ASG Law

Tag: extrajudicial foreclosure

  • Preskripsyon sa Pag-foreclose ng Mortgage: Kailan Hindi Na Pwede ang Aksyon?

    Pag-expire ng Aksyon sa Mortgage: Ano ang Dapat Mong Malaman

    G.R. No. 201881, July 15, 2024

    Bawat transaksyon ay may limitasyon, lalo na pagdating sa batas. Isang mahalagang aral ang ibinahagi ng Korte Suprema sa kasong ito: may takdang panahon kung hanggang kailan lang maaaring mag-foreclose ng mortgage ang isang banko. Kung lumampas na sa panahong ito, wala nang bisa ang kanilang aksyon. Ito ay proteksyon para sa mga umuutang upang hindi sila habambuhay na magdusa sa kanilang pagkakautang.

    Introduksyon

    Isipin na lang na ikaw ay may inutang sa banko at bilang seguridad, isinangla mo ang iyong lupa. Paglipas ng ilang taon, bigla kang sinisingil at ipina-foreclose ang iyong lupa. Pero paano kung matagal na palang lumipas ang panahon para gawin nila ito? Ito ang sentrong isyu sa kaso ng Spouses Flavio P. Bautista and Zenaida L. Bautista vs. Premiere Development Bank. Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa konsepto ng preskripsyon pagdating sa pag-foreclose ng real estate mortgage, at kung paano ito nakaaapekto sa karapatan ng mga umuutang at nagpapautang.

    Legal na Konteksto

    Ang preskripsyon ay ang paglipas ng panahon na itinakda ng batas para magsampa ng kaso o aksyon. Sa ilalim ng Article 1142 ng Civil Code, ang aksyon para mag-foreclose ng mortgage ay mayroon lamang 10 taon. Ibig sabihin, kung hindi naisampa ng banko ang foreclosure sa loob ng 10 taon mula nang ikaw ay nag-default sa iyong pagbabayad, wala na silang karapatang ipagpatuloy ang foreclosure.

    Ayon sa Article 1155 ng Civil Code, may tatlong paraan para maputol ang pagtakbo ng preskripsyon:

    • Pagsasampa ng kaso sa korte.
    • Pagpapadala ng written extrajudicial demand ng nagpapautang.
    • Written acknowledgment ng pagkakautang ng umuutang.

    Halimbawa, kung ikaw ay umutang noong 2010 at hindi ka nakabayad mula noong 2012, ang banko ay mayroon lamang hanggang 2022 para magsampa ng foreclosure. Kung hindi nila ito ginawa, tapos na ang kanilang karapatan.

    Pagsusuri ng Kaso

    Ang mag-asawang Bautista ay umutang sa Premiere Bank noong 1994, at bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang lupa. Dahil hindi sila nakabayad, nag-apply ang banko para sa extrajudicial foreclosure noong 1995. Ipinagpaliban ito dahil sa hiling ng mag-asawa. Noong 2002, ipinagpatuloy ang foreclosure kahit walang sapat na abiso, at nakuha ng banko ang lupa.

    Nagsampa ng kaso ang mag-asawa para ipawalang-bisa ang foreclosure sale, ngunit natalo sila sa RTC at CA. Sa Korte Suprema, idineklara na walang bisa ang foreclosure sale dahil sa kakulangan ng posting at publication. Kinalaunan, sinabi ng Korte Suprema na nag-expire na ang karapatan ng banko na mag-foreclose dahil lumipas na ang 10 taon mula nang unang subukan ang foreclosure noong 1995.

    Ito ang mga susing punto sa desisyon ng Korte Suprema:

    • “The foreclosure sale, having been declared null and void, did not produce any legal effect; hence, it did not toll the running of the prescriptive period.”
    • “The extrajudicial foreclosure proceedings initiated by Premiere Bank in 1995 is not an action filed with the court. Hence, it did not interrupt the prescriptive period for Premiere Bank to foreclose the mortgage.”
    • “Premiere Bank elected to collect upon the Promissory Note through the extrajudicial foreclosure of the mortgage which had already prescribed, and thus, has effectively waived the remedy of a personal action to collect the debt in view of the prohibition on splitting a single cause of action.”

    Sa madaling salita, dahil hindi natuloy ang foreclosure sale dahil sa pagkakamali ng banko (kakulangan sa abiso), hindi nito naputol ang pagtakbo ng preskripsyon. Dagdag pa rito, nang piliin ng banko na mag-foreclose, tinalikuran na nila ang karapatang magsampa ng hiwalay na kaso para kolektahin ang utang.

    Praktikal na Implikasyon

    Ang desisyong ito ay nagbibigay ng proteksyon sa mga umuutang. Kailangan tiyakin ng mga banko na sumusunod sila sa lahat ng requirements sa pag-foreclose, kung hindi, maaaring mawala ang kanilang karapatan dahil sa preskripsyon. Para sa mga umuutang, mahalagang malaman ang kanilang mga karapatan at ang takdang panahon para sa mga aksyon ng banko.

    Key Lessons:

    • Ang banko ay may 10 taon lamang para mag-foreclose mula nang ikaw ay nag-default.
    • Kung hindi wasto ang pag-foreclose (halimbawa, walang sapat na abiso), hindi nito napuputol ang pagtakbo ng preskripsyon.
    • Kapag pinili ng banko na mag-foreclose, hindi na sila maaaring magsampa ng hiwalay na kaso para kolektahin ang utang.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    1. Ano ang ibig sabihin ng “preskripsyon” sa batas?

    Ang preskripsyon ay ang pagkawala ng karapatang magsampa ng kaso o aksyon dahil sa paglipas ng panahon na itinakda ng batas.

    2. Paano ko malalaman kung nag-expire na ang karapatan ng banko na mag-foreclose?

    Bilangin ang 10 taon mula nang ikaw ay unang nag-default sa iyong pagbabayad. Kung lumipas na ito, maaaring wala nang karapatan ang banko.

    3. Ano ang dapat kong gawin kung sa tingin ko ay nag-expire na ang karapatan ng banko?

    Kumonsulta agad sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan at ang mga hakbang na maaari mong gawin.

    4. Maaari pa bang maningil ang banko kahit nag-expire na ang karapatan nilang mag-foreclose?

    Hindi na sila maaaring mag-foreclose, ngunit depende sa sitwasyon, maaaring may iba pa silang remedyo. Mahalaga na kumonsulta sa abogado.

    5. Ano ang pagkakaiba ng judicial at extrajudicial foreclosure?

    Ang judicial foreclosure ay dumadaan sa korte, habang ang extrajudicial foreclosure ay isinasagawa sa pamamagitan ng sheriff, basta’t may special power of attorney sa mortgage contract.

    Dalubhasa ang ASG Law sa mga usaping may kinalaman sa real estate at pagkakautang. Kung mayroon kang katanungan o kailangan ng legal na payo, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming tanggapan. Mag-schedule ng konsultasyon dito para sa iyong proteksyon.

  • Espesyal na Kapangyarihan sa Pagbebenta sa Extrajudicial Foreclosure: Kailangan Ba Talaga?

    Kailangan Ba Talaga ng Espesyal na Kapangyarihan Para sa Extrajudicial Foreclosure?

    G.R. No. 228919, August 23, 2023

    Isipin mo na nakautang ka at ginamit mong prenda ang iyong lupa. Kapag hindi ka nakabayad, pwede itong ipagbili para mabayaran ang utang mo. Pero, pwede bang basta na lang gawin ito ng nagpautang? Ang kasong ito ay nagpapakita na hindi basta-basta ang proseso, lalo na kung extrajudicial foreclosure ang gagawin.

    Sa kaso ng Luzviminda Palo vs. Spouses Rey C. Baquirquir, ang isyu ay kung valid ba ang extrajudicial foreclosure kahit walang malinaw na special power of attorney (SPA) na nagbibigay kapangyarihan sa nagpautang na ipagbili ang lupa.

    Ang Legal na Batayan ng Foreclosure

    Ang real estate mortgage ay isang kontrata kung saan ginagarantiyahan ng umuutang (mortgagor) ang kanyang pagbabayad sa pamamagitan ng kanyang lupa. Kapag hindi siya nakabayad, ang nagpautang (mortgagee) ay may karapatang ipagbili ang lupa para mabayaran ang utang. Ito ay nakasaad sa Articles 2087 at 2126 ng Civil Code.

    May dalawang paraan ng foreclosure:

    • Judicial Foreclosure: Dumadaan sa korte.
    • Extrajudicial Foreclosure: Hindi na kailangan ng korte, basta’t may special power of attorney o kapangyarihan na nakasaad sa kontrata ng mortgage. Ito ay pinapayagan sa ilalim ng Act No. 3135.

    Ayon sa Section 1 ng Act No. 3135:

    “When a sale is made under a special power inserted in or attached to any real-estate mortgage hereafter made as security for the payment of money or the fulfillment of any other obligation, the provisions of the following sections shall govern as to the manner in which the sale and redemption shall be effected, whether or not provision for the same is made in the power.”

    Ibig sabihin, kailangan ng espesyal na kapangyarihan para maging legal ang extrajudicial foreclosure.

    Halimbawa: Si Aling Maria ay umutang kay Mang Jose at ginamit ang kanyang lupa bilang prenda. Sa kontrata, nakasaad na kung hindi makabayad si Aling Maria, may karapatan si Mang Jose na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure. Ito ay legal dahil mayroong malinaw na kapangyarihan na ibinigay kay Mang Jose.

