ASG Law

Tag: Eminent Domain

  • Pagkuha ng Lupa para sa Transmission Lines: Kailangan Bang Isama ang NGCP sa Kaso?

    Kailangan Bang Isama ang NGCP sa Kaso ng Pagkuha ng Lupa para sa Transmission Lines?

    G.R. No. 266880, May 15, 2024

    Isipin na lang na may lupa ka na biglang ginamit para sa mga transmission lines. Dapat bang isama sa kaso ang National Grid Corporation of the Philippines (NGCP) kung sila ang nagpapatakbo nito?

    Sa kasong National Transmission Corporation vs. Clemente P. Untiveros, et al., tinalakay ng Korte Suprema kung kailangan bang isama ang NGCP bilang isang indispensable party sa isang kaso ng inverse condemnation kaugnay ng mga transmission lines. Ang inverse condemnation ay isang aksyon kung saan hinihingi ng isang may-ari ng lupa ang kabayaran dahil ginamit ang kanyang lupa para sa isang proyekto ng gobyerno kahit walang pormal na expropriation.

    Ang Legal na Basehan

    Mahalaga ang mga sumusunod na legal na prinsipyo at batas:

    • Eminent Domain: Ito ang karapatan ng estado na kumuha ng pribadong lupa para sa pampublikong gamit basta’t may tamang kabayaran.
    • Inverse Condemnation: Ito ang aksyon na isinasampa ng may-ari ng lupa kung ang gobyerno o isang ahensya nito ay gumamit ng kanyang lupa nang walang pormal na proseso ng expropriation.
    • Republic Act No. 9136 (Electric Power Industry Reform Act o EPIRA): Ito ang batas na lumikha sa National Transmission Corporation (TRANSCO) at nagbigay sa kanila ng kapangyarihang mag-operate at mag-maintain ng mga transmission lines.
    • Republic Act No. 9511: Ito ang batas na nagbigay sa NGCP ng prangkisa para mag-operate, mag-manage, at mag-maintain ng national transmission system.

    Ayon sa Rule 3, Section 7 ng Rules of Court:

    SEC. 7. Compulsory joinder of indispensable parties. — Parties in interest without whom no final determination can be had of an action shall be joined either as plaintiffs or defendants.

    Ibig sabihin, kung hindi kumpleto ang kaso kung wala ang isang partido, kailangan siyang isama para maging balido ang desisyon.

    Ang Kwento ng Kaso

    Nagsimula ang kaso nang magreklamo ang mga may-ari ng lupa (Untiveros, et al.) laban sa TRANSCO dahil ginamit ang kanilang lupa para sa Batangas-Makban 230KV Transmission Line. Ayon sa kanila, pumasok ang TRANSCO sa kanilang lupa at nagtanggal ng mga istruktura at puno. Gusto nilang bayaran sila ng TRANSCO para sa paggamit ng kanilang lupa.

    Nagkumento ang TRANSCO at sinabing hindi sila dapat magbayad dahil kailangan nilang gamitin ang lupa para sa pagpapabuti ng transmission system.

    Ang mga sumusunod ang mga pangyayari sa kaso:

    • Nag-file ng reklamo ang mga may-ari ng lupa sa Regional Trial Court (RTC).
    • Nag-file ng sagot ang TRANSCO na humihiling na ibasura ang kaso.
    • Inutusan ng RTC ang TRANSCO na magdeposito ng halaga ng lupa.
    • Nagmosyon ang TRANSCO na isama ang NGCP bilang isang indispensable party, ngunit tinanggihan ito ng RTC.
    • Umapela ang TRANSCO sa Court of Appeals (CA), ngunit ibinasura ito dahil sa mga technicality.

    Kaya umakyat ang kaso sa Korte Suprema.

    Ayon sa Korte Suprema:

    “Implicit in this recourse is the necessity for the entity ultimately accountable for the property’s taking to be the defendant in such proceedings, thus qualifying such defendant as an indispensable party.”

    Ibig sabihin, dapat kasama sa kaso ang responsable sa paggamit ng lupa.

    “Once more, it bears emphasis that the joinder of an indispensable party is mandatory and is a prerequisite for the exercise of judicial power.”

    Ibig sabihin, kailangan talaga isama ang indispensable party para maging balido ang kaso.

    Ano ang Ibubunga ng Desisyon?

    Dahil dito, sinabi ng Korte Suprema na kailangang isama ang NGCP sa kaso. Ipinadala nila ang kaso pabalik sa RTC para isama ang NGCP. Mahalaga ito dahil kung hindi kasama ang NGCP, maaaring hindi maging balido ang desisyon ng korte.

    Ang desisyong ito ay nagpapakita na kailangang tukuyin kung sino talaga ang responsable sa paggamit ng lupa para sa transmission lines. Hindi sapat na basta’t may transmission line, dapat alamin kung sino ang nagpapatakbo at nag-maintain nito.

    Mga Mahalagang Aral

    • Kung may lupa kang ginagamit para sa transmission lines, alamin kung sino ang nagpapatakbo nito.
    • Siguraduhing isama ang lahat ng indispensable parties sa kaso para maging balido ang desisyon.
    • Huwag magpabaya sa mga technicality ng batas.

    Mga Madalas Itanong (FAQs)

    1. Ano ang inverse condemnation?

    Ito ay isang aksyon kung saan hinihingi ng may-ari ng lupa ang kabayaran dahil ginamit ang kanyang lupa para sa isang proyekto ng gobyerno kahit walang pormal na expropriation.

    2. Sino ang indispensable party?

    Ito ay isang partido na kailangang isama sa kaso para maging kumpleto at balido ang desisyon.

    3. Kailan dapat isama ang NGCP sa kaso?

    Kung ang NGCP ang nagpapatakbo at nag-maintain ng transmission lines na nakakaapekto sa iyong lupa, dapat silang isama sa kaso.

    4. Ano ang mangyayari kung hindi isinama ang indispensable party?

    Maaaring hindi maging balido ang desisyon ng korte.

    5. Ano ang eminent domain?

    Ito ang karapatan ng estado na kumuha ng pribadong lupa para sa pampublikong gamit basta’t may tamang kabayaran.

    6. Paano kung hindi ako sang-ayon sa halaga ng kabayaran?

    Maaari kang umapela sa korte para sa mas mataas na kabayaran.

    7. Ano ang dapat kong gawin kung ginamit ang lupa ko para sa transmission lines?

    Kumonsulta sa isang abogado para malaman ang iyong mga karapatan.

    Naranasan mo na bang magkaroon ng problema sa paggamit ng iyong lupa para sa transmission lines? Eksperto ang ASG Law sa mga ganitong usapin. Kung kailangan mo ng legal na payo, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website dito para sa konsultasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong!

  • Pagbabayad ng Just Compensation sa Expropriation: Kailangan Pa Ba ang COA Approval?

    Hindi Na Kailangan ang COA Approval sa Pagbabayad ng Just Compensation Matapos ang Pinal na Desisyon ng Korte

    G.R. No. 226138, February 27, 2024

    Isipin na binawi ng gobyerno ang iyong lupa para sa isang proyekto ng kalsada, at matapos ang mahabang laban sa korte, nagdesisyon ang hukuman na dapat kang bayaran ng ‘just compensation’. Ngunit, kailangan mo pa bang dumaan sa Commission on Audit (COA) bago mo matanggap ang iyong bayad? Ito ang katanungang sinagot ng Korte Suprema sa kasong ito.

    Ang kasong ito ay tungkol sa paghingi ng Espina & Madarang, Co. at Makar Agricultural Corp. (respondents) ng ‘just compensation’ para sa kanilang lupa na ginamit ng Department of Public Works and Highways (DPWH) para sa isang national highway. Ang pangunahing isyu ay kung kinakailangan pa ba ang approval ng COA para sa pagbabayad ng ‘just compensation’ matapos ang pinal na desisyon ng korte, lalo na’t may bagong resolusyon ang COA tungkol dito.

    Legal na Konteksto: Eminent Domain at Just Compensation

    Ang kapangyarihan ng ’eminent domain’ ay ang karapatan ng estado na bawiin ang pribadong ari-arian para sa pampublikong gamit, basta’t may ‘just compensation’. Ito ay nakasaad sa Seksyon 9, Artikulo III ng 1987 Konstitusyon:

    SECTION 9. Private property shall not be taken for public use without just compensation.

    Ang ‘Just compensation’ ay hindi lamang tungkol sa halaga ng lupa. Kasama rin dito ang pagbabayad sa loob ng makatwirang panahon. Kung hindi ito agad naibigay, hindi ito maituturing na ‘just’ dahil nagdurusa ang may-ari ng lupa.

    Halimbawa, kung ang gobyerno ay kumuha ng lupa para sa isang kalsada noong 2010, dapat bayaran ang may-ari sa lalong madaling panahon. Kung ang pagbabayad ay dumating lamang noong 2024, dapat isama ang interes upang mabayaran ang pagkaantala.

