago ang kanilang negosyo, umutang sila sa PNB at nag-constitute ng real estate mortgage bilang seguridad. Sa paglipas ng mga taon, umabot sa 26 na promissory notes ang kanilang pinirmahan. Sa simula, maayos ang lahat. Ngunit nang tumama ang Asian financial crisis, biglang tumaas ang interes. Nang hindi na makayanan ng Spouses Silos ang mga bayarin, kinumpiska ng PNB ang kanilang mga ari-arian.

    Legal na Konteksto: Ang Prinsipyo ng Mutwalidad at Escalation Clause

    Ang pundasyon ng kasong ito ay nakabatay sa Artikulo 1308 ng Civil Code of the Philippines, na nagsasaad: “The contract must bind both contracting parties; its validity or compliance cannot be left to the will of one of them.” Ito ang prinsipyo ng mutwalidad ng kontrata – dapat parehas ang kapangyarihan ng magkabilang partido at hindi maaaring iwan sa kagustuhan lamang ng isa ang bisa o katuparan ng kontrata.

    Kaugnay nito ang usapin ng escalation clause sa mga kontrata ng pautang. Ito ay probisyon na nagpapahintulot sa pagtaas ng interes. Hindi naman ipinagbabawal ang escalation clause, ngunit ayon sa Korte Suprema, dapat itong nakabatay sa makatwiran at valid na grounds at hindi maaaring maging solely potestative, ibig sabihin, nakadepende lamang sa kagustuhan ng isang partido (sa kasong ito, ang bangko).

    Sa mga naunang kaso tulad ng Philippine National Bank v. Court of Appeals (1991) at Spouses Almeda v. Court of Appeals (1996), binigyang-diin na ng Korte Suprema na ang pagtaas ng interes na unilateral o walang pahintulot ng umuutang ay labag sa prinsipyo ng mutwalidad at samakatuwid ay walang bisa. Ang Central Bank Circular No. 905 na nag-alis ng ceiling sa interest rates ay hindi nangangahulugan na malaya na ang mga bangko na magtaas ng interes nang arbitraryo.

    Mahalaga ring banggitin ang Truth in Lending Act (Republic Act No. 3765). Layunin nito na protektahan ang mga umuutang sa pamamagitan ng pagbibigay ng full disclosure ng tunay na halaga ng pautang, kasama na ang interes at iba pang charges. Ayon sa batas, dapat ibigay ang disclosure statement bago ang consummation ng transaksyon.

    Halimbawa, kung ikaw ay kukuha ng credit card, dapat malinaw na nakasaad sa disclosure statement ang interest rate, fees, at paano ito magbabago. Hindi sapat na ibigay lamang ito pagkatapos mong pumirma sa kontrata.

    Sa kasong ito, ang mga sumusunod na probisyon sa kontrata ng Spouses Silos ang pinagbasehan ng PNB sa pagtaas ng interes:

    “The Borrower agrees that the Bank may modify the interest rate in the Loan depending on whatever policy the Bank may adopt in the future…”

    Ang ganitong probisyon, ayon sa Korte Suprema, ay nagbibigay sa PNB ng “unbridled right to unilaterally upwardly adjust the interest” na labag sa mutwalidad.

    Paghimay sa Kaso: Mula RTC hanggang Korte Suprema

    Nagsimula ang labanang legal nang magsampa ng kaso ang Spouses Silos sa Regional Trial Court (RTC) upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale. Iginiit nila na ang pagtaas ng interes ay unilateral at labag sa batas. Ayon kay Lydia Silos, pinapirma lamang sila sa mga blankong promissory notes at sinabihan na ang PNB na ang bahala sa paglalagay ng interes.

    Sa testimonya ni Diosdado Aspa, Jr., Branch Manager ng PNB Kalibo, inamin niya na ang Treasury Department sa Manila ang nagdedetermina ng prime rates at ipinapasa lamang ito sa mga branches. Kabilang sa mga konsiderasyon sa pagtatakda ng interes ang “cost of money, foreign currency values, PNB’s spread, bank administrative costs, profitability, and the practice in the banking industry.”

    RTC Ruling: Ibinasura ng RTC ang kaso. Ayon dito, valid ang probisyon sa kontrata dahil may de-escalation clause din naman. Sinabi rin nito na ang promissory note ang principal contract at mas matimbang kaysa sa credit agreement at real estate mortgage.

    Court of Appeals (CA) Ruling: Bahagyang binago ng CA ang desisyon ng RTC. Kinatigan nito na may estoppel dahil matagal nang nagbabayad ang Spouses Silos nang walang reklamo. Gayunpaman, binabaan nito ang interes sa 12% per annum para sa huling promissory note at inutusan ang PNB na ibalik ang surplus sa bid price sa foreclosure sale.

    Supreme Court (SC) Ruling: Pinaboran ng Korte Suprema ang Spouses Silos at binaliktad ang desisyon ng CA. Narito ang ilan sa mahahalagang punto ng SC:

    • Unilateral na Pagtaas ng Interes ay Bawal: “We cannot countenance petitioner bank’s posturing that the escalation clause at bench gives it unbridled right to unilaterally upwardly adjust the interest on private respondents’ loan. That would completely take away from private respondents the right to assent to an important modification in their agreement, and would negate the element of mutuality in contracts.”
    • Blankong Promissory Notes: Kinuwestiyon ng SC ang praktis ng PNB na papirmahin ang umuutang sa blankong promissory notes. “The common denominator in these cases is the lack of agreement of the parties to the imposed interest rates. For this case, this lack of consent by the petitioners has been made obvious by the fact that they signed the promissory notes in blank for the respondent to fill.”
    • Estoppel Hindi Aplikable: Hindi maaaring gamitin ang estoppel upang bigyang-bisa ang isang ilegal na gawain. Ang pagbabayad ng Spouses Silos sa mataas na interes ay hindi nangangahulugan na pumapayag sila dito.
    • Truth in Lending Act Violasyon: Nilabag ng PNB ang Truth in Lending Act sa pamamagitan ng hindi pagbibigay ng disclosure statement bago ang consummation ng transaksyon at pagpapapirma sa blankong dokumento.