    Ang Kwento ng Kaso

    Si Luzviminda Palo at ang kanyang asawa ay umutang kay Takeshi Nakamura. Bilang seguridad, isinangla nila ang kanilang lupa. Nang hindi sila nakabayad, ipina-foreclose ni Nakamura ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

    Kinuwestiyon ni Palo ang foreclosure dahil wala raw espesyal na kapangyarihan si Nakamura para ipagbili ang lupa. Ayon kay Palo, kailangan ng SPA para maging valid ang extrajudicial foreclosure.

    Narito ang naging proseso ng kaso:

    1. Regional Trial Court (RTC): Ipinawalang-bisa ang reklamo ni Palo. Ayon sa RTC, sapat na ang probisyon sa kontrata na nagpapahintulot kay Nakamura na ipa-foreclose ang lupa.
    2. Court of Appeals (CA): Kinatigan ang desisyon ng RTC. Sinabi ng CA na hindi kailangan ng SPA dahil ang probisyon sa kontrata ay nagbibigay ng sapat na kapangyarihan kay Nakamura.
    3. Supreme Court: Sa una, ibinasura ang petisyon ni Palo. Ngunit, sa motion for reconsideration, binawi ng Supreme Court ang naunang desisyon.

    Ayon sa Supreme Court:

    “The provisions of positive laws regulating a particular type of contract are deemed written into every contract of such type… Under our prevailing law on extrajudicial foreclosure, the mortgagee must be given an express authority to sell the mortgaged property.”

    Dagdag pa ng korte:

    “Consequently, a stipulation giving the mortgagee the power to extrajudicially foreclose, or a general provision regarding extrajudicial foreclosure, does not constitute a special power to effect an extrajudicial sale.”

    Ibig sabihin, hindi sapat na basta nakasaad sa kontrata na pwedeng ipa-foreclose ang lupa. Kailangan na malinaw na nakasaad din na may kapangyarihan ang nagpautang na ipagbili ang lupa.

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa mga kontrata ng mortgage. Dapat tiyakin ng mga nagpapautang at umuutang na malinaw na nakasaad sa kontrata ang kapangyarihan ng nagpautang na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

    Payo para sa mga Umuutang: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata ng mortgage. Tiyakin na hindi ka pumapayag sa mga probisyon na hindi mo naiintindihan.

    Payo para sa mga Nagpapautang: Siguraduhin na ang kontrata ng mortgage ay naglalaman ng malinaw na special power of attorney na nagbibigay kapangyarihan sa iyo na ipagbili ang lupa sa pamamagitan ng extrajudicial foreclosure.

    Mga Mahalagang Aral

    • Kailangan ng malinaw na special power of attorney para maging valid ang extrajudicial foreclosure.
    • Hindi sapat na basta nakasaad sa kontrata na pwedeng ipa-foreclose ang lupa.
    • Dapat tiyakin ng mga nagpapautang at umuutang na malinaw ang mga probisyon sa kontrata ng mortgage.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong: Ano ang pagkakaiba ng judicial at extrajudicial foreclosure?

    Sagot: Ang judicial foreclosure ay dumadaan sa korte, habang ang extrajudicial foreclosure ay hindi na kailangan ng korte basta’t may special power of attorney.

    Tanong: Kailangan ba talaga ng special power of attorney para sa extrajudicial foreclosure?

    Sagot: Oo, kailangan ng special power of attorney na malinaw na nagbibigay kapangyarihan sa nagpautang na ipagbili ang lupa.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung walang special power of attorney?

    Sagot: Maaaring mapawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure kung walang special power of attorney.

    Tanong: Paano ko malalaman kung may special power of attorney sa kontrata ng mortgage?

    Sagot: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata. Kung hindi ka sigurado, kumunsulta sa abogado.

    Tanong: Ano ang dapat kong gawin kung ako ay umuutang?

    Sagot: Basahin at unawaing mabuti ang kontrata. Magtanong kung may hindi ka maintindihan. Kumunsulta sa abogado kung kinakailangan.

    May katanungan ka ba tungkol sa foreclosure o iba pang legal na usapin? Huwag mag-atubiling lumapit sa ASG Law! Para sa konsultasyon, maaari kang makipag-ugnayan sa pamamagitan ng email: hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website: Contact Us. Kami ay handang tumulong sa iyo!

  • Pagpapawalang-Bisa ng Foreclosure Sale ng Foreign Bank: Mga Legal na Implikasyon at Proteksyon sa May-ari ng Ari-arian

    Importante na Matutunan: Ang Pagbabawal sa Foreign Banks na Makiisa sa Foreclosure Sale ng Ari-arian sa Pilipinas

    4E Steel Builders Corporation at Spouses Filomeno G. Ecraela & Virginia Ecraela, mga Petisyoner, vs. Maybank Philippines, Inc., at ang Sheriff ng Lungsod ng Caloocan, mga Respondente. [G.R. No. 230013, March 13, 2023] at Maybank Philippines, Inc., Petisyoner, vs. 4E Steel Builders Corporation at Spouses Filomeno G. Ecraela & Virginia Ecraela, mga Respondente. [G.R. No. 230100, March 13, 2023]

    Ang pagkakaroon ng sariling bahay o ari-arian ay isang pangarap ng maraming Pilipino. Ngunit ano ang mangyayari kung ang ari-arian na ito ay napailalim sa foreclosure at ang bangko na nag-foreclose ay isang foreign bank? Ang kaso ng 4E Steel Builders Corporation at Spouses Filomeno G. Ecraela & Virginia Ecraela laban sa Maybank Philippines, Inc. ay nagbibigay ng mahalagang gabay sa mga may-ari ng ari-arian tungkol sa kanilang mga karapatan at proteksyon sa ilalim ng batas.

    Ang pangunahing isyu sa kaso ay kung legal na makilahok ang isang foreign bank sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas. Ang mga sentral na katotohanan ay kinabibilangan ng isang credit agreement sa pagitan ng 4E Steel at Maybank, na nagresulta sa pagkakaroon ng mga promissory note at mortgage ng limang parcels of land. Nang mag-default ang 4E Steel, isinagawa ng Maybank ang foreclosure sale at nakuha ang mga ari-arian. Ang mga sentral na legal na tanong ay kung tama bang makilahok ang Maybank sa foreclosure sale at kung ano ang tamang halaga ng utang ng 4E Steel.

    Legal na Konteksto: Pag-unawa sa Batas at mga Naunang Kaso

    Ang mga batas na may kaugnayan sa kaso ay kinabibilangan ng Republic Act No. 133, na inamend ng Republic Act No. 4882, na naglalagay ng mga limitasyon sa pagkilos ng mga foreign bank sa foreclosure sale ng mga ari-arian. Ang mga foreign bank ay hindi maaaring bumili o makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.

    Ang foreclosure ay ang proseso kung saan ang isang bangko ay kumukuha ng ari-arian na ginamit bilang collateral para sa isang utang na hindi nabayaran. Ang extrajudicial foreclosure ay isang paraan ng foreclosure na hindi nangangailangan ng korte upang isagawa ang proseso.

    Ang isang halimbawa ng pagkilos ng batas na ito ay kapag ang isang foreign bank ay nagbigay ng loan na secured ng isang property. Kung ang borrower ay hindi makabayad, ang bangko ay maaaring mag-foreclose ng property, ngunit hindi ito maaaring bumili sa sarili nitong foreclosure sale.

    Ang mga naunang kaso tulad ng Parcon-Song v. Parcon ay nagbigay ng gabay sa mga pasya ng Korte Suprema. Sa kasong ito, ang Korte ay nagpasiya na ang isang foreign bank ay hindi maaaring makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.

    Ang mga probisyon ng Republic Act No. 4882 na may direktang kaugnayan sa kasong ito ay ang mga sumusunod:

    SECTION 1. Any provision of law to the contrary notwithstanding, private real property may be mortgaged in favor of any individual, corporation, or association, but the mortgagee or his successor in interest, if disqualified to acquire or hold lands of the public domain in the Philippines, shall not take possession of the mortgaged property during the existence of the mortgage and shall not take possession of mortgaged property except after default and for the sole purpose of foreclosure, receivership, enforcement or other proceedings and in no case for a period of more than five years from actual possession and shall not bid or take part in any sale of such real property in case of foreclosure.

    Pagsusuri ng Kaso: Ang Kwento ng 4E Steel at Maybank

    Ang 4E Steel Builders Corporation, na kinatawan ng Spouses Filomeno at Virginia Ecraela, ay pumasok sa isang credit agreement kasama ang Maybank Philippines, Inc. noong 1999. Ang agreement ay nagbigay ng credit line na nagkakahalaga ng PHP 4,800,000.00, na secured ng mortgage sa limang parcels of land.

    Nang mag-default ang 4E Steel sa kanilang mga utang, ang Maybank ay nagpadala ng mga paalala at huling babala sa pagbabayad. Nang hindi pa rin makabayad ang 4E Steel, ang Maybank ay nagsampa ng petisyon para sa extrajudicial foreclosure ng mga mortgaged properties noong 2003.

    Ang foreclosure sale ay isinagawa noong Nobyembre 21, 2003, kung saan ang Maybank ay lumabas bilang pinakamataas na bidder. Ang 4E Steel at ang mga Ecraela ay naghabol sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale, na nag- resulta sa isang matagalang legal na labanan.