    Pagkakasunod-sunod ng Pangyayari sa Kaso

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • 2007: Nag-claim ang Olarte Hermanos y Cia Estate (Olartes) sa DPWH para sa RROW compensation.
    • 2008: Nag-file ang Espina at Makar ng reklamo laban sa mga tagapagmana ng Olarte, DPWH, at Register of Deeds, inaangkin na sila ang tunay na may-ari ng lupa.
    • 2009: Ipinag-utos ng RTC sa DPWH na bayaran ang RROW compensation claim ng Espina at Makar.
    • 2010: Nag-isyu ang RTC ng writ of execution para ipatupad ang utos na magbayad.
    • 2011: Ipinawalang-bisa ng CA ang petisyon ng Republic.
    • 2012: Kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA.
    • 2022: Iniutos ng Korte Suprema na mag-file ng money claim sa COA ang Espina at Makar.

    Sa paglipas ng mga taon, paulit-ulit na kinilala ng mga korte ang karapatan ng Espina at Makar sa ‘just compensation’. Ngunit, ang isyu ng pagdaan sa COA ay nagpatuloy.

    Ayon sa Korte Suprema:

    This Court recognizes the general audit power of the COA that is vested by the Constitution.

    Ngunit, binago ng Korte ang naunang desisyon dahil sa COA Resolution No. 2021-008, na nagsasabing walang orihinal na hurisdiksyon ang COA sa pagbabayad ng ‘just compensation’ batay sa desisyon ng korte sa expropriation proceedings.

    Dagdag pa ng Korte:

    The COA’s prior approval is not required for every disbursement of public funds. As reflected in COA Resolution No. 2021-008, as amended by COA Resolution No. 2021-040, it is settled that the disbursement of funds for the payment of just compensation will be subject to post-audit instead.

    Praktikal na Implikasyon: Ano ang Kahulugan Nito?

    Ang desisyon na ito ay may malaking epekto sa mga may-ari ng lupa na kinukuha ng gobyerno. Hindi na nila kailangang dumaan sa COA bago matanggap ang kanilang ‘just compensation’ matapos ang pinal na desisyon ng korte. Ito ay nagpapabilis sa proseso ng pagbabayad at nagbibigay ng mas mabilis na solusyon sa mga may-ari ng lupa.

    Key Lessons:

    • Hindi na kailangan ang COA approval para sa pagbabayad ng ‘just compensation’ matapos ang pinal na desisyon ng korte.
    • Ang pagbabayad ay dapat gawin sa loob ng makatwirang panahon.
    • Ang interes ay dapat isama sa ‘just compensation’ upang mabayaran ang pagkaantala.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    1. Ano ang ’eminent domain’?

    Ito ang karapatan ng estado na bawiin ang pribadong ari-arian para sa pampublikong gamit, basta’t may ‘just compensation’.

    2. Ano ang ‘just compensation’?

    Ito ang tamang halaga na dapat bayaran sa may-ari ng lupa, kasama ang interes kung may pagkaantala.

    3. Kailangan pa bang dumaan sa COA bago matanggap ang ‘just compensation’?

    Hindi na, matapos ang pinal na desisyon ng korte.

    4. Ano ang COA Resolution No. 2021-008?

    Ito ang resolusyon na nagsasabing walang orihinal na hurisdiksyon ang COA sa pagbabayad ng ‘just compensation’ batay sa desisyon ng korte.

    5. Paano kung matagal bago bayaran ang ‘just compensation’?

    Dapat isama ang interes upang mabayaran ang pagkaantala.

    Dalubhasa ang ASG Law sa mga usapin ng expropriation at pagbabayad ng ‘just compensation’. Kung kailangan mo ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin. Para sa konsultasyon, maaari kang mag-email sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming tanggapan. Pindutin ang dito para sa karagdagang impormasyon.

  • Pagkuha ng Lupa Para sa Proyekto ng Gobyerno: Kailan Dapat Sundin ang Bagong Batas?

    Pagkuha ng Lupa Para sa Proyekto ng Gobyerno: Kailan Dapat Sundin ang Bagong Batas?

    G.R. No. 266921, January 22, 2024

    Naranasan mo na bang dumaan ang linya ng kuryente sa lupa mo nang walang paalam? O kaya’y kinuha ang lupa mo para sa isang proyekto ng gobyerno pero hindi ka nabayaran nang tama? Ang ganitong sitwasyon ay tinatawag na “inverse condemnation,” at ang kasong ito ay nagtuturo sa atin kung paano ito inaayos sa ilalim ng batas.

    Ang kaso ng National Transmission Corporation (TRANSCO) laban sa mag-asawang Manalo at mga Pedraja ay tungkol sa kung aling batas ang dapat sundin sa pagbabayad ng lupa na ginamit para sa proyekto ng gobyerno. Ang sentrong tanong: Dapat bang gamitin ang lumang batas (Rule 67 ng Rules of Court) o ang bagong batas (Republic Act No. 10752) sa pagtukoy ng bayad sa lupa?

    Legal na Konteksto: Mga Batas na Dapat Tandaan

    Sa Pilipinas, may dalawang pangunahing batas na ginagamit sa pagkuha ng lupa para sa mga proyekto ng gobyerno:

    • Rule 67 ng Rules of Court: Ito ang lumang batas na nagsasabing kailangan lamang bayaran ang “assessed value” ng lupa bago ito kunin. Ang “assessed value” ay karaniwang mas mababa kaysa sa tunay na halaga ng lupa.
    • Republic Act No. 10752 (The Right-Of-Way Act): Ito ang bagong batas na nagsasabing kailangang bayaran ang 100% ng “zonal valuation” ng lupa base sa Bureau of Internal Revenue (BIR). Ang “zonal valuation” ay mas malapit sa tunay na halaga ng lupa.

    Para mas maintindihan, narito ang sipi mula sa mga batas:

    Rule 67, Section 2 ng Rules of Court:

    SECTION 2. Entry of plaintiff upon depositing value with authorized government depositary. – Upon the filing of the complaint or at any time thereafter and after due notice to the defendant, the plaintiff shall have the right to take or enter upon the possession of the real property involved if he deposits with the authorized government depositary an amount equivalent to the assessed value of the property for purposes of taxation to be held by such bank subject to the orders of the court.

    Republic Act No. 10752, Section 6(a)(1):

    (a)
    Upon the filing of the complaint or at any time thereafter, and after due notice to the defendant, the implementing agency shall immediately deposit to the court in favor of the owner the amount equivalent to the sum of:

    (1)
    One hundred percent (100%) of the value of the land based on the current relevant zonal valuation of the Bureau of Internal Revenue (BIR) issued not more than three (3) years prior to the filing of the expropriation complaint subject to subparagraph (c) of this section;

    Ang tanong, alin ang dapat sundin kung matagal nang ginamit ang lupa pero ngayon lang nagdemanda ang may-ari?

    Ang Kwento ng Kaso: TRANSCO vs. Manalo at Pedraja

    Noong 1998, nagtayo ang TRANSCO (o ang kanilang predecessor na NAPOCOR) ng mga linya ng kuryente sa lupa ng mag-asawang Manalo at mga Pedraja sa Batangas. Hindi sila nagbayad o kumuha ng permiso. Pagkalipas ng maraming taon, noong 2020, nagdemanda ang mga may-ari ng lupa para mabayaran sila. Ito ang tinatawag na “inverse condemnation.”

    Ang sabi ng TRANSCO, dapat sundin ang lumang batas (Rule 67) dahil noong 1998 pa itinayo ang mga linya ng kuryente. Ang sabi naman ng mga may-ari, dapat sundin ang bagong batas (Republic Act No. 10752) dahil ngayon lang sila nagdemanda.

    Narito ang naging desisyon ng korte:

    • RTC (Regional Trial Court): Pumanig sa mga may-ari ng lupa at sinabing dapat sundin ang Republic Act No. 10752.
    • CA (Court of Appeals): Kinatigan ang RTC.
    • Korte Suprema: Umapela ang TRANSCO sa Korte Suprema.

    Ang sabi ng Korte Suprema, tama ang CA. Dahil nagdemanda ang mga may-ari ng lupa noong 2020, dapat sundin ang Republic Act No. 10752. Narito ang sipi mula sa desisyon:

    “…the provisional deposit shall be in the amount equivalent to 100% of the value of the land based on the current relevant zonal valuation of the BIR pursuant to Republic Act No. 10752.“

    Ibig sabihin, dapat bayaran ng TRANSCO ang 100% ng zonal valuation ng lupa, hindi lamang ang assessed value.

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Ang desisyong ito ay mahalaga dahil sinasabi nito na kung matagal nang ginamit ang lupa mo para sa proyekto ng gobyerno, pero ngayon ka lang nagdemanda, ang bagong batas ang dapat sundin. Mas protektado nito ang mga may-ari ng lupa dahil mas mataas ang bayad na matatanggap nila.

    Key Lessons:

    • Kung kinuha ang lupa mo para sa proyekto ng gobyerno, alamin kung aling batas ang mas makakabuti sa iyo.
    • Huwag magpatumpik-tumpik sa pagdemanda kung hindi ka nabayaran nang tama.
    • Kumonsulta sa abogado para malaman ang iyong mga karapatan.

    Mga Tanong na Madalas Itanong (FAQs)

    Tanong: Ano ang “inverse condemnation”?

