ASG Law

Tag: Equity of Redemption

  • Pagbabayad sa Loob ng Takdang Panahon: Ang Kahalagahan ng Rule 68 sa Pag-Foreclose ng Mortgage

    Huwag Kaligtaan ang Tamang Proseso: Kailangan ang Detalyadong Desisyon sa Pag-Foreclose para Maging Balido Ito

    n

    SPOUSES LEONARDO LONTOC AND NANCY LONTOC, PETITIONERS, VS. SPOUSES ROSELIE TIGLAO AND TOMAS TIGLAO, JR., RESPONDENTS. G.R. No. 217860*, January 29, 2024

    nn

    INTRODUCTION

    n

    Isipin mo na lang, pinaghirapan mong bayaran ang iyong utang, pero bigla kang sinabihan na hindi pala sapat ang iyong binayad dahil hindi malinaw ang naging desisyon ng korte. Ito ang realidad na kinaharap ng mag-asawang Tiglao sa kasong ito. Ang kasong Lontoc vs. Tiglao ay nagpapakita kung gaano kahalaga na sundin ang tamang proseso sa pag-foreclose ng mortgage, lalo na pagdating sa pagdedesisyon ng korte. Mahalagang malaman ang iyong mga karapatan at obligasyon upang maiwasan ang ganitong sitwasyon.

    nn

    Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung tama ba ang naging proseso ng Regional Trial Court (RTC) sa pag-foreclose ng property ng mag-asawang Tiglao. Lumalabas na hindi kumpleto ang naging desisyon ng RTC, kaya nagkaroon ng problema sa pagpapatupad nito.

    nn

    LEGAL CONTEXT

    n

    Para maintindihan natin ang kasong ito, kailangan nating balikan ang ilang mahahalagang legal na prinsipyo.

    nn

    Ang Rule 68 ng Rules of Court ang nagtatakda ng mga patakaran sa judicial foreclosure ng mortgage. Ayon sa Section 2 nito, kailangang tukuyin ng korte sa kanyang desisyon ang eksaktong halaga ng utang, kasama ang interes at iba pang bayarin, at ang takdang panahon para bayaran ito. Narito ang sipi:

    nn

    Section 2. Judgment on foreclosure for payment or sale. — If upon the trial in such action the court shall find the facts set forth in the complaint to be true, it shall ascertain the amount due to the plaintiff upon the mortgage debt or obligation, including interest and other charges as approved by the court, and costs, and shall render judgment for the sum so found due and order that the same be paid to the court or to the judgment obligee within a period of not less than ninety (90) days nor more than one hundred twenty (120) days from the entry of judgment, and that in default of such payment the property shall be sold at public auction to satisfy the judgment.

    nn

    Kung hindi malinaw ang desisyon ng korte, hindi ito maaaring ipatupad. Bukod pa rito, may tinatawag na

  • Pagpapawalang-bisa ng Pagtubos: Kailan Hindi Ito Maaari?

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang karapatan ng isang subordinate lienholder na tubusin ang ari-arian ay hindi nawawala kahit hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings. Kailangan pa ring magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang pormal na matapos ang karapatan ng subordinate lienholder na tubusin ang ari-arian. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may interes sa ari-arian na hindi direktang partido sa pangunahing kaso ng foreclosure.

    Mortgage Noon, Attachment Ngayon: Sino ang May Unang Karapatan?

    Ang kasong ito ay tungkol sa isang lupa sa Baguio City na dating pag-aari ng mag-asawang Avila. Sila ay umutang kay Romeo Pagedped at ginawang security ang lupa. Nang hindi nakabayad ang mag-asawa, na-foreclose ni Pagedped ang lupa. Pagkatapos nito, nalaman ni Pagedped na may ibang nagke-claim din sa lupa—si Luz Fallarme, na may notisya ng attachment at levy dahil sa isang kaso laban sa mga Avila. Ang tanong, sino ang may mas unang karapatan sa lupa, at may karapatan pa bang tubusin ni Fallarme ang kanyang interes?

    Si Romeo Pagedped ay nagbigay ng pautang sa mga Spouses Avila, na sinigurado ng isang real estate mortgage (REM) sa kanilang lupa. Nang hindi makabayad ang mga Avila, ginamit ni Pagedped ang kanyang karapatan at ipina-foreclose ang ari-arian sa pamamagitan ng korte. Siya rin ang nagwagi sa public auction. Kalaunan, nalaman ni Pagedped na may mga annotation sa titulo ng lupa na pabor kay Fallarme.