    Ang kaso ay umakyat sa Court of Appeals, na nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal dahil ang Maybank, bilang isang foreign bank, ay hindi dapat makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas. Ang desisyon ng Court of Appeals ay inapela ng parehong partido sa Korte Suprema.

    Ang Korte Suprema ay nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal at dapat na pawalang-bisa. Ang mga sumusunod na quote mula sa desisyon ng Korte ay nagbibigay-diin sa kanilang pangangatwiran:

    “Maybank, as a foreign bank, cannot acquire lands in the Philippines. It may possess the mortgaged propert[ies] after default and solely for foreclosure, but it cannot take part in any foreclosure sale.”

    “The sale to Maybank of the foreclosed properties was void.”

    “The principle of mutuality of contracts is violated when the determination or imposition of interest rates is at the sole discretion of a party to the contract.”

    Ang mga hakbang na isinagawa sa kaso ay kinabibilangan ng mga sumusunod:

    • Ang 4E Steel ay pumasok sa isang credit agreement kasama ang Maybank noong 1999.
    • Ang 4E Steel ay nag-default sa kanilang mga utang, na nagresulta sa pagpapadala ng mga paalala at babala ng Maybank.
    • Ang Maybank ay nagsampa ng petisyon para sa extrajudicial foreclosure ng mga mortgaged properties noong 2003.
    • Ang foreclosure sale ay isinagawa noong Nobyembre 21, 2003, kung saan ang Maybank ay lumabas bilang pinakamataas na bidder.
    • Ang 4E Steel at ang mga Ecraela ay naghabol sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale.
    • Ang kaso ay umakyat sa Court of Appeals, na nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal.
    • Ang desisyon ng Court of Appeals ay inapela ng parehong partido sa Korte Suprema.
    • Ang Korte Suprema ay nagpasiya na ang foreclosure sale ay hindi legal at dapat na pawalang-bisa.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Ibig Sabihin Nito para sa Iyo

    Ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay may malalim na implikasyon sa mga may-ari ng ari-arian at mga negosyo na may mga transaksyon kasama ang mga foreign bank. Ang mga sumusunod na punto ay mahalaga upang maunawaan:

    • Ang mga foreign bank ay hindi maaaring makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.
    • Kung ang isang foreign bank ay nag-foreclose ng isang property, ang foreclosure sale ay maaaring ipawalang-bisa kung ang bangko ay lumahok sa bidding.
    • Ang mga may-ari ng ari-arian ay dapat mag-ingat sa mga kontrata na may mga foreign bank at tiyakin na ang mga interes at penalty ay klaro at hindi nakabatay sa kagustuhan ng bangko.

    Ang mga praktikal na payo para sa mga negosyo at indibidwal ay kinabibilangan ng mga sumusunod:

    • Surin ang mga kontrata nang mabuti bago pumirma, lalo na kung ito ay may kaugnayan sa mga foreign bank.
    • Kumonsulta sa isang abogado upang matiyak na ang mga karapatan sa ari-arian ay protektado.
    • Kung nag-default ka sa isang utang na secured ng isang property, alamin ang iyong mga opsyon bago mag-foreclose ang bangko.

    Mga Pangunahing Aral:

    • Ang mga foreign bank ay may limitasyon sa kanilang mga aksyon sa Pilipinas, partikular sa foreclosure ng mga ari-arian.
    • Ang mga kontrata ay dapat maging malinaw at patas sa lahat ng partido.
    • Ang mga may-ari ng ari-arian ay dapat maging alerto sa kanilang mga karapatan at maghanap ng legal na tulong kung kinakailangan.

    Mga Madalas Itanong

    Ano ang ibig sabihin ng foreclosure?

    Ang foreclosure ay ang proseso kung saan ang isang bangko ay kumukuha ng ari-arian na ginamit bilang collateral para sa isang utang na hindi nabayaran.

    Pwede bang makilahok ang mga foreign bank sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas?

    Hindi, ayon sa Republic Act No. 4882, ang mga foreign bank ay hindi maaaring makilahok sa foreclosure sale ng mga ari-arian sa Pilipinas.

    Ano ang magagawa ko kung ang isang foreign bank ay nag-foreclose ng aking property?

    Kung ang isang foreign bank ay nag-foreclose ng iyong property, maaari mong habulin sa korte upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale kung ang bangko ay lumahok sa bidding.

    Paano ko masisiguro na ang mga interes at penalty sa aking loan ay patas?

    Surin ang mga kontrata nang mabuti at tiyakin na ang mga interes at penalty ay klaro at hindi nakabatay sa kagustuhan ng bangko. Kumonsulta sa isang abogado kung kinakailangan.

    Ano ang magagawa ko kung nag-default ako sa isang utang na secured ng isang property?

    Kung nag-default ka sa isang utang na secured ng isang property, alamin ang iyong mga opsyon bago mag-foreclose ang bangko. Maaaring makatulong ang pagkonsulta sa isang abogado.

    Ang ASG Law ay dalubhasa sa Real Estate Law. Makipag-ugnayan sa amin o mag-email sa hello@asglawpartners.com upang magtakda ng konsultasyon.

  • Kailangan ang Espesyal na Awtoridad sa Pagbebenta ng Kondominyum dahil sa Hindi Pagbayad ng Dues: Isang Pagsusuri

    Sa desisyon na ito, pinagtibay ng Korte Suprema na walang bisa ang pagbebenta sa pamamagitan ng ekstrang hudisyal na foreclosure ng isang condominium unit dahil hindi napatunayan na mayroong espesyal na awtoridad ang condominium corporation para isagawa ang pagbebenta. Ito ay mahalaga dahil nililinaw nito na hindi sapat ang probisyon sa Condominium Act para magkaroon ng awtomatikong karapatan na mag-foreclose ng property; kailangan pa rin ng malinaw na pahintulot mula sa may-ari. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may-ari ng condominium laban sa arbitraryong foreclosure at nagtatakda ng mas mataas na pamantayan para sa condominium corporations sa pagkolekta ng mga hindi nabayarang dues.

    Kailan Kailangan ang Pahintulot sa Pagbebenta ng Kondominyum? Detalye ng Kaso Brouwer vs. LPL

    Ang kaso ay nagsimula nang hindi makabayad si Catharina Brouwer, ang may-ari ng dalawang condominium unit sa LPL Greenhills Condominium, ng kanyang buwanang association dues at iba pang assessments. Dahil dito, nagsampa ang LPL ng petisyon para maibenta ang mga unit sa pamamagitan ng ekstrang hudisyal na foreclosure. Kinuwestiyon ni Brouwer ang validity ng foreclosure, na sinasabing walang awtorisasyon ang LPL sa kanilang Master Deed of Restrictions at By-Laws para isagawa ito, at walang board resolution na nagpapahintulot dito. Ang pangunahing legal na tanong sa kasong ito ay kung kailangan ba ng condominium corporation ang espesyal na awtoridad mula sa may-ari ng unit para magsagawa ng ekstrang hudisyal na foreclosure dahil sa hindi pagbabayad ng mga dues.

    Sa pagdinig ng kaso, nagpaliwanag ang Korte Suprema na hindi sapat ang pag-asa lamang sa Chateau de Baie case para sabihing hindi kailangan ang espesyal na awtoridad. Binigyang-diin na sa kasong First Marbella Condominium Association, Inc. v. Gatmaytan, malinaw na sinabi ng Korte na kailangang mayroong ebidensya na mayroong espesyal na awtoridad ang petisyoner para magsagawa ng ekstrang hudisyal na foreclosure. Ayon sa Circular No. 7-2002, ipinapatupad ang Administrative Matter No. 99-10-05-0, na nag-uutos na ang petisyon para sa ekstrang hudisyal na foreclosure ay dapat suportahan ng ebidensya na mayroong espesyal na kapangyarihan o awtoridad ang petisyoner para mag-foreclose.

    Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL na sa ilalim ng Section 20 ng Condominium Act, ang paraan lamang ng foreclosure ang sakop ng Act No. 3135, at hindi kasama rito ang mga dokumentaryong requirements tulad ng espesyal na awtoridad. Ayon sa Korte, ang requirement na ito ay nagmula sa prinsipyo ng “nemo dat quod non habet,” na ang ibig sabihin ay hindi maibibigay ng isang tao ang wala sa kanya. Dahil si Brouwer ang rehistradong may-ari, siya lamang ang may karapatang mag-dispose ng mga unit, maliban na lamang kung mayroong espesyal na kapangyarihan na ibinigay sa iba, tulad ng LPL.

    Nabanggit din ng Korte ang Article 1878 ng Civil Code, na nagsasaad na kailangan ang espesyal na power of attorney para magbenta ng real property. Binigyang-diin na ang special power na tinutukoy sa Section 1 ng Act No. 3135 ay ang special power of attorney to sell. Sa kaso ng The Commoner Lending Corp. v. Spouses Villanueva, malinaw na sinabi na kailangan ang special power para maibenta ang property sa pamamagitan ng sheriff bilang ahente ng may-ari.

    Dagdag pa, sinabi ng Korte na barred na ang LPL sa pag-raise ng isyu kung mayroong special authority sa kanilang Master Deed of Restrictions at By-Laws dahil hindi nila ito kinuwestiyon sa RTC. Laches ang tawag dito. Bukod pa rito, ang pagtukoy kung mayroong special authority o wala ay isang question of fact, at limitado lamang ang hurisdiksyon ng Korte Suprema sa questions of law sa isang petition for review on certiorari. Sa kabila nito, sinuri pa rin ng Korte ang mga probisyon ng Master Deed at By-Laws ng LPL at nakita na wala ritong katibayan ng special authority o power to sell.