    Sagot: Ito ay isang demanda na isinasampa ng may-ari ng lupa laban sa gobyerno kung kinuha ang kanyang lupa nang walang tamang proseso o bayad.

    Tanong: Ano ang pagkakaiba ng “assessed value” at “zonal valuation”?

    Sagot: Ang “assessed value” ay ang halaga ng lupa na ginagamit para sa pagbabayad ng buwis. Ang “zonal valuation” ay ang halaga na itinakda ng BIR base sa lokasyon ng lupa.

    Tanong: Kailan dapat sundin ang lumang batas (Rule 67) at kailan ang bagong batas (Republic Act No. 10752)?

    Sagot: Kung kinuha ang lupa bago nagkabisa ang Republic Act No. 10752 at nagdemanda ka bago rin ito nagkabisa, maaaring sundin ang lumang batas. Kung nagdemanda ka pagkatapos magkabisa ang Republic Act No. 10752, malamang na ang bagong batas ang susundin.

    Tanong: Paano kung hindi ako sang-ayon sa “zonal valuation” ng BIR?

    Sagot: Maaari kang maghain ng reklamo sa BIR o magsumite ng ebidensya na nagpapakita ng tunay na halaga ng lupa.

    Tanong: Kailangan ko bang kumuha ng abogado para sa kasong ito?

    Sagot: Oo, makakatulong ang abogado para malaman mo ang iyong mga karapatan at maprotektahan ang iyong interes.

    Kung mayroon kang katanungan tungkol sa pagkuha ng lupa para sa proyekto ng gobyerno, huwag mag-atubiling kumonsulta sa ASG Law. Dalubhasa kami sa mga ganitong kaso at handang tumulong sa iyo. Para sa karagdagang impormasyon, bisitahin ang aming website o makipag-ugnayan sa amin sa pamamagitan ng email: hello@asglawpartners.com. Maaari rin kayong pumunta dito para mag-set up ng konsultasyon. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa inyo!

  • Pagpapataw ng Easement: Kailan Ito Maituturing na Expropriation?

    Ang Pagpapataw ng Easement na Sobra sa Kinakailangan ay Maituturing na Expropriation

    n

    G.R. No. 203386, October 11, 2023

    n

    Naranasan mo na bang hingan ng parte ng iyong lupa para sa proyekto ng gobyerno? Ang pagpapataw ng easement, o limitasyon sa paggamit ng iyong ari-arian, ay maaaring maging katumbas ng expropriation kung ito ay sobra-sobra at hindi makatwiran. Alamin natin ang detalye sa kasong ito.

    nn

    INTRODUKSYON

    n

    Sa isang mataong lungsod tulad ng Metro Manila, madalas nating naririnig ang tungkol sa mga proyekto ng gobyerno na nangangailangan ng parte ng mga pribadong lupa. Isa sa mga ito ay ang pagpapataw ng easement, kung saan nililimitahan ang paggamit ng isang ari-arian para sa kapakinabangan ng publiko. Ngunit hanggang saan ba ang sakop ng kapangyarihan ng gobyerno na ito? Ang kaso ng Metropolitan Manila Development Authority (MMDA) laban sa Diamond Motor Corporation ay nagbibigay linaw sa isyung ito.

    nn

    Ang Diamond Motor Corporation ay may-ari ng isang automobile store outlet at showroom sa Quezon City, malapit sa San Juan River. Nagplano ang MMDA na gibain ang floodwall na itinayo ng Diamond Motor sa gilid ng ilog, dahil umano sa kanilang planong magtayo ng “Road Right-of-Way” na may lapad na sampung metro. Tinutulan ito ng Diamond Motor, kaya’t humantong ang usapin sa korte.

    nn

    LEGAL NA KONTEKSTO

    n

    Ang Eminent Domain ay ang karapatan ng estado na kunin ang pribadong ari-arian para sa gamit publiko, basta’t mayroong sapat at makatarungang kabayaran. Ito ay nakasaad sa ating Saligang Batas. Ngunit, ang kapangyarihang ito ay hindi absolute. Kailangan itong gamitin nang naaayon sa batas at may paggalang sa karapatan ng mga may-ari ng lupa.

    nn

    Ang Easement naman ay isang pasanin na ipinataw sa isang ari-arian para sa kapakinabangan ng ibang ari-arian o ng publiko. Ayon sa Civil Code, mayroong easement of public use para sa mga pampang ng ilog. Nakasaad sa Article 638 ng Civil Code:

    nn

    “Art. 638. The banks of rivers and streams, even in case they are of private ownership, are subject throughout their entire length and within a zone of three meters along their margins, to the easement of public use in the general interest of navigation, floatage, fishing and salvage.”

    nn

    Bukod pa rito, mayroon ding Water Code of the Philippines (Presidential Decree No. 1067) na nagtatakda rin ng mga patakaran tungkol sa easement sa mga pampang ng ilog. Ayon sa Article 51 ng Water Code:

    nn

    “ARTICLE 51. The banks of rivers and streams and the shores of the seas and lakes throughout their entire length and within a zone of three (3) meters in urban areas, twenty (20) meters in agricultural areas and forty (40) meters in forest areas, along their margins, are subject to the easement of public use in the interest of recreation, navigation, floatage, fishing and salvage. No person shall be allowed to stay in this zone longer than what is necessary for recreation, navigation, floatage, fishing or salvage or to build structures of any kind.”

    nn

    Sa madaling salita, may limitasyon na ang batas sa kung gaano kalawak ang easement na maaaring ipataw sa mga pribadong ari-arian sa gilid ng ilog.

    nn

    PAGSUSURI NG KASO

    n

    Narito ang mga mahahalagang pangyayari sa kaso ng MMDA vs. Diamond Motor Corporation:

    n

      n

    • 2007: Nagpadala ang MMDA ng notice sa Diamond Motor na gibain ang kanilang floodwall dahil sa planong pagtatayo ng “Road Right-of-Way”.

      • n

    • RTC Makati: Ipinawalang-bisa ng RTC ang MMDA Resolution at Ordinance, ngunit ito ay binaliktad ng Court of Appeals.

      • n

    • Korte Suprema: Ipinag-utos ng Korte Suprema na magsagawa ng karagdagang pagdinig upang malaman kung makatwiran ba ang ipinaplanong sampung metrong easement.

      • n

    • RTC Makati (muling pagdinig): Ipinasiya ng RTC na hindi makatwiran ang sampung metrong easement, at pinayagan lamang ang tatlong metrong easement ayon sa Water Code.

      • n

    • Court of Appeals: Kinatigan ng CA ang desisyon ng RTC.

      • n

    • Korte Suprema: Sa huling desisyon, kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng Court of Appeals. Ipinunto ng Korte na ang pagpapataw ng easement ay maituturing na expropriation, at ang MMDA ay walang sapat na kapangyarihan para dito.

      • n

    n

    Ayon sa Korte Suprema:

    n

  • Pagkuha ng Just Compensation sa Expropriation: Ano ang Dapat Mong Malaman

    Paano Makukuha ang Tamang Halaga ng Bayad sa Lupa na Kinuha ng Gobyerno

    REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, REPRESENTED BY THE TOLL REGULATORY BOARD (TRB), PETITIONER, VS. SPOUSES ROBERTO AND ROSEMARIE ROXAS AND EXPORT AND INDUSTRY BANK, G.R. No. 253069, June 26, 2023

    Kapag kinuha ng gobyerno ang iyong lupa para sa proyekto, may karapatan kang mabayaran ng ‘just compensation.’ Ngunit paano nga ba malalaman kung tama ang halagang ibinibigay sa iyo? Ang kasong ito ay nagbibigay linaw sa mga dapat isaalang-alang para matiyak na makukuha mo ang nararapat na kabayaran.

    Ano ang Expropriation at Just Compensation?

    Ang expropriation ay ang karapatan ng gobyerno na kunin ang pribadong ari-arian para sa gamit publiko, basta’t mayroong ‘just compensation.’ Ibig sabihin, kailangang bayaran ang may-ari ng lupa ng halagang katumbas ng kanyang pagkawala. Hindi ito dapat maging lamang sa gobyerno, kundi patas para sa may-ari.

    Ayon sa Republic Act No. 8974, may mga pamantayan sa pagtukoy ng halaga ng lupa. Kabilang dito ang:

    • Uri at gamit ng lupa
    • Gastos sa pagpapaunlad ng lupa
    • Halagang deklarado ng may-ari
    • Presyo ng mga katulad na lupa sa lugar
    • Disturbance compensation para sa pagtanggal ng mga improvements
    • Laki, hugis, lokasyon, deklarasyon ng buwis, at zonal valuation
    • Presyo ng lupa ayon sa ebidensya
    • Sapat na pondo para makabili ng katulad na lupa at makapag-rehabilitate

    Mahalagang tandaan na hindi lamang isa sa mga pamantayang ito ang dapat pagbatayan. Kailangang tingnan ang lahat ng aspeto para matiyak na tama ang halaga.