    Dahil dito, ipinawalang-bisa ng Korte Suprema ang mga interest rates sa 2nd hanggang 26th promissory notes at ipinabalik ang interes sa legal rate na 12% per annum (hanggang June 30, 2013, at 6% simula July 1, 2013). Inutusan din ang RTC na magsagawa ng accounting upang malaman kung may overpayment ang Spouses Silos at kung valid ang foreclosure sale.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Matututunan Mo?

    Ang kasong Spouses Silos vs. PNB ay nagbibigay ng mahahalagang aral para sa mga negosyante, indibidwal, at maging sa mga institusyon ng pananalapi:

    • Para sa mga Umuutang: Mag-ingat sa mga kontrata ng pautang, lalo na sa mga probisyon na nagpapahintulot sa bangko na magtaas ng interes nang unilateral. Huwag pumirma sa blankong dokumento. Alamin ang iyong karapatan sa ilalim ng Truth in Lending Act. Kung sa tingin mo ay di-makatarungan ang interes na sinisingil sa iyo, kumonsulta sa abogado.
    • Para sa mga Bangko: Sundin ang prinsipyo ng mutwalidad sa kontrata. Huwag abusuhin ang kapangyarihan bilang creditor. Maging transparent sa pagtatakda ng interes at sumunod sa Truth in Lending Act.
    • Para sa Negosyo: Ang kasong ito ay nagpapakita ng panganib ng pag-asa sa pautang na may variable interest rates, lalo na sa panahon ng krisis pinansyal. Magplano nang maigi at maghanap ng alternatibong paraan ng pagpopondo kung maaari.

    Mahahalagang Aral:

    1. Mutwalidad sa Kontrata: Dapat maging patas ang kontrata sa magkabilang partido. Hindi maaaring iwan sa kagustuhan lamang ng isa ang pagbabago sa terms, lalo na sa interes.
    2. Unilateral na Pagtaas ng Interes ay Bawal: Ang probisyon na nagpapahintulot sa bangko na magtaas ng interes nang walang pahintulot ng umuutang ay labag sa batas.
    3. Truth in Lending Act Proteksyon: May karapatan ang umuutang na malaman ang tunay na halaga ng pautang bago pumirma sa kontrata.
    4. Estoppel Hindi Laging Aplikable: Ang pagbabayad nang matagal ay hindi nangangahulugan ng pagpayag sa ilegal na gawain.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng “unilateral” na pagtaas ng interes?
    Sagot: Ito ay pagtaas ng interes na ginagawa lamang ng isang partido (karaniwan ay ang bangko) nang walang pahintulot o kasunduan ng kabilang partido (ang umuutang).

    Tanong 2: Valid ba ang escalation clause sa kontrata ng pautang?
    Sagot: Oo, valid ang escalation clause kung ito ay nakabatay sa makatwiran at valid na grounds at may de-escalation clause din. Ngunit hindi ito valid kung nagbibigay ito ng unbridled power sa bangko na magtaas ng interes nang unilateral.

    Tanong 3: Ano ang Truth in Lending Act at paano ito makakatulong sa akin?
    Sagot: Ito ay batas na naglalayong protektahan ang mga umuutang sa pamamagitan ng pag-require sa mga nagpapautang na magbigay ng full disclosure ng tunay na halaga ng pautang, kasama na ang interes, fees, at iba pang charges, bago ang consummation ng transaksyon.

    Tanong 4: Pumirma ako sa blankong promissory note. May laban pa ba ako?
    Sagot: Oo, maaaring may laban ka pa. Ang pagpapapirma sa blankong dokumento ay maaaring maging indikasyon ng kawalan ng mutwalidad at posibleng paglabag sa Truth in Lending Act, gaya ng nangyari sa kaso ng Spouses Silos.

    Tanong 5: Matagal na akong nagbabayad ng mataas na interes nang walang reklamo. Estoppel na ba ako?
    Sagot: Hindi porke matagal kang nagbayad ay estoppel ka na. Ayon sa Korte Suprema sa kasong ito, hindi maaaring gamitin ang estoppel upang bigyang-bisa ang ilegal na gawain.

    Tanong 6: Ano ang legal rate ng interes ngayon?
    Sagot: Simula July 1, 2013, ang legal rate ng interes ay 6% per annum.

    Kung ikaw ay nahaharap sa katulad na sitwasyon o may katanungan tungkol sa kontrata ng pautang, huwag mag-atubiling kumonsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay may mga abogado na dalubhasa sa mga usaping tulad nito at handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com o makipag-ugnayan dito.



    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Bantay sa Paunang Pag-foreclose: Mga Karapatan Mo Bilang Mangungutang sa Pilipinas

    Ang Pag-foreclose na Wala Pang Panahon ay Walang Bisa: Kailangan Muna ang Default

    DBP vs. Guariña Agricultural and Realty Development Corporation, G.R. No. 160758, Enero 15, 2014

    INTRODUKSYON

    Isipin ang sitwasyon na ito: kumuha ka ng pautang sa bangko para sa iyong negosyo at ginamit mong paniguro ang iyong ari-arian. Ngunit bago pa man dumating ang takdang araw ng bayaran, bigla kang sinabihan ng bangko na ipo-foreclose na nila ang iyong ari-arian dahil hindi ka raw sumusunod sa ibang kondisyon ng pautang. Maaari ba ito? Sa desisyon ng Korte Suprema sa kasong DBP vs. Guariña, nilinaw na hindi maaaring basta-basta mag-foreclose ang bangko kung hindi pa nagde-default sa pangunahing obligasyon ang umuutang. Ang kasong ito ay nagbibigay-linaw sa mga karapatan ng mga mangungutang at nagpapaalala sa mga nagpapautang, lalo na ang mga bangko, na sumunod sa tamang proseso ng pag-foreclose.

    Ang sentro ng usapin sa kasong ito ay kung tama ba ang ginawang pag-foreclose ng Development Bank of the Philippines (DBP) sa mga ari-arian ng Guariña Agricultural and Realty Development Corporation (Guariña Corporation) kahit hindi pa nagde-default sa pagbabayad ng pautang ang korporasyon.