    Sa huling argumento ng petitioners, sinabi nilang nawala na ang legal personality ng Gutierrez, Cortez & Partners para magrepresenta kay Brouwer dahil sa pagkamatay ni Manfred De Koning. Ayon sa Korte, hindi real party-in-interest si De Koning, kundi si Brouwer. Kaya’t hindi otomatikong nawawala ang karapatan ng Gutierrez, Cortez & Partners na maging abogado niya.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung kailangan ba ng espesyal na awtoridad o pahintulot ang isang condominium corporation upang magsagawa ng extrajudicial foreclosure sa isang unit dahil sa hindi pagbabayad ng association dues.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa special authority? Ayon sa Korte Suprema, kinakailangan ang espesyal na awtoridad mula sa may-ari ng unit bago magsagawa ng extrajudicial foreclosure ang condominium corporation. Ito ay dapat na nakasaad sa Master Deed of Restrictions o By-Laws ng condominium.
    Ano ang epekto ng kawalan ng special authority sa foreclosure proceedings? Kung walang special authority, ang extrajudicial foreclosure proceedings ay walang bisa. Maaari lamang mangolekta ang condominium corporation sa pamamagitan ng ordinaryong demanda o judicial foreclosure.
    Bakit hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL Greenhills? Hindi tinanggap ng Korte Suprema ang argumento ng LPL Greenhills dahil hindi nila napatunayan na mayroon silang special authority mula kay Brouwer. Ang mga probisyon sa kanilang Master Deed at By-Laws ay hindi sapat para ituring na espesyal na awtoridad.
    Ano ang papel ng Act No. 3135 sa kasong ito? Ayon sa Act No. 3135, kailangan ang isang special power of attorney upang magsagawa ng extrajudicial foreclosure. Ang batas na ito ay nagtatakda ng mga pamamaraan para sa pagbebenta ng property sa pamamagitan ng foreclosure.
    Ano ang sinasabi ng Civil Code tungkol sa pagbebenta ng real property? Ayon sa Article 1878 ng Civil Code, kinakailangan ang isang special power of attorney para magbenta ng real property. Ito ay upang maprotektahan ang karapatan ng may-ari sa kanilang ari-arian.
    Ano ang “nemo dat quod non habet” at paano ito nauugnay sa kasong ito? Ang “nemo dat quod non habet” ay isang Latin maxim na nangangahulugang hindi maibibigay ng isang tao ang wala sa kanya. Sa kasong ito, dahil si Brouwer ang may-ari, siya lamang ang may karapatang magbenta ng unit maliban kung mayroon siyang binigay na espesyal na pahintulot.
    May epekto ba ang kamatayan ni Manfred De Koning sa kaso? Walang epekto ang kamatayan ni Manfred De Koning sa kaso dahil siya lamang ang attorney-in-fact ni Brouwer. Ang abogado pa rin ni Brouwer ay ang Gutierrez, Cortez & Partners.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: LPL Greenhills Condominium Corporation v. Brouwer, G.R. No. 248743, September 07, 2022

  • Pagpapawalang-bisa ng Foreclosure: Limitasyon ng Aksyon sa Loob ng Panahon ng Pagtubos

    Pinagtibay ng Korte Suprema na ang remedyo upang kwestyunin ang foreclosure sale sa ilalim ng Act No. 3135 ay limitado lamang sa loob ng isang taong panahon ng pagtubos. Matapos ang panahong ito, at makonsolida ang titulo sa pangalan ng bumili, hindi na maaaring gamitin ang Section 8 ng Act No. 3135. Nilinaw ng desisyon na kapag lumipas na ang panahon ng pagtubos, ang dating may-ari ay dapat magsampa ng hiwalay na aksyon, tulad ng pagbawi ng pagmamay-ari o pagpapawalang-bisa ng mortgage, sa ibang paglilitis.

    Paano Nagamit ang Pautang sa Pabahay para Mawala ang Ari-arian?

    Ang kaso ay nagsimula nang ang mag-asawang Torrecampo ay kumuha ng housing loan sa Wealth Development Bank Corp., na sinigurado ng real estate mortgage sa kanilang lupa. Nang mabigo ang mag-asawa sa pagbabayad, ipina-foreclose ng bangko ang ari-arian. Matapos ang isang taon na panahon ng pagtubos, at walang pagtatangkang tumubos ang mag-asawa, kinonsolida ng bangko ang pagmamay-ari. Nang tumanggi ang mga Torrecampo na lisanin ang ari-arian, nagsampa ang bangko ng ex-parte na petisyon para sa writ of possession, na pinagbigyan ng RTC. Kinalaunan, nagsampa ang mga Torrecampo ng mosyon upang ipawalang-bisa ang foreclosure sale, na sinasabing walang paglabag sa kontrata ng mortgage. Ito ay ibinasura ng RTC, na kinatigan naman ng Court of Appeals, kaya’t dinala ang usapin sa Korte Suprema.

    Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung tama ba ang Court of Appeals sa hindi pag-apply ng Act No. 3135 matapos lumipas ang panahon ng pagtubos. Sinabi ng Korte Suprema na tama ang CA. Sa ilalim ng Act No. 3135, ang nagmamay-ari ng ari-arian ay may isang taon upang tubusin ito matapos ang foreclosure sale. Kapag lumipas ang panahong ito, ang bumibili, sa kasong ito ang bangko, ay may karapatang magkonsolida ng pagmamay-ari sa ari-arian.

    Mahalaga ring tandaan na ang writ of possession ay maaaring maibigay sa dalawang pagkakataon: (1) sa loob ng panahon ng pagtubos, sa ilalim ng Section 7 ng Act No. 3135; at (2) matapos ang panahon ng pagtubos, batay sa karapatan ng pagmamay-ari ng bumibili. Sa unang sitwasyon, kinakailangan ang bond upang maprotektahan ang interes ng nagmamay-ari. Sa pangalawang sitwasyon, kapag kinonsolida na ang pagmamay-ari, ang pag-isyu ng writ of possession ay isang ministerial duty ng korte.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na matapos ang konsolidasyon ng pagmamay-ari, ang remedyo sa ilalim ng Section 8 ng Act No. 3135 ay hindi na naaangkop. Ang dating may-ari ay dapat magsampa ng hiwalay na aksyon, tulad ng pagbawi ng pagmamay-ari o pagpapawalang-bisa ng mortgage. Ang pagkuwestyon sa pagiging regular o balido ng mortgage o foreclosure ay hindi maaaring gamitin upang pigilan ang pag-isyu ng writ of possession.

    Idinagdag pa ng Korte na walang conflict sa pagitan ng mga kasong 680 Home Appliances, Inc. v. Court of Appeals at Mallari v. Banco Filipino Savings & Mortgage Bank. Nilinaw ng parehong kaso na ang Section 8 ng Act No. 3135 ay tumutukoy lamang sa writ of possession na inisyu sa ilalim ng Section 7 sa loob ng panahon ng pagtubos.

    Dahil dito, hindi nagtagumpay ang petisyon ng mga Torrecampo. Hindi sila nakapagpatunay ng anumang dahilan upang magkaroon ng danyos. Ang danyos, upang mabawi, ay dapat mapatunayan ng ebidensya, at ang self-serving statements ay hindi sapat. Hindi rin sila karapat-dapat sa moral at exemplary damages dahil walang napatunayang maling gawain ang bangko.

    Sa madaling salita, kung nais mong kwestyunin ang foreclosure ng iyong ari-arian, mahalagang gawin ito sa loob ng panahon ng pagtubos. Kung lumipas na ang panahong ito, maaaring kailanganin mong magsampa ng hiwalay na kaso upang maprotektahan ang iyong mga karapatan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung maaari pang gamitin ang Section 8 ng Act No. 3135 upang kwestyunin ang foreclosure matapos lumipas ang panahon ng pagtubos.
    Ano ang Act No. 3135? Ito ang batas na nagreregula sa pagbebenta ng ari-arian sa ilalim ng special powers na nakalakip sa real estate mortgage.
    Ano ang writ of possession? Isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na bigyan ng possession ng ari-arian ang isang tao.
    Ano ang panahon ng pagtubos? Ito ang isang taong panahon pagkatapos ng foreclosure sale kung saan maaaring tubusin ng dating may-ari ang ari-arian.
    Ano ang Section 8 ng Act No. 3135? Nagbibigay ito ng remedyo sa debtor na kwestyunin ang paglipat ng possession sa loob ng panahon ng pagtubos.
    Kailan maaaring magsampa ng hiwalay na aksyon? Matapos lumipas ang panahon ng pagtubos, kung nais kwestyunin ang foreclosure.
    Ano ang moral damages? Ito ay mga danyos na ibinibigay upang mabayaran ang paghihirap ng damdamin, mental anguish, at iba pang katulad na pinsala.
    Ano ang exemplary damages? Ito ay mga danyos na ibinibigay bilang parusa at upang magsilbing halimbawa.