    Sabi nga sa kaso ng Republic v. Spouses Bunsay:

    …[J]ust compensation in expropriation cases is defined “as the full and fair equivalent of the property taken from its owner by the expropriator. The Court repeatedly stressed that the true measure is not the taker’s gain but the owner’s loss. The word ‘just’ is used to modify the meaning of the word ‘compensation’ to convey the idea that the equivalent to be given for the property to be taken shall be real, substantial, full and ample.”

    Ang Kwento ng Kaso: Republic vs. Spouses Roxas

    Kinuha ng gobyerno, sa pamamagitan ng Toll Regulatory Board (TRB), ang 79 sqm na lupa ng Spouses Roxas sa Sto. Tomas, Batangas para sa South Luzon Tollway Extension (SLTE) Project. Nagbayad ang gobyerno ng paunang halaga, ngunit hindi sumang-ayon ang Spouses Roxas sa halaga ng lupa at mga improvements dito.

    • Nagsampa ng kaso ang TRB para sa expropriation.
    • Hindi tumutol ang Spouses Roxas sa expropriation, ngunit kinuwestiyon ang halaga ng lupa.
    • Nagtalaga ang korte ng mga commissioner para tumulong sa pagtukoy ng just compensation.
    • Nagrekomenda ang mga commissioner ng mas mataas na halaga, ngunit hindi ito tinanggap ng TRB.
    • Nagdesisyon ang Regional Trial Court (RTC) na bayaran ang Spouses Roxas ng PHP 2,700.00 per sqm para sa lupa, at PHP 806,000.00 para sa mga improvements.
    • Umapela ang TRB sa Court of Appeals (CA), ngunit kinatigan ng CA ang desisyon ng RTC, maliban sa bayad sa mga commissioner.
    • Dinala ng TRB ang kaso sa Supreme Court (SC).

    Ayon sa Korte Suprema:

    Evidently, the determination of just compensation remains to be an exercise of judicial discretion with due regard to the standards laid down in the aforesaid provision.

    Ibig sabihin, ang pagtukoy ng ‘just compensation’ ay nasa diskresyon ng korte, ngunit kailangan pa ring isaalang-alang ang mga pamantayan sa batas.

    Ang Desisyon ng Korte Suprema

    Kinatigan ng Korte Suprema ang desisyon ng CA. Sinabi ng SC na hindi lamang zonal valuation ang dapat pagbatayan, kundi pati na rin ang iba pang factors tulad ng lokasyon, gamit ng lupa, at presyo ng mga katulad na lupa sa lugar.

    Inulit ng SC na ang pagtukoy ng ‘just compensation’ ay isang tanong ng katotohanan, at hindi dapat baguhin ang mga factual findings ng RTC at CA maliban kung may malinaw na pagkakamali.

    Gayunpaman, nagbigay linaw ang SC sa pagpataw ng interest. Ayon sa SC, ang interest ay dapat ipataw sa pagitan ng paunang bayad at sa huling halaga na itinakda ng korte, simula sa petsa ng pagkuha ng lupa.

    Ang interest ay 12% kada taon mula sa petsa ng pagkuha hanggang June 30, 2013. Mula July 1, 2013 hanggang sa maging pinal ang desisyon ng SC, ang interest ay 6% kada taon. Pagkatapos, ang kabuuang halaga ay magkakaroon ng 6% interest kada taon hanggang sa mabayaran ng buo.

    Ano ang Kahalagahan ng Desisyong Ito?

    Nagbibigay linaw ang kasong ito sa mga dapat isaalang-alang sa pagtukoy ng ‘just compensation’ sa expropriation cases. Ipinapakita nito na hindi sapat ang zonal valuation, at kailangang tingnan ang lahat ng aspeto para matiyak na makukuha ng may-ari ng lupa ang nararapat na kabayaran.

    Para sa mga may ari ng lupa, mahalagang malaman ang kanilang mga karapatan at maging handa sa pagkuwestiyon sa halagang ibinibigay ng gobyerno kung hindi ito patas.

    Mga Mahalagang Aral

    • Ang ‘just compensation’ ay hindi lamang zonal valuation.
    • Kailangan isaalang-alang ang lahat ng factors na nakasaad sa batas.
    • May karapatan kang kuwestiyunin ang halagang ibinibigay ng gobyerno.
    • Konsultahin ang abogado para sa tamang payo at representasyon.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    1. Ano ang dapat kong gawin kung kukunin ng gobyerno ang lupa ko?

    Makipag-ugnayan sa isang abogado na may karanasan sa expropriation cases para malaman ang iyong mga karapatan at kung paano protektahan ang iyong interes.

    2. Paano malalaman kung tama ang halaga ng ‘just compensation’?

    Suriin ang zonal valuation, presyo ng mga katulad na lupa sa lugar, at iba pang factors na nakasaad sa batas. Kung sa tingin mo ay hindi tama ang halaga, maaari kang umapela sa korte.

    3. Ano ang mangyayari kung hindi ako sumang-ayon sa halaga ng ‘just compensation’?

    Maaari kang magsampa ng kaso sa korte para matukoy ang tamang halaga.

    4. Kailangan ko bang bayaran ang gobyerno kung gusto kong ipa-appraise ang lupa ko?

    Hindi, ang gobyerno ang dapat magbayad para sa appraisal ng lupa.

    5. Ano ang mangyayari sa mga improvements sa lupa ko kung kukunin ito ng gobyerno?

    Dapat kang bayaran para sa halaga ng mga improvements, kasama na ang reasonable disturbance compensation.

    6. May interest ba ang ‘just compensation’?

    Oo, may interest na dapat bayaran simula sa petsa ng pagkuha ng lupa.

    7. Magkano ang legal interest sa ‘just compensation’?

    Ang legal interest ay 12% kada taon mula sa petsa ng pagkuha hanggang June 30, 2013. Mula July 1, 2013 hanggang sa maging pinal ang desisyon ng SC, ang interest ay 6% kada taon. Pagkatapos, ang kabuuang halaga ay magkakaroon ng 6% interest kada taon hanggang sa mabayaran ng buo.

    Naghahanap ka ba ng eksperto sa usapin ng expropriation at pagkuha ng just compensation? Ang ASG Law ay handang tumulong sa iyo. Para sa konsultasyon, makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming tanggapan. Alamin ang iyong mga karapatan. Bisitahin kami dito.

  • Pagkuha ng Lupa: Kailangan Bang Unahin ang Pag-apruba Bago Bawiin?

    Ipinasiya ng Korte Suprema na hindi maaaring agad-agad na mag-isyu ng writ of possession ang korte sa isang kaso ng pagkuha ng lupa kung pinagdududahan pa ang awtoridad ng National Grid Corporation of the Philippines (NGCP) na kumuha ng lupa. Kailangan munang tiyakin ng korte kung sinunod ba ng NGCP ang lahat ng legal na proseso, kabilang na ang pagkuha ng pag-apruba mula sa Energy Regulatory Commission (ERC), bago tuluyang bawiin ang lupa. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga may-ari ng lupa laban sa arbitraryong pagkuha ng kanilang ari-arian ng mga korporasyon na may kapangyarihang mangamkam.

    Lupaing Inaangkin, Ahensya’y Umiiral: Paano Kung May Tanong sa Kapangyarihan?

    Ang kaso ay nagmula sa pagtatalo sa pagitan ng Iloilo Grain Complex Corporation (IGCC) at NGCP. Nais ng NGCP na kumuha ng bahagi ng lupa ng IGCC para sa proyekto nitong Ingore Cable Terminal Station at Panay-Guimaras 138kV Transmission Line. Hindi nagkasundo sa presyo, kaya nagsampa ang NGCP ng kaso ng pagkuha ng lupa sa korte. Agad namang nag-isyu ang korte ng writ of possession pabor sa NGCP, kahit na tutol ang IGCC at sinasabing hindi pa kumpleto ang mga dokumento ng NGCP at hindi pa Plantsado ang plano. Dito na humingi ng tulong ang IGCC sa Korte Suprema.

    Ang pangunahing isyu dito ay kung tama bang nag-isyu agad ang korte ng writ of possession, kahit na kwestiyonable pa ang awtoridad ng NGCP na kumuha ng lupa. Ayon sa IGCC, hindi pa raw kasi nakakakuha ng approval ang NGCP mula sa ERC para sa proyekto. Dagdag pa nila, hindi rin daw dumaan sa maayos na negosasyon ang NGCP bago nagsampa ng kaso. Iginigiit ng NGCP na ministerial duty lang ng korte ang pag-isyu ng writ of possession kapag nakapagdeposito na sila ng halaga ng lupa at nasunod naman nila daw lahat ng mga requisitos.

    Sa ilalim ng Rule 67 ng Rules of Court, may dalawang yugto ang proseso ng pagkuha ng lupa. Una, ang pagtukoy kung may awtoridad ang nagsasampa ng kaso na kumuha ng lupa, at kung tama ba ang paggamit nito ng kapangyarihan sa konteksto ng mga pangyayari. Ikalawa, ang pagkuha ng lupa ng estado o ng ahensya nito, basta’t nabayaran ang tamang halaga. Mahalaga ang unang yugto, dahil kung walang awtoridad ang kumukuha, hindi na dapat umabot pa sa ikalawang yugto.