    KONTEKSTONG LEGAL

    Sa ilalim ng batas Pilipino, ang pautang ay isang kontrata kung saan ang isang partido (nagpapautang) ay nagbibigay ng pera o bagay sa isa pang partido (mangungutang) na may obligasyon na bayaran ito sa takdang panahon. Ito ay tinatawag na reciprocal obligation o magkatumbas na obligasyon. Ayon sa Artikulo 1169 ng Civil Code, hindi masasabing nagkaroon ng delay o pagkaantala sa pagtupad ng obligasyon ang isang partido kung ang kabilang partido ay hindi pa rin natutupad ang sarili nitong obligasyon. Sa madaling salita, kung ang bangko ay hindi pa naibibigay ang buong halaga ng pautang, hindi pa masasabing nagde-default ang umuutang kung hindi pa ito nakakapagbayad.

    Bukod dito, mahalagang tandaan na ang mortgage o sangla ay isang accessory contract lamang. Ibig sabihin, nakadepende ito sa pangunahing kontrata, na siyang pautang. Kung walang balidong pautang o hindi pa nagde-default ang umuutang sa pautang, hindi rin maaaring ipatupad ang mortgage. Ang Artikulo 2085 ng Civil Code ay nagtatakda ng mga esensyal na rekisito para magkaroon ng balidong mortgage, kasama na rito ang seguridad na pangunahing obligasyon. Kung walang default sa pangunahing obligasyon, mahina ang pundasyon ng mortgage.

    Ang konsepto ng default o mora ay kritikal sa usaping ito. Karaniwan, ang default ay nagsisimula kapag ang nagpapautang ay pormal na naningil sa umuutang na magbayad, at hindi ito nagawa ng umuutang. Kung walang pormal na paniningil, maaaring hindi pa masasabing nagde-default ang umuutang, at samakatuwid, wala pang batayan para sa foreclosure.

    PAGSUSURI NG KASO

    Nagsimula ang lahat noong 1976 nang ang Guariña Corporation ay umutang sa DBP para pondohan ang pagpapaunlad ng kanilang resort sa Iloilo. Naaprubahan ang pautang na P3,387,000.00 at nag-isyu ang Guariña Corporation ng promissory note na may takdang araw ng bayad noong 1988. Bilang paniguro, isinangla nila ang kanilang mga ari-arian sa DBP.

    Gayunpaman, hindi naibigay ng DBP ang buong halaga ng pautang. Sa halip, nagbayad pa ang DBP direkta sa ilang supplier ng Guariña Corporation nang hindi nagpapaalam sa korporasyon. Napansin din ng DBP na hindi pa tapos ang konstruksyon sa resort at pinadalhan nila ng sulat at telegrama ang Guariña Corporation noong 1978, nagbabala na magsasagawa sila ng foreclosure kung hindi mapapabilis ang proyekto.

    Sa kabila nito, nagpatuloy ang DBP sa extrajudicial foreclosure noong Enero 1979. Dahil dito, nagsampa ng kaso ang Guariña Corporation sa Regional Trial Court (RTC) para pigilan ang foreclosure at hingin sa DBP na tuparin ang kanilang obligasyon na ibigay ang buong pautang.

    Narito ang mahalagang takbo ng pangyayari:

    • Enero 6, 1979: Nagsampa ng kaso ang Guariña Corporation laban sa DBP (Civil Case No. 12707) para pigilan ang foreclosure.
    • Enero 15, 1979: Isinagawa ng DBP ang foreclosure sale kahit may pending na kaso.
    • Pebrero 6, 1979: Inamyendahan ng Guariña Corporation ang kanilang reklamo para mapawalang-bisa ang foreclosure.
    • Enero 6, 1998: Nagdesisyon ang RTC na pabor sa Guariña Corporation, pinawalang-bisa ang foreclosure.
    • Marso 26, 2003: Inapirma ng Court of Appeals (CA) ang desisyon ng RTC.
    • Enero 15, 2014: Inapirma ng Korte Suprema ang desisyon ng CA.

    Ayon sa Korte Suprema, sumasang-ayon sila sa CA na hindi pa nagde-default ang Guariña Corporation dahil hindi pa naibibigay ng DBP ang buong halaga ng pautang. Binigyang-diin ng Korte Suprema ang konsepto ng reciprocal obligation:

    “In a loan, the creditor should release the full loan amount and the debtor repays it when it becomes due and demandable.”

    Idinagdag pa ng Korte Suprema na ang foreclosure ay premature o wala pa sa panahon dahil:

    “Considering that it had yet to release the entire proceeds of the loan, DBP could not yet make an effective demand for payment upon Guariña Corporation to perform its obligation under the loan.”

    Dahil dito, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA at RTC na nagpapawalang-bisa sa foreclosure, nag-uutos sa DBP na ibalik ang possession ng ari-arian sa Guariña Corporation, at magbayad ng makatwirang renta para sa panahong ginamit nila ang resort.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ang desisyong ito ay mahalaga para sa mga mangungutang at nagpapautang. Para sa mga negosyo at indibidwal na kumukuha ng pautang, ipinapaalala nito na mayroon silang karapatan na mabigyan muna ng buong halaga ng pautang bago sila obligahin na magbayad. Hindi maaaring basta-basta mag-foreclose ang bangko kung hindi pa nito natutupad ang sariling obligasyon.

    Para naman sa mga bangko at iba pang institusyong pinansyal, ang kasong ito ay babala na kailangan nilang maging maingat at sumunod sa tamang proseso sa pagpapautang at pag-foreclose. Hindi sapat na may mortgage lamang; kailangan munang matiyak na nagde-default talaga ang umuutang sa pangunahing obligasyon bago magsagawa ng foreclosure.