    Sa pagtatapos, ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagprotekta sa iyong mga karapatan sa panahon ng proseso ng foreclosure. Kung ikaw ay nahaharap sa foreclosure, mahalagang kumunsulta sa isang abogado upang maunawaan ang iyong mga opsyon at maprotektahan ang iyong mga interes.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: SPS. GEMA O. TORRECAMPO VS. WEALTH DEVELOPMENT BANK CORP., G.R. No. 221845, March 21, 2022

  • Proteksyon sa Mortgagor: Kailangan ang Personal na Pag-Abiso sa Ekstrahudisyal na Pag-Foreclose

    Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na kinakailangan ang personal na pag-abiso sa mortgagor bago isagawa ang ekstrahudisyal na pag-foreclose ng kanyang ari-arian. Nilalayon nitong protektahan ang karapatan ng mortgagor sa due process at bigyan siya ng pagkakataong maprotektahan ang kanyang interes bago pa man maibenta ang kanyang ari-arian sa isang public auction. Ang desisyong ito ay nagpapabago sa dating interpretasyon ng Act No. 3135, na hindi nag-oobliga ng personal na pag-abiso, at nagbibigay diin sa obligasyon ng mga bangko na maging mas maingat sa kanilang mga kliyente.

    Kapag ang Kasunduan ay Nagtatakda: Dapat Bang Abisuhan ang Mortgagor?

    Ang kasong ito ay umiikot sa isang loan agreement sa pagitan ni Josephine Co (Co) at Philippine Savings Bank (PSBank), kung saan ginamit ni Co ang kanyang lupa bilang collateral. Matapos hindi makabayad si Co, nagsagawa ang PSBank ng ekstrahudisyal na pag-foreclose. Dito nagkaroon ng problema, sinabi ni Co na hindi siya naabisuhan tungkol sa pag-foreclose. Ang pangunahing tanong dito ay kung may obligasyon ba ang PSBank na personal na abisuhan si Co, kahit na walang malinaw na probisyon sa batas na nagsasabi nito. Binigyang diin ng PSBank na mayroon silang karapatang ipagpatuloy ang foreclosure nang walang abiso, ayon sa kasunduan.

    Sa ilalim ng Act No. 3135, ang batas na namamahala sa ekstrahudisyal na foreclosure, ang kailangan lamang ay i-post ang notice of sale sa mga pampublikong lugar at i-publish ito sa isang pahayagan. Hindi nito hinihingi ang personal na pag-abiso sa mortgagor. Subalit, sa mga nakaraang desisyon, kung may probisyon sa kontrata na nagtatakda na dapat abisuhan ang mortgagor sa anumang aksyon legal, kabilang ang foreclosure, ang hindi pag-abiso ay maaaring magpawalang-bisa sa foreclosure. Kaya’t mahalaga na suriin ang mga kontrata at mga kasunduan para matiyak na nasusunod ang mga takda nito.

    Ipinunto ng Korte Suprema na ang karapatan sa ari-arian ay protektado ng due process clause ng Konstitusyon. Kahit na ang due process ay karaniwang tumutukoy sa mga aksyon ng gobyerno, maaari rin itong magamit sa mga pribadong relasyon, lalo na kung may malaking epekto sa karapatan ng isang tao. Dahil dito, binigyang diin ng Korte na dapat balikan ang interpretasyon ng Act No. 3135 upang matiyak na nabibigyan ng sapat na proteksyon ang mga mortgagor. Dapat ding tandaan na ang pagiging patas ay kailangan, at ang foreclosure ay dapat na isinasagawa nang may paggalang sa karapatan ng lahat.

    Sa mga nakaraang kaso, madalas na binibigyang kahulugan ng Korte Suprema ang mga probisyon sa kontrata na nagtatakda ng address ng mortgagor bilang obligasyon na abisuhan ang mortgagor sa anumang aksyon legal. Kahit walang direktang pahayag na dapat abisuhan ang mortgagor tungkol sa foreclosure, ang pagkabigong magpadala ng abiso ay maaaring magpawalang-bisa sa foreclosure. Sa kasong ito, kahit na may probisyon sa kasunduan na nagsasabing maaaring mag-foreclose ang PSBank nang walang abiso, binigyang diin ng Korte Suprema na dapat pa ring sundin ang prinsipyo ng due process at ang obligasyon ng bangko na maging maingat.

    Dahil sa kahalagahan ng due process at ang obligasyon ng mga bangko, nagpasya ang Korte Suprema na dapat abisuhan si Co tungkol sa foreclosure. Kahit na hindi ito direktang hinihingi ng Act No. 3135, kinakailangan ito upang protektahan ang karapatan ni Co at upang matiyak na ang foreclosure ay isinasagawa nang patas. Ang desisyong ito ay nagpapakita ng pagbabago sa pananaw ng Korte Suprema, na ngayon ay mas pinapahalagahan ang proteksyon ng mga mortgagor sa mga kaso ng ekstrahudisyal na foreclosure.

    Sa madaling salita, sa ngayon, hindi na sapat na basta’t sumunod lamang sa mga pormal na rekisito ng Act No. 3135. Kailangan din tiyakin na nabibigyan ng personal na abiso ang mortgagor upang magkaroon siya ng pagkakataong maprotektahan ang kanyang karapatan. Dahil ang banking industry ay isang negosyong may kinalaman sa interes ng publiko, at dapat kumilos nang may mataas na antas ng pag-iingat sa kanilang mga kliyente, na nangangailangan nang mas mahigpit na pagsunod sa tamang proseso.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung kailangan ba ang personal na abiso sa mortgagor bago isagawa ang ekstrahudisyal na foreclosure, kahit na hindi ito direktang hinihingi ng Act No. 3135. Ito ay may kinalaman sa karapatan sa due process ng mortgagor.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa personal na abiso? Ayon sa Korte Suprema, kinakailangan ang personal na abiso sa mortgagor upang protektahan ang kanyang karapatan sa due process at bigyan siya ng pagkakataong maprotektahan ang kanyang interes.
    Nagbago ba ang interpretasyon ng Act No. 3135 dahil sa kasong ito? Oo, nagbago ang interpretasyon ng Act No. 3135. Dati, hindi kailangan ang personal na abiso, ngunit ngayon, binibigyang diin ang kahalagahan nito upang matiyak ang pagiging patas.
    Ano ang obligasyon ng mga bangko sa mga kaso ng foreclosure? Obligado ang mga bangko na maging maingat at tiyakin na nabibigyan ng personal na abiso ang mortgagor. Dapat din silang sumunod sa prinsipyo ng due process.
    Ano ang epekto ng hindi pagbibigay ng personal na abiso? Ang hindi pagbibigay ng personal na abiso ay maaaring magpawalang-bisa sa foreclosure proceedings at auction sale.
    Mayroon bang kaso kung kailan hindi kailangan ang personal na abiso? Sa pangkalahatan, kinakailangan ang personal na abiso, maliban kung mayroong malinaw at tahasang waiver sa kontrata.
    Ano ang dapat gawin ng isang mortgagor kung hindi siya naabisuhan tungkol sa foreclosure? Kung hindi ka naabisuhan, kumunsulta agad sa isang abogado. Maaari kang magsampa ng kaso upang mapawalang-bisa ang foreclosure at maprotektahan ang iyong karapatan.
    Bakit mahalaga ang desisyong ito? Mahalaga ang desisyong ito dahil pinoprotektahan nito ang karapatan ng mga mortgagor at tinitiyak na ang mga bangko ay kumikilos nang may paggalang at pag-iingat sa kanilang mga kliyente.

    Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa kahalagahan ng proteksyon sa karapatan ng mga mortgagor sa proseso ng ekstrahudisyal na pag-foreclose. Bagama’t hindi tahasang nakasaad sa Act No. 3135 ang pangangailangan ng personal na pag-abiso, binibigyang diin ng Korte Suprema ang tungkulin ng mga institusyong pinansyal na pangalagaan ang interes ng publiko at tiyakin ang pagsunod sa prinsipyo ng due process. Kung kaya, napakahalaga na maging mapanuri at maingat sa mga kasunduan sa pagpapautang upang maiwasan ang hindi kinakailangang pagkakautang at upang matiyak na protektado ang inyong mga karapatan bilang isang nanghihiram.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Philippine Savings Bank vs. Josephine Co, G.R. No. 232004, October 6, 2021

  • Pagpapawalang-bisa ng Foreclosure: Kailan Hindi Hadlang sa Writ of Possession

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang pagpapawalang-bisa ng foreclosure sale ay hindi awtomatikong hadlang sa pag-isyu ng writ of possession. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa ministerial na tungkulin ng korte na mag-isyu ng writ of possession sa nagpautang na bumili ng ari-arian sa foreclosure sale, maliban kung mayroong sapat na batayan upang suspindihin ito. Samakatuwid, kahit na mayroong kasong nakabinbin na humahamon sa bisa ng foreclosure, ang writ of possession ay maaaring ipatupad maliban kung ang pagpapawalang-bisa ay pinal na.

    Ang Laban Para sa Ari-arian: Ministerial Duty Ba ang Writ of Possession?

    Ang kasong ito ay nag-ugat sa pagkakautang ng mag-asawang Jayag sa Rural Bank of San Juan, Inc. (RBSJ) na kalaunan ay nailipat sa BDO Unibank, Inc. (BDO). Nang mabigo ang mag-asawa na bayaran ang kanilang utang, nagsampa ang BDO ng petisyon para sa extrajudicial foreclosure. Matapos ang foreclosure, nagsampa ang mag-asawa ng kaso para sa pagpapawalang-bisa ng mortgage at foreclosure sale, habang ang BDO naman ay humiling ng writ of possession. Ang pangunahing tanong dito ay kung maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng writ of possession dahil sa nakabinbing kaso ng pagpapawalang-bisa.