    Ayon sa Korte Suprema, “The very foundation of the right to exercise eminent domain is a genuine necessity, and that necessity must be of a public character. The ascertainment of the necessity must precede or accompany, and not follow, the taking of the land.” Kailangan munang matiyak na may tunay na pangangailangan bago kunin ang lupa ng isang tao.

    Dagdag pa rito, binigyang-diin ng Korte na hindi pwedeng basta-basta na lang kunin ang lupa ng isang tao. Kinakailangan ding sundin ang due process. Sabi nga sa kasong De la Paz Masikip v. City of Pasig, “Unless the requisite of genuine necessity for the expropriation of one’s property is clearly established, it shall be the duty of the courts to protect the rights of individuals to their private property.” Dapat protektahan ng korte ang karapatan ng mga indibidwal sa kanilang ari-arian kung hindi malinaw ang pangangailangan para sa pagkuha nito.

    Samakatuwid, nagkamali ang trial court nang nag-isyu ito ng writ of possession nang hindi muna inaalam kung talagang sinunod ng NGCP ang lahat ng requirements para sa valid exercise ng kanilang delegated power to expropriate, gaya ng ERC approval at ang pagsunod sa pinakamababang pasanin para sa may-ari ng lupa. Kailangan munang marinig ng korte ang mga argumento ng magkabilang panig at magdesisyon kung may awtoridad ba talaga ang NGCP na kumuha ng lupa. Kung mapatunayan na may awtoridad ang NGCP at nasunod ang lahat ng proseso, saka pa lang pwedeng mag-isyu ng writ of possession.

    Malinaw rin sa Section 9(d) ng EPIRA na kailangan munang aprubahan ng ERC ang anumang plano para palawakin o pagbutihin ang mga pasilidad ng TransCo, na ngayon ay pinapatakbo at minamantini ng NGCP. Bago ang anumang aksyon sa pagpapalawak ay kinakailangan munang mag secure ng approval mula sa ERC.

    Ipinunto rin ng Korte na dapat na sapat ang mga nilalaman ng reklamo para sa expropriation. Ayon sa Korte, kailangan itong maglaman ng mga mahahalagang elemento: (1) pribadong pag-aari ang lupa; (2) mayroong tunay na pangangailangan na kunin ang pribadong pag-aari; (3) ang pagkuha ay para sa pampublikong gamit; (4) mayroong pagbabayad ng makatarungang kabayaran; at (5) ang pagkuha ay sumusunod sa due process. Lalo na kung ang ahensya ay mayroong delegated power of expropriation kinakailangan nilang patunayan na sila ay mayroong kapangyarihan para isagawa ang expropriation.

    Dahil dito, pinawalang-bisa ng Korte Suprema ang mga order ng trial court at inutusan ang korte na dinggin ang kaso para matukoy kung may awtoridad nga ba ang NGCP na kumuha ng lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung tama bang nag-isyu agad ang korte ng writ of possession pabor sa NGCP, kahit na kwestiyonable pa ang awtoridad nito na kumuha ng lupa.
    Ano ang writ of possession? Ito ay isang utos ng korte na nagpapahintulot sa isang partido na magmay-ari at kontrolin ang isang ari-arian.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa pag-isyu ng writ of possession sa mga kaso ng pagkuha ng lupa? Hindi maaaring agad-agad mag-isyu ng writ of possession kung pinagdududahan pa ang awtoridad ng kumukuha na kumuha ng lupa.
    Bakit kailangan munang tiyakin ang awtoridad ng NGCP? Dahil ang kapangyarihan nilang kumuha ng lupa ay delegated power lamang, kaya dapat sundin ang lahat ng kondisyon at proseso na itinakda ng batas.
    Ano ang papel ng ERC sa kasong ito? Ayon sa EPIRA, kailangan munang aprubahan ng ERC ang anumang plano ng NGCP na magpalawak o magpaganda ng kanilang mga pasilidad bago sila makakuha ng lupa para dito.
    Anong mga isyu ang dapat dinggin ng trial court? Kung may ERC approval ba ang NGCP, kung dumaan ba sila sa maayos na negosasyon, at kung ang kanilang napiling linya ng kuryente ay ang pinakamababang pasanin para sa may-ari ng lupa.
    Ano ang ibig sabihin ng “genuine necessity” sa kaso ng pagkuha ng lupa? Kailangan na may tunay na pangangailangan para kunin ang lupa, at dapat itong gamitin para sa pampublikong gamit.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema tungkol sa proteksyon ng karapatan sa ari-arian? Dapat protektahan ng korte ang karapatan ng mga indibidwal sa kanilang ari-arian, lalo na kung hindi malinaw ang pangangailangan para sa pagkuha nito.
    Ano ang basehan ng Korte Suprema sa desisyon? Nabanggit ng korte Rule 67 ng Rules of Court, De la Paz Masikip v. City of Pasig, at ang Electric Power Industry Reform Act of 2001 (EPIRA).

    Ang desisyong ito ng Korte Suprema ay nagbibigay ng mas malinaw na gabay sa mga korte sa paghawak ng mga kaso ng pagkuha ng lupa. Tinitiyak nito na hindi maaabuso ang kapangyarihan ng eminent domain at protektado ang karapatan ng mga may-ari ng lupa.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: ILOILO GRAIN COMPLEX CORPORATION VS. HON. MA. THERESA N. ENRIQUEZ-GASPAR, G.R. No. 265153, April 12, 2023

  • Pagpapawalang-bisa ng Deed of Donation Dahil sa Peke na Pirma: Karapatan sa Just Compensation

    Sa desisyong ito, pinagtibay ng Korte Suprema na ang isang Deed of Donation na may pekeng pirma ay walang bisa. Dahil dito, ang Munisipalidad ng Sta. Maria, Bulacan ay kinakailangang magbayad ng just compensation sa may-ari ng lupa na ginamit sa paggawa ng kalsada, dahil hindi balido ang donasyon. Ang desisyong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagpapatunay ng mga dokumento at proteksyon ng karapatan sa pag-aari laban sa mga iligal na paggamit.

    Peke na Pirma, Gobyerno Nagtayo: Sino ang Magbabayad?

    Ang kasong ito ay nagmula sa reklamong isinampa ni Carlos A. Buenaventura laban sa Munisipalidad ng Sta. Maria, Bulacan, Mayor Bartolome Ramos, at mga miyembro ng Sangguniang Bayan. Ayon kay Buenaventura, ginamit ng mga opisyal ng munisipyo ang bahagi ng kanyang lupa para sa pagtatayo ng kalsada nang walang pahintulot. Iginiit ng munisipyo na mayroong Deed of Donation na nagpapahintulot sa kanilang gamitin ang lupa, ngunit iginiit ni Buenaventura na peke ang kanyang pirma sa dokumento.

    Sa unang pagdinig, ibinasura ng Regional Trial Court (RTC) ang kaso, na sinasabing ang Deed of Donation ay isang pampublikong dokumento at may bisa hanggang mapawalang-bisa. Ngunit, binaliktad ito ng Court of Appeals (CA), na nagsabing bigo ang munisipyo na patunayan ang pagiging tunay ng Deed of Donation at pinatunayang peke ang pirma ni Buenaventura. Kaya, iniutos ng CA na gibain ang kalsada at magbayad ng renta.

    Dinala ng munisipyo ang kaso sa Korte Suprema, na nagdesisyon na ang pagiging peke ng pirma ay isang isyu ng katotohanan. Bagama’t karaniwang hindi nakikialam ang Korte Suprema sa mga isyu ng katotohanan, ginawa nito ang pagbubukod dahil magkaiba ang mga natuklasan ng RTC at CA. Batay sa ebidensya, sumang-ayon ang Korte Suprema sa CA na peke ang pirma ni Buenaventura sa Deed of Donation. Upang patunayan ang forgery, kailangang magpakita ng malinaw at nakakakumbinsing ebidensya ang nag-aakusa, at sa kasong ito, nagawa ito ni Buenaventura sa pamamagitan ng pagpapakita ng mga pagkakaiba sa kanyang tunay na pirma.

    Ngunit hindi sinang-ayunan ng Korte Suprema ang lahat ng utos ng CA. Sa halip na iutos ang paggiba ng kalsada, nagpasya ang Korte Suprema na mas makabubuti sa publiko kung mananatili ang kalsada. Ginabayan ng kaso ng Heirs of Spouses Mariano, et al. v. City of Naga, iniutos ng Korte Suprema ang pagbabayad ng just compensation kay Buenaventura. Itinuturo sa kasong ito na kung ang pagbabalik ng ari-arian ay hindi na praktikal, ang pagbabayad ng makatarungang kabayaran ay mas naaangkop.