    Mahahalagang Aral:

    • Reciprocal Obligation: Sa kontrata ng pautang, magkatumbas ang obligasyon ng nagpapautang at umuutang. Kailangan munang tuparin ng nagpapautang ang kanyang obligasyon (pagbibigay ng buong pautang) bago mahihingi sa umuutang ang kanyang obligasyon (pagbabayad).
    • Premature Foreclosure: Ang foreclosure na isinagawa bago pa man mag-default ang umuutang sa pangunahing obligasyon ay walang bisa.
    • Demand Letter: Mahalaga ang pormal na paniningil o demand letter bago masabing nag-default ang umuutang.
    • Due Diligence ng Bangko: Bilang institusyong pinansyal na may public interest, inaasahan sa mga bangko ang mataas na antas ng diligence at integridad sa lahat ng transaksyon.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong 1: Ano ang ibig sabihin ng ‘default’ sa pautang?
    Sagot: Ang default ay nangangahulugang hindi pagtupad sa obligasyon sa pautang, karaniwan ay ang hindi pagbabayad sa takdang araw. Ngunit mahalaga na may pormal na paniningil muna bago masabing nag-default.

    Tanong 2: Maaari bang mag-foreclose ang bangko kahit hindi pa tapos ang takdang araw ng bayaran ng pautang?
    Sagot: Hindi, maliban kung mayroong sapat na batayan para sa acceleration clause, at kahit pa man, hindi ito maaaring gawin kung hindi pa naibibigay ng bangko ang buong halaga ng pautang, gaya ng napagdesisyunan sa kasong ito.

    Tanong 3: Ano ang dapat kong gawin kung ipo-foreclose ang aking ari-arian kahit hindi pa ako nagde-default?
    Sagot: Kumonsulta agad sa abogado. Maaari kang magsampa ng kaso sa korte para pigilan ang premature foreclosure at ipawalang-bisa ito.

    Tanong 4: May karapatan ba akong humingi ng danyos kung premature ang foreclosure?
    Sagot: Oo, maaaring humingi ng danyos, kabilang na ang reasonable rent para sa panahong nawalan ka ng possession ng iyong ari-arian, gaya ng ginawa sa kasong DBP vs. Guariña.

    Tanong 5: Paano ko mapoprotektahan ang aking sarili laban sa premature foreclosure?
    Sagot: Basahing mabuti at unawain ang lahat ng terms and conditions ng loan agreement at mortgage contract bago pumirma. Makipag-ugnayan agad sa bangko kung may problema sa pautang at kumonsulta sa abogado kung kinakailangan.

    May katanungan ka ba tungkol sa foreclosure o iba pang usaping legal sa Pilipinas? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Kami ay may mga eksperto sa batas na handang tumulong sa iyo. Makipag-ugnayan dito o mag-email sa amin sa hello@asglawpartners.com.


    Source: Supreme Court E-Library
    This page was dynamically generated
    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)

  • Maling Pag-apela? Alamin ang Tamang Paraan at Implikasyon ng Negatibong Pagtanggi sa Kaso ng Pagpapasara ng Pag-aari

    Huwag Magkamali sa Pag-apela: Tamang Daan Para sa Hustisya sa Pagpapasara ng Ari-arian

    G.R. No. 178031, August 28, 2013 – VIRGINIA M. VENZON, PETITIONER, VS. RURAL BANK OF BUENAVISTA (AGUSAN DEL NORTE), INC., REPRESENTED BY LOURDESITA E. PARAJES, RESPONDENT.

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mapagkaitan ng hustisya dahil lamang sa teknikalidad? Sa mundo ng batas, mahalaga ang bawat detalye, lalo na pagdating sa proseso. Ang kaso ni Virginia Venzon laban sa Rural Bank of Buenavista ay isang paalala na hindi sapat na tama ka; kailangan mo ring sundin ang tamang daan para marinig ang iyong hinaing. Nagsimula ang lahat sa isang maliit na utang, nauwi sa pagpapasara ng ari-arian, at humantong sa isang mahalagang aral tungkol sa tamang pag-apela at ang bigat ng mga salita sa legal na dokumento.

    Sa kasong ito, hinamon ni Ginang Venzon ang pagpapasara ng kanyang ari-arian dahil umano sa mga pagkukulang sa proseso. Ang pangunahing tanong: Tama ba ang dinaanang proseso ng pagpapasara, at ano ang epekto ng maling pagpili ng legal na remedyo?

    LEGAL NA KONTEKSTO

    Sa Pilipinas, may mga batas na nagpoprotekta sa mga umuutang, lalo na pagdating sa pagpapasara ng ari-arian. Isa na rito ang Act No. 3135, o ang batas na namamahala sa extrajudicial foreclosure ng mortgage. Ayon sa batas na ito, kailangan ang sapat na abiso at publikasyon bago isagawa ang pagpapasara para matiyak na nabibigyan ng pagkakataon ang may-ari na maipagtanggol ang kanyang karapatan.

    Gayunpaman, may espesyal na probisyon para sa mga rural bank. Ang Republic Act No. 720 (Rural Banks Act), ay naglalaman ng susog na nagbibigay-daan sa ilang eksepsiyon sa requirement ng publikasyon. Ayon sa Seksyon 5 ng batas na ito, kung ang utang, kasama ang interes, ay hindi lalampas sa P10,000.00 (halagang maaaring baguhin ng Monetary Board), hindi na kailangan ang publikasyon sa diyaryo. Sapat na ang paglalagay ng abiso sa mga conspicuous na lugar tulad ng munisipyo, rural bank, at barangay hall.

    Narito ang sipi ng Seksyon 5 ng Republic Act No. 720, bilang susugan ng Batas Pambansa Blg. 65:

    “Section 5. x x x

    The foreclosure of mortgages covering loans granted by Rural Banks and executions of judgments thereon involving real properties levied upon by a sheriff shall be exempt from the publications in newspapers now required by law where the total amount of loan, including interests due and unpaid, does not exceed Ten Thousand Pesos (P10,000.00) or such amount as the Monetary Board may prescribe as may be warranted by prevailing economic conditions. It shall be sufficient publication in such cases if the notices of foreclosure and execution of judgment are posted in the most conspicuous area of the Municipal Building, the Rural Bank and the Barangay Hall where the land mortgaged is situated during the period of sixty days immediately preceding the public auction or execution of judgment. Proof of publications as required herein shall be accomplished by affidavit of the sheriff or officer conducting the foreclosure sale or execution of judgment and shall be attached with the records of the case: Provided, That when a homestead or free patent land is foreclosed, the homesteader or free patent holder, as well as his heirs shall have the right to redeem the same within two years from the date of foreclosure in the case of land not covered by a Torrens title or two years from the date of registration of the foreclosure in the case of land covered by a Torrens title: Provided, finally, That in the case of borrowers who are mere tenants, the produce corresponding to their share may be accepted as security.”