    Si Luz Fallarme naman ay may kaso laban sa mga Avila at nagpalabas ng Notice of Attachment at Notice of Levy sa kalahating bahagi ng lupa. Kalaunan, ipinabenta rin ni Fallarme ang bahagi ng lupa sa public auction kung saan siya rin ang nanalo. Hindi naimbitahan si Pagedped sa kaso ni Fallarme, at hindi rin naimbitahan si Fallarme sa judicial foreclosure ni Pagedped.

    Dahil dito, nagsampa si Pagedped ng petisyon sa korte para kanselahin ang mga annotation ni Fallarme sa titulo. Ang RTC ay pumabor kay Pagedped, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals. Ayon sa CA, kahit na mas nauna ang mortgage ni Pagedped, hindi maaaring kanselahin ang mga annotation ni Fallarme dahil hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings. Ang desisyon sa CA ay naging pinal at walang apela.

    Pagkatapos nito, sinubukan ni Fallarme na tubusin ang kalahating bahagi ng lupa, ngunit tumanggi si Pagedped. Kaya naman, nagsampa si Fallarme ng kaso sa korte para sa redemption at consignation. Ibig sabihin, idineposito niya sa korte ang halaga ng dapat bayaran para sa redemption. Ang RTC ay pumabor kay Fallarme, ngunit muling binaliktad ito ng Court of Appeals. Ayon sa CA, nag-estoppel si Fallarme dahil hindi niya agad ginamit ang kanyang karapatan sa redemption.

    Ngunit hindi sumang-ayon ang Korte Suprema sa CA. Ipinaliwanag ng Korte na kahit hindi naimbitahan si Fallarme sa foreclosure proceedings, hindi ito nangangahulugan na nawala ang kanyang karapatan sa redemption. Ayon sa Korte, kailangan pa ring magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang pormal na matapos ang karapatan ni Fallarme na tubusin ang kanyang interes sa lupa. Dahil dito, ibinalik ng Korte Suprema ang desisyon ng RTC na pumapayag sa redemption ni Fallarme.

    Dagdag pa rito, hindi maaaring mag-estoppel si Fallarme dahil hindi ito naging isyu sa mas mababang korte. Ang estoppel ay nangangahulugan na hindi na maaaring bawiin ang isang pahayag o aksyon na pinaniwalaan ng ibang partido. Hindi ito akma sa kaso ni Fallarme dahil wala siyang ginawa na nagpahiwatig na tinalikuran niya ang kanyang karapatan sa redemption.

    Ang aral sa kasong ito ay ang kahalagahan ng pag-imbita sa lahat ng partido na may interes sa ari-arian sa foreclosure proceedings. Sa ganitong paraan, maiiwasan ang mga komplikasyon at pagkaantala sa pagresolba ng mga kaso tungkol sa karapatan sa ari-arian.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung may karapatan pa bang tubusin ni Fallarme ang kanyang interes sa lupa, kahit hindi siya naimbitahan sa foreclosure proceedings ni Pagedped.
    Bakit hindi naimbitahan si Fallarme sa foreclosure proceedings ni Pagedped? Hindi alam ni Pagedped ang transaksyon sa pagitan ni Fallarme at ng mga Avila, kaya hindi niya ito naimbitahan.
    Ano ang equity of redemption? Ito ang karapatan ng isang mortgagor (o ng mga may interes sa ari-arian) na tubusin ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure sale ngunit bago pa ito makumpirma ng korte.
    Kailangan bang imbitahan ang lahat ng subordinate lienholders sa foreclosure proceedings? Oo, ayon sa Rules of Court, dapat na imbitahan ang lahat ng may interes sa ari-arian na mas mababa sa karapatan ng mortgagee.
    Ano ang mangyayari kung hindi naimbitahan ang isang subordinate lienholder sa foreclosure proceedings? Hindi mawawala ang karapatan niyang tubusin ang ari-arian, at kailangan pang magsampa ng hiwalay na foreclosure proceeding upang matapos ang karapatan niyang ito.
    Ano ang estoppel? Ito ay legal na prinsipyo na nagsasabing hindi na maaaring bawiin ang isang pahayag o aksyon na pinaniwalaan ng ibang partido.
    Nag-estoppel ba si Fallarme sa kasong ito? Hindi, dahil wala siyang ginawa na nagpahiwatig na tinalikuran niya ang kanyang karapatan sa redemption.
    Ano ang naging desisyon ng Korte Suprema? Pinayagan ng Korte Suprema si Fallarme na tubusin ang kanyang interes sa lupa.