    Bukod pa rito, dahil sa iligal na paggamit ng ari-arian ni Buenaventura, iniutos din ng Korte Suprema na magbayad ang munisipyo ng exemplary damages na nagkakahalaga ng P300,000 at attorney’s fees na P75,000. Ang mga danyos na ito ay naglalayong magsilbing babala sa iba pang mga ahensya ng gobyerno na dapat igalang ang karapatan sa pag-aari ng mga pribadong indibidwal.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Ang pangunahing isyu ay kung balido ang Deed of Donation na may pekeng pirma, at kung ano ang mga karapatan ng may-ari ng lupa sa kasong ito.
    Ano ang desisyon ng Korte Suprema? Pinagtibay ng Korte Suprema na peke ang pirma sa Deed of Donation at iniutos ang pagbabayad ng just compensation sa may-ari ng lupa.
    Bakit hindi iniutos ng Korte Suprema ang paggiba ng kalsada? Dahil sa interes ng publiko, mas pinili ng Korte Suprema na manatili ang kalsada at magbayad ng just compensation sa may-ari.
    Ano ang ibig sabihin ng "just compensation"? Ang "just compensation" ay ang makatarungang halaga ng ari-arian sa panahon na ito ay kinuha, kasama ang legal na interes hanggang sa mabayaran.
    Ano ang "exemplary damages"? Ang "exemplary damages" ay ibinibigay upang magsilbing halimbawa o babala sa iba upang hindi tularan ang maling ginawa.
    Magkano ang ibinayad na attorney’s fees? Iniutos ng Korte Suprema na magbayad ng P75,000 bilang attorney’s fees sa may-ari ng lupa.
    Ano ang aral na makukuha sa kasong ito? Mahalaga ang pagpapatunay ng mga dokumento at ang paggalang sa karapatan sa pag-aari ng mga pribadong indibidwal.
    Anong batas ang binanggit sa kasong ito? Binanggit sa kaso ang Article 2208 ng Civil Code of the Philippines tungkol sa attorney’s fees.

    Ang desisyong ito ay nagpapakita ng balanseng pagtingin ng Korte Suprema sa mga karapatan ng pribadong indibidwal at ang interes ng publiko. Ito’y nagbibigay-diin sa responsibilidad ng mga ahensya ng gobyerno na magsagawa ng due diligence at igalang ang karapatan sa pag-aari bago gamitin ang pribadong ari-arian para sa mga proyekto ng gobyerno.

    For inquiries regarding the application of this ruling to specific circumstances, please contact ASG Law through contact or via email at frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: This analysis is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. For specific legal guidance tailored to your situation, please consult with a qualified attorney.
    Source: MUNICIPALITY OF STA. MARIA, BULACAN VS. CARLOS A. BUENAVENTURA, G.R. No. 191278, March 29, 2023

  • Pagbabayad ng Just Compensation: Ang Tamang Interes sa Expropriation Cases sa Pilipinas

    Ang Pagkaantala sa Pagbabayad ng Just Compensation ay May Kaakibat na Interes

    REPUBLIC OF THE PHILIPPINES, REPRESENTED BY THE DEPARTMENT OF PUBLIC WORKS AND HIGHWAYS, PETITIONER, VS. CASIMIRO* TAMPARONG, JR., RESPONDENT. G.R. No. 232169, March 08, 2023

    Sa isang lipunan kung saan ang pag-unlad ay madalas na nangangailangan ng paggamit ng pribadong lupa para sa mga proyekto ng pamahalaan, mahalagang tiyakin na ang mga may-ari ng lupa ay makakatanggap ng makatarungang kabayaran. Ang kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng napapanahong pagbabayad ng ‘just compensation’ at ang karapatan ng may-ari ng lupa sa interes dahil sa pagkaantala.

    Ang kaso ay nagsimula sa expropriation proceedings na inihain ng Department of Public Works and Highways (DPWH) laban kay Casimiro Tamparong, Jr. para sa isang bahagi ng kanyang lupa na gagamitin sa Cagayan de Oro Third Bridge and Approaches project. Ang pangunahing isyu ay kung tama ba ang pagpapataw ng 12% legal interest sa ‘just compensation’.

    Legal na Batayan ng Just Compensation

    Ang Seksyon 9, Artikulo III ng 1987 Konstitusyon ay nagsasaad na “Hindi dapat kunin ang pribadong ari-arian para sa gamit pambayan nang walang just compensation.” Ang ‘Just compensation’ ay hindi lamang ang halaga ng lupa kundi pati na rin ang anumang pagkalugi na dinanas ng may-ari dahil sa pagkuha ng lupa. Kasama rito ang interes kung naantala ang pagbabayad.

    Ayon sa jurisprudence, ang ‘just compensation’ ay dapat bayaran sa may-ari ng lupa sa oras na kunin ang pag-aari. Kung hindi ito magawa, ang may-ari ay may karapatan sa interes upang mabayaran ang pagkaantala. Ito ay dahil ang pagkaantala sa pagbabayad ay itinuturing na ‘forbearance of money’.

    Ang Republic Act No. 8974 ay nagtatakda ng mga alituntunin para sa expropriation proceedings, kabilang ang pagbabayad ng paunang halaga sa may-ari ng lupa. Gayunpaman, ang paunang bayad na ito ay hindi nagpapawalang-bisa sa pagbabayad ng interes sa pagkakaiba sa pagitan ng paunang bayad at ng pinal na halaga ng ‘just compensation’.

    “[T]he delay in the payment of just compensation is a forbearance of money and, as such, is necessarily entitled to earn interest. Thus, the difference between the final amount as adjudged by the Court, x x x and the initial payment made by the government x x x — which is part and parcel of the just compensation due to the property owner — should earn legal interest as a forbearance of money.”

    Ang Takbo ng Kaso

    Narito ang mga pangyayari sa kaso:

    • Noong 1999, naghain ang DPWH ng reklamo para sa expropriation ng lupa ni Tamparong.
    • Noong 2000, naglabas ang RTC ng Order of Expropriation.
    • Pagkatapos ng mga pagdinig, noong 2010, itinakda ng RTC ang ‘just compensation’.
    • Nagkaroon ng hindi pagkakasundo sa computation ng natitirang balanse.
    • Nag-alok ang DPWH ng isang computation na may 6% interes, na tinutulan ni Tamparong.
    • Nagpasya ang RTC na ang legal interest ay dapat 12%.
    • Umapela ang Republic sa Court of Appeals, na nagpabor sa RTC.
    • Dinala ang kaso sa Supreme Court.

    Ang Supreme Court ay nagbigay-diin sa kahalagahan ng pagbabayad ng interes upang mabayaran ang may-ari ng lupa para sa pagkaantala. Sinabi ng korte na ang paunang bayad ay hindi sapat upang maiwasan ang pagbabayad ng interes.

    “The Government’s initial payment of just compensation does not excuse it from avoiding payment of interest on the difference between the adjudged amount of just compensation and the initial payment.”

    Dagdag pa ng korte, “[T]he constitutional limitation of “just compensation” is considered to be the sum equivalent to the market value of the property… Thus, if property is taken for public use before compensation is deposited with the court… the final compensation must include interests on its just value…”

    Implications sa mga Katulad na Kaso

    Ang desisyon na ito ay nagpapatibay sa karapatan ng mga may-ari ng lupa na makatanggap ng ‘just compensation’ na may kasamang interes kung naantala ang pagbabayad. Ito ay nagbibigay-diin sa obligasyon ng pamahalaan na magbayad ng tamang halaga sa takdang panahon.

    Key Lessons:

    • Ang ‘just compensation’ ay dapat bayaran sa oras ng pagkuha ng lupa.
    • Ang pagkaantala sa pagbabayad ay may kaakibat na interes.
    • Ang paunang bayad ay hindi sapat upang maiwasan ang pagbabayad ng interes.

    Mga Madalas Itanong (Frequently Asked Questions)

    Ano ang ‘just compensation’?
    Ito ang tamang halaga na dapat bayaran sa may-ari ng lupa kapag kinuha ito ng pamahalaan para sa gamit pambayan. Kasama rito ang halaga ng lupa at anumang pagkalugi dahil sa pagkuha.

    Kailan dapat bayaran ang ‘just compensation’?
    Dapat bayaran ito sa oras na kunin ang lupa.

    May karapatan ba ako sa interes kung naantala ang pagbabayad?
    Oo, may karapatan ka sa interes upang mabayaran ang pagkaantala.

    Magkano ang interes na dapat bayaran?
    Ang interes ay 12% kada taon mula sa oras ng pagkuha hanggang Hulyo 1, 2013, at 6% kada taon mula Hulyo 1, 2013 hanggang sa ganap na mabayaran.

    Ano ang dapat kong gawin kung hindi ako sang-ayon sa halaga ng ‘just compensation’?
    Maaari kang maghain ng reklamo sa korte upang matukoy ang tamang halaga.

    Paano kung hindi ako binayaran ng paunang bayad?
    Maaari kang humingi ng tulong sa korte upang mapilitan ang pamahalaan na magbayad ng paunang bayad.

    Ano ang dapat kong gawin kung hindi ako binabayaran ng tamang interes?
    Maaari kang humingi ng tulong sa korte upang mapilitan ang pamahalaan na magbayad ng tamang interes.

    Eksperto ang ASG Law sa mga usapin ng expropriation at just compensation. Kung mayroon kang katanungan o nangangailangan ng legal na tulong, huwag mag-atubiling makipag-ugnayan sa amin sa hello@asglawpartners.com o bisitahin ang aming website sa Contact Us. Kami sa ASG Law ay handang tumulong sa iyo!