    Bukod pa rito, mahalagang maunawaan ang konsepto ng “negative pregnant” sa pleadings. Sa legal na mundo, ang bawat salita ay may bigat. Kapag ang isang alegasyon ay hindi direktang tinanggihan, o kaya naman ay tinanggihan sa paraang hindi malinaw kung ano talaga ang tinututulan, maaaring ituring ito bilang pag-amin sa alegasyon. Ito ang tinatawag na “negative pregnant” – isang pagtanggi na nagbubunga ng pag-amin.

    Halimbawa, kung sinabi mong “Hindi ako kumain ng tatlong mansanas,” ang “negative pregnant” dito ay maaaring umamin ka na kumain ka ng mansanas, ngunit hindi lang tatlo. Sa legal na usapin, ang ganitong uri ng pagtanggi ay maaaring maging sanhi ng problema.

    PAGBUKAS SA KASO

    Nagsimula ang kaso noong 1983 nang umutang si Virginia Venzon at ang kanyang asawa ng P5,000.00 sa Rural Bank of Buenavista. Bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang bahay at lupa. Ayon kay Ginang Venzon, nakapagbayad na siya ng P2,300.00, at natitira na lang ang P2,370.00. Noong 1987, sinubukan niyang bayaran ang balanse, ngunit umano’y tinanggihan siya ng banko at pinalayas pa.

    Di nagtagal, ipinasara ng banko ang kanilang ari-arian at naibenta ito sa auction sa halagang P6,472.76. Para kay Ginang Venzon, ilegal ang pagpapasarang ito dahil walang sapat na abiso at publikasyon. Dagdag pa niya, nakapagbayad siya ng P6,000.00 sa banko noong 1995, na may resibo pa siya bilang patunay.

    Depensa naman ng Rural Bank, walang kahit anong bayad na natanggap mula kay Ginang Venzon. Sinabi rin nilang maayos ang proseso ng pagpapasara at sumunod sila sa lahat ng requirements. Itinanggi rin nila ang alegasyon ni Ginang Venzon tungkol sa pagbabayad niya ng P6,000.00 noong 1995. Giit pa ng banko, matagal na raw ang kaso dahil 18 taon na ang nakalipas mula nang maipasarado ang ari-arian.

    Sa Regional Trial Court (RTC), ibinagsak ang kaso ni Ginang Venzon. Ayon sa RTC, dahil rural bank ang sangkot at ang utang ay hindi lalampas sa P10,000.00, hindi na kailangan ang publikasyon sa diyaryo. Sapat na raw ang posting ng abiso. Sinabi pa ng korte na hindi kailangan ang personal na abiso sa may-ari at hindi rin mahalaga kung walang final demand o notice of redemption.

    Umapela si Ginang Venzon sa Court of Appeals (CA) sa pamamagitan ng Petition for Certiorari. Dito na siya nagkamali. Ayon sa CA, appeal dapat ang ginawa ni Ginang Venzon, hindi Certiorari, dahil final order na ang desisyon ng RTC. Huli na rin daw ang kanyang Petition for Certiorari dahil lampas na sa deadline para mag-apela.

    Sinubukan pa rin ni Ginang Venzon na maghain ng Motion for Reconsideration at nagsumite pa ng bagong Petition, ngunit wala ring nangyari. Kaya naman, umakyat na siya sa Korte Suprema.

    DESISYON NG KORTE SUPREMA

    Kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals. Sinabi ng Korte na tama ang CA sa pagbasura sa Petition for Certiorari ni Ginang Venzon. Dapat daw ay nag-apela siya sa tamang panahon, alinsunod sa Rule 41 ng Rules of Court. Hindi raw maaaring gamitin ang Certiorari (Rule 65) bilang kapalit ng nawalang pagkakataon para mag-apela.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na “The Court finds no error in the CA’s treatment of the Petition for Certiorari. The trial court’s July 13, 2006 Resolution dismissing the case was indeed to be treated as a final order, disposing of the issue of publication and notice of the foreclosure sale – which is the very core of petitioner’s cause of action in Civil Case No. 5535 – and declaring the same to be unnecessary pursuant to the Rural Banks Act, as petitioner’s outstanding obligation did not exceed P10,000.00, and thus leaving petitioner without basis to maintain her case. This constitutes a dismissal with the character of finality. As such, petitioner should have availed of the remedy under Rule 41, and not Rule 65.”

    Hindi rin kinatigan ng Korte Suprema ang argumento ni Ginang Venzon na walang foreclosure na nangyari dahil hindi mahanap ang record nito. Ayon sa Korte, “The February 2, 2005 Certification issued by the Office of the Clerk of Court of Butuan City to the effect that the record of the foreclosure proceedings could not be found is not sufficient ground to invalidate the proceedings taken. Petitioner herself attached the Sheriff’s Certificate of Sale as Annex “A” of her Petition in Civil Case No. 5535; this should belie the claim that no record exists covering the foreclosure proceedings.”

    Gayunpaman, may magandang balita para kay Ginang Venzon. Pinag-utusan ng Korte Suprema ang Rural Bank na ibalik sa kanya ang P6,000.00 na binayad niya noong 1995. Dito na pumasok ang konsepto ng “negative pregnant.” Hindi direktang itinanggi ng banko na natanggap nila ang P6,000.00. Sa kanilang Answer, sinabi lang nila na “Without necessarily admitting that payment of P6,000.00 was made…” Para sa Korte Suprema, ito ay isang “negative pregnant” na nangangahulugang inaamin ng banko na natanggap nila ang bayad.