    Binigyang-diin ng Korte Suprema na ang writ of possession ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang pagmamay-ari ng ari-arian sa taong may karapatan dito. Sa isang extrajudicial foreclosure, ang bumibili (karaniwan ay ang bangko) ay may karapatang humiling ng writ of possession matapos makonsolida ang titulo sa kanyang pangalan. Ang pag-isyu ng writ of possession ay isang ministerial na tungkulin ng korte, ibig sabihin, wala itong diskresyon na tanggihan ang pag-isyu nito kung ang lahat ng mga kinakailangan ay natugunan.

    Ngunit mayroong mga eksepsiyon sa panuntunang ito. Halimbawa, kung ang presyo ng pagbili ay napakababa, kung mayroong ibang tao na nagke-claim ng karapatan sa ari-arian, o kung hindi naibalik ang sobrang kita ng benta sa nagpautang, maaaring hindi agad-agad ipatupad ang writ of possession. Sa kaso ng Jayag, hindi nakita ng Korte Suprema na mayroong anumang sapat na dahilan upang ipagpaliban ang pag-isyu ng writ of possession. Ang nakabinbing kaso ng pagpapawalang-bisa ay hindi sapat na batayan, lalo na’t hindi pa pinal ang desisyon dito.

    Inisa-isa ng Korte Suprema ang mga remedyo na maaaring gawin ng isang partido na hindi sumasang-ayon sa pag-isyu ng writ of possession. Kung ang writ of possession ay inisyu na, ang tamang remedyo ay ang apela, at hindi certiorari. Ngunit, sa kasong ito, ang mag-asawang Jayag ay humingi ng remedyo matapos lumipas ang panahon ng pagtubos, kaya hindi na maaaring gamitin ang remedyo sa ilalim ng Seksiyon 8 ng Act No. 3135. Dahil dito, tama ang CA sa pagbasura sa petisyon dahil hindi ito ang tamang remedyo.

    Dagdag pa rito, binigyang diin ng Korte na bagama’t naghain ng petisyon para sa certiorari ang mga petitioner, hindi nila napatunayan na nagkaroon ng grave abuse of discretion ang trial court sa pag-isyu ng Writ of Possession. Bukod dito, dahil nagsampa na ang mga petitioner ng Civil Case No. 13-330 (annulment of mortgage and foreclosure), hindi masasabing wala silang ibang plain and adequate remedy. Samakatuwid, tama pa rin ang CA sa pagbasura sa petisyon dahil sa hindi tamang remedyo.

    Kaugnay nito, hindi pa rin masasabi na wala nang pag-asa ang mga petitioner dahil ayon sa desisyon ng Korte Suprema, maaari pa rin silang maghain ng motion para sa pagkansela ng Writ of Possession sa trial court dahil ang desisyon ng CA sa CA-G.R. CV No. 104000 na nagpapawalang-bisa sa extrajudicial foreclosure ay pinal na. Sa madaling salita, nabigyan sila ng pagkakataon na muling irekonsidera ng korte ang kanilang sitwasyon batay sa naging desisyon ng CA.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung maaaring ipagpaliban ang pag-isyu ng writ of possession dahil sa nakabinbing kaso ng pagpapawalang-bisa ng mortgage at foreclosure sale.
    Ano ang writ of possession? Ito ay isang utos ng korte na nag-uutos sa sheriff na ibigay ang pagmamay-ari ng ari-arian sa taong may karapatan dito, karaniwan ay ang bumibili sa foreclosure sale.
    Ano ang ministerial na tungkulin ng korte? Ibig sabihin, walang diskresyon ang korte na tanggihan ang pag-isyu ng writ of possession kung ang lahat ng mga kinakailangan ay natugunan.
    Ano ang mga eksepsiyon sa panuntunang ito? Kabilang dito ang napakababang presyo ng pagbili, may ibang tao na nagke-claim ng karapatan sa ari-arian, o hindi naibalik ang sobrang kita ng benta sa nagpautang.
    Ano ang tamang remedyo kung hindi sumasang-ayon sa pag-isyu ng writ of possession? Kung ang writ of possession ay inisyu na, ang tamang remedyo ay ang apela, at hindi certiorari.
    Maaari bang kanselahin ang writ of possession kung pinal na ang desisyon na nagpapawalang-bisa sa foreclosure? Oo, maaaring maghain ng motion para sa pagkansela ng writ of possession sa trial court.
    Ano ang implikasyon ng desisyong ito sa mga may pagkakautang? Kailangan nilang magbayad ng kanilang utang sa takdang panahon upang maiwasan ang foreclosure. Kung mayroon silang dahilan upang hamunin ang foreclosure, dapat silang magsampa ng kaso sa lalong madaling panahon at humingi ng injunction.
    Ano ang dapat gawin kung may nakabinbing kaso ng pagpapawalang-bisa ng foreclosure? Dapat tiyakin na ang lahat ng mga kinakailangan para sa pagkuha ng injunction ay natutugunan upang mapigilan ang pag-isyu ng writ of possession.

    Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga legal na proseso at ang mga tamang remedyo sa mga usapin ng foreclosure. Bagamat hindi hadlang ang nakabinbing kaso sa writ of possession, hindi nangangahulugan na wala nang maaaring gawin ang mga may-utang. Mahalaga na magkaroon ng legal na representasyon upang maunawaan ang mga karapatan at remedyo na magagamit.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Jayag vs. BDO Unibank, Inc., G.R. No. 222503, September 14, 2021

  • Pagpapawalang-bisa ng Pagpapasubasta: Kailan Ito Maaaring Hindi Makaapekto sa Naunang Paglipat ng Pagmamay-ari?

    Ang kasong ito ay nagpapakita kung paano hindi awtomatikong mapapawalang-bisa ng isang Commencement Order sa rehabilitasyon ng korporasyon ang naunang pagpapasubasta ng ari-arian. Ipinasiya ng Korte Suprema na ang pagpapasubasta ng ari-arian at paglipat ng pagmamay-ari sa Land Bank ay nangyari bago pa man ang petsa ng pagsisimula ng rehabilitasyon ng Polillo Paradise Island Corporation. Dahil dito, hindi na sakop ng Commencement Order ang ari-arian, at hindi na rin maituturing na kreditor ng korporasyon ang Land Bank. Mahalaga ang desisyong ito dahil nagbibigay ito ng linaw sa saklaw ng proteksyon na ibinibigay ng rehabilitasyon sa mga korporasyon at ang limitasyon nito pagdating sa mga transaksyong nangyari na bago ang proseso ng rehabilitasyon.

    Kung Paano Naging Hadlang ang Bagyo sa Rehabilitasyon ng Isla ng Paraiso

    Ang kasong ito ay nagmula sa pagkakautang ng Polillo Paradise Island Corporation (PPIC) sa Land Bank of the Philippines (LBP). Noong una, nagkaroon ng short-term loan line (STLL) ang PPIC sa LBP na ginamit bilang karagdagang kapital para sa kanilang negosyong hotel. Bilang seguridad, isinangla nila ang dalawang lote na may mga titulo na nakapangalan kay Aimee Almeda. Bagama’t nagkaroon ng ilang pag-ayos sa kanilang pagkakautang, hindi pa rin nakabayad ang PPIC. Dahil dito, kinailangan ng LBP na magsampa ng petisyon para sa extrajudicial foreclosure ng mga isinanglang ari-arian.

    Matapos ang foreclosure, nanalo ang LBP bilang pinakamataas na bidder. Dahil hindi na-redeem ng PPIC ang mga ari-arian sa loob ng itinakdang panahon, kinonsolida ng LBP ang titulo sa mga ito. Matapos nito, naghain ang PPIC ng petisyon para sa corporate rehabilitation, na sinasabing nakaapekto ang mga kalamidad at krisis pinansyal sa kanilang kakayahang magbayad ng utang. Ngunit, ibinasura ng RTC ang unang petisyon, dahil wala nang natitira para i-rehabilitate. Nag-file ng amended petition ang PPIC. Ang pangunahing tanong dito ay kung ang Commencement Order na ibinaba ng RTC ay may epekto sa foreclosure sale at sa mga resulta nito.

    Mahalagang maintindihan ang konsepto ng rehabilitasyon. Sa ilalim ng RA 10142 o ang Financial Rehabilitation and Insolvency Act (FRIA), ang rehabilitasyon ay ang pagbabalik sa isang korporasyon sa matagumpay na operasyon at solvency, kung kaya pang ituloy ang negosyo at mababayaran ang mga kreditor. Kaya naman, naglalayon itong bigyan ng bagong buhay ang korporasyon at pahintulutang bayaran ang mga utang nito mula sa kinikita. Upang maisakatuparan ito, naglalabas ang korte ng Commencement Order. Ang epekto nito ay nakasaad sa Section 17 ng FRIA.

    Section 17. Effects of the Commencement Order. – Unless otherwise provided for in this Act, the court’s issuance of a Commencement Order shall, in addition to the effects of a Stay or Suspension Order described in Section 16 hereof:

    (b) prohibit or otherwise serve as the legal basis rendering null and void the results of any extrajudicial activity or process to seize property, sell encumbered property, or otherwise attempt to collect on or enforce a claim against the debtor after commencement date unless otherwise allowed in this Act, subject to the provisions of Section 50 hereof;

    Sinasabi sa batas na ang epekto ng Commencement Order ay binibilang mula sa petsa ng paghain ng petisyon, boluntaryo man o hindi. Ang kritikal na punto rito ay ang petsa ng paghain ng petisyon para sa rehabilitasyon. Base sa mga record, ang unang petisyon ay ibinasura na ng RTC. Ang October 18, 2012 Amended Petition ang siyang nagbigay daan sa rehabilitasyon, kaya dito ibinase ang commencement date. Kung kailan nangyari ang extrajudicial foreclosure sale ay dapat suriin.