  • Pagpapasya sa Lupaing Kinatitirikan: Karapatan ng mga Informal Settler sa Just Compensation

    Nilinaw ng Korte Suprema na ang mga informal settler ay may karapatan sa tamang proseso bago sila mapaalis sa kanilang tinitirhan at ang kanilang mga istruktura ay gibain. Ang desisyong ito ay nagbibigay proteksyon sa mga mahihirap na nakatira sa mga lupaing hindi nila pag-aari, at nagtatakda ng limitasyon sa kapangyarihan ng gobyerno na basta na lamang silang paalisin nang walang sapat na konsultasyon at tulong. Itinatampok din nito ang kahalagahan ng paggalang sa karapatang pantao at pagsunod sa batas sa pagpapatupad ng mga proyekto ng pamahalaan.

    Lupaing Inaangkin, Proyektong Inilalaan: Kailan Makatarungan ang Pagpapaalis?

    Ang kasong ito ay nagsimula nang magsampa ng reklamo ang mga residente ng Luzon Avenue, Quezon City laban sa Department of Public Works and Highways (DPWH) dahil sa hindi umano pagbibigay ng sapat na kompensasyon para sa kanilang mga tirahan na naapektuhan ng C-5 extension project. Iginiit ng DPWH na sila ay mga illegal na naninirahan lamang at walang karapatan sa just compensation, ngunit itinanggi ito ng mga residente, na sinasabing mayroon silang karapatan batay sa Memorandum of Agreement sa pagitan ng DPWH at ng lokal na pamahalaan ng Quezon City.

    Ang pangunahing isyu sa kasong ito ay kung may karapatan ba sa just compensation ang mga informal settler na nakatira sa lupaing apektado ng proyekto ng gobyerno. Ayon sa Konstitusyon, ang pribadong ari-arian ay hindi dapat kunin para sa gamit publiko nang walang just compensation. Ngunit, paano kung ang mga istruktura ay itinayo sa lupaing hindi pag-aari at ang mga naninirahan dito ay itinuturing na informal settlers?

    Sa paglutas ng isyu, nagbigay-diin ang Korte Suprema na bagama’t ang Estado ay may kapangyarihang kumuha ng pribadong ari-arian para sa gamit publiko, dapat itong gawin nang naaayon sa batas at may paggalang sa karapatang pantao. Ayon sa Artikulo XIII, Seksyon 10 ng Konstitusyon:

    Ang mga maralita sa mga lunsod o mga pook rural ay hindi dapat paalisin o gibain ang kanilang mga tirahan, maliban kung naaayon sa batas at sa isang makatarungan at makataong pamamaraan.

    Bukod pa rito, binigyang-diin ng Korte Suprema ang kahalagahan ng pagsunod sa Republic Act No. 7279, o ang Urban Development and Housing Act of 1992, na nagtatakda ng mga pamamaraan sa pagpapaalis at paggiba ng mga tirahan ng mga underprivileged at homeless citizens. Nakasaad sa Section 28 ng batas na ito ang mga sumusunod na kondisyon bago isagawa ang demolisyon:

    (1) Paunawa sa mga apektadong indibidwal o entity ng hindi bababa sa tatlumpung (30) araw bago ang petsa ng pagpapaalis o demolisyon;
       
    (2) Sapat na konsultasyon sa usapin ng paninirahan sa mga itinalagang kinatawan ng mga pamilyang ililipat at mga apektadong komunidad sa mga lugar kung saan sila ililipat;
       
    (3) Pagdalo ng mga lokal na opisyal ng pamahalaan o kanilang mga kinatawan sa panahon ng pagpapaalis o demolisyon;
       
    (4) Wastong pagkakakilanlan ng lahat ng taong nakikilahok sa demolisyon;
       
    (5) Pagsasagawa ng pagpapaalis o demolisyon lamang sa mga regular na oras ng opisina mula Lunes hanggang Biyernes at sa magandang panahon, maliban kung sumasang-ayon ang mga apektadong pamilya;
       
    (6) Walang paggamit ng mabibigat na kagamitan para sa demolisyon maliban sa mga istrukturang permanente at gawa sa mga materyales na kongkreto;
       
    (7) Wastong uniporme para sa mga miyembro ng Philippine National Police na dapat sumakop sa unang linya ng pagpapatupad ng batas at sumunod sa mga wastong pamamaraan sa pagkontrol ng kaguluhan; at
       
    (8) Sapat na relokasyon, pansamantala man o permanente: Sa kondisyon, gayunpaman, na sa mga kaso ng pagpapaalis at demolisyon alinsunod sa isang utos ng korte na kinasasangkutan ng mga underprivileged and homeless citizens, ang relokasyon ay dapat isagawa ng lokal na yunit ng pamahalaan na may kinalaman at ng National Housing Authority sa tulong ng iba pang mga ahensya ng gobyerno sa loob ng apatnapu’t limang (45) araw mula sa pagkakapagbigay ng paunawa ng huling paghatol ng korte, pagkatapos ng panahong iyon ang nasabing utos ay dapat ipatupad: Sa karagdagang kondisyon, na kung ang relokasyon ay hindi posible sa loob ng nasabing panahon, ang financial assistance sa halagang katumbas ng umiiral na minimum daily wage na pinarami ng animnapung (60) araw ay dapat ipaabot sa mga apektadong pamilya ng lokal na yunit ng pamahalaan na may kinalaman.

    Sa kasong ito, kinilala ng DPWH ang karapatan ng mga residente nang mag-alok ito ng financial assistance, na nagpapahiwatig na sila ay itinuturing na underprivileged and homeless citizens. Dahil dito, hindi maaaring basta na lamang silang paalisin nang hindi sinusunod ang tamang proseso.

    Mahalagang tandaan na hindi dapat basta na lamang ituring ang mga informal settler bilang mga professional squatter na maaaring basta na lamang paalisin. Ang professional squatter, ayon sa batas, ay ang mga indibidwal o grupo na sumasakop sa lupa nang walang pahintulot ng may-ari at may sapat na kita para sa legal na pabahay, o kaya ay mga dating benepisyaryo ng pabahay ng gobyerno na ibinenta o inilipat ang kanilang mga unit at iligal na nanirahan sa ibang lugar.

    Sa kabuuan, ang desisyon ng Korte Suprema sa kasong ito ay nagbibigay-diin sa kahalagahan ng pagbalanse sa kapangyarihan ng gobyerno na magpatupad ng mga proyekto para sa ikabubuti ng publiko at ang karapatan ng mga mahihirap na protektahan ang kanilang mga tirahan. Kailangan ang masusing pagsunod sa batas at ang paggalang sa karapatang pantao upang matiyak na ang bawat isa ay makikinabang sa pag-unlad nang walang sinuman ang maiiwan.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung may karapatan ba sa just compensation ang mga informal settler na naapektuhan ng proyekto ng gobyerno.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema? Na ang mga informal settler ay may karapatan sa tamang proseso bago sila mapaalis at ang kanilang mga tirahan ay gibain, at hindi sila basta-basta maituturing na professional squatter.
    Ano ang dapat gawin ng DPWH sa kasong ito? Dapat sundin ng DPWH ang mga pamamaraan na nakasaad sa Republic Act No. 7279 bago paalisin ang mga informal settler at gibain ang kanilang mga tirahan.
    Sino ang dapat magbigay ng relokasyon sa mga informal settler? Ang lokal na pamahalaan at ang National Housing Authority ang dapat magbigay ng relokasyon sa mga informal settler.
    Ano ang dapat gawin kung hindi posible ang relokasyon? Kung hindi posible ang relokasyon, dapat bigyan ng financial assistance ang mga apektadong pamilya.
    Ano ang depinisyon ng professional squatter? Ang professional squatter ay ang mga indibidwal o grupo na sumasakop sa lupa nang walang pahintulot ng may-ari at may sapat na kita para sa legal na pabahay, o kaya ay mga dating benepisyaryo ng pabahay ng gobyerno na ibinenta o inilipat ang kanilang mga unit.
    Ano ang epekto ng desisyong ito sa mga proyekto ng gobyerno? Dapat tiyakin ng gobyerno na ang mga proyekto ay ipinapatupad nang naaayon sa batas at may paggalang sa karapatang pantao, lalo na sa mga mahihirap.
    Bakit mahalaga ang desisyong ito? Dahil pinoprotektahan nito ang karapatan ng mga mahihirap na manirahan sa kanilang mga tirahan at tinitiyak na hindi sila basta-basta maaalis nang walang tamang proseso.

    Ang kasong ito ay nagpapakita na ang batas ay hindi lamang para sa mayayaman at makapangyarihan, kundi pati na rin sa mga mahihirap na nangangailangan ng proteksyon. Sa pamamagitan ng tamang kaalaman sa kanilang mga karapatan, ang mga informal settler ay maaaring manindigan at ipaglaban ang kanilang dignidad sa harap ng mga hamon ng pag-unlad.