    Ayon sa Korte, “By making such an ambiguous allegation in its Answer with Counterclaims, respondent is deemed to have admitted receiving the amount of P6,000.00 from petitioner as evidenced by Official Receipt No. 410848, which amount under the circumstances it had no right to receive.” Dahil dito, kailangan nilang ibalik ang pera kay Ginang Venzon, pati na ang interes na 6% kada taon mula nang isampa ang kaso sa RTC.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON

    Ano ang mga aral na mapupulot natin sa kasong ito?

    Mahalaga ang Tamang Proseso ng Apela: Kung hindi ka sang-ayon sa desisyon ng korte, siguraduhing alam mo ang tamang remedyo at sundin ang tamang proseso at deadline. Ang maling pagpili ng remedyo, tulad ng nangyari kay Ginang Venzon, ay maaaring maging sanhi ng pagkabigo ng iyong kaso, kahit pa may merito ito.

    Alamin ang Batas na Akma sa Iyong Sitwasyon: May mga espesyal na batas para sa ilang uri ng institusyon, tulad ng Rural Banks Act. Mahalagang alamin kung ano ang batas na akma sa iyong sitwasyon para matiyak na protektado ang iyong karapatan.

    Mag-ingat sa Paggamit ng Salita sa Legal na Dokumento: Bawat salita sa legal na dokumento ay may timbang. Ang hindi direktang pagtanggi o ang “negative pregnant” ay maaaring magdulot ng hindi inaasahang legal na konsekwensya.

    Itago ang Resibo at Dokumento ng Bayad: Ang resibo ang pinakamalakas na ebidensya ng pagbabayad. Kung may resibo ka, mahirap itanggi ang pagbabayad, tulad ng nangyari sa kasong ito kung saan naging susi ang resibo ni Ginang Venzon para maibalik sa kanya ang P6,000.00.

    SURIIN ANG MGA DETALYE NG FORECLOSURE: Kung haharap ka sa foreclosure, suriin ang lahat ng detalye ng proseso. Tiyakin kung tama ang publikasyon, abiso, at iba pang requirements. Kung may duda, kumonsulta agad sa abogado.

    MGA ARAL MULA SA KASO VENZON VS. RURAL BANK:

    • Sundin ang Tamang Remedyo: Apela kung final order ang desisyon, hindi Certiorari.
    • Rural Bank Act: May espesyal na probisyon sa publikasyon para sa rural banks.
    • Negative Pregnant: Ang hindi direktang pagtanggi ay maaaring maging pag-amin.
    • Resibo ay Mahalaga: Patunay ng bayad, huwag itapon.
    • Konsulta sa Abogado: Huwag mag-atubiling humingi ng legal na payo.

    MGA KARANIWANG TANONG (FAQ)

    Tanong: Ano ang dapat gawin kung hindi ako sang-ayon sa desisyon ng RTC?
    Sagot: Kung hindi ka sang-ayon sa desisyon ng RTC, dapat kang mag-apela sa Court of Appeals sa loob ng 15 araw mula nang matanggap mo ang desisyon. Siguraduhing sundin ang Rule 41 ng Rules of Court para sa tamang proseso ng apela.

    Tanong: Kailan kailangan ang publikasyon sa diyaryo sa foreclosure?
    Sagot: Sa pangkalahatan, kailangan ang publikasyon sa diyaryo sa extrajudicial foreclosure. Ngunit, ayon sa Rural Banks Act, hindi na kailangan ang publikasyon sa diyaryo kung ang utang sa rural bank ay hindi lalampas sa P10,000.00 (o ibang halaga na maaaring itakda ng Monetary Board). Sapat na ang pag-post ng abiso sa mga conspicuous na lugar.

    Tanong: Ano ang ibig sabihin ng “negative pregnant”?
    Sagot: Ang “negative pregnant” ay isang uri ng pagtanggi sa legal na pleading na hindi direktang tinutulan ang alegasyon, o kaya naman ay nagpapahiwatig ng pag-amin sa isang bahagi ng alegasyon. Iwasan ang ganitong uri ng pagtanggi dahil maaaring ituring ito bilang pag-amin.

    Tanong: May laban pa ba ako kung mali ang remedyong ginamit ko sa pag-apela?
    Sagot: Mahirap na. Sa kaso ni Ginang Venzon, hindi na pinagbigyan ng Korte Suprema ang kanyang Petition for Certiorari dahil mali ang remedyong ginamit niya. Mahalagang tama ang remedyong gamitin at nasa tamang panahon ito naisampa.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung ipapasara ang ari-arian ko?
    Sagot: Kumilos agad. Makipag-ugnayan sa nagpapautang para subukang ayusin ang problema. Suriin ang notice of foreclosure at tiyaking tama ang proseso. Kung may duda, kumonsulta agad sa abogado para maprotektahan ang iyong karapatan.

    May katanungan ka ba tungkol sa pagpapasara ng ari-arian o iba pang legal na usapin? Huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law! Kami ay eksperto sa mga usaping tulad nito at handang tumulong sa iyo. Bisitahin ang aming website dito o sumulat sa amin sa hello@asglawpartners.com para sa konsultasyon. ASG Law – Kasama Mo sa Laban Para sa Hustisya.

  • Huwag Balewalain ang Motion for Reconsideration Bago Mag-Certiorari: Aral Mula sa Kaso ng Novateknika

    Huwag Balewalain ang Motion for Reconsideration Bago Mag-Certiorari: Aral Mula sa Kaso ng Novateknika

    G.R. No. 194104, March 13, 2013

    INTRODUKSYON

    Naranasan mo na bang mapurnada ang iyong mga plano dahil lamang sa isang maliit na detalye na nakalimutan mong gawin? Sa mundo ng batas, ang mga detalye, lalo na ang mga patakaran sa proseso, ay mahalaga. Ito ang aral na mapupulot natin sa kaso ng Novateknika Land Corporation v. Philippine National Bank. Sa kasong ito, tinuldukan ng Korte Suprema ang apela ng isang korporasyon dahil hindi nito sinunod ang simpleng hakbang: ang paghain ng Motion for Reconsideration bago dumulog sa Court of Appeals sa pamamagitan ng Certiorari.