    Ang Certificate of Sale ay na-isyu at nairehistro noong August 22, 2011. Kaya, ang huling araw para mag-redeem ay August 22, 2012. Ayon sa jurisprudence, ang bumili sa extrajudicial foreclosure ay nagiging ganap na may-ari kapag walang nag-redeem sa loob ng isang taon mula sa pagpaparehistro ng Certificate of Sale. Kahit bago pa man matapos ang redemption period, ang bumibili ay itinuturing nang may-ari. Ang pagkuha ng ganap na pagmamay-ari at ang pag-isyu ng bagong titulo ay nagbibigay lamang sa kanya ng karapatang magmay-ari.

    Sa kasong ito, napunta sa LBP ang pagmamay-ari noong August 22, 2012, dahil hindi na-redeem ng dating may-ari ang ari-arian. Nangyari ito bago pa ang paghain ng petisyon para sa corporate rehabilitation noong October 18, 2012. Dahil sa pagkakabenta, nabawasan ang utang ng korporasyon. Ayon pa sa LBP, nabayaran na raw ang utang ng PPIC dahil sa foreclosure sale. Dahil ang pagkuha ng LBP ng ganap na pagmamay-ari ay nangyari bago ang commencement date, valid ang sale ng mga ari-arian. Samakatuwid, hindi na maituturing na kreditor ng PPIC ang LBP.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang Commencement Order ay may bisa para pawalang-bisa ang foreclosure sale na nangyari na bago pa ang paghain ng petisyon para sa rehabilitasyon.
    Ano ang kahulugan ng Commencement Order sa ilalim ng FRIA? Ito ang opisyal na pagsisimula ng proseso ng rehabilitasyon na naglalayong protektahan ang ari-arian ng korporasyon at bigyan ito ng pagkakataong magbagong-ayos.
    Kailan nagsisimula ang bisa ng Commencement Order? Retroactive ito sa petsa ng paghain ng petisyon para sa voluntary o involuntary proceedings.
    Ano ang epekto ng Commencement Order sa mga transaksyong nangyari na bago ito? Hindi nito awtomatikong pinapawalang-bisa ang mga transaksyong legal na nangyari na bago ang petsa ng paghain ng petisyon para sa rehabilitasyon.
    Kailan nakakuha ng pagmamay-ari ang Land Bank sa mga ari-arian ng PPIC? Nakuha ng Land Bank ang pagmamay-ari noong August 22, 2012, matapos mabigo ang PPIC na i-redeem ang ari-arian sa loob ng isang taon.
    Bakit hindi na itinuturing na kreditor ng PPIC ang Land Bank? Dahil sa foreclosure sale, itinuring ng Land Bank na bayad na ang utang ng PPIC, kaya hindi na sila kreditor nito.
    Ano ang naging batayan ng Korte Suprema sa pagpabor sa Land Bank? Ang batayan ay ang foreclosure sale at paglipat ng pagmamay-ari ay nangyari bago pa ang commencement date ng rehabilitasyon.
    Anong aral ang makukuha sa desisyong ito? Mahalagang malaman ang tamang timeline ng mga transaksyon at ang petsa ng paghain ng petisyon para sa rehabilitasyon upang matukoy ang epekto ng Commencement Order.

    Sa huli, ang desisyong ito ay nagbibigay linaw sa kung paano tinitimbang ng korte ang mga pangyayari bago at pagkatapos ng commencement date sa proseso ng rehabilitasyon. Ito ay nagpapahiwatig na ang maingat na pag-unawa sa batas at timeline ng mga transaksyon ay mahalaga sa mga korporasyong naglalayong mag-rehabilitate.

    Para sa mga katanungan tungkol sa paglalapat ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para lamang sa layuning impormasyon at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa partikular na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: LAND BANK OF THE PHILIPPINES v. POLILLO PARADISE ISLAND CORPORATION, G.R. No. 211537, December 10, 2019

  • Pagbabayad ng Interes sa Pag-Foreclose: Kailan Kailangan para Pigilan ang Subasta

    Sa desisyon na ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema ang mga kondisyon para sa pagpapalabas ng Temporary Restraining Order (TRO) o Writ of Preliminary Injunction (WPI) upang pigilan ang extrajudicial foreclosure ng real estate mortgage. Nakatuon ang kaso sa kung kailan maaaring pigilan ang foreclosure dahil sa paratang na hindi makatwiran ang interes ng utang. Nilinaw ng Korte na kailangan munang magbayad ang umuutang ng legal na interes na 6% kada taon sa prinsipal na utang upang makakuha ng TRO o WPI, at dapat itong bayaran buwan-buwan habang nakabinbin ang kaso. Ang pagkabigong sumunod sa kondisyong ito ay sapat na dahilan upang hindi payagan ang pagpapalabas ng TRO o WPI.

    Kapag Mataas ang Interes, May Pag-Asa Bang Mahinto ang Foreclosure?

    Nagsampa ng reklamo ang mag-asawang Tumon laban sa Radiowealth Finance Company, Inc. dahil sa diumano’y napakataas na interes ng kanilang inutang. Upang mahinto ang foreclosure ng kanilang ari-arian, humiling sila ng TRO at WPI sa korte. Ngunit, tinanggihan ito ng Regional Trial Court (RTC), at kinatigan naman ng Court of Appeals (CA) ang desisyong ito. Dinala ng mag-asawa ang kaso sa Korte Suprema, kung saan nila kinuwestiyon kung nagkamali ba ang CA sa pagsuporta sa RTC. Ang pangunahing tanong dito ay kung tama ba ang ginawa ng RTC na hindi pagbigyan ang kanilang hiling na pigilan ang foreclosure.

    Sinuri ng Korte Suprema ang mga batayan para sa pagpapalabas ng preliminary injunction, alinsunod sa Section 3, Rule 58 ng Rules of Court. Ayon sa panuntunang ito, maaaring magpalabas ng preliminary injunction kung ang aplikante ay may karapatan sa hinihinging lunas, o kung ang patuloy na pagkilos na inirereklamo ay magdudulot ng hindi makatarungang pinsala sa aplikante, o kung ang isang partido ay gumagawa ng mga kilos na lumalabag sa karapatan ng aplikante. Bukod dito, sa konteksto ng foreclosure, mayroon ding mga karagdagang patakaran sa A.M. No. 99-10-05-0, na sinusugan.

    (2) No [TRO or WPI] against the extrajudicial foreclosure of real estate mortgage shall be issued ou the allegation that the interest on the loan is unconscionable, unless the debtor pays the mortgagee at least twelve percent per annum interest on the principal obligation as stated in the application for foreclosure sale, which shall be updated monthly while the case is pending.

    Binigyang-diin ng Korte na ang mga panuntunan sa A.M. No. 99-10-05-0 ay may mahigpit na mga kondisyon. Upang makakuha ng TRO/WPI dahil sa paratang na hindi makatwiran ang interes, kailangang magbayad ang umuutang ng 6% (dating 12%) na interes kada taon sa prinsipal na utang. Sa kasong ito, hindi nakapagpakita ang mag-asawang Tumon na sumunod sila sa kondisyong ito noong humiling sila ng TRO/WPI.

    Hindi tungkulin ng korte na tanungin ang aplikante kung handa silang magbayad ng interes. Sa halip, dapat kusang-loob na magbayad o magdeposito ng halaga ng interes ang aplikante sa korte upang mapatunayang seryoso sila sa kanilang hiling. Ayon sa Korte Suprema, kailangang ipakita ng mga aplikante ang kanilang malinaw at hindi mapag-aalinlanganang karapatan na protektahan ang kanilang sarili. Ang hindi pagsunod sa mga patakaran sa A.M. No. 99-10-05-0 ay sapat na dahilan upang hindi pagbigyan ang hiling na pigilan ang foreclosure.

    Nilinaw din ng Korte na ang pagtukoy ng korte na hindi makatwiran ang interes para sa TRO/WPI ay hindi nangangahulugang prejudgment sa pangunahing kaso. Ang kailangan lamang ay prima facie evidence, o sapat na ebidensya upang magtatag ng isang katotohanan kung hindi sasalungatin. Kailangan ring tandaan na ang obligasyon na magbayad ng legal na interes ay nagsisimula kapag humiling ng TRO/WPI, at nagpapatuloy hanggang nakabinbin ang kaso. Hindi maituturing na katuparan sa kondisyon na ito ang mga dating bayad, o ang sinasabing “sobra” sa bayad.