    Para sa mga katanungan tungkol sa aplikasyon ng desisyong ito sa mga partikular na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay para sa layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Source: DPWH v. Manalo, G.R. No. 217656, November 16, 2020

  • Pagkamit ng Lupa Para sa Publiko: Kailangan ang Tamang Alok at Pagdinig

    Sa isang desisyon ng Korte Suprema, ipinagbigay-diin na ang pagkuha ng pribadong lupa para sa gamit ng publiko ay nangangailangan ng mahigpit na pagsunod sa mga alituntunin ng batas. Partikular, ang pamahalaang lokal ay dapat munang gumawa ng isang ‘valid at definite offer’ sa may-ari ng lupa. Kung hindi ito tanggapin, dapat magkaroon ng pagtatangka na makipag-ayos muli. Bukod pa rito, kung ang may-ari ng lupa ay tumutol sa pagkuha, dapat silang bigyan ng pagkakataon na ipagtanggol ang kanilang sarili sa isang ganap na pagdinig sa korte. Kung hindi susundin ang mga prosesong ito, maaaring mapawalang-bisa ang pagkuha dahil sa paglabag sa karapatan ng may-ari sa ‘due process’. Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng pangangalaga ng Korte Suprema sa karapatan ng mga indibidwal laban sa pang-aabuso ng kapangyarihan ng pamahalaan.

    Lupa Para sa Bayan o Para sa Negosyo?: Ang Usapin sa Olongapo

    Ang kasong ito ay nagsimula nang maghain ang Lungsod ng Olongapo ng isang reklamo para sa ‘expropriation’ laban kay Jose Co Lee, isang rehistradong may-ari ng lupa sa East Tapinac, Lungsod ng Olongapo. Layunin ng lungsod na kunin ang lupa ni Lee para sa pagtatayo ng isang ‘civic center complex’. Ayon sa Lungsod, ang complex ay maglalaman ng mga opisina tulad ng Olongapo City Disaster Risk Reduction Management Office, City Museum, City Public Library, at isang satellite office ng Red Cross. Nang hindi nagkasundo ang mga partido sa presyo, nagsampa ang Lungsod ng reklamo sa korte upang makuha ang lupa sa pamamagitan ng ’eminent domain’. Tinutulan ni Lee ang pagkuha, sinasabing hindi ito para sa tunay na gamit ng publiko kundi para sa pakinabang ng isang pribadong korporasyon, ang SM Prime Holdings, Inc. Dito lumabas ang tanong: Tama ba ang ginawang pagkuha ng Lungsod ng Olongapo sa lupa ni Lee?

    Ayon sa Seksyon 19 ng Local Government Code, maaaring gamitin ng isang lokal na pamahalaan ang kapangyarihan ng ’eminent domain’ para sa ‘public use, purpose or welfare’, lalo na para sa kapakanan ng mahihirap at walang lupa. Ngunit may mga dapat sundin, tulad ng pag-aalok muna sa may-ari ng lupa at pagbabayad ng ‘just compensation’. Sa kasong ito, sinabi ng Korte Suprema na bagaman may awtoridad ang Mayor ng Olongapo na maghain ng reklamo, nabigo ang Lungsod na sumunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa isang validong ‘expropriation’.

    Isa sa mga pangunahing problema ay ang kawalan ng ‘valid and definite offer’ kay Lee. Ayon sa Implementing Rules and Regulations ng Local Government Code, ang alok na bilhin ang lupa ay dapat nakasulat at dapat ipaliwanag ang dahilan ng pagkuha at ang presyong iniaalok. Kung hindi tanggapin ng may-ari ang alok, dapat magkaroon ng pagtatangka na makipag-ayos muli. Sa kaso ni Lee, walang ebidensya na sinubukan ng Lungsod na makipag-ayos muli matapos niyang tanggihan ang unang alok. Samakatuwid, nabigo ang Lungsod na patunayan na ginawa nila ang lahat ng makakaya upang makuha ang lupa sa pamamagitan ng mutual na kasunduan.

    Bukod pa rito, nilabag din ang karapatan ni Lee sa ‘procedural due process’. Sa ilalim ng Rule 67 ng Rules of Court, ang may-ari ng lupa ay may karapatang maghain ng sagot sa reklamo at ipagtanggol ang kanyang sarili laban sa pagkuha ng kanyang lupa. Ayon sa Korte Suprema, kung ang mga depensa ng may-ari ng lupa ay nangangailangan ng pagpapakita ng ebidensya, dapat itong pagdesisyunan sa isang ganap na pagdinig. Sa kaso ni Lee, hindi ito nangyari. Ibinasura ng korte ang kanyang mga depensa nang walang pagdinig, kaya hindi siya nabigyan ng pagkakataon na patunayan na ang pagkuha ng kanyang lupa ay hindi para sa tunay na gamit ng publiko kundi para sa pakinabang ng SM Prime Holdings, Inc.

    Ang ‘due process’ ay isang mahalagang karapatan na ginagarantiyahan ng Konstitusyon. Nilinaw ng Korte Suprema na kung nilalabag ang mga pangunahing karapatan na ito, nawawalan ng hurisdiksyon ang mga korte. Kaya, ang desisyon ng korte na pumapayag sa pagkuha ng lupa ni Lee ay itinuring na walang bisa dahil sa paglabag sa kanyang karapatan sa ‘due process’.

    Ang kasong ito ay nagpapakita rin ng pagkakaiba sa pagitan ng Right-of-Way Act at ng Local Government Code. Ang Right-of-Way Act ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa para sa mga ‘national government infrastructure project’, habang ang Local Government Code ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa ng mga lokal na pamahalaan para sa gamit ng publiko. Kung ang pagkuha ay para sa isang ‘national infrastructure project’, kailangan magdeposito ng 100% ng halaga ng lupa batay sa ‘zonal valuation’ ng Bureau of Internal Revenue. Ngunit kung ang pagkuha ay hindi itinuturing na isang ‘national infrastructure project’ at isang lokal na pamahalaan ang sangkot, sapat na ang pagdeposito ng 15% ng ‘fair market value’ batay sa ‘tax declaration’ ng lupa.

    Sa huli, pinaboran ng Korte Suprema si Jose Co Lee. Ipinawalang-bisa ang desisyon ng Court of Appeals at iniutos na ibalik ang kaso sa Regional Trial Court para sa karagdagang pagdinig sa mga depensa ni Lee. Ang desisyon na ito ay nagpapakita ng kahalagahan ng pagsunod sa tamang proseso sa pagkuha ng lupa para sa gamit ng publiko at ang proteksyon ng karapatan ng mga may-ari ng lupa.

    FAQs

    Ano ang pangunahing isyu sa kasong ito? Kung ang Lungsod ng Olongapo ay may legal na karapatan na kunin ang lupa ni Jose Co Lee para sa pagtatayo ng isang ‘civic center complex’.
    Ano ang sinabi ng Korte Suprema? Sinabi ng Korte Suprema na nabigo ang Lungsod ng Olongapo na sumunod sa lahat ng mga kinakailangan para sa isang validong ‘expropriation’ at nilabag ang karapatan ni Lee sa ‘due process’.
    Ano ang kailangan para sa isang validong ‘expropriation’? Kailangan ang isang ‘valid and definite offer’ sa may-ari ng lupa, pagtatangka na makipag-ayos muli kung hindi tanggapin ang alok, at isang ganap na pagdinig sa korte kung tumutol ang may-ari ng lupa.
    Ano ang ’eminent domain’? Ito ay ang karapatan ng estado na kunin ang pribadong lupa para sa gamit ng publiko, basta’t magbayad ng ‘just compensation’.
    Ano ang ‘just compensation’? Ito ay ang tamang halaga na dapat bayaran sa may-ari ng lupa para sa pagkuha ng kanyang lupa.
    Ano ang ‘due process’? Ito ay ang karapatan ng bawat isa na tratuhin nang makatarungan sa ilalim ng batas.
    Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng Right-of-Way Act at ng Local Government Code? Ang Right-of-Way Act ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa para sa mga ‘national government infrastructure project’, habang ang Local Government Code ay tumutukoy sa pagkuha ng lupa ng mga lokal na pamahalaan para sa gamit ng publiko.
    Ano ang naging resulta ng kaso? Pinaboran ng Korte Suprema si Jose Co Lee at iniutos na ibalik ang kaso sa Regional Trial Court para sa karagdagang pagdinig.

    Ang desisyon na ito ay nagpapakita na hindi basta-basta makakakuha ng lupa ang pamahalaan. Kailangan sundin ang tamang proseso at protektahan ang karapatan ng mga may-ari ng lupa. Ang hindi pagsunod sa mga alituntunin ay maaaring magresulta sa pagpapawalang-bisa ng pagkuha at paglabag sa karapatan ng mga indibidwal.

    Para sa mga katanungan tungkol sa pag-aaplay ng desisyon na ito sa mga tiyak na sitwasyon, mangyaring makipag-ugnayan sa ASG Law sa pamamagitan ng contact o sa pamamagitan ng email sa frontdesk@asglawpartners.com.

    Disclaimer: Ang pagsusuri na ito ay ibinigay para sa mga layuning pang-impormasyon lamang at hindi bumubuo ng legal na payo. Para sa tiyak na legal na gabay na iniayon sa iyong sitwasyon, mangyaring kumunsulta sa isang kwalipikadong abogado.
    Pinagmulan: Jose Co Lee vs. City of Olongapo, G.R. No. 246201, December 07, 2022