    Sa kinalabasang ito, pinagtibay ng Korte Suprema ang proteksyon sa mga subordinate lienholders. Ipinapakita nito na hindi basta-basta mawawala ang karapatan ng isang tao sa ari-arian nang hindi nabibigyan ng pagkakataong ipagtanggol ang kanyang interes.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: Luz V. Fallarme vs Romeo Pagedped, G.R. No. 247229, September 03, 2020

  • Pagbawi ng Ari-arian Pagkatapos ng Pag-foreclose: Kailan Ito Maaari?

    Pagbawi ng Ari-arian Pagkatapos ng Pag-foreclose: Kailan Ito Maaari?

    G.R. No. 169568, October 22, 2014

    Kadalasan, ang pag-foreclose ng ari-arian ay nagiging sanhi ng pagkawala nito sa may-ari. Ngunit, may mga pagkakataon ba na maaaring mabawi pa ang ari-arian pagkatapos nito? Ang kasong Rolando Robles v. Fernando Fidel Yapcinco, et al. ay nagbibigay-linaw tungkol dito. Ito ay tungkol sa pagmamay-ari ng lupang na-foreclose at naibenta sa public auction, ngunit hindi nakumpirma ng korte ang pagbebenta. Ang kasong ito ay nagpapakita na kahit hindi nakumpirma ang pagbebenta, ang pagbawi ng ari-arian ay hindi basta-basta maaari.

    Ang Kontekstong Legal ng Foreclosure sa Pilipinas

    Ang foreclosure ay isang legal na proseso kung saan ang isang nagpahiram (lender) ay maaaring bawiin ang ari-arian ng umutang (borrower) kung hindi nito nabayaran ang kanyang utang. Sa Pilipinas, may dalawang uri ng foreclosure: hudisyal (judicial) at ekstrahudisyal (extrajudicial).

    Sa hudisyal na foreclosure, kailangan ng desisyon mula sa korte bago maibenta ang ari-arian sa public auction. Matapos ang pagbebenta, dapat itong kumpirmahin ng korte. Ang equity of redemption ay ang karapatan ng umutang na bayaran ang utang bago makumpirma ang pagbebenta.

    Sa ekstrahudisyal na foreclosure, ang pagbebenta ay ginagawa sa ilalim ng kapangyarihan na nakasaad sa kasunduan sa pagitan ng nagpahiram at umutang, at hindi na kailangan ng pag-apruba ng korte. Ang right of redemption ay ang karapatan ng umutang na tubusin ang ari-arian sa loob ng isang takdang panahon pagkatapos ng pagbebenta.

    Ayon sa Rules of Court, partikular sa Rule 68, Section 3, ang pagbebenta ay dapat kumpirmahin ng korte para ganap na mailipat ang karapatan sa bumili. Kung hindi ito nakumpirma, hindi ganap na naisasalin ang titulo.

    Mahalaga ring tandaan ang konsepto ng laches. Ito ay ang pagpapabaya o pagkaantala sa paggamit ng karapatan na maaaring maging sanhi ng pagkawala nito.

    Ang Kwento sa Likod ng Kaso

    Nagsimula ang lahat sa isang lupain sa Tarlac na pag-aari ni Fernando F. Yapcinco. Iginarantiya niya ito kay Jose C. Marcelo bilang seguridad sa kanyang utang noong 1944. Inilipat ni Marcelo ang kanyang karapatan kay Apolinario Cruz. Nang hindi nakabayad si Yapcinco, nagsampa ng kaso si Cruz para sa hudisyal na foreclosure.