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung nagpakita ba ang Sps. Tumon ng sapat na batayan upang pigilan ang extrajudicial foreclosure ng kanilang ari-arian dahil sa alegasyon ng napakataas na interes.
    Ano ang ibig sabihin ng “extrajudicial foreclosure”? Ito ay ang pagbebenta ng ari-arian sa pamamagitan ng subasta upang mabayaran ang utang, nang hindi dumadaan sa normal na proseso ng paglilitis sa korte.
    Ano ang kailangan upang makakuha ng TRO o WPI para pigilan ang foreclosure dahil sa mataas na interes? Kailangan munang magbayad ang umuutang ng 6% na interes kada taon sa prinsipal na utang, at panatilihin itong bayad buwan-buwan habang nakabinbin ang kaso.
    Tungkulin ba ng korte na sabihan ang umuutang na magbayad ng interes? Hindi, tungkulin ng umuutang na kusang magbayad o magdeposito ng halaga ng interes sa korte.
    Makatwiran bang basehan ang napakataas na interes upang mahinto ang foreclosure? Hindi ito awtomatikong basehan. Kailangan ding magbayad ang umuutang ng legal na interes habang nakabinbin ang kaso.
    Ano ang ibig sabihin ng prima facie evidence? Ito ay sapat na ebidensya upang magtatag ng isang katotohanan kung hindi sasalungatin. Hindi kailangan ng kumpletong ebidensya sa simula pa lamang.
    Nakaaapekto ba ang desisyon na ito sa karapatan ng umuutang na kwestyunin ang interes sa korte? Hindi. Ang desisyon na ito ay para lamang sa hiling na mahinto ang foreclosure. Maaaring ipagpatuloy ang kaso para sa kwestyun ng interes.
    Ano ang kahalagahan ng desisyong ito para sa mga umuutang? Dapat malaman ng mga umuutang na kung gusto nilang pigilan ang foreclosure dahil sa mataas na interes, kailangan nilang magbayad ng legal na interes habang nakabinbin ang kaso sa korte.

    Sa kabuuan, pinagtibay ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals, na nagpapakita na hindi nagkamali ang RTC sa pagtanggi sa hiling ng mag-asawang Tumon na pigilan ang foreclosure. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagsunod sa mga patakaran at kondisyon na itinakda ng batas upang maprotektahan ang karapatan ng isang partido. Ang kasong ito ay nagpapaalala sa mga umuutang at nagpapautang na maging maingat at sundin ang mga batas sa mga transaksyon ng pautang upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan at legal na komplikasyon.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: SPS. LITO AND LYDIA TUMON, VS. RADIOWEALTH FINANCE COMPANY, INC., G.R. No. 243999, March 18, 2021

  • Pagpapawalang-Bisa ng Mortgage: Saan Dapat Maghain?

    Sa kasong ito, ipinaliwanag ng Korte Suprema na ang isang bumibili ng lote ay maaaring humiling ng pagpapawalang-bisa ng isang real estate mortgage sa Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB) kung ito ay may kinalaman sa mga reklamo ng hindi maayos na gawi sa negosyo ng real estate. Gayunpaman, hindi ito nangangahulugan na maaari ring humiling ang bumibili sa korte ng pagpapawalang-bisa ng extrajudicial foreclosure proceedings. Kung ang dalawang kaso ay nagmula sa parehong sanhi at may parehong partido, ito ay maituturing na forum shopping sa pamamagitan ng litis pendentia, o nakabinbing paglilitis.

    Paano Nagdulot ng Dalawang Kaso ang Isang Mortgage?

    Ang kaso ay nagsimula nang bumili si Gayden Seloza ng lote kay First World Home Philippines, Inc. Kalaunan, natuklasan ni Seloza na ipinagkatiwala ng First World ang lote sa isang bangko, na humantong sa extrajudicial foreclosure dahil sa hindi pagbabayad ng First World. Dahil dito, nagsampa si Seloza ng dalawang kaso: isa sa HLURB upang kwestyunin ang validity ng mortgage, at isa sa Regional Trial Court upang ipawalang-bisa ang foreclosure. Ang pangunahing tanong dito ay kung ang paghahain ng dalawang kaso na ito ay maituturing na forum shopping.

    Sa ilalim ng Rule 7, Section 5 ng Rules of Court, ang forum shopping ay isang dahilan upang ibasura ang isang reklamo. Ayon sa Korte Suprema sa kasong City of Taguig v. City of Makati, may iba’t ibang paraan upang magawa ang forum shopping, kabilang ang paghahain ng maraming kaso na may parehong sanhi at kahilingan, o paghahati ng sanhi ng aksyon upang makakuha ng iba’t ibang mga remedyo. Ang pagsubok sa pagtukoy kung may forum shopping ay kung mayroong litis pendentia o kung ang isang pinal na paghuhusga sa isang kaso ay magiging res judicata sa isa pa.

    Sa kasong ito, sinabi ng Korte Suprema na mayroong litis pendentia dahil mayroong malaking pagkakapareho sa mga partido, sa mga karapatang ipinaglalaban, at sa mga kahilingan sa parehong kaso sa HLURB at sa Regional Trial Court. Ipinaliwanag ng korte na hindi kailangan ang ganap na pagkakapareho ng mga partido, sapat na ang parehong interes ang kanilang kinakatawan. Sa kasong ito, ang Onshore Strategic Assets (SPV-AMC), Inc., ang humalili sa United Overseas Bank, kung saan ipinagkatiwala ng First World ang lote.

    Tungkol naman sa pagkakapareho ng mga karapatan at kahilingan, sinabi ng Korte Suprema na bagaman magkaiba ang mga remedyong hinihingi sa dalawang kaso, ang batayan ng parehong kaso ay ang validity ng real estate mortgage. Binanggit ng korte ang kaso ng Yap v. Chua na ang pagkakapareho ng sanhi ng aksyon ay hindi nangangahulugang ganap na pagkakapareho; kung hindi, madaling makakaiwas ang isang partido sa operasyon ng res judicata sa pamamagitan ng pagbabago ng anyo ng aksyon o ng lunas na hinahangad. Dahil dito, hindi maaaring magpasya ang Regional Trial Court sa validity ng extrajudicial foreclosure nang hindi tinatalakay ang validity ng real estate mortgage, na nasa hurisdiksyon na ng HLURB.

    Higit pa rito, tinukoy ng Korte Suprema na may eksklusibong hurisdiksyon ang HLURB na dinggin ang mga kaso ng hindi maayos na gawi sa negosyo ng real estate, na kinabibilangan ng pagpapautang ng mga property na naibenta na sa isang bumibili ng lote nang walang kaalaman at pahintulot ng HLURB, alinsunod sa Section 18 ng Presidential Decree No. 957. Ayon sa Korte Suprema sa kasong Manila Banking Corporation v. Spouses Rabina

    Ang ginawa ng MDC sa pag-mortgage ng lote sa petitioner, nang walang kaalaman at pahintulot ng mga mag-asawang respondent na bumili ng lote at walang pag-apruba ng HLURB, gaya ng kinakailangan ng P.D. 957, ay hindi lamang isang hindi maayos na gawi sa negosyo ng real estate ngunit labis ding nakakasama sa kanila.

    Dahil dito, ang desisyon ng Korte Suprema ay nagpapatibay na ang paghahain ng kaso sa Regional Trial Court upang ipawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure habang may nakabinbing kaso sa HLURB na kumukwestyon sa validity ng real estate mortgage ay maituturing na forum shopping, at maaaring magresulta sa pagbasura ng kaso.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung ang paghahain ng kaso sa Regional Trial Court upang ipawalang-bisa ang extrajudicial foreclosure habang may nakabinbing kaso sa HLURB na kumukwestyon sa validity ng real estate mortgage ay maituturing na forum shopping.
    Ano ang ibig sabihin ng forum shopping? Ang forum shopping ay ang paghahain ng parehong kaso o magkatulad na isyu sa iba’t ibang korte o ahensya upang makakuha ng mas paborableng desisyon.
    Ano ang litis pendentia? Ang litis pendentia ay isang sitwasyon kung saan may isa pang nakabinbing kaso sa pagitan ng parehong mga partido para sa parehong sanhi ng aksyon.
    Ano ang res judicata? Ang res judicata ay isang legal na prinsipyo na nagsasaad na ang isang pinal na paghuhusga sa isang kaso ay nagbabawal sa muling paglilitis ng parehong sanhi ng aksyon sa pagitan ng parehong mga partido.
    Saan dapat maghain ng reklamo kung may problema sa mortgage ng property na binili ko? Kung ang reklamo ay may kinalaman sa hindi maayos na gawi sa negosyo ng real estate, dapat itong ihain sa HLURB.
    Ano ang ginagawa ng HLURB? Ang HLURB ay may hurisdiksyon sa mga kaso ng hindi maayos na gawi sa negosyo ng real estate at may kapangyarihang magpawalang-bisa ng mortgage sa mga tiyak na sitwasyon.
    May kinalaman ba ang Presidential Decree No. 957 sa kasong ito? Oo, ang Section 18 ng Presidential Decree No. 957 ay nagbabawal sa pag-mortgage ng lote nang walang kaalaman ng bumibili at pahintulot ng HLURB.
    Ano ang implikasyon ng desisyon ng Korte Suprema sa mga bumibili ng lote? Dapat malaman ng mga bumibili ng lote kung saan ang tamang venue upang maghain ng kaso upang maiwasan ang forum shopping at ang pagbasura ng kanilang kaso.

    Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pag-unawa sa mga legal na pamamaraan at kung saan dapat i-file ang kaukulang kaso. Mahalagang kumonsulta sa abogado upang matiyak na ang lahat ng mga aksyon ay naaayon sa batas at upang maiwasan ang mga hindi kinakailangang komplikasyon.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: GAYDEN A. SELOZA VS. ONSHORE STRATEGIC ASSETS (SPV-AMC), INC., G.R. No. 227889, September 28, 2020