    Ang kasong ito ay nagmula sa isang usapin ng foreclosure. Nais pigilan ng Novateknika Land Corporation (NLC) ang pag-foreclose ng Philippine National Bank (PNB) sa kanilang mga ari-arian. Ngunit sa halip na maghain muna ng Motion for Reconsideration sa desisyon ng Regional Trial Court (RTC), agad silang nagpunta sa Court of Appeals (CA) sa pamamagitan ng Petition for Certiorari. Dahil dito, ibinasura ng CA ang kanilang petisyon, at kinatigan naman ito ng Korte Suprema. Bakit nga ba napakahalaga ng Motion for Reconsideration? At ano ang Certiorari na ito?

    ANG LEGAL NA KONTEKSTO: MOTION FOR RECONSIDERATION AT CERTIORARI

    Sa sistema ng batas sa Pilipinas, may mga tiyak na hakbang na dapat sundin kapag hindi ka sang-ayon sa isang desisyon ng korte. Kapag ang isang partido ay hindi sumasang-ayon sa isang order o desisyon ng Regional Trial Court (RTC), ang karaniwang remedyo ay maghain ng Motion for Reconsideration sa parehong korte. Ang Motion for Reconsideration ay isang pormal na kahilingan sa korte na muling pag-aralan at baguhin ang kanilang desisyon. Layunin nito na bigyan ng pagkakataon ang korte na iwasto ang sarili nilang pagkakamali, kung mayroon man, nang hindi na kinakailangan pang umakyat sa mas mataas na korte.

    Ang Certiorari naman ay isang espesyal na aksyong sibil na inihahain sa Court of Appeals (CA) o Korte Suprema laban sa isang tribunal, board, o opisyal na gumaganap ng judicial o quasi-judicial functions. Ginagamit ito kapag ang nasabing tribunal, board, o opisyal ay kumilos nang walang hurisdiksyon, lampas sa hurisdiksyon, o may grave abuse of discretion na katumbas ng kawalan o kalabisan ng hurisdiksyon. Ang pinakamahalagang kondisyon para payagan ang Certiorari ay kung “walang ordinaryo, mabilis, at sapat na remedyo sa karaniwang kurso ng batas.” Ayon sa Seksyon 1, Rule 65 ng Rules of Court:

    Seksyon 1. Petition for certiorari. – When any tribunal, board or officer exercising judicial or quasi-judicial functions has acted without or in excess of its or his jurisdiction, or with grave abuse of discretion amounting to lack or excess of jurisdiction, and there is no appeal, or any plain, speedy, and adequate remedy in the ordinary course of law, a person aggrieved thereby may file a verified petition in the proper court, alleging the facts with certainty and praying that judgment be rendered annulling or modifying the proceedings of such tribunal, board or officer, and granting such incidental reliefs as law and justice may require. (Binigyang diin)

    Ang “ordinaryo, mabilis, at sapat na remedyo” na tinutukoy dito ay karaniwan nang Motion for Reconsideration. Ibig sabihin, bago ka maghain ng Certiorari, dapat mo munang subukan ang Motion for Reconsideration sa mababang korte. Ito ay dahil itinuturing na mas mabilis at mas madaling remedyo ang Motion for Reconsideration kaysa sa Certiorari. Bukod pa rito, nagbibigay ito ng pagkakataon sa mababang korte na iwasto ang sariling desisyon.

    May mga eksepsiyon naman kung kailan maaaring hindi na kailangan ang Motion for Reconsideration bago mag-Certiorari. Ilan sa mga ito ay kung ang order ay patent nullity (halatang walang bisa), kung useless na ang Motion for Reconsideration, o kung may extreme urgency na kailangan ng agarang aksyon.

    PAGHIMAY SA KASO: NOVATEKNIKA LAND CORPORATION VS. PHILIPPINE NATIONAL BANK

    Nagsimula ang kaso nang mag-loan ang Novateknika Land Corporation (NLC) kasama ang iba pang korporasyon sa Philippine National Bank (PNB) na nagkakahalaga ng P500 milyon. Bilang seguridad sa loan, isinangla nila ang iba’t ibang ari-arian, kabilang na ang apat na parsela ng lupa na pagmamay-ari ng NLC. Hindi nakabayad sa utang ang mga korporasyon, kaya nagsampa ng petisyon ang PNB para sa extrajudicial foreclosure ng mga isinanglang ari-arian, kabilang ang mga lupa ng NLC.

    Nagsampa ng kasong injunction ang NLC sa RTC upang pigilan ang foreclosure sale. Iginiit nila na nag-prescribe na ang karapatan ng PNB na mag-foreclose, na hindi sila nakinabang sa loan, at walang pahintulot mula sa kanilang mga stockholder ang pag-sangla ng kanilang ari-arian.

    Pumabor ang RTC sa PNB at ibinasura ang hiling ng NLC para sa preliminary injunction. Ayon sa RTC, hindi pa nag-prescribe ang karapatan ng PNB dahil ang pagpapadala ng demand letter sa ibang co-borrowers ay nakapagpatigil sa pagtakbo ng prescriptive period. Dagdag pa ng RTC, kahit pa ikatlong partido lamang ang NLC sa mortgage, nananatili silang solidarily liable sa utang. Hindi rin kinatigan ng RTC ang argumento ng NLC tungkol sa kawalan ng pahintulot ng mga stockholder.

    Sa halip na maghain ng Motion for Reconsideration sa RTC, dumiretso ang NLC sa Court of Appeals sa pamamagitan ng Petition for Certiorari. Dito na sila nagkamali. Ibinasura ng CA ang kanilang petisyon dahil hindi sila naghain ng Motion for Reconsideration sa RTC. Ayon sa CA, hindi sapat na dahilan ang sinasabi ng NLC na urgent ang kaso para balewalain ang Motion for Reconsideration.

    Umakyat ang kaso sa Korte Suprema. Muling kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA. Sinabi ng Korte Suprema na “Well established is the rule that the filing of a motion for reconsideration is a prerequisite to the filing of a special civil action for certiorari, subject to certain exceptions.” Ayon pa sa Korte Suprema, hindi napabilang ang sitwasyon ng NLC sa alinman sa mga eksepsiyon na ito. Hindi raw napatunayan ng NLC na mas mabilis at mas sapat na remedyo ang Certiorari kaysa sa Motion for Reconsideration.

    Binigyang-diin pa ng Korte Suprema ang kahalagahan ng Motion for Reconsideration: “Jurisprudence is replete with decisions which reiterate that before filing a petition for certiorari in a higher court, the attention of the lower court should be first called to its supposed error and its correction should be sought. Failing this, the petition for certiorari should be denied.” Layunin daw nito na bigyan ng pagkakataon ang mababang korte na iwasto ang sarili nilang pagkakamali.

    Kaya naman, ibinasura ng Korte Suprema ang petisyon ng NLC. Hindi lamang dahil sa hindi nila sinunod ang tamang proseso, kundi pati na rin dahil wala rin naman daw grave abuse of discretion sa desisyon ng RTC na tanggihan ang injunction. Ayon sa Korte Suprema, tama ang RTC na hindi nagbigay ng injunction dahil hindi napatunayan ng NLC na mayroon silang malinaw na karapatan na dapat protektahan.

    PRAKTIKAL NA IMPLIKASYON: ANO ANG MAAARING MATUTUNAN DITO?

    Ang kaso ng Novateknika ay isang paalala sa lahat ng mga litigante na napakahalaga ng pagsunod sa tamang proseso sa korte. Hindi sapat na tama ka sa iyong argumento; kailangan mo ring sundin ang mga patakaran. Ang pagbalewala sa simpleng hakbang tulad ng Motion for Reconsideration ay maaaring maging sanhi ng pagbasura ng iyong kaso, kahit pa may merito ito.

    Para sa mga negosyo at indibidwal na maaaring humarap sa mga katulad na sitwasyon, narito ang ilang mahahalagang aral:

    Mahahalagang Aral:

    • Laging tandaan ang kahalagahan ng Motion for Reconsideration. Bago dumulog sa mas mataas na korte sa pamamagitan ng Certiorari, siguraduhing naghain ka muna ng Motion for Reconsideration sa mababang korte. Ito ang karaniwang unang hakbang at madalas na kinakailangan maliban na lamang kung saklaw ka ng mga piling eksepsiyon.
    • Alamin ang mga eksepsiyon sa panuntunan ng Motion for Reconsideration. Bagaman karaniwang kailangan ang Motion for Reconsideration, may mga sitwasyon kung saan maaari itong balewalain. Kabilang dito ang patent nullity, uselessness, at extreme urgency. Ngunit siguraduhing mapapatunayan mo na saklaw ka ng alinman sa mga eksepsiyon na ito.
    • Huwag madaliin ang pag-akyat sa mas mataas na korte. Bigyan ng pagkakataon ang mababang korte na iwasto ang sarili nilang desisyon sa pamamagitan ng Motion for Reconsideration. Hindi lamang ito nakakatipid ng oras at gastos, ngunit nagpapakita rin ito ng paggalang sa sistema ng korte.
    • Kumonsulta sa abogado. Kung hindi ka sigurado kung ano ang tamang hakbang na dapat gawin, laging kumonsulta sa isang abogado. Makakatulong sila sa iyo na maunawaan ang mga patakaran at proseso, at masiguro na nasusunod mo ang tamang hakbang.

    MGA KARANIWANG TANONG (FREQUENTLY ASKED QUESTIONS)

    Tanong 1: Ano ang kaibahan ng Motion for Reconsideration at Certiorari?

    Sagot: Ang Motion for Reconsideration ay kahilingan sa mababang korte na muling pag-aralan ang kanilang desisyon. Ito ay karaniwang unang hakbang kapag hindi ka sang-ayon sa desisyon ng RTC. Ang Certiorari naman ay isang espesyal na aksyong sibil sa Court of Appeals o Korte Suprema laban sa isang tribunal, board, o opisyal na kumilos nang may grave abuse of discretion. Karaniwang inihahain ang Certiorari pagkatapos mabigo ang Motion for Reconsideration.

    Tanong 2: Kailan hindi na kailangan ang Motion for Reconsideration bago mag-Certiorari?

    Sagot: May mga eksepsiyon, tulad ng kung ang order ay patent nullity, kung useless na ang Motion for Reconsideration, o kung may extreme urgency na kailangan ng agarang aksyon. Ngunit mahigpit ang mga korte sa pagpayag sa mga eksepsiyon na ito.

    Tanong 3: Ano ang mangyayari kung dumiretso ako sa Certiorari nang hindi nag-Motion for Reconsideration?

    Sagot: Maaaring ibasura ng Court of Appeals o Korte Suprema ang iyong petisyon dahil hindi mo sinunod ang tamang proseso. Tulad ng nangyari sa kaso ng Novateknika.

    Tanong 4: Ano ang ibig sabihin ng grave abuse of discretion?

    Sagot: Ang grave abuse of discretion ay ang arbitraryo o mapaniil na paggamit ng kapangyarihan dahil sa passion, prejudice, o personal na poot; o ang kapritso, arbitraryo, o pabigla-biglang paggamit ng kapangyarihan na napakalinaw at garapal na umaabot sa pag-iwas o pagtanggi na gampanan ang isang positibong tungkulin na iniutos ng batas o kumilos nang hindi naaayon sa batas.

    Tanong 5: Kung ako ay nahaharap sa foreclosure, ano ang dapat kong gawin?

    Sagot: Mahalagang kumilos kaagad. Kumonsulta sa isang abogado upang malaman ang iyong mga karapatan at mga opsyon. Maaaring may mga legal na paraan upang pigilan o maantala ang foreclosure, ngunit kailangan ng agarang aksyon.

    Naging malinaw sa kaso ng Novateknika Land Corporation na ang pagsunod sa tamang proseso ay kasinghalaga ng mismong merito ng kaso. Kung ikaw ay nangangailangan ng eksperto na gabay sa usaping ligal at proseso sa korte, huwag mag-atubiling lumapit sa ASG Law. Kami ay handang tumulong. Makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito para sa konsultasyon.




    Source: Supreme Court E-Library

    This page was dynamically generated

    by the E-Library Content Management System (E-LibCMS)