    • 1956: Nagdesisyon ang Court of First Instance (CFI) na bayaran ni Yapcinco ang utang. Kung hindi, ipagbibili ang ari-arian sa public auction.
    • 1959: Si Apolinario Cruz ang nanalo sa public auction at binigyan ng certificate of absolute sale. Ngunit, hindi niya ito nairehistro, at hindi rin nakakuha ng judicial confirmation.
    • 1972: Ibinigay ni Cruz ang ari-arian sa kanyang mga apo.
    • 1991: Ginamit ni Apolinario Bernabe ang isang pekeng deed of sale para ilipat ang titulo sa kanyang pangalan.
    • 2000: Nagkaso ang mga tagapagmana ni Yapcinco para ipawalang-bisa ang titulo ni Bernabe.
    • 2002: Nagsampa ng kaso si Rolando Robles (isa sa mga apo ni Cruz) laban sa mga tagapagmana ni Yapcinco para ipawalang-bisa ang kanilang titulo.

    Ang RTC ay pumabor kay Robles, ngunit binaliktad ito ng Court of Appeals (CA). Ayon sa CA, hindi nakakuha ng titulo si Cruz dahil hindi nairehistro ang certificate of sale.

    Ang Supreme Court (SC) ang nagbigay ng huling desisyon.

    Narito ang ilan sa mga susing pahayag ng Korte Suprema:

    “The registration of the sale is required only in extra-judicial foreclosure sale because the date of the registration is the reckoning point for the exercise of the right of redemption. In contrast, the registration of the sale is superfluous in judicial foreclosure because only the equity of redemption is granted to the mortgagor…”

    “To better serve the ends of justice, the Court holds that the real issue to consider and resolve is who between the parties had the better right to the property, not whether there was a valid transfer of ownership to Apolinario Cruz.”

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Ang desisyon sa kasong ito ay nagbibigay-diin na ang hindi pagrehistro ng certificate of sale sa hudisyal na foreclosure ay hindi nangangahulugang awtomatiko nang makukuha ng dating may-ari ang ari-arian. Higit na mahalaga kung sino ang may mas matibay na karapatan dito.

    Key Lessons:

    • Sa hudisyal na foreclosure, ang pagrehistro ng certificate of sale ay hindi kasinghalaga ng sa ekstrahudisyal na foreclosure.
    • Ang hindi pagkumpirma ng korte sa pagbebenta ay hindi awtomatikong nagbibigay ng karapatan sa dating may-ari na bawiin ang ari-arian.
    • Ang laches ay maaaring maging hadlang sa pagbawi ng ari-arian kung matagal nang pinabayaan ng dating may-ari ang kanyang karapatan.

    Mga Tanong at Sagot (Frequently Asked Questions)

    Tanong: Ano ang pagkakaiba ng equity of redemption at right of redemption?

    Sagot: Ang equity of redemption ay ang karapatang bayaran ang utang bago makumpirma ang pagbebenta sa hudisyal na foreclosure. Ang right of redemption naman ay ang karapatang tubusin ang ari-arian pagkatapos ng pagbebenta sa ekstrahudisyal na foreclosure.

    Tanong: Kailangan bang irehistro ang certificate of sale sa hudisyal na foreclosure?

    Sagot: Hindi ito kasinghalaga ng sa ekstrahudisyal na foreclosure, ngunit makabubuting gawin ito para mapatibay ang karapatan sa ari-arian.

    Tanong: Ano ang mangyayari kung hindi nakumpirma ng korte ang pagbebenta sa hudisyal na foreclosure?

    Sagot: Hindi ganap na maililipat ang titulo sa bumili, ngunit hindi ito nangangahulugang awtomatiko nang makukuha ng dating may-ari ang ari-arian.

    Tanong: Ano ang papel ng laches sa mga kaso ng foreclosure?

    Sagot: Kung matagal nang pinabayaan ng dating may-ari ang kanyang karapatan na bawiin ang ari-arian, maaaring hindi na siya pahintulutang gawin ito dahil sa laches.

    Tanong: Ano ang dapat gawin kung na-foreclose ang aking ari-arian?

    Sagot: Kumunsulta agad sa isang abogado para malaman ang iyong mga karapatan at kung ano ang mga hakbang na maaari mong gawin.

    Kung mayroon kang katanungan tungkol sa foreclosure o iba pang usaping legal, huwag mag-atubiling kumunsulta sa eksperto. Ang ASG Law ay may mga abogado na dalubhasa sa ganitong mga usapin. Maaari kang makